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1、成都市锦江区香樟大道地块项目汇报,1,目 录第一部分 锦江区香樟大道地块及所处区域介绍一、地块所在区域板块规划二、地块位置及现状三、地块所处区域楼盘简介四、地块所处区域土地成交信息五、地块规划条件六、拍卖公告信息第二部分 项目市场定位一、地块周边在售项目分析及竞争分析二、客户定位分析三、产品定位四、产品创新思路第三部分 开发初步设想一、开发进度说明二、本项目开发进度表第四部分 经济测算与分析一、产品配置二、产品定价和销售收入三、非土地成本说明四、经济测算第五部分 结论和建议,2,第一部分 锦江区香樟大道地块及所处区域介绍,3,高新区片区,成都市重点规划板块区域,一、地块所在区域板块规划（1）,
2、4,按照锦江区政府规划，该区划分成提升发展区、加快发展区和优化发展区三大总体分区，重点打造中央商业商务核心区、东大街金融产业带与滨江路休闲产业带，发展沙河片区、柳江片区、“198”生态片区、东村片区，形成“一核两带四片”的空间发展格局，本地块就处于东村片区。,一、地块所在区域板块规划（2）,5,一、地块所在区域板块规划（3）,6,一、地块所在区域板块规划（4）,7,一、地块所在区域板块规划（5）,8,一、地块所在区域板块规划（6）,本地块,9,预计出让地块89.94亩,预计出让地块62.2亩,一、地块所在区域板块规划（7）,10,一、地块所在区域板块规划（8）,娇子卷烟厂,11,三圣乡政府,成
3、都七中育才中学,三圣乡幸福梅林是集休闲度假、观光旅游、餐饮娱乐、商务会议等于一体的城市近郊生态休闲度假胜地,政府出资打造的市政景观带,一、地块所在区域板块规划（9）,锦江区香樟大道地块靠近已建成即将试运行中的地铁2号线（龙泉至茶店子，与1号线在天府广场换乘）线洪河站，据此站点约1700米。,12,二、地块位置及现状（1）,锦江区香樟大道地块在成都市位置示意图,成都市区域位置示意图,锦江区,13,锦江区香樟大道地块周边楼盘示意图,二、地块位置及现状（2）,四海逸家,14,二、地块位置及现状（3）,15,二、地块位置及现状（4）,16,虽然本地块距地铁有1700米，但仍然可能吸引部分在地铁沿线附近
4、上班的客户。,成龙路是连接成都市市区与三圣乡、龙泉驿区的重要交通通道,经过该项目附近的公交线路较多，地块交通优势明显。,二、地块位置及现状（5）,17,锦江区香樟大道地块西临香樟大道（主干路双向4车道），北靠海棠路（主干路双向4车道），距成龙路约330米，距三环路约1.6公里。目前地块内土地呈丘陵状，北高南低，地上无建筑，处于待开发状态。,二、地块位置及现状（6）,18,二、地块位置及现状（7）,地块四至：,东至：锦江城市花园一期,南至：和祥瑞苑（四川省劳动厅住宅区）,西至：香樟大道,北至：海棠路,19,地块七通一平状态说明,二、地块位置及现状（8）,20,三、地块所处区域楼盘简介,1、周边项
5、目示意图,21,三、地块所处区域楼盘简介,2、周边项目经济指标对比,22,三、地块所处区域楼盘简介,3、卓锦城总平,卓锦城六期整个项目占地约77亩，建筑面积约17万平方米，由8栋28F、31F的高层建筑构成。分红郡和紫郡两个批次，目前在售为红郡，剩余房源不多，紫郡目前正在打桩，预计2012年10月开盘。,23,三、地块所处区域楼盘简介,3、卓锦城六期总平,24,在售楼栋,三、地块所处区域楼盘简介,3、卓锦城六期外立面,25,虽然卓锦城项目占地较大，但其外立面色彩冲击力不强，给人的感官视觉较差，品质感较低，且部分楼栋临成龙路，车辆过往较多，噪音较大。,三、地块所处区域楼盘简介,3、卓锦城获取土地
6、信息及六期去化率,最近推出房源去化率（红郡）,26,三、地块所处区域楼盘简介,3、卓锦城六期主力户型图,1室2厅1卫产权66.95，实得73.12 赠送率9.22%,1室2厅1卫可变2室产权77.94，实得88.55赠送率13.6%,2室2厅1卫可变3室产权86.13，实得95.66 赠送率11.06%,3室2厅2卫可变4室产权117.05，实得127.69赠送率9.09%,27,该户型入户门厅浪费较多,三、地块所处区域楼盘简介,4、华都美林湾总平,华都美林湾项目占地160亩，建筑面积约41.6万平方米，由11F小高层和25-33F高层组成，总户数约3600户，主力户型面积为90-140平米。
