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1、物权法及其对财政的影响,内容框架,物权法相关概念与立法过程回顾物权法的主要内容及其意义物权法关呼民生的几个热点问题物权法对房地产行业的影响物权法对物业管理的影响物权法对国有资产监管的影响物权法对公共财政的影响物权法与依法行政,一、物权法相关概念与立法过程回顾,几个应该知道的物权法概念,物权生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可
2、以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。,用益物权生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产享有占有、使用、收益的权利。另外，国家对个人不动产进行 征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。,担保物权生活解释：甲向乙借款万元，以其价值万元的房屋、万元的汽 车作为抵押担
3、保，以万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。,不动产生活解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭
4、的权利皆无从谈起。动产生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价款的情况下，甲就将牛交给乙。当天夜里，雷电将此牛击死，乙应该对牛的死亡承担责任，因为牛的所有权已交付而发生转移。理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。,共有生活解释：甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲
5、占该船份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为无须经任何人同意。这就是按份共有。理论解释：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。而共同共有则是，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有使用、收益和处分的权利。,建筑物区分所有权 生活解释：南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区年 月，开发商申报时，南京市规划局以建筑工程规划设计要点通知书要求，其规划建筑应按机动车车位户，非机动车车位 户配建停车库。小区建成后，幢楼下建有连片整体地下车库，共有 个机动车泊位。开发商在销售住宅时
6、也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少万元的单价卖掉了其中的 个车位，其余车位则被小区物管公司以每月元的租金租了出去。年 月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。,法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。这起案例就涉及了物权法草案中的“建筑物区分所有权”。理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物权法草案中对百姓
7、关注的会所、车位的归属，作出原则规定：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。,孳息生活解释：天然孳息是指，母牛生的小牛、果树上结的果子等。法定孳息是指，银行的利息、房屋的租金等。理论解释：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物权人取得，没有用益物权人的，由所有权人取得，但当事人另有约定的除外对于法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。相邻权生活解释：张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就应该给李四提供必要的
8、便利。当然李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造成损害，应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。理论解释：不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。,保护私人财产,公私财产平等保护,确定征地补偿费构成,小区车位应先满足小区居民,物权法立法进程,年，八届全国人大常委会首次将物权法列入立法计划，但因经济体制改革正在深入及理论研究不足，当时立法条件并不成熟。年 月，受全国人大常委会法工委委托，江平、王家福等 位法学专家成立民法起草工作小组，包括物权法在内的民法典，开始正式提上议事日程。年 月，梁慧星教授领衔的中国
