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1、,正和广场业态定位初步方案,张义 18703807717 QQ 1239453227,目 录,业态定位方案三,张义 18703807717 QQ 1239453227,张义 18703807717 QQ 1239453227,经典案例分析,华润万象城,永不落幕的时尚舞台,华润万象城，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。前沿魅力、和谐体验，尽在华润万象城。应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和
2、游客均向往的好去处。,一、规划运营模式1、万象城总建筑面积达55万平方米，总投资逾40亿港币的华润中心是一座集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。万象城是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心，总建筑面积约18万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，正可谓包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的一站式消费中心，是市民和游客均向往的好去处。,深圳休闲娱乐生活领跑者1、深圳最大、最好的电影城；2、星巴克在
3、南中国的旗舰店；3、奥运标准真冰滑冰场；4、设计理念前卫的美发沙龙；5、闻名世界的玛花纤体；6、NOVO的时尚沙龙；7、除了让人眼花缭乱的时尚品牌；8、万象城的休闲娱乐组合又将让人眼前一亮。,万象城采取主力店+次主力+专门店的门店组合形式,华润万象城主力店铺,REL时尚生活百货：专为1835岁年轻女性打造的时尚生活馆。Ol超级市场：华润万家旗下的第一家新概念超市，以“时尚、健康、快乐”为经营理念。嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影爱好者提供最好的视听享受。冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教练团队实力雄厚。,2001年初，华润（深圳）有
4、限公司聘请全球顶尖的零售业专业顾问公司进行万象城项目开发前期市场调查，内容包括了深圳宏观经济及未来发展分析、深圳零售市场状况、项目商圈分析、深圳居民及游客的购物习惯、零售概念测试分析、零售商对万象城项目的反应、潜在竞争对手分析等，制定了一份多达300页的研究报告；除专业顾问公司进行市场分析以外，华润自己的团队考察了众多的可比项目：美国的 Mall of America、South Coast Plaza、Fashion Island，日本的Canal City、六本木，香港的太古广场、又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、新光三越信义新天地等近百个著名的购物中心。,营销计划提前制定1、
5、第一年的重点是完成预期营业目标，树立华润万象城品牌；2、锻炼和培养购物中心经营人才，特别是培养一批优秀的商业营销人才；3、二是投入较大的营销推广经费，华润投入1500万元以上的推广经费；4、第一年营销计划中，华润万象城会注重整体形象推广，同时整合四大主力店的营销计划，嘉禾电影城、Ol超级市场、“缤纷万象”滑冰场，“REL”百货是华润万象城的四大主力店各自都有自己的营销策略。,万象城品牌主要从三个角度树立1、针对客户需要商品种类调整及时，能够满足顾客需求；2、购物等各个业态服务完善；3、树立鲜明的商业文化特色。,物业管理体系1、物业管理内容主要职责安全防损人员安全与商品防盗、防损；2、大型营销活
6、动秩序维护；3、人员基本分布：商场八个人员出入口，四个车辆出入口；4、清洁与绿化维护负责整个购物中心清洁与卫生保洁；5、购物中心设备维护 智能化设备、电梯设备、低压电器设备、消防设备、供水设备；6、装修管理 商户进驻装修管理；7、户外广告与室内灯箱是重要收益来源，也是物业管理维护的重点设施。8、商业社区文化负责商业社区文化建设，活跃商户文化生活，充分发挥商业设施作用，与业主委员会一起开展健康向上的文化活动；9、万象城的物业管理服务极具个性，突出女性商店氛围，CI形象方面，给人耳目一新的高级；10、将酒店物业管理服务引进到百货物业管理中。,11、客户服务体系；12、消费者促销服务，商家售前与售后
