建工·大学城项目商业市场研究报告95P.ppt

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1、,建工大学城项目商业市场研究报告,2012.09,建工大学城项目商业市场研究报告,谨呈：建工地产有限公司,成都誉联房地产营销顾问有限公司思纳史密斯(集团）中国-成都创作中心成都誉联建筑艺术研究有限公司,前 言,为保证大学城项目商业定位的准确性，我司特派出由30人组成的调查小组，针对项目三公里范围内的区域进行了为期7天的实地调查。在调查过程中进行了问卷调查，并对片区人口，片区商业面积，商业发展现状等相关信息进行了收集，掌握了大量的市场第一手数据，为项目商业定位提供了有力数据支撑。建工大学城项目工作组,报告框架,1,片区城市与经济发展概况,1.1 片区发展概要1.2 片区经济发展概要1.3 片区发

2、展规划研究,1.1 片区发展概要,片区空间格局 片区建设发展状况 片区道路交通状况 片区轨道交通状况,片区空间格局,本案位于犀浦-土桥片区：是成灌走廊发展的起点是都市区发展的重要门户是西部天府新城的重要片区、城市次中心该区域将大力发展体育健身、医疗服务、休闲旅游等产业，配套发展教育培训业，商务服务业，建设全国知名的健康休闲基地。,片区空间格局,区域聚集发展以电子信息为龙头及现代中药等高新技术产业的重要基地，是成都构建西部战略高地，实现跨越式发展的重要支撑。起步区开发面积10平方公里，远期控制规划40平方公里。目前区域已有摩托罗拉、攀钢研究院、东气研究院等29个国家和地区的企业入驻。,本案紧临高

3、新西区，将受惠高新西区产业人群带来的人气,片区建设发展状况,本案位于成都主城区和郫县中间地带，处于郫县城市发展与经济建设的重点区位。,（1）工业主要有金牛高科技园区、高新西区。（2）居住主要有现状土桥、犀浦场镇、林湾片区安置 房和部分商品房（西区花园、君临天下、西江月、成都后花园、万树森林、新里派克、卡布里城等）。（3）学校主要有现状高校及中小学（西南交大犀浦校区、四川外国语学院等）。（4）市场主要有鑫精石材城、开全石材城等。,本案,片区道路交通状况,区内羊西线、老成灌路、沙西线等主要道路已经形成，金牛高科园区和高新西区内的道路路网比较完善，其余道路建设缓慢。此外，成灌快速铁路已投入使用，地铁

4、2号线已投入试运行，西延长线预计于2013年开通。,使用中成灌快速铁路,片区轨道交通状况,区域范围内：地铁2号线站点5处 地铁6号线站点5处 成灌快速铁路站点2处,犀浦-土桥：两条地铁线 中心城规划9条地铁线，其中地铁2、6号线经过犀浦-土桥成 灌 快 铁 缩短中心城与都江堰的时间和空间距离,2号线西延线始于三环路北侧的成灌客运站，止于郫县的犀浦站，将在犀浦站与成灌铁路无缝对接，届时将实现“下地铁转快铁”的便利,1.2 片区经济发展概要,国内生产总值人口发展状况批发零售贸易业零售额 人均可支配收入,国内生产总值,郫县2006-2011年GDP成快速发展的态势，截止去年年底已达281.74亿元，

5、固定资产投资的发展更是迅猛，2011年已完成250.98亿元的投资额。,2006-2011年GDP增长,2006-20011年固定资产投入,人口发展状况,数据来源：学校教导处,犀浦镇2011年底户籍人数 约15万人。,片区常驻人口10万人，流动人口12万人，片区人口22万人。,片区主要流动人口为各大中院校学生，在校学生约89166名，教职员工6485名,规划预计到2020年，片区居住人口将达到60万人,人口发展状况,现有住宅小区人口调研情况，共有新建已交房住宅小区30个，建筑面积约280万，住户31675户，预计未来入住人口近10万人。,批发零售贸易业零售额,批发零售贸易业零售额（亿元）,居民