9、社会科学院法学研究所完成了物权法草案建议稿。年 月，中国人民大学王利明教授领导的课题组，亦完成了一份物权法草案建议稿。,年底，在“社科院草案”与“人民大学草案”的基础上，全国人大常委会法工委拟定了物权法草案征求意见稿，并下发有关方面征求意见。年 月，由物权法等 编内容组成的民法草案提请九届全国人大常委会一审，此次审议被视为物权法草案的初审。此后，民法典草案由“捆绑式审议”为“分别审议”，物权法草案排在最优先的位置。年 月，物权法草案提请十届全国人大常委会二审，私产保护受到高度重视，丰富了公众关注的建筑物区分所有权等内容。年 月，物权法草案三审，重点解决物权法急需规范的现实问题，对不动产登记制度
10、、征收制度等做出了重大改进，并对草案进行了一些通俗化改造。,年 月 日至 月 日，物权法草案公开征求意见，全国人大常委会法工委随后归纳出意见比较集中的 个问题。年 月，物权法草案四审，对征收征用、担保物权等一系列问题做出进一步修改。年 月，物权法草案五审，进一步明确国家经济制度、强调平等保护的原则，并加大对国有资产的保护力度，物权法制订自此进入攻坚阶段。年 月，物权法草案六审，对城市住宅用地续期，小区车位、车库归属等关涉百姓切身利益的热点问题做了进一步完善。年 月，物权法草案七审，除进一步完善城镇集体财产归属、农村土地承包期等涉及国计民生的规定外，还对农村宅基地能否转让等争执焦点做出了最后安排
11、，并决定提请全国人代会审议。年 月 日，十届全国人大第五次会议审议并通过物权法。,二、物权法的主要内容及其意义,物权法的指导思想：“合法财产一体保护”。它的侧重点在于，不考虑生产资料所有制是什么，只考虑财产的取得，财产取得只要是合法的，在法律上同样对待、同样保护。物权法定原则：物权公示原则、物权优先于债权的原则 主要内容：关于坚持社会主义基本经济制度关于平等保护国家、集体和私人的物权关于国有财产关于集体财产关于私人财产关于征收补偿,二、物权法的主要内容及其意义,第一编 总 则第一章 基本原则第二章 物权的设立、变更、转让和消灭第一节 不动产登记第二节 动产交付第三节 其他规定第三章 物权的保护
12、第二编 所有权第四章 一般规定第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章 业主的建筑物区分所有权第七章 相邻关系第八章 共有第九章 所有权取得的特别规定,第三编 用益物权第十章 一般规定第十一章 土地承包经营权第十二章 建设用地使用权第十三章 宅基地使用权第十四章 地役权第四编 担保物权第十五章 一般规定第十六章 抵押权第一节 一般抵押权第二节 最高额抵押权第十七章 质权第一节 动产质权第二节 权利质权第十八章 留置权第五编 占有第十九章 占有附 则,特点与创新,第一，物权法中确立的公共财产和人民私有财产所有权平等保护的原则，具有划时代意义。第二，私人所有权法律地位得到充分承认，是国家进
13、入建设性社会的标志。第三，物权法对一般民众财产权利保护建立了一系列强化措施，贯彻了中央提出的民权保护的人文主义思想。,二、物权法的主要内容及其意义,意义：物权法在法律体系中自身的特殊性质和独特功能，决定了它在经济社会生活中的重要地位和重大作用。社会主义初级阶段国家基本经济制度的确立和所有制结构的深刻变革，呼唤物权法出台；物权法颁布实施，又从民法角度为坚持社会主义基本经济制度提供了重要的法制保障。社会主义市场经济体制的确定和经济运行机制的根本转变，呼唤物权法出台；物权法颁布实施，又从民法角度为发展社会主义市场经济提供了重要的法制保障。社会利益格局的重大调整和构建社会主义和谐社会战略任务的提出，呼
14、唤物权法出台；物权法颁布实施，又从民法角度为维护好、实现好、发展好最广大人民的根本利益提供了重要的法制保障。,二、物权法的主要内容及其意义,换一种说法：物权法的颁布与实施有四个方面的重要意义。第一，有力的推进了我们国家依法治国建设社会主义法制国家的进程。也可以说，是一个带有里程碑性质的一部法律。第二，物权法维护我们国家的基本经济制度。第三，它是维护社会主义市场经济秩序所必须的一部法律。第四，物权法关系到或者涉及到公民、法人和其他组织的权利。,三、物权法关呼民生的几个热点问题,买房登记才有保障异议登记15天内不起诉失效预告登记：防止“一房二主”登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任不动产登记费用按
15、件收取车位车库业主优先业主共同选物业拆迁补偿要合理国家抢险救灾可征用房屋建设用地使用权期满自动续期财产被毁损，可要求恢复原状邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍,三、物权法关呼民生的几个热点问题,物权保护可以用仲裁解决买受人善意取得财产可不归还拾到财物应当及时通知权利人拿回失物，悬赏承诺当兑现邻居装修给方便采光通风受保护农村宅基地使用权流转仍未放开三人合伙买车，两同意即可转卖分割共同财产，损失风险可分摊抵押车辆借钱，约定拿车抵债不合法公益学校、医院等6类财产不得抵押,四、物权法对房地产行业的影响,住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值小区公用部分的规定明晰了产权新型邻里关系，明确相邻纠纷问题
