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1、附件1：区域商业市场研究,2023/2/21,调研内容,Part 1:区域环境研究,Part 2:区域消费能力研究,Part 3:区域商业市场研究,返回主报告,区域市场研究区域界定,研究区域界定,调研范围,考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。,区域市场研究区域环境研究,区域外部交通分析,机动车单行线,本 案,项目周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源；,区域外部交通分析公交线路示意图,106路 116路807
2、路 204夜,101路 109路810路 846路112路 420路855路,812路 813路,区域外部交通分析,共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。,区域停车场情况,区域内停车场数量仍显紧张。,区域历史文化背景,区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。,区域市场研究区域消费能力研究,区域消费人群分析,1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该部分消费群主要以年轻、时尚的
3、青年为主消费能力一般,区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。,区域消费支出构成,资料来源：2005统计年鉴,区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。,区域党政机关分布,国务院发展研究中心,中华医学会,国家经济贸易委员会治金机关服务局,中国民用航空总局,国家冶金工业机关服务局,东城区城管监察执法站,北京市东城区国家税务局,国家广播电影电视总局电影事业管理局,中国城市发展研究会,东城区商会,外交部机关及驻外机构服务中心,中华人民共和国新闻出版总署,.中国妇女旅行总社中国公民出境部,北京市商业联合会,北京市东城区国家税务局进出口税收管理所,市
4、民委,区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。,区域教育配套分布,北京中华会计函授学校东城分校,礼士胡同小学,北京市第166中学,史家胡同小学,灯市口小学,北京市外国语学校,正纲艺术实验学校,北京景山学校,北京市东城区体育运动学校分校,北京市二十五中学,东城区党校,北京市第二幼儿园,北京市第二中学分校,北京印刷职工中等专业学校,北京市东城区蓝海文化艺术学校,中央教育研究中心实验学校,北京市第一聋人学校,燕京文化专科学校,区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。,区域消费能力总结,返回,区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定
5、的消费潜力。,区域市场研究区域商业市场研究,隆福大厦,菜市场,项目周边商业业态分布,美术馆,本项目,项目周边现有商业业态混乱。,区域商业业态构成,业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态,区域商业经营档次分析,区域商业经营档次以中档为主。,区域商业经营状况、消费人群分析,区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。,东四北大街租金分析,道路东侧，由北向南,东四北大街租金分析,道路西侧，由北向南,东四北大街街铺租金在1050万/年不等，街铺面积在10300平方米之间，平均日租金为8.3元/天/平方米。,区域商业市场小结,返回,区域商业缺
6、乏统一规划，商业业态混杂；以餐饮和服装服饰两大类为主；区域商业经营档次以中、低档为主；区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；单铺面积在10300平方米之间；各商业街商铺租金差异较大,区域内各商业片区驱动因素分析,1.时尚商业街驱动引擎电影院 电影院时尚青年时尚的服装服饰2.日常消费商业驱动引擎朝内菜市场 朝内菜市场日常居民日常消费业态3.中高端商业驱动引擎品牌店、高档的美容美发 美容美发及品牌店银街中高档的消费群体,返回,明清年间,二十世纪五、六十年代,八十年代末九十年代初,九三年至本世纪初,现状,隆福寺商业步行街发展回顾,明代三禅并驻的寺院、京师著名大庙会：东庙；“隆福寺，每逢月九、十有庙
7、市，古玩字画，风味小吃，花鸟鱼虫，为诸市之冠”。,寺庙经济起源,东四市人民广场建立，庙址改成大型百货商场，有回民汉民两个小吃摊群起，逐渐盛兴，演变成隆福寺小吃店，并且成为北京小吃业的精华。,民俗文化商业街,寺庙建筑荡然无存，盖起高八层的隆福寺大厦：当时第一家拥有中央空调和自动扶梯的商场，主要以批发为主，五金受到青睐。,京城最火爆商圈之一,曾经多次进行转型，服装、数码等，但均告失败，经营每况愈下，隆福商圈日益衰落。,多次转型日益衰落,以娃哈哈、长虹影院为代表的高档食府、娱乐场所与传统民俗文化并存。,娱乐、零售混杂目标客群混杂,隆福寺商业步行街案例分析,隆 福 寺 步 行 街,ELEVEN CLU
8、B,娃哈哈大酒家,长虹影院,东四工人俱乐部,明星电影院,男装为主,北,精 品 服 装 服 饰 为 主,隆福大厦,精 品 服 装 服 饰 为 主,美容美发,精品 装服饰为主,精品服装服饰为主,中低档次为 主,ELEVEN CLUB的进驻使隆福寺区域向餐饮娱乐业发展趋势更为明显,餐饮中档服装服饰休闲娱乐中低档服装服饰,东单明珠案例分析,项目概况与本项目距离约300米总规模约3万平方米地上停车位：30个小商品批发为主导管理公司：北京西单世纪 明珠百货有限公司,东单明珠案例分析,租金水平3500-5500元/月/摊位标准摊位7平方米优惠政策前三个月租金优惠：1000元/月/摊位经营状况分析原协和百货空
