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1、河南江均房地产项目规划设计任务书河南江均房地产开发有限公司 目 录1项目概况22规划设计的基本原则33规划设计要求84设计成果要求121 项目概况 1.1 项目区位及用地范围本项目位于义马市中心区域，城市主干道银杏路位于项目南侧，连霍高速公路、义渑快速通道位于项目北侧。西邻义马市城市中心景观区、石河经治理后，水面波光潋滟，风光旖旎，两岸环境优美，成为市民们晨练休闲的必要场所。有着豫西吉尼斯自称。1.2 项目用地特点 项目规模：暂时29.6亩，规划后再作调整，长约450米，宽约120米。按照电子版的规定用地性质：商业沿河滨路三层，规划路两层，其余为居住用地。技术经济指标:容积率大于等于2.5小于
2、等于4。其他按照规划调整。1.3 项目用地范围详见征地图。1.4 道路交通东侧：张村为郭庄城中村南侧：环保局银杏路已经建成。西侧：滨河路路幅40米规划道路，已经建成。北侧：规划路路宽30米，计划两年内建成。2 规划设计的基本原则2.1 项目定位2.1.1 项目定位：立足于义马中心位置上，目标为打造义马中心生活示范区。项目定位为面向有一定地位、收入的中高端客户群体，在义渑地区领先的具有高品质的生活社区，倡导家的温情和对生活的热爱。中心社区，豫西水乡，环境幽雅，馨然之所。高品质体现在以下几个方面：社区文化共享的、和谐的生活理念社区感利用石河的城市中心景观，以及小区内部景观，相互印衬高性价比的产品高
3、端的形象，中档的价格，适中的面积，较低的总价，创新的户型（各式空中院落和阳光花房）双能双本社区强调智能与节能，注重以人为本、以文为本。小区景观独具特色，环境优美，充分与石河景观匹配；外立面建筑立面造型要求特点鲜明、时尚，突出个性和内涵，并有一定的超前意识。风格宜以现代为主，注重色彩，建筑用材与建筑造型的融合。通过以上方面，形成立足主流之外的差异化。2.1.2 社区形象描述 ：春江花月、阳光明媚、空气清新；离尘不离城，即可以享受城市的繁华，又可以和自然和谐共生；居住在一起的人，都有相同的对人生世相的看法，洗尽铅华，热爱家庭、邻里和睦，保持一颗自然宁静的心；在这里，没有压力，没有喧嚣、没有烦燥，只
4、有和谐、浪漫、温馨、健康出门便是石河城市中心主景观区，休闲、养生的好地方2.2 产品设计2.2.1 产品设计原则在控制成本的前提下，体现高品质l 设计时要考虑整体成本l 区分关键区域和常规区域投入的差异性，启动期的成本略高于后期l 采用地下车库l 减少做不必要的高投入配套。 2.2.2 住宅设计原则l 在有条件的情况下，应当考虑增设书房（工作室）、步入式更衣间、入口过渡空间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光房。l 套型功能分区设计应明确合理，设置和布局，既要满足功能上的要求，也要满足使用便利和卫生的要求，设计时应合理、有效地组织各功能区块，注重动静分区、洁污分区。起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边
5、之比1.8。l 当有四个以上居住空间时，必须保证其中有两个或两个以上居住空间获得日照。起居室、卧室不朝向凹口、天井开窗。l 起居室尺度：使用面积20 m2，开间4.2m；使用面积17 m2，开间3.9m；使用面积14 m2，开间3.6m。l 住宅的卫生间，至少应有一间的使用面积不应小于4.5 m2，设2个及以上卫生间时，使用面积之和不小于8m2。主卧卫生间面积宜小，共用卫生间面积宜大。l 合理安排各空间的序列，减少交通面积，提高使用效率,组织好公共空间和私密空间的关系，避免相邻住户的视线干扰。套内纯交通面积不宜超过使用面积的1/20。l 注重户型设计的特色化，引入新的设计元素，做适度的产品创新
