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1、中冶置业,本报告编制的依据,政府的立项批文土地及项目权属落实的文件南京下关滨江产业集聚区控制性详细规划 项目规划红线图规划行政部门的规划设计要点项目建设用地现状航拍图委托编制本报告的招标书及相关文件,战略,面临怎样的市场机遇？项目优势如何挖掘？企业目标如何界定？项目发展战略定位,城市宏观背景 南京及区域办公市场小结 南京及区域商业市场小结 南京酒店式公寓市场小结 区域住宅市场小结,说明：本章节内容为根据地块规划要点重点研究的物业方向,面临怎样的市场机遇？,1、南京城市加速外扩，加强与长三角地区城市的联系2、城区范围的扩大，也意味着更多资本和人口的涌入,城市宏观背景,城市的加速扩张带来更多外来人
2、口的涌入及大量拆迁户，将为房地产市场的活跃提供一定的客群基础；GDP总值持续增长，但增速放缓，整体经济的发展趋于平稳，城市的经济凝聚力有待增强；第三产业的大力发展，带来了更多高素质、中高等收入人群；消费品市场的繁荣也将催生大量的私营业主，为地产市场提供了客源基础。,作为省会城市的南京在省内外周边城市间有较强的影响力，随着一小时都市圈的加速发展，带来了大量潜在的地产市场客群，一定程度上扩大了南京整体地产市场的消费力。,城市扩张带来更多的拆迁以及外来人口的涌入，为地产市场的活跃提供了一个良好的发展基础。,写字楼市场长期保持供大于求的态势；存量巨大，去化缓慢，后续供应量庞大；租赁价格小幅提升，但仍处
3、于相对较低水平，造成销售价格提升困难；下关区并没有形成真正的办公商务氛围，写字楼市场供需长期处于低位运行；办公物业类型混杂，仍处于较低发展阶段；产业园不断兴起，并以政策优势逐渐占据下关办公物业主导地位；办公物业租金水平较低，投资价值不高，抑制办公物业成交价格成长。,【南京写字楼发展现状】,南京及区域办公市场小结,国内国际的知名企业是顶级写字楼的核心客群。,租售情况,租售方式灵活，只租不售的形式正在形成，部分体量较大的项目采用租售并举的方式，保证资金快速回笼。平均租金水平：3.5-5元/平方米。,物业情况,大都采用国际国内知名品牌的物管公司。常规的物业管理费为6-7元/天；15-20元/天的物业
4、管理费包含公摊费、管理费、空调费。,面积分割,面积分割灵活，除了部分项目有100平米以下的小户型外，大部分项目面积分割大致有两个节点：160-350平米较为集中；另一个是节点450-600平米左右的大面积户型。,入驻企业,南京及区域办公市场小结,【南京高端写字楼运营状况】,从南京来看，核心商圈写字楼的建设日渐完善，未来可扩展的空间日益减少，写字楼的开发逐步向次中心和郊区发展，工业园区写字楼、创意地产等写字楼规模日渐壮大。但主城核心区域高端写字楼的稀缺性使其投资价值以及未来的升值潜力不容小觑。金融危机和投资市场的政策调整，大量资金闲置，写字楼市场稳定的租金收益、长期的升值潜力，必将带动写字楼市场
5、的投资发展。未来南京写字楼市场的总体趋势仍将是稳中有升，挑战与机遇并存的时期。近年南京写字楼市场的整体档次有大幅提高，随着后期规划建设的一大批高档次办公物业的建成交付，南京写字楼市场给外界企业的印象大为提升，而其租金与上海、北京、广州等一线城市相比有很大的优势，所以南京办公市场的吸引力较大，长期来看，南京的写字楼市场发展前景应该是比较健康的。,南京及区域办公市场小结,【南京写字楼市场发展前景】,南京城市的飞速发展不断增强其在长三角区域的定位，城市之间商务互动将更加的频繁。城市的办公市场的潜力也将不断的提升，写字楼的前景健康稳定。,从商业形态看，SHOPPING MALL的兴起受到消费人群的追捧
6、，其相较于传统商业在餐饮、休闲娱乐等业态的比重明显放大。传统百货业也自觉地加入到业态调整的队伍中，在强化购物零售的同时增加了餐饮娱乐的比重。从消费结构看，文化娱乐的支出占比越来越大现有的特色街区坐落于城市的核心位置拥有绝佳的交通、地段优势，特色餐饮、娱乐、休闲成为主流。,体验式消费受宠，商业悄然发生改变,商圈现状和发展呼唤崭新商业体的出现,南京及区域商业市场小结,【南京商业形态发展小结】,传统商圈巩固着购物的优势，但也自觉调整业态配比以适应消费需求。新兴商圈以餐饮娱乐休闲等业态为主，既避开与老牌商圈的直接竞争，又很好地满足了变化中的消费需求。周边商业升级的典范是大观天地MALL。现有商业业态以