9、置近8年后，该项目自2005年11月开业。15层定位中档，目标客群定位学生、工薪阶层。总体经营状况不佳，空置率仍有上升趋势,附件1：区域商业市场研究,2023/2/21,调研内容,Part 1:区域环境研究,Part 2:区域消费能力研究,Part 3:区域商业市场研究,返回主报告,区域市场研究区域界定,研究区域界定,调研范围,考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。,区域市场研究区域环境研究,区域外部交通分析,机动车单行线,本 案,项目周边由三横四纵
10、地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源；,区域外部交通分析公交线路示意图,106路 116路807路 204夜,101路 109路810路 846路112路 420路855路,812路 813路,区域外部交通分析,共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。,区域停车场情况,区域内停车场数量仍显紧张。,区域历史文化背景,区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。,区域市场研究区域消费能力研究,区域消费人群分析,1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域
11、内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般,区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。,区域消费支出构成,资料来源：2005统计年鉴,区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。,区域党政机关分布,国务院发展研究中心,中华医学会,国家经济贸易委员会治金机关服务局,中国民用航空总局,国家冶金工业机关服务局,东城区城管监察执法站,北京市东城区国家税务局,国家广播电影电视总局电影事业管理局,中国城市发展研究会,东城区商会,外交部机关及驻外机构服务中心
12、,中华人民共和国新闻出版总署,.中国妇女旅行总社中国公民出境部,北京市商业联合会,北京市东城区国家税务局进出口税收管理所,市民委,区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。,区域教育配套分布,北京中华会计函授学校东城分校,礼士胡同小学,北京市第166中学,史家胡同小学,灯市口小学,北京市外国语学校,正纲艺术实验学校,北京景山学校,北京市东城区体育运动学校分校,北京市二十五中学,东城区党校,北京市第二幼儿园,北京市第二中学分校,北京印刷职工中等专业学校,北京市东城区蓝海文化艺术学校,中央教育研究中心实验学校,北京市第一聋人学校,燕京文化专科学校,区域中小学校繁多，且不乏知名的重
13、点学校。,区域消费能力总结,返回,区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。,区域市场研究区域商业市场研究,隆福大厦,菜市场,项目周边商业业态分布,美术馆,本项目,项目周边现有商业业态混乱。,区域商业业态构成,业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态,区域商业经营档次分析,区域商业经营档次以中档为主。,区域商业经营状况、消费人群分析,区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。,东四北大街租金分析,道路东侧，由北向南,东四北大街租金分析,道路西侧，由北向南,东四北大街街铺租金
14、在1050万/年不等，街铺面积在10300平方米之间，平均日租金为8.3元/天/平方米。,区域商业市场小结,返回,区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂；以餐饮和服装服饰两大类为主；区域商业经营档次以中、低档为主；区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；单铺面积在10300平方米之间；各商业街商铺租金差异较大,区域内各商业片区驱动因素分析,1.时尚商业街驱动引擎电影院 电影院时尚青年时尚的服装服饰2.日常消费商业驱动引擎朝内菜市场 朝内菜市场日常居民日常消费业态3.中高端商业驱动引擎品牌店、高档的美容美发 美容美发及品牌店银街中高档的消费群体,返回,明清年间,二十世纪五、六十年代,八十年代末九十年
15、代初,九三年至本世纪初,现状,隆福寺商业步行街发展回顾,明代三禅并驻的寺院、京师著名大庙会：东庙；“隆福寺，每逢月九、十有庙市，古玩字画，风味小吃，花鸟鱼虫，为诸市之冠”。,寺庙经济起源,东四市人民广场建立，庙址改成大型百货商场，有回民汉民两个小吃摊群起，逐渐盛兴，演变成隆福寺小吃店，并且成为北京小吃业的精华。,民俗文化商业街,寺庙建筑荡然无存，盖起高八层的隆福寺大厦：当时第一家拥有中央空调和自动扶梯的商场，主要以批发为主，五金受到青睐。,京城最火爆商圈之一,曾经多次进行转型，服装、数码等，但均告失败，经营每况愈下，隆福商圈日益衰落。,多次转型日益衰落,以娃哈哈、长虹影院为代表的高档食府、娱乐
16、场所与传统民俗文化并存。,娱乐、零售混杂目标客群混杂,隆福寺商业步行街案例分析,隆 福 寺 步 行 街,ELEVEN CLUB,娃哈哈大酒家,长虹影院,东四工人俱乐部,明星电影院,男装为主,北,精 品 服 装 服 饰 为 主,隆福大厦,精 品 服 装 服 饰 为 主,美容美发,精品 装服饰为主,精品服装服饰为主,中低档次为 主,ELEVEN CLUB的进驻使隆福寺区域向餐饮娱乐业发展趋势更为明显,餐饮中档服装服饰休闲娱乐中低档服装服饰,东单明珠案例分析,项目概况与本项目距离约300米总规模约3万平方米地上停车位：30个小商品批发为主导管理公司：北京西单世纪 明珠百货有限公司,东单明珠案例分析,租金水平3500-5500元/月/摊位标准摊位7平方米优惠政策前三个月租金优惠：1000元/月/摊位经营状况分析原协和百货空置近8年后，该项目自2005年11月开业。15层定位中档，目标客群定位学生、工薪阶层。总体经营状况不佳，空置率仍有上升趋势,
