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1、,团队介绍,项目建议,项目招商,项目定位,项目认知,商务条款,项目认知,项目认知,一般的日常购物需求；追求生活品质；家庭消费；放松身心压力；增进感情；,项目认知,客群分析,注：在此提及的目标消费者来源的预计比例主要指消费者到访量；伴随项目的成熟,区域依赖性减弱,全市范围的捕获力度会增强。,项目认知,客群分析,定位客户群描述：周边3公里范围内的居住人群，项目西北部具有中高收入特征的家庭消费者本项目位置不处于传统核心商圈，但是从研究区域的情况来看，区域周边3公里范围内未来有较多的居住和办公人群，潜在的市场需求空间巨大；从项目位置来看商业很难吸引全市的消费者前来购物，因此本项目的客群定位主要以项目周
2、边3公里范围内的居住和办公人群为主；周边3公里的居住人群，区域内住宅的住宅产品较多，购买者在城市居民中属于中产阶层，收入有保障，消费能力较强；同时，其消费中家庭型占据较大比重；项目西北部具有中高收入特征的家庭消费者：本项目西北部居住人口较多，目前缺乏商业设施，本项目的商业正好可以吸引这部分消费者；周边办公人群：周边写字楼人群对餐饮娱乐业态有比较高的需求；平常白天以项目周边3公里范围内的居住和办公为主，包括服装服饰、超市、电器及餐饮消费，另外本项目所包含的餐饮娱乐等业态，将吸引到沈阳其他地区的消费者前来消费；平常夜晚，在以上消费的基础上，吸引整个区域人群更多的餐饮、娱乐和时尚消费；周末和节假日，
3、在以上人群消费的基础上，通过主题性和脉动式的节庆活动，吸引更多其他区域人群到本项目进行相关的餐饮、娱乐和时尚消费。结合我们对沈阳市场的了解，我们认为本项目的商业应该主要吸引项目周边3公里范围内的居住和办公人群和项目西北部具有中高收入特征的家庭消费者；,项目认知,客群分析,由于本项目临近的铁西区未来有众多的商业项目，因此本项目将很难铁西区的消费者前来购物；本项目将主要吸引皇姑区的居住和办公人群前来消费；由于皇姑区已经拥有北行商圈，本项目的目标消费者应该不包含北行商圈周边的居住和办公人群；本项目的目标消费者我们认为是上图蓝色区域内皇姑区的居住和办公人群；下面我们将蓝色区域内的居住人口数量进行详细统
4、计；区域内的办公人口主要来自本项目，本项目内预计到2014年将有20,000的办公人群；,项目周边区域消费支撑分析,项目认知,客群分析,区域消费客群情况,区域消费支撑分析：区域住宅情况（截止到2014年）,本次我们只选取了区域内建成时间较短的住宅物业，对于遗留的低层陈旧物业没有纳入统计之中，区域实际居住人口会较本数字大；本统计旨在为项目的定位提供借鉴参考；,项目认知,客群分析,结合街道人口对比，研究区域街道人口情况如下：,区域消费支撑分析：汇总（截止到2014年）区域到2014年的居住人口数量将达到近四十万人完全可以支撑我们这个商业面积；,项目认知,客群分析,区域竞争分析,区域现有项目与本项目
5、集中式商业竞争项目分析,铁西百货、千盛百货、新玛特铁西店、兴隆大天地和沈阳铁西万达广场是现有对集中式商业竞争比较激烈的商业；,现有竞争商业项目位置分布示意,现有竞争商业项目,项目认知,竞争项目分析,区域现有与本项目集中式商业竞争项目分析：,项目认知,竞争项目分析,区域未来与本项目集中式商业竞争项目分析,未来与本项目集中式商业竞争项目位置分布示意,项目认知,竞争项目分析,区域未来与本项目集中式商业竞争项目汇总分析,项目认知,竞争项目分析,区域未来与本项目集中式商业竞争项目汇总分析(续）,项目认知,竞争项目分析,未来竞争项目详细描述-星摩尔购物中心,商业规划业态比例,项目认知,竞争项目分析,项目效
