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1、经纬行 户型创新设计研究交流,（仅供内部使用）,户型设计重要性,户型设计作为产品设计的重要一环，承载在消费者对项目印象的终端环节，随着房地产市场高速发展和人民生活水平的提高，目前能提供更舒适的生活空间和引导先进生活方式的户型设计受到了市场热烈追捧，同时为项目在市场竞争中奠定了良好的物质基础。,买不买房看环境 掏不掏钱看户型,户型设计趋势,高档产品精细化，普通产品个性化,当前户型设计趋势,户型设计趋势,广州星河湾在2004年推出的星座组团是广州豪宅的代表之一，只可用奢华形容的室内空间基本诠释了国外顶级公寓的生活方式，各个功能被进一步细分，尺度适宜，并不是一味求大，这种通过户型设计倡导生活方式的模
2、式受到了上流社会的认同。,高档产品精细化,05年前偷面积的设计手法,05年前偷面积的设计手法,05年左右各种提高使用率的手段基本可以说是被各大发展商使用到登峰造极，随着05年建筑工程建筑面积计算规范GB/T 50353-2005的出台，显示出政府相关主管部门对变相赠送面积的行为开始进行约束，2006年，深圳市政府则出台了更为严格的深圳市房屋建筑面积测绘技术规程，基本是使得变相赠送面积提高使用率的作用大大降低。,当前偷面积的设计手法,当前偷面积的设计手法,一变二,二变三,特色户型偷面积,N+1 户型,创新户型设计,特色户型偷面积,招商城市主场落地凸窗、可拆卸窗台的凸窗扩展在紧凑户型中的运用,可局
3、部拆卸内假凸窗,创新户型设计,入户花园和内阳台由早期提供过渡、休闲空间的功能逐步演变为N+1的创新模式,灵活变多功能房,特色户型偷面积,创新户型设计,露台全赠送,抬高跃式结合可拆假天花梁板，令层高小于2.2米,建筑面积：约252平方米,特色户型偷面积,创新户型设计,建筑面积：81-88平方米,特色户型偷面积,80平方两房变非常实用的宽四房,大阳台送一半,格栅全赠送,大阳台送一半,创新户型设计,深圳 双御雅轩,特色户型偷面积,创新户型设计,超大面积阳台赠送一半面积，可改建成客厅,原客厅可改建成主人套房,特色户型偷面积,创新户型设计,2.52,2.52,4.7,2.5,2.2,2.18,2.18,
4、2.0,赠送面积的灰空间,小复式,下层,上层,特色户型偷面积,创新户型设计,2.2米赠送面积,2.2米赠送面积,建筑面积：125平方米,单数层,双数层,特色户型偷面积,创新户型设计,创新户型设计,特色户型偷面积,建筑面积：125平方米,错跃式,单数层平面,双数层平面,夹层平面,特色户型偷面积,创新户型设计,错跃式空间示意,特色户型偷面积,创新户型设计,特色户型亲情居,随着社会Baby Boom一代逐渐长大，生活节奏加快，工作压力巨大，现有社会结构正悄悄发生改变，许多成年子女希望与父母住在一起，方便互相照顾，同时又保有各自的独立生活空间，不至于产生由年龄代沟带来的摩擦与不快。具体来说，双方的会客
5、厅，卧室，卫生间等较之对方私密的空间都是分开的，公共的就是一个较大的厨房以及餐室这样一个能共享天伦的活动空间。,共享区,独立生活区,独立生活区,亲情居（子母户型）,应对70/90的户型拼合,特色户型亲情居,随着社会Baby Boom一代逐渐长大，生活节奏加快，工作压力巨大，现有社会结构正悄悄发生改变，许多成年子女希望与父母住在一起，方便互相照顾，同时又保有各自的独立生活空间，不至于产生由年龄代沟带来的摩擦与不快。具体来说，双方的会客厅，卧室，卫生间等较之对方私密的空间都是分开的，公共的就是一个较大的厨房以及餐室这样一个能共享天伦的活动空间。,创新户型设计,方案一,方案二,特色户型亲情居,创新户
6、型设计,一房一厅+二房二厅=三房二厅,建筑面积：80+45=125,特色户型亲情居,创新户型设计,“母子亲情居”，分为两个独立单元，不同大堂不同电梯入户，以中间的空中亲情花园相通，既相对独立，又通过庭院形成一个完整的大家庭,特色户型亲情居,创新户型设计,特色户型大平层,多庭院设计，充分考虑南北对流,为使更多的户数可望江，采取东西面窄，南北面长的设计,景观充分照顾客厅及主人套房,强调主人套房的功能细分,创新户型设计,强调干湿动静等功能的严格分区,休息区,会客区,工作区,超高客厅塑造豪宅感受,主仆分离双入户方式,特色户型大平层,创新户型设计,特色户型大平层,创新户型设计,特色户型类别墅,叠加复式,
7、创新户型设计,叠加复式,建筑面积：约260平方米,特色户型类别墅,创新户型设计,叠加复式,建筑面积：360平方米,主仆分离双入户,6米超高中空客厅,空中泳池,特色户型类别墅,创新户型设计,三错层空间示意,三错+三错,特色户型类别墅,创新户型设计,三错层空间示意,三错+三错,建筑面积：约260平方米,特色户型类别墅,创新户型设计,三错层,三错+高厅平层,特色户型类别墅,创新户型设计,高厅平层,三错+高厅平层,特色户型类别墅,创新户型设计,购物中心调整、提升的必要性和实施策略,演讲嘉宾 邱志东 先生,1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须
8、考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略,目录,一、购物中心调整和提升的目的,购物中心调整和提升的目的,1、完善购物中心定位2、增强市场竞争力3、满足消费者需求4、提升租值,二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升,1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重,什么情况下购物中心必须进行调整和提升,4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整,什么情况
9、下购物中心必须进行调整和提升,7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要8、经营项目业绩增长有较大市场空间9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整,什么情况下购物中心必须进行经营项目的调整和提升,三、购物中心调整提升前必须考量的内容,购物中心调整提升前必须考量的内容,1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析,6、原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、市场营销推广策略的得失及未来方向 8、拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、业务团队的思路
10、、业务能力和人员配备10、调整、提升前后租金收益比较,购物中心调整提升前必须考量的内容,11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性12、调整提升的时间节点安排13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用,购物中心调整提升前必须考量的内容,四、购物中心调整实施过程中的策略,1、专职团队的组建和业务要求2、目标租户的资料收集、分析和筛选3、中介机构的选择及专职团队的分工4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略,购物中心调整实施过程中的策略,购物中心调整实施过程中的策略,6、调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示8、灵活的合作方式和租金收益平衡预算9、原有租户的去留问题10、项目调整部门的配合及分工,11、项目调整的时间节点确定12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排13、推广策略的实施14、租户维护和管理服务,购物中心调整实施过程中的策略,演讲结束，谢谢大家！,
