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1、风景九园青年模FUN推广方案（09年度梳理及第2季度推广细案）,09.03.24,三大部分,全年推广节点及销售目标2季度二期住宅及商业推广方案第3、4季度推广思路,第一大部分,全年推广节点及销售目标全年推广节点全年销售目标,全年推广重要节点,4-6月二期住宅形象导入商业招商,6-8月开盘及热销商业推售,9-12月后续批次开盘商业销售和开街,全年目标,全年预算,第二部分,2季度住宅推广方案 客群分析 推广主题 视觉表现 推广手法 推广实施2季度商业推广方案,客群分析,2季度第一要务：将青年模FUN传播出去，与客群对位，最大量地蓄客。,找到客群(结论以1-3月份客户登记分析为依据),欲找到二期的客
2、群，与其同质的一期高层是最好的参照物。分析客群，抓住三个关键点：,他们从哪里得知？,他们是一群什么样的人？,他们是哪里来的人？,他们从哪里得知？媒体效果分析,在来电中，网络与户外是主要信息获知媒体，且多数是通过这些的认知途径，第一次接触本项目。,在来人中，以介绍、市区户外、现场户外的信息获知渠道为主，而介绍的来人中，又主要是以客户维系、活动等方式产生的口碑效应为主。而回访客户主要集中在户外、介绍，说明针对性宣传和口碑传播具有较好作用。,在成交客群中，以介绍、户外、网络为主要信息获知渠道，而户外、网络以新客群为主，介绍则是通过活动等方式维系老客户产生强大的口碑效应，老带新为主。,媒体效果的三个启
3、示,拓展新客户，主要靠户外、网络、商报；维系老客户，推动老带新，主要靠口碑效应，活动开展、线下媒体（DM、短信等）为主要推动因素；购房团也是获知项目信息的重要渠道，且不少是一次即下定，团体活动营销手段不可忽略。,他们是哪里来的人？客群区域分析,从来电区域来看，区域内来电客户主要集中在镇海城关、开发区和庄市，而区域外来电客户则主要集中在江东、江北；,从来人比例来看，区域内来人主要集中在城关、开发区，而庄市比例比来电小，区域外客户这主要为江东和江北，而回访客户这主要集中在城关、开发区，其它区域则相对较少；,从成交客户区域比例来看，城关、开发区、庄市为主要，江东、江北等区域也有个别客户。,区域成交籍
4、贯分布,从主要区域来看，集中在镇海本地、外省籍贯、及浙江其它城市的，而宁波其它区、县（市）的客户中比例仅为12%。,区域分析的四个启示,镇海、城关、庄市、舟山，离项目较近区域来人目的性强，现场布置和价格对他们的打动比较关键，在宣传上可偏向活动与口碑传播。庄市、舟山成交率高，但比率较小，可偏重该区域的客户挖掘，增加媒体投放，如户外及DM。主城区的成交比例与多层相比有较大提升，且价格对他们的吸引力较大。通过户外、网络、报纸吸引主城区的客群，是比较重要的客群拓展方向。从客户的主要来源组成可见，镇海本地的客户仍是项目客户的重头，而外省籍贯和浙江其它城市的客户比例占总客户的三分之一，因此，可看出该部分客
5、户对本项目的产品具有较强的接受性。而该部分客户通常是在项目周边工作或来宁波打拼有一定积蓄却又不能承受过高房价的客户，因此，可考虑加强该部分客户的挖掘和引导。,他们是什么样的人？客群年龄特性分析,从来电年龄比例来看，客户年龄最集中为2530岁，而40岁以上的来电，基本是为子女的婚房咨询，而其它年龄段这相对均匀。,从来人年龄比例来看，主要来人年龄集中在25-30岁，而30-40、40以上来人数量差不多等，而回访客户比例2530年龄段相对高一些，来人效果也是最佳。,从成交比例来看，25-30最高，接近60%。,客群年龄特性的三个启示,主要成交客群中，25-30岁的80后为主体，在传播中可以此群体为重
