《2011滁州项目市场及投资分析报告50p(1).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011滁州项目市场及投资分析报告50p(1).ppt（51页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、,第一部分 市场调查研究,3,投资环境分析,PART 1,城市解读,1、地理区位,滁州市 位于北纬3151一3313、东经11709一11913之间。滨临长江，坐落于安徽省东部，是六朝古都南京的江北门户，素有“江淮翡翠、金陵锁钥”之称。东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省淮南市、合肥市毗邻，南与巢湖市相连，北与蚌埠市交界。处于长江三角洲向中西部内陆延伸的过渡带上，具有承东启西、贯通南北、联系沿海、发展中原的区位特征。,城市解读,滁州，辖域覆盖现在的滁州市琅琊区、南谯区、来安县、全椒县、明光市张八岭以南地区、南京市浦口区西部地区。1982年，在原滁州清流县（滁县）基础上，建立了滁州市
2、。1992年，滁州市与滁县地区合并，形成了现在的滁州市。,2、交通状况,城市解读,滁州的交通四通八达，京沪铁路、宁西铁路、京沪高铁、沪汉蓉高速铁路、水蚌铁路贯穿境内，宁洛高速、沪陕高速、马滁扬高速公路连接其中，所有县市区均可在半小时内驶上高速。滁宁快速通道、南京长江隧道、104国道三条快速道路不仅实现了滁州与南京的无缝对接，也加速了滁州全面融入长三角地区的步伐。滁州的附近有南京禄口国际机场，南京马鞍机场航空港。水运依托滁州港，清流河-滁河航道直入长江。,城市解读,城市解读,3、环境情况滁州市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季分明，温暖湿润，气候特征可概括 为：冬季寒冷少雨，春季
3、冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温15.4，年平均最高气温20.1。,城市解读,滁州湖光山色秀美，既富江南美景，又有淮左秀色，旅游资源十分丰富。有国家级风景名胜区、国家级森林公园、国家级重点文物保护单位7处，省级自然保护区和重点文物保护单位11处，有名山、名亭、古关、古寺、历史文化遗址等自然人文景观100多处。其中琅琊山、醉翁亭、凤阳明皇陵、白鹭岛风景区、皇甫山国家森林公园自然保护区等景观驰名中外。,城市解读,滁州市经济格局呈现“西北-东南”两极。传统滁州府各县区（即位于东南部的琅琊、南谯、来安、天长、全椒）以家电、机械、模具、地板、纺织、化工等工业经济为主，经济较发达；建国
4、后新划入的西北部各县市（凤阳、定远、明光）经济以农业、旅游、农产品深加工、非金属深加工为主，经济实力较弱，有待于进一步加强。全市目前已拥有国家级企业技术中心1家，国家级高新技术企业6家，国家和省级创新型试点企业4家，省级企业技术中心5家。拥有西门子、康佳、扬子、天大、白云、天康、全柴动力、东菱电子、行田科技等等一批大型工业企业。滁州年产彩电、冰箱、空调等1600多万台，其中彩电产量占了安徽省的“半壁江山”、冰箱占1/3、家用空调占10%。滁州正是因为聚集了一大批诸如西门子、康佳、扬子空调等国内生产基地，渐渐演变成长三角地区的家电集群。“鱼米之乡”的滁州是国家大型商品粮生产基地，常年粮食总产约占
5、安徽省的七分之一，年调出商品粮总量约占安徽省的三分之一，商品率高达60%以上，是安徽省乃至全国的重要粮仓，有“安徽第一粮仓”之称。,4、综合经济,5、城市规划,城市解读,滁城总体布局结构：规划滁城为三大片区六个组团和一个风景区构成的开放型、生态化的城市总体布局结构。三大片区是滁西、滁东、滁南，片区之间由铁路、河流、生态绿地分隔，并由环路和城市快速道路相连；六个组团是老城区组团、城西组团、城南组团、高速铁路站前组团、城东组团、城北组团；一个风景区是琅琊山风景区。功能如下：老城区组团：铁路以西、明光路以北划为老城区，是一个特别的城市组团。对于老城来说，主要是疏解中小学校，市级办公和大型的商业设施。
6、规划疏通环城水系，保护老城的道路网格局。老城中主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。城西组团：铁路以西、明光路以南、花园路以北的用地为城西组团，是居住、工业、公共设施综合片区。城南组团：环滁西路与京沪铁路、花园路与外环路之间的用地是城南组团，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。新城市中心区布置在城南组团城市双中轴线之间。城东组团：铁路以东、外环北路以南为城东组团，是以工业为主的组团。高速铁路站前组团：高速铁路站前为高速铁路片区，主要布置工业、公共设施、居住用地。城北组团：外环北路以北、蚌宁高速公路以南为城北组团，主要布置工业、物流、居住用地。琅琊山风景区：是国家森林公