6、果图,项目认知,竞争项目分析,项目介绍,由综合集团菲巴集团（FIBA Group）和土耳其商业地产开发商特科莫公司（Turk Mall）合资成立的星摩尔集团（Star Mall）在中国的首个购物广场计划于2011年5月开业；项目位于北二路，临近已经开业的宜家家居和红星美凯龙；商业交通条件较好；项目在商业中将引进较多的餐饮娱乐类商家进驻；项目除了商业以外，还将建设一栋甲级的写字楼产品；商业目前正在进行招商工作，欧尚超市、ZARA、华谊兄弟、国美电器、乐宾百货等众多主力商家已经确定进驻；C&A、H&M、GAP、优衣库等品牌也正在和该项目洽谈进驻意向；项目目前的出租率在60%以上；项目规划有2,25
7、0个车位；,与本项目的竞争关系,在品牌资源和商业运营管理经验上优于本项目；项目位置好于本项目，早于本项目开业，将会引进较多的时尚品牌、餐饮娱乐类商家进驻，给本项目在这几种业态上的招商带来一定的困难；星摩尔是距离本项目较近的大型购物中心项目，项目商业体量大于本项目，商业业态齐全，是本项目集中式商业最重要的竞争对手；星摩尔开业后将会吸引整个铁西和皇姑地区的消费者前来购物，本项目将很难吸引整个皇姑和铁西地区的消费者前来购物，项目将主要吸引自身及周边区域的居住和办公人群前来消费，因此本项目在业态上要突出自身的特色；,项目认知,竞争项目分析,项目认知,市场空白点分析,满足周边两到三公里居住和办公人群的日
8、常消费。,周边消费人群的收入水平比较高，希望得到良好的购物环境和提供品质生活。,项目自身居住人群和写字楼人群对商业部分的需求不可小觑。,项目定位,项目定位,第一空间,第二空间,第三空间,生活空间,家Home,工作Work,商业主题：区域家庭娱乐中心周边3公里范围内居住和办公人群生活娱乐、购物休闲的集合载体,休闲娱乐,项目定位,主题定位,项目定位,主题定位,综合,家庭生活,副中心,单一功能的商业项目逐渐丧失竞争力，本项目要在整体上具备功能全、业态丰富的前提才能与其他综合商业项目相抗衡；,诠释生活新理念，满足目标消费客群的全方位消费需求，从时尚购物到家电家居，从动感娱乐到家庭欢聚；,在定位思路上要
9、辐射到全市范围，但是在实际经营上要紧抓周边区域的消费支撑，本项目不在核心商业圈，但项目周边未来有较多的居住和办公人群，依托精致生活中心定位、健全的餐饮娱乐业态成为皇姑地区的商业核心、娱乐休闲中心以及家庭欢聚、朋友约会点，满足不同类型人群多重的需求。,主题定位具体描述,特色,引进较多的餐饮娱乐类商家进驻，满足消费者在餐饮娱乐上的需求；,项目定位,主题定位,解决如何和未来区域的大型综合商业项目错位经营的问题本项目不位于核心商业区，周边有一定的数量居住人群，对于本项目而言，人流量不是本项目主要要考虑的问题；本项目要考虑的主要问题是项目在定位上如何和未来的大型综合商业项目产生错位经营；以便吸引消费者到
10、本项目来消费；各类主力店的引进：由于本项目商业体量大，因此项目要引进超市大卖场、电器、家电、餐饮娱乐等多家主力店进驻，在填充商业面积的同时，满足周边居住人群的日常消费需求；品牌与时尚的良好结合：在品牌的引进上，要仔细研究目前沈阳市场上销售业绩好的品牌商，积极与其接触并引进合适的品牌到项目中来，以缩短项目培养期，加速消费者对项目的熟悉速度；新品牌从短期内能起到独特、唯一的作用，能够吸引一些品牌追随者前往，但是其顾客群的培养需要周期，商业人气上升缓慢，并且伴随新品牌布点的增加，项目独特性和唯一性优势会逐渐弱化，导致综合竞争力下降；因此，我们建议在品牌上要做到丰富、集中、形成聚集优势，同时品牌的单品
11、价位要符合消费者消费能力，减小距离感，增强项目亲和力；解决品牌同质问题：目前大陆品牌总量有限，导致不可避免的出现品牌同质/重复现象（即便时尚潮流品牌也会出现类似问题），因此仅仅依靠畅销品牌和潮流品牌还不能从根本上解决独特性问题，因此我们需要在功能设置上做到充分且多样，以功能取胜，通过功能的综合吸引人，以畅销品牌创造消费，依托时尚新品牌打造长期竞争力；在商业的业态上，要突破沈阳现有的商业业态，引进较多的餐饮娱乐类商家进驻；在租金的制定上，我们不提倡以其他项目或区域租金水平为依据进行经验性制定，我们认为百货业以坪效作为衡量盈利能力的模式较为科学，通过引进畅销品牌，提高整体商业的营业额水平，进而提升