7、,在售楼栋,28,三、地块所处区域楼盘简介,4、华都美林湾外立面,29,本项目为旅游景观地产，灰白颜色的采用较为普遍，没有新意，外立面涂料的使用降低了项目档次感。,三、地块所处区域楼盘简介,4、华都美林湾获取土地信息及最近房源去化率,最近推出房源去化率,30,说明：本项目剩余房源均为大户型。,三、地块所处区域楼盘简介,4、华都美林湾二期户型,31,三、地块所处区域楼盘简介,4、华都美林湾二期主力户型图,1室1厅1卫产权36无赠送,2室2厅1卫产权89，实得96.32赠送率8.22%该户型入户花园较大，实用性不强,2室2厅1卫可变3室产权78.95，实得87.31赠送率10.59%,2室2厅1卫
8、产权90，实得96.75赠送率7.5%该户型入户花园较大，实用性不强,32,三、地块所处区域楼盘简介,5、鑫苑名家简介,鑫苑名家项目占地96.75亩，建筑面积约32.3平米，分两期开发，一期已于2010年1月交房入住;目前在售为二期100-115平米户型，由8栋34F高层建筑组成，现已竣工，为现房。,在售楼栋,33,三、地块所处区域楼盘简介,5、鑫苑名家外立面,34,鑫苑名家外立面为涂料，线条感不强。轮廓不突出。加之本项目以刚需为主，为34层建筑，容积率较大，且楼间距较小，居住舒适度低。,三、地块所处区域楼盘简介,最近推出房源去化率,5、鑫苑名家获取土地信息及二期最近房源去化率,35,三、地块
9、所处区域楼盘简介,5、鑫苑名家二期户型,36,说明：本项目剩余小户型房源为40年产权公寓。,三、地块所处区域楼盘简介,5、鑫苑名家二期主力户型图,1室2厅1卫产权49，实得54.22赠送率10.65%,1室2厅1卫可变2室产权64，实得73.03赠送率14.11%餐厅区域较小,2室2厅1卫产权75，实得83.7赠送率11.6%,3室2厅2卫产权110，实得129.64赠送率17.85%入户花园实用性不强。,37,三、地块所处区域楼盘简介,6、锦江城市花园一期总平,锦江城市花园总占地151亩，建筑面积约50.6万平米，项目分三期开发，均已售罄且交房入住，其中一期靠临锦江区香樟大道地块，由7栋34
10、F高层建筑组成。,38,三、地块所处区域楼盘简介,6、锦江城市花园一期外立面,39,本项目外立面使用黄白色小瓷砖，线条使用白色涂料，视觉冲击感不强烈；物业管理不完善，外立面阳台风格不统一，给人的视觉感观较差。,三、地块所处区域楼盘简介,6、锦江城市花园获取土地信息,该项目已售罄入住,40,三、地块所处区域楼盘简介,6、锦江城市花园一期户型,41,三、地块所处区域楼盘简介,6、锦江城市花园一期主力户型图,3室2厅1卫产权80.18，实得93.73赠送率16.9%,2室2厅1卫可变3室产权74.18，实得85.41赠送率15.14%,2室2厅1卫可变3室产权69.32，实得80.2415.75%入
11、户大门面对卧室，私密性较弱,2室2厅1卫产权54.55，实得60.33赠送率10.6%,42,三、地块所处区域楼盘简介,7、四海逸家总平,四海逸家占地205亩，建筑面积约41万平米，项目分四个组团，组团各具特色，目前在售为二期观澜府，32F高层建筑。产权户型区间为85-130平米，实得面积200-250平米，超大扩展空间是该项目的一大特色。,43,三、地块所处区域楼盘简介,7、四海逸家外立面,44,三、地块所处区域楼盘简介,7、四海逸家最近房源去化率,45,三、地块所处区域楼盘简介,7、四海逸家二期户型,46,三、地块所处区域楼盘简介,47,该区域虽然存量约14.36万平米，但都以大中户型为主