7、服务，餐饮服务，娱乐服务；13、整个购物中心服务体系应该围绕提升顾客满意度建设客户满意度调查分析存在问题相关部门及商家督促改进达到顾客满意度上升的目标；14、注重服务最佳流程，确保服务质量，节约顾客时间；15、鼓励购物中心员工与顾客建立商业友谊，培育更多忠诚顾客；16、在促销与品牌推广活动中强调服务公平性原则，包括结果公平性、程序公平性和交往公平性；17；对顾客忠诚进行细分研究，通过高质量服务，让顾客有强烈信任感；18、通过高品味文化营销活动，让顾客产生归属感。,19、租赁合约管理；主要体现在万象城开发商对商家的服务方面，做到电脑化管理，及时提示商家准备续约或撤离，再租金提升时候，及时向商家通
8、报解释，取得商家理解与支持。20、设备维护与管理；光纤网络通信设备电梯设备万象城拥有近百部电梯可以集中管理。,优化业态通过经营数据监测调整业态1、对于高档品牌，要继续加大力度引进世界著名品牌，能够填补深圳空白，稳步提升负一层和一层租金；2、KFC成为负一层最聚集人流的业态；3、由于书城人流量大，如果能够吸引这部分人群购买，整个万象城顾客群将稳步增加；4、二层以上增加中档价格商品，全是高档商品将走入误区；5、REEL百货价格是顾客关注的要点；6、持续招商，主动淘汰不符合顾客需求的商家；7、对商家进行精细化管理，不仅注重商家的营销业绩，而且对商家的顾客满意度进行重点管理。,建筑设计,华润重金聘请综
9、合实力国际排名第三、商业建筑设计国际排名第一的RTKL设计师事务所担纲万象城项目规划和建筑设计。万象城零售设计顾问在建筑设计一开始就已经介入，这是目前国内许多购物中心所没有的；在建筑功能上，万象城是单独建筑，购物中心上方无常见的住宅塔楼或写字楼，这就最大限度的保证了购物空间的灵活性和舒适性。,理念设计,1、理念设计是一个大型购物中心的灵魂问题，如何对待顾客？2、为顾客提供何种体验这是购物中心定位必须要解决的问题；3、万象城应该打造出深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心；4、万象城的建设和招商过程中始终围绕全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念，精心挑选建设团队和品牌商家。,
10、建筑特色,万象城除了拥有如米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等特色景观外，在商业空间的构成上，也有很多特色，为众多入驻的租户商家所赞许。,主动线,整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了整个商场中死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流；,高的特色层高（5.6米至6.8米不等）、实用率高（达60），方正实用。,88部电扶梯1、88部电扶梯与直梯纵横交错，购物非常方便；2、店铺的可视性与通达性强。,公共区域,1、公共区域的空间舒适、色彩和谐；2、体现自然化、人性化，无障碍设计给残疾人购物提供了方便；3、对女性消费者更是关怀备至，女性
11、洗手间配置高出国家标准的两倍。,张义 18703807717 QQ 1239453227,品牌业态组合,主力店、男装、女装、家居生活、影音、个人护理、药品、礼品、鞋包、钟表、珠宝饰品、餐饮、银行、服务展示中心、休闲服、运动用品、童装、玩具。,Anubis ARTE 安徒生冰淇淋鲜果汁 倍轻松 Bread Talk 宝明堂 CK underwear CITY CHAIN DESIGNER TIMES 东方红 Esprit edc EEE FEEL MORE 菲科美冲印店 Flavor 雪茄 GOLAY 广天藏品 Haagen Dazs 华润堂 金大福 江南味道 金燕庄 KFC 康维他 Leoni
12、das 茂昌 OPTICAL,面点王 万宁 mannings 满记甜品 NiCE NICI Ol 超级市场 Pizza Hut PIV:style 奇华饼家 REEL芮欧时尚生活百货 水呼吸 时光音像 SUNGLASS SHOP swatch 十一德翡翠馆 STARBUCKS COFFEE Tissot 天福茗茶 味千拉面 位元堂 眼镜 88 优之良品 周大福 周生生 Zippo,休闲娱乐项目,万象城嘉禾影城,全城瞩目的嘉禾深圳影城由有30多年影院管理经验的香港嘉禾集团投资3400万元，按世界顶级影城标准兴建，首期七个厅，含一个贵宾厅，共1076个座位，是迄今为止深圳最大最新的现代化专业影城。
