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1、,上海大悦城商业综合体物业发展建议报告,（四）,办公租赁市场格局城市一线商务区,办公租赁市场格局城市一线商务区,核心商务区新建办公项目较少，整体租金水平集中在8-10元/，个别项目因建筑时间较久，产品配置较落后，租金水平相对较低；人民广场、南京东路近西藏北路沿线等办公产品租金较高，如世茂百联、来福士广场、都市总部大楼等租金可达10元/天以上。入驻企业多为货代、贸易、咨询、金融投资等相关行业，以外企或合资企业为主，入驻率都高达90%以上，呈基本满租状态。,整体租金水平集中在8-10元/，基本满租,办公租赁市场格局城市二线商务区,四川北路、北外滩板块新建办公项目较多，产品配置、整体品质较高，目前租
2、金水平在4-6元/天，区域地标项目中信广场凭借江景资源，高区租金可达到7元/月；目前区域办公项目平均入驻率在60%-70%，北美广场租金处于区域水平高位，达到5.8元/天，但出租率仍高达90%，除自身产品力优势外，国际型企业入驻对租金水平和招租影响较大。,办公租赁市场格局城市二线商务区,整体租金水平虽较低，但优势项目租金不弱一线商务区，优质企业入驻率高,办公租赁项目重点案例北美广场,位于北外滩CBD航运中心毗邻大连路现代服务产业带、世界500强总部研发基地交通便捷地铁4、12号线（在建）大连路站上盖，距大连路隧道仅2分钟车行，未来公平路隧道、新建路隧道建成、河南路桥拓宽，交通网更发达,所属环线
3、：内环内 物业类别：5A甲级写字楼 开发商：上海汤米房地产开发有限公司 物业管理：仲量联行 建筑面积：72724 交房时间：2010年9月,租金：5.8元/平方米.天 物业费：22元/平方米月 入驻率：90%以上,基本参数,楼宇智能5A标准，整体品质感强,14米精装挑高大堂，面积约1000带有地暖设计,外墙电动可开启式LOW-E中空玻璃幕墙设计,天然石材精装电梯门厅，日本三菱电梯，速度2.00m/s,标准层面积1360，层高4.1m日本大金VRV系列中央空调,办公租赁项目重点案例北美广场,办公租赁项目重点案例北美广场,国际型企业陆续入驻：德国大陆集团亚洲总部、安莉芳集团总部、西门子上海中心（与
4、项目西面紧邻）,除以上国际型企业外，入驻企业类型主要为贸易、金融投资、货代、燃料、汽车等相关行业，外资企业及合资企业占比较高。目前北美广场商务氛围已基本成型。,德国大陆集团创始于1871年，是具有百年历史的跨国性企业集团，全球500强，是世界领先的汽车配套产品供应商之一。此次在北美广场入驻，不仅将其设为大陆集团的亚洲总部，也是大陆集团重要的研发中心之一，主要负责汽车电子产品的设计和测试。,香港内衣品牌，创办于1975年，已成为现代大型企业，集团零售业务遍及中国包括港澳地区在内180多个大中型城市，拥有逾1,770个零售点。此次斥资4亿多港币购置北美广场B座办公楼，成立安莉芳（上海）有限公司。,
5、西门子创办于1847年，是世界上最大的电气工程和电子公司之一，其业务遍及全球190多个国家，在全世界拥有大约600家工厂、研发中心和销售办事处。西门子上海中心于11年10月31日揭幕，该中心总投资额高达7.1亿元，是西门子全球最重要的房产投资项目之一。,办公销售市场格局,办公销售市场格局,在售项目销售时间多在08年后，标准层面积以1000-1500为主，最小开间面积大多在200以下，目前价格集中在3-5W/之间；区域地标项目中信广场去化表现抢眼，年均去化面积接近1.5万方，居区域首位。该项目报价5.5-8.6W/，11年至今实际成交均价58026元/，价格远高于区域办公价格水平。,办公销售项目
6、重点案例中信广场,北外滩外滩源苏河北岸核心地带毗邻传统中央商务区外滩、国际金融商圈陆家嘴，周边高端商务氛围已成型，区域配套成熟,售价：5.5-8.6万元/物业费：36元/平方米月,办公销售项目重点案例中信广场,项目分两期开发，一期主楼为一栋228米高的甲级写字楼，1-3层零售商铺（目前整体出售），5-55层为办公区域，55层顶级CEO俱乐部，52-54层中信集团购买入驻；办公区域分为四个区，目前在售的是01-18层的A区和32-42层的C区，20层以上可欣赏江景资源；二期规划建设高端住宅及商业街区，商业体量达到2万方（商业计划整体出售）,爱马仕定制VIP电梯,晶鳞状LOW-E幕墙侧开窗设计，四
