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1、开启百万国际现代生活社区共融之门,广州“天马河国际公馆”物业服务提案,市场分析,项目分析,项目核心,硬 件,软 件,整合优化,品牌标杆,启发与借鉴,本质与问题,项目物业服务研究，确定国际化现代生活社区的服务,服 务,思考模式,P1市场分析,花都城市国际化发展趋势,花都大广州战略的重点城市；中国最现代化的航空枢纽港；物流、汽车、皮具、珠宝等四大支柱产业；珠江三角洲交通交汇之地，发达的水、陆、空立体交通网络；花都已形成全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，逐步实现产品国际化、产业国际化、城市经营资金国际化。花都在国际化道路上迈出了重要一步。,花都国际化都市雏形日渐显现,花都房地产业发展趋势,花都城
2、市向国际化大都市方向发展，带动了房地产业的国际化：建筑规模不断扩大；规划设计、社区配套日趋完善；建筑风格包揽万千；户型设计日渐完美；各大地产集团均以国际概念打造现代国际大型生活社区的理念。例如：祈福集团：打造大型高尚豪宅区；万科集团：树立花都标志性人文社区；合景泰富：打造花都最高档的公寓项目；合和集团：建立国际化的综合社区。,花都高端房地产项目在硬件上已经达到国际化的标准，同时在竞争上已达到一种僵持的高度。,启发与借鉴,如何打破僵持的高度？如何在众多类似的高端房地产项目中彰显国际化现代生活社区的特性，吸引消费群体的目光。应该是本项目急需解决的问题！,P2需求分析,机场、物流、汽车、皮具、珠宝等
3、四大支柱产业。带动花都地产的兴旺，同时产生了对地产不同需求的人群。,目标客户群体服务需求市场分析,意向分布：,需求：,改善居住和工作的需求占据了购置意向的大部分比例。,购置意向分布图,改善居住环境为主要需求方向。,天马河国际公馆地中海风格装饰，度假式园林，饱览天马河城市公园景观，满足购置者对居住环境的需求。,需求意向分析,地段区域：,需求：,地段需求分布图,选择居住区和商业区占主要人群，其次是教育区域。,便利的生活圈、舒适的生活环境。,天马河国际公馆区位突出，交通便利，未来九号线地铁，打造便利的生活圈。,地段需求分析,配套设施：,需求：,配套设施需求分布,会所服务、商业配套成为配套设施的两大主
4、要需求。,多种配套设施，多项便利服务。,配套需求分析,天马河国际公馆地中海风情商业街，国际俱乐部，迷你高尔夫，等完善的硬件配套设施，为需求者提供多想便利。,小结,市场调查分析显示，现代客户对地产的需求不仅仅是要满足居住的基本的要求，呈现的是对整个地产行业多元化的需求表现。那客户在对硬件高要求的同时，对软件的需求又是不是多元化呢？,服务需求分析,基本服务：客户都希望本项目提供良好的安全、清洁、客服、工程维修维护服务。,服务需求分析,特殊服务：客户都希望本项目提供特殊物业服务,客户对软件的需求也呈现多元化,花都向国际化都市发展的同时，对房地产多元化的需求也表明了对国际化现代生活社区的需求,市场调研
5、综述：,什么是国际化现代生活社区？,国际化现代生活社区是指：规划、建筑与国际接轨，集齐全的公共服务设施，融合亲和的区域文化，安全便利的人居环境，国内外人士远近悦来，有国际品牌支撑，达到国际化、现代化标准的大型综合型社区。,国际化现代生活社区的标准？,硬件标准：一，建设面积上万平方米的大型社区楼盘，总户数上千；二，社区配套形成“国际化品牌”、“融合地方人文特色的休闲购物广场”和“生活必备的医疗、教育、交通、银行、通讯等配套”；三，园林规划设计具备国际化水准；四，建筑风格体现国际化个性；五，居住人群来自国内外，各个阶层，各个年龄层次都有。软件标准：一，物业服务与国外先进的物业管理接轨，有国际认可的
6、服务品牌支撑；二，物业管理者有针对性提供服务和从事社区文化建设；三，社区形成和倡导一种国际化生活方式，使这种生活方式成为大众居家环境的楷模，成为普天之下人们追求的理想乐土。,P3 项目分析,天马河国际公馆,总占地面积近700亩；规划总建筑面积为100万平方米；包括：联排别墅、叠加别墅及高层洋房等；8.8万平米天马河公园。,天马河国际公馆一个大规模、低密度的高尚居住区,项目整体分析,1、区位突出：“一河两岸湖光山色新城区”核心位置2、景观稀缺：天马河国际公园、翡翠河3、交通便利：风神大道，广清高速新华出口，距花都市中心约需5分钟车程。离广州市区约25公里，通过广清高速到广州市区约需30分钟。4、