13、负责影城总体设计和视听.,万象城溜冰场,万象城真冰溜冰场位于万象城四楼是严格按照奥运竞赛标准建设,建成后的溜冰场可举行花样滑冰、速度滑冰、冰球比赛以及其他冰上娱乐活动。万象城的溜冰场吸引了相对固定的消费人群，万象城请世界溜冰冠军来深圳表演，更加深了顾客的印象。,玛花纤体,玛花纤体玛花纤体是隶属于丽妍集团(Global Beauty International Limited)所经营的品牌之一，该集团公司是一家跨国美容企业,完美美容,完美专业美容纤体中心，创于1995年，一直以来均以国际级的管理，专业的美容技术，先进的美容仪器为宗旨，提供多元化及高质量的服务。,乐活美味春天在空气中酝酿着慵懒的味
14、道，纯净的阳光适合在没有阴影的餐厅落地窗上静静的流淌，我就喜欢在这个时候，手中握一杯适合这个季节的绿茶，桌上还放着我最爱的提拉米苏 思考健康自然的生活，这就是LOHAS CUISINE。为您推荐带来健康的乐活美味，希望您在奖励味蕾的同时，感受健康美味带来的。,中国食尚 o豆花工房川菜馆(568)o江南厨子(499)o江南味道(B05)o留园饭店(N303)o寻蝶坊(468)世界美食 o火间土(128)o泰满冠泰国菜馆(593)o香舍法国餐厅(299)o新罗宝(599)o意粉屋(399)o居食屋和民(490)健康快食 o水呼吸(KB05),麦当劳(591)oKFC(B32)oPizza Hut(
15、B01)o面点王(B20)o味千拉面(B88)o禾绿回转寿司(555)o美乐汇美食广场(567)咖啡茶点 oBread Talk(B30)oHaagen Dazs(KB06)oLeonidas(B28)oSTARBUCKS COFFEE(B99)o安徒生冰淇淋鲜果汁(B55)o金燕庄(B08)o奇华饼家(B39)o天母蓝鸟烘焙坊(KM13)o优之良品(B96)o满记甜品(B98),天母蓝鸟烘焙坊源自台湾，由台湾烘焙名师执导，以专业的糕点烘焙技术和独特的烘焙方法特制出来.,推广场地-位于中庭的活动场地，适合做品牌形象展示,推广场地-不接受场外申请，只接受场内品牌商的形象推广活动,推广场地-该场地
16、紧邻中庭，人流量和人群质量都较高,推广场地-该场地位于嘉禾影城旁边，人流较多,推广场地-该场地位于美容区,麦当劳咖啡2009年3月2日 2009年4月30日前：1、买原味特级板烧鸡腿堡送雀巢冰极冰爽茶（中）2、买麦香鱼送汽水（中）3、买麦乐鸡（10块）送麦乐酷4、买汽水（大）送派 嘉禾影院 2009年3月2日（一）免费赠送健康新体验：3月8日，当天女性观众凭普通厅、贵宾厅电影票可领取中航健身会价值180元健身体验卡一张。（二）礼品卡套餐：2月28日3月8日，以300元的优惠价格购买“爱的关怀”礼品卡套餐（套餐内含250元嘉禾电影礼物卡、￥50会费），可获赠巧克力礼盒及中航健身会价值398元健身
17、体验一张。,意粉屋2009年3月2日 3月8日，女士到意粉屋消费均可免费赠送特饮一杯；2009 VIP会员正在售卖中,旧VIP会员转新VIP会籍可获“缤纷嘉年华券”一张,可享免费一客小食拼盘；周一至周五惠顾午市套餐可享“4人同行，1人免費”优惠(每四客即可享赠其中最“低”价值的午市套餐1客免費优惠)Designer Times2009年3月2日 购买任何正价品牌手表：A、满1000元，赠价值300元时尚背包一个；B、满2000元，赠价值450元香水一瓶；C、满3000元，赠价值1000元金牛购物礼券一张（满6000元赠2张，满9000元赠3张，多买多送），金牛礼券换购的礼品均为指定品牌手表及礼
18、品,AB/SOUL2009年3月2日 09年春夏新品全场9折，购物满3800元可获赠意大利原装进口真丝腰带一条。Ole2009年3月2日 3月1日至8日期间：1、凡女性顾客购买ASC葡萄酒金额达到166元，可获375ml智利酒1支；2、女性顾客购买可利菲尔巧克力糖珠可八折买单；3、女性顾客购买ROSEMARY 巧克力可有8折优惠；4、购买Efocus/方美亚可享受1件8.5折、2件8折、3件7.5折。,REEL百货2009年3月2日 春季化妆品节：3/043/10期间，化妆品专柜推出满额赠、优惠套装组合独家限量，品牌日芮歐会员持卡更享2倍积分。王子国宴饭店2009年2月27日 万象城5楼王子国
19、宴饭店晚饭市（5点-10点）增设点心供应，凭万象城会员卡可获免茶优惠，欢迎光临，订座82690333,业态规划布局,1、华润为了更好地运作万象城这个项目，特别成立了华润(深圳)有限公司，他们从香港聘请来资深的房地产和零售业运营专家蔡德群担任该公司常务副总经理，蔡曾经在香港成功的发展过太古广场、太古城中心、又一城等ShoppingMall项目，在这个领域拥有非常丰富的操作经验。2、认为一个超级购物中心的成功除了外在的位置、交通条件外，项目的规划更为重要。3、目前国内的ShoppingMall普遍欠缺规划，这在很大程度上影响了其经营的效率。例如现在国内的ShoppingMall普遍都是综合性建筑，