7、园、城市郊野公园。,城市解读,6、高铁组团规划,城市解读,高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心，北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的 永乐路和儒林路，用地规模为821.5公顷，规划人口容量约为14万人。随着京沪高速铁路的运行，必 然促使滁州市融入长三角城镇群及南京都市圈的步伐加快，因此滁州市高铁站前区开发时机日趋成熟。,高铁新区规划,城市解读,依据滁州市城市总体规划“建设山水、生态、园林式城市”这一目标的前提下，将该组团功能定位为：滁州市高铁站前区，集交通、商贸、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区。规划该区总体形成三中心、两
8、轴线、三片区的空间结构；三中心：一个核心区，即依托高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主的交通枢纽中心；两个居住区内形成的社区中心；两轴线：由水面、渠道、绿地形成的两条绿化景观轴线；三片区：由大片的绿地、水面、渠道隔成的三个居住片区。,高铁新区规划,城市解读,（1）居住用地：居住是规划区的主要功能之一，规划居住总用地面积为427.41公顷，占总用地的52.03%；规划按人口规模和服务半径配套6所小学，3所中学，依据各类学校学生规模，小学用地面积3.2公顷左右，完全中学面积10公顷左右；（2）商业金融业用地：位于铁路客运站北侧，沿中都大道和南谯路两侧、洪武路北侧布置，总用地面积29.02公
9、顷；（3）医疗卫生用地：位于滁阳路和中都大道西北角规划一所综合医院，医院用地西、北侧规划为公共绿地，外医院创造良好的环境打下基础；规划综合医院7.32公顷。（4）铁路用地：京沪高速铁路由西至东从地块南部通过，并设高铁客运站，规划铁路用地20.26公顷，其中客运站占地5.78公顷；高铁已经通车；（5）长途汽车客运站及公交站场：位于高铁客运站北侧、站前广场东侧，用地北临洪武路，占地面积2.20公顷。规划结合高铁客运站和长途汽车客运站布置一处公交站场，用地面积2.16公顷。,高铁新区规划,城市解读,（6）城际轨道：规划滁宁城际轨道线经过该组团并设城际站，设计时速60120km/h，起点为京沪铁路滁州
10、站，终点至南京林场站(接地铁3、4号线)。（7）站前广场：规划位于高铁站北侧设置站前广场，广场西侧为公交站场，东侧为长途汽车客运站。规划广场为两层，地面一层为社会停车场和出租车上下客点和 轨道站场，并留有足够空间，方便火车、轻轨、长途汽车、公交车、出租车、社会车辆等各种交通方式有机换乘，安全、顺利、高效的实现转换和流动；二层为架空 广场，以人行活动为主，规划设置足够的垂直通道与地面一层联系；二层广场向北经洪武路以高架形式连接对面的商业中心。规划站前广场占地面积2.9公顷。（8）依据滁州市城市总体规划，道路结构总体形成七横七纵的方格网式格局，其中有四条通道与全椒对接，分别为丰乐大道、南屏路永乐路
11、和儒林路；其中丰乐大 道目前是滁州向南发展的重要通道，连接全椒、巢湖和合宁高速，是交通性主干道；南屏路向北直到城南新区、向南至全椒开发区，为生活性主干道；永乐路和儒林 路向南过铁路直接连接全椒；这四条道路是本规划区南北连接的重要通道，更是大滁城“南翼”的主要经脉。中都大道、南谯路为城市景观大道，两条道路所形成的轴线是滁州市区重要的城市发展轴线，由北至南分别连接滁州市老城区经济技术开发区-城南新区本规划区。,高铁新区规划,城市解读,（9）景观规划：该规划区具有丰富的山水自然生态景观资源，在规划布局中充分尊重、保护和利用了现状格局，对规划区内的河湖水面尽可能的予以整理保留。同时建议在新开发居住小区
12、以及公共广场中布置水主题的景观。通过贯彻实施这些和山、水相关的城市设计理念，在未来形成独具特色山水新城。规划景观结构：一心、三带、四区、多线、多点；一心：以车站广场、商业广场形成的人文景观中心；三带：高速铁路防护绿化带、南北向和东西向滨水生态景观带；四区：位于带状绿化上的三个滨水公园区和南谯路东侧的滨水公园区；多线：道路景观轴线，主要为丰乐大道景观线、中都大道景观线、南谯路景观线、洪武路景观线，以及以交通为主的、道路两侧退让较多的永乐路和儒林路两侧道路绿化景观等；多点：位于居住片区内众多的小区公共绿地和街头绿地等。,高铁新区从文化建筑、商务办公建筑、商业建筑、居住建筑四个方面规划，充分打造集交
