成都市新建住宅市场分析报告.doc

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1、2014年成都市新建住宅市场分析报告四川中原物业顾问有限公司市场研究中心前 言未至死地而待新生 大变革时代到来对于14年楼市来说，有的不仅仅是成交的“滑铁卢”，还有市场变化下的动荡。对于这种市场行情的出现，多数人认为是经济环境、信贷环境变化的结果；但除去以上原因外我们的需求同样也发生了变化，当然我这里说的变化并非是因利率上浮、房价下跌导致的需求抑制或观望。而是我们客户的需求或者说潜在需求总量和需求偏好的变化。首先，经济持续下行，形势严重。各项经济指标表明中国经济形势严峻，第一：房地产各项指标全线走低，体现出得并非周期性下滑，而是趋势性走低；第二、制造业低迷，工业产出放缓，产能过剩，投资乏力；第

2、三、内向性消费需求乏力，外向型进出口趋势性下滑。这一系列问题突显出的是传统的增长方式已经不适应中国经济的发展，而改革，转变经济增长方式，结构性调整，才是解决经济发展问题的核心，所以才有了国企改革、“一带一路”等一系列的改革措施。房地产作为中国经济发展的重要组成部分，很难独善其身，房地产的大变革时期也将到来。其次，信贷环境持续紧张。目前信贷环境依然趋紧，虽今年进行了两次定向降准，多次运用常备金融调节工具，存款口径调整，降息等，但融资难、资金成本高的问题依然没有得到明显改善，房地产投资资金来源增长放缓，开发商信贷状况进一步恶化，个人按揭贷款总额下降；同时QE退出，美元走强。未来在经济下行的重压下，

3、信贷环境将持续改善。再次，根据最新的人口普查数据，我国劳动年龄人口(15岁64岁)占比在2012年就出现了转折点，而购房适龄人口(2549岁)约为5.47亿人。据此推算，2015年达到5.68亿人口峰值；换言之，从2015年左右开始，中国购房的需求将真正进入下行时代。而对中国楼市而言，不仅仅是需求总量可能面临下滑，而需求本身的偏好也在悄然发生变化。从年初马佳佳 “90后”不买房的言论，到各大房产巨头涉足互联网、深耕社区商业，再到近期万科MI公寓、小米入股“you+公寓”等注重体验式产品的出现。先不评论90后买不买房，但这一系列的动作都突显出开发商因需求而改变，改变他们的营销模式和渠道，改变他们

4、服务和产品设计。对于90后而言需求诉求变得更加零散、更为细分、更与互联网息息相关，开发商需要重新概括这一代的特征，以前可能一个词就能概括70后、80后，现在可能需要两个、三个或者更多的词来形容这代人，同时与互联网融合也是大势所趋。所以，对于14年整个市场来说，“变”才是市场的真正特征。政策环境在变，经济环境在变，需求在变，企业在变。然而“变”更多体现出来的是一种变革、是一种革新；那依靠刺激性政策只能起到治标和减缓阵痛的作用，唯有变革才能新生。对于房地产行业而言，同样面临着大变革，持续的政策刺激，并不能改变趋势性的下滑态势，唯有内向型的变革才是长久之计。因此，15年并非意味着楼市出现转机实现软着

5、陆，或许是变革时代的开始。报告说明研究目的：本报告对成都市2014年度一手住宅市场进行调查统计，一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况，旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势；另一方面按方位和环线对市场做进一步对比分析，旨在了解各区域市场发展情况及走势。统计时间：2014年1月1日2014年12月31日。统计范围：1.成都市主城区房地产市场市中心 ：二环路以内 城 东：府青路昭觉寺横路青龙路锦江城 南：武侯大道锦江城 西：武侯大道营门口路茶店子路金牛大道金泉路城 北：营门口路茶店子路金牛大道金泉路府青路昭觉寺南路青龙路2. 成都五近郊房地产市场双流、温江、郫县、新都、龙泉统计对

6、象：成都主城区和五郊县一手住宅在售项目。目录第一部分7房地产投资环境分析7一2014年成都市综合概况71.经济增长压力明显 与“万亿”大关失之交臂72.城镇居民人均支配收入增幅持续放缓73. CPI指数明显回落 维持低位运行84. 固定资产投资比重高位平稳8第二部分10土地市场分析10一成都市土地市场概况101.成都市土地市场供需概况102.主城区土地市场整体概况113.郊县区土地市场整体概况12第三部分14主城区住宅市场分析14一成都市新建住宅市场分析14二成都市主城区新建住宅市场分析15三成都市主城区二手商品住宅市场32第四部分34近郊住宅市场分析34一五近郊县新建住宅市场分析34第五部分

