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1、,天津西部新城可研报告Feasibility reports,报告,目录,天津市宏观环境规划、布局经济、产业交通、人口天津市房地产论述市场供需情况价格走势情况商品房市场土地市场情况区域房地产市场情况周边项目分布竞争项目综述竞争项目个案,S.W.O.T.分析项目定位：市场定位客群定位产品定位产品建议经济测算可行性结论,项目自身条件分析,|整体市场分析|,区域区位 西部新城位于滨海新区核心区，紧邻滨海高新区、先进制造业产业区、中心商务区三大功能区。东至新河干渠和车站南路一线，南至大沽排污河，西至唐津高速，北至京津塘高速。总用地面积约61.1平方公里。,天津市中心区,滨 海 新 区,西部新城区位,西
2、部新城,位于滨海新区核心区，塘沽区内,承东启西咽喉之地，进入核心区的门户，城市一小时交通圈内,中心城区滨海新区东西连系的必经之地。高速公路：京津塘高速公路津滨高速公路津晋高速公路唐津高速公路快速路：津塘公路、天津大道,交通区位,实现中心城区和滨海新区核心区之间1小时通勤目标。城区铁路两纵两横 Z1线Z2线Z3线Z4线滨海核心区轨道B1、B2、B3、B4、B5,西部新城定位为滨海新区CLD 生态宜居新城,滨海新区核心区功能布局图,规划布局,西部新城,人口发展及预测,截至2008年底，滨海新区常住人口达到202.88万人，比上年同期增加30.64万人，增长17.8%，新增人口占全市人口增量的50.
3、2%。2010年，滨海新区常住人口达2482065人。滨海新区“十一五”规划预计，2020年，滨海新区人口规模将增加为300万人。,受战略规划发展刺激，滨海新区近几年人口增速较快，截至2010年年底人口已接近250万人,近几年天津经济然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，房地产处于飞速发展阶段,天津GDP走势,04-09年天津GDP走势变化情况,优势政策环境支持下的天津经济，抗风险性较强房地产市场进入飞速发展阶段,城市化水平及人均可支配收入,随着城市化进程，城镇人口增加、人均可支配收入的递增，必然拉动房地产市场上扬。,天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在
4、购买人群基数可观人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。,固定资产投资,03-09年天津社会固定资产投资走势,近几年，天津市固定资产投资增势强劲。2009年全社会固定资产投资突破5000亿元，达到5006.32亿元，增长47.1%。,03-09年天津房地产开发投资额走势,天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2009年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。,固定资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎；近几年房地产投资出现加速提升；行业处于上升周期，未来预期仍然向好,|天津房地产市场分析|,2010年1-10月，天津市房地产：累计投资6
5、80.02亿元，同比09年增加20.4%。累计施工面积10975.16万，同比09年增加32.6%，其中住宅累计施工面积3960.51万，同比09年增加6.4%。累计竣工面积1027.8万，同比09年增加6.2%，其中住宅累计竣工面积477.35万，同比增加-15.6%。,城市房地产,调控背景下天津房地产投资势头依然强劲,2010年11月,商品住宅新增供应量173.35万平方米，同比上涨74.56%，环比上涨23.11%；商品住宅成交量115.18万平方米，同比下降7.41%，环比上涨2.50%，市场依然呈现供大于求局面。商品住宅成交均价9587.38元/平方米，同比上涨22.38%，环比上涨
6、1.96%。商品住宅市场供求比1：0.66 总体表现供大于求；至2010年11月，整体天津商品住宅市场已经是连续7个月供过于求。,2009.11-2010.11天津商品住宅市场供应成交对比情况,2009.11-2010.11天津住宅、商品住宅市场月度成交均价走势图,商品房市场,天津商品房供略大于求，价格稳步上涨,2009年天津市各区住宅成交面积,商品房市场,成交主力在外环内各区，滨海新区范围内的塘沽区成交量最大,11月：土地成交91宗，面积约为466.03万平方米，环比分别涨31.88%、21.25%，成交规划建筑面积约为565.65万平方米成交楼面地价为1070.29元/平方米，环比下滑14
