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1、归园田居项目开发计划（摘要）2011.11.一、 项目特点二、 项目地址三、 主要规划指标四、 开发进度规划五、 经济效益匡算六、 开发资金需求七、 开发资金解决计划八、 目前的进展状态一、 项目特点六千亩自然山林里的别业归园田居【项目起缘】如今有这么一群人，他们经济富裕，有传统文化和大自然情结，渴望在繁忙的工作生活之余能有个大自然里的私家隐逸天地，有几亩私家田园，享受自由、亲近自然的休假生活。他们在城区或近郊拥有环境好的别墅并不难，但难以满足隐逸于大自然休闲的需求。本项目即为满足这群人如此的需求，受王维的辋川别业和白居易的归园田居组诗意境的启发，精心选址、打造。特意选择了处于上海、杭州、南京
2、这个大城市三角地带的地理中心区域浙北山林、水源之地湖州长兴二界岭当地政府规划的82平方公里生态旅游区、中国的“普罗旺斯”之中，作为项目地。项目完全融入当地自然山林之中，直接借用自然景观，建筑取中国传统经典风格，散落于山谷溪湖，每户都拥有数亩私家专属园林，而内部配套和装潢则以现代、高等级配置。【项目主题】修身养性 健康长寿传承传统文化 塑造品味人生【项目特点】隐逸生活驿站天人合一理念自然山水之间五亩田园大宅现代园林建筑传统文化平台【住别墅的人很多，有别业的人很少】休闲度假，第二居所拥有私家大面积自然山水绝对私密与低调奢华的完美结合【市场定位】区域范围：上海、杭州、南京等长三角二小时交通圈内的城市
3、，并拓展到国内其他城市客群特征：年龄：35-65岁，丰富的社会阅历和知识背景经济：财富顶层和权力高层心理：不凡的文化修养，较高的精神生活需求，追求亲近土地亲近自然专项市场：自驾游、家庭度假、商务度假、养老度假等二、 项目地址项目地处湖州市长兴县二界岭乡。长兴是全国综合实力和基本竞争力百强县之一。人口62万。目前处于新一轮大开发、大发展时期。其开发区是国家级开发区。长兴是传统林业大县，有众多林场和水库，森林面积近100万亩，亦是浙北的水源地。三面环山，一面临湖（太湖），湖岸线长31公里，境内有环太湖旅游区，碧岩，香山，顾渚山等风景区。长兴气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是：光照充足、气候
4、温和、降水充沛、四季分明、雨热同季、温光协调。此地人文气息浓厚，积淀颇丰，民风淳朴。文房四宝中的极品有二件产于此区域，湖笔和宣纸。这里也是金牛古道的途经地。项目与当地政府规划的匹配。当地政府将此地定位于自然生态休闲旅游区，规划面积80多平方公里，投资10亿元着力打造“中国的普罗旺斯”，目前正在实施中。项目所在的二界岭，是其中的重点区域。项目定位和规划与当地政府的整体规划高度匹配，相得益彰，因此也得到了政府的高度重视和支持。项目地处长三角地理几何中心位置。G50沪渝高速、杭宁高速、杭常高速在此南北交汇，境内有三个高速出口。到东面的上海2小时车程，到南边的杭州1小时车程，到西北面的南京2小时车程。
5、项目在太湖西南，与太湖东北的苏州隔湖相望。三、 主要规划指标总占地面积： 5336亩其中建设用地374亩，商品房用地70年，旅游建设用地50年山林近5000亩，经营权50年建筑沿自然山脉分布于东西毗邻的三个南北走向的山谷内项目规划为自然山林别墅，3层中式现代建筑风格，与自然环境匹配融合总建筑面积：约10.5万，其中可售面积约10万容积率：约0.2总户数：约250户，户均面积400，平均每户有5亩专属园林土地项目内规划有书画院（代会所）等约5000公共建筑四、 开发进度规划目前已完成项目立项、概念性规划审批、首期2500亩林地租用；首期30亩建设用地指标（2011）已下达；开发进度，初步规划用5
6、6年时间完成整个项目。2012年4季度前完成整体规划调整，一期规划和建筑、景观设计，施工图设计；20132017分三期进行，项目整体于2017年全面完成。项目整体进度规划表：待添加的隐藏文字内容2分期时间主要工作开工竣工去化均价（元/）销售收入（万元）前期工作2012年9月前完成前期工作2011及之前项目调研与立项现在-2012.5完成规划调整2012.5-2012.9完成一期设计一期2012底-2014初一期建设销售25000250001550011745182052012.10-2013.3900090002013.4-2013.107000700079001150090852013.11