12、，尤其是四海逸家主打空中别墅，总价较高，与本项目定位的刚需中小户型产生的竞争并不明显，因此，本项目应利用好该机会点，抓住市场空白，设计出赠送率高、低总价的户型加快项目销售。,四、地块所处区域土地成交信息,1、香樟大道地块周边最近成交地块位置图,48,2011年6月10日成交信息：,2、香樟大道地块周边最近成交地块信息,四、地块所处区域土地成交信息,49,五、地块规划条件,锦江区香樟大道地块规划指标如下：,本地块要求：1、在签订出让合同之日起6个月内动工建设，从动工之日起2年内竣工；2、项目套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重需达到住宅开发建筑总面积的70%以上。3、要求土地款在签订出让合同
13、之日起一个月内付至全款的50%，3个月内付至全款的70%,6个月内付完全款。,50,六、拍卖公告信息,51,第二部分 项目市场定位,52,项目周边目前在售项目主要为卓锦城、华都美林湾和鑫苑名家等楼盘，从这几个项目的市场定位来看，都是主打自住型需求为主，走的中端路线。卓锦城以千亩大盘为主要定位，在配套方面主要强调每一期产品均为独立组团兼且具备独立会所，体现的是“大而精”，后期项目以中大户型为主，且价格较高；华都美林湾以生态环境为主要诉求，在产品本身的宣传推广则相对较弱，推出房源以大户型为主；鑫苑名家则主要强调年轻人热衷的调子，前期产品以小户型和刚需二三房为主，强调的是满足居住需求，目前在售为大户
14、型房源及40年产权小户型公寓，产品推广和品牌美誉度一般，品质感不高。,一、地块周边在售项目分析及竞争分析,1、地块周边在售项目分析,53,总的来说，目前项目周边在建、在售楼盘情况都以自用型为主要产品定位和客户定位，含有部分舒适宜居的大户型，另外地块周边配套商业匮乏。由此细分出本地块思路要点：（1）、以刚需住宅为主，主打性价比路线；（2）、建议将兼容的配套商业容积率面积做足，并在负一层做商业。,一、地块周边在售项目分析及竞争分析,1、地块周边在售项目分析,54,本地块位于三环路外侧，属于成都主城区外围。区域内项目以刚需和普通改善型为主，整体环境仍处于开发阶段。目前区域内在销售的几个项目中，鑫苑名
15、家基本进入尾盘销售，所剩套数在100套左右，考虑到我项目进入市场在半年后，其销售应该基本结束，加之该楼盘品质较低，口碑一般，市场竞争力较弱。华都美林湾与卓锦城主要特点是，项目规模大，开发周期长，品质较高，具备较高的市场知名度，是区域内的代表楼盘,由于这两个项目还将进行后续开放，对我项目存在一定的竞争威胁。但以上两楼盘主要定位于改善型项目，主要户型面积基本上在80平米以上，单价较高，竞争并不明显。,一、地块周边在售项目分析及竞争分析,2、竞争分析,55,二、客户定位分析,三圣乡片区业主年龄阶段主要以26-30岁为主，符合成都购房者主流年龄段；另外，50岁以上也占到一定比例，与该片区环境适合养老有
16、一定关系。,（一）、片区内购房客户特征-1,56,二、客户定位分析,三圣乡片区业主家庭月收入普遍为1-2万元（39%），具备一定经济基础和消费实力。,（一）、片区内购房客户特征-2,57,二、客户定位分析,三圣乡片区业主以企业普通员工为主（27%），公务员、国企、事业单位人员（19%）次之，自由职业者也占到一定比例，教师医生军人等收入稳定行业也占到部分比例，还有部分个体经营者和艺术家也聚居于此。,（一）、片区内购房客户特征-3,58,二、客户定位分析,三圣乡区业主购房时主要关注价格（16%）和地段（14%），其次为户型面积或特点、区域配套丰富程度、交通通达度等，再次为项目配套、物业管理水平，最
17、后为项目规划、园林景观、发展商实力及、人居氛围、投资潜力等，对建筑形象关注的人很少。,（一）、片区内购房客户特征-4,59,二、客户定位分析,一类为年龄段为25-45之间，家庭年均收入约12万，主要为锦江区成龙路两侧附近企业基层管理者、驿都大道拆迁户、周边大、中学校教师及个体经营者。二类人群为川内二、三级城市客群，主要以小孩上学，投资、养老为主。,（二）、本项目目标客群描述,60,二、客户定位分析,根据项目所在的区域位置以及项目所在区域的实际情况，本项目的目标客以以下几类人群为主：三圣乡片区拆迁户、花卉市场、农家乐经营主及务工人员；周边企事业单位员工；在主城区工作的中级白领，年青刚需购买者；四