12、项目平均营业坪效，这将直接提升项目租金水平，从商户的经营角度进行租金的制定和推导，能解决新商业租金和营业额之间的矛盾问题；,项目定位,差异化分析,商业定位：一站式的购物中心,百货式集中购物,分散消费,旧消费模式,价格敏感度高,消费目的性强，缺乏互动与体验,消费新趋势,集中式一站消费,注重环境舒适度,追求体验式消费,加强休闲娱乐消费,渴望获取更多时尚信息,趋向,消费者因素,零售商因素,集中在百货内,缺少形象专卖店,品牌商现状,国际时尚品牌总量少,百货分割小，缺乏大面积租赁单元,店面需求趋势,新品牌进入市场产生面积需求,品牌形象旗舰店大面积需求,时尚集合店对展示性要求高,摆脱百货统一装修，品牌商需
13、要形象专卖店突出自身个性,需求,一站式购物中心,单体规模大，集多功能于一体,购物中心式经营，专卖店为主,面积划分灵活，吸引品牌集合店,突出建筑特色和功能舒适度,本项目的功能定位,购物：既包含生活必需品，又能提供服装服饰、时尚用品、家居用品等综合的零售服务,餐饮：为顾客提供便利快餐、家庭朋友聚餐、约会休闲餐等多种的餐饮消费服务；,休闲娱乐：打造城市居民休闲中心，让顾客在购物之余，同时能享受到游艺、电影等休闲娱乐服务；,配套服务：为顾客提供生活所需银行、干洗、通讯等服务,除了满足本项目及周边住宅居住人群的需求外，还能给本项目的顾客提供方便。,项目定位,差异化分析,项目定位,商业业态建议（无百货业态
14、）,项目招商,项目招商,工作时间表,项目招商,项目招商,具体参与执行人员：Tony Wang、Wendy Wu、Wang Yanyan,工作时间表,参与人员,优秀的团队,丰富的资源,1,2,熟悉沈阳市场,3,沈阳团队+北京团队，优秀的人员、合理的搭配,充分调动沈阳北京两地拥有的品牌资源，挖掘优质租户,参与过多个沈阳项目（目前团队继续服务的项目有：沈阳佳兆业、沈阳IFC、沈阳国瑞）,项目招商,优势发挥,项目建议,项目建议,主题,面积,精品生活城,国际时尚城,运动生活城,家庭生活城,娱乐生活城,娱乐生活城,15,000平米,10,000平米,10,000平米,10,000平米,10,000平米,5
15、,000平米,建筑面积60,000平米地上45,000平米地下15,000平米,业态布局要点各层都配套了餐饮业态,商业各层主题及面积,项目建议,B1部分的超市建议引进一家大型的超市卖场；餐饮被平均分布到各楼层中，能使各楼层的平均人流量；大型餐饮及娱乐放置在顶层，能将带动到较高楼层；,餐饮,电影院,精品家居床品,餐饮,精品电器,B1,1F,2F,3F,4F,5F,服装服饰,餐饮,餐饮,银行金融机构,美容美发美体,电玩,儿童相关类商家,餐饮,超市大卖场,服装服饰,餐饮,配套服务类商家,服装服饰,展厅,服装服饰,无百货业态的商业业态布局平面图,项目建议,B1层建议,超市大卖场,美食广场/快餐厅/面包
16、房,超市代表品牌：沃尔玛、乐天玛特、华联速食代表品牌：仙踪林、味千拉面、呷哺呷哺、半亩园面包房代表品牌：面包新语、米旗蛋糕房、宜芝多配套服务类商家代表品牌：药店、电信营业厅、干洗、冲印、茶、烟酒等,商业主题：精品生活城,配套服务类商家,项目建议,精品服装服饰/化妆品,F1层建议,服装服饰集合店/精品服装服饰/化妆品,昆山西路,塔湾街,主入口,中庭,餐饮,银行金融机构,次入口,次入口,商业主题：国际时尚城,展厅,餐饮,项目建议,百货,餐饮代表品牌：KFC、Starbucks、Cold Stone、麦当劳、必胜客服装服饰集合店代表品牌：优衣库、C&A、H&M、ASOBIO、Bestseller、E