6、储蓄存款余额（亿元）,郫县2006-2011年郫县批发零售贸易业零售额增速明显，到2011年已达到49.97亿元；居民储蓄存款余额到2011年底以达到202.9亿元。,人均可以支配收入,城乡居民收入稳步增加，生活质量进一步提高。截止2011年年底，全年城镇居民人均可支配收入21504元，增长13.4%；农民人均纯收入达到11107元，增长19.8%。,人可支配收入（元）,小结,投资情况势头良好，固定资产投资稳定增长；交通发展迅猛，居民出行便捷，后期轨道经济发展潜力巨大；人口发展稳定，教育和工业发展，区域流动人口略大于常住人口；居民收入稳步增长，经济发展势头良好，消费支出水平不断提高。,1.3

7、片区发展规划研究,143（一轴四区三商圈）工程 犀浦 土桥商圈规划,区位：犀浦-土桥商圈位于成都市中心城西北部，处于城市上风上水方向。规划范围：由三环路、羊西线、外环路、沙西线围合而成，总面积约33.84平方公里。规划（商圈）范围：由沙西线、外环路内侧200米生态绿地、围城路、银河西路、兴科北路、货运大道、兴盛中路、迎宾大道、老成灌路、金牛宾馆西侧规划道路围合而成，总面积约24.01平方公里。集聚区范围：商圈内现代服务业集聚发展区。,143（一轴四区三商圈）工程,143（一轴四区三商圈）工程,犀浦-土桥处于科技园区、高校、行政办公区、居住区围绕的区域，其现代服务业功能应包括配套商贸业、教育文化

8、产业、商务产业等。,犀浦 土桥商圈规划,西部创新型高端商业商务中心,犀浦 土桥商圈规划,规划发展定位,围绕犀浦-土桥商圈定位，以发展三大功能要素为目标：（1）重点构架科学合理的服务业产业框架，引导产业合理布局、健康发展，采取强有力的措施对现有服务业产业提档升级，做大存量；（2）利用区位优势，制定优惠政策，招大引强，夯实基础，做大增量；（3）逐步进入良性发展，加速产业发展，努力增创传统服务业新优势，培育现代服务业新规模。形成集商贸、地区总部、金融、电子商务、文化创意、教育科研等产业集聚的现代服务业发展极核。,143（一轴四区三商圈）工程2016年目标,2012年成都市优势服务业倍增工作计划,犀浦

9、 土桥商圈规划,规划发展目标,本案位置紧邻规划中的犀浦时尚商务中心，距离核心区域空间距离不到1公里。,犀浦 土桥商圈规划,1、2号地块(商务服务、商贸、信息服务)五星级酒店、生态型写字楼、企业独栋办公基地,3号地块(商务服务、金融、信息服务)生态型写字楼、花园式商务酒店、商务会所,4号地块(商务服务、商贸)生态型写字楼、企业独栋办公基地、会展中心,5、8号地块(商务服务、房地产、服务外包)生态型写字楼、SOHO商住混合、商业裙房,6号地块(商贸、旅游)综合体：室内漫游式商业街、购物中心、特色商业街、5星级时尚酒店、特色酒吧餐饮街,7号地块(商贸、房地产)购物中心、商业裙房（居住兼容商业）,9号

10、地块(商贸、房地产)综合超市、酒店公寓、餐饮商业街,职能定位：以商务办公、商务休闲为主，辅以一定的商业消费。与省级行政办公区错位发展，形成休闲商务服务产业集群。产业门类：犀浦时尚商务中心产业门类态为信息服务业、商贸业、商务服务、金融、旅游业、房地产、服务外包。,犀浦时尚商务中心,本案,E区,犀浦时尚商务中心,700M,小结,项目所在区域已纳入未来发展百亿商圈；规划中犀浦时尚商务中心，将给项目带来良好的发展机会；项目自身的商业发展应结合商圈发展规划，寻找市场差异，寻 求突破口。,2,片区商业市场调研,2.1 商业片区划分2.2 商业片区调研2.3 消费者问卷调查,2.1 商业片区划分,商业片区划

11、分,商业片区划分,以本案为中心，覆盖周边半径三公里的范围进行商业市场调研，将周边区域共划分为7个区域：A区 本案所在区域，东止金粮路，西止天河路，南止西芯大道，北止G317国道。为校园&居住区，区域主要功能居住和教育；B区 犀浦主城区，东止天河路，西止泰山大道，南止西区大道，北止G317国道。区域主要功能为行政办公、居住生活；C区 西南交大犀浦学院所在地，东止犀安路，西止校园路，南止G317国道，北止交大校区；区功能以居住和教育为主；D区 中海国际社区；E区 新兴待开发区域，片区功能划分上以居住和教育为主。F区和G区为工业发展区域,2.2 商业片区调研,A区商业调研 B区商业调研 C区商业调研