18、川范围内的城市精英，有一定经济能力的客户群，主要作为投资或者成都居所；向往一线都市生活和生态化品质内涵的二级城市客户；SOHO型的艺术家、文化工作者；子女定居成都，父母于成都养老。,（三）、本项目目标客群来源分析,61,三、产品定位,1、市场定位,该片区为中端住宅项目较多的地方，住宅置业的刚需倾向较为明显。按照本项目的规划条件要求，结合周边项目现状，把本项目定位为“东三环青年品质居所”。本项目以高层住宅+配套商业构成。其中住宅项目以二居以及小三居户型为主；鉴于周边商业缺乏的现状，商业定位于区域型商业中心，做足20%的容积率。,62,三、产品定位,2、项目主要卖点,（1）、区位理想，成长性好。（
19、2）、紧邻成龙路及东三环，交通便利，配置日益完善。（3）、优化项目设计方案，在建筑立面，景观配置等方面具备较好的品质表现。（4）、合理适用的户型设计，较大的赠送空间，较低的户型总价。（5）、可根据北高南低的坡地优势打造坡地景观。,63,三、产品定位,3、形象定位,针对刚需人群，以及目标客户主要为40岁以下人群，在项目推广和社区产品打造上，拟体现以下关键词：“青年新贵、商业配套、生态环境”。,64,三、产品定位,4、产品定位,项目定位为刚需型住宅楼盘，户型产权面积以57-80平米两室与三室为主（每户都有较多的赠送面积），设计中注重户型朝向，景观方面的均好性。（1）、产品组合形式：住宅+配套商业（
20、2）、建筑形式：高层住宅+底层临街商业+集中型商业；（3）、建筑风格：欧陆主题；（4）、建筑外立面设计定位为欧陆风格，细节丰富，色彩较饱满；（5）、园林景观打造上，将观赏性与参与性相结合，运动设施上更多考虑年青 人需要。,65,三、产品定位,5、户型比例,66,（1）、地块方正，易于规划设计。（2）、修建商业面积较大，项目整体利润较高。（3）、临近三圣乡景区，居住环境较好。（4）、地块所在区域为开发热点，容易引起购房者关注。（5）、利用坡地现状优势打造坡地景观，提升项目品质及售价。,6、项目优势分析,三、产品定位,67,（1）、临近交通干道，与三圣乡景区相联，较为嘈杂，影响居住。要强调交通便利
21、与景区环境优势，吸引相关购房者。（2）、与周边项目相比，体量不大，不利于提升景观与配置。这就需要规划设计时作出项目特色，具备亮点。（3）、商业体量较大，对未来居住有一定影响。因此商业需要提前销售，同时保持较高的性价比，加快去化速度。（4）、周边地块较多，未来竞争可能较为激烈。控制户型面积与总价，加快项目去化速度。,三、产品定位,7、项目劣势及对策分析,68,8、项目案名建议,荣盛幸福028,028是代表成都这个城市的字符，幸福是每个人都想拥有的一种理想，不论是工作还是生活的都希望能在成都寻求幸福，这是热爱这片土地的人们作出的选择。项目又依临“三圣乡景区”的一个著名景点“幸福梅林”。该案名字面简
22、单不过，但寓意深刻，采用汉字与阿拉伯字的组合，视觉效果上更能脱颖而出。,三、产品定位,69,四、产品创新思路,（一）、总平规划：商业区修建下沉式商业广场，并在负一层引入中型超市，以带动人气，提升项目的商业凝聚力，提高项目总体销售价格。充分利用坡地优势，打造坡地景观。对入户大堂屋顶平台进行大面积赠送；住宅顶层户型适度缩小面积，赠送屋顶花园，以提高销售单价。,为了确保项目在区域市场内取得竞争优势，我们将在总平规划、户型设计、建筑外立面、景观配套等几个方面着力，以提升项目品质与附加值，提高项目的整体盈利能力。,70,光华逸家7号楼A1户型3室2厅1卫1厨 57.36，实得面积：72，赠送率25.52
23、%,四、产品创新思路,（二）户型设计：,1、光华逸家户型参考：,光华逸家14号楼B1户型3室2厅2卫1厨 89.07，实得面积：106，赠送率19.01%,四、产品创新思路,1、光华逸家户型参考：,（二）户型设计：,（二）户型设计,73,四、产品创新思路,3、本项目户型设计：（住宅设计以面积超过20%的赠送率为出发点和卖点）：,2、成都市建设项目容积率计算规则：,74,卓锦城六期,华都美林湾,鑫苑名家,锦江城市花园一期,四海逸家,（三）、建筑外立面：,1、周边项目外立面展示,四、产品创新思路,以欧陆新古典主义风格为基础，强调纵向线条的细腻，突出建筑外形的俊朗挺拔；住宅外立面贴小面砖，商业考虑石