6、点推广对象；其它年龄段分布比较平均，也占有40%的成交额，在推广上需要次重点均匀照顾到。但在成交中，其它年龄段（年长人群）比较注重现场实体，可依托活动、口碑效应来扩大推广面。目前客群，不分年龄段，大多数对高层没有特别抗性，品质基础上的价格仍是主要的触动因素。,综上分析，可知，青年模FUN的业主可能是这样一群人:,区域：镇海、庄市等为主，拓展至四区在内的大宁波区域。身份：小白领，上升中的准社会中坚力量。经济：收入稳定，积蓄不多，逐渐增多。年龄：80-86年之间出生。婚姻：准备结婚或刚刚结婚。精神：乐观、进取，相信幸福。生活：寻求安定，渴望归属，有自己的家。视点：价格、便利、投资潜力,推广主题,青
7、年模FUN的优势很多，客群也找到了，要对他们说什么？,价格、生活便利、投资潜力，我们都有不可超越的绝对优势。,但是，我们要说的，是仅仅停留在他们可见的需求之上，还是给予更多？,价格、区域潜力、产品、配套、园林,综合优势，才是青年模FUN的真正魅力所在。,所以，我们的推广说辞，就物质说物质？,NO！我们有更高尚的精神主旨。,把社区建造得这么完美，就是为了让生活更具品质感，超出生活的想象，让幸福与欢乐不期自来。,我们的生活理念是：首付9万起，为80减负（高层余房）让生活更多FUN！（二期高层）,视觉表现,户外,推广手法,面对这样一群热血沸腾的青年，每天都有大量的信息刺激着他们的感官，我们要用什么方
8、法来吸引他们的目光？引发他们的兴趣？,找到他们喜欢的行为模式,感性大于理性，首先要喜欢。,眼见为实，害怕被欺骗。,知识面窄，爱听取舆论。,跟随潮流，爱头脑风暴,自信上升，喜欢被赞赏,树立典型形象，形成风潮,做足宣传、舆论工作,现场打动,正面兴趣点激发,积极、正面的形象出现,线上形象发布，线下精神沟通，活动充实现场，舆论放大推广效应。,四大推广法宝,1，线上形象发布：报广、软文、户外2，线下细节沟通：DM、产品说明书3，网络舆论引导：话题、征集、软文4，活动实体打动：活动、互动,形象发布,让生活多点FUN！,线下传播,能产生无限生活乐趣的产品,舆论导向,？,活动主题,？,话题突破点,奋斗,奋斗，
9、是青年模FUN目标客群的主要精神面貌。他们还不成熟，要为经验奋斗；他们还不富有，要为金钱奋斗；他们地位还不高，要为前途奋斗；他们心性还不安稳，要为情感奋斗；他们仍热血沸腾，要为梦想奋斗。,以“奋斗”为精神沟通主线，告诉他们，青年模FUN懂得他们的奋斗艰辛，理解他们的奋斗精神，更能为他们的奋斗提供最完满的结局找到生活与心灵归属的家园。,参照物：电视剧奋斗,主人公为一个奋发有为的年轻人。他有两个父亲，于是他发现两条生活道路。他有两个恋人，于是他拥有两种情感。他有一种理想，却导致另一种现实。他有一种最可贵的精神，那就是不停地奋斗。当代城市主题表现当代人面对的生活、爱情、事业等问题的态度，具体到每一个
10、人物。精神层面是积极向上，坚持自我，顽强不屈。人对完美的追求，以及在追求的过程中所面临的困惑和窘境。(我在这个故事里，让生活总给他们送去叫他们感到“意外的礼物”，也就是叫他们哭笑不得的礼物，那是他们只能接受的“现实”。)两个姑娘间的友谊、嫉妒、理解等等。其中的一个女人顽强奋斗，只为了赢得另一个女人的尊重。男人间的竞争。男人对女人以及女人对男人的所谓的“双重需要”,奋斗的主人公们,奋斗的心灵归属地：心碎乌托邦,建一个青年模FUN的“多FUN乌托邦”,把客群对奋斗的向往转嫁到青年模FUN上，走精神共鸣的捷径；让“多FUN乌托邦”成为话题，引发市场的关注；拍摄一部青年模FUN的你我的奋斗，开展一系列