7、46后期市场走势分析46一新建住宅市场后期走势分析46刺激带动增长 变革中迎新常态46附1472014年政策解读47一户籍新政政策解读47二“央五条”政策解读48三2014年6月16日定向降准政策解读49四5000亿SLF操作政策解读50五公积金调整政策解读52六央行降息政策解读55七存款口径调整政策解读55第一部分 房地产投资环境分析一2014年成都市综合概况1.经济增长压力明显 与“万亿”大关失之交臂 2014年，成都市前三季度生产总值达7320.6亿元，较去年同期增长8.7%；预计全年生产总值达9798亿元，增长幅度在8.7%左右，或突破万亿大关无望。经济增长速度持续明显减缓，经济下行压

8、力倍增，但预计明年成都市GDP将正式步入万亿时代。图 1：成都历年GDP及增长率走势数据来源：成都市统计局2.城镇居民人均支配收入增幅持续放缓根据成都政府工作报告的要求，力争2014年成都市城镇居民人均可支配收入的增长幅度达11%，但依据本年度经济形势以及前三季度城镇居民人均支配收入来看，预计2014年城镇居民人均可支配收入达32815元，增长幅度将缩水跌至9.5%左右。图 2：成都城镇居民可支配年收入及增长率走势数据来源：成都市统计局3. CPI指数明显回落 维持低位运行 据国家统计局公布的月度CPI数据，2014年成都市CPI保持低位运行态势，预计全年全市CPI增长幅度将保持在1.3%。今

9、年在经济环境复杂、经济下行压力巨大、内需乏力、美国QE退出、货币金融流通吃紧等因素的影响下，CPI指数下滑明显，全年保持低位增长水平。预计15年国际国内经济发展形势依然严峻，但伴随经济体制改革以及经济刺激措施的出台，CPI指数低迷的形势将有所改观。图 3：居民消费价格指数（CPI）累计同比变化情况数据来源：国家统计局4. 固定资产投资比重高位平稳2014年1-11月，全市固定资产投资累计完成5945.9亿元，较去年同期增长2.0%，增速较去年同期下降8个百分点。其中房地产投资额达到2023亿元，较去年同期增长8.2%，增速较去年同期下降3.1个百分点。2014年全市固定资产投资和房地产投资热度

10、明显下滑。随着经济增长内生性下滑以及外部国际经济环境的不乐观，同时扩大固定资产投资、基本建设投资等对经济的拉动作用正在逐步减弱，企业投资热情下滑。然而在市场投资热度下滑的情况下，房地产投资占比持续上涨达34%；证明在逆市下房地产对投资的吸纳力度在增强。图 4：成都市固定资产投资及房地产投资概况数据来源：成都市统计局第二部分 土地市场分析一成都市土地市场概况1.成都市土地市场供需概况l 整体供应上扬 地价小幅回落2014年，成都市土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地293宗，总出让面积20202.86亩，环比增长12.99%；其中成交土地190宗，合计12827.66亩，环比下滑16.

11、76%；平均楼面地价为1846元/平米，环比降低9.28%；整体的土地出让金达到497.67亿元，环比减少26.22%。鉴于去年出色的市场表现，2014年的土地市场被赋予较高的期望。政府在供地上继续发力，整体供应量小幅上扬。土地市场的冷热向来与住宅市场表现关系密切，受上半年楼市惨淡的影响，前三季度土地市场表现平平，仅在8月政府在天府新区集中供地时，成交量才有所冲高。直到第四季度，一系列的救市政策陆续推出，楼市逐渐回暖，土地市场随之出现上涨态势，供应稳步回升，成交量在年底迎来小规模爆发。总的来看，受之前较高的市场预期及低迷的市场表现的双重影响，2014年土地市场表现并不尽如人意，成交地价小幅回落

12、。但是，救市政策的出台，对住宅市场带来一系列的利好推动，使得土地市场在四季度出现明显回暖。虽总体依旧呈下滑态势，但市场回暖趋势明显，预计2015年土地市场将稳步回升。图5：2009-2014年成都市土地供销价及出让金走势数据来源：中原数据库2.主城区土地市场整体概况l 成交表现两极化 市场滞后性凸显2014年，成都市主城区土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地87宗，总出让面积4362.61亩，环比增长9.32%；其中成交土地54宗，合计3003.18亩，环比下滑22.01%；平均楼面地价为3913元/平米，环比下降4.34%；整体土地出让金298亿元，环比下跌24.60%。与住宅市场