24、材。,75,2、本项目外立面造型设计-1,（三）、建筑外立面：,四、产品创新思路,产品创新设想,76,2、本项目外立面造型设计-2,（三）、建筑外立面：,四、产品创新思路,77,（四）、景观配套：,1、周边项目景观展示,华都美林湾,鑫苑名家,锦江城市花园一期,四海逸家,四、产品创新思路,利用坡地自然的肌理，打造缓坡景观，曲径通幽，蔚然成趣。设置球类运动场、运动健身器械区、儿童游乐区等配套，体现项目“运动”活力理念。,78,（四）、景观配套：,2、本项目景观配套设计-1,四、产品创新思路,（四）、景观配套：,79,2、本项目景观配套设计-2,四、产品创新思路,（五）、入户大堂：,80,四、产品创
25、新思路,第三部分 开发初步设想,81,一、开发进度总体说明,2012年7月取得土地。预计2012年11月初开工建设，于2013年2月开始销售；2015年3月实现项目全面清盘。对于开发计划，由于地上建筑面积为11.3万平米。建设考虑两期建设。两期之间开工周期相隔10个月左右。销售周期分为两期四批次。每批次相隔4个月左右推向市场，也可以根据实际销售情况进行调整。,82,一、开发进度总体说明,（1）、周边楼盘去化率汇总统计：,（2）、本案产品去化率说明：,83,二、本项目开发进度表,84,第四部分 经济测算与分析,85,规划指标：,一、产品配置,86,二、产品定价和销售收入,（一）、定价参考-1：,
26、说明：万科海悦汇城为精装房，销售均价含1200元/平米的装修，以清水房7300元每平米计算，如只考虑户型赠送因素，相比时代天成，赠送率提升了20%左右，价格提升了15.8%左右。即面积赠送率每提高1%，价格提升0.79%,87,二、产品定价和销售收入,（一）、定价参考-2：,说明：以中德英伦联邦清水房8500元每平米计算，如只考虑户型赠送因素，相比领峰项目，赠送率提升了25%左右，价格提升了13.39%左右。即面积赠送率每提高1%，价格提升0.54%,88,二、产品定价和销售收入,（二）、定价策略-1：,2室2厅1卫户型：,89,2室2厅1卫户型（可变3室）：,二、产品定价和销售收入,（二）、
27、定价策略-2：,3室2厅2卫户型：,90,二、产品定价和销售收入,住宅8600元/平米：考虑到目前周边楼盘价格已经持续探底，本项目相对周边项目较高的面积赠送率，卓锦城六期均价8300元/平米的销售实际，四海逸家提升整个片区品质的趋势，我们认为住宅均价做到8600元/平米没有问题。商业23300元/平米：根据周边商业价格情况，预计销售均价一层36000元/平米、二层22000元/平米、三层12000元/平米，均价为（36000+22000+12000）/3=23333元/平米，商业均价可以设定23300元/平米。,91,（二）、定价策略-3：,二、产品定价和销售收入,（四）销售进度说明：住宅：一
28、期开盘当月销20%，后面每月8%，11个月卖完；二期开盘当月销30%，后面每月10%，8个月卖完；商业：一期开盘当月销10%，后面每月7%，14个月卖完；二期开盘当月销10%，后面每月6%，16个月卖完。,（三）销售收入：,92,三、非土地成本说明,93,四、经济测算,在现金流分析的基础上，得出以下数据,94,四、经济测算,项目经济测算表,95,（一）、静态经济测算结论：在不考虑财务成本时，本项目竞买的最高价格限制在楼面价3600元/平米。,（二）、动态经济测算结论：在考虑财务成本时，本项目竞买的最高价格限制在楼面价3470元/平米。,第五部分 结论和建议,96,我司认为该地块具有优良的利润地
29、价比，较快的去化速度，客户辐射范围较广，属于优质地块，建议公司购置该地块进行开发。我们认为，楼面地价3600元/平米以下都可以接受。请各位委员审议！,97,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8
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