7、管制VAV双系统空调，可分区控制冷暖,15米精装挑高大堂,15米挑高大堂、爱马仕VIP电梯等豪华配置，上海顶级办公配置,层高：4.2-4.5m，净高达2.8-3.1m 架空地板：100毫米 电梯：22部三菱高速电梯，四分区独立控制，运行速度最高达7米/秒,办公销售项目重点案例中信广场,08年去化量过3万方，成交均价50034元/项目于08年9月入市，08年10月集中签约96套，销售面积超过3万方，全部为整层出售，分别为20-26层（A区）和43-47层（D区），整体成交均价50034元/；09年停售，10年整体成交均价57165元/，高区42层出售均价66451元/项目09年停售，之后于10年
8、成交29套，成交面积9020，12层、32层和42层为整层出售，整体成交均价为57165元/，40层以上出售均价为66451元/，整体成交均价为57165元/；11年至今去化量达2.2万方，成交房源集中于低区，成交单价58091元/11年至今成交共计76套，成交面积2.2万方，成交房源集中在低区（A区），整体成交均价58091元/；低区房源去化速度较快，因价格因素中高区（33-41层）零去化 截止至目前低区（A区）房源已所剩不多，可售房源分布在5-8层；同样在售的C区可售房源充足，因售价较高，33-41层还未有所去化。,11年去化量过2万方，去化表现优异；低区报价5.9W起，整体价格水平处于高
9、位；低区房源去化速度快，余房较少；中高区房源因价格因素成交困难，目前保留房源较多,目前在售8层、17层、20层、32层、33层、36层及42层；低区2套起售，高区半层起售；目前低区报价5.9W起，42层报价10W，但有折扣优惠，实际成交价格略低；,办公销售项目重点案例中信广场,其他入驻大型企业罗列：6层整层中国电信集团；7层整层中国建设银行建信人寿保险；16层整层华宸未来基金；17层450美国3M公司；20层800瑞士吉与宝纸浆运输公司（全球最大纸浆公司）；32层整层远天控股集团,客户购买力强、全国化与行业集聚性强；认可规划，看好未来发展潜力；合理面积与价格去化速度快,市场可行性结论,一线商务
10、区、二线商务区优质项目租赁入住率及租金高；销售办公不多，优质项目合理面积与价格去化速度快；客户购买力强、全国化与行业集聚性强；认可规划，看好未来发展潜力。,市场表现特征,苏河湾新兴规划区；紧邻人民广场南京路核心办公区；,自身区域特征,优质品牌与集聚性强，需求规模大，承付水平高,结合开发、去化速度的规模设置,品牌及行业集聚型高端办公,微观市场：年均去化2-2.5W平米；高标准的产品配置与亮点配套,规模定位判断：约5万平米,价格区间判断：60000-65000元/,办公价值链：企业会所及相关配套的亮点联动,产品功能选型汇总,产品-客户匹配汇总,05,破茧 产品开发理念与节奏,【高价值实现目标下的方
11、案排布及开发建议】,同策-项目增值的KPI体系（关键绩效指标体系）,产品开发核心目标 项目增值。实现形象和价值溢价,KPI-产品价值匹配,项目综合价值意义：复合型城市网络，为在此工作、生活、休憩娱乐、购物的人群提供了特定的身份。,标志性商务建筑群超高层品质办公/服务式公寓,规模效应：通过规模性的、具有标志性风格的超高层办公楼和服务式公寓集群制造强视觉冲击商务复合效应：服务式公寓同步为办公提供配套支持，推升商务区域功能的复合价值,超高层建筑标志标识性强，风格化立面可打造形成独特的城市风景线办公楼顶楼设置（三层左右）设置企业会所，打造高端专属社交平台，推升项目形象和高端配套能力需注意与华侨城苏河湾
12、立面风格的差异性和标签性,娱乐型零售店+娱乐设施（）,商业中心价值体系：泛功能性、景观性,景观型艺术化外观形成旅游景点（）,专卖型某类产品专卖店（电子市场、紫荆城、国美）,生活型常见的满足日常生活需求（天虹、万佳）,传统功能传统零售百货、餐饮娱乐等消费业态集合,生活功能常见的满足日常生活需求,商业购物中心,大悦城一二期产品,功能形态分化,对应产品体系,三期趣味性和景观性商业建筑多功能中心,南块商业以日本表参道的商业模式为模板，形成沿街商业加内街商业的形式。,三期外部商业形式,内部挑空中庭的独创“螺旋形斜面”，以螺旋形连接的斜面创造内部空间的环游性；围绕内部中庭设置展示性强的业态商店。,三期外部
