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1、房地产开发行业纳税检查,房地产开发行业概述税务检查方法企业所得税的纳税检查,第一章 房地产开发行业概述,房地产开发的一般要求 房地产开发经营过程有关概念介绍房地产开发的会计核算,第一节 房地产开发一般要求,概念：房地产开发是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业）进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地产开发是以土地资源为对象，按照预定目的，进行房屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。,第一节 房地产开发一般要求,分类：按内容:综合开发，单独土地开发 按规模：小区开发
2、，城建开发 按承担方式：自行开发，委托开发，代建,第一节 房地产开发一般要求,特点：开发经营的计划性（立项）、合法性（程序）开发经营业务的复杂性开发建设周期长，投资数额大 经营风险大,第二节 房地产开发经营过程,流程：1.项目设想及可行性研究 2.项目立项及审批（计经委）3.项目规划（建委，规划许可证、建设工程规划）4.土地使用权取得（土地局）5.征地、拆迁6.工程建设7.房地产经营8.物业管理（属于房地产行业，正常不属于开发经营过程）,第一节 房地产开发一般要求,资质等级：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格
3、证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况。,第二节 房地产开发经营过程,第二节 房地产开发经营过程,相关证件：开发企业办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。开发前期，最重要的是要取得以下四证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设项目开工许可证。开发中后期，取得商品房预售许可证,第二节 房地产开发经营过程,经营方式：出租出售,第三节 有关概念简介,竣工验收：竣工验收按项目施工进度可分为单体工程验收和项目整体验收；按组织形式可分为建设单位组织的验收和行政主管部门组织的验收。（完工产品的判定）,第三
4、节 有关概念简介,预售许可证制度：根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例及建设部城市商品房预售管理办法，商品房预售应当符合下列条件：A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；B、持有建设工程规划许可证；C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。,第三节 有关概念简介,申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：上述A、B、C项规定的证明材料；开发企业的营业执照和资质等级证书；工程施工合同；商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交
5、付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。,第三节 有关概念简介,建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。,第三节 有关概念简介,不计算建筑面积的范围：1、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。3、房屋之间无上盖的架空通廊。4、房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。,第三节 有关概念简介,计算一半建筑面积的范
6、围:未封闭的阳台、挑廊,第三节 有关概念简介,房屋的产权面积：产权面积要以最后房管部门认可的测绘面积为准,是产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。它包括“套”或“单元”建筑面积与分摊的共有建筑面积之和.对实际面积超出己售面积的，购房者须补面积差价，对己售面积小于实际面积的，开发商须退面积差价。,第三节 有关概念简介,房屋的产权面积：按现行规定，与住房或商业用房不在同一建筑体内的建筑面积，不得做为公摊面积分摊，即独立成体的社区用房、物业用房、空调机房、配电用房、地下人防设施、网球场、游泳池、幼儿园、菜市场等公建配套设施，不得作为公摊面积分摊。,第三节 有关概念简介,可售面积：总建筑面积扣除不可
7、转让或无偿提供的配套设施面积。(动迁还平面积),第三节 有关概念简介,建筑面积可售面积产权面积,第三节 有关概念简介,容积率：所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。,第四节 会计核算,确定成本核算单位:一般情况下，应结合开发工程规模的大小、工期长短及结构类型等因素，来确定成本核算对象。1、一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项工程作为一个成本核算对象。2、同一地点开发、结构类型相同的群体开发项目，如果开、竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。3、对规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的要求，按开发项