13、相比，土地市场具有一定的滞后性，此特点在今年的主城区表现尤为明显。上半年楼市表现惨淡，但主城区土地市场的热度却未受影响，上半年累计成交土地34宗，鲜有流拍，成交率高达92%。直至下半年才开始对市场做出回应，流拍现象频频出现，成交率下跌至62%。结合主城区市场滞后性这一特点，预计9月底的一系列救市政策所带来的利好影响，将会在明年上半年集中体现。图6：2009-2014年成都市主城区土地供销价及出让金走势数据来源：中原数据库3.郊县区土地市场整体概况l 规划利好 南部近郊成焦点2014年，成都市郊县区土地市场共公开招拍挂住宅类及商业类国有建设用地206宗，总出让面积15840.24亩，环比上涨14

14、.05%；其中成交土地136宗，合计9824.48亩，环比下滑15.01%；平均楼面地价为1034元/平米，环比下降13.16%；整体的土地出让金达到200亿元，环比下跌28.51%。郊县区土地市场对楼市变化的反应更为及时。纵观全年，郊县区表现紧随市场，土地多以底价或低溢价成交为主。近郊的天府新区及双流县依旧是郊县区的成交大户，共计供地7600余亩，成交4500余亩。今年10月，国务院正式批准天府新区晋升为国家级新区，给本就火热的南部近郊再次注入一针强心剂。受政府规划的利好及楼市回暖的双重驱动，预计在2015年该区域将成为开发商在郊县区争夺的主要战场。图7：2009-2014年成都市郊县区土地

15、供销价及出让金走势数据来源：中原数据库第三部分 主城区住宅市场分析一成都市新建住宅市场分析1.成都市一手商品住宅供需概况l 三年魔咒来临 全年楼市动荡2014年成都市一手商品住宅供应面积1788.78万平方米，环比下降27.35%；成交2140.54万平方米，环比下降17.44%；供需比为0.84。2014年成都房地产市场在时隔3年之后再遇寒冬，供需双双回落。其中，供应量跌至2007年以来最低水平，成交量虽高位回落，但仍处于2010-2012年之上。2014年开年，楼市便初显颓势，1-2月整体销量受节日影响正常下滑，但下滑幅度与2013年同时段相比明显过大；时至3月，全国形势已然堪忧，但暂未波

16、及成都市场，整体成交量在部分郊县热销项目的带动下迎来节后反弹；步入4月，由九龙仓御园带头的降价潮初步形成，以价换量开始成为开发商维持销量的主要手段；进入5月，政府推出的“户籍新政”让备案量迎来暴涨，但这种“虚假繁荣”只能暂时掩盖楼市转冷的实际情况；回到6月，成都楼市开始迎来近半年的持续低迷，政府对此并未放任不管，而是在7月和9月接连移除“限购”和“限贷”两座大山，整体成交量于10月开始“起飞”；与此同时，政府于11月底再次为市场注入一剂“强心针”，推动12月成交量再攀高峰。除行政手段以外，开发商持续低价走量也对楼市走出阴霾起重要作用。图8：2008年-2014年成都市供需走势数据来源：中原数据

17、库图9：2014年1-12月成都市供需走势数据来源：中原数据库二成都市主城区新建住宅市场分析1.主城区一手商品住宅供需概况l 政策与市场的博弈贯穿全年2014年成都市主城区一手商品住宅供应面积734.3万平方米，环比下降29.8%；成交面积933.7万平方米，环比下降15.5%；供需比为0.79。 2014年成都市主城区供需量转势回落，成交直线下滑，供应更是跌至2007年以来最低位水平。由于2013年推量过剩，所以在春节前后开发商多以去化昨年存量为主，导致2014年1-2月供应量极近冰点，而此时成交端表现相对平稳；进入“金三银四”之后，供需止跌反弹，但在信贷收紧和市场降价信号风行的背景下，成交

