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1、1,万商汇赛格数码城,中环商业管理集团作品2009.4.9,北京万商汇赛格数码城招商整体方案,立足南城，辐射全北京,2,项目的整体规划原则,符合项目的商业定位 具有可操作性和实用性 方案全面兼顾各方面利益 确保项目后续操作的成功提高商城知名度，增加商城人流量 继续招商，完成空置的铺位招租工作。,3,项目汇报纲要,4,part 1,3,5,项目区位环境分析,对于一个成熟的区域来说，便利的交通可能能带来更旺的人气，但对于刚起步的新区，交通的便利也会让更多过路的人流散失。但无论从目前还是长远的眼光来看，两广路的建设都为崇文门以后的发展奠定了良好的交通基础。,综观地形，区域的交通主要依靠长安街、崇文门
2、东大街、广安大街、崇文门外大街三横一纵来支撑，本项目在崇文门商圈内，形成了与崇文区规划格局相同的王字交通网络。正对地铁5号线瓷器口西出口站对面，且地铁7号线在建中。再加上近在咫尺的地铁站及穿梭往来的20多条路线公共汽车站，地利之优势不言而喻。无论从哪个方向出去都是交通中心区域，区域交通利好可见一斑,6,项目区位环境分析,根据北京东扩的发展战略，北京的商业中心和重心将移向东部，并且东部以国贸、cbd等商业中心为本项目的定位提供了目标客群的支持。,综观地形，本项目在二环内属于崇文门商圈，商业功能辐射国贸商圈、王府井商圈。马连道数码城位于宣武门辐射复兴门商圈、金融街、北京西站南部新型商业中心商圈。五
3、棵松数码城位于海淀区辐射海淀以北商业范围。根据图例为本项目的定位提供参考依据。,7,项目商圈的分析,崇文门商圈进一步的完善发展，最终会成为立足南城，辐射全北京的重点商圈之一，并有望建设成北京市乃至全国一流的现代商贸服务功能区。,崇文门商圈的特点是在进一步发展新世界购物中心的基础上，在地域结构上充分发展起周边的商业物业，尤其将商业区域向南拓展；从而改变现在商业物业单一的状况，使得本区域从商业体量以及地域分布上形成完善的商圈。,8,项目商圈的分析,结合项目商业环境，本着业态互补、差异化的原则，结合本项目与生俱来的文化旅游属性，为本本案的定位提供了依据。具备很好的文化类商业、时尚类商业的基础，符合区
4、域商业环境。,南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，但是也是本区域商业发展的机遇，由于交通的便利以及南城整体经济的进一步发展，作为本身建立较早，发展较完善的商业区域，崇文门外大街又是北京市内最繁盛且人流量最高的路段之一，北连传统兴旺的王府井商业区，和商厦林立的银街购物区，西北接金融街商圈，东望国贸商圈，都给崇文门商圈的升值带来了强大的动力。,9,项目商圈分析,这种文化特点让区域更富综合性，显得更加立体丰满，充满发展潜力。同时为本项目发展文化产业奠定了基础。,崇文门区域因为位处市中心，保留了诸如明旧城墙、祈年殿、天坛公园之类的文化古迹，具备有其他如中关村等现代商圈所不具有的传统文化底蕴，同时
5、也因此具有了独特的文化旅游区特性。堪称最具北京特色的商务区。目前区域港澳台的企业不少，他们在很大程度上就是因为更喜欢区域的文化氛围，而这在其他的一些热点区域中是没有的，比如同仁堂、便宜坊的存在。,10,项目环境基本配套设施,崇文区已具规模的成熟配套为本项目的发展，差异化经营提供了坚实、保障的基础，同时也为本项目发展带来机遇。,区域及其周边分布有同仁医院、普仁医院、同仁堂药店，工行、交行等7家银行进驻。汇文中学、广渠门中学、96中、崇文小学、培新小学、回民小学等学校也皆座落于此。整体形成了教育、商业、文化娱乐等多位一体的良好格局。,崇文门以新世界商场为核心，吃、喝、玩、乐样样齐全。吃的方面，有著
6、名的便宜坊烤鸭总店，很多著名的快餐麦当劳、肯德基、必胜客等也都在此开有分店，家家顾客盈门。玩上，新世纪钱柜、乐圣、溜冰场、电影院等都是好去处。购物有新世界商场、搜秀城、韩城时尚广场等。东北是明城墙遗址公园，西南是天坛公园，东南有龙潭湖公园和北京游乐场。四周被红桥市场、前门天安门、王府井东单等围绕。,11,项目整体商业环境,综上所述，项目具有如下特点：商业周边消费氛围浓厚 交通条件四通八达 区域周边经济发展成熟，基础扎实 消费支撑明显结合上述条件，本项目主题商业明显，同时具备成为区域内主题商业中心，成为区域中商业的焦点。,项目位于区域次中心，基础设施完善，与主要商圈、市中心、北京站等近在咫尺，特