11、活动营销；让青年模FUN的推广手法成为全国典型。,你我的奋斗内容概略,人物介绍陆波，男，29岁，建筑设计师。在宁波读完大学后，因为眷恋这座城市而留下来。经过几年的工作积累，已经具备了一定的社会地位和经济基础。是一个有才华，有主见，热爱生活，注重情感的人，为自己的梦想努力奋斗。邱琳，女，27岁，服装设计师。陆波的同居女友。发现风景九园住着很多有品味的年轻人，于是盘下一个店铺，开一个个性的服装店。有才华，对自己喜爱的事物痴迷。热心，经常撮合他人的情感。但有时过于坚持自己而让周围的人受伤害。杨晓璐，女，25岁，插花师。热爱大学的氛围，于是在风景九园租了一个商铺开花店，和邱琳的商铺相邻，两人成为好朋友
12、。并一同住进商业楼改造的LOFT公寓。杨晓璐个性温柔，富同情心，追求的人很多，但是对情感有自己的坚持。她的生活理念是：生活像花儿一样纯真绚烂。向北，男，26岁，成功的外贸经理。年纪轻轻就积累了不少财富，买了一期的房子。一次来看房，顺便逛商场，看到杨晓璐，一见钟情。软磨硬泡住进陆波、邱琳和杨晓璐的LOFT公寓里，和杨晓璐之间发生许多好玩的事情。是一个人生的享乐派，面对真正的情感，会很认真。,故事情节大纲邱琳和杨晓璐都是二期的业主，但是在二期交付之前，他们就已经在风景九园的商业体内开了服装店和花店。因为住的地方很远，他们一直想找个近的地方可以住。正巧有一间商铺二层因为对方资金问题而闲置，无法用作其
13、他商业用途，以很低的租金出租。原本是打算出租给商家做仓库，但是他们租下来，改造成LOFT公寓，三个人入住后，发现还多一个房间，被追求杨晓璐的向北看到，向北以要看着自己的房子装修为由，住进去了。四个人在从LOFT装修好，到二期交付并装修结束，住了一年多，其中发生了很多故事。最后的结局是，邱琳和陆波在新房中完婚；杨晓璐退掉了原先买的房子，大赚一笔，和向北结婚，住进了向北的房子。,家园介绍四个人住在风景九园的青年模FUN，这是一个有30万方的大社区。项目自带有4万方的高端商业，餐饮、购物、美容、足浴、KTV、酒吧、通信、超市等一应俱全，生活不假他求。园区内，有9个BLOCK围合的组团，每个园林里都有
14、不同主题的江南园林，如水、山、城、井、泉、林等。青年模FUN是项目二期，由4幢20多层的高层围合，住的都是奋斗在宁波的年轻人。有7200平米的中心花园，和6800平米的屋顶运动花园，花卉、草坪、亭、溪水、日式石条阵、桥、瀑布、篮球场、足球场、瑜珈平台、太极台、儿童游乐池、戏沙池等，景观和运动都非常好。生活介绍他们在自己的组团内，可以玩；也可以去别的组团里玩；他们都喜欢住高层，看得高，望得远，景观面大，可以看见宁波大学、甬江、1000亩的生态园林，而且，他们喜欢高高在上的感觉，喜欢电梯的便利。他们的娱乐全部都在小区内解决。他们结交了很多朋友，经常一起组织活动，在其它9个组团的管家中心。他们的性格
15、不同，但是价值观很相似。希望在宁波好好的生活着，为宁波奉献，也享受宁波带给他们的所有。他们在一起谈论各种工作的、时尚的、生活的、老家的事情，有说不完的话题。汇聚各地的人，很丰富。感觉生活有冒不完的新奇与乐趣。,实施步骤,4月，通过房交会、网络发布“你我的奋斗多FUN乌托邦”的创建信息，征集剧本、演员、装修方案。5月，“多FUN乌托邦”公开，你我的奋斗演员选秀、剧本确定。6月，你我的乌托邦首映，青年模FUN的故事广为流传。,与推广节奏的对应,4月,7月,6月,5月,形象期导入，引发关注，蓄客,二期第一批开盘,1、房交会2、奋斗活动推出，征集剧本、演员、装修方案3、4月28日商业样板段开放；商业业
16、态定位的修正、点对点招商,1、乌托邦公开、选秀、定剧本2、九街嘉年华、关于商业的网络推广和软性炒作、商业拼购计划筹备,1、开盘、首映，展示青年模FUN生活2、创业大赛启动、商业拼购计划正式启动,商业与住宅的推售相辅相成，前期住宅以商铺为配套，中后期商铺以住宅人流为依托，而商铺的推售以招商为前提。容创认为，在二期住宅形象与热销的阶段，正是商铺招商的好时机，主要通过线下点对点上门洽谈与适当的软文配合（如多FUN乌托邦公开之时软文配合，或邀请商家现场观看、活动赞助等）来实现。开盘后相信招商有了一定的进展，结合商家进驻的喜讯再行推广商铺出售，阻力会小得多。,8月,1、后续批次住宅发售2、商业推售,10
