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1、目录CATALOG,市场篇项目篇,三亚概况经济发展状况房地产市场分析写字楼市场分析,市场篇,区位：中国唯一的热带海岛省份，海岸线长达1528公里，与世界著名海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛、红海等相媲美;环境：国内最佳的综合生态环境，终年气候宜人，森林覆盖率达到55%，有最佳的海水、沙滩、阳光，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”;资源：集海水、沙滩、山岳、瀑布、矿泉、野生动植物、矿产、历史遗迹、社会风情于一体，自然资源丰富，人文资源亦不逊色，是海南省发展旅游的雄厚基础.,海南有得天独厚的区位、最佳的生态环境、丰富的资源,三亚是中国最南端的城市，是中国唯一的国际化热带滨海旅游城市,全市面
2、积1919.58平方千米，其中规划市区面积38平方千米。东西长91.6千米，南北宽51千米。全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜,形成一个狭长状的多角形;境内海岸线长209.1千米，有大小港湾19个。主要港口有三亚港、榆林港、南山港等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾等;三亚终年无雾。年平均气温25.5，6月份气温最高，月平均28.8，1月份气温最低，月平均21.6.,在完善的交通网络影响下，城际扩张分别由海口和三亚两级向中间辐射推进,省内交通网布局，形成“两核三线，轻轨联动”的城际路网模式，并由南北向中间辐射两核三线海口、三亚/东、西、中线高速 以纵贯南北的东西两线高速公路、西环铁路
3、及省内国道三类交通干线为主要轴线，形成立体的城镇交通空间布局；轻轨联动由南北向中间扩张和辐射 依托东线轻轨，东海岸各城市形成旅游资源互补，游客资源共享，实现经济区域性发展，东海岸城市形成一体。,一级发展轴线：以环岛高速公路沿海地带为主，重点把海口市和三亚市培育成为带动全省南北发展的核心增长极，为最终形成琼北、琼南城市圈奠定基础；二级发展轴线：以海榆中线公路和沟通东西部的干线公路，集中发展重点城镇；东线城市：以环岛东线高速公路为骨架，加快各市县城镇和沿线重点建制镇的发展，逐步构建东部沿海城市带；西线城市：以环岛西线高速公路为骨架，加快各市县城镇和沿线重点城镇的发展，逐步构建西部沿海城市带。,在三
4、亚的旅游业经济辐射影响力下，泛三亚城市带应运而生，未来将会走向与三亚的联合之路,三亚城市扩张已经开始,三亚的城市辐射范围逐渐扩大，“泛三亚城市带”将以三亚国际性热带滨海旅游城市为核心，形成独具特色区域竞争力，世界著名的“国际旅游经济区”。“泛三亚城市带”总面积6954.7平方公里，人口143.48万，包含三亚市、陵水黎族自治县、保亭黎族苗族自治县和乐东黎族自治县，管辖1市3县辖区。根据规划1市3县将形成以三亚市委中心，以旅游业为重点、以城乡统筹协调发展为目标的特殊经济合作区域，带动和促进海南南部地区全面、协调、持续发展的新路，并创造条件，逐步实现建设“大三亚”的发展目标。,三亚按照“一心、两轴
5、、两节点、五片、多组团”进行布局规划,“一 心”：旅游服务中心。“两 轴”：沿滨海形成的旅游产业发展轴，沿迎宾大道的城市生活发展轴。“两节点”：月川行政服务节点，荔枝沟交通服务节点。“五 片”：指旧城片、月川片、鹿回头片、临春片、海坡片。“多组团”：指田独、红沙、榆林、六道等相对独立地区。,三亚概况经济发展状况房地产市场分析写字楼市场分析,市场篇,三亚经济情况：属于经济欠发达地区，人均GDP处于较低水平，第三产业比重较高,三亚GDP每年呈快速增长，去年同比增长20.2%；三亚人均GDP，从07年、08年分别跨越了2万、3万元台阶，10年更是突破4万元，达到46624元；,以旅游为龙头的第三产业