7、别是两广路的打通地铁五号线的运营，这为商业的发展提供了比较好的条件。同时，良好的交通，为项目的商业辐射范围的扩大、目标商户的选址提供了更大的可能。,12,12,part 2,10,13,项目商业定位、业态组合策略,项目整体定位,结合区域商业发展现状，同时兼顾文化创意商业地产具有高附加值特征。定位如下：万商汇电子数码城区域首席时尚数码商业中心Etime Center,项目通过区域文化资源和生活资源的结合，打造以电脑、电子、数码、影像器材为主要业态的商业集合，形成区域内甚至更大范围的主题数码商业城，发展区域主题商业中心，填补区域空白，满足区域需求现状。,14,项目商业定位、业态组合策略,项目商业定
8、位,文化产业的发展前景？文化产业是投资回报最好的行业之一。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化产业正是自主创造和技术含量高的一个门类。加上政策因素和市场因素的作用，文化产业的资本盈利率比较高，文化产业方面投资热将会长期存在。从消费角度看，文化产品是与日俱增的消费热点。,文化创意商业地产处于技术创新和研发等产业价值链的高端环节，是一种高附加值的产业。文化创意地产价值中，科技和文化的附加值比例明显高于普通的产品和服务。然而文化创意商业地产的定位规划必须结合市场。结合项目区域人流、消费层次、未来发展前景，打造区域电子商业中心，结合特色化差异化的业态定位，将项目打造成为区域
9、乃至整个北京的文化主题商业地产新星。,!,文化创意地产定义,15,项目商业定位、业态组合策略,业态定位说明,16,项目商业定位、业态组合策略,项目整体业态组合,结合区域旅游文化及商业发展现状，同时兼顾文化创意商业地产具有高附加值特征。根据项目商业定位，项目物业结构、位置分布、各功能物业需求等，业态组合大致如下：定位如下：,1 IT,2 办公,3 摄像,IT数码耗材、音像制品，主要是日常消费性商业，满足区域相关消费。,摄像发烧友DIY兼顾专营：摄像机租赁；摇臂轨道租赁；影视灯光租赁；摄影升降车租赁；监视器等影视相关的器材！,提供办公通讯以太网络、自动化控制器、人机接口等产品,范围涵盖楼宇自动化、
10、电力与能源、智能型交控系统等。,商场以国际、国内的知名数码IT品牌作为主力商品进行组合，构成主题鲜明，别具创意，独具风格、功能完善、品牌分类的充满文化，休闲、知识、潮流、品味的多元化的现代化数码城概念。,17,项目商业定位、业态组合策略,业态定位互补性说明,中关村是流行什么卖什么,缺乏专业性.大多卖的是耳熟能祥的几款摄影城则有所差别,就是你需要什么就去那里淘淘,无论新的,二手的随时都有可能意外收获.中关村太商业化,而摄影城则人性化多一点.随便和那位老师傅聊聊,如果对了脾气都能从人家那得到不少知识。摄影城基本上什么东西都有机会淘到.中关村.今年什么好卖,家家都卖这东西.而且一些另类或者比较特殊的
11、东西比较难找又或者根本没有.,18,项目商业定位、空间规划,空间规划组合,按照目前物业现状，业态布局品牌电脑占20%，办公自动化设备、电脑配件、电脑DIY占30%，数码DIY、影像设备等其他工占50%，后期可以根据实际的招商情况对比例进行调整。项目整体空间如下：,摄影书籍；人像摄影；人体摄影；摄影器材类；风光摄影；广告摄影；摄影技术；新闻纪实摄影；摄影艺术；摄影文化；摄影教材,利用空间死角设计影视影像作品展，同时吸引顾客长时间停留商城中，带动销售。,单位，个人对外承接业务的窗口，同时借助摄影展拓展业务，（影视后期制作室）。根据客户需求进行调整。,数码单反相机;数码相机(家用);专业镜头;数码摄
12、像机;脚架/云台;存储设备;专业UV摄影配件,19,项目商业定位、空间规划,空间规划组合,专营业务1、对影视器材的升级2、硬件DIY3、摄像机租赁；摇臂轨道租赁；影视灯光租赁；摄影升降车租赁；二手器材收售；监视器等影视相关的器材！企业个人设了影视后期制作工作室。,20,项目商业定位、空间规划,空间规划组合,影视后期制作室,21,项目商业定位、空间规划,商业业态组合,数码配件；数码伴侣；数码存储卡/读卡器；视频卡/压缩卡；耳机；电视接收盒；耳机放大器；移动电源等,根据业态布局规划二层数码占30%，办公自动化设备、无线网络占70%，后期可以根据实际的招商情况对比例进行调整。项目整体空间如下：,办公