17、-LAND精品服装服饰/化妆品品牌代表品牌：SWATCH、耐克360、阿迪三叶草、FIVE PLUS、欧时力、JNBY、Lee、Levis、曼谷银、Shes、海盗船、欧美药妆、欧舒丹、FANCL、百丽、ECCO、红科银行金融机构代表品牌：中行、招行、汇丰银行展厅代表品牌：苹果、诺基亚,项目建议,F2层建议,商业主题：运动生活城,运动类服饰/精品服装服饰,服装服饰集合店/精品服装服饰,中庭,餐饮,餐饮,项目建议,百货,餐饮代表品牌：KFC、Starbucks、Cold Stone、麦当劳、必胜客、水果捞、DQ、上岛咖啡服装服饰集合店代表品牌：优衣库、C&A、H&M、ASOBIO、Bestsell
18、er、E-LAND精品服装服饰代表品牌：美特斯邦威、热风、西遇、七匹狼、劲霸、堡狮龙、佐丹奴、班尼路运动服装服饰代表品牌：PUMA、匡威、耐克、阿迪、李宁、KAPPA、特步,项目建议,F3层建议,商业主题：家庭生活城,精品电器,中庭,餐饮,美容美体,儿童相关类商家,精品家居床品,餐饮,项目建议,百货,精品电器代表品牌：国美、苏宁精品家居代表品牌：爱丽思、伊力诺依、澳西奴、罗莱家纺、恐龙纺织、儿童类相关代表品牌：玩具反斗城、派克兰蒂、米奇妙、巴布豆、小笑牛、智高、百代、Okaidi、小鬼当家、丽家宝贝、爱乐游园地、西瓜太郎美容美体代表品牌：美丽田园、思妍丽餐饮代表品牌：一茶一座、鹿港小镇、小乔寿
19、司、品奇、港丽、港仔,项目建议,F4层建议,商业主题：娱乐生活城,餐饮,影院,餐饮,中庭,项目建议,百货,影院代表品牌：嘉禾、CGV、金逸餐饮代表品牌：小肥羊、金汉斯、澳门豆捞、川人百味、金鼎轩、东来顺美食广场代表品牌：亚惠、大食代、快充,项目建议,F5层建议,商业主题：娱乐生活城,餐饮,透明屋顶,电玩,影院上空,中庭,项目建议,百货,电玩代表品牌：神采飞扬、汤姆熊影院代表品牌：嘉禾、CGV、金逸餐饮代表品牌：俏江南、麻辣诱惑、权金城、汉拿山、海底捞,备注：由于影院计算投影面积，因此本层面积中未计算影院的面积,项目建议,团队介绍,团队介绍,雷玉红高级董事商业部中国区电话:(8610)85880
20、718传真:(8610)85880896手机:137 0110 4710主要客户-中粮地产（天津滨海）-富力地产-亿万豪健桥上海代表处-重庆 Since 城市建设发展有限公司-远洋地产-青岛IMC集团-成功（三河）集团-重庆华迅地产发展公司-中粮地产（北京）-天津金茂地产-APL 中国-GTC-首创置业-DCI 思亚国际设计集团-重庆 Sincere集团-阳光100-GGP,雷玉红女士领导并参与了100多项咨询项目，其中60多项是零售业的咨询业务，包括北京非常著名的西单大厦、中国大广场项目、天津富力地产项目、重庆富力地产项目、北京西环广场、北京未来广场、北京万柳商业中心、西单110项目、中国海
21、外城、阳光上东项目、琉璃厂文化街、幸福一村商业中心、新丰广场和新三里屯等项目。作为北京房地产领域的知名专家，Annie还参与了上海、天津、青岛、大连、重庆及许多其他一二线城市的众多商业地产项目。雷玉红女士杰出的工作业绩受到客户的一致好评。其出众的英语沟通能力使她与海外客户的交流沟通变得十分顺畅，包括各类企业高管、零售商、开发商和投资者。雷玉红女士在房地产咨询行业已有十多年的工作经验。她知识丰富、专业突出，在消费者行为、零售商访谈、项目营销等众多领域为客户提供全方位服务。,教育背景首都师范大学地理专业,王君小姐现任北京世邦魏理仕公司商铺租赁部助理董事，她主要负责零售商选址以及项目招商。王君小姐主