17、月,1、住宅发售2、九街正式开街,本季度主要活动：1、你我的奋斗启动2、九园风筝节活动3、房展会相关活动4、4.13宁波市区接待中心开放5、4.28日商业样板段开放6、青年节活动7、母亲节感恩活动9、端午节活动10、开盘活动11、快乐童年六一活动等,推广实施,4月推广,主题1、首付9万起，为80减负释义：针对一期高层余房，以“低价打动”+“精神共鸣”全方位撼动客群买房意愿，竭力在二 期开盘之前将所有余房销售完毕，为二期蓄客做充分铺垫。2、渴望，让生活多点FUN释义：以第一主题为要，逐步通过房交会、户外、DM、现场等媒体将二期形象渗透，将二期的精神主旨传播，激发主题客群的生活，给他们一个充满期待
18、的“青年模FUN”。,推广道具淘宝手册、业主通讯、DM直投媒体运用报广、户外、网络活动春交会你我的奋斗征集载体建立（博客、论坛，QQ群）,备注1、：关于媒体选择和内容诉求的说明：1、工地现场和接待中心形象的全面更换（二期形象）；2、除工地广告牌以外，户外全部更换为“首付9万起，为80减负”的主题口号，重点做一期高层余房的推广和促销（3月底前完成）；3、二期小楼书的完成；4、3条公交线路车体广告的出街（二期）；5、针对市区高出租率社区的针对性媒体投放，重点推二期；（如直投等）6、市区接待点的选址完成进入装修，房交会后投入运营；7、报纸投放软文（高质价比的诠释）和形象塑造为主；8、网络以高质价比、
19、形象、你我的奋斗活动信息传播为主；9、网络游戏在社区、博客和QQ群空间的上传；,备注2：关于漫画形象的应用角色营销已成为目前很多品牌应用的手段之一，为了更好地描述目标消费群体的形象，在你我的奋斗的基础上，我们创作了对应与情景剧主人公的漫画形象，以达到吸引年轻的目标消费群体、消除和他们的沟通障碍、拉近和他们的心理距离的目的；在后续的推广里，我们将应用这一形象到户外、网络、楼书以及报广里去，在不同的媒体上，对漫画应用的比重会有所区分。如户外媒体将以标题为主、漫画元素为辅的手法凸显诉求主题；在楼书里漫画将成为主角，以增强阅读的快感等。,活动一：春交会,活动时间09年4月10日13日活动目的一期尾房热
20、力推售，通过优惠吸引与现场氛围，达成较大量的成交。二期形象全面入市，现场蓄客。你我的奋斗全面启动活动推广途径短信告知；套票；房交会现场。活动主要事件美女举气球全场巡走（吸引全场关注，引起市场话题，导引展厅位置）乐队表演（青年人比较喜欢的流行音乐（如许巍类个性化的流行音乐），用声音吸引消费者前来，用表演让消费者驻足）汽车展示（与汽车公司合作，买房、买汽车都有额外优惠，加固“一房一车”概念）你我的奋斗宣传单发放及现场报名发送礼品、矿泉水现场展厅展示（沙盘、展板、物料、导购）,活动展厅布置汽车，及介绍购房、购车的优惠说明；两个沙盘；7块展板：四个卖点、区域图、总平图、华荣置业优惠措施画板（内容请甲方
21、确定）在展厅顶上放氢气球。（备选）活动物料准备模特邀请（国外相貌姣好者，6名）模特使用的气球（心型，上面有项目名字，和FUN）汽车（紫色）7块展板、优惠措施信息板 你我的奋斗宣传单装好的物料包（直接给写留言的消费者）3000份矿泉水、礼品,启动时间09年4月上旬活动目的结合项目的特征，发布启动你我的奋斗的背景及目的，引发目标客群的关注，在参与活动达成精神共鸣的同时，也讲项目形象推到关注最高点。推广载体春交会宣传单、论坛、博客、QQ群（空间）操作步骤建立报名及投稿系统在宁波人比较喜欢的网站（天涯、东方热线、焦点网、天一论坛等）上发布你我的奋斗启动信息，征集剧本、演员、乌托邦的布置方案及布置物件；
