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1、1,豪宅会所经营专题研究,品控中心,3,你遇到过会所经营困难的情况吗？你遇到过发展商不愿意投资会所的情况吗？你遇到过客户对你设置的豪华会所不屑一顾的情况吗？,如果以上情况符合其中一条，那就恭喜你，以下内容将为你解答困惑,4,为什么发展商不愿意触动会所？,深圳会所约84%亏损；广州会所约90%亏损；北京会所约60%亏损；香港会所约20%亏损,5,目前国内会所普遍处于亏损状态的原因,会所的定位、功能、经营模式十分模糊,大部分会所在设计之初完全是迫于无奈，许多项目在入住以后，会所仅仅成了一种摆设而已,但例外总是存在,6,国内会所运营成功案例,虽然大多会所都在亏损，但是仍然有盈利的会所存在,7,成功案
2、例分析,8,棕榈泉国际公寓,13000平方米超五星级豪华会所,会所功能档次定位棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部,会所对外经营许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的 最佳选择。,入会方式面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣，个人入会费 USD12,000。,9,A健身休闲设施提供私人健身教练及保健顾问服务,B餐饮会议设施,提供宴会订制和私房菜上门服务,C其它设施 红酒雪茄吧大堂吧台,55 米长，700多平方米的全天候阳光天 然温泉游泳池全套美国名牌健身器材 Nautilus，装备 精良的
3、器械房，健身操室，乒乓球，台 球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动 室。3,000 平方米的温泉水疗纤体美容 SPA,俱乐部有七个不同大小的贵宾厅房及会议 室以及一个拥有全部先进设备的宴会厅俱乐部可承接从两个人到多至 200人的 活动。正宗的港式粤菜由香港名厨 施辉 先生主 理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴,10,专业机构管理棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档 房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。俱乐部式经营扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务 和社交联谊环境。经营方式独立核算，经营成本不摊入物管费用,特 点,俱乐部
4、模式经营,11,投资逾2亿、占地超3万平方米的超大型酒店式会所,功能档次定位广州首个超大型酒店 式豪华会所,独立酒店式经营完全酒店式经营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全 线尊贵服务,管理方式由合生国际酒店管理有限 公司管理，完全独立酒店式经营,广州珠江帝景,12,依托海珠区使馆附近成 熟的商务环境，酒店经营良好业主只享有康体方面的优惠,13,专业酒店机构管理合生国际酒店管理（集团）有限公司。经营环境位于使馆附近、商务环境浓厚经营方式全开放式经营,特 点,全开放式经营、全酒店式管理、成熟的商业环境,14,7000平方米社区会所深圳成功经营典范,功能档次定位高档社区会所,半封闭式经营服务社区，
5、针对海月业主开放，业主可携友同往，外来人员 不能自行进入。,管理方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营,深圳招商海月,15,一期会所设施,二期会所设施,三期会所设施,健身房、舞蹈 教室、桑拿、保健室、儿童 阅览室、西餐 厅、棋牌室，室外泳池。,篮球场、羽毛 球场地等运动 类为主，项目最多，面积较大,以恒温泳池为主，直径25m 半圆形池，水 深1.1-2m。增 加棋牌室，全部为自动麻将桌,一期会所大而全，经营不十分成功,二期集中于体育设施，为业主喜好项目,三期增加业主需求旺盛的棋牌室,16,音乐教室2层整层包给李云迪的老师但昭义，设钢 琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好,麻将房生
6、意非常火爆，每晚盈利1000元，后来物业 增加房间，并更换为自动麻 将，既可以娱乐，又不影响 家里人休息，较受业主欢 迎；,其它课程班舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良 好,健身房如设置羽毛球、篮球场等深圳人喜爱的运动 项目，使用频率高,经营策略灵活、以外包为主，结合自营,针对少年儿童教育需求,针对成人文化娱乐需求,特 点：,17,茶馆 大堂酒吧 中餐厅 卡拉OK 西餐厅 野外烧烤 婚宴厅,接待处健身中心儿童游乐室室外泳池罗马恒温泳池 兰花游泳池,功能档次定位高档社区会所，香港最早、功能最全的豪 宅会所,半封闭式经营服务社区，针对阳明山庄业主开放，业主 可携友同往，外来人员不能自行进入。,管理
7、方式部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经 营,香港阳明山庄会所,间最早，功能最全的顶级豪宅会所,18,19,特点：,香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享受部分免费服务；部分采取会员制对外经营,半封闭式的管理,针对性强,会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子 女。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服 务，需要提前7天预定，从来不缺消费；柏景湾针对儿童的游泳班给父母介绍 国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队,20,半岛会3000平方米成都顶级纯别墅社区会,功能档次定位高档别墅社区会所半封闭式经营经营场所对外开放，但采用办卡
8、的形式设置门槛，最高白金 卡年费10万；管理方式与物管完全独立分开经营 管理,金林半岛,21,前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想,红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费其它常规项目如咖啡吧等受到spa的带动效用，盈利能力提高,后期调整会所功能聚焦以服务女人为主，引进法国高端品牌spa，23层作为SPA,以女人为主题的定位,特点：,22,案例对比,23,豪宅会所成功运营的共性,24,功能设置 消费者需求 品牌嫁接 多种收费模式,女主人和小朋友是会所需要满足的核心人群,将会所部分功能费用适当加入物管费中，以保证部分免费项目，并对付费项目起到连带推动作
9、用,会所功能设置锁定消费者需求,重点项目品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所管理方三赢,25,针对女人的消费项目,针对小孩的消费项目,香港柏景湾：针对儿童的游泳班给父母介绍国外先 进的育儿知识，口碑极 佳，参加者常年需要排队,成都金林半岛：针对女人的法国主题spa,26,国内楼盘会所品牌嫁接：万科北方楼盘：健身较多包 给一兆韦德健身中心；万科金域蓝湾：会所美容、spa等包给法国品牌思妍 丽,华侨城：整合丹桂轩等小众 餐饮品牌 星河丹堤：引入中航健身会招商海月：2层整层包给李 云迪的老师但昭义，设名人 钢琴中心北京棕榈泉：整体由香港酒 店投资管理集团经营,27,以重点项目作为会所的经营引爆点，
10、免费与付 费项目相结合，带动其它经营项目的消费,健身功能,免 费,恒温泳池,带动,健身房,瑜伽馆,SPA,咖啡吧,带动,将会所部分功能费用适当加入物管费中，实现部分免费项目保证会所档次；吸引客户消费付费项目，并起到连带经营作用,28,会所设置不单是豪宅的锦上添花，而是有力支撑豪宅高价值和高价格的必备设施；豪宅因地域、文化、项目不同，因“豪”的程度各不相同，故会所设 置首要考虑的，不是不切实际的“豪”的功能堆砌，也不单是市调时客 户的喜好和向往，而是站在开发商的角度，考虑的是会所功能设置后能 否运营的问题，是按开发商实力确定会所功能的可落地性；一旦确定后，在与开发商就会所方面较量的过程中，该坚持就得坚 持，并动用公司一切资源说服开发商，否则一再折中后的会所将是一块 四不像的鸡肋。,29,THE END,