12、 D区商业调研 E区商业调研,A区商业调研,片区以教育和居住功能为主。片区商业发展前期以自然形成的住宅配套底商为主，现阶段已进入有规划有调整的现代商业模式，同样以住宅底商为主，配套商业步行街。本项目地块距离成青快铁支渠站最近点仅700余米。片区近期商业以保利香槟国际和建工英伦为集中点，沿和心路一线发展。,校园&居住区,A区,占地面积：122666建筑面积：306666总 户 数：3000户预估人口：8700人,A区商业调研,保利香槟国际,1.物业形态：LOFT底商，步行街（商业内街）1-2F，共2万；2.销售方式：沿用保利花园、保利心语花园等保利系列产品的销售策略，空铺销售，销售均价3-4万元

13、/；3.铺型面积：以45的铺型为绝对主力；4.商业运营：2013年底。,后期发展研判铺型小，全销售，业权分散，辐射范围有限，以满足社区商业配套为主要功能未来经营业态以特色餐饮、休闲、购物、社区服务为主。,A区商业调研,占地面积：79617建筑面积：250000总 户 数：2114户预估人口：6130人,建工英伦,1.物业形态：沿街底商，共4000；2.销售方式：空铺销售均价1.5-3.5万元/；3.铺型面积：30-200；4.商业运营：2013年底。,后期发展研判与保利香槟国际相似，无定向消费业态布局初步判定为普通社区配套商业,项目用地,成青快铁支渠站,建工英伦,A区商业调研 小结,片区主要商

14、业数据统计,商业门店数量,商业门店使用面积,4%,31%,65%,片区共有商业铺面31间，餐饮业共有16间，占总业态的51.6%，零售和商务酒店各有3间，占总业态的9.68%。片区共商业使用面积约4334，餐饮业使用1270，占总面积的29.3%，商务酒店使用面积620，占总面积的20.67%，教育使用500，占总面积的16.67%片区内待开发商业面积约24000,A区商业调研 小结,片区商业以自然形成的临街和底商为主，以传统商业中的餐饮为主，缺乏商业调性，定位中低端；片区商圈以校园经济为主，随四川外国语学院成都分院的搬迁，商业经济圈层将发生改变，从校园型向社区配套商业发展；后期有新建住宅的配

15、套商业出现，已确定新增商业供应面积约24000。,B区商业调研,片区以社区街道级行政和居住功能为主。片区商业发展前期以自然形成的住宅配套底商为特征，小城镇商业发展规模，后期将出现集中商业综合体。本项目地块距离B区最近点仅300余米,犀池社区,两河社区,第二社区,第四社区,本案,高等纺织专科,成都树德联合学校,理工大纺织学院,居民生活区,B区,本案,餐饮,车辆销售维护,打印图文,服装,化妆品,教育,零售,美容美发,皮鞋皮具,其他,饰品,书店,数码手机产品,休闲娱乐,烟酒,眼镜,医疗卫生,装饰装修,大道商业业态以餐饮为主，占总商业面积的39%零售商业13家，使用面积920，占街道总商业面积的14%

16、医疗卫生11家，使用面积1250，占街道总商业面积的18%,泰山大道距离本项目空间距离3公里。犀浦城区新兴的商业街道，以底商为主。大道上共有商铺79间，商业面积约6799,本案,B区商业调研 泰山大道,泰山大道人流量监控记录：,泰山大道通过一天四个时间段的观察，平均人流量为 27.86人/分钟,B区商业调研 泰山大道,街道商业业态以餐饮为主，共有20家，使用面积715，占总商业面积的43%网吧1家，使用面积400，占街道总商业面积的25%零售2家，使用面积220，占街道总商业面积的14%茶坊3家，使用面积140，占街道总商业面积的9%,乐园后街紧临泰山大道，作为主要街道的附属街，街道商业以校园