20、商场、酒店、写字楼规划为一体，一般的形式是裙楼部分做商场，裙楼以上为写子楼和酒店；,4、这种规划方式通常都是以写字楼和酒店为核心，主要满足写字楼和酒店的整体设计，相比之下，商场则是附属部分，其设计都必须首先满足写字楼和酒店的整体规划，然后才是商场部分，这种设计思路往往很难保证商场部分有一个很合理的规划，例如形状和采光的问题。,5、华润在规划万象城项目时，完全抛弃了传统的规划模式，将万象城作为一个独立的建筑主体进行设计；6、给予其设计规划的较大自由空间；7、一期的“万象城”和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接；这种设计方式可以最大限度的给予万象城更为独立和自由的
21、规划，完全站在购物的角度进行规划和设计。8、万象城”力图提供给消费者舒适、丰富的购物体验，这就要求整个建筑规划必须满足顾客购物的需求和心理；9、主体建筑总建筑面积虽然达18.8万平方米，拥有6层商业楼面，全部通过上百部电梯连接；10、消费者在购物过程中并不感到疲劳和烦琐，因为每一层都有一个明显的动线，所有店面都分布在动线两边，这样保证了整个商场中没有死角；,11、当顾客在这个面积巨大的商场中逛时，宽阔的主动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商品，不会出现在其它商场迷路的情况；12、巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光；13、卸货区的设置特点，卸货区安排在店面的后部，通过货梯直接进
22、入店面的货物区，顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。14、一期还为顾客提供了1034个车位，二期将达到3000个。,招商合理规划业态组合和市场定位,入驻品牌分析,服装、精品类,GUCCI”鹏城开中国最大店意大利古乔古希股份公司是一家跨国（集团）公司，创办于1921年，拥有“GUCCI”世界知名品牌，产品涉及手袋、服装、珠宝、钟表及香水等高档消费品，公司专卖店遍布世界发达国家各大城市。据该公司有关负责人透露，该公司已在深圳罗湖区万象城设立中国最大的专卖店。品牌中有13是首次进入深圳，其中很多是首次进入中国中国的旗舰店世界一线品牌ErmenegildoZegnaAlfredDunhillESC
23、ADAHUGOBOSSKENZOPalZileriCHARRIOL,定位在中档或者偏上的品牌AZONA、EXCEPTION、Sammy这样一批定位在中档或者偏上的品牌,丹麦、英国、法国等价位适中却又时尚的品牌ONLYJack&JonesVeroModaChevigonODBOitd,Esprit城市白领一族喜爱的Esprit，将在万象城开设全国面积最大、业态最全的旗舰店，共有三层楼，1800平方米的营业面积，除了经营女装、男装、配饰等商品外，在三楼还开设了一个美发沙龙，专为时尚男女设计最新的发型。MNG西班牙风情的MNGSWAROVSKI世界著名的水晶品牌SWAROVSKI牛仔休闲服饰CKJe
24、ans这些人们耳熟能详的品牌，均不约而同地把设在万象城。,NOVONOVO也将在万象城内展示其独特的购物理念，NOVO万象城店的经营面积约1940平方米，就好像一个小型的百货商店。在这家店里，还特设了一些公共休闲场地，例如NOVO咖啡屋、NOVO影视区以及互动的店内指引等设施。“我们还将与著名的MTV合作，定期在店内举办时尚沙龙。NOVO起源于拉丁语，在英文里面对应的单词为“new”,“NOVO Concept”在中文里面的意思即为“新概念”。NOVO Concept凭借其超前的理念将在各方面全新打造“新概念”的百货形象，融合了前卫设计、时尚潮流及尖端科技诸多元素。NOVO Concept将特
25、设一些公共休闲地带，如NOVO 咖啡屋、NOVO 影视区、NOVO event space等等。NOVO Concept 是一种全新概念的生活空间，迎合年轻、时尚和独立的新一代的时尚品位。我们的目标对象具备中高水平收入、不断地追求各种新方式来表现他们的个性、独特和自我的都市年轻白领。,MISSSIXTY而著名的意大利女装休闲品牌MISSSIXTY将作为一家专门店与NOVO构成姊妹店。it这是一家在香港经营的非常成功的店铺，旗下拥有众多的时装品牌，素以款式前卫、多元化和引导潮流而著称，服装品类从国际高级时装到席卷亚洲的日本年轻潮流品牌一应俱全。它将在万象城开设深圳地区唯一的旗舰店。GRIGRI与