7、配套完善：国际俱乐部、高档餐饮、沙滩泳池、羽毛球馆、时尚SPA、迷你高尔夫、三大主题会馆、园林泳池、4万地中海风情商业街、规划幼儿园、小学等5、地铁物业：未来9号地铁规划线6、高端物业：联排别墅、叠加别墅及高档高层洋房等,具备成为国际化大型社区的硬件条件,天马河国际公园,人文环境，从来都是一个城市国际化的标准，而公园，则是标志。作为大广州战略的重点，正处于城市化发展关键时期的花都，迫切需要一座国际化公园来提升城市的国际形象。天马河城市中心的河流，在花都的国际化蓝图中，它所同时具有无可取代的城市价值与自然价值天马河的流域花都国际化的未来。天马河国际公园花都国际城市的标志。,天马河流域，花都未来的
8、国际区域；天马河国际公馆已具备国际化现代生活社区的硬件条件。创立国际化现代生活社区还需要软件的打造。如何引入国际化服务品牌，使天马河国际公馆物业服务达到国际化标准，成为我们项目的核心。,项目核心问题,我们拟通过导入具有国际品牌的总代理服务手段，处理项目各项服务，使项目物业服务达到国际化标准。“金钥匙服务”作为全球认可的国际化服务品牌，是否可成为天马河国际公馆营建国际化现代生活社区的服务切入点？如何能够成功导入？是港联物业思考的问题。,关于服务的思考,思考模式,“天马河国际公馆”项目服务的：,重点、难点,天马河国际公馆多类型的物业的集合：别墅、高级会馆、风情商业街、高层洋房等。,不同形态物业有不
9、同服务特点与需求，如何令项目物业尊贵服务与各个使用功能个性化服务之间更完美的结合，同时，令结合点融入国际化生活社区元素，使各业主享受优质服务是该项目服务的重点，同时也是营建“天马河国际馆”国际化生活社区的难点。,重点、难点,根据物业类型、档次、定位及分期开发的特点，天马河国际公馆的的物业服务具有以下三个服务需求点：,一、具有不同类型的物业类型项目为涵括了情景洋房、独立别墅、联排别墅、项目配套商业等的现代高尚地标性房地产项目。各不同物业的服务需要统一但又有针对性。,项目服务需求点分析,二、多个共处的物业发展阶段由于项目属于分期开发，届时楼盘将出现已经交付的组团、处于基建的组团、尚在规划调整的组团
10、。应明确物业服务公司各个阶段的工作重点。,三、业主身份不同时由于项目分期开发，项目的业主将出现有已入住业主、已购楼但尚未收楼的业主，具有购买意向的准业主。随着项目建设及销售周期，对不同身份业主服务的针对性，将直接影响销售的进程。,小结：,天马河国际公馆项目功能多，如何针对该项目特点进行服务策划，以营建国际化生活社区品牌？,在营建项目国际化品牌的同时，如何解决社区各功能完全相融或独立存在的问题如：人群复杂安全服务难度大、需要沟通的平台、服务需求不同、客户的高端化需求等等。,通过什么性质的服务解决不同需求？,总体策划,港联物业将通过引入“金钥匙总代理服务”去整合“天马河国际公馆”项目各个不同功能物
11、业，解决本项目服务中存在的重点与难点问题，以符合营建项目国际化现代生活社区的需求。,总体策划,金钥匙服务概念,“金钥匙”是一种“委托代办”（Concierge）的服务概念。“Concierge”一词最早起源于法国，指古代酒店的守门人，负责迎来送往和酒店的钥匙，但随着酒店业的发展，其工作范围在不断扩大，在现代酒店业中，Concierge已成为客人提供全方位“一条龙”服务的岗位，只要不违反道德和法律，任何事情Concierge都尽力办到，以满足客人的要求。,港联物业是国际金钥匙组织成员,服务功能上能够满足营建“天马河国际公馆”项目国际品牌的需求。,服务理念上能够满足营建“天马河国际公馆”项目国际品
12、牌的需求。,品牌建设上能够满足营建“天马河国际公馆”项目国际品牌的需求。,发展历程,如何导入金钥匙服务,在“天马河国际公馆”社区：,？,服务总代理（金钥匙）,服务起源于金钥匙，结束于金钥匙！客户提出服务需求，由金钥匙总代理负责了解、指挥、调度、跟踪、回访等一切服务工作，使各项服务工作更加人性化、规范化、标准化。,服务模式,金钥匙整体服务+金钥匙组团服务+金钥匙社区文化营建,金钥匙社区文化营建,金钥匙整体服务,为确保全体业主享受高水平的物业服务，港联物业金钥匙服务将统一管理、组织、指挥、协调社区范围内的各项事务。充分利用自身优势，为不同组团不同业主提供有针对性的优质服务，使各组团在享受金钥匙服务