22、逐步甄选出比较靠谱的20份资料，准备为5月的选秀做基础。工程配合5月前完成多FUN乌托邦的基本建筑构造（无须全装，留下客群设计的部分）,活动二：你我的奋斗启动及征集,5月推广,推广主题高质价比的“FUN”，等待不足惜释义：在4月的形象、项目精神逐渐渗透客群之后，项目的主要卖点开始逐步解析，让客群看到精神背后的物质支撑。“高质价比”，将产品、价格都做了很好的诠释。“等待不足惜”则给予客群一个极度等待期待感。,推广道具淘宝手册、业主通讯、DM直投媒体运用报广、软文、户外、网络、现场活动你我的奋斗场地公开、选秀、剧本、装修方案公布母亲节、端午节工程配合“多FUN乌托邦”5月10日前装修完成,备注：关
23、于媒体选择和内容诉求的说明：1、嘉年华现场更多地以商业氛围的营造为主；2、所有户外媒体宣传主题更换为二期诉求；3、在本月增加高出租率社区的灯箱投放，重点推二期高质价比的诉求；6、市区接待点内的布置为商业形象的宣传留出专门的位置，把这里作为招商的桥头堡，便于商家的接洽；7、在DM直投和客户通讯上做招商和销售进度的喜讯宣传；8、报纸投放软文（高质价比的诠释）和形象塑造为主；9、扩大网络选择的范围，以“高质价比”为主诉求，为项目蓄客；同时做招商和商业销售的辅助推广；10、增加短信投放频率，吸引客户到市区接待点咨询和看房；,活动三：多FUN乌托邦公开、你我的奋斗选秀+九街美食嘉年华,活动时间5月3日活
24、动目的1、在一段时间的形象建立后，将目标客群吸引到项目现场，逐渐把精神的好感嫁接到项目上来。2、以“嘉年华”的娱乐精神和美食的诱惑力，吸引商家、业主、来访客户、区域消费者参加，力求街区第一炮的成功！同时为完善的社区配套和商家所关注的人流增加有说服力的注脚。推广途径报广、软文、DM、短信、网络主要事件客群到现场，参观售楼部；客群聚集到位于商业区的“多FUN乌托邦”，看到商业的进度；20位演员选秀、剧本和布置方案的结果公开；客群现场投票，并抽取幸运观众；客群在乌托邦内涂鸦，留下美好祝愿；现场嘉年华活动的参与；可为目标商家做小型的招商专场推介会；,活动现场布置背景板、指示牌、观众席、演员席、评委席；
25、项目展示、物料。饮料、事物。活动物料准备主持人、评委、20位选秀者、设计方案及剧本；音箱、投影、涂鸦笔；桌椅、饮料、食品；礼品、奖品；项目物料。媒体跟进软文、DM报道、网络报道注意事项剧本为一期剧本征集，第二期剧本继续征集；放大到场者的购房优惠幅度；空留客群咨询项目的时间。,活动四：母亲节,活动时间2009年5月13日10日活动目的通过活动，倡导项目的亲情社区，增强与客群的精神沟通。推广途径短信、网络、现场活动主要事件在网站上及售楼部征集“最想对母亲说的一句话”、“最想为母亲做的一件事”，并评选出最感人的。13日，母亲节当天，到现场的，每个人赠送一朵康乃馨，带回去送给自己的母亲。售楼部布置及物
26、料准备在售楼部放两块展板，在上面贴“最想对母亲说的一句话”、“最想为母亲做的一件事”征集板，上面原本设置“给妈妈更多邻居”、“给妈妈一个能聊天的大院子”、“给妈妈锻炼身体的草地”等。康乃馨注意事项评选活动在网站上持续进行，得奖者可获得额外购房优惠（或者物管费奖励等）,活动五：端午节,活动时间2009年5月28日活动目的通过活动，倡导项目的生活关怀社区，体现家的归属感，增强与客群的精神沟通。推广途径短信、网络、现场活动主要事件到售楼部，包粽子大赛（或领取粽子一个）。,6月推广,推广主题FUN,你能得到更多！释义：在客群对形象、项目精神、产品特点，有了一个感性的认识之后，最后要将他们牵引到项目现场