7、零售、餐饮为主；消费档次较低，经营状况一般。区域内商业形态落后，档次形象差，急待升级。,南京及区域商业市场小结,【区域商业形态发展小结】,下关区形成：两“心”两“圈”三“街”,商贸主中心、辅中心,商贸圈、物流圈,三个特色街区,城中酒店式公寓装修标准主力在1500-2000元/。销售价格依据区域，主力酒店式公寓售价未过20000元/，与同区域住宅相比，竞争力较强。建筑类型和面积规划也多为相似，价差主要体现在地段差异上，产品同质化程度较高。,说明：南京soho办公还处于概念中，目前仅万达广场在销售时，提出soho办公概念；万达SOHO办公的面积为43-58，面积段较小，仍为酒店式公寓的产品特点。早
8、期新世界中心，部分住宅逐渐转为办公，属于南京早期soho办公雏形的代表个案,南京酒店式公寓市场小结,现有酒店式公寓产品同质化较高，本案可考虑选择独特差异化路线，从而跳出现有公寓局面,SOHO办公在南京还处于待发展状态，未出现真正意义上的SOHO,多数项目仍是以酒店式公寓的形象面世,长江景观资源型,世茂滨江新城长江峰景,人文景观资源型,锋尚国际公寓天正桃源,城市区位资源型,蓝晶国际中海凯旋门,区域住宅市场小结,本案所在小区域内住宅项目市场形象认知上有一线江景资源、人文景观资源、城市区位资源等三大特征。,【区域住宅市场特征】,区域住宅市场小结,高端住宅在项目整体规划上都有所创新，交付标准上也采用毛
9、坯和精装的有机结合随着多个品牌开发商的进驻，高端项目的数量越来越多，高端住宅在户型尺度及硬件配置上都越来越体现舒适性和私密感下关在售项目较少，同时下关长久以来区域在消费者心中的不被认同，使得板块的主城优势没有得到完全释放目前区域在售高层住宅销售价格主力在21000-23000元/（毛坯价格）,区域内人文历史遗迹梳理 区域状况 宗地状况 SWOT分析,项目优势如何挖掘？,古代,南京是扼守南北的咽喉地，而下关地区北望中原，近抚长江，是南京的咽喉之地。以郑和下西洋为标志，这里是中国走向世界的起点。当时的造船基地，从现在的宝船公园一直绵延到挹江门一带，那里从宋代起就是江南著名的造船基地。围绕项目附近的
10、古城墙、秦淮河一带，留下了许多历史遗迹，如明城墙、阅江楼、静海寺、天妃宫等等。,随机播放 不期而遇,护城河古城墙一带,码头、民国建筑等民国遗存,长江大桥,绣球公园,天妃宫,阅江楼,小桃园景区,区域内人文历史遗迹梳理,千古兴亡事 十朝帝王州,渡江纪念碑,随机播放 不期而遇,护城河古城墙一带,码头、民国建筑等民国遗存,长江大桥,近代中国风云跌宕，作为南京的咽喉地，下关地区地位重要，留下大量历史遗存，如中山码头、大马路、商埠街的民国建筑等等。1899年南京开埠，开埠地仅限于今下关一带。1904年，两江总督周馥奏报以惠民河以西、沿长江江岸长2.5公里、宽0.5公里的地带作为外国商人设洋行、码头货栈之地
11、，可视作南京最早的“沿江开发”。史料记载，民国初期下关拥有当时最繁华的港口和最繁忙的铁路运输线。日军占领南京之前，濒临长江、北连津浦线、南接沪宁线的下关，作为海上、陆上重要的交通枢纽，是南北粮食和重要物资运输的必经之地。旅馆业、商业和大市场异常繁荣，大马路、商埠街和宝善街一带，商贾云集，洋楼林立，当时人们将下关同南京最繁华的夫子庙进行比较，戏称：“南有夫子庙，北有商埠街。”“南有秦淮河，北有大马路。”,原江苏邮政管理局,中国银行南京分行旧址,区域内人文历史遗迹梳理,晚清民国,旧都外滩 繁华往事,渡江纪念碑,随机播放 不期而遇,护城河古城墙一带,码头、民国建筑等民国遗存,长江大桥,这里云集着原汪
12、精卫办公楼、原招商局候船楼、扬子饭店、和记洋行、南京西站候车楼、江苏邮政管理局大楼等一批具有较高价值的民国建筑。南京下关地区在近代城市发展中，有火车站、码头，是近代物资流动的重要关口，又是民国大型企业和记洋行、首都电厂所在地，因而具有举足轻重的地位。清政府于光绪二十五年三月二十二日(公元1899年5月1日，宣布金陵关开关，清政府于下关设商埠局(今商埠街前身“商埠局街”之名由此而来)。开埠后，外资纷纷在此投资开设工厂、码头等，这些遗存包括：清光绪二十六年（1900年）英商所建怡和码头（今6号码头）二十七年（1901年）太古洋行所建太古码头（今3号码头）二十九年（1903年）日商大阪洋行所建日清码