13、设备：多功能一体机；复印机；喷墨打印机；传真机；投影设备；耗材。,无线网络（无线网络工程 无线交换机 天馈系统）;网络设备（路由器 交换机 集线器 网卡）IDC（服务器托管与租用 虚拟主机）。,22,项目商业定位、空间规划,商业业态组合,23,项目商业定位、空间规划,18,商业业态组合,笔记本：笔记本；上网本；笔记本硬盘；笔记本内存；笔记本CPU；笔记本周边设备,电脑配件：主板；显卡；内存；硬盘；固态硬盘；CPU；液晶显示器；CRT显示器,整机类：台式机；一体电脑；工作站；准系统；瘦客户机；工控产品；准系统一体机外设：音箱；手写绘画输入；触控产品；数字化仪；游戏周边设备；显示设备配件,软件 操
14、作系统；数据库 工具软件；杀毒/安全；教育/考评软件；游戏软件；财务与管理,根据业态布局规划一层电脑、笔记本、软件、电脑配件，后期可以根据实际的招商情况对比例进行调整。项目整体空间如下：,24,项目商业定位、空间规划,18,商业业态组合,25,part 3,25,26,计划性原则：对招商所涉及的经营品类、规模、档次等诸多项目指标均须遵循计 划性原则，结合商场总体经营定位思路加以实施。可行性原则：对招商所涉及的品牌项目,招商制度及政策必须具有可操作性。规范性原则：指招商工作组织运作的规范、公关宣传策划、招商谈判程序、招商意向、协议签定手续的规范。多元化原则：针对不同合作区域、不同合作品牌的不同合
15、作者，采取不同的合作方式。依次优先选择：租赁经营、联合经营、转租经营等方式。效益性原则：将单方面的效益性延伸为合作双方的效益性，达到合作双方共盈。灵活性原则：在不损害公司利益和保证招商水平不受重大影响的大原则下，在招商政策和招商手法上采取一定的灵活性是必要的。,招商原则,27,项目整体招商策略,招商政策,联合进驻政策 对于带动若干家商户联合进驻的（5家以上），作为奖励，该商户可得到2-5个月免租期惠，还可无偿得到商业街公共区域的广告位1年使用权。大户先入为主政策 通常招商之初采取“先到先得”措施，一开始不懂行或不具有实力的的受众倒是觉得是诱惑，匆忙签订；以至于到后来，真正是有实力的品牌商家或做
16、品牌的行家倒找不到理想的铺位而不得不放弃；采取预留部分珍贵单位的做法，以有效的控制卖场的整体布局。服务政策协助办理相应工商及税收等行政手续。,资金,招商和管理,招商,28,项目整体招商策略,招商合作政策,承诺本项目消防监控等安全系统以及各种商业硬件设施完备可靠，避免经营者遭受财产损失。承诺本项目将严惩各种商业腐败、失职，并追回经营者的经济损失，对经营者进行补偿。承诺本项目将定期进行广告宣传，为商家营造良好的市场氛围，保证永续经营。承诺本项目将遵循动态经营、动态管理的原则，注重经营的季节性，充分利用崇文区文化旅游的强大优势。承诺管理机制、流程的规范性、延续性、系统性，保证企业持久、长期的发展潜力
17、。承诺将给予合作者作为具体实施标准的下线，以更高的标准进行落实，真正维护商户的利益。,29,项目整体招商策略,招商条件及合作方式,万商汇数码城租赁的租金标准暂定为：1F:12元/天/平米;2F:11元/天/平米;3F:9元/天/平米;此标准根据招商工作的进展可适当调整。租赁期限基本上为1年，针对有实力，经营好的目标商户可根据经营业态不同适当放宽至2年,但必须有递增。付租方式：半年付、年付，对部分目标客户可季付。对有特点、有知名度或对招商能起到带头作用的客户可给予30天-90天的免租期。,30,项目商业定位、业态组合策略,招商优惠政策,为了提升本项目的聚客力，成功打造具有文化特色的数码商城，吸引
18、广大商户尤其是有实力的目标商户。除已经确定的租金优惠外，本项目此次招商的优惠政策为：1、灵活的付租方式：针对个体自营的商户付租方式可灵活分为季付（交三押一）、半年付（送1个月）、年付（送2个月）；经批准可付3年送半年，付5年可送1年。2、针对知名品牌商户可适当给予免租期及免物业费，最长1年。3、提供免费停车位。4、统一制作门楣。5、实施统一管理、统一策划、统一宣传、统一物业、统一保安。,31,项目总体招商策略,招商环境,1,2,3,中心商业圈现处于成长状态路网建设渐趋完善，各种商业正强势进入旧商业和旧居住模式处于退隐阶段,4,片区商业建设有足够的政策倾斜度定位相关产业的市场培育已开始并以初具规