13、的同时能够有效结合。,金钥匙组团服务,金钥匙组团架构,金钥匙服务总代理,整体服务架构,小结,通过金钥匙整体服务与组团服务的有效结合，解决了社区相融与独立存在的问题。,那么，如何通过服务总代理（金钥匙）的服务方式贯穿社区各不同功能物业，营建“天马河国际公馆”项目国际化现代生活社区？,服务策划,不同阶段金钥匙服务计划,规划设计阶段,规划设计阶段,项目施工阶段,金钥匙服务重点：施工人员管理,目的：控制施工区域、控制人流,项目施工阶段,建设销售阶段,金钥匙服务重点：让业主提前体会物业服务,购楼者只需找金钥匙，一切服务由金钥匙安排、执行、反馈、回访，让他们充分体验到金钥匙服务带来的便利与舒适。,建设销售
14、阶段,相关建议：1、样板房、售楼部采用酒店式服务方式，增加楼盘档次。2、样板房派设形象和口才较好的安防服务人员，在客户看楼 高峰期、销售人员未能顾及所有客户时，能够对项目特点 进行讲解，增加客户对楼盘的印象。3、对售楼部的接待采用酒廊式服务，增设水吧台，为每位看 楼客户提供咖啡、饮料等服务，增加售楼部特点，从而提 高楼盘档次。4、售楼部增设门童服务，体现楼盘高端服务的特点。5、代客停车、洗车服务。6、资深经理销售现场咨询。7、作好销售和客户之间的沟通工作。,交售楼阶段,正常服务阶段,正常服务阶段,物业接管验收，管理相关工程图纸、用户档案与竣工验收材料等；制定物业服务工作计划，组织实施，建立物业
15、服务各项制度；业户装修管理；根据项目情况选择并购买公共设施设备及责任保险；24小时服务电话；与业户紧密沟通联系及意见回馈；24小时公共秩序维持，包括门岗服务、物业区域内巡查；消防管理，包括公共区域消防设施的维护，及消防演习；,楼宇及公共设施设备保养工程；风险管理及紧急事故处理；保洁服务，包括房屋共享部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；绿化及景观养护管理；停车场及车辆管理，包括维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；财务管理及监控；提供商务中心服务；项目活动、节日装饰及公共关系；员工综合培训；,小结,通过港联物业对“天马河国际公馆”项目各个不同阶段金钥匙服务的有效策划，能够使
16、项目服务从规划到交付使用始终处于受控之中，有效避免后续物业服务中可能出现的各种问题。,不同身份业主金钥匙特色服务,已入住业主的金钥匙特色服务,已购未收楼业主的金钥匙特色服务,潜在业主/客户的金钥匙特色服务,小结,通过港联物业对不同身份业主的色服务策划，使他们感受到生活在“天马河国际公馆”社区的尊贵与自豪，体现金钥匙服务特色，增加楼盘档次。,不同组团物业金钥匙特色服务,洋房组团金钥匙特色服务,别墅组团金钥匙特色服务,根据别墅组团客户的特点，港联物业将通过金钥匙酒店服务的提供来满足不同国家、不同阶层、不同类型商务客户的一切需求，以服务提升公寓档次，吸引外籍人员前来居住，加深项目国际化现代生活社区品
17、牌形象。,金钥匙特色服务内容,商业组团金钥匙特色服务,根据商业项目构成特点，金钥匙服务中心将充分利用自身优势，收集整理商家的各种信息，包括产品信息、促销信息、售后服务信息等，同时为业主及客户提供集商业信息咨询、导购甚至售后服务于一体的高品质服务。,前台商务金钥匙服务,金钥匙前台商务服务主要是针对高级会馆不同客户的商务娱乐需求，提供商务娱乐咨询、娱乐商务会务安排、商务礼仪等服务，以满足客户商务需求，提升项目口碑，创造项目品牌。,服务流程,小结,通过港联物业对各个不同组团的特色服务策划，使业主/客户体会到工作与生活在“天马河国际公馆”社区的温暖，充分感受到金钥匙服务给他们带来的便利与舒适。,金钥匙