6、（不要求做全面的创新）。例如，设置部分入户花园，采用各种方式与阳光、户外风景亲密交融，多做观景阳台、露台、观景眺窗等。l 充分考虑设计细节，诸如空调机位、室内外管线的隐藏，提高建筑品质。住宅设计的朝向要求；义马人对朝向很敏感，要求卧室朝南，两卫较佳。设计以景观利用为主要原则，实现资源利用最大化。高层结构，最大限度满足户型的方正和通透性产品设计的创新不限于以上方案，规划建筑设计师可从专业的角度进一步挖掘物业价值，实现产品设计的多角度创新。2.2.3 以打造组团生态园林和开放的社区环境来营造未来生活的场景，提升服务品质设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案，室外景观环境布置应做到与实际相协调，符
7、合当地自然条件，服务于人性化人居，实现区内外建筑与景观的相互和谐、互补、提升，满足市场需求。景观绿化做到平面与空间结合，点、线、面结合，观赏性与参与性结合，形成良好的特色环境园林分组团建设l 分组团构成的主题生态园林，开放式与半开放式的庭院空间设计，既能提供邻里交往的空间，又满足人们感观功能的需求l 注重节点营造，营造不同风格主题的Demo(样本)庭院，未来可以赋予每个院落特殊的气质与文化，体现场所精神，界定居民的归属感，此外，推售时分期较易辩识l 园林规划设计决定后期的维护成本，应偏重设计本身，要考虑施工和日后维护的成本，尽量少设硬铺，多设软铺。l 休闲空间注重参与性，布置街灯、椅子、小品等
8、道路交通l 人行道不一定要对称，可以把某一边宽度做足些，做出街区的感觉l 上下班是直的，给老人孩子玩的路最好是弯的l 车行道路无须太宽，曲径通幽，并可降低车速l 在道路上建立缘石坡道、设立盲道l 在住宅入口、通道、电梯等附近应安排无障碍设施停车场为了让小区居民拥有更多的绿地空间和安宁的居住环境，以保证整个社区的高品质形象，设计尽可能做到人车分流。停车位尽量在人防地下室内安排。如人防面积不能满足停车位配比要求时，宜采地面停放等低成本造价方式解决停车位问题。注重居民停车后回到居所的便利性；车库的设计要考虑到分期建设的要求，降低施工影响室外娱乐设施l 设置儿童嬉戏场地、室外健身场地、家庭休闲区及活动
9、场所2.2.4 建筑群体组合建筑群体组合应具有相对的整体性，形成良好的群体形象及完整的外部空间形态的同时，尽量做到户户有庭院景观。居住区与公共活动区之间应有明显界限，以保证其居住区的私密性，同时又要考虑住户进入公共活动区的便捷性2.2.5 处理好与周边环境的关系在充分分析项目用地周边建筑与配套资源的前提下，合理设计视线与各种流线，达到对外部环境资源的有效利用与阻隔，注意阻隔不良因素对小区的影响（如临路噪音等）以及自身与环境相互协调的目的2.2.6 建筑单体l 建筑立面造型要求特点鲜明、时尚，突出个性和内涵，并有一定的超前意识。风格宜以现代为主，注重色彩，建筑用材与建筑造型的融合，以及地、面、窗
10、、台的协调。l 避免影响外立面的主要因素：水管、冷凝管、空调等l 屋顶设计的原则：要突出屋顶的标识感，但要考虑建设成本，以及由于屋顶较复杂施工期建筑物迟迟不能脱外装l 临路建筑立面的处理要注重设计，投入较多，达到极强的昭示性和形象推广力；部分可考虑灯光处理（需考虑成本），增加标识感，树立区域中心形象；社区内部建筑的里面可标准化处理规划设计应充分考虑以上项目定位，着力打造项目的核心竞争力2.2.7 分期开发本项目将分期开发建设，分期的原则是一期中间规划路南地块（约14.57亩）开发，二期中间规划路北的地块（约24.96亩）开发。规划设计时应考虑分期开发的因素，尽可能地保证每一期有一个景观中心。先
11、期注重提升项目整体品质及形象，后期实现最大价值。3 规划设计要求3.1 总体要求设计依据：l 本设计任务书l 本项目建设用地规划条件l 义马市市总体规划l 国家有关的规划设计规范及省、市有关规划设计规定。3.1.1 用地性质总体用地性质：住宅、商业3.1.2 总用地面积与建筑规模总体用地面积约为33423.37平方米3.1.3 产品类型居住区产品居住区住宅以33层和28层为易。在满足日照、标杆示范性环境景观要求的前提下，居住区建筑容积率尽可能达到4的要求。商业区产品l 商业沿滨河路为三层，其他规划路两层。 配套产品l 配套，如配电、煤气调压、物业管理等，按相关规定要求配建，不得漏项。3.1.4