8、目的一定区域或部位划分成本核算对象。,第四节 会计核算,开发成本：1.土地使用权出让金 2.土地征用及拆迁安置补偿费 3.前期工程费 4.建安工程费 5.基础设施费 6.公共配套设施费,第四节 会计核算,土地成本构成：土地出让金 城市房屋拆迁补偿费 房屋拆迁安置费(动迁还平部分处理）,第四节 会计核算,农用地征地补偿费用：土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费新菜地开发建设基金耕地占用税土地管理费,第四节 会计核算,前期工程费：前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用.(2)“七通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电
9、、通路的费用等。,第四节 会计核算,建安工程费：,第四节 会计核算,基础设施费：包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。,第四节 会计核算,公共配套设施费：主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自车车棚等；,第四节 会计核算,另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；(2)开发小区内非营性配套设施，如中小学、文化站、医院等；(3)开发项目
10、外为居民服务的给排水、电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。,第四节 会计核算,一是能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本房屋开发成本”科目中归集其发生的支出。二是对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本。三是对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”科目进行归集。,第四节 会计核算,对能有偿转让给有关部门的大型配套设施，如商
11、店设施 借：开发产品配套设施 贷：开发成本配套设施开发成本(商店)按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施，如水塔设施 借：开发成本房屋开发成本 开发成本配套设施开发成本 贷：开发成本配套设施开发成本(水塔),第四节 会计核算,开发产品:企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本 出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租 的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目。出租土地或是房屋时借：出租开发产品出租产品 贷：开发产品 取得 租金收入时：借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入,第四节
12、会计核算,周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目。开发的用于安置拆迁居民的周转房，按实际建造的成本 借：周转房在用周转房 贷：开发产品房屋 按月计提的周转房摊销,第四节 会计核算,税收差异:期间费用 销售时间,第二章 税务检查方法,对房地产行业的检查，应该结合行业特点，采取帐务检查和帐外调查相结合的检查方法。一般不要单独采取帐务检查或帐外调查的方法，绝不能就账查账。,第一节 查前准备,考虑到房地产行业的特殊性，在实施检查前要作好检查准备工作，包括归集行业税收政策、熟悉行业会计核算方法，有条件的还可以收集被查对象的开发项目设立、土地取得、项目状况
13、等基础资料。,第二节 检查通知,包括送达检查通知书，采取调帐检查的同时送达调取帐簿资料通知书。责成被查对象提供相关资料，资料包括营业执照、税务登记证、取得土地使用权的批准文件或协议、土地使用证、房屋所有权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证、施工图施工合同、商品房预售许可证、商品房销售合同、商品房销售平面图、竣工验收报告、入住通知书、有关部门颁发房屋面积测绘表，以及以前年度接受审计和税务检查的情况。(要求提供的上述资料可以是原件也可以是复印件),第三节 资料分析,税负分析:房地产业理论税负与实际税负的对比.假设：毛利40%，利润率15%-20%，土地成本为开发成本的30%.营
14、业税5.55%；土地增值税1%；企业所得税3.75%-5%；契税0.72%；其他各项税费0.1%。则理论税负为11.12%-12.37%.,第三节 资料分析,成本要素分析,第三节 资料分析,纳税资料分析:查阅近年纳税申报资料，了解纳税人申报纳税的收入水平、成本水平、利润水平。通过对各年度纳税申报数量、各税种变化、各税种的逻辑关系以及各年检查补税等情况分析，从中找出可能出现的税收问题。,第四节 现场勘察,一是到开发项目现场实地勘察项目内容，即项目是否有普通住宅、非普通住宅、车库、商业网点等内容，是否有业主会馆、超市、锅炉房、幼儿园、居委会办公搂等配套设施；二是勘察项目工程进展情况，认定是否具备完