13、通、商贸、文化娱乐、居住为一体，功能设施配套完善，人居环境优美的 现代化、生态化山水新城区，为本案带来全面的发展依托。,高铁新区规划,房地产市场分析,PART 2,（一）房地产政策,限制,救市,2008年9月16日“双率下调”，政府出台政策阻止房地产价格大幅下降，促进房地产市场成交，缓解金融危机对中国经济的影响。,2009年12月，政府出台的政策主要是对房地产市场进行限制，控制价格过快增长。,遏制,2010年4月17日，新政“国十条”，主要针对房价上涨过快的一线城市，重点遏制投机性购房，同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓延。,2011年1月26日，国务院常务会议再度推出新国八条”,要求强化差别化
14、住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍，进一步加重调控力度。,（二）房地产市场运行情况,2010年是滁州市房地产投资开发快速发展的一年，以5月6月为分水岭，之前购房者和开发商处于观望和胶着状态，短暂的观望之后，成交量逐步增长。,（二）房地产市场运行情况,一、房地产开发完成投资持续快速增长 据市统计局统计，2010年，全市房地产开发完成投资131.77亿元，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增长98.45%，较全国高65个百分点，较全省高64个百分点，其中，商品住宅完成投资85.08亿元，同比增长89.49%，占房地产开发完成投
15、资的64.57%。市本级2010年房地产开发完成投资58.13亿元，同比增长142.21%，其中，商品住宅完成投资37.82亿元，同比增长133.46%。二、商品房开发面积持续较快增长，竣工面积明显回升 2010年，全市房地产开发施工面积1141.52万平方米，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增长81.51%，较全国高55个百分点，较全省高58个百分点，其中,新开工面积627.85万平方米，居全省第4位，比上年上升三个位次，同比增长95.96%，较全国高55个百分点。市本级2010年房地产开发施工面积599.79万平方米，同比增长175.26%；新开工面积345.93万平方米，同比增长1
16、51.77%。12月当月，全市房地产开发新开工面积41.68万平方米，同比下降48.67%，环比下降60.25%。2010年，全市商品房竣工面积182.44万平方米，同比增长4.43%，略低全国水平，居全省第5位，比上年上升一个位次。市本级商品房竣工面积82.06万平方米，同比增长32.57%。12月当月，全市商品房竣工面积70.86万平方米，同比增长49.18%，环比增长179.53%。,（二）房地产市场运行情况,三、商品房销售面积及销售额持续增长 2010年，全市共批准商品房预售面积278.73万平方米，其中市本级批准商品房预售面积153.33万平方米，同比上升82.34%。2010年，全
17、市商品房销售面积282.59万平方米，居全省第4位，同比增长32.92%，较全国高23个百分点，较全省高21个百分点。市本级商品房销售面积102.37万平方米，同比增长109.77%。12月当月，全市商品房销售面积70.61万平方米，同比增长13.70%，环比增长218.35%。2010年，全市商品房销售收入97.44亿元，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增长54.42%，较全国高36个百分点，较全省高29个百分点。市本级销售收入41.48亿元，同比增长127.04%。全市2010年房屋空置面积25.99万平方米，同比下降5.32。12月当月，全市商品房销售收入24.1亿元，同比增长26
18、.38%，环比增长175.74%。,（二）房地产市场运行情况,四、市本级房地产交易情况分析（一）商品房成交量情况 据市商品房网上签约系统统计，2010年市本级商品房成交量首次突破15000套大关，达到15057套，同比增长133.99%，成交面积为121.26万平方米，同比增长91.14%，其中住宅成交10361套，同比增长89.03%，成交面积97.77万平方米，同比增长72.1%。12月当月，市本级商品房成交2167套，环比减少21.94%，同比增长86.81%；成交面积为20.44万平方米，环比增长32.04%，同比增长75%。其中住宅成交1182套，环比增长30.46%，同比增长11.