13、头三十二年（1906年）德商所建美最时码头（今3号码头附近）,中山码头,汪精卫办公楼,区域内人文历史遗迹梳理,晚清民国,旧都外滩 繁华往事,渡江纪念碑,随机播放 不期而遇,秦淮河古城墙一带,码头、民国建筑等民国遗存,长江大桥,1949年解放军从下关登陆，解放南京，所以这里又是中国近代史终结的重要地标。,南京长江大桥当代人文化记忆中的一座地标，新中国早期工业成就的体现之一。南京长江大桥是长江上第一座由我国自行设计建造，全部使用国产材料建成的铁路公路两用大型桥梁，是华东地区长江南北铁路公路衔接的枢纽。,渡江纪念渡江胜利南京解放是中国重大历史性转折性事件，它宣告中国历史民国阶段的结束，标志着中国近代
14、史的结束，新时代的开始，对新中国的成立具有重大意义。,区域内人文历史遗迹梳理,晚清民国,人间正道是沧桑,渡江纪念碑,规划范围：下关区行政规划范围东至窑上村、安怀村、和燕路和红山地区；南至城北护城河、大桥南路、中山北路和定淮门大街；西北至长江。规划总面积约30.91平方公里。,功能定位：南京主城滨江发展核心区，以商务商贸、休闲旅游、品质居住为主题功能，打造拥江发展的城市中心。,城北板块特征,区域状况,城北板块划分,西片，位于下关区，距离城中、河西较近，共享交通、生活等各类配套、资源。区域内包含幕府山、护城河、小桃园等诸多历史景观，长江沿线较长，具备不可复制的一线江景资源，为板块价值提升创造条件。
15、小桃园周边的高端市场的氛围已经形成。,中片，位于栖霞区及玄武区，主要包括燕子矶街道、迈皋桥街道。区域内传统居住区及城中村较多，环境、配套档次一般。凭南面紫金山的景观资源及轨道交通提高区域价值。,东片，位于栖霞区，主要包括尧化门街道、栖霞街道。区域内为南京化工、物流企业集中区域，交通秩序杂乱，轨道交通建设尚未提上日程。生活配套等以原住民自发经营为主，无规模化、品质型商业。,城北西片,城北中片,城北东片,区域状况,城北板块东西跨度较大，生活配套、交通、自然资源的质量差异，优势自西至东逐片递减。本案以及小桃园周边高端居住氛围已经形成。成为城北板块高档住宅聚集区。,城北板块规划特征,区域状况,“两带、
16、四轴、五片”的总体空间布局结构，居住用地面积为8.18平方公里，未来二十年居住人口将达到50万。本案所处三汊河-护城河宜居主团未来成为区域的高端居住区。,“两带”分别为滨江现代服务产业带、建宁路商贸生活带。“四轴”分别为中山北路、中央北路生活轴，大桥南路、纬一路快速交通轴。“五片”分别为滨江现代服务业集聚区、中央门商务商贸集聚区、幕府山新兴产业集聚区等三个产业片区和三汊河-护城河宜居组团、红山-北固山宜居组团两个居住片区。,城北板块产业特征,区域状况,未来规划形成“三区一带”的四个产业聚集区滨江现代服务业集聚区、中央门商务商贸集聚区、幕府山新兴工业集聚区、阅江楼-明城墙-外秦淮河文化旅游产业带
17、。,本项目处于现代服务业和文化旅游产业带的包围中，为本案的发展提供良好的消费客群基础。,区域交通规划,区域状况,两横、两纵的路网结构及地铁5、9号线的规划使区域和外界的通道更加顺畅。,惠民路-扬子江大道,大桥南路,热河路,区域对外交通状况,区域状况,通达性较好昭示性不足,热河路、惠民路、中山北路是通达项目的主要交通道路。未来惠民路和扬子江大道将贯通，项目和河西新城的联接更加顺畅。,区域对外交通状况,区域状况,周边目前有5条公交线路辐射主城。,区域拆迁置换出大量的土地将直接推动区域房地产市场的迅速发展，未来将丰富和改善现有的人口结构。项目周边未来将成为区域高端项目的聚集地。下关成为滨江发展核心区
18、，集商贸、旅游、居住为一体的拥江发展的城市中心，人口规划约50万人。项目被规划的现代服务业和文化旅游产业带的包围，产业基础奠定了良好的消费客群基础。交通路网的改善提升了项目的通达性。,区域状况小结,区域发展前景良好,大观天地mall,阅江广场,宗地状况,周边为成熟的居住、商业社区，但建筑年代老旧，新兴商业开始出现,大量的商业体量，如何分解，并能实现快速销售成为项目产品规划的主要解决问题。十个区块的现有的分割状态，给示范区的产品规划提出了分而不散的较高要求。,E,D,C,H,G,F,I,J,k,商埠,宗地状况,滨江规划的气度为本项目提供了发展机遇。本案得到政府的大力推动和支持，将极大地推动销售进
19、程、减小营销阻力。居民消费结构的变化引发商业、商圈的 悄然改变，为本项目的高端定位提供了方向和可能。,1.区域拥有深厚文化底蕴。2.滨江资源是不可多得的自然景观资源。3.滨江高端居住区的打造为项目提供大量的高端消费群体。4.周边政企事业单位聚集，有一定中高收客群，为项目奠定消费基础。5.中冶集团的品牌号召力。6、周边人文、历史景观资源丰富。,短期内地块周边的交通扩展性不强。项目开发中期内面临老旧社区共存的现状，形象感知差。3.消费者、经营者、投资者对区域的认知度不高、认可度一般。,滨江规划、下关交通配套的推进速度，对项目的入市将产生一定的影响；南京其他板块的快速发展会稀释相关优质客户资源。,S