15、工条件；三是勘察完工项目的入住、自用或租赁情况；四是勘察项目工程外观主要使用的建筑材料以及绿化情况的等。,第四节 现场勘察,此外，要了解企业的内部控制制度和财务管理制度，了解企业部门之间职责及资料传递流程，重点是财务会计机构内部分工和流程，以及企业记载财务信息资料的传递和保存方式。,第五节 帐务检查,制作稽查工作底稿，收集证据。(顺查和逆查;详查和抽查相结合),第六节 制作报告,制作税务检查报告，提出处理意见：按照中华人民共和国税收征收管理法的规定，对发现的问题性质进行认定，提出处理意见。,第三章 企业所得税的纳税检查,房地产开发企业经常出现同时开工多个项目或一个、几个项目分期、跨年度滚动开发
16、，边开发、边销售的现象。就会造成财务核算相当复杂和烦琐，在企业所得税方面主要存在：-房地产开发企业不能及时结转成本；-预售收入不能及时结转为实际收入；-不能依法申报缴纳企业所得税；,第三章 企业所得税的纳税检查,-伪造或高估成本；-多列预提费用；-混淆成本对象界限；-利用关联关系转移利润；-企业之间也存在相互利用,共同偷逃税款问题。,第一节 检查步骤,划分项目单位或成本核算对象，掌握企业所有项目名称、所在区域；认定项目或成本核算对象完工状态；检查完工项目或成本核算对象的收入和销售面积，计算总销售收入，并按年度划分，得出年度总销售收入；检查总可销售面积；检查完工项目单位或成本核算对象的开发成本，
17、确定项目单位或成本核算对象的总计税成本，计算可销售面积的单位计税成本；,第一节 检查步骤,检查期间费用；检查营业税金及附加；检查未完工项目或成本核算对象取得预收款项的预计毛利额；检查其他所得税项目。,第二节 划分项目单位或成本核算对象,成本对象的确定原则 成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。计税成本对象的确定有6个原则:1、可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。2、定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。3、产品差异原则。开发
18、产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。,第二节 划分项目单位或成本核算对象,4、分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。5、功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。6、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。,第三节 认定开发产品是否完工,在确定成本对象的基础上，认定该对象即开发产品完工或未完工。根据国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号
19、文件）规定，符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。,第三节 认定开发产品是否完工,根据确定的成本对象和认定开发产品是否完工，对企业同时开工多个项目或一个、几个项目分期、跨年度滚动开发，进行边开发、边销售，在检查企业所得税时，要按照下列办法处理：一是项目单位或成本核算对象的开发产品都未完工。对取得开发产品预售收入的要计算预计毛利额，并入到当期应纳税所得额中。二是项目单位或成本核算对象的开发产品均完工。按照国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税
20、问题的通知（国税发200383号文件）、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号文件）规定确认收入和税前扣除项目。,第三节 认定开发产品是否完工,三是项目单位或成本核算对象的开发产品既有完工又有未完工，对未完工的取得开发产品预售收入的要计算预计毛利额，并入到当期应纳税所得额中；对完工的按照国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发200383号文件）、国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号文件）规定确认收入和税前扣除项目。,第四节 收入的检查,主要内容是收入的完整性、及时性，在参照营业税检查项目外，重点检
21、查：1、销售收入范围：销售开发产品取得的全部价款，包括现金、现金等价物、其他经济利益。代收款项，以出具发票单位为标准进行判断。,第四节 收入的检查,2、销售收入的确认 一次性全额收款 分期收款 银行按揭 委托销售 先出租再出售,第四节 收入的检查,-采取委托销售方式 手续费：销售合同约定 视同买断：从高 超基价分成：分成额处理 包销：约定,第四节 收入的检查,采取先出租再出售方式：转作固定资产(投资性房地产)视同销售 租赁期间取得的价款按租金确认收入 出售时按固定资产清理确认收入 准予计提折旧,第四节 收入的检查,采取先出租再出售方式：不转作固定资产（非投资性房地产）无需视同销售 租赁期间取得