18、量与去年同期相比已有明显差距；进入5月，在“户籍新政”的直接干涉下，楼市成交量暴涨至近一年峰值水平；不过随着行政手段作用失效，楼市开始转入漫长的低位徘徊期；在徘徊期之内，政府选择“放松限购”和“解除限贷”，最终市场于10月开始逐步走出低谷，而后在“降息”的利好下迎来全年高峰。 图 10：2008年-2014年成都市主城区供需走势数据来源：中原数据库图 11：2014年1-12月成都市主城区供需走势数据来源：中原数据库2.主城区一手商品住宅供应市场2.1主城区各行政区一手商品住宅供应情况2014年各行政区供应量以高位回落为主，仅金牛区逆势上行。其中，高新区霸主地位不可撼动，供应面积228.23万

19、平方米，环比下降31.45%，天府新区的正式成立让区域前景一片大好；成华区稳居第二，供应面积175.15万平方米，环比下降36.03%，除主力板块万年场-保和、昭觉寺-驷马桥之外，建设路表现也十分抢眼；金牛区逆势回升，供应面积73.33万平方米，环比上涨8.38%，主要得益于东原亲亲里、瑞安城中汇和天悦城的积极表现；锦江区依然位列探花，供应面积108.70万平方米，环比下降30.73%，其中攀成钢、三圣乡和川师联手供应100万平方米；青羊区表现平平，供应面积77.30万平方米，环比下降28.13%，外光华和外金沙成为绝对主力；武侯区居末位，成交71.58万平米，环比下降33.28%，蓝光和旭和

20、的极致刚需产品在该区域成为主力。图12 ：2011年-2014年主城区各行政区供需走势（单位：万）数据来源：中原数据库2.2主城区各方位一手商品住宅供应情况2014年城东供应跌幅相对较小，力压城南位居头名，供应面积224.98万平方米，环比下降28.29%；北改主力建设路板块的再次发力和川师板块的崛起功不可没。长期占据头名的城南则由于缺乏“新起之秀”而屈居次席，供应面积223.82万平方米，环比下降38.84%，该区域目前仍主要依靠大源和站南板块；城西下滑幅度相对较小，供应面积163.91万平方米，环比下降9.67%；城北逆市上行，供应面积83.67万平方米，环比上涨5.23%，瑞安、蓝光和首

21、创在昭觉寺-驷马桥板块的出色表现成为其逆市而行的主要动力。图13 ：2011年-2014年主城区各方位供需走势（单位：万）数据来源：中原数据库2.3主城区一手商品住宅各建筑类型供应情况2014年成都市主城区一手商品住宅各建筑类型占比中，高层建筑类型占比稳中有升，供应占比达67.42%；小高层持续收缩，供应占比为22.97%；超高层占比明显上涨，供应占比为5.69%。如去年预测，随着城市发展扩张和人口密度的增大，高层和超高层占比正逐步上升，预计该趋势在短期内仍将持续。图14 ：2014年主城区一手商品住宅各建筑类型占比数据来源：中原数据库2.4主城区一手商品住宅各面积段供应情况2014年成都主城

22、区刚需产品地位更为巩固，70-90产品占比进一步上升。其中，70-90产品供应占比达43.29%，环比增加两个百分点以上；90-110产品占比持续平稳，环比波动仅0.04%；50-70产品占比稳中有升，供应占比为11.11%，环比上涨约1个百分点。图15 ：2014年主城区一手商品住宅各面积段产品占比数据来源：中原数据库2.5主城区一手商品住宅供需比情况2014年供需比仅0.79，达2009年以来最低水平。本年供需比再次下滑，主要由于2013年底开发商对来年期望过高而积极推量，但市场风云变幻，导致众多项目于2014年上半段时间多以去化存量为首要任务，对获取预售持保守态度，所以出现供需比逆市回落

23、的市场特征。图16 ：2014年主城区一手商品住宅供需比走势数据来源：中原数据库2.6主城区一手商品住宅排行榜板块供应排行大源力压群雄2014成都市主城区各板块供应量中，位于城南的大源板块力压群雄，年度推量79.46万平方米；万年场-保和板块“连升三级”至次席，年度推量62.46万平方米；昨年位居头名的站南板块跌至第三，年度推量60.32万平方米。图17 ：2014年主城区一手商品住宅供应板块排行 105.12万TOP2大源85.6万TOP6南延线65.81万数据来源：中原数据库项目供应排行九龙仓御园险中求胜2014年成都市主城区一手商品住宅供应项目中，九龙仓御园险中求胜，全年供应面积为18.