18、社区文化建设,营建国际社区就是营建国际社区文化,港联物业金钥匙（服务总代理）将充分利用社区商业平台，组织各种社区文化活动，吸引社区业主参与积极性，同时，通过社区活动的有效组织、策划、开展，提升物业服务质量，扩大社区在花都地区影响力，从而营建项目国际品牌。,社区文化营建模式设计,自主式社区文化活动模式：以业主广泛参与为基础，将业主作为社区文化活动的主体，开展社区文化活动，逐步将业主吸引到文化建设中来。目的：增强业主的荣誉感和成就感，提高业主参与的 积极性和客户满意度，提升项目国际品牌。方式：例如采取业主自主、物业服务公司配合的方式拟定诸如邻里节等活动。,社区文化营建模式设计,自动式社区文化活动模
19、式：港联物业金钥匙（服务总代理）通过发现业主的爱好特长，并将具有一定特长的业主组织起来，组成社团定期进行交流，使活动成为业主自动自发组织的行为，并形成项目的长期活动，扩大项目在花都地区影响力，吸引更多外籍人士前来居住。例如：组织合唱团、足球队、英语沙龙等。,社区文化营建模式设计,联办式社区文化活动模式：港联物业金钥匙（服务总代理）将充分利用现有资源，与商家互动举办活动，使业主对居住在天马河国际社区产生尊贵感、自豪感，增强业主对社区的归属感，使业主产生其亲朋好友都聚居“天马河国际公馆”的愿望，为项目的销售储备更多的潜在客源。例如：与商家合作将“天马河国际公馆”业主卡设置为联合商家的VIP卡；与啤
20、酒公司、保险公司联合，举办类似啤酒节、入住送保险等活动。,小结,港联物业通过引入金钥匙社区文化活动，有效促进“天马河国际公馆”业主之间、业主与外界之间的互动，营造良好的社区氛围，营建项目国际品牌。,总结,服务起源于金钥匙，结束于金钥匙。通过港联物业对各项特色服务工作的有效策划，有效解决了“天马河国际公馆”在营建国际社区中所面临的问题，能够达到项目服务国际化现代生活社区的要求，最终实现“天马河国际公馆”成为花都地区、广东地区甚至华南地区乃至中国地区标志性国际社区的目标。,服务目标及承诺,服务目标,在项目内全面开展金钥匙服务，为业主及客户提供一切服务。在项目内全面导入ISO9001：2000质量管
21、理体系认证及ISO14001：2004环境管理体系认证。通过真诚合作打造花都地区独有的、不同于其他项目的国际社区。以营建花都国际社区为目标，创建花都地区标志性社区。在项目硬件条件成熟的前提下，争创市优、省优、国优示范社区。,服 务 承 诺,合作方式建议,合作方式建议,物业策划（规划设计阶段）物业顾问（物业交付前）物业委托（物业交付后）,结束语,港联物业，在国内各大城市均有提供专业物业顾问服务和物业委托服务，同时，在多个项目都有开展金钥匙服务，取得很好效果，深受客户推崇。针对“天马河国际公馆”项目的实际情况，我们将全面导入金钥匙服务体系，为项目量身订做各项服务，体现项目服务的与众不同，创建项目国
22、际性现代生活社区。,谢 谢 聆 听！,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场第二部分 浦东独栋别墅市场第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分 浦东高端住宅市场第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场
23、大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘又有新增供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场
24、去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价
25、格,从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度
26、缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，
27、预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行；虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去
28、化；,汤臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没