26、华润全面合作，首次将旗下的AnneKlain、Joan&David、SoleAllience、EQ：IQ、NineWest、Jesire等6个著名品牌一起进驻华润中心万象城Nautica美国最受欢迎的休闲品牌之一Nautica也已经入驻。,1、国内的ShoppingMall通常采用租赁经营，开业前期采用招商的方式引进不同商业业态的商家进入购物中心；2、对于一个规模动辄十万平方米以上的超级购物中心而言，如果前期没有完善的商业规划和整体定位那将是非常危险的；3、没有规划和定位的购物中心呈现给顾客的往往是散、乱的感觉；,4、一个完整的ShoppingMall通常都由百货店、众多专卖店、超市、餐厅和电
27、影院、娱乐设施组成，提供给顾客的是集购物、美食、娱乐、休闲、康体和服务于一体的综合空间。5、仅仅有不同业态的商户进入ShoppingMall，不进行功能的规划和整体定位也很难长期吸引消费者；6、深圳中信城市广场是一个面积达7万平方米的大型购物中心，西武百货和吉之岛百货是其中的两家主力店，但由于西武百货完全是高档服装店为主且占据13层的主要经营面积，导致其它层的商户和品牌较为零散，只能招到一些零散的商户和品牌店，业态显得单调，而吉之岛百货的定位与西武百货之间又缺少一个衔接过渡的业态，使中信城市广场整体不是太和谐。,7、万象城在整体规划和设计时吸取了国内外ShoppingMall经营的经验和教训；
28、8、避免购物中心主题缺位和同质化；9、万象城打造出深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心；10、万象城的建设和招商过程中始终围绕“全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合”的理念，精心挑选建设团队和品牌商家。11、Rel时尚生活百货是首次进入中国内地的百货公司，它的购物环境、商品组合和服务极具个性化；,12、香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳七家电影院超过1200个座位；13、华润万家超市CITYVALUE超级广场将采取错位经营方式，走时尚路线，推特色商品，建设一个以进口商品为特色的新概念超市，避免商品组合与竞争对手同质化；14、溜冰场则是中国第一个
29、以休闲为主题的奥运标准真冰滑冰场，同时将成立滑冰学校，在深圳倡导冰上运动。,招商推广,1、成功的关键购物中心的招商推广是打造成功购物中心的重要一环；2、确定了商业规划后，必须通过招商和市场推广这些前期工作来实现购物中心的商业功能；3、制定适合购物中心特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是购物中心成功的关键所在；4、考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了“先确定主力店，再全面招商”的基本策略；5、在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租务政策；6、根据不同类型的租户提
30、出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案；7、妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱；根据万象城整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在万象城新店的定位、档次和其他品质。,市场推广,提出了“整合推广策略”联合国际4A广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推广活动（如与租户的联合推广计划），为招商工作提供了有力的支持。,运营管理,只租不售的方式专业化的运作还不仅仅体现以上的特点；现在各地对这“商业地产”和“购物中心”两个概念往往混为一谈，但凡建造一个商业地产项目，就说是购物中心，实际上两者有很大区别：
31、商业地产可以出售，后期经营管理要求不高，不强调商业组合，市场风险小；但是购物中心一定强调以统一整体出现，不能拆零出售，经营管理风险更高。因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉，就很难实行统一的经营管理，也就很难获得成功。物业公司在开业前进驻。,只租不售是国际购物中 心的普遍运营管理方式,1、由于购物中心是长线投资行业，资金回收期很长，这就要求发展商需要有雄厚的资金支持和漫长等待的耐心，否则就难以为继；2、只租不售还意味着对物业的长期持有和长期经营，这需要专业的零售和地产管理经营经验；3、购物中心里通常有上百个零售商，需要通过统一管理来树立购物中心的整体形象；4、华润在零售行业以及商业物业管理经营方面