13、商业形式,内部商业可与海宁路上的保留石库门建筑相呼应，精品业态结合景观趣味吸引人流进入；招商/设计互动和业态混合（精品零售、餐饮、娱乐），形成Street Mall消费效应。,三期内部商业形式,三期创新商业业态多功能中心,磁力效应：项目核心景点之一，为消费者提供独一无二的经历；集市型商业精神的回归，又迎合当代都市人个性化需求的地方，场所文化吸引消费者集聚和追崇，与一二期互动形成项目多中心价值效应。,运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆、时尚秀场以及富含文化意义的场所；新产品、新创意、新理念的集中展示区，潮流发布中心。,中粮大悦城产品建议模式,2,3,4,5,1,超高层品质办公,服
14、务式公寓,高层住宅,大悦城一二期,三期外部商业,创新娱乐型中心、艺术性体验场所,6,三期内部商业,标志性元素,景观型购物中心,7,三期多功能中心,产品功能形态,项目增值,传统/生活型购物中心,居住功能集群产品,标志性元素、商务功能集群/居住功能集群产品,景观型购物中心、人文性体验场所,标志性建筑,多重居住空间,复合商务功能,创新商业中心,人文艺术体验,城市新场所 都市示范区,中粮大悦城项目形象定位,城市复兴，需要区域新地标中粮&大悦城深厚的品牌实力和开发运营能力，将以创新、复合的物业功能体系打造标志性的综合体业态为这座城市、这片土地刻下新的风景，刻写新的徽章,产品方案演绎,方案推导,规划现状,
15、周边商业较多，一期二期是集中式商业，东边有七浦路商业。,多中心、多形态商业组合，同时考虑商务产品，如何合理安排，实现人流和价值互动？小体量住宅，在商业围合的情况下，如何做出高品质住宅？,指标要求,占地面积62585，商业综合117755，住宅55150。,方案推导,商业面积大，给未来的营销运营造成不小的压力。商业过于分散，住宅被包围其中，会受到一定的商业影响，品质降低。,住宅南面景观较大，但对比围合方式，组团景观和社区氛围差。商业集聚和人流贯通效应强，但是由于商业体量较大，对于后期出售回笼资金的压力会增大。,由于周边商业较多，商业体量压力大，且三期创新及景观娱乐商业形态面积要求不大，因此控制三
16、期商业体量，压缩商业面积。住宅占地较大，围合成大型集中景观，打造市中心稀缺景观大宅。,方案一,推演方案,推演方案,项目规划总平图,会所利用地下空间设置，不占用地上建筑面积。,模型图,功能分区图,办公楼区域,酒店式公寓区域,商业区域,住宅区域,多功能中心（影剧院为主体）,交通动线分析图,交通动线：,住宅区域：实行人车分流全地下停车商业区域：商业区与住宅区以景观轴分开地下车位配以少量地面停车,商业交通动线,住宅交通动线,商业景观节点,住宅景观节点,景观节点,打造中央景观，前后栋距达到75米，中央景观将近万方，营造一种自然、和谐、亲切的氛围。,产品开发节奏及经济测算,计容积率物业销售/持有建议：,开
17、发及销售计划,三期销售型物业154070，持有型物业18835。,开发及销售计划,开发和销售计划,销售收入匡算,初步匡算，本案可实现总销收入约116.58亿元,回首再看华侨城大悦城物业组合定位及对比优势,2,3,5,1,超高层品质办公,服务式公寓,高层住宅,多功能中心,标志性元素，差异化物业，企业会所的标签性,与华侨城配套的功能互补，处于同等竞争平台,产品功能形态,PK 华侨城,非孰强孰低，后发制人，更优户型、私密性、内部景观性提升,全南户型、更高梯户比与得房率，整体价值体系与服务提升,4,商业,景观与人文结合的体验场所，规模合理结合亮点提升突破,该对比聚焦于战略定位对比，具体各物业产品力提升在后期均有展开提升空间。该方案注重结合市场操作层面的规划落地，涉及到甲方对项目操作周期、价格等的变化可相应进行调整。,综合性更强，市场贴合度更高，同等平台下优质补缺,THE END，THANKS！,