27、，将青年模FUN的全面生活模式展现出来，用实体营销打动他们。为开盘做最后的心灵触动。“FUN，你能得到更多！”在推广上，给予客群更多想象，让他们渴望得到FUN，而来到现场体验。,推广道具二期户型册、你我的奋斗口袋书、业主通讯媒体运用报广、户外、网络、短信、软文活动产品说明会、你我的奋斗首映式、开盘、创业大赛,活动六：产品说明会,活动时间2009年6月14日（周日）活动目的将客群对项目的精神好感，传达到项目品质上来，通过对产品的说明，给客群以信心。邀请对象已有蓄客、新增客群，人数控制在50名左右。活动推广途径报广、DM、短信、网络、QQ群后续媒体跟进软文活动地点多FUN乌托邦活动主要事件（按流程
28、排布）客群到售楼部集合，参观售楼部；产品说明会。品牌竞猜挑选年轻人比较喜欢的品牌，进行价格竞猜，猜中的可以获得该项奖品。客户抢答竞猜。根据说明会的内容，问一些问题，答对的可以得到精美小礼品，及购房优惠。项目答疑。回答客群询问的问题。,活动现场布置商街座谈室；座谈室内悬挂项目展示画板；座谈室摆放桌椅、饮品、食物、项目物料。活动物料准备产品介绍会的PPT、投影仪；竞猜的物品（如手机、水杯、灯具等）活动背景板、展板；食品、饮料、礼品；项目物料注意事项活动时间约为2个小时；注意预留客户看房的时间。,活动七：你我的奋斗首映（生活体验会）,活动时间2009年6月14日（周日）活动目的将青年模范FUN未来的
29、生活方式演绎出来，把生活体验转化到项目本身。邀请对象已有蓄客、新增客群，人数控制在100名左右。活动推广途径短信、网络、QQ群后续媒体跟进软文活动地点多FUN乌托邦、一期实景活动主要事件（按流程排布）客群到售楼部集合，参观售楼部；客群到多FUN乌托邦，领导发言并宣布首映开始。首映后演员采访，把对项目的体会说出来。客群到一期参观实景，将演出与实际结合。客群咨询、预定。,活动现场布置多FUN乌托邦内设备准备；展厅内食品、饮料、物料摆放。活动物料准备与网站合作，剪辑好的你我的奋斗；食品、饮料、礼品；项目物料注意事项活动时间约为2个小时；注意预留客户看房的时间。,活动八：开盘,活动时间09年6月28日
30、（周日）活动目的售楼活动推广途径报广、户外、DM、业主通讯、短信、网络、现场活动主要事件前3天内媒体通告，开盘放松特大优惠，到场即赠你我的奋斗影碟；当天放礼炮、领导宣布开盘、开盘事宜乐队表演活动布置空飘、条幅、横幅礼炮现场氛围签约地点、导示等,活动物料准备表演乐队空飘、条幅、横幅、礼炮、导示牌等优惠展示牌饮料、食品、礼品你我的奋斗影碟签约所需道具等活动注意事项略,2季度商业推广方案4月推广5月推广6月推广,4月推广,推广阶段招商铺垫期+商业展示筹备推广手法线下招商+实体展示包装+线上媒体配合容创思考4月，离住宅交付还比较遥远，消费人气不足，无法给予商铺购买者足够的财富信心。此阶段，以招商为主，
31、为商铺的最终销售做铺垫，同时给予业主更多信心，促进二期房源销售。,推广主题与您分享更多释义：在媒体宣传上，主要以软文炒作为主。这个阶段，主要任务是将商业形象传播出去。“与您分享更多”，表明了商业的丰富、品质、人气，不论是对招商，还是住宅，都能获得比其它楼盘更多的东西，突出项目自身优势。,1、4月10日前，我司配合招商部、招商顾问公司完成九街的业态规划调整，针对区域内的商业配置缺失情况进行详细调查和分析，寻找招商的突破口，前期拟以中高档餐饮（海鲜、地方特色餐饮、大型商务餐饮等）和休闲娱乐（中高档棋牌、足浴、茶馆、咖啡厅、洗浴中心等）为重点招商洽谈对象，针对不同业态、需求面积、位置等条件，设定招商
32、政策（项目自身政策和政府税收政策），上门招商，力求突破，保证商业样板段在10月份的开街；2、完成市区接待中心内部和外部的形象包装设计，协助和监督装饰公司完成制作；,工作事项,3、4月20日前，根据商业业态规划，配合展示公司，完成商业样板段门头、橱窗、道旗等现场氛围布置的设计工作；4、4月28日商业样板段开放；4月30日前，配合公关公司，完成5月3日嘉年华的场地布置、活动彩排、合作商家的联系协调等工作，5、依托客户通讯和DM直投商业专栏信息，加强招商和销售信息的渗透；,推广阶段招商进行期+商业展示推广手法现场活动+公益形象树立+媒体宣传容创思考5月份，商业交付，样板区呈现。可以通过在现场举办活动