32、积累的丰富经验，将为万象城未来的运营管理提供有力的支持。,张义 18703807717 QQ 1239453227,张义 18703807717 QQ 1239453227,业态定位方案一,张义 18703807717 QQ 1239453227,整体经营业态定位科学合理的业态布局划分将会使经营商家的经营利润得以充分的体现，使商场的形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者的消费行为及过程显得更加顺畅和轻松愉快。所以商场业态划分的合理与否，不仅要能够体现开业后本项目商品组合的丰富多样，还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立商铺与整体商铺的协调性与互动性。好的业态功能划分方
33、式，可以提升商业物业的销售力和凝聚力，便于聚集人气，有利于提高商场的品位。,张义 18703807717 QQ 1239453227,同业差异简单地说，就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市；核心主力店同质化无差异更是不能想象的。异业互补目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。一站式全体验消费空间，商品多层次、购物无拘束六大主力业态，集聚区域主要商业形态，强调以规模制胜，
34、大型超市、精品百货、家用电器、家居用品、数码影院、餐饮娱乐等多业态互为补充，相互促进经营。全面满足区域居民综合消费需求，从日用品到精品百货，从运动休闲到品牌服装，从针织用品到童装系列，从化妆系列到黄金珠宝，从家用电器到家居用品，从食品副食品到生鲜蔬菜，从特色餐饮到空中餐吧，从数码影院到商场演艺休闲吧强调一站式购物理念。合理配比各主力业态MALL的综合定位和业态配比，体现多层次购物需求和多形式体验消费，实现从购物到娱乐到餐饮的消费过程，不同的业态搭配。从大类上我们业态定位主要分为以下三类零售设施满足购物需求；文化娱乐设施满足娱乐和休闲需求；餐饮设施满足就餐需求。,张义 18703807717 Q
35、Q 1239453227,商品布局和功能分区依据MALL的定位主题，我们进行相应的商品布局和功能分区，商品布局遵循不同业态的配比原则：以零售设施为主，其面积规划占整个卖场面积的70%左右；以文化娱乐设施为配比业态，占整个卖场面积的20%左右；以配套商业为附属业态，占整个卖场面积的10%左右。具体分布如下：零售设施核心主力店：百货、综合超市等；辅助主力店：电器、家居、书店、音像店等各类专业店；配套辅助店：不同地区特色商品店；,张义 18703807717 QQ 1239453227,核心主力店：动感影院、休闲广场等；辅助主力店：儿童乐园等；配套辅助店：艺术摄影、DIY（自助类项目）等；配套设施核
36、心主力店：空中餐饮广场、咖啡西餐等；辅助主力店：快餐类、风味小吃类等；配套服务设施：写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等。,文化娱乐设施,张义 18703807717 QQ 1239453227,2、垂直人流设计，遵循人气对流和疲劳指数进行规划，人气对流指项目顶层和底层规划商品吸引力业态，如负一层的超市和五层的数码影院、楼顶的休闲广场，引导人流上下运动，形成对流。中间层规划品牌吸引力业态，如精品百货业态，通过品牌吸引客户消费。根据人体疲劳指数，四层以上规划为休闲和娱乐性消费项目，满足消费人群在2小时购物疲后休憩和就餐。,水平人流和垂直人流设计人流设计遵循购物和行走习惯进行设计。1、水平
37、人流设计，遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标消费的原则，如中岛属于闹区，人流量比较大，因此主要安排大众、随意性消费商品，以商品吸引促进销售。边厅处于静区，人流量相对小，主要安排一些品牌个高档次商品，以品牌和目标消费促进销售。主通道设计2.8米，形成O型的水平环行人流，保证购物距离最短，商品展示区域最大。辅助通道设计1.9米，呈S型分布于中岛区域，保证人流畅通。,张义 18703807717 QQ 1239453227,楼层功能定位和商品布局,张义 18703807717 QQ 1239453227,档次配比根据区域消费水平和购物中心的综合定位，建议以中档产品为主力定位，合理的