17、经济为主，店铺零星闪落，在纺专后门还有大量的零时摊位从事商业活动。,B区商业调研 乐园后街,街道商业业态以餐饮为主，共有20家，使用面积950，占总商业面积的17%服装14家，使用面积920，占街道总商业面积的16%美容美发10家，使用面积450，占街道总商业面积的8%,珠江东街&上街,街道与泰山大道相接，距离成青快铁犀浦站330米，犀浦城区主要的商业街道,B区商业调研 珠江东街&上街,珠江东街&上街 人流量监控记录：,珠江东街&上街 通过一天四个时间段的观察，平均人流量为 33.87人/分钟,B区商业调研 珠江东街&上街,街道商业业态以服装为主，共有4家，使用面积380，占总商业面积的23%

18、金融服务1家，使用面积300，占街道总商业面积的19%皮鞋皮具2家，使用面积170，占街道总商业面积的11%,下街,街道西与珠江东街&上街相连，东与天河路连接，道路前段商业发展态势良好，后段进入老城区发展相对较弱。距离成青快铁犀浦站280米,0,0.5,1,1.5,2,2.5,3,3.5,4,B区商业调研 下街,下街 人流量监控记录：,下街 通过一天四个时间段的观察，平均人流量为 31.25人/分钟,B区商业调研 下街,街道商业业态以餐饮为主，共有55家，使用面积9800，占总商业面积的55%车辆销售维护13家，使用面积980，占总商业面积2%休闲娱乐12家，使用面积3876，占总商业面积的2

19、2%装饰装修,街道与西区大道平行，全长2.1公里，最近点距离本案不到1公里，道路商业业态主要分成两段，临近绕城高速一段以车辆销售维护为主，临近本案一段以中低档餐饮为主。,围城南街,B区商业调研 围城南街,围城南路 人流量监控记录：,围城南路 通过一天四个时间段的观察，平均人流量为 40.38人/分钟,B区商业调研 围城南街,B区商业调研 片区潜在商业供应量,商业体量：总建筑面积72.6万，商业面积16万 商业形态：城市商业综合体 销售形式：待定 入市时间：待定,后期发展研判 以商业金融为主，形成集商业、商务、文娱、休闲为一体的商业中心。覆盖信息服务业、商贸业、商务服务、金融、旅游业、房地产、文

20、化创意业。将成为犀浦城区未来的商业、商务中心,西城首席商业广场（犀浦现代商业中心）,西城首席商业广场,本次一共调研犀浦城区商圈29条主要街道，共有商铺1013间，商业面积约95016，涉及商业种类22类,片区业态数量,片区商业以餐饮为主，占总商业业态的26%其次为服装，占总商业业态的10%，零售业占总商业业态的9%。业态比重最小的分别为珠宝，床上用品以及金融服务分别占比2、4、4,片区商业使用面积以餐饮为主，占总商业总面积的27%；其次为商务酒店，占总商业面积的17%，休闲娱乐占总商业面积12%，服装占7%，零售占6%。面积比重最小的分别为打印图文2.1，房产中介2.9以及化妆品3,B区商业调

21、研 小结,片区商业使用面积,片区内前期商铺尚未投入经营和出售的量极少，只有部分铺面转让或转变经营种类,B区商业调研 小结,通过对7条街道近90分钟的人流量监控，片区商圈内平均人流量为30.18人/分钟,商业繁华度,人流量,人流量参照：春熙路平均人流量 164.7人/分钟，商业繁华度 晋阳路平均人流量 121.14人/分钟，商业繁华度 航空路平均人流量 92.4人/分钟，商业繁华度 肖家河正街平均人流量 67.72人/分钟，商业繁华度 香樟大道平均流量53.2人/分钟，商业繁华度 天仁北一街平均人流量22.13人/分钟，商业繁华度,调查区域平均人流量30.18人/分钟，商业繁华度,B区商业调研

22、小结,片区商业功能全面，以餐饮功能为主，围城南街沿线已成为犀浦片全的美食中心。商圈主要以临街小商铺为主，市场容量有限，企业规模普遍偏小，缺乏上档次和规模的现代商业零售物业。片区商业依托中低端大众化消费群体，以配套本地居民的日常生活消费为主要功能，能吸引到部分A区和C区、E区的消费者；受未来城市发展以及轨道交通的影响，西城首席商业广场（犀浦现代商业中心）的规划确定后，新兴现代商业业态出现在该区域，区域商业市场业态将逐步调整，商业市场发展空间大。,C区商业调研 一带三点,交大片区的商贸业发展是伴着交大犀浦校区的修建而兴起，随着拆迁安置锦苑项目，交大卡布里城，中铁伊莎贝拉，西郡兰庭，万树森林等住宅项