33、的形式，吸引二期客群和商家，看到人气和消费市场，形成互动的资源分享，增加信心，为招商提供现场支持。同时筹备“青年创业大赛”，以公益形象放大商业形象，在树立好感的基础上吸引更多商家企业。,5月推广,推广主题总有新世界释义：样板区呈现，让客群看到不一样的商业市场，以超乎想象的体量和商业种类产生震撼。“总有新世界”，在推广上，给人以出乎意料的震惊，激发好奇，将住宅与商业人气一齐带动。,1、5月3日九街嘉年华的举办，我司配专人配合公关公司做活动支持；2、协助招商部做“点对点招商”，针对日湖餐饮一条街、天童路美食街、惊驾路美食街等餐饮商家，上门洽谈；3、协助招商部联系各大网站美食版版主、休闲娱乐版版主，
34、做针对性渗透，发布项目信息和诱导性软文；4、为6月份“创业大赛”的启动做准备工作：相关部门的联系（如科技局、团委、媒体、协会、大学）、规则的制定、活动宣传等；5、网络新闻和报纸软文的炒作；,工作事项,关于“创业大赛”的说明1、宁波目前比较高规格的创业大赛有“中国（宁波）科技创业计划大赛，其主办单位为科技部和宁波市市政府，奖项设置很高，精英奖为100万奖金，与我们项目定位不符，故不考虑合作；2、江东区科技局也有相类似的区域型创业大赛，以促进区域科技水平的提高；3、我司建议参考江东科技局的做法，由镇海区政府或开发区管委会出面搭台，联合团委、科技协会、北高教园区、东南商报，举行大学生创业大赛，华荣提
35、供部分奖金和创业基地作为优胜者的奖励，从而达到宣传商业、聚拢商街人气的目的。,推广阶段招商火爆期+招商政策及模式解构推广手法活动营销+政策、模式解构+大面积媒体炒作容创思考在商家对项目进行一段时间的了解和认知，肯定本区块商业价值后，商家的入驻与商业购买开始并驾齐驱。在部分商业入驻后，将商业出售的政策和具体操作方式（拼购）解构，给予购买途径和信心，以推动商铺的销售进度。,6月推广,推广主题总有新世界释义：延续5月的商业形象，在此基础上放大“新世界”的具体内涵，从形象转化到实体，真正撼动入驻商家与商铺买主。,1、创业大赛的正式启动及“宁波大学生创业基地”的挂牌宣传；2、客户通讯和夹报“商业专版”的
36、制作；3、招商喜讯的发布；4、“商业拼购计划”的启动筹备（鼓励亲戚朋友合买店铺收益的权益，寻找信托公司做资产经营的托管；或者寻找经营公司做返租回报的承诺）；5、软文的炒作、短信的应用等；,工作事项,“拼购计划”前者为了减弱大面积、高总价店铺所带来的销售抗性，鼓励亲戚朋友合买店铺，但不是购买店铺的产权，而是购买店铺经营收益的分红权益（如购买10年的分红权），此方式需开发商寻求信托公司做资产经营的托管支持；“返租计划”第二种方式是目前市场上较为常见的商铺促进销售策略，即客户拥有商铺产权，然后把经营权让渡给另外的经营实体做商业的整体经营运作，所有者不关心业态、租金等具体事宜，仅关注此经营实体承诺的年
37、租金回报率；但目前国家有明文规定开发商不得进行任何性质的“返租回报”承诺，即开发商不能作为承诺的主题，必须寻求有经营资质的中介公司，这也是目前客户比较认可的一种方式。按照目前市场的行情，每年的回报率需要在7%左右。,商铺购买方式说明,具体媒体推广排布时间及价格，请见excel表格。,第三部分,第3、4季度住宅推广梳理 推广主题 推广手法 第3、4季度商业推广梳理 推广主题 推广手法,第3季度主要任务1、多频次开盘，拉长强销期时限2、商业招商与销售的推进3、主力店进驻的签约仪式4、为10月28日开街仪式的举行做准备工作,第4季度主要任务1、二期住宅销售的持续期2、商业的强销期3、10月28日开街