29、有办理相关手续；,第四部分 浦东高端住宅市场,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑；,市场去化,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-3200
30、0元/平米之间；,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场需求，未来市场看好；,市场结论,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,该盘可售房源已经不多，仅
31、有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,盛大金磐花园,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园
32、为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结语,汇报结束敬请指导,浦东别墅市场四月月报,2008.5,本次汇报内容,第一部分 上海独栋别墅市场第二部分 浦东独栋别墅市场第三部分 浦东独栋别墅竞争个案市场分析第四部分 浦东高端住宅市场第五部分 浦东高端住宅竞争个案市场分析,第一部分 上海独栋别墅市场分析,市场供应,08年4月，上海独栋别墅市场新增123820平方米,合计424套;与三月份相比，供应量减少了28.9%；上海独栋市场的
33、新增量供应开始减少，大规模供应很难持续；,市场供应明细,4月上海独栋新增情况,目前，推盘主力区域在青浦和松江两个区域，新增量依次为62079平方米和43771平米；,从供应量看，在3月上海独栋市场大量放量后，4月份新增量供应有所减少，但从近一年来看，供应仍然处在高位，未来新增量的供应放缓；从区域看，青浦地区前期放量较少，受整个市场放量及市场利好的影响，该区域加大了推案量，总计6.2万方，并主要集中在康桥水乡项目。新增量的供应，将缓解青浦地区别墅的供不应求的矛盾，并带动青浦独栋市场成交量的增加；松江地区的佘山板块新增量持续增多，继3月顶级别墅大量供应后，4月份佘山3号、天马花苑和上海晶园三个楼盘
34、又有新增供应，为3.2万方；本司认为，4月份的新增量的持续增加，表明开发商对目前的别墅市场保持乐观的态度。供应量的迅猛增加，将带动独栋市场成交量的提升；,市场供应结论,市场去化,4月，上海独栋市场去化稳中有涨；由于新增量供应时间相对集中，对成交量的带动更多为后续市场的表现；独栋的成交量有所增加，但还没有达到去年同期水平；,市场成交明细,4月上海独栋市场成交前6名,从成交个案来看，集中在上月有新增量供应的楼盘，新增量对成交量带动的效应开始显现；佘山3号受新增供应的增加，并凭借佘山的区位和其自身小独栋的优势，去化较快；以御翠园和俐马花园为代表的浦东板块，受前期供应不足的影响，在开盘后便得到了良好的
35、去化，浦东对顶级别墅存在需求；南郊别墅凭借闵行的完善配套和较好的市场口碑，去化良好；马桥的绿城玫瑰园凭借高尔夫球场、国际网球中心等高档休闲场所，吸引了市场高端客源，4月份去化了5套大独栋；,市场价格,从价格方面来看,随着浦东等一批顶级别墅的成交放量，尤其是御翠园和俐马花园两个顶级个案的高价成交，带动整个上海独栋市场的成交均价达到了3.43万元/平米的高位运行；由于受到4月小独栋供应增加的影响，未来的价格可能短时间出现回落，但整体保持波动上涨的态势；,从供应量看，4月供应量进一步增加，基本都为小面积独栋；其中，康桥水乡放量最大，为4.3万方，占整个市场供应的三分之一；从成交量看，受到3、4月份新
36、增供应的影响，4月独栋别墅的成交量持续增加，但成交体量还未达到去年同期的体量；从成交价格看，浦东顶级别墅的大量成交直接拉动了整个市场的成交均价；,市场结论,我司认为，近期独栋市场的放量，在一定程度缓解了别墅供不应求的矛盾，但受别墅用地禁令的政策影响，别墅的稀缺性依旧明显，未来的市场看好；,第二部分 浦东独栋别墅市场分析,市场供应,浦东地区别墅供应不平衡，连续几个月没有新增量后，3月份迎来了一次集中放量；4月份无新增供应，浦东别墅用地不足，别墅的稀缺性依然明显；,市场去化,在新增供应的带动下，4月的独栋成交量迅速增加，共计41套；其主要为御翠园和俐马花园的市场表现，两个楼盘共计成交35套，其他别