7、.13%；住宅类用地楼面地价1203.73元/平方米。中心城区、环城四区、滨海新区及远郊区县本月楼面地价分别为8641.98元/平方米、817.44元/平方米、1506.26元/平方米及667.40元/平方米。,2009.11-2010.11天津市成交土地面积、数量走势图,2009.11-2010.11天津土地市场溢价走势,2010年11月天津土地市场成交区域分布情况,土地市场,天津市土地市场交易比较活跃，中心城区价格较高,11月，天津土地公告数量为89幅，环比无变化，同比上升89.36%；公告土地建设用地面积为575.9万平方米，环比上升31.01%，同比上涨172.3%；公告土地建筑面积为
8、586.04万平方米，环比上涨7.84%，同比上涨63.38%。新增公告建设用地居住类用地面积29.95万平方米,2009.11-2010.11天津市公告土地面积、数量走势图,土地市场,土地供应同样以外环各区为主力，供应由中心区向外转移,小结：天津的商品房市场、土地市场供应及成交都在向外环各区转移，外环各区成为市场主力；市场总体供应量较充足，呈供略大于求的局面，成交价格稳中带涨。市内高房价与外环各区形成的价格差势与城市配套成熟度提高等因素将会把部分人群挤向外环市场。,市场小结,|区域房地产市场分析|,重点区域分析说明,本案所在的西部新城位于塘沽区的的胡家庙板区域内,西部新城,存量对比分析,塘沽
9、区存量最高约有81.73万平米，但去化速也最快，市场需求旺盛；汉沽区市场是存量少，且销售速度快，市场空白期最早出现。开发区现有存量以高价值产品为主。,数据来源：CRIC房地产信息系统,塘沽区存量最高约有81.73万平米，但去化速也最快，市场需求旺盛；,三区近期市场对比分析,开发区核心价值地位凸显，塘沽区成交量仍是最高！开发区市场价格始终排在第一位，市场均价达到了17844元/平米；塘沽区市场成交量最高，即使在调控政策的影响下，仍是三区中销售量最大的市场；汉沽区市场销售价格保持平稳，市场供应量短缺，一定程度上限制了该市场的成长性。,17844元/平米,10575元/平米,6297元/平米,数据来
10、源：CRIC房地产信息系统,三区成交结构分析,塘沽区：高层产品主导市场,开发区：低密度产品最为稀缺,汉沽区：小高层为市场主流,塘沽区、开发区市场主流产品以高密度产品为主,数据期限：2008年-2011年7月数据来源于CRIC房地产信息系统,滨海新区主力竞争板块划分,本案所属板块,板块内产品较为丰富，容积率偏高，高层为市场主流产品。洋房、小高产品稀缺，且售价较高。园林档次偏向中档，园林景观设计并有得到开发商足够的重视，园林景观比较中庸；板块内目前产品基本以80-100平米两室为主，售价在9300-13000元/平米；板块内项目全部以毛坯交房，精装修产品存在市场空缺；,板块内以项目容积率在1.5-
11、2之间，规划产品有洋房、小高、高层，主要主力户型集中80-100平米，具有很强竞争力！,滨海新区各板块特征分析,上北生态板块,数据来源于CRIC房地产信息系统,滨海新区各板块特征分析,塘沽城区板块,板块内产品容积率较高，供应量有限，且产品单一，基本以高层产品为主；项目均处于塘沽核心地段位置，提高可售产品数量成为开发重点，园林景观并不突出。在售产品中，基本以毛坯房为主，精装房跟多被投资性公寓产品所采用。,数据来源于CRIC房地产信息系统,板块内以项目容积率在2.5-3.5之间，主要以高层为主，主力户型段集中与90-110平米，密度大、园林景观缺失成为该板块最大的弱项！,开发区板块,滨海新区各板块
12、特征分析,数据来源于CRIC房地产信息系统,板块内项目容积率在2-3之间，以高层产品为主，主力户型面积为140-160平米，精装修将成为主流，园林景观投入不足！,直接竞争圈层划分,在区域属性上看，西部新城为滨海新区边缘区域，本案属于胡家园板块内，因此，将具有同一属性的胡家园、上北生态区板块内典型项目划为本案直接竞争项目。,直接竞争圈层存量及去化周期分析,直接竞争圈层中，目前存量约为285万平米；以目前销售速度计算，需要5-6年销售完毕！,数据来源于CRIC房地产信息系统,面积段户型段交叉分析,90-100平米、120-140平米户型供销两旺，本项目可争取的主流客群。,数据来源于CRIC房地产信
13、息系统,两室90-100平米为市场主力，占总量的27.18%,三室120-140平米为市场主力，占总量的29.8%,北塘,胡家园,未来供给量378.02万楼面均价为3100元/上市产品主要以高层、小高层为主，少量别墅、洋房产品。预计一期上市时间2012-2013年,未来供给量41.40万 楼面价为1500-2300元/上市产品以高层产品为主。,未来供给量469.79万楼面均价为2200元/上市产品为高层产品预计一期上市时间为2012-2013年,塘沽、开发区,数据来源：CRIC房地产信息系统,成交竞争土地分布情况,滨海新区客户区域分布静态预测：,客户区域划分研究,滨海新区客户职业分布静态预测：