7、-2014.4900090007600120009120二期2014初-2015中二期建设销售38000380003690014076519402014.3-2014.815000150001000013000130002014.9-2015.312000120001410014000197402015.4-2015.81100011000128001500019200三期2015中-2017三期建设销售42000420004760017147816202015.8-2016.316000160001300016000208002016.3-2016.915000150001460017000
8、248202016.10-20171100011000200001800036000合计:10500010500010000015177151765五、 济效益匡算项目可售总面积约10万，计划总体均价15000元/，销售总额15亿元。见项目总体进度规划表。项目总成本约8.2亿元。见项目总成本匡算表：费用分类成本项目费用（万元）每综合成本（元/m2）前期费用2011及之前项目费用5004848调研及可行性研究20019200项目立项20019规划设计50048勘察及建筑设计费80076景观设计费40038土 地建设用地转让（70年）7480712956林地租赁费（50年）1670159苗木补偿费
9、83580拆迁补偿费515建设施工建安工程费3675035004286景观、道路建设费3000286配套设施建设费75071河堤、桥梁、景观亭等2500238工程不可预见费2000190财务及管理财务费用*7500714886项目管理费1800171后期费用销售及市场费用6071578645客户接待中心装修费20019样板房 硬装、软装、园林50048营业税及附加税8423802802合计：821307822元/税前利润：约7亿元；税后利润：约5亿元。以投入开发资金2亿元（见第六项表格）计，使用3年，出资的平均年回报率达80%以上，实现250%以上的总收益。这是个投资回报高，风险较小的好项目。
10、六、 开发资金需求额度项目在实现销售收入与成本支出平衡之前，需用投资方出资（融资）的资金进行项目开发。经测算，需要投入开发资金总额1.52亿元。分别需于2011年底前投入3000元，2012年2季度投入0.71亿元，2013年底前投入0.50.7亿元。拟通过投融资方式予以解决。资金使用测算情况见下表：项 目2011及以前2012年2013年2014年2015年2016及以后合计（万元）资金需求2160620615972 18108 19752 19930 82130 2011及之前已支出费用500500调研及可行性研究200200项目立项200200规划设计02501001500 0 500勘
11、察及建筑设计费04002002000 0 800景观设计费02001001000 0 400建设用地转让费600200020002000880 0 7480林地租赁费160160334334334 348 1670苗木补偿费400043500 0 835拆迁补偿费051000 0 51建安工程费0945780594509450 9100 36750景观、道路建设费0300750750900 300 3000配套设施建设费00250150150 200 750河堤、桥梁、景观亭等0400800500500 300 2500工程不可预见费00300400600 700 2000财务费用050015
12、0015002000 2000 7500项目管理费100300300300300 500 1800销售及市场费用00460953 1943 2715 6071客户中心装修0200000 0 200样板房 硬装、软装0500000 0 500营业税及附加税00638 1322 2696 3767 8423 同期销售收入11500238164857067879 151765 资金缺额（需求-收入）21606206 4472 -5708 -28818 -47949 -69635 拟：出资、融资额30007000 5000 15000 七、 开发资金解决方式以下方式均可接受：1、 出让部分股份，共同开发、运作项目。2、 以项目权益为质押，接受机构或个人投资，以股份分利或固定回报的方式给予回报。3、 投资人认可的其他方式。八、 目前的进展状态至2011年11月，项目进展的主要情况：1、 已完成项目公司的注册及相关登记。2、 已完成立项政府审批。3、 已完成选址政府审批。4、 已完成概念性规划设计及其政府审批。5、 已完成项目一期的设计规划。6、 已完成2395亩山林的50年经营权手续，并基本补偿到位。7、 已完成项目一期红线审批。8、 已获得374亩项目总建设用地分批供给中的2011年度用地指标30亩。