23、目的新建，初见雏形；片区商业以校园路为中心，临近交大犀浦校区一侧无商业。因交房时间的原因，目前底层商业多为空置，商业相对聚集度较高的区域呈“一带三点”状分布，商品房项目周边的商业发展程度略高于拆迁安置项目周边的商业；车管所附近仅有零星低端商业分布。,车管所附近商业现状,锦苑三期,在此商业带上出现明显的商业等级划分，商品房项目配套商业与拆迁安置房配套商业的基础调性，根据入住人群的差异而出现差异,C区商业调研 一带（伊莎贝拉 锦苑三期）,中铁伊萨贝拉,A,B,C,占地面积：90970建筑面积：274402总 户 数：2289户预估人口：6600人,C区商业调研 一带,中铁伊莎贝拉,1.物业形态：底

24、商，沿街商业，共200002.销售方式：现已全部售罄3.铺型面积：50-2004.商业运营：2012年,商业现状铺型小，全销售，业权分散，因项目交房时间不长，片区商业刚刚起步，商铺铺面空置率较高，尚有14818的商业面积未投入使用。经营业态以特色餐饮、休闲、购物、社区服务、医疗卫生服务为主。,A点投入使用的商业铺面金融服务业：中国农商银行、中国邮政储蓄银行 润川小额贷款、中国银行品 牌 餐 饮：盐帮菜零 售：欣荣副食超市、百惠超市医 疗 卫 生：世纪医药健康城、和仁荟药房、茗悦药房、蜀安堂药房、休 闲 娱 乐：沙龙网吧、紫庐茶府,使用商业面积约2180，以金融服务业为主，占总商业面积的68%。

25、部分商业选择在社区内承租住宅进行经营。本点内的商业气氛和商业调性有现代城市商业发展的雏形,C区商业调研 A点,A,B,C,车管所,C区商业调研 B点,占地面积：73029建筑面积：328352总 户 数：2030户预估人口：5907人,欣蓉西郡兰庭,1.物业形态：底商，沿街商业，共500002.销售方式：现已全部售罄3.铺型面积：45-3004.商业运营：2011年,商业现状因项目交房一年有余，商业尚未起步，商铺铺面空置率高，尚有2万余的商业面积未投入使用。项目近1/4地块为政府修建的安置小区，为商业业态发展缓慢的因素之一,A,B,C,车管所,C区商业调研 B点,A,B,C,车管所,西郡兰庭三

26、期新增商业面积约 45000,其中家乐福约16000,C区商业调研 C点,占地面积：68000建筑面积：300000总 户 数：2545户预估人口：7406人,交大卡布里城,商业现状交房两年有余，项目商业借助校园经济的发展，配套底商发展相对完善，周边还有大量的零时摊贩。因项目建筑规划设计的缘由，餐饮行业相对较少，以零售和房屋中介为主力，其他社区生活配套为辅。,C区商业调研 片区潜在商业 百伦广场,占地面积：约121714建筑面积：约426000,犀浦百伦广场,1.物业形态：城市商业综合体2.销售方式：待定3.商业面积：约840004.商业运营：2015年底,后期发展研判城市商业综合体，将作为片

27、区的龙头商业发展具有商业、办公、酒店、餐饮、会议、文娱等几大功能。,A,B,C,百伦广场,片区商贸业发展现状 交大片区,交大片区当下已使用商业面积约8330，其中餐饮使用面积2400，占总商业使用面积的20.41%，其次金融服务业使用面积1700，占总商业使用面积20.41%，零售业使用面积1220，占总商业使用面积的14.65%,片区商业数量,片区商业使用面积,交大片区当下共有商业铺面104个，餐饮数量最多达到32间，占总数量30.77%，其次为零售业，共有15间，占14.42%。,C区商业调研 小结,C区商业调研 小结,片区商业发展随城市发展刚刚起步，起步调性高于B区犀浦城区；由于新建住宅

28、的规划设计要求，片区现有商业市场以沿街和底商为主；百伦广场的出现，将引起片区商业格局的变化，成为片区具有带动能力的商业龙头。,D区商业调研,中海国际购物公园,中海国际购物广场依附于中海国际社区的开发而兴起，具有商业调性高，面积大，业态丰富等特点。2004年中海国际社区开始开发，经历了8年的时间沉淀和积累，才有使中海国际购物公园一站走红，成为羊西线上具有代表性的商业综合体，总建筑面积约130000，一期约80000面积已投入使用。,D区商业调研,商业片区以沃尔玛超市为龙头，牵引其他商业种类的入驻，整个商业社区商业业态丰富，有购物中心、电影院、KTV、健康房、茶艺、餐饮休闲娱乐等。现已吸引了国内外