38、后的品牌宣传4、三期多层的预热,第3、4季度住宅推广梳理 推广主题 推广手法,第3季度住宅推广主题：“高质价比的8大标准”释义：前期通过“给生活多点FUN系列活动”和“高质价比FUN解读系列软文”的传播，二期形象顺利建立并开盘；在第3季度，我们将以更加理性、客观的诠释来给出目标客户群体心目中的、符合其标准的“多FUN之家”；强推卖点，诸如30万超低总价起、6万超低首付、100米无敌栋距、7200平米中央庭院等等，达到促进客户下定的目的。,第4季度住宅推广主题：“特价房+样板区+三期多层预热”释义：连开四批房源后，销售将进入持续期，此阶段的推广主题主要集中在促销信息的传播上；此阶段样板区的呈现也
39、将为销售带来更大的利好消息；在11月份，除二期余房的销售促进以外，三期多层预热也将提上日程。,样板房呈现,黄金周促销,7月,8月,9月,10月,11月,12月,圣诞活动,九园泼水节,蓝色风暴百事清凉节、电影节,购房送“蜜月”寻找九园最美新娘,左邻右舍九园邻里文化节,九街一日游主题家庭游园会,儿童音乐盛典九园超级童声大赛,二期一批开盘,九街开街,二期二批开盘,二期三批开盘,二期四批开盘,商家签约,1月,三期预热,重要节点与推广节奏的控制表,推广道具业主通讯、精装修说明手册、青年模FUN“理财”手册、三期楼书等媒体运用报广、户外、网络、短信、软文活动泼水节、清凉节、电影节、邻里文化节、游园会等等工
40、程配合样板房（区）呈现,推广手法与活动主题,第3、4季度住宅推广系列活动1、7月九园泼水节2、7月二批次开盘3、8月样板房呈现及蓝色风暴百事清凉节、电影节（老电影进社区）4、8月第三批房源开盘5、9月寻找九园最美的新娘活动+促销6、9月商家签约仪式7、9月第四批次开盘8、10月黄金周促销9、10月九园邻里文化节+促销10、10月28日开街仪式11、11月风景九园一日游主题家庭游园会+促销12、11月秋交会三期亮相13、12月371“线上同盟”圣诞活动+促销,第3、4季度商业推广方案 推广主题 推广手法,第3季度商铺推广主题：东部新区“小天一”正在崛起释义：占位东部新区商业中心的地位，通过翔实的
41、消费群体、业态缺失等调查，为区域生活、商务、休闲配套的升级换代寻求依据；通过理性的区域发展前景诠释，给商家和投资客以信心，促成主力商家的进驻；为10月份开街仪式的顺利举行做好铺垫工作。,第4季度商铺推广主题：就是爱上九街释义：通过前期的商家进驻签约仪式、大学生创业基地挂牌和进驻品牌的宣传，全力为开街后的销售做准备；开街以后，从消费者角度来诠释九街为区域带来的变化，从而充实“小天一”的占位依据，从而带动商铺的销售和新商家的进驻。,7月,8月,9月,10月,11月,12月,九街圣诞活动,餐饮店招商,主力商家签约仪式的筹备,签约仪式的隆重举行,店铺装修、开街仪式的筹备,九街开街,1月,重要节点与推广
42、节奏的控制表,经过第二季度的招商和销售，相信有部分商家愿意进驻九街一期的商业（特别是餐饮和休闲娱乐类）；随着主入口商业氛围的逐渐呈现，主力店商家的签约成为后续商业销售和招商向深度推进的关键因素，所以，9月份主力店签约仪式至关重要。,第3季度推广进驻品牌展示期+招商政策+销售模式解构推广手法现场+活动+模式解构+相关行业媒体炒作容创思考当部分商家的进驻意向确定后，需要将其进行有效的推广和展示，借助先期进驻的品牌来拉动相关品牌的进驻，形成商业的集聚效应。,第4季度推广品牌展示+品牌维护+招商政策+销售模式解构推广手法政府+现场+活动+模式解构+相关行业媒体炒作容创思考开街后，我们要借鉴上海新天地的推广手法，除了商家自身的宣传以外，甲方在做好九街的品牌维护、推进工作之外，还需要利用自身的资源为进驻品牌做推广宣传，甚至于投入部分资金来宣传进驻品牌，这点家具卖场的推广手法也可以借鉴。,谢谢分享！THANKES!,