20、WOT分析,地块处于南京旧城区，地块的难点更多在于区域面貌的改变,思考方向之一：市场角度 思考方向之二：企业角度 思考方向之三：项目角度,企业目标如何界定？,重新检视项目对整体利润的使命,利润,品牌形象,核心目标,回笼速度,非常规使命有待重新检视,重新检视项目对企业品牌的使命,重新检视项目对阶段回款的使命,开发意义不同，市场情势有变项目目标如何设定？,企业目标如何界定？,对于市场的共识：楼市进入又一轮调控周期,本轮调控的关键特点何在？1、中央层面：调控的政治周期长于市场周期2、地方层面：细则意图“控”大于“调”3、市场层面：开放房源、降价跑量,从目前情势来看，前期恶性循环下抑制的购房投资、保值
21、需求将抬头中短期市场回稳，或将以投资性需求产品的先期入市为项目开端,内部调控,土地政策,供应结构,税收政策,金融政策,囤积土地清理,增加保障性住房,收紧放贷规模,房产税信号频放,短期作用,思考方向之一：市场角度,企业目标如何界定？,寒冬好过，秋凉难熬：本轮调控影响面势必发生变化,投资、保值性购房“被增加”和“被需求”1、本地楼市：前期高价地及囤房策略导致楼市整体进入“薄利时代”2、开发企业：短期内或将陷入“薄利未必肯多销”的怪圈 导致后期行业洗牌进一步深化3、地方政府：面对调控“地根紧缩”并未出现；规划指导方向改变4、购房客群：投机客离场，投资渠道单一，资产投资变向，投资、保值性 购房“被增加
22、”“被需求”,降低总价成“薄利时代”的救市稻草。房企为减少利润损失，不肯多销，投资、保值性购房需求的增加势必影响一、二级市场发展方向。,思考方向之一：市场角度,企业目标如何界定？,中短期市场回稳，或将以投资、保值型产品的上市为开端，其成为项目的机会点。,投资、保值型产品的势必将影响一、二级市场发展方向。,1,2,企业目标如何界定？,思考方向之一：市场角度,央企开发，同时站在经济效益和社会效益两端,我司理解的央企开发特质在调控周期内，央企开发正面形象重于盈利能力长期造就的领导者，而非短期冒进的领先者综合效益重于个案利润率,前有央企地王频现，后有央企红利提升呼声。一方面都在社会层面反映了央企的实力
23、，另一方面都体现了央企收益是：社会效益和经济效益的综合。,在调控周期，至少是在此轮求稳的政治周期内，中冶地产在战略上如何选择？,企业目标如何界定？,思考方向之二：企业角度,中冶地产的大音希声，大象无形,我司理解的中冶地产有成为领导者的实力、决心和气度做好长期造就领导地位的准备敏锐地理解、有力地贯彻国家对行业的政策积极塑造中冶集团整体形象,1、稳步登高的企业发展战略；2、肩负“城市复兴”责任的开发指导思路；3、回报社会的企业公民形象；,企业目标如何界定？,思考方向之二：企业角度,中冶滨江项目开发目的，不仅在于利润层面，还在于社会效益层面。,中冶滨江项目的开发意义，并非简单的产品领先，而在于对地产
24、开发理念的领导。,1,2,企业目标如何界定？,思考方向之二：企业角度,中冶滨江项目是为引导行业开发理念而规划的项目,我司理解的中冶滨江项目滨江项目的领导意义，根本在于指引行业方向滨江项目的品牌意义，是地产界创新开发理念的引领者,1、产品层面：将产品差异性上升到社会需求层面，由高度普及广度2、品牌层面：以指引行业方向理念为契机，开创中冶真正意义上的品牌构建3、利润层面：以适度利润空间换取时间，快销回现，加速开发节奏,企业目标如何界定？,思考方向之三：项目角度,启动的核心营销挑战：以快销型启动区的入市来创建中冶品牌高端形象,如何以启动区相对小的体量、影响力开辟滨江项目高端形象？,1,如何解决启动区
25、快销影响客户水准，从而影响企业高端品牌形象建立？,2,企业目标如何界定？,思考方向之三：项目角度,1、高品质保值型投资产品的首创者2、行业开发方向的领导者,项目战略目标,品牌：快销启动区创建大品牌形象的挑战销售：时间短物业类型多，各阶段热销保证,核心营销挑战,产品：细分各物业客群，以高位投资型客户切入，引导新需求（细分市场）品牌：项目、品牌推广同步交互，从企业高度传达产品设定意义（品牌战略）销售：标杆产品切入，合理安排搭售；具备执行力的营销方案（我司营销执行体系）,解决思路,全局问题回顾 项目核心定位（产业、概念）启动区定位体系,项目发展战略定位,现阶段的区域状况对整个项目前景的有效实现提出了