6、主导地位增强，带来三亚产业结构不断升级；第一产业比重逐年降低，第三产业比重快速提升；,旅游产业发展状况：旅游产业在国民经济中起支柱性作用，对三亚整体贡献巨大,旅游人数、旅游总收入高速增长（年均增长率分别为13.5%和20.6%）旅游产业在国民经济中起支柱性作用，对三亚市整体贡献巨大2011年上半年三亚全市旅游饭店共接待过夜游客511.28万人次，同比增长7.6%旅游总收入87.66亿元人民币，同比增长7%；相当于全市上半年GDP的64.82%,旅游产业经济效益,三亚主要经济指标,三亚概况经济发展状况房地产市场分析写字楼市场分析,市场篇,政府先后3次出台调控政策，调控力度前所未有，重点城市成交量
7、下降，但房价依然坚挺,2011年部分城市楼市呈现出的是令人捉摸不透的现象：一边是“萎缩”的成交，一边是“越调越涨”的房价。部分城市在一系列政策调控打压下，商品房价格从2010年下半年开始一路高走，一、二线城市成交量跌幅分别为40%、20%，大部分城市成交价上涨至20%，甚至有部分城市超过20%。,楼市风向：从观望到僵持，年底开发商会以价换量？,年底开始开发商会以价换量？,4-8月楼市僵持,三轮调控政策越来越严厉，从限贷到限购，再到现在的限价,海南一线城市的限购限贷，部分购买力向二、三线城市转移,2010年10月海口、三亚执行限购令以来，成交量受到很大的抑制,三亚,海口,2010年,琼版国八条,
8、10月海口限购令执行,一线城市限购对区域市场构成有限利好，部分需求将转移到区域市场,实施限购令后，三亚成交急速下滑，近几个月成交萎靡，处于低位徘徊状态,据同致行数据统计，海南楼市8月份总成交2835套，环比上涨21.36%，终结了连续四个月以来的直线下跌趋势；,8月三亚商品房签约套数为298套，环比下跌16%，这是继2月成交量达到峰值后连续6个月下跌。,8月三亚签约量为298套，三亚签约量继续下滑，月终盘点排名第四；,三亚近期房地产市场总体表现为：客户到访稀少，购房欲望不强，成交惨淡,8月份大三亚成交量,7月份大三亚成交量,8月大三亚主力楼盘销售中，除雅居乐清水湾三十多套、凤凰水城南岸24套，
9、其它在售楼盘成交量均无超过两位数，部分楼盘零成交；,7月大三亚主力楼盘销售中，除雅居乐清水湾35套、半岛蓝湾15套、凤凰水城13套，其它在售楼盘成交量均无超过两位数，部分楼盘零成交；,三亚概况经济发展状况房地产市场分析写字楼市场分析,市场篇,三亚办公市场政策环境利好,2010年国际旅游岛的获批，掀起海南投资建设的热潮，大量有实力的开发企业入驻三亚，从而带动三亚写字楼市场的火热。,近几年，三亚GDP增速加快，社会固定资产投资在海南国际旅游岛建设的利好政策下，呈现持续快速增长态势，随着固定资产投资的增速加快，城市化进程将逐年提高，为房地产的发展提供了利好机遇。,2010年楼市调控密集，2011年继
10、续从严，但调控对象只是针对住宅市场，投资目光纷纷转向未受调控限制的商业地产，从而为商业地产带来重大发展机遇。,楼市调控利好,国际旅游岛利好,经济发展利好,目前三亚写字楼市场类型主要有新型纯商务写字楼、“可住可商”的高端低端商住楼和居民房,办 公物 业类 型,新型纯商务写字楼,如：海康商务，天际大厦；,“可住可商”的高端商住楼,如：山水天域，时代海岸，碧海国际；,“可住可商”的中低端商住楼,如：衍宏现代城，创业大厦，东方大厦等；,“可住可商”的居民房,如：榕根路附近、临春河路、凤凰机场附近的居民房等。,三亚写字楼市场处于初级向中级发展阶段，新型商务写字楼开始出现，高端产品稀缺,高端产品,新型商务
11、写字楼,中低端产品,租金区间(元/月/m2）,100-200,代表项目,50-150,50以下,纯办公，无其他业态顶级配置，设备多采用知名品牌原 装进口多有大堂和室外广场，注重科技和 生态办公入住企业行业影响力大，实力雄厚,物业档次,纯办公，办公氛围浓，设备多采用知名品牌和国内组装大堂昭示性一般，无室外广场,居民房，形象较差入住企业规模较小,海康商务天际大厦,创业大厦衍宏现代城东方大厦金河公寓,三亚企业普遍存在对现有的写字楼不满意，期望有较高档次的写字楼出现,知名度不高,现有办公场地的楼盘知名度不高，经常有客户拜访时找不到；,办公环境差,现有的办公场地通风、采光不好，装修陈旧；,长期租不划算,