19、72%；成交面积为12.51万平方米，环比增长38.23%，同比增长15.3%。（二）住房成交均价情况 2010年，滁州市每月楼盘成交均价同比情况如下：2010年商品住房成交均价为3869元/平方米，较2009年成交均价3391元/平方米，增长14%。其中，12月份商品住房成交均价为4269元/平方米，环比上涨2.55%，同比上涨23.31%。,（二）房地产市场运行情况,（三）住房消费结构情况 2010年成交的住房中，按价格段分：单价3000元以下为2219套，占21.4%；单价3000-4000元的3296套，占32.5%；单价4000-5000的3971套，占38%；单价5000-6000
20、的865套，占8%，单价6000以上的13套，占0.1%。其中12月成交的住房中，单价3000元以下为21套，占2%；单价3000-4000元的390套，占33%；单价4000-5000的600套，占51%；单价5000-6000的160套，占13%，单价6000以上的11套，占1%。数据显示，2010年商品住房消费结构中，销售均价在4000元以上住房所占比重呈上升趋势，带动滁州市楼盘销售均价不断上扬，到2010年底，销售均价已站稳4000元大关，并出现6793元/平方米的历史最高销售价位，较2009年的最高销售价位上浮了20%。2010年套均成交面积较2009年则有较大幅度下降，套均成交面积
21、从103平方米下降到94平方米，套均成交面积的下降和中小套型房屋供应量激增有很大关系，受国家调控政策中加强中小套型房屋供应的影响，泰鑫城市星座推出小套型高档公寓，天逸华府、京华园等楼盘也以中小套型住宅为主打。,（二）房地产市场运行情况,（五）综合评述 2010年滁州楼市以“成交量翻番、成交价格逐步上扬”落下帷幕，全年房地产市场整体来说是先冷后热，尽管房地产宏观调控政策不断出台，但是由于该市属于三线、四线城市，加之对房地产改善性和刚性需求较强，房地产市场持续升温。主要原因如下：1、市政建设带动投资区位的变化 自“大滁城”建设以来，市政务中心、滁州一中等重点工程的建设，拉动滁州城南板块楼盘的旺销，
22、天逸华府和国际城花园等楼盘凭借政府办公机构迁移以及学区优势，销售比达到90%以上，城南板块的楼盘销售价格也在不断攀升。2、高端项目市场潜力大 传统核心商业区的优势依然存在，泰鑫中环国际广场等高档楼盘有品牌企业为依托，大盘大项目引领销售成交情况，出于对社区配套和物业服务等重要因素深层次追求，消费者对房地产开发企业的综合服务能力还是很看重的，因此高端项目的市场消费仍然存在潜力。,（二）房地产市场运行情况,3、刚性需求仍是消费主力 随着城镇化的深入，该市建成区面积和城市人口不断增长，必然带来更多对商品住房的购买需求。从2010年成交的商品住房面积段分布情况可以看出，60-90平米中小户型和90-12
23、0平米稍大户型的商品住房所占比重分别是30%和35%，最受市场欢迎，刚性需求和初步改善型需求左右着滁州市商品住房成交格局。4、商业地产和保障性住房分流 2010年下半年该市楼市最显著的特点还有商业地产集中放量，滁州国际商城、大雄农贸市场、瑶海农机市场等商业项目相继开盘，分流了一部分投资性需求，加上滁州市保障性住房的大规模建设，很大程度上减轻了住房价格不断上涨的压力。综上所述，虽然2010年房地产为最严厉调控的年份，但滁州市房地产市场没有受到太大影响，这一方面是因为楼市调控政策有一定的滞后性，另一方面是因为滁州正处于大建设、大发展时期，因此承受了自身发展和一线城市严厉调控后开发商投资转向的双重机
24、遇。,（三）土地市场情况,（三）土地市场情况,（三）土地市场情况,在售楼盘状况,PART 3,在售楼盘情况,当前滁州房地产市场区域划分为城南、城中、城东规模分别为15万平米以下、15-30万平米，30万平米以上。性质主要有公寓综合体、花园社区两种类型；价格基本分为4300以下、4300、4900、5500、6000四个区间。城南区域楼盘：泰鑫城市星座、天安都市花园、天逸华府、发能国际城、浩然国际、山水人家、盛辉广场、长江财富广场1530万平米：中环国际广场、现代城、金域豪庭、天安都市花园、浩然国际、水岸帝景花园社区：天逸华府、百合花园、金域豪庭、清流水韵、水岸帝景、发能国际城、天安都市花园、浩