22、的价款按租金确认收入 出售时按开发产品确认收入的实现 不准计提折旧,第四节 收入的检查,-预租：新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前出租，预租租金（价款）确认收入时点：自开发产品交付承租人使用之日起，按租金确认收入的实现。,第四节 收入的检查,3、视同销售视同销售的范围 转作固定资产或用于奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行。-视同销售确认时点 开发产品所有权或使用权转移时；实际取得利益权利时。,第四节 收入的检查,-检查“开发产品”帐户贷方对应的科目，如果不是成本类科目，而是“固定资产”、“应付利润”、“长期股权投资
23、”、“应付帐款”等资产类科目，可能存在将开发产品转作固定资产或用于奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为；如果对应科目是“营业外支出”帐户，也有可能用开发产品捐赠、赞助等行为。,第四节 收入的检查,-确认方法：本企业近期同类开发产品销售价格 参照当地同类开发产品市场公允价值 按开发产品的成本利润率 成本利润率不得低于15%(含15%)具体比例由主管税务机关确定,第四节 收入的检查,4、少记收入：-售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入；-价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；-分解售
24、房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入，重点是“整体销售”；-采取委托销售方式，支付的手续费、分成款冲减销售收入，特别是与包销商合伙低价承销；-“假代建”；-以较低的价格转让房产（包括销售给股东、法定代表人等），或将公建以偏低价格出售给股东或其他关联单位和个人。,第四节 收入的检查,5、不记收入-旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入；-将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套设施对外出售不计收入；-整体转让“楼花”、在建项目不作收入；-有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和
25、产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入；-开发的会所等产权不明确，就转给物业，不进行开发产品核算；-将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的。,第四节 收入的检查,6、归集销售收入 经上述检查，结合在营业税检查中的“商品房盘点表”，按销售收入实现的年度归集完工产品的销售收入，计算出不同年度的销售收入。同时，归集收入时注意区分经济适用房，普通住宅和非普通住宅。,第五节 对总可销售面积检查,检查人员应通过产权管理部门出具的房屋面积测绘表、商品房预售许可证、销售平面图等资料，确定完工开发产品的总可销售面积。总可销售面积是结转销售成本的关键，检查人员应注意其与总建筑面积的区别。,第
26、六节 开发成本的检查,地产行业的开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施和公共配套设施费，以及组织管理开发项目发生的费用。对开发成本的检查对象是完工产品，检查的内容首先是逐项检查成本发生的真实性、合法性、合理性。之后，进行成本费用在不同项目、同一项目完工和未完工产品间分配，计算单位计说成本。,第六节 开发成本的检查,1、土地征用及拆迁补偿费 土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁补偿支出。检查时，应查阅取得土地使用权的审批文件、转让协议，与“开发成本-土地征用及拆迁补偿费”、“银行存款”
27、、“应付帐款”等帐户进行核对，并审查支付的原始凭证。主要检查核算的项目是否真实，是否实际已经支付，是否取得合法票据。对减免的土地出让金、尚未支付的费用在计税时不得计入开发成本。,第六节 开发成本的检查,检查时注意：-利用非回迁人员的身份证，虚列回迁补偿费的收据凭证，作为开发成本列支；-通过资产评估虚增开发成本。为了提高资质，一些规模较小的房地产开发企业利用购进土地经初步“三通一平”后，进行土地评估，虚增土地成本，一方面增大注册资本，提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本。,第六节 开发成本的检查,2、前期工程费 前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一
28、平”等支出。检查时，首先要查阅设计、勘察、测绘、施工等有关合同，掌握合同项目、标的、结算方式等内容；其次对照国家、省、市关于规费的取费标准，并将上述资料与“开发成本前期工程费”帐户进行核对，检查前期工程费支出的真实性。同时审查“开发成本前期工程费”借方对应的帐户“银行存款”、“现金”，支付的原始凭证是否合法票据。对应科目是否是“应付帐款”、“其他应付款”或“预提费用”等挂帐现象。,第六节 开发成本的检查,检查时注意：-向关联企业高价支付建筑设计费，通过转让定价转移利润；-取得非合法票据，如“白条子”，或者使用假发票入账；-虚构施工合同，骗开建安发票，主要在挖掘、回填土方工作量方面；-提取停收的