12、配套缺乏,公司已经经营十几年了，一只租用场地办公，这些租金都已经足够购买写字楼了；,由于写字楼的陈旧以及历史遗留问题、管理配套跟不上等原因，根本就不用想提升企业形象了；,企业的困惑,三亚目前已经形成5湾+2区的格局，各区域之间的功能不同，办公市场只分布在市区,亚龙湾长约7.5公里,三亚湾长20多里,市区,红塘湾长5.5公里,大东海长约2公里,海棠湾长19公里,城市拓展区,市区办公市场分为河东板块、河西板块和月川板块,河东板块现状：生活交通商务配套完善，办公氛围形象较好，租金水平最高；,河西板块现状：生活交通商务配套完善，商业活跃，办公氛围较好，租金水平较低；,月川板块现状：生活商务配套较差，办
13、公氛围较差，租金水平中等；,通过对三个板块的对比，河东和河西板块是较相似，月川板块正在崛起，前景利好,河东板块：配套完善，行政、办公氛围较好，形象高端，租金水平较高,核心驱动力,租金水平,客户特征,出租状况,行政导向，办公、交通配套成熟；企业聚集和高素质人才；市级的公建配套；,写字楼：40-150元/月，多集中于100-150元/月；住宅：1200-4500元/月/100；,本区域大部分办公场所集中在住宅里，租金受小区的品质影响，租金幅度较大；由住宅改造成的办公场所，虽然配套较差，形象一般，但办公氛围良好，租金价格较高；海康商务是本区唯一纯写字楼，配套完善，形象高端，租金也是三亚最高的；,行业
14、：投资咨询、信息通讯、房地产、保险、银行、办事处等；,榕根路附近1200-1500/月,海康商务130-150元/月/,东方大厦40-50元/月/,碧海国际100元/月/,山水云天2500/月,时代海岸4500/月,临春河路附近1500-2000/月,河西板块：商业氛围浓，办公氛围较好，但形象一般，办公环境较差，租金水平相对较低,核心驱动力,租金水平,客户特征,出租状况,行政导向，商业、交通配套成熟；商业氛围浓，企业和高素质人才积聚；市级的公建配套；,租金：30-50元/月；,办公场所均为可住可商型，办公配套较差，租金水平相对较低；本板块的办公场所，形象一般，办公环境较差，但办公氛围良好，吸引
15、企业积聚；旧城改造中，将会出现2个纯写字楼；,行业：广告公司、旅行社、网络公司、装饰公司等中小企业；,月川板块：新兴办公区域，形象高端，环境较好，租金水平中等,核心驱动力,租金水平,客户特征,出租状况,行政导向，未来三亚商务办公区；市级的公建配套；,写字楼：70-80元/月；住宅：3000-5000元/月/100,本区域办公场大部分在住宅里，租金受小区的品质影响，本区域租金水平较相近；天际大厦是三亚新兴的纯写字楼，配套较好，形象良好，租金水平处于中等水平；,行业：保险、旅行社、装饰公司、物业等企业；,三亚办公主要集中于河西、河东和月川板块，办公租赁市场相对紧张,三亚办公市场租金水平较低，但整体
16、出租率较高，办公市场较抢手,租金分析图,出租率分析图,办公市场租金 市场上在租写字楼租金在15-150元/月.平方米不等，其中，30-50元/月平方米这个价格区间占据市场主导，比重为47%，主要是因为三亚大部分是在住宅里办公的；,办公市场出租率 市场上在租写字楼的出租率都达到了80%以上，而且有67%的达到90%以上，出租办公出租市场较红火，尤其是形象较好档次较高的写字楼较为抢手；,三亚办公大部分集中在居民房和商住楼，面积段以100-200居多,办公场所分析 市场上在租写字楼主要有居民房、商住房、写字楼，其中以居民房占据市场主导，比重为40%，主要是因为三亚大部分是在住宅里办公的，只有2个办公
17、场所是纯写字楼的，分别是海康商务和天际大厦；,办公场所,面积段,办公市场面积段 市场上在租写字楼面积段70-440不等，办公最多的是100-150的，占据了58.3%，而100以下和200以上的比例较少；,小结,1、住宅市场受政策的限购，写字楼市场正面临着一次新的发展机遇；2、月川板块是政府规划的商务办公区，目前正在崛起，前景利好，但配套缺乏，办公氛围不浓，企业难于聚集此地办公；3、三亚写字楼市场以居民房和商住房为主，出现了新型商务写字楼，高端写字楼目前空缺，是市场的空白点；4、与海口写字楼租金水平相比，三亚租金水平偏高；5、三亚企业对现有的写字楼状况普通存在不满，希望有较高档次的写字楼出现；