14、,客户职业划分研究,滨海新区客群整体特点,滨海新区客群需要产业人口导入支撑，产业人群对住房的需求带有过渡性、不断调整的行为特点。投资型需求和居住型需求并存，投资型需求集中在开发区，而居住型需求多集中在塘沽区。需求结构呈现改善型自住、投资需求为主，因而客群需求档次比较丰富，需求角度较为多样，产品则表现出比较宽泛的面积区间和多种的产品形态。客群对产品功能认知较为模糊，在公寓类产品市场存在“婚房市场”，在住房产品市场存在“出租市场”，并且各种产品存在一定的替代转换。,远洋城,户型图,远洋城隶属滨海新区，距离塘沽区核心5分钟车程，距离市区28公里，距港口15公里，其特殊的地理位置担负着津滨枢纽的特殊使
15、命。远洋城贯通津滨之黄金门户，城献200万生活主场。,远洋城,贻成豪庭,1、贻成豪庭是塘沽本地知名开发商贻成集团打造，开发经验丰富，品质有保障。2、周边公交线路较多，出行十分方便。3、科学性实用的户型设置是项目的又一特色。,贻成豪庭,四季风情,四季风情择址滨海核心，海河畔、洋货圈、轻轨站，构建十五分钟生活圈；区位交通便捷发达，周边高速公路、铁路和轻轨相互交错，构成立体交通网络，多重交通打造高效出行。,四季风情,项目自身条件分析,一、项目地块位置,项目位于天津滨海新区塘沽胡家园，西部新城明月路以西，桃湖路以北，腾飞路以南。,地块位置,目标地块,天津市中心区,滨海新区,地块位置,二、项目交通条件,
16、地块周边路况通达性好，从天津市区和滨海新区进入项目，均通过津塘公路进入海兴路直接到达，驱车到天津市区约需25分钟，去塘沽城区仅需5分钟,津塘公路,海兴路,目标地块,天津市中心区,滨海新区,三、项目地块现状,地块内部自然状况较好，土地平整，已实现七通一平,四、项目周边配套,地块周边配套目前较为缺乏，靠近新塘湖公园，自然环境较好，交通配套尚不完善，距轻轨胡家庙站和公交车站约3-4公里,新塘湖公园,公交车站,附近底商,馨桥园小学,五、项目经济技术指标,地块总用地面积8万平米，约120亩，容积率为2.2，合计建筑面积约为16万平米,项目定位,区位与交通：具有资源支撑的滨海西南部；交通动线丰富，通达性较
17、好；生态概念：靠近新塘湖公园，自然环境优质，突出生态、环保、资源能源循环理念，创建宜居绿色社区。,地块规模较小，仅8万平米，不具备开发大盘的战略优势。地块周边目前交通、生活等配套较缺乏，需要未来完善。,区域内项目同质化竞争风险较大，特别是众多本土认知度较高的品牌，如远洋等；地块周边存量较大，待开发住宅用地较多，带来较大潜在威胁,SWOT分析,s,w,o,T,客群广泛：靠近塘沽老城区，客群基础好，可满足、吸引全范围、各类型消费者品牌房企聚集：品牌企业效应凸显，合力提升区域价值和热度。,定位原点：西部新城首席生态PARK观邸,本案市场定位,以靠近新塘湖公园，优质生态环境，弥补配套不足，跳出同质竞争
18、圈，发挥优势区域小盘的优势。核心驱动是：,优势化生态公园+高品质社区+完善的物业服务,塘沽、开发区,本案,49,东丽区溢出型客户同时具有产品升级及改变居住环境的特性；津滨大道板块、中山门板块升级改善客户,引进型客户,塘沽老城改善性客户；外来落户客户；受区域产业进驻导入客户,东丽区,津滨大道、中山门板块,产业导入客群,外地来津落户客群,本案客群结构,品质改善型客户,主力客群塘沽、开发区中高端人群市区内认可该区域人群周边城市投资客,主要以来自塘沽周边区域的中高端改善型人群为主。社会中产阶层，收入稳定殷实，家庭已拥有一套住房，因此对住房的需求以自用改善兼投资为主。滨海新区大量产业人群，公司中高层管理
19、，私营企业主等。,客群定位,城市中产阶层,产品定位,现金流产品,明星产品,902居（主流）,140-1503居（舒适）,68%,30%,160-1804居（奢适）,2%,110-1202居（舒适）,标杆形象产品,60-701居（少量）,小高层+高层结合 底商、会所配套打造中高端生态型高尚品质社区,通过2011年上半年市场调控以及价格情况，预计2012年天津市会受到调控政策的一定影响，但不排除有大的市场波动风险，因此对2012年10月各项目价格在现基础上只做8%上调预计待估项目2012年10月份均价=（9432+9210+10545+12587+10226）/5=10400元/,价格测算,规划理
20、念图,48m林荫大道,地下处理,投资测算：,项目位于天津市滨海新区范围内的塘沽区，滨海新区为目前天津市最热区域，塘沽区是天津商品房成交量最大的区域，拥有丰富的客源基础，市场基础较好；地块通达条件较好，从市区和滨海新区均通过津塘公路，直接进入海兴路到达项目，而且地块已经三通一平，靠近新塘湖公园，自然环境优质，自身拥有较好的开发基础；竞争区域去化情况较好，各项目月均去化在50-140套，板块属性良好，回款风险较低；通过经济测算，项目毛利润在35%左右，毛利润率符合公司收益预期，经济可行性较大。,项目可行性结论,综合以上各方面条件，利好因素占多，建议公司对地块进行进一步验证,THANK YOU!,M
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