29、政府规费、虚增规费标准。,第六节 开发成本的检查,3、建筑安装工程费的检查 首先要检查开发企业与施工企业签定的建筑施工工程合同，重点审查施工项目规模、开工竣工时间、施工费水平、工程款结算方式及期限等；其次还要掌握本地区建筑安装工程费的单位造价；最后检查“开发成本建筑安装工程费”帐户，并与上述两项内容进行比较分析，查找是否有虚设施工项目、扩大施工规模或虚增工程款等行为。,第六节 开发成本的检查,检查时注意：-与施工企业存在关联关系，虚增工程，虚开工程施工发票转移利润的行为；-利用虚假资料，以施工单位名义向税务机关申请代开发票；-挂靠施工企业，自行组织施工，多开建筑业发票，虚列建安成本；-购买虚假
30、发票，自行填开虚购材料或工程款入账；-支付较低的费用，从核定征收的施工单位虚开发票；-多预提施工费用，虚列开发成本；-拨付施工企业材料的材料成本差异结转不正确，以及工程决算时对工程价差款不作处理，特别甲供材料与工程结算价款有重复计算材料款现象。,第六节 开发成本的检查,4、基础设施费、公共配套设施费 工程支出真实性的检查等同于“建筑安装工程费”的检查，此项应重点检查公共配套设施费的用途和受益对象。-属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理（分配）。-属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产
31、权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。,第六节 开发成本的检查,-开发企业在开发项目区内建造的邮电通讯、学校、医疗等设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：由开发企业投资建设完工后，如果出售按建造开发产品进行处理；如果出租按建造固定资产进行处理；如果无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的按建造公共配套设施进行处理。由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。,第
32、六节 开发成本的检查,5、地下停车场。所有民用建筑项目均要按规定同步建设防空地下室，如不能同步建设，则应按规定缴纳防空地下室易地建设费。售房部、接待处、样板房建设及装修，能够单独核算成本，按建造固定资产处理；不能单独核算成本，按建造开发产品。,第六节 开发成本的检查,6、应付费用的处理 外部凭证：发票、合同、司法部门的判决凭合法凭证计算扣除 内部凭证：自制凭证 预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除“预提费用”账户，中提取的费用年终大量结余。通过争取地方政府及有关部门的优惠政策，争取少付、不付各项费用，同时仍按照规定比例或者标准提取各项费用，而不按照实际支付金额计列费用，形成多计提少支付或者
33、不支付，通过“预提费用”虚列费用。提取国家已取消的收费，形成只提取而不支付的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等账户记入开发成本。,第六节 开发成本的检查,7、共同成本在不同项目中的分配分配原则：属于成本对象完工前发生的费用 直接成本直接计入；能分清成本对象的间接成本直接计入；不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原则配比计入（配比原则：按成本对象占地面积、工程概算、可售面积、建筑面积）,第六节 开发成本的检查,属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊第1次 第2次 已销开发产品：当期扣除 已完工成本对象 未销开发产品：销售时扣除 未完工成本对象,第六节 开发成本的检查,分配方法：-占
34、地面积法：指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配,第六节 开发成本的检查,(1)一次性开发计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积 全部成本对象占地总面积应分配的开发成本。(2)分期开发计算公式：期内全部成本对象应负担的成本=期内成本对象占地面积开发用地总面积应分配的开发成本 期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积期内全部成本对象占地面积期内全部成本对象应负担的成本（期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积）,第六节 开发成本的检查,-建筑面积法 指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面
35、的比例进行分配。,第六节 开发成本的检查,（1）一次性开发计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积全部成本对象建筑面积应分配的开发成本。（2）分期开发计算公式 期内全部成本对象应负担的成本=期内全部成本对象建筑面积开发用地计划建筑面积应分配的开发成本 期内某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积期内全部成本对象建筑面积应分配的开发成本,第六节 开发成本的检查,-预算造价法 指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配，该仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象预算造价期内全部成本对预算造价应分配的开发成本,