37、墅由于缺少后续供应和开发商的惜售心理，去化较差；,市场价格,08年4月，浦东地区独栋别墅成交均价在顶级别墅御翠园和俐马花园的带动下，开创历史新高水平，达到了7.4万元/平米的高价；御翠园供应充足，预计未来浦东的成交均价仍将在高位运行；,从供应量看，在3月份的集中放量后，4月份没有新增供应，未来别墅将不会有大规模新增供应的集中上市；从成交量看，受到3、4月份新增供应的增加，带动了浦东独栋别墅成交量的增长，并成为整个上海独栋市场的热点；从成交价格看，受到顶级别墅的成交带动，4月份成交价格进一步提升，达到7.4万元的高位运行；虽然受到3月供应迅速增加，暂时缓解了浦东别墅的市场需求；但新增供应很难持续
38、，未来浦东别墅市场的稀缺性依旧；,市场结论,第三部分 浦东独栋别墅竞争市场分析,九间堂,目前，该项目仅有9套别墅供应；浦东别墅的稀缺性明显，作为浦东顶级别墅的代表，开发商有惜售心理，影响了该案的去化；,汤臣高尔夫别墅八期,该盘目前只剩3套房源，受供应不足的影响，已经长期没有成交；,棕榈泉花园,为项目的最后一期，在板块缺乏后续供应的情况下，项目的性价比和稀缺性明显；,东源丽晶别墅,该项目本月无成交，目前还剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅别墅；项目还有后期房源，但推盘时间未定；,汤臣湖庭花园,该案目前还剩1套独栋，其他为联排别墅；,御翠园,本案一次性的大量推盘，暂时缓解了浦东市场的供
39、应不足；而其快速的去化，则反映了客源对该板块顶级别墅的需求；,俐马花园四期,从开盘到现在该案成交了12套独栋，均价6.5万元/平米；该案售楼处对外称，所有房源都已售完，但网上房地产显示，其他房源没有办理相关手续；,第四部分 浦东高端住宅市场,浦东高端住宅市场供应不足，三月份有仁恒河滨城推出4.5万方，而四月份仅有2836平米的供应，为绿地崴廉的放量，共计16套；目前，浦东高端市场除仁恒河滨城外，几乎供应很少，高端公寓市场日渐稀缺；,市场供应,受3月份新增供应的带动，浦东高端住宅的成交量开始增加；3月份，成交量为20169平方米，成交套数为155套；4月份新增供应不足，导致成交量相比3月有所下滑
40、；,市场去化,市场价格,4月，浦东高端公寓市场的成交主要为仁恒河滨城的市场表现，其64套的成交占据整个市场的60%，也带动了整体成交均价的上升；浦东高端供应的成交均价基本稳定在28000-32000元/平米之间；,从供应量看，4月份上半月的浦东高端公寓供应不足，仅有16套房源，为绿地崴廉的供应；从成交量看，主要为仁恒河滨城的去化表现；从成交价格看，浦东高端住宅成交价格与3月相比有所上升，为30370元/平方米；尽管3月供应迅速增加，可以暂时缓解浦东高端公寓的市场需求；但从供应看，现阶段除了仁恒河滨城有供应外，其他高端楼盘很少有供应，未来供应主要靠新开楼盘；同时，表明客源对高端公寓具有较高的市场
41、需求，未来市场看好；,市场结论,第五部分 浦东高端住宅竞争市场分析,该盘去化稳定，整个4月成交套数在64套左右；仁恒河滨城依靠自身的品质，一直都是关注的焦点；,仁恒河滨城,该盘可售房源已经不多，仅有6套房源，后期推盘未定；从其稳定的去化可以看出，高端客源对陆家嘴地区的高端公寓存在需求；,盛大金磐花园,财富海景花园,目前该案可售房源总共30套，后续供应欠缺；作为陆家嘴地区的高端公寓，该盘对高端客源具有较强的吸引力；,3月成交1套,面积197平方米,成交价30827元/平方米;,裕龙花园,在春节销售淡季以及政策的影响下，2月份浦东别墅和高端公寓成交同比去年下降较大；随着新增供应的增加，市场成交有所回升，已经接近或达到去年同期水平；从上海整个别墅市场表现看，供应量的迅速增加带动了成交量的上升；从区域看，浦东地区成为市场的焦点，不管从成交量还是成交均价都对整个别墅市场产生了深远的影响；以御翠园为代表的浦东顶级别墅的成交，直接带动了整个独栋市场的量价齐升；从高端公寓看去化良好，但主要依托新增供应，表现为较高的市场表现；随着浦东高端市场用地日益减少，浦东别墅和高端公寓稀缺性依然长期存在，后续市场看好；,结语,汇报结束敬请指导,