24、4万平方米，该项目为本年成都楼市降价潮的“带头大哥”；美洲花园紧随其后，该项目从首次开盘至今已超10年，供应面积为17.5万平方米；中德英伦联邦依然位列季军，供应面积为15.1万平方米。图18 :2014年主城区一手商品住宅供应项目排行情况 数据来源：中原数据库表1:2014年主城区一手商品住宅供应项目排行供应排名项目名称开发商所属板块行政区供应面积 （万）1九龙仓御园九龙仓万年场-保和锦江区18.42美洲花园华人石羊场高新区17.53中德英伦联邦中德南延线高新区15.14蓝光金双楠蓝光外双楠武侯区14.25华润置地二十四城华润万年场-保和成华区13.86蓝光COCO金沙蓝光外金沙青羊区13.

25、27蓝光COCO国际蓝光昭觉寺-驷马桥成华区13.28佳年华广场佳年华东客站成华区12.59中粮锦云中粮万年场-保和成华区11.210中建桐梓林壹号中建站南高新区10.7数据来源：中原数据库开发商供应排行蓝光成功加冕2014年蓝光作为王者，领先优势依然巨大，供应面积达50.87万平方米；华润依靠二十四城的出色表现跃居第二，供应面积29.96万平方米；绿地跌至第三，供应面积24.56万平方米。图19 :2014主城区一手商品住宅开发商供应排行情况数据来源：中原数据库70-90产品集中推售区域2014年70-90产品中，昭觉寺-驷马桥板块由去年的第三上升至头名，其板块全年供应面积达31.62万平方

26、米，在北改的推动下，蓝光、瑞安和首创等品牌开发商在该区域集体发力；位居榜眼的是川师板块，供应面积为24.38万平方米，取得如此成绩主要依靠华润旗下两项目和中铁建锦江国际花园的出色发挥；位列第三的是城西热销板块外光华，该板块百花齐放，新老项目均表现积极。图20 :2014主城区一手商品住宅70-90产品推售排行数据来源：中原数据库90-110产品集中推售区域2014年主城区90-120产品供应由大源一枝独秀，供应面积为22.03万平方米，该板块当之无愧的成为初级改善需求最为集中区域；再看剩余入榜板块，供应量均维持在4-5万平方米上下，无法与大源形成竞争。图21 :2014主城区一手商品住宅90-

27、120产品推售排行数据来源：中原数据库2014年推量频次最高项目2014年蓝光项目突飞猛进，榜单前五便有三席归于其下；首入成都的海亮地产表现抢眼，推盘次数位居次席；位列第三的皇冠国际虽然以销售周期较长的大面积洋房产品为主，但该项目采取“高频次，低推量”的销售策略，市场表现良好。图22 :2014主城区推量频次排行榜数据来源：中原数据库3.主城区一手商品住宅成交市场2014年主城区一手商品住宅成交面积933.74万平方米,环比下降15.48%；成交95850套，环比下降16.10%。2014年主城区一手商品住宅成交走势与前几年相比波动明显。成交量从开年以来成交量便呈现“低开低走”局面，1-4月整

28、体成交量与去年同期相距甚远，但5月出台的“户籍新政”又让销量逆市冲高；不过饮鸩止渴并非长久之计，政策失效之后的市场遍地凄凉；此时，政府推出 “解除限购”、“解除限贷”和“全面降息”等楼市利好政策，促使10-12月成交量一路高歌猛进。图23 :2014主城区一手商品住宅成交走势数据来源：中原数据库3.1主城区各行政区成交概况2014年锦江区成交量逆市走高，成交面积179.55万平方米，环比上涨27.91%，东村建设的积极推进使三圣乡板块受到热捧，一、二级市场均表现红火。高新区虽然跌幅较大，但销冠位置仍无法撼动，成交面积264.08万平方米，环比下降21.86%；成华区持续三年占据次席，成交面积2

29、14.26万平方米，环比下降16.01%，龙潭寺、东客站和北湖板块的逐渐崛起有效降低了下跌速度。此外，剩余区域均随大势而行，成交量高位回落。图24：2011年-2014年主城区各行政区成交走势（单位：万）数据来源：中原数据库3.2主城区各方位成交概况2014年主城区各方位成交中，城南区虽暂居头名，但领先幅度大幅缩减，成交307.72万平方米，环比下降33.49%，主要由于优质板块存量所剩无多，新兴板块还处萌芽阶段，导致成交缺乏后劲。城东区与城南区对比鲜明，多个新兴板块为其“持续输血”，成交239.9万平方米，环比下降14.41%；城西低迷，成交148.87万平方米，环比下降34.70%，作为开