29、近百家知名品牌商家集体入驻，包括紫荆电影城、H&M、宝姿、C&A、优衣库、绫致时装、Mother Care、麦当劳、星巴克、特力和乐家居、苏宁电器、城市英雄、屈臣氏等。属区域性购物中心，覆盖范围35公里。,片区商业门店一共109家，服装销售门店居住达到39家，占35.78%，其他区域内相对较多的餐饮门店数量反而有所下降，只有17家，不到服装门店的五成，占总比的15.6%,商业面积使用情况,中海国际购物公园一期面积 80000，已投入使用42700，其中零售业（含大中型超市）使用面积约17640，占总使用面积的41.27%，其次为休闲娱乐行业，使用面积为6200，占总使用面积的15%。,D区商业

30、调研 小结,片区商业方兴未艾，由合能集团还将在中海国际社区对面打造一城市综合体项目 中海国际购物公园定位中端，本案处于其覆盖范围内。,E区商业调研,梓潼小学,郫县四中,蓝天学校,该区域属于新兴待开发区域，区域内绵 世溪地湾、傲城、华邑阳光里三个普通住宅项目尚未交房，成都后花园商业广场（4期）的商业目前处于规划设计阶段，配套商业在区域内尚未发展。商业体量计入待开发体量。,成都后花园商业广场,华邑阳光里,本案,校园&居住区（新兴待开发区域）,E区,E区商业调研,商业体量：总体30万，包括写字楼，公寓及商业，其中商业体量100000 商业形态：大型卖场（沃尔玛山姆会员店），欧式风情商业街（太古汇）销

31、售形式：持有+部分销售 入市时间：预计2014年以后（注：商业具体建筑形态目前尚未确定，尚在前期规划中.）,占地面积：114667 建筑面积：600000 总 户 数：5000户 预计人口：14500人 商业体量：约30000 商业形态：风情商业街、临街商铺 销售形式：出售 入市时间：预计2014年以后,成都后花园（4期）商业广场,傲城,后期发展研判铺型小，全销售以满足社区基本商业配套为主要功能,E区商业调研,绵世溪地湾,占地面积：62020 建筑面积：240000 总 户 数：2600户 预计人口：7540人 商业体量：93000 商业形态：临街、社区配套商业 销售形式：出售 入市时间：预计

32、2014年,后期发展研判铺型小，全销售以满足社区基本商业配套为主要功能,占地面积：85508 建筑面积：352414 总 户 数：3570户 预计人口：10353人 商业体量：20000 商业形态：临街、社区配套商业 销售形式：出售 入市时间：预计2014年,后期发展研判铺型小，全销售以满足社区基本商业配套为主要功能,华邑阳光里,E区商业调研 小结,片区商业尚未起步，后期商业供给面积达160000，后期以社区配套商业为主，有特色商业街；,2.3 消费者问卷调查,消费者特征 消费习惯 消费态度与期望,调查范围：以项目为核心覆盖周边半径3公里范围 执行时间：2012年9月4日-2012年9月7日

33、调查方式：问卷调查，随机抽样 样本构成：本次问卷调查共发放了400份，回收325份，经过质量检查，其中无效问卷24份，在回收的325份问卷中，问卷有效率为92.61%。,消费者问卷调查,问卷调查对象男女比例,消费者特征,本次问卷调查受访对象男性比例略大于女性数量，市场消费以男性为主；,受访对象年龄段,消费者特征,调查受访对象年龄主要集中在1835岁，年龄结构年轻化，是未来住房和商业活动的主要消费者,受访者职业分析,消费者特征,受访对象多为企业事业单位的工薪阶层，占总调查人数的30%，同样是今后住宅和商业活动的主要消费者,消费者特征,受访者月收入3000-5000占比37.21%，大部分属于中等

