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1、深圳地区媒体运作方案,第61届 世界小姐大赛,目 录往届回顾媒体策略媒体推荐媒体运营运营资金预算,2010年9月17日美丽盛夏 侨城瞩目世姐中国赛阑珊落幕那一场饱涵艺术的视觉盛宴谱写出女性璀璨的华丽篇章,这不仅是一场大众盛世也是各媒体聚光灯下的焦点！,2010年的深圳不仅有幸成为第60届世姐总决赛的舞台更是在当地媒体的簇拥下绽放那样绚烂的光辉电视、报纸、网络、电台等全方位的覆盖传播不再仅仅限于达到率与大众认知而是赛事衍生价值与文化产业发展的极佳组合平台。,中国华南新主流媒体覆盖深圳及珠三角中国最富有读者群深圳商报,落地覆盖及市场增率全国第一最具合作价值卫视年轻、迅速的新锐电视媒体深圳卫视导视频
2、道,20-45岁主力消费群诸多知名企业活动合作商珠三角强势覆盖优势媒体广东南粤之声1057,本土唯一官方汽车门户网站40万会员保有量覆盖过百万深圳车主报网联动的最佳品牌媒体深圳车城网,2011年世界小姐深圳赛,四媒合一 全力助推,报 媒 名 称：,版 面：车城往事（D12）周 期：每周一期半版（持续6个月），共计26次合作内容：1、2011年世姐深圳赛深圳区域报纸类官方媒体；2、全程赛事跟踪报道、炒作、新闻；3、深圳区域赞助商合作伙伴；,版 面：深圳卫视导视频道周 期：每周一期（持续3个月），每期20分钟，共计560分钟合作内容：1、2011年世姐深圳赛深圳区域电视类官方媒体；2、全程赛事跟踪
3、报道、新闻；4、深圳赛事概况、直播、选手展示等；3、深圳区域赞助商合作伙伴；4、其他频道辅助赛事宣传,视 媒 名 称：,电 媒 名 称：,位 置：世姐在深圳（新开栏目）周 期：每周至少2期，每期半小时，持续3个月；合作内容：1、2011年世姐深圳赛深圳区域电台类官方媒体；2、全程赛事新闻追踪、世姐动态；3、与珠三角地区民众互动，邀约参与世姐深圳相关活动，组织进行活动策划与运营；4、深圳区域赞助商合作伙伴；,网 媒 名 称：,位 置：世姐深圳赛官方网站周 期：1年合作内容：1、2011年世姐深圳赛深圳区域网络类官方媒体；2、全程赛事新闻、视频、图片等；3、网络互动，海选、复选最美丽世姐等活动；4
4、、汽车用户群合作拉动；5、深圳区域赞助商合作伙伴；,I 四媒合一、强势启动：,借助深圳地区四大强势媒体全面拉开2011世界深圳赛序幕深圳商报1月1日启动深圳卫视3月1日启动广东南粤之声3月1日启动深圳车城网1月1日启动深圳报业集团、南方报业集团各集团媒体蓄势待发,II 突破壁垒、亮点突出：,不在局限于运用媒体传播力和告知力突破传统壁垒，直面大众群，直面赞助商用媒体与大众互动（票选世姐、微博互动、视频交流等）用媒体让大众参与（爱心活动、社区活动、商业活动等）用媒体展示亲和力（有奖问答、竞猜世姐、世姐游深圳等）用媒体寻找赞助的力量（广宣赞助、活动赞助等）,III 深挖事件、展示世姐“背后的故事”：
5、,通过“背后的故事”为引子满足大众猎奇心理充分把握眼球经济事件、花边、花絮等以标榜明星的姿态包装世姐让赞助的价值在故事中衍生利益,总价值超过：150万元人民币(开启是深圳媒体运作整合传播平台）,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。
6、,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分
7、析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各
8、专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人
9、数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分
10、析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方
11、法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数
12、量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断
13、产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯
14、的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