30、发最早的“西贵”已经基本饱和，在售项目不断减少。图25：2011年-2014年主城区各方位成交走势（单位：万）数据来源：中原数据库3.3主城区各建筑类型成交概况2014年主城区高层住宅成交量依然遥遥领先，成交57869套，主城区市场占比达70.75%；中高层住宅成交量不断下滑，成交12736套，市场占比为15.57%；超高层住宅成交量涨势惊人，成交8741套，市场占比为10.69%，同比涨幅近一倍，城市密度正不断增加。图26： 2014年主城区各建筑类型商品住宅成交情况数据来源：中原数据库3.4主城区各面积段产品成交概况2014年主城区70-90住宅产品的主流地位依然巩固，刚需型套三冠绝全城，

31、全年成交36900套，市场份额达45.11%，同比基本不变； 50-70产品涨至第二，成交12233套，市场占比为14.96%；而90-110产品占比跌至第三，全年成交11786套，市场占比为14.41%；。图27： 2014年主城区各面积段商品住宅成交情况数据来源：中原数据库3.5主城区各面积段产品历年市场份额概况2014年主城区产品结构进一步向两极化发展，小面积刚需产品和大面积改需产品占比止跌回升，而初级改善产品占比明显回落。其中，0-90产品占比为61.92%，较去年上涨约3个百分点；而90-130产品占比为22.96%，较去年大跌约5个百分点；130以上产品占比明显回升，本年度市场份额

32、为15.11%，较去年增长约2个百分点。2014年的整体结构与2013年基本一致，但50-70产品已由套一转为套二、而70-90产品则多由套二转为套三，产品的进一步分化标志着成都楼市的不断成熟。图28： 2014年主城区各面积段产品市场份额变化情况数据来源：中原数据库3.6主城区成交价格变化概况l 成交价格企稳回升 后市仍稳中有升2014年主城区商品住宅价格企稳回升，全年成交均价为10113元/，环比上涨6.5%；价格逆市上涨的原因有二；其一，2013年土地市场火爆，高价地频频出现，最终导致本年推出项目的土地成本居高不下；其二，放开限购之后，豪宅项目备案量明显上涨，推动整体价格攀升；此外，虽然

33、成都主城区成交价格虽然上涨明显，但涨幅已在逆市中得到遏制。 土地成本往往是决定市场价格的重要因素，但2014年大量新推项目为维持现金流而选择低价走量，甚至亏本甩卖，导致各开发商即便顺利度过本年，但资金压力依然存在。由此看来，2015年价格上涨动力十分充足。图29： 2004年-2014年主城区成交价格走势数据来源：中原数据库3.7主城区成交排行榜成交板块排行站南成功卫冕2014年主城区商品住宅走量中，站南板块再次卫冕成功，全年度成交86.16万平方米；大源板块成交依旧屈居亚军，成交面积77.48万平方米。三圣乡取代高新西区成为季军，成交面积53.10万平方米。图30： 2014年主城区成交板块

34、排行榜数据来源：中原数据库成交项目排行绿地中心逆市夺冠2014年绿地中心通过低价走量夺得销售冠军宝座，年度成交面积达19.69万平方米，作为区域标杆项目，其成交均价一度降至9000元/以下，成功赢得购房者亲睐。昨年销冠南城都汇则跌至次席，成交14.85万。图31：2014年主城区成交项目排行榜数据来源：中原数据库表2:2014年主城区一手商品住宅成交项目排行供应排名项目名称开发商所属板块行政区成交面积 （万）1绿地中心绿地三圣乡锦江区19.692南城都汇和记黄埔地产站南高新区14.853蓝光COCO金沙蓝光外金沙青羊区13.984华侨城华侨城华侨城金牛区13.215中海城南华府中海站南高新区1

35、2.636蓝光金双楠蓝光外双楠武侯区11.877蓝光COCO国际蓝光昭觉寺-驷马桥成华区10.928九龙仓御园九龙仓万年场-保和成华区10.739华润二十四城华润万年场-保和成华区10.3510万科金色乐府万科建设路成华区10.04数据来源：中原数据库开发商销售额排行蓝光地位不可动摇2014年开发商主城区商品住宅销售额排行中，“土豪”蓝光王者依旧，其销售额达52.05亿，市场萧条之下的蓝光依旧销售火爆，但这是建立于部分项目亏本甩卖之上。此外，去年表现抢眼的保利连跌两级，而中海通过精工细作，仅通过城南华府和九号公馆两项目便站上榜眼位置。图32： 2014年主城区开发商销售额排行榜（单位：万平方米