36、第六节 开发成本的检查,8、在纳税年度内完工开发产品未按规定结算计税成本的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中华人民共和国税收征收管理法的有关规定对其进行处理。检查时，可以参照检查中涉及的有效合同，以及工程概预算资料进行确定或核定。,第六节 开发成本的检查,9、计算出总的计税成本和可销售面积的单位计税成本成本对象总成本=直接计入的开发成本成本对象应配比的公共成本可售面积单位计税成本=成本对象总成本总可售面积 已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本,第六节 开发成本的检查,难点：伪造、高估成本；滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列
37、支成本支出，如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润；人为在不同核算对象中调整成本。要掌握一定的工程造价常识，查阅项目投资估算表，了解与实际投资额差异的影响因素，能够在工程决算书中掌握量的概念。,第七节 期间费用的检查,期间费用包括管理费用、财务费用和营业费用，主要对坏帐损失、业务招待费、无形资产摊销、长期待摊费用、社会保险费、广告费、业务宣传费、利息支出等项目的检查。,第七节 期间费用的检查,1、管理费用列支范围：土地闲置费应计入开发成本，开发企业为客户（购房人）向银行按揭贷款提供保证金（担保金），不得从销售收入中
38、减除，也不得作为费用在当期税前扣除，应至实际发生损失时再据实扣除。标准：新办开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费，其结算期限从取得实际销售收入年度起，其中向后结转期限为3年，前后共4年。开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。,第七节 期间费用的检查,2、财务费用-为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用：属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象。属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。,第七节 期间费用的检查,-自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的 借
39、入资金金额超过其注册资本50的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。-为关联企业承担利息，借出资金给关联企业不收或者少收利息，以此降低开发项目利润,第七节 期间费用的检查,3、其他方面-折旧费用，企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。成本对象报废和毁损损失 成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为非正常财产损失按税收规定扣除。,第八节 经营税金及附加,此项重点检查记入“营业税金及附加”的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加以及土地增值税等是否与当期销售收入相配比
40、。,第九节 预计毛利额的检查,对未完工成本对象计算预计毛利额的检查 1、预售收入：开发产品完工前取得的销售收入2、预计计税毛利率和毛利额预计计税毛利率的分类-经济适用房：计税毛利率不得低于3%，必须符合的规定建住房200477号.doc-非经济适用房：省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不得低于20；地及地级市城区和郊区，不得低于15；其他地区，不得低于10。本期新增毛利额=（预收帐款年末余额-预收帐款年初余额）预计毛利率,第十节 特定事项处理,1、合作建造开发产品的税务处理定义：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，为合作建
41、造开发产品分配开发产品的税务处理 收入确认的时点：首次分配开发产品时 收入确认的范围：应分开发产品 两种处理方法 已结算计税成本：计税成本与投资额的差额，计入应纳税所得额 未结算计税成本：投资额转作预售收入分配利润的税务处理 开发企业统一申报缴纳企业所得税不得在税前分配该项目的利润 投资方取得利润视同取得股息、红利 开发企业接受的投资额不负担成本费用,第十节 特定事项处理,2、代建工程和提供劳务的税务处理收入确认原则：代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认，收入的实现持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工进度的确定 累计实际
42、发生的合同成本占合同预计总成本比例 已经完成的合同工作量占合同预计总工作量比例 测量已完成合同工作量,第十节 特定事项处理,3、企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：-企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。-开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使