26、挑战,大地块300万体量中含260万商业办公用地，如此庞大的商业办公用地缺乏核心产业题材，项目在市场层面的去化能力面临巨大挑战。,本案所在下关片区，城市区域形象与相邻区域相比较不占优势，区域形象的负面效应直接影响区域价格，价值空间的提升有难度。,由于核心产业题材的缺失、区域形象的长期积弱，给项目顺利回款预期带来压力，直接影响资金有效利用及合理安排、影响项目整体开发节奏。,项目发展战略定位,【我们面临的问题】,核心题材缺失,区域形象,资金链平稳,【解决之道】,项目发展战略定位,【全局问题回顾】,将产业的导入作为区域发展的核心题材，实现以产业带动商务空间去化、以商务空间推动商业空间去化、商务商业共
27、同推动地区形象转型,以此带动项目整体的开发，使后续若干开发模块形成依附式持续增长。,核心题材缺失,区域形象,资金链平稳,项目发展战略定位,【全局问题回顾】,【解决之道】,实现核心产业导入的可落地性，快速推动地区形象转型的可见性，强化城市对地区形象转型的信心。通过合理的资金或土地运作模式，实现下关区城市配套功能的提档升级，实现地区形象转型的成果化，强化地区形象转型的可验证性。,核心题材缺失,区域形象,资金链平稳,项目发展战略定位,【全局问题回顾】,【解决之道】,实现项目转让、合作等创新模式运作以及产品销售等多样化的资金运作模式的组合，以资金回流的多样性保障现金流的平衡与安全。通过地块功能的有效组
28、合与分解，通过开发节奏的策略的设立与控制，避免同一时段单一功能的大体量推出，实现分地块的题材差异化与互补互促性，确保整个项目价值实现的可保障、可促进、可提升。,什么产业？,对接城市发展，紧抓产业机遇；在金融开放的大背景下抓住产业变革与创新的机遇。,项目发展战略定位,核心产业的定位应遵循城市规划大基调,根据长三角区域规划:-南京。发挥沿江港口、历史文化和科技人才资源优势，建设先进制造业基地、现代服务业基地和长江航运物流中心、科技创新中心（高新技术产业密集），加快南京都市圈建设，促进皖江城市带发展，成为长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户。”,【南京城市定位】“商贸中心”、“物流中心”、“研发中
29、心”、“文化中心”,项目发展战略定位,【项目核心产业定位】,核心产业的定位应走差异化路线,总结南京已有的片区产业定位，我们不难发现，奥体新城发展最为迅速，定位最为高端；其主要原因是受政府规划的大力扶持，兴建奥林匹克体育中心、市政搬迁，等导向性举措使区域价值高涨。参考奥体片区发展，我们认为一个符合政府规划的产业路线是本项目成功要素之一。然而我们知道复制奥体必定行不通，一个奥体足够。,【南京已有的片区产业中心】新街口：商贸服务中心江宁：科技研发中心江北：高新产业区奥体：行政金融中心板桥：工业产业区,项目发展战略定位,【项目核心产业定位】,整体地块规划定位：南京滨江金融商贸服务区启动区内有金融地块的
30、规划作为以金融为核心的CBD，在长三角面临上海的强势竞争威胁在南京面临新街口这样的成熟CBD，难以转移,金融可能不可能？,一个定位高端、后续勃发型的核心产业孕育而生,项目发展战略定位,【项目核心产业定位】,资金管理机构,信托投资机构,特色金融产业中心,私人银行,资本投资银行,地方银行,私募基金机构,待进入,待发展,政策层面待开放,政策层面待开放,项目发展战略定位,【项目核心产业定位】,私募基金产业背景资料：2010年8月30日，证监会副主席姚刚在“一行三会”座谈会上表示，下一步，证监会将大量发展私募基金、PE、VC等，支持创新型企业和中小企业发展。中国目前约有610支私募基金，涉及私募基金管理
31、公司约240家。目前私募股权投资约占中国GDP份额的0.5，但这与西方国家4至5的比例仍相去甚远，这表明中国私募股权市场发展潜力巨大。,非官方银行产业背景资料：城市地方银行至今全国城市商业银行已有112家，遍及除西藏以外的各个省（市、自治区）。截至2003年底，全国共有的城市商业银行112家，营业网点5162个，从业人员16.9万，生产总额14552 亿元，占全国银行业金融机构总资产的6.27%，占全国股份制商业银行总资产的27.7%。私人银行阿里巴巴申办银行,预计不久的将来，私人开办银行将合法化。浙江省银监局有关人员接受采访时答复：尽管浙江省和杭州市对此事态度积极，但最终审批权，还归中国人民