19、模,5,32,项目整体招商策略,招商优势,统一规划、统一定位：打造整体商业氛围，打造崇文区区域数码商业中心，形成业态互补。统一形象：突出品类齐全，折扣实惠优势。统一招商：突出联合入驻，大户先入为主优惠，与代理手续等服务功能，形成优势互补，全面提升招商效应。统一营销：充分利用现有商业面积，形成商业合力，技术先进规模效应。统一管理：避免各自为战，形成系统化管理优势，打造管理合力效应。统一效益：提升商业销售业绩，达到双方共赢互利。政府的支持：通过政府的大力支持，提高我们商城的信用度，从而增强商户的进驻信心。后期市场的经营管理：为商户组建专业的商业经营管理公司，并在商城开业前三年投入100万元的经营推
20、广费用，用于推广市场、宣传商户，以增强商户进场经营信心，让商户“进得来、有发展、赚到钱”。,33,项目整体招商策略,执广告推广策略,强化项目所在区域的商业发展和投资前景，增强投资者的信心；强化项目的升值空间，并与其它商业城进行价格类比，突出项目发展优势；吸纳知名IT数码品牌单位进驻，增加品牌效应，适机炒作，从而带动商铺的销售进程；强化品牌企业进驻单位后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等方面的优势及特性；制定完善的开业后市场宣传推广计划；,34,项目整体招商策略,执广告推广策略,举办研讨会策划召开一个“万商汇数码电脑城经营管理研讨会”来引起社会各界的关注。我们预定400人左右的会客厅，利用
21、邀请函及礼品邀请目标商户到会。本次活动对现有商户是一次联谊，对潜在客户是一次很好的推荐。（1）活动主题万商汇数码城经营管理研讨会（2）参与对象所有业主及消费者代表（3）活动时间2009年5月12日左右，暂定为一个周六，具体时间根据与参加者协商后确定。（4）活动地点（暂定）（5）活动宗旨借经营管理研讨会，全面阐释万商数码电脑城独特的定位和经营理念，提升商户对项目发展的信心，。,35,项目整体招商策略,招商总策略,（6）活动目的加强与经营商户间的沟通，获取大量准客户资料，促进招商；引起社会广泛关注，提高传播效果；邀请各媒体参与，进行新闻炒作。（7）活动内容由万商数码电脑城领导做商城介绍的主旨发言；
22、邀请当地主要领导讲话并参与座谈，畅谈崇文区区域经济发展大势；邀请大学教授对本地经济及本行业未来进行解析；电脑城管理运作部门对项目定位和经营管理进行阐述；邀请北京市数码电脑城同行做促进发言；邀请部分已进驻商户展望未来并提出合理化建议；邀请几名消费者代表对本商城提出合理化建议。（8）活动宣传特邀市领导、大学教授、消费者代表参加研讨会；发请柬邀请意向客户及已签约商户参加研讨会；以广告形式邀请所有商户参加。,36,项目整体招商策略,宣传策略,招商手册在本宣传周期内，印制少量招商手册，不仅要突出项目概念，更要将已经入驻的主要客户纳入其中，增强本商城的吸引力。本手册印制力求精致，简单明了，体现项目形象。D
23、M直投杂志。此类广告针对具有固定人群的商务办公区或者住宅小区，由专人投递入户或者投递到相应的信件箱内。此份杂志起初可以设置为季刊，随着数码商城的运作和发展，慢慢演变为月刊甚至为周刊，让它成为联系商城与消费者的纽带。此杂志在内容设置上要杜绝纯广告性质的内容，本着真正为消费者服务的原则，为消费者提供最前沿、最实用的电子信息，引导消费者的健康、理性消费，让我们的DM变成消费者爱不释手的教科书。,37,项目整体招商策略,招商总策略,电脑杂志、报纸夹页、LED电视屏电脑杂志联合商情、立特信息是传阅广泛信任度较高的杂志，上面有丰富的厂商和代理商的资源，我们每期在扉页和封底做招商广告。夹报广告是可跨时间、跨
24、空间使用的广告媒体，可以根据客户自身经营地点的覆盖的范围，指定投放时间、广告投放数量，广告投放范围和对象，有针对性地对目标消费群进行广告投放，目标定位准确，使宣传一步到位，是目标营销的重要手段。就拿本商城的宣传来讲，方圆5公里为直径的范围进行投放效果最佳。同时便于收藏和传阅，有二次、多次传播的效果。不受报刊新闻及其他元素的干扰，广告突出明显，信息量大。在中关村户外LED做形象篇广告直击受众客群，扩大信息传播途径，达到事倍功半的效果。,38,项目整体招商策略,招商总策略,电视媒体（1）形象广告。为本商城制作15秒形象广告，在北京电视台投放，迅速提升商场形象。（2）制作30秒促销活动广告，在项目开