22、要致力于零售业项目的发展,顾问及招商。她依靠在物业咨询，发展商和零售商方面的成熟专业背景，对整个零售业市场的每个环节都有一个很完全的理解，亦非常了解国内的商业地产发展，同时熟知项目的市场推广方面的流程和技巧。她非常善于同项目客户进行沟通、进行商务谈判及客户服务，丰富的房地产服务经验使她非常清楚客户的需求并提供周到而细致的服务，从而使她拥有非常稳定的客户群。,王君助理董事商业部E:T:8610 8588 0716F:(86)10 8588 0896M:(86)13901385622代表性客户欧美汇（捷克）中海地产（深圳）新鸿基地产（香港）太古地产（香港）北京华茂置业北京国华置业（华贸中心）新加坡
23、美罗集团（新加坡）美美百货（香港）新世界地产（香港）西单文化广场 77街(新加坡)棕榈泉生活广场莱福士(新加坡),教育背景中国地质大学 经济管理,王晓兵副董事沈阳T电话:(86)24 231 82688转6638 传真:(86)24 231 82689 手机:(86)13840259870代表性客户百货类-北京华润百货北京新世界百货北京银座百货北京津乐汇百货北京妙典时尚购物中心购物中心类-北京新城广场北京首地大峡谷购物中心北京城南大道商业中心万达集团（北京、上海、宁波）烟台祥龙万象城商业北京亚辰时尚购物中心北京双全商业中心,王晓兵先生目前担任世邦魏理仕沈阳分公司商业部副董事一职，负责商业项目的
24、策划、招商与运营管理及商业项目业务拓展。王晓兵先生是商业运营管理领域的资深人士，拥有近20年的商业管理与运营经验。曾负责多个大型商业综合体项目以及大型综合零售百货项目的开发、运营与管理工作，并参与了多家商业项目的前期定位与策划工作。熟悉并掌握商业地产及综合百货、购物中心等零售行业的经营管理及商业物业管理工作程序，并能够充分运用于企业日常的经营管理中。具备较强的商业谈判、沟通与经营分析能力。了解国内商业地产及零售百货、购物中心等业态的经营状况，拥有较丰富的商业策划、卖场品类规划、动线设计、经营管理及招商、运营管理等经验；拥有良好的综合百货及购物广场（中心）企业推广及各类商品促销经验，制定完善的商
25、业企业形象推广及促销活动计划。与众多国内、外知名品牌保持着良好的合作关系。,专业资格中级营销师教育背景毕业于南京政治学院 经济管理专业,吴昀女士现任世邦魏理仕沈阳商业部经理，主要负责客户的代理、顾问、招商以及购物中心管理等工作。主要包括现有商业数据分析、实地调研、市场定位、租金建议、相关设施建议、整改维护建议、商品布局、品牌招商调整、团队建设、人员培训、商场运营以及各环节的具体实施。吴昀女士拥有丰富的商业管理运营经验，十五年的管理经历使其拥有大量的客户资源并具有多样化的商业顾问、招商、管理、运营等成熟经验，具有很强的商业运营能力,吴昀经理商业服务部 沈阳电话:+86 024 2318 2688
26、-6622传真:+86 024 2318 2689 手机：18602457481 代表客户：沈阳春天沈阳鹏达体育沈阳佳兆业购物中心沈阳新华百货抚顺天朗购物中心鞍山新世界百货等,教育背景：经济与连锁管理 沈阳商学院,王雁雁小姐于2008年10月加入世邦魏理仕杭州分公司，2010年调转世邦魏理仕沈阳分公司，现任商业服务部经理一职。主要从事商业项目顾问策划，为开发商提供商业项目的定位、策划服务，为国内外商户的拓展提供策略顾问服务专业经历参与多个商业项目的前期调研、定位、策划以及招商工作，积累了丰富的商业地产运作专业经验，并且与地区政府、房地产投资者及大型企业，大型零售商保持良好的关系。王雁雁曾经以及目前参与或负责的项目包括：,王雁雁经理商业服务部沈阳电话:+86 024 2318 2688-6625传真:+86 024 2318 2689 手机：13656810440,教育背景东北农业大学，土地资源管理专业,商务条款,商务条款,商务条款,其他费用：在市场推广及招商顾问阶段，如果需要乙方每月前往国内外城市，所需餐饮住宿费通过实报实销方式由甲方承担。,