18、6、河东、河西板块仍是近几年三亚办公主要场所，租金会一直处于较高水平；7、三亚目前办公出租市场是比较紧张的，尤其是较有档次的写字楼，市场具有一定的潜力；,项目篇,区位分析,从三亚房地产发展来看，目前已经形成5湾+2区的格局，各区域之间已经形成初步的功能分区,亚龙湾长约7.5km,三亚湾长20多里,海棠湾长19公里,市 区,大东海长约2公里,红塘湾长5.5公里,城市拓展区,未来CBD地段,项目所在区域分析,项目所在区域主要以市区和城市拓展新区板块竞争最为激烈,市区板块,三亚区域发展规划 三亚市区发展方向为拓展两翼滨海度假区，提升中心城区。由于滨海土地资源紧缺，三亚将在两翼滨海区大力发展旅游房地产
19、，主要面向度假者而非投资者。在商品房发展方向上，三亚将在满足城市居民 居者有其屋的原则基础上，重点发展高品位、高档次旅游房地产，并侧重酒店式公寓的建设。,迎宾路新区板块,项目所在新区板块发展 随着政府搬迁，城区向郊区外拓，三亚市迎宾路包括落笔洞旅游风景区在内的规划片区将成为三亚市新城区域，片区内山、水资源丰富，可开展山地徒步旅行、山野活动、观光以及文化休闲娱乐等，规划区域的发展应以主题性旅游服务等职能迁入为契机，以场地的自然要素和区域位置为条件，发展成为以服务业、休闲度假业、康体养生、居住等功能为主体，综合商业、旅游等功能，为外来旅游者和居民提供新型旅游娱乐度假消费服务片区。,2011年三亚市
20、重点项目共96个，年度投资计划203.9亿元。上半年已有75个项目实施，完成投资131.3亿元，完成年度投资计划64.3%。2011年1-5月三亚房地产市场运行状况良好，房地产开发投资59.48亿元，增长23.4%，商品房销售面积50.00万平方米，增速首次实现由负转正，同比增长3.6%。新拓展区的新增项目逐渐增多，楼盘价格较高，与大东海、亚龙湾区域相比，有部分内销市场；其中在售项目4个，待售项目3个。目前三亚处于旅游淡季及房地产市场销售淡季，各区域销售情况一般，大东海、亚龙湾区域仅有少数成交。,各板块竞争分析,三亚湾、大东海、亚龙湾、市区、拓展区,拥有一线海景、沙滩资源。在外地有一定知名度，
21、具备品牌效应，为三亚市重点规划发展区域。,三亚湾,市区,拥有天然的海景资源，部分楼盘兼具山景，区域内高端配套相对齐全，是政府及大型房地产开发商重点打造板块。但区域内仍然存在大量民房及小型渔船码头，会在一定程度上影响其高端形象。,亚龙湾,以一线海景、沙滩资源、片区规划为主要宣传点，吸引外地投资养老度假客户。在产品品质、品牌规模、价格档次上都存在一定的亮点，以度假公寓产品居多，,大东海,生活配套设施齐全，客户认知度比较高，但房地产项目相对较少，基本无可开发空间。,拓 展 区,属于房地产新兴板块，也是三亚未来的房地产重点发展区域。但目前市政配套不够完善，但随着政府的搬迁，市区土地资源的稀缺，大批发展
22、商的进入，配套完善，肯定会受到越来越多的客户的追捧。,项目所在板块分析（1）,政府搬迁，城区向郊区外拓，形成了新的城市中心板块，是三亚未来房地产的主发展区域。,项目所在板块分析（2）,典型区域客户分析,各房产板块核心驱动力各不相同，形成差异化竞争，吸引高端度假客户及部分养老客户。,项目SWOT分析,我们具备哪些优势？存在哪些劣势？遇到哪些机遇？碰到哪些威胁？,校园信息化发展建议,威 胁,机 遇,劣 势,优 势,目前三亚高端写字楼市场极度 空缺，需求量较大。项目所在区域为市政规划新开 发区，未来发展潜力巨大。,项目周边目前基本无配套设施，处于初步开发阶段。该地段目前交通极为不便，无公交车站点。项
23、目距市区商业区较远，项目周边无成熟商业区及商业氛围。,产品设计较为高端，在三亚片区目前无人能及。项目周边及项目所在路段上只有一个写字楼项目，竞争压力较小。,项目所在片区成熟周期较长，客户对该片区的认可度将受影响。河西路有两处正在拆迁地块规划将要建高端写字楼项目。三亚片区的企业实力能否支撑本项目。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XP
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