36、）数据来源：中原数据库开发商销售面积排行本土蓝光“无压力”登顶2014年主城区商品住宅销售面积冠军依然由蓝光稳定，其全年销售面积达56.05万平方米；绿地替代保利升至次席，全年销售面积为29.28万平方米。图33： 2014年主城区开发商销售面积排行榜（单位：万平方米）数据来源：中原数据库三成都市主城区二手商品住宅市场1.成都市主城区二手商品住宅供需概况l 成交转势回落 楼市步入调整期2014年成都市主城区二手商品住宅成交面积458.01万平方米，环比下降19.36%；成交套数51025套，环比下降21.32%。2014年是中国楼市较为低迷的一年，由于受客观市场规律影响，市场步入调整期。在此大

37、环境下，一手市场开发商为去化库存以及回笼资金采取“低价走量”策略，在一定程度上吸引置业群体转向新房市场，二手房市场面临严峻的形势，在2012年实行按评估价征税以及降息等政策的刺激下楼市逐年回暖后再度下挫。从各月成交量来看，3月至5月由于恰逢开学期、返城置业期以及政府发布户籍新政政策的影响，在春节假期后成交转势回升，6月至9月由于进入平淡期，信贷环境持续紧缩，购房客群观望情绪较重，成交出现波动，而10月后则为二手房市场传统销售旺季，政府于此时发布松绑限购以及降息等利好政策，对楼市起到一定刺激作用，成交逐月上涨。图34： 2008-2014年主城区二手商品住宅成交走势数据来源：中原数据库图35：

38、2014年主城区二手商品住宅月度成交走势数据来源：中原数据库l 高新区再度登顶 与武侯区相去无几2014年度成都主城区成交情况中，高新区仍位列头名，成交86.7万平方米，环比下降18.81%，成交套数8227套，环比下降21.83%；武侯区成交量与高新区大致均衡，都处于区域高位水平，成交83.55万平方米，环比下降23.09%，成交套数8871套，环比下降25.18%；金牛区成交77.65万平方米，环比下降25.37%，成交套数9156套，环比下降27.52%；锦江区、青羊区和成华区分别成交64.06万平方米、75.91万平方米和70.14万平方米，分别环比下降16.83%、11.14%和18

39、.48%，成交套数分别为7891套、8347套和8533套，环比分别下降 16.87%、14.35%和19.49%。图36： 2014年主城区各行政区二手商品住宅成交数据来源：中原数据库第四部分近郊住宅市场分析一五近郊县新建住宅市场分析1. 近郊区商品房供需概况2014年度五近郊区整体供需量呈现下滑趋势，供应量为1054.5万平方米，成交量达1206.8万平方米，分别环比下跌25.53%和18.90%。近郊区本年供应和成交总量均大幅回落，主要在于受整体宏观市场的影响，上半年度信贷利率上浮和贷款难度加大抑制置业群体的潜在购房需求，客户观望情绪较重，开发商由于受市场信贷紧缩的持续影响，资金缺乏压力

40、加重，导致房地产开发投资额下降，而此前推盘未能达到预期效果，使得巨大库存难以去化，开发商不得不放缓推盘速度，市场供应出现下滑。图37 ：2007-2014年近郊县供需走势数据来源：中原数据库2. 2014年近郊区月度供需概况本年度近郊县楼市虽然与去年相比较为低迷，但在特殊节点的刺激下个别月份成交有所突破。具体来看，2月份作为传统楼市淡季，供应和成交纷纷下滑明显；恰逢“金三银四”，开发商集中推量，同时推出较多的优惠政策，供应和成交出现大幅回升；5月由于户籍新政出台造成楼市恐慌性现象，短暂促进成交暴涨；11月和12月成交总量回归至高位水平，主要受9月末政府出台的“限购”政策松绑、公积金门槛降低以及

41、“降息”等利好政策的叠加影响，对楼市升温起到一定作用。图38：2014年近郊县供需面积走势数据来源：中原数据库3. 2014年近郊区各物业形态成交概况本年度高层物业形态成交仍占据主导地位，成交面积798.99万平方米，占比达66.21%，成交套数87183套，占比达68.05%。紧随其后依次为中高层和超高层，其中，超高层本年发力，成交面积60.62万平方米，成交套数6537套。图39：2014年近郊县各物业建筑形态成交情况数据来源：中原数据库4. 2014年近郊产品面积成交概况本年度近郊县产品销售仍以刚需型面积段为主，区间为70-130，其中70-90中等面积段位居第一，成交总面积487.31