34、收入的工薪阶层。,受访者收入情况分析,被访者受教育程度,消费者特征,受访者大多数受过高等教育，文化程度相对较高，日常消费不再单一。,受访者选择消费场所主要关注,消费者消费习惯,受访者首先会考虑价格因素，注重产品性价比。其次再是产品品牌和社区配套。,消费者消费习惯,受访者主要消费方向,受访者及家庭的主要消费是为满足日常生活需要,消费者消费习惯,一次性购买日用消费品的支出,受访者一次性购买日用消费品的支出，100-150元消费占26.91%，一个社区配套中小型超市完全有能力应对。,受访者对品牌态度的分析,消费者消费习惯,受访者消费趋于理性消费，对于日常消费时会更多考虑产品的实用性，对于耐用品和贵重

35、物品才会考虑品牌价值。,消费者消费习惯,受访者经常去的购物场所分析,受访者经常去的购物场所主要是大型超市，因为片区市场内缺乏大型商业配套，商业发展与城市建设不同步，消费外溢现象明显。,犀浦出现一条具有鲜明特色的主题商业街，您认为应该定位在哪一个档次,消费态度与期望,中档定位的特色主题商业街，将成为受访者更愿意光顾的场所。,消费态度与期望,您希望到该商业街的人均消费水品,受访者能接受消费场所100-200元的人均消费,消费态度与期望,受访者在消费的过程中不再愿意进行单一的消费，消费层次多元化发展，希望能附带娱乐休闲多功能体验。片区城市发展，片区目前缺少影视院线。,您认为购物场所应该具备哪些功能,

36、小结,受访者大多数为工薪阶层，日常消费以满足日常生活需要为主；消费过程中更注重产品的性价比；受访者消费开始往多元化发展，但片区商业发展滞后于城市发展，休闲娱乐的商业配套不足。,3,商业市场调研汇总,3.1 片区商业类型汇总3.2 片区商业面积汇总,3.1 片区商业类型汇总,片区商业类型,片区商业业态,片区商业类型,1,在以本案为圆心，半径三公里的范围内，餐饮成为片区商业的主要业态，其次是服装和零售，意味着片区居民在吃穿上的消费大于其他方面的消费。,片区商业业态,对餐饮市场的深入调查,餐饮档次,餐饮人均消费水品,调查片区内以低端餐饮为主，品牌餐饮盐帮菜、低端餐饮蒋干锅、刘氏烧鸡公等为代表，中高端

37、和高端餐饮市场几乎为空白。餐饮人均消费11-30元占比最大，达到41%片区餐饮缺乏商务接待能力，F区和G区内的企业事业单位商务接待一般在距离区域10公里的一品天下完成。,3.2 片区商业面积汇总,已使用商业面积 现有商业存量 现有商业待开发量 未来商业供应量,已使用商业面积,片区已投入使用商业面积约178626,现有商业存量,片区现有商业存量面积约96191,未来三年内将新增供应量,现有商业待开发量共计556000，远远大于现有商业总面积 在2014年后，片区商业市场将得到飞速发展，商业市场将发生从量变到质变的过程。,工业园区,工业区,工业区,B区,E区,D区,A区,F区,G区,现有商业待开发

38、量,本案,保利香槟国际,成都后花园4期,绵世溪地湾,傲城,华邑阳光里,西城首席商业广场,百伦广场,调查范围内的商业待开发量主要集中在本案所在A区和C、E区域内，主要以底商为主，傲城项目配有独立风情商业街。,家乐福,工业园区,工业区,工业区,B区,E区,D区,A区,F区,G区,现有商业待开发量,本案,每个片区内均有独立大卖场，共计3个，本案均在其覆盖范围类。区域内商业中心共计3个，距本案最近的犀浦时尚商务中心仅700米。,家乐福,沃尔玛,沃尔玛/麦德龙（待定）,1.4KM,1.9KM,百伦广场,西城首座商业广场,犀浦时尚商务中心,2.4KM,2KM,2.3KM,700M,未来商业供应量,2010-2020年犀浦片区土地规划中规划商业用地共计315亩，约210105，根据片区城市建设用地指标以及规划设计条件，容积率控制在2.5-3.5之间，未来商业供应量将达到52万73万。,政府相关职能部门已经完成用地规划，并定性为商业用地的建筑面积,小结,从2012年到2020年8年间，新增商业面积108.2 129.2万，年均市场需去化135300-161500。预计到2020年人口达到60万人，商业面积共计125 146万，人均商业面积将达到2.1-2.4/人，商业市场竞争激烈。,谢谢聆听!,