12、 建筑密度住宅不大于 ，商业不大 %。3.1.5 绿化率绿地率 %；人均公共绿地 m2 。3.1.6 相关说明3.1.6.1 本项目住宅将进行分期开发：考虑市场接受度，以南边物业启动，同时在一期推出2栋33层试探市场，一期容积率在4.0左右；在项目后期，高层物业成为市场普及的物业类型，增强了33层左右的高层物业的市场成熟度，并且从预期利润最大化、有效降低建筑密度、分摊土地成本等角度，后期将基本是2533层左右的高层物业；整体容积率4.0左右。3.1.6.2 设计方案需考虑小区分期开发与建设，每期有相对的完整性和各自的卖点。一期开发的成本略高于后期，树立形象，推动销售。3.2 产品配比户型比面积
13、户型比例95两房两厅一卫20%110三房两厅两卫20%130三房两厅两卫40%150四房两厅10%200四房两厅三卫10%注：比例为套数的比例，面积为该套型的建筑面积，含公摊、阳台等，即销售面积。阳台为封闭阳台。（下表同）4 设计成果要求4.1 彩色规划总平面图一份，比例1：5004.2 规划方案设计文本5本，规格为A3幅面，内容至少包括：4.2.1 设计说明，表达规划设计构想，设计意向；4.2.2 现状分析（地形、交通、植物）；4.2.3 规划总平面图；4.2.4 日照分析图；4.2.5 交通分析图（道路与停车场）；4.2.6 规划结构分析图；4.2.7 配套设施布置分析图；4.2.8 景观
14、分析图；4.2.9 视线分析图；4.2.10 总体剖面图；4.2.11 道路及竖向设计图；4.2.12 管线综合设计图4.2.13 小区管理模式分析图；4.2.14 产品选型设计，要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图，包括立面材料与说明；4.2.15 配套公建设计，包括住户会所、公共活动区及其他配套设施的平面、立面、剖面、效果图，色括立面材料与说明；4.2.16 其它节点（如居住区入口、会所入口等）的详细设计；4.2.17 表现部分：总体鸟瞰图，组团景观，沿街部分立面，沿小区主轴景观，院落景观，入园广场，商业，公共活动区等；4.2.18 户型面积分布表4.3 A0、A1规格展示图板一套4
15、.4 所有内容的电子文件（光碟）两份。5.说明及时间要求1.由于项目的特出原因，要求提交成果时间为：2012.3.153参加规划设计的单位必须具备甲级设计资质，并报设计费用（含规划费用）3.交付成果的地点：2.给予参加规划设计的单位没有中标的一次性补偿5000.00元。规划设计成果归开发企业使用，对没有任何价格的规划设计不予补偿，4.评审结果有评标委员会当场宣布。不管中标与否，评标委员会不作任何解释。5各中标企业必须严格按照设计规范，控制主体结构含钢量（不超过65kg为宜），地下车库含钢量，天棚不再考虑抹灰等（后附交房标准），河南江均房地产开发有限公司联系人：杨先生 电话：1393983582
16、1附：交房标准一、 建筑装饰部分室内部分：1、卧室、书房、餐厅、客厅内墙水泥压光，顶棚磨光机打磨后批腻子二遍，地坪水泥砂浆找平；2、厨房间、卫生间内墙水泥拉毛，顶棚磨光机打磨后批腻子二遍，地坪水泥砂浆找平做防水处理；3、架空层内墙水泥压光，顶棚磨光机打磨后批腻子二遍，地坪水泥砂浆找平； 4、阳台封闭，内墙水泥压光，顶棚磨光机打磨后批腻子二遍，地坪水泥砂浆找平； 5、单元门采用楼宇对讲系统钢制防火、防盗门，进户门使用安全防火门。室内门不做，推拉门不做；公共部分：1、 外墙采用高档彩色面砖镶贴或高档外墙真石漆；2、 楼梯间、电梯间墙面水泥砂浆压光，批888涂料。地坪踏步水泥砂浆找平压光；3、 单元照明采用声光控制；4、 屋面隔热保温防水处理，为不上人屋面，设排水系统，避雷接地到位；二、安装及设备部分给排水及暖通部分：1、 卫生间给排水管道安装到位，卫生洁具及配件用户自理；2、 厨房间预留煤气热水器给水管接口，卫生间预留电热水器给水管接口；3、 水表一户一表；4、 采暖按地暖考虑，在室内设接口阀门，入户后住户自理；5、 空调设室外搁机位，设空调凝结水排水管；电气设备部分：1、 电线暗管敷设，开关、插座到位，一户一表；2、 闭路电视、电话、宽带网络接口预留；3、 燃气管道专业公司安装到位，初装费用户自理；4、 预留排烟道；二、 室外配套部分（略）