16、严格土地管理制度，明确土地出让方式拆迁补偿规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发速度物权法的出台为物业税的征收提供了法律依据,四、物权法对房地产行业的影响,对房地产行业各主体的影响对开发企业的影响首先，物权法对开发商和业主的权、责、利作出了明确的界定。双方各自行使自己的权利，履行自己的义务，这将使得二者的合法权益都得到保障。其次，物权法对土地的出让方式、征收土地的补偿等方面作出了严格、明确的规定。使得政府不能在“公共利益”的大旗下，公然为开发商征地、拆迁了这将从根本上改变房地产业的发展模式。同时，开发商必须对被征地人进行合理补偿，这无疑会加大开发商的拿地成本，对其资金实力是一个严峻的考验。从
17、而加快行业内部的优胜劣汰和规模整合。再次，物权法明确了住宅建设土地使用权自动续期的问题，也就是说，七十年以后只要房屋仍然存在，使用权还是属于购房者的。,对购房者的影响随着房地产行业竞争的不断激烈，购房者更具有理性的分析和判断能力。物权法对房屋产权期限做出明确规定后，购房者买房时将不再只注重价格这个单一因素，房屋的使用寿命及质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、物业管理水平等方面也将成为决定购房者是否购买的重要因素。另外物权法的出台，使得处理各种纠纷有法可依。购房者的权益将得到更有效的保护。其投诉将由情绪化向理性化转移，维权意识和法律意识也将逐步增强。,对政府的影响当前，随着城市化进程的深入，
18、大规模的基本建设、征地拆迁问题越来越多，不依法行政侵害老百姓利益的情况时有发生。物权法出台后，政府作为土地出让市场的主体，其行使征收权，必须遵循物权法所确立的程序，而且应当按照物权法规定的补偿标准予以充分补偿。这就大大降低了行政违法的可能性。同时政府也将依据物权法加大对土地市场的调控力度，控制土地供应量和供应结构，从“地根”出发，促进房地产行业的健康稳定发展。,五、物权法对物业管理的影响,法律法规的进一步健全使物业管理行业发展更加有序 物权法的颁布具有更强烈的现实意义，它的实施将会使物业管理条例更好地贯彻、执行。物权法对业主权益和义务的具体规范将使物业管理企业在处理业主权益纠纷时能够更好地把握
19、分寸。物权法的颁布实施将考验物业管理企业生存发展能力 物权法的实施将使物业管理向多元化发展。物权法关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施、也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理”的规定，将会给目前主要以物业管理企业进行物业管理活动的现状带来改变。业主选择空间的增大，将会使物业管理企业的市场化发展和品牌形象树立显得更加重要。,五、物权法对物业管理的影响,明晰了物业管理服务职能定位与责任边界 长期以来，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任。如应由开发商承担的房屋质量与保修责任、应由政府承担的社会治安职能，不少业主都误认为是物业管理的事情，使得物业管理企业代人受过现象时有发生。其
20、实物业管理企业就是一个按照合同提供服务的服务型企业，不能包揽一切，要在物权法的前提下，把该做和能做的事情签订在合同上，并用内部的管理制度保证服务的品质。实施物权法后，物业管理的发展趋势分析加大房屋维修资金使用的透明度与合理性。物业管理行业竞争将会愈演愈烈。理性理解业主的维权行为。,六、物权法对国有资产监管的影响,“平等原则”对国资监管的挑战物权法针对当前国有财产流失的实际情况，界定了国有资产的范围，明确了国有物权的行使，强调了对国有资产的保护。而这个保护，坚持的是平等原则，它为国资管理部门和国有企业提出了一个全新的课题。首先，平等保护原则对国有企业提出了挑战。在发生物权争议时，国有企业也只能以
21、平等的市场主体身份通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径参与纠纷解决。其次，物权法对国有资产管理者设置了“高压线”。物权法通过明确国有资产归属、以违法行为定性国有资产损失行为，对监管不力造成国资流失的机构和工作人员设置了“高压线”，应该引起高度警觉。,六、物权法对国有资产监管的影响,物权法将促进国有企业加快改革步伐温家宝总理在今年“两会”政府工作报告中提出要继续加快国有企业改革，物权法的实施对国有企业改革有什么意义呢？一是物权法明确了市场主体。这对我们在改制的过程中形成产权主体多样化十分有利，在产权主体多样化的情况下，改制才可能到位。二是物权法规定了企业改制的行为过程。现在哪些能做哪些不能做，哪些是
22、重点要监控的地区十分明了，这对于国有企业改革是大大往前走了一步。,六、物权法对国有资产监管的影响,依法处置不良资产利于国有资产保护针对国有企业财产流失的问题，物权法规定：“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”有舆论认为，这可能会造成不良资产处置步伐变慢的困境。事实上，国有资产以前最大的特点是产权不清晰，正因为他不清晰，所有不好去动他，大家都感到处置不良资产的步子比较慢。现在物权法把产权界定清楚以后，该谁负责谁就去依法处置，步伐会随之加快，不会放慢。物权法这一规定，只是进一步明确了在企