32、银行和中国银监会。目前，还未获得他们对此事的正式批复。,项目发展战略定位,【项目核心产业定位】,什么样的核心概念？,项目发展战略定位,从核心产业，延伸出的项目定位体系,城市复兴 百年融合,项目发展战略定位,定位体系,核心概念,城市复兴 概念的价值统领性,为什么是“城市复兴”？,城市复兴概念 宣示区域形象全面升级，对南京城市规划、经济发展的重要带动意义匹配项目金融产业核心定位，以及产品规划理念（城市综合体），所以提出城市复兴它包含两层意义：1、拥有一定高端属性，动用全球最高端的开发建设理念所打造2、以“城市复兴”带动区域、城市发展3、中山码头1910年开放、大桥1960年开建、滨江项目2010年
33、启动，三个黄金时间点串起百年城市复兴历程,项目发展战略定位,百年融合 概念的价值统领性,为什么是“百年融合”？,以“百年融合”映射对区域内历史文化的尊重与传承，所以提出百年融合,“百年融合”的概念来源于项目特点和中冶品牌两个角度：一方面，来自中冶企业大形象，肩负保护历史遗迹，传承历史文化的国家责任另一方面，还要体现项目对南京历史文化与现代经济发展的对接与碰撞,项目发展战略定位,以新的城市综合体形成新的城市面貌,项目发展战略定位,启动区在整体项目“城市复兴”的重要切入,启动区项目定位体系,特色金融产业中心的典型样本,金融写字楼,商业,住宅（类住宅）,基于项目全局所面临的主要问题为考虑背景我们来看
34、启动区的启动,启动区肩负以下重要使命：,启动区的成功开发是项目整体开发运作的风向标；启动区的成功开发将建立市场信心，带动项目整体价值提升；启动区前期的产业导入务必整合多方资源，良好的资源利用及沟通基础，将成为项目成功开发的“法宝”。,通过启动区开发，成功引进特色金融产业以此来撬动项目整体运作,项目发展战略定位,衍生多极高端配套,满足体量要求,特色金融产业中心,符合政府规划,核心定位与政府规划定位吻合基础上，如何落地？又能衍生多极高端配套，满足项目体量要求？实现城市配套的升级。,项目发展战略定位,【启动区定位体系】,项目发展战略定位,【启动区定位体系】,以金融商贸、城市副商圈为中心的城市综合体,
35、城市复兴 百年融合,定位方向,核心概念,项目转让、合作等创新模式运作吸纳城市优质配套资源,地方银行,定位解构：,项目发展战略定位,【启动区定位体系】,酒店,规模商业集群,策略,项目发展思路沟通项目如何定位？项目如何规划？项目如何运营？,地方银行,地块用地性质,类住宅,模块划分,商业金融用地,商业混合用地,商业混合用地,住宅混合用地,实现,产业业态落地,高端人群接入,金融商贸圈的连带效应,地区人群置换,形象拔高,商圈升级,启动区发展思路沟通,以金融商贸、城市副商圈为中心的城市综合体,定位方向,写字楼,规模商业集群,酒店,住宅,启动区如何定位？,住宅类产品定位 类住宅产品规划定位 商业类产品规划定
36、位 办公类产品规划定位,启动区,H,F,启动区产品定位,【住宅类产品定位】,狮子山、阅江楼,绣球公园,小桃园,静海寺、天妃宫,东侧无高层建筑遮挡坐享优质自然景观资源,示范区,H,F,启动区产品定位,【住宅类产品定位】,区域历史文化意义丰厚,大洪池,天保里、大马路,下关电厂,明城墙,渡江胜利纪念碑,依据市场的住宅结论：区域高端项目的数量越来越多，在户型尺度及价格上均有一定要求,启动区产品定位,【住宅类产品定位】,高尚景观人文住宅,定位结论,商服功能的扩充资金回现要求指引宗地指标限制高端产品扩充及补位定制式商务使馆,I北区,G,D,E,启动区产品定位,【类住宅产品规划定位】,酒店式公寓,D、E、G
37、地块上部、I地块北区,大马路历史文化对接天保里历史文化对接,大观天地MALL商业对接 人文景观对接,文化的延续商业扩容宗地条件差异化立体商业文化街区,D,E,C,G,启动区产品定位,【商业类产品规划定位】,C地块D、E、G地块下部,商业街区,启动区商务形象统领区域第一城市形象面快速交通的换乘核心,形象地标：现代建筑与历史碰撞产业地标：金融总部升级地标：高端酒店政务地标：星级写字楼时尚金融商务中心,I南区,J,商埠街,K,启动区产品定位,【办公类产品规划定位】,商业街区,写字楼SOHO酒店,商埠街地块J、K地块I地块南区,启动区如何规划？,物业发展基本思路,写字楼与酒店规划,商业发展规划建议,高