43、用权的价值计入该项目的成本。,第十节 特定事项处理,4、企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：-企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。-接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。,计算应纳税所得额（完工年度）-应纳税所得额=检查调整后应纳税所得额-前期计算毛利额+（本期新增毛利额-相
44、应税金）本期新增毛利额=（预收帐款年末余额-预收帐款年初余额）预计毛利率-应纳税所得额本期新增销售收入毛利额+本期新增预售收入毛利额-相应税金及附加（对应本期新增销售、预售收入）-期间费用+其他利润（其他业务利润、营业外收支净额、补贴收入等）+毛利差额毛利差额=结转收入实际毛利额-相应前期已计提的预售收入毛利额,第一部分 印花税的纳税检查,一、对房地产开发企业特有合同的检查,根据房地产开发行业的特性，对印花税的检查一般要按照开发企业的业务流程进行，关键是环节查全，计税依据准确。下列合同是房地产开发企业按照有关规定必须签定的合同。（一）土地出让合同、转让合同是取得土地使用权合同，应根据关于印花税
45、若干政策的通知(2006年11月27日财税2006162号)，按照产权转移书据征印花税。,一、对房地产开发企业特有合同的检查,（二）土地使用证是权利许可证照，按每件5元贴花。（三）建设勘察设计合同，税率为万分之五。（四）建筑安装施工合同，税率为万分之三。一是土建合同，中标签订的合同在建委备案，一般由建委代收代缴。二是基础设施、配套设施建设安装合同。（五）商品房购销合同税率为万分之五，税目为产权转移书据。（六）监理合同不征印花税。,二、对其他合同的检查,（一）借款合同借款合同税率为万分之零点五。（二）购销合同购销合同税率为万分之三。（三）财产租赁合同财产租赁合同税率为千分之一。（四）担保合同不属
46、于印花税征税范围。（五）广告合同广告合同属加工承揽合同，税率为万分之五。,三、对帐簿的检查,对帐簿的检查，与其他行业相同。,四、制作合同统计表,检查人员在对房地产开发企业进行检查时，可制作合同统计表，对所有合同进行统计。既便于掌握企业的经济业务，又可以将此表作为工作底稿准确计算应缴纳的印花税（由此引发印花税的核定问题）。,第二部分 房产税、城镇土地使用税的纳税检查,一、存在的主要问题,将开发产品转为自用或对外租赁未申报缴纳房产税；（开征区的问题）将房产租赁未按从租计征房产税而是按房产原值计算少缴房产税；人为分解房产原值或租金收入少缴房产税；在开发建设期间占用的土地没有缴纳城镇土地使用税；房屋竣
47、工验收后，未售出的房屋占用的土地没有缴纳城镇土地使用税。,二、主要检查方法：,检查“固定资产”明细帐现场勘察确定城镇土地使用税征收期间。一是开发建设期间，为开发商品房所占用的土地是企业的生产经营用地。二是房地产开发企业在开发产品竣工后，即取得竣工验收报告之后，应按照未销售开发产品面积与已销售开发产品面积的比例计算征税，对已销售房屋占用的土地不作为房地产开发企业的计税土地。（问题在于收取全额预收款）,二、主要检查方法：,对一宗地建设多个项目、一个项目分期开发的，应首先在竣工与未竣工项目之间按照建筑面积对土地面积进行分配，然后对竣工项目再按照未销售开发产品面积与已销售开发产品面积的比例计算土地使用
48、税。确定起征和停征时间是否符合规定：4种情况均为次月。,相关例题,例1：2007年初，税务机关对某房地产开发企业2006年度进行税务检查时发现：固定资产帐簿记载期初房屋原值500万元；当年11月购置位于市区的经营用房一幢，入帐价值200万元，经审核入帐原始凭证购房协议，协议成交价格220万元，其中中央空调作价20万元；现场勘察，该企业从年初3月开始经营矿泉水销售业务，将一开发产品-门市房作为经营场所，门市房市场价格30万元；应交税金帐簿反映该企业只对房屋原值500万元的房屋缴纳房产税。（假设该地区房产原值扣除比为30%）,相关例题,检查人员计算该企业2006年度应纳房产税为：500（1-30%
49、）1.2%+220（1-30%）1.2%1/12+30（1-30%）1.2%9/12=45,738元。,相关例题,例2：某房地产开发公司2004年7月取得一开发用地，位于市区中心地带，占地总面积10万平方米,企业同时开发两个项目,总建筑面积为4万平方米：A项目建筑面积2.5万平方米，2005年未竣工；B项目建筑面积1.5万平方米，于2005年10月竣工，取得竣工验收报告，截止到2005年末销售面积1万平方米(单位税额4元/平方米)。,相关例题,检查人员计算该企业2005年应缴纳城镇土地使用税：A项目建设期间应纳税额=10万平方米2.5万平方米/(1.5万平方米+2.5万平方米)4元=25万元B
50、项目建设期间应纳税额=10万平方米1.5万平方米/(1.5万平方米+2.5万平方米)4元 10/12=12.5万元B项目销售期间应纳税额=（1.5万平方米-1万平方米）/1.5万平方米101.5万平方米/(1.5万平方米+2.5万平方米)42/12=0.83万元。,相关例题,例3：某房地产开发公司2006年12月6日取得一开发用地，该地段单位税额为每平方米24元，占地总面积10万平方米。其中部分用地为棚户区改造项目占地，已取得了发改委的项目批文。经检查发现该项目计划总建筑面积为25万平方米，拆迁棚户区面积为3万平方米。,相关例题,2007年该房地产开发公司应缴纳土地使用税为：（25-3）/25