23、业改制、合并分立、关联交易等过程中，对于违反国有财产管理规定，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失所应当承担的法律责任。与处置不良资产的快慢没有必然联系。,六、物权法对国有资产监管的影响,国有资产立法任重而道远有舆论认为，随着物权法的出台，国有资产立法的时机也已经成熟。实际上，物权法的出台为“国有资产法”的制定奠定了良好的法律基础。但由于各种原因，从现在看国资立法显得任重而道远。就说一些大的问题，比如国资委的定位、职责，国有资产到底往哪些领域去布，中央说国有资产主要集中在“两国两重一新一特”这些领域。两国是关系到国计民生、国家经济命脉。两重是重要的行业和重要的企业，一新是
24、新兴企业，一特是特殊行业。在实际工作中到底是哪些行业，还需要认真地研究。,六、物权法对国有资产监管的影响,面对新形势，国资监管有不少工作需要探索：一是要健全科学的公司法人治理结构 二是要完善绩效考核管理体系 三是制定投融资管理办法，形成科学决策机制为此，从管理理念上，要从资产管理向资本管理转变；在管理重点上，要积极盘活国有资本；在管理策略上，要做到有进有退；在管理方法上，要坚持分层负责。,七、物权法对公共财政的影响,是一种理念还是一种行动？公权与私权的关系公共需要与私人需要的关系提供公共产品过程中的平等与公正关系提供公共产品的非赢利性问题理财过程中的民主与法治关系透过物权法对相关行业的影响看其
25、对财政的影响,七、物权法对公共财政的影响,我国市场化改革所引起的一个根本性的变化，就是财产“私人化”趋势日益突出。这种变化，是导致公共财政体制在我国逐步确定的决定性因素。我国“私人化”的过程已有很大进展并将最终完成。相应地，我国的公共需要也开始与私人需要相分离，逐步取代了原有的国家需要，而形成市场经济条件下的国家需要，最终将形成以满足公共需要为活动目的的公共财政制度。,七、物权法对公共财政的影响,“公共领域”与“私人领域”的分界，决定了公共财政的存在，决定了公共财政以满足公共需要为目的的特性，也决定了公共财政必然是民主的和法治的财政。也就是说，公共财政只能在“公共”领域活动，不能介入“私人”领
26、域。不仅如此，它还要为“私人”领域提供公共服务，也就是人们常说的，凡不属于或不能纳入社会公共需要的事项，财政就不应介入，凡属于或可以纳入社会公共需要的事项，财政就应当也必须介入。这里所说的“社会公共需要”，就是相对于私人需要而言的。据此，我们可以概括出公共财政的几个基本点：提供公共产品或服务、平等和公正、非赢利性以及民主与法治。,七、物权法对公共财政的影响,在财政民主制下，政府的财政行为由不受监控或由上级监控转化为“纳税人监控”。纳税人监控必须通过某种形式，这就是议会。议会代表着纳税人的利益，反映着纳税人的呼声。纳税人通过议会对要不要征税，征什么税、征多少税，如何安排财政支出，支出效果如何等问
27、题直接作出原则性决定，并对政府的具体实施行为进行监控，并有权对政府的财政部门或主管官员进行惩处。,八、物权法对依法行政的影响,物权法不仅从私法意义上明确了物权归属及其流转的一系列规则，更是从公法意义上明确了物权登记及公法救济的途径。因此，物权法这部重要法律的颁布与施行将对政府行为产生积极的影响。行政机关及行政人员在行使公权力的过程中，首先要牢固树立物权观念和尊重财富的意识。例如，警察执行公务时，在没有获得合法授权和履行合法程序的情况下，不能随意进入私人住宅。英国谚语说，对于私人的茅草屋，“风能进，雨能进，国王不能进”，讲的就是这个道理。行政机关及行政人员也不能随意实施征收、征用等行为。,八、物
28、权法对依法行政的影响,其次，要树立正当程序的观念，维护正常的财产秩序。例如，征收、征用是对公民财产权的重大限制，必须遵循法定程序。如果当事人对行政权的行使发生争议，还应当配以司法的最终救济。强调正当程序，对于保护各类权利人的物权具有重要意义。第三，物权法颁布实施，将推动和促进行政管理方式的转变。随着物权法的实施，行政机关不能仅仅依靠行政执法手段行使管理权，行政指导、行政奖励、行政合同等现代管理手段和人性化的执法方式将得到更广泛的应用，使行政机关的监督和服务职能变得更加突出。,我国物权法第一案落槌 当事人房屋产权得到保护,据法制周报10月12日报道“本院认为物权法生效后，刘莎的恶意占有行为仍在继
29、续，故本案适用物权法与法不溯及既往原则并不冲突。综上，依照中华人民共和国物权法第39条、第64条、第242条、第243条的规定，判决如下”2007年10月8日下午3时，湖南省长沙市芙蓉区人民法院民事审判庭。审判长江涛的法槌响过，一起关于房屋产权纠纷的诉讼案件一审结束，法院判令被告刘莎腾退所占用的房屋并移交给原告李福莲等人，并向原告也就是房屋所有权人赔偿占用期间的租金损失4855元。这起看似简单的案件，因为在中国首次适用刚刚施行的物权法，被写入了中国法制史。,案件宣判次日，中国法院网一位编辑证实，据该网收集的信息，在10月8日物权法实施后的首个工作日，全国虽有一些人士依据物权法的规定提起了诉讼或者主张权利，亦有个别地方法院根据该法对某一案件进行了评议或其他司法行为，但直接依据物权法判案，芙蓉区法院的这一判决堪称全国首例。缘由：本案争执的房屋有关权利，可追溯到上世纪50年代末。原告李福莲等人上辈所有的一处房产被政府不适当没收，此后40多年，该房被当作公房出租给其他居民。直至2005年9月，该房产经落实政策退还给原告，并办理了产权过户手续。这处房产在政府退还给原告的同时，里面的一些房间一直由本案被告刘莎租住占用。虽然租赁合同已过期，但刘拒绝向原告腾退房屋。原告只好诉诸法律。,