42、万平方米，成交总套数59567套，分别占比45.34%和51.24%。其次为90-110面积段，成交总面积为246.85万平方米，成交套数为24984套，分别占比22.97%和21.49%。市场客群多为刚需客户，中等面积段产品仍将是市场主流。图40：2014年近郊县产品面积成交情况数据来源：中原数据库5. 近郊产品面积比例概况近4年近郊县产品倾向于以偏小面积段为主，本年度70-90面积仍占比最大，环比上涨4.97%。90-110面积段比重上升，由去年占比21.14%微幅上涨至21.49%；偏大面积段110-130占比减少，下降1.62个百分点。图41：2011-2014年近郊县产品面积比例概况

43、数据来源：中原数据库6. 双流一手商品住宅供需概况2014年双流一手商品住宅供应面积311.77万平方米，环比下降28.90%；成交面积349.58万平方米，环比下降13.30%；成交均价6858元/平方米，环比微降1.55%。作为去年成交热门区域之一，双流2014年成交量明显下滑，同时整体供应量也高位回落，主要受今年楼市下行的影响，开发商推盘难度大，客户以观望情绪为主，成交难以突破低迷，去年该区域王牌销冠项目温哥华花园、佳兆业君汇上品和东立国际花城今年走量大跌，预计明年政府或将持续推出利好政策，后市成交将会好转。图42：2007-2014年双流供需走势数据来源：中原数据库7. 温江一手商品住

44、宅供需概况2014年温江一手商品住宅供应面积210.62万平方米，环比小幅下降5.32%；成交225.61万平方米，环比下降2.52%；成交均价5561元/平方米，环比微降0.73%。温江区整体供需未受市场下行的影响，供应与成交仍保持平稳的态势。政府对温江拟将建设成为生态田园型宜居城区，且温江一直被认为是适宜居住的区域，预计在此政策规划的影响下，未来将吸引大批客户落户于此，后市成交仍将高位运行。 图43：2007-2014年温江供需走势数据来源：中原数据库8. 龙泉一手商品住宅供需概况2014年龙泉一手商品住宅供应面积181.28万平方米，环比下降23.92%；成交182.53万平方米，环比下

45、降11.30%；成交均价6311元/平方米，环比微幅上行0.59%。2014年龙泉供需均高位回落，供应面积与成交面积大致趋同。在市场下滑的不利影响下，该区域回落幅度较低，主要由于地铁利好、汽车产业支持以及政策扶持。目前该区域已有众多房企进入，包括保利、华润、世贸和万科等大牌开发商，预计随着年末一波翘尾，后市成交或将小幅上扬。图44：2007-2014年龙泉供需走势数据来源：中原数据库9. 郫县一手商品住宅供需概况2014年郫县一手商品住宅供应面积141.94万平方米，环比大幅下降39.30%；成交194.15万平方米，环比下降32%；成交均价5522元/平方米，环比微降0.32%。2014年郫

46、县在历经平稳运行后急速下滑，市场情况变化是其中一个原因，其次为该区域政府规划利好无双流、龙泉明显，在售项目增值空间有限，预计后市成交或将仍处低位。图45：2007-2014年郫县供需走势 数据来源：中原数据库10. 新都一手商品住宅供需概况2014年新都一手商品住宅供应面积207.68万平方米，环比下降26.64%；成交254.86万平方米，环比下降29.61%；成交均价5839元/平方米，环比上涨4.92%。新都区域由于先前供应达到井喷，后期持续下挫，成交总量于本年大幅跌落。2014年市场受客观规律影响回归常态，新都区受此影响销量高位回落，但由于该板块位于“北改”规划中的重点区域，其未来发展前景较大，预计来年市场或将小幅回暖。图46：2007-2014年新都供需走势数据来源：中原数据库11. 近郊县成交排行榜成交板块排行温江行政中心全力出击2014年近郊县商品住宅成交中，温江行政中心板块取得傲人成绩，其全年成交93.93万平方米。双流东升板块则紧随其后，成交面积78.16万平方米。图47：2014年近郊商品住宅成交板块排行数据来源：中原数据库热点板块之温江行政中心温