38、配比比例分别是高档占10%，起提升商场形象的作用；中档占70%，是购物中心销售的主力商品，起到提升销售业绩的作用；低档占20%，起到烘托售卖气氛的作用。档次配比图示,张义 18703807717 QQ 1239453227,张义 18703807717 QQ 1239453227,业态定位方案二,-1F：超市（生鲜）、亲子乐园、美食广场、休闲书吧1F：珠宝、首饰、化妆品、艺术品、奢侈品、精品店、运动品、咖啡馆、快餐、美容美发、银行、保险；2、3F：男女服饰、鞋、帽，大、中型餐饮，茶楼，咖啡厅、茶餐厅；4F：电影院、健身会所、推拿足疗、动漫游戏、桌球、网吧、美容会所。,业态定位,张义 正和置业销
39、售经理 商业地产学员 独家呈献 18703807717 QQ 1239453227,正和广场定位,2023/2/22,2023/2/22,2023/2/22,负一层 建筑面积：约10000；,业态建议,张义 正和置业销售经理 商业地产学员 独家呈献 18703807717 QQ 1239453227,2023/2/22,张义 正和置业销售经理 商业地产学员 独家呈献 18703807717 QQ 1239453227,2023/2/22,2023/2/22,一层 建筑面积：约5000,业态建议,张义 正和置业销售经理 商业地产学员 独家呈献 18703807717 QQ 1239453227,
40、2023/2/22,张义 正和置业销售经理 商业地产学员 独家呈献 18703807717 QQ 1239453227,2023/2/22,张义 正和置业销售经理 商业地产学员 独家呈献 18703807717 QQ 1239453227,2023/2/22,二、三层 建筑面积：约10000：,业态建议,张义 正和置业销售经理 商业地产学员 独家呈献 18703807717 QQ 1239453227,2023/2/22,张义 正和置业销售经理 商业地产学员 独家呈献 18703807717 QQ 1239453227,张义 正和置业销售经理 商业地产学员 独家呈献 18703807717 Q
41、Q 1239453227,2023/2/22,2023/2/22,四层 建筑面积：约5000,业态建议,张义 正和置业销售经理 商业地产学员 独家呈献 18703807717 QQ 1239453227,2023/2/22,2023/2/22,2023/2/22,业态建议,2023/2/22,家用电器电子产品独立入口内部连通业态分布与1、2、3楼,2023/2/22,2023/2/22,2023/2/22,业态建议,2023/2/22,加入1-2%比例特色文化业态,张义 18703807717 QQ 1239453227,业态定位方案三,张义 18703807717 QQ 1239453227
42、,一楼：化妆品：欧泊莱、欧莱雅、CD、玉兰油、资生堂、IPSA、倩碧、兰芝、美宝莲、羽西、伊诺姿、红地球、水芝奥、蝶妆、美伊娜多、家美乐、清妃、雅顿、AD香水、露华浓、香水吧、佰草集名表饰品：富豪表行、罗西尼、飞亚达、凡高、緑琴、格林、依波、名爵、天王、拜戈、双狮、凡高、西铁城、雷达、奥运商品、华视、宝仕奥莎、再清椿、凡高、皇家丽美黄金珠宝：周大福、周生生、谢瑞麟、金伯利、爱是唯一、金鑫、戴梦得、潮宏基、田崎、兆亮、中宝、真玉坊、真玉工坊、六福、爱得康、三行、ENZO、帝尔、金至尊、金象女鞋：百丽、天美意、达芙妮D18/128、星期六、卡文、真美诗、慧佳莉、卡佛儿、接吻猫、汤普葛罗、千百度、F
43、ED、TATA、哈森、AEE、富贵鸟、亨利格兰、奥卡索、玛利亚、路贝佳、莱尔斯丹、金利来女鞋、妙丽、思加图、康莉、暇步士、曼仙妮、马内儿、贵之步、高琪、巴黎世家女鞋、BATA、森达、VM 男包：新秀丽、老人头、金利来、沙驰、希伯莱、皮草、巴黎世家、万里马、梦特娇、马克西姆、Jeep、食草堂、迪卡龙、华伦天奴、艾诗兰克、皮尔卡丹、丹尼爱特、圣大保罗、宾度、爱思女包：FION、COBO、帕佳图、佳连威、SA、JEEP、喜利、沙驰、米奇、威尔萨斯、贝蒂、丹妮尔、梦妮尔丹、岱比华利、波妮尔、帕摩百迪,张义 18703807717 QQ 1239453227,二楼：少淑女装：衣恋、斯可菲德、TW、PRI