38、层住宅规划建议,规划功能布局建议,园林景观规划建议,公建配套交通建议,物业发展基本思路,1、利于项目整体营销为目标2、符合项目目前的规划条件3、充分利用既有现状和资源4、避开或削弱不利因素影响5、提升下关滨江区域的形象,启动区规划建议,1 一个高度本案作为启动区需要引入带有一定冲击感的新建筑元素来改变人们对下关的印象，使之为整个区域开发带来影响。建议在启动区南区地块设计一座新标杆类型的建筑。,3 一类空间多地块整合，互相连通，使得地上和地下、内部与外部空间得到整体利用，形成一个立体化的城市空间。,2 一种肌理项目地块间因业态划分会形成如永宁街、公共路以及如原鲜鱼巷等内部道路，建议其形成步行街道
39、氛围，串联项目内部的各种业态空间，体现都市的繁华与人文。,自北而南,高度在提升,现代都市感在增强,中冶下关滨江项目开发建筑形态优质样板区,物业发展思路解构,启动区规划建议,规划指标依据,根据启动区的道路切割状况及地块规划条件，本案的功能布局建议分为 商业集中区 住宅集中区 办公集中区,I,J,K,F,H,G,C,D,E,商埠街,物业发展主题类型,启动区规划建议,立体城市示范区,高层住宅,主题商业区,双子地标,办公,SOHO,1、商业集中区(多层整体商业)该区域用地性质为商业混合及商业金融，限高24米，占地2.7万方，建筑规划体量4.94万方。面向阅江楼有一定的观景视角，建议为地面两层商业及上部
40、3-4层酒店式公寓。,2、居住集中区(高层住宅)该区域用地性质为居住混合，位于惠民路高架东侧，占地总计2.29万方，建筑体量9.32万方，建议为30层左右纯高层住宅。,3、办公集中区(办公+酒店)用地性质为商业混合及商业金融，建筑为高层，占地总计约3.55万方，建筑建筑体量约17.75万方。,布局平面示意,根据启动区的道路切割状况及地块规划条件，本案的功能布局建议分为三个主题类型区域。,启动区规划建议,立体模型示意,启动区规划建议,根据用地性质规划要求，以及道路切割、周边现状的情况，项目商业发展规划可划为三个片区。,商业发展概述,立体城市商业区,立体城市商业区建宁路北三地块有限高24m的要求，
41、景观方面有面向大马路及阅江楼的优势。项目占地合计约1.95万方，建筑体量约3.3万方。建议利用项目的优势，将项目打造成立体城市标杆的商业区。,高层建筑底商该部分的商业发展主要是启动区内限高100、150的高层底商，主体部分在I、J、K地块，包括商埠街部分。该部分主要针对地块内居住以及办公商旅人群。,主题商业区该片区占地约0.75万方，规划建筑体量约1.64万方。建议项目借势大观天地等热河路的商业氛围，形成主题型商业区。,主题商业区,高层底商,启动区规划建议,本案的三个地块应予以整体考虑，构建立体城市的建筑形态。C地块限高15米，D、E限高24米，建议和代征绿地综合考虑，结合形成朝向阅江楼有梯度
42、感的立体城市，可拾阶而上，与阅江楼“相看两不厌”(李白诗)。,立体城市示范区,立体城市示范区域,视觉方向,地块性质为商业混合及商业金融，限高15米、24米。占地约1.95万方，建筑体量3.3万方。建议地下两层商业用足，上层为3-4层的酒店式公寓。,C地块,E地块,D地块,示意图(阅江楼方向视角),立体城市,立体商业街区,部分酒店公寓,两层商业,启动区规划建议,商业发展,北区靠近两路重要的历史文化景观区 代表民国文化的大马路：由于被高架隔开，可通过朝向开口设置，指示标志引导人流等方式实现借势。代表明清文化的阅江楼：通过立体城市的层层拾阶而上、互相借景的方式实现借势。,参考案例：大阪难波公园,建议
43、三个地块建筑综合考虑，以地块中心为主，留出内部底层道路，上部互相连通，构成整体的立体城市，面向龙江路及建宁路一侧留有广场，形成商业氛围。,代征绿地,大马路,阅江楼,建筑覆盖范围,商业广场,立体城市示范区,启动区规划建议,商业发展,本案商业离地铁5、9号线规划换乘点仅数百米，有交通优势。建议主朝向热河路，借势大观天地，阅江广场等所在热河路附近的商业氛围。同时有一定的阅江楼观景效果。上层的酒店式公寓可与北区一起作为经济型酒店或小型办公用房。,文化商业街区,上层酒店公寓,地块限高24米，规划性质为商业金融，并与北区类似三地块隔开，规划体量是1.64万方。可考虑一栋6层左右的整体建筑。底下两层商业，上
44、面3-4层酒店式公寓。,主题商业,两层商业,主题商业,主题商业区,启动区规划建议,商业发展,启动区的高层建筑底商本案建议F、H地块为高端的纯住宅，可不设底商，I、J、K地块为办公酒店等性质，设两层以内部人群为主要客群对象的建筑底商，建议其可与G地块的商业共同形成沿永宁街为主的步行街性质的内街商业。使启动区的商业业态得到较完善的发展空间，形成氛围。商埠街地块的底商与附近地块综合考虑。,建筑底商,商埠街底商,建筑底商,启动区规划建议,商业发展,根据项目用地性质规划要求以及道路的切割情况，建议将高架东侧具有住宅性质用地的F、H统一排布为高层住宅。,高架东侧住宅部分F、H地块用地性质规划为居住混合，限