25、然国际,价格在4300-4900元区间：城市星座、天逸华府、金域豪庭、发能国际城、天安都市花园、浩然国际、长江财富广场据统计，市场上在售销售面积约400多万平米，其中住宅近300万平米，另初步了解约有100多万平米即将上市销售，如天安的四个地块及地中海、天逸杏园等。价格区间基本集中在44005200元（均价45004700元），另城东的清流水韵项目价格3900元以下，城中的现代城、中环国际广场价格在6000以上。公寓（盛辉99广场、财富广场、山水人家）户型集中3590平米；社区花园基本上集中在110-130平米左右的三室户型结构，供应均十分充足，市场竞争也达到了白热化。总体集中在2010年底开
26、盘、2012年下半年交付，市场较为同步；推盘风格基本上均为局部有限，三五栋楼。物业费平均起来均在1.2元左右。市场上小高层的板式楼极少（多层楼盘仅百合花园现已售完），基本上都在15-19层的高层以及2833层的高层。,在售楼盘情况,较为市场成熟的开发商：新纪元、宇业、泰鑫销售情况感觉较好的楼盘是：中环国际广场、天逸华府、百合花园、金域豪庭、发能国际城；销售案场及人员较为专业规范的楼盘：中环国际广场、现代城、金域豪庭、水岸帝景、发能国际城；销售现场包装良好的楼盘：泰鑫3个楼盘、天逸华府、金域豪庭、水岸帝景、发能国际城、天安都市花园,在售楼盘情况,第二部分 项目区位及投资分析,项目分析,PART
27、1,区位示意,本案,高铁新区规划,蓝图宏伟，但落实尚需时日,高铁滁州站,本案,侏罗纪文化科技产业园,高铁新区规划,高铁开通，发展步入快车道,侏罗纪公园,携手主题公园，造一座生活城,侏罗纪文化科技产业园位于滁州腰铺开发区，临京沪高铁滁州站，本案为其中一块规划区。项目总占地面积800000平方米，有停车场、小镇、发现学院、恐龙节、恐龙野生动物保护区、模拟乐园、酒店等。园区计划通过5-10年努力，打造成中国最大的侏罗纪系列产品产销、侏罗纪时代文化科技产业园为主，相关配套旅游、娱乐、住宿等综合服务为一体的大型产业园式旅游基地。,规划想象图,地块周边实景写真,交通快捷，但配套不完善,项目地块分析,SWO
28、T分析,项目定位分析,寻求高铁新区最理想居住情节的环境提升和认同；将大滁城区域中的经典栖居升华为一种理想生活方式；中高档、高附加值的稀缺品质生活之城,项目客群分析,项目价格分析,本案利润最大化将来自于“体量最大化”与“产品附加价值最大化”利润影响最大的因素是“销售价格”提升价格提升依靠产品定位品质配置以及市场认可度,项目投资分析,PART 2,项目投资分析,一、项目位置及性质1、地块坐落：洪武路以北，高铁滁州站以东。2、规划性质：住宅、商业二、项目经济技术指标：1、用地指标总占地面积：2000亩2、建筑容量控制要求：容积率：1.6,项目投资分析,三、地块情况简介地块为净地；南侧洪武路正在施工，
29、部分完工。四、周边项目价格及市场预测城南新区楼盘价格为4300-4900元/，本项目预计售价可达3500-3800元/。五、项目成本及利润预测项目单价按3500元/计算，成本控制为2900元/，利润为600元/，共计总利润约为 13亿，税后利润 10 亿元以上。通过以上分析可以看出，本项目属于潜力较大的项目，体量巨大，效益比较乐观。但由于区域刚刚发展，滁州市场整体供应量大，周期相对较长，也存在一定风险。,项目投资分析附表,项目投资分析附表,项目投资分析附表,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7Cxm
30、UX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGa
31、x3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVl
32、Mpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