25、业前投放于市、区电视台，营造消费氛围。（3）选择晚间8点档电视剧时段，在市、区电视台投放字幕滚动广告，通过重复宣传，达 到强化记忆的目的。网络媒体慧聪网太平洋电脑网IT168等一些行业发布网站主要集中了大量的厂家资源和产品资源以及产品的报价，也是几乎所有的商户一直关注和支持的几个有名的网站，投放广告，可以是悬浮广告，也可以使通栏广告，或者是社区（论坛）发广告贴。,39,项目整体招商策略,推广预算,40,项目整体招商策略,效果评估,该方案实施推广三个月左右，即八月底，开始对此宣传方案进行效果评估。撤销无效的和盈利率较低的宣传手段，暂停推广不畅的宣传方式，对方案进行总结改进，明确适于本商城、本地区
26、推广的客户群，为“金九银十”两月开始的新一轮节日攻坚制定进一步的方案。,41,part 4,41,42,项目效益评估,项目效益评估,根据方案业态定位、空间规划等条件，其一年的租售效益基本如下：,以上费用不包招商政策中优惠期内暂且不计，和招商总体费用，不涉及人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，其中广告费用根据实际运作情况和广告效果进行调整。,43,项目合作方式,策划、定位、招商、营运费用,前期：策划、定位、招商营运取费 10万元后期：招商结束 取费 45天租金/年注：1.宣传推广费用甲方承担 2.前期首付10w；完成策划、定位付清。3.后期按年收取至合同期限结束并从中扣除前期
27、费用。,一个人能走多远，取决于与谁同行，企业也是一样的。坚信通过我们相互建立紧密的合作关系，一定能共谋发展、共展宏图伟业。我们愿与社会各界有识之士真诚沟通，精城合作，利益共享，共谱未来精彩华章,How far can a person walk?That depends on whom accompanied with,the same answer also belongs to a company.Throughout our firmly partnership,we strongly believe that we could gather together to seek devel
28、opment for a better and successful future.We sincerely hope to communicate with intelligent people from every class in society,to build up an honest cooperation partnership,to share all the benefits,and to write a new and wonderful chapter jointly!,合作方式：商业地产全程贴身顾问式指导、商业地产全程策划、商业地产全程托管经营 Ways of coop
29、eration：The full-service real estate consulting guide,comprehensive real estate operation and brand trust management.合作流程：电话咨询面谈沟通观念双方确认合作内容达成合作意项项目考察提出工作思路签订合同双方组建联合工组 开业正式进入客户服务系统。,合作内容,Regarding Cooperation,中 环 商 业 管 理 集 团,Intermediate belt business management group,“中环”博揽众家之长，独占行业鳌头；商海领军，我们愿与您共铸辉煌！,联系电话：,13995489334,公司名称：中环商业管理集团 The name of Company:Intermediate belt business Information Group地址：北京市建国路18号珠江绿洲8号楼邮编：100028 post code：100028 联系电话：010-89898985 0951-6087490 Email：,http:/,46,报告完毕。Thanks！,