45、高100米，占地合计约2.29万方，规划的建筑体量约9.32万方的体量。该区域受西侧惠民路高架影响较大，F地块朝向阅江楼一侧有一定的观景角度。此因素在建筑排布时应予以考虑。,高层住宅,高层住宅,高层住宅,纯住宅,启动区规划建议,居住区综述,项目限高100m，占地2.29万方，总体量为9.32万方，两地块占地面积相近，北侧容积率较高。根据现状，建议两地块综合考虑。建议为30层左右的建筑，单体2-3万方，4-5栋左右排布。,启动区观江方向离江岸超过600m左右距离，且视角区域内未来规划多为限高200-300m的超高层建筑，因而在江景方面没有任何优势。朝向阅江楼方向，尤其是F地块，没有较大的视觉遮拦
46、。朝向建议为偏东30角以内，符合南京地区的习惯，让北侧有一定日照时间，同时以避开朝向高架，使东侧可以有一定的观景效果。,朝向排布,启动区规划建议,住宅规划,建议：沿惠民路高架的高层建筑后退，并部分底层架空以避开高架影响，同时设置一定的绿化隔离。避开的底层区域可用于地面停车需求，设置景观停车位。,项目西侧惠民路的高架,800,高层住宅,惠民路高架,高架影响范围,深圳 红树西岸的处理方法,高架处理,启动区规划建议,住宅规划,建议拿出一栋或一个单元做稍大面积户型的楼王，以提升项目的高端性。,218m,175.5m,缘于项目高端的定位以及超高层建筑的特性，建议其主力面阶段在120-180m，总价在25
47、0-500万间。同时可考虑少量90m-120m中等户型以便于销售及建筑户型的排布。,89.5m,户型建议,启动区规划建议,住宅规划,本区域用地性质为商业混合及商业金融，建筑为100、150米的高层，建议其物业为办公及酒店类。,SHOU写字楼项目J、K地块指标占地约1.26万方，建筑体量5.06万方。位于启动区也是整个区域的南端，临近规划中的地铁以及渡江纪念广场，对形象要求较高，建议两地块综合考虑，建筑业态为SOHO写字楼。,双子楼I地块其指标占地约1.08万方，建筑体量约4.31万方。建议考虑为两栋互联的双子楼酒店，。,双子楼,SOHO,办公,商埠街办公商埠街地块独立于启动区主体部分，为惠民路
48、高架所隔开，限高150米，其发展应该与周边大的区域发展综合考量。,启动区规划建议,办公区综述,下关地区在人们普遍印象中是南京相对落后的区域之一，而本案现代、高端的定位，则须打破人们对下关区域的既有印象。所以启动区一座现代的带有一定冲击感甚至是标新立异、特立独行的地标性建筑符号就非常重要。,苏州 东方之门,启动区,地标,I、J、K三地块位于启动区也是整个区域的最南端，临近规划中的地铁以及渡江纪念广场，对形象要求较高。而其用地指标及性质较为接近。,建议I地块做成两栋双子建筑，J、K地块的布局综合考虑，建造门户感觉强烈的现代风格建筑，打破人们对下关的既有印象，为整个大区域的开发发力。,启动区地标,启
49、动区规划建议,写字楼与酒店,少量商业,星级酒店,双子楼,考虑到项目的规划指标限制了商业的规模，及邻近地铁有优势等因素。建议其业态为双子楼酒店。,项目的地下可通过地下空间通连，上部也可通过避难层连接的方式实现空中连廊连接。,双子地标,项目占地1.08万方，建筑体量约4.31万方。考虑2栋30层左右的上下连通的双子建筑，底部带有一定的底商。,双子楼,启动区规划建议,写字楼与酒店,办公,少量商业,SOHO办公,SOHO办公,启动区J、K地块位于启动区也是整个区域的最南端，临近规划中的地铁以及渡江纪念广场，对形象要求较高。,J、K地块的用地性质及指标相近，其占地总计约1.26万方，建筑建筑体量5.06
50、万方，地块离规划中的地铁乘换站较近。建议两地块综合考虑为两栋相互关联的SOHO办公楼。,上海证大喜马拉雅,建议两地块的SOHO办公综合考虑，如让出底部的永宁街道路空间，上层通过不计入容积率的覆盖，使得整体形成如门户一样的感觉，给人们带来冲击感，具有一定的地标作用。,由于这样的设计，将实现西部高架及渡江广场的退让，可减少高架交通影响，留出一定的广场空间。,SOHO办公,启动区规划建议,写字楼与酒店,办公,少量商业,商埠街办公,商埠街地块孤立于启动区主体之外，限高150米，占地1.20万方，建筑体量约8.38万方。考虑1或2栋联体的45层左右的建筑，底部带有一定的底商。,商埠街地块的办公应与启动区