44、CH、SCAT、A02、GSGM、B2、江南布衣、拉柏家雅、淑女屋、百家好、NIKKIS、GMD、SNOOPY、宝贝双星、CIPRES、思和、曼娅奴、ISSIS、况迦儿、roem、可睐的、摩根、卡西欧、沙与沫、米亚、eni：d、tomboy、oasis、Esprit、only、v.m、欧时力、txy、circle、黛诺、Chirst、欧诗顿、主格、纳帕佳、guess、韵魅、简、茜子、邦宝、巧帛、SATIN、季候风、花思薇、卡洛琳、明治、ADA、巨式国际、必梵珑、歌力思、IVYKKI、安瑞井、伊芙心悦、德诗、艾可儿、钡萱、例外、伊蕾、杰西、雅莹、OTT、马连奴、渔、况迦儿、珂玛、因为、欧力嘉、爱
45、特爱、欧碧倩、媛玮玮、玫、艺之卉、肯娜、珂曼、DILIS、百图、贝拉维拉、斯琴、怡佳咏、素然女士内衣：华歌尔、EBLIN、BODYPOPS、曼诗婷、厚木、白井、黛安芬、欣姿芳、伊丝芬、安莉芳、芬狄诗、伊维斯、曼妮芬、康妮雅、桑扶兰、爱慕、婷美、思薇尔、可宾、快乐屋、达尔丽、十月妈咪、依慧达饰品：流行美、维弗拉士、银酷、名铂世家、ck、靓美、初雨、饰典、佩琪、流星语、李宁手套、ELLE、祺宝、Esprit,张义 18703807717 QQ 1239453227,三楼：贵妇装：圣三利、圣媛、意赛蒙、红人、影儿、吉蒂拉、马天奴、娜尔思、维吉亚、阿布、杰克林、吉嘉菲、哥弟、IVE、纤、ALA、卡莲芳
46、、天露阁、声雨竹、法思迪萨、朗姿、铂玺、蒙迪爱尔、路逸沙美、思普兰、玛斯菲尔、阿日黛、菲妮迪、珂罗迪雅、宝石蝶、扎达、雅迪斯、T.GUANI、宝姿男装：马仙奴、歌德克依、弗朗特、爵士丹尼、卡尔丹顿、贝利龙、布鲁尼、卓凡尼、SK、英迪龙、创世、古柏、齐拉、庄子、仕东利、艾法利约翰、BOSS、观奇、约翰维尔、TOMMY内衣、依文、罗西奥、虎都、郎卡尼、邦纳斯、伦敦雾、鳄鱼恤、路易至尊、九牧王、枫叶、利郎、圣大保罗、克劳拉尔、花花公子、皮尔卡丹、丹巴渡、舒雅、耐克高尔夫、万宝路、艾高、JEEP、骆驼、卡尔丹顿、黄金熊、金狐狸、法鳄、斯可非得、箭牌、麦凯拉、路卡迪龙、华斯度、卡拉玛、爵度、ELLE、蓝
47、豹、堡尼、庄吉、鄂尔多斯、金利来、报喜鸟、乔顿、威克多、顺美、玛亚诺、ESPRIT、雅戈尔、杰瑟奎尔、划艇、派克、科乐比男鞋：爱步、傲士、雅乐士、CD、宝威、迪宝、圣伽步、卡尔丹顿、莱尔斯丹、卡帝乐、鳄鱼恤、卡丹路、布谷、圣大保罗、老人头、梦特娇、森达、宾度、花花公子、金利来、皮尔卡丹、FATO、巴黎世家、策乐,张义 18703807717 QQ 1239453227,四楼：运动休闲：三星、美津浓、李宁、阿迪达斯、浩沙、TNF、茵宝、新百伦、CAT、哥伦比亚、全家福、耐克、匡威、花花公子、百事、KOLING、生活无限、运动器材、明朗户外、洲克、乔丹、GOLA、阿迪GOLF、东方神、安踏、高迪霸
48、、荣泰、苹果、LEVIS、瑞杰克斯、小熊维尼、杰克琼斯、佐丹奴、HOZ、生活几何、米奇、Reebok、集杰、马克华菲、WRANGLEI、EXR、JIMS、NIKE360、LEE、KAPPA、阿迪三叶草、PUMA、真维斯童装：PAW IN PAW、迪士尼、耐克、阿迪、梦特娇、ELLE、花雨伞童装、贝贝摩登、巴布豆、雅多、史努比、可可鸭、你可伊诺、海威迩、安奈儿、小丰龙、派克兰帝、法米尼、好孩子童装、侨保、爱可、丽婴房、好孩子童车、读书郎、木马、糖果树、文具、芭比玩具、哥比兔、三木比迪、兄妹猫、斯乃纳、米奇、巴布豆、黄色小鸭、卡丁鞋、芭比鞋、依柏可、美家宝、芙儿优针织羊绒：鄂尔多斯、米黄、花雨伞、
49、雪连、帕罗、圣雪绒、贝加尔、纤丝鸟、日神、舒雅、金利来、皮卡内衣、珍贝、春竹、奥群、猫人、朵彩、兆君、皮卡羊绒、鹿王、恒源祥、海尔曼斯、尼特维尔、比其、天山、塞兔、纯爱、金棒捶、联邦宝达、沃丝堡床品家居：ESPRIT、富安娜、惠谊、罗莱、花花公子、维科、馨亭、雪蕾丽、多喜爱、内野、旭染织、蓝牧、梅克瑞、琪侬、黛安、多样屋、恬怡、法力藤、可赛尔、大马锡、双立人、WMF、菲仕乐、膳魔师、OQO、鹅妈妈、博益、水杯、隆达,张义 18703807717 QQ 1239453227,物业技术要求,本报告是严格保密的.,购物中心,功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中
50、心甚至包含了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。,基本组合方式,2023/2/22,137,大型综合超市物业条件,2023/2/22,138,标准超市物业条件,2023/2/22,139,大型中式正餐物业条件,2023/2/22,140,西式快餐物业条件,2023/2/22,141,西餐咖啡物业条件,2023/2/22,142,美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供
