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1、第一章 申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况廊坊市道佳房地产开发有限公司成立于2008年2月，注册资金800万元，为自然人投资或控股的有限责任公司，企业住址在文安县城内大十字街西，经营范围为房地产开发及销售，具有房地产开发暂定资质。公司从成立伊始就积极参与文安县的水韵宜居名城建设，公司坚持贯彻 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出了应有的贡献。法人代表：李金路。 1.2 项目概况1.2.1 项目名称阳光国际商业步行街一期建设项目1.2.2 项目地点文安县文安镇丰利路步行街西侧，利民路北侧，原城关
2、镇派出所。属县城中心繁华地段，地理位置十分优越独特，交通便利，周围城市配套设施齐全，居住商业步行街内众多，是宜商的理想之地。地块东西长约240米，南北长约170米，总规划用地面积约为15000，其中：一期规划用地为3447（计5.17亩）。规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在文安县土地利用总体规划规划建设用地区内，文安县城乡规划局同意在用地规划区内建设。1.2.3项目实施期限本项目建设工期为：2011年4月-2012年12月。项目建设实施进度为：1、工程的前期准备工作：2011年1月至2011年4月完成。主要包括：项目可行性研究
3、报告的编制及审批工作。2、完成工程施工图：2011年4月至2011年5月，主要完成工程施工图。3、工程招标：2011年5月完成。4、工程建设期：从2011年6月开工，2012年12月全部竣工交付使用。1.2.4 建设内容、规模、总投资及资金筹措（一期）一期规划用地为3447（计5.17亩），总建筑面积为7585，全部为商业建筑，绿化面积500。本项目总投资（开发成本及开发费用，下同）为2895万元。资金来源为：在项目的前期，项目单位自有资金用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。1.2.5 报告编制依据1、中华人民共和国土地管理法；
4、2、中华人民共和国房地产管理法；3、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知【发改投资20071169号】；4、廊坊市道佳房地产开发有限公司签定的国有土地使用权出让合同；5、廊坊市道佳房地产开发有限公司阳光国际商业步行街建筑规划设计方案；6、文安县城市总体规划（2009-2020）；7、文安县城市规划管理技术规定；8、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）；9、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）；10、民用建筑设计通则（GB50353-2005）11、国家发展和改革委建设项目经济评价方法与参数（第三版）；12、建设部房地产开发项目经济评价方法；13、原国家计
5、委投资项目可行性研究指南（试用版）14、国家和文安县政府相关政策及法律、法规。1.2.6 项目主要技术指标（一期）一期规划用地为3447（计5.17亩），总建筑面积为7585，全部为三层框架商业建筑。容积率: 2.20。建筑密度:73.34%绿化率：10%本项目总投资：2895万元；总收入：3793万元；项目利润总额：632万元；投资利润率：21.83%；投资净利润率：16.37%；财务内部收益率(FIRR)：55.74%12%(行业基准率)。1.2.7 项目建设背景1、步行街发展的历史步行街源于一些西方国家，由于城市化和汽车工业的发展，大批城市居民选择到郊区居住。为了恢复城市的活力和防止城市
6、生态环境进一步恶化，政府规划出一片安逸、繁华的购物娱乐场地，这就是最初的步行街。步行街是整个经济社会进步的客观结果，是城市化不断推进和城市发展现代化的必然产物，是城市居民生活质量不断提高的要求，是城市环境迅速改善和回归自然的需要，是全球汽车时代对汽车的异化而出现的一种特殊的现象。因此城市步行街的出现和发展是城市发展的选择，是为居民提供一个相对安静的适合于购物和休闲的环境。现代步行商业街，兴起于20世纪50年代易美国为首的资本主义国家。第二次世界大战后，以美国为代表的经济发达国家，随着经济的复兴和迅速发展，城市化进程加速，城市建设日新月异。各国和各地城市呈形态的多样化，城市与科技发展相适应，逐步
7、迈向现代化，城市居民的生活水平迅速提高，生活质量的要求越来越迫切。与此同时，城市的发展出现新现象和新的问题，主要是城市膨胀，城市交通拥挤，城市环境质量下降。部分城市居民开始迁居郊区，以寻求更高的生活质量。城市中传统的、文化色彩浓重的街巷被宽广的水泥路所代替，汽车成了城市的主宰。在这股潮流的冲击下，为适应居民的需要，一方面经济发达国家兴起了购物中心郊区化的浪潮。在新的城市郊区建筑大量的，规模巨大的商场或新的商业模式。如仓储式商场，以满足郊区住户或有车族的购物需要。另一方面，极力复兴老城区的繁荣和活力。为了解决商业中心交通拥挤、空气污染、环境恶化等问题，建立在城市中心区，尤其是老城区的商业步行街应
8、运而生，并不断掀起高潮。现在郊区业开始随着居住区一起兴建商业步行街。到了20世纪80年代，我国才开始建设现代商业步行街。在世纪交替交际，我国许多城市纷纷规划和建设步行街，成为城市建设和更新的重要内容和方面。全国从南到北，从东到西从大城市到小城市，甚至县城：从中央直辖市到县级市都致力于建筑步行街。步行街的建设一浪高过一浪，大大小小、长长短短的步行街象雨后春笋般地在沿海之滨、大江南北生长起来。据粗略计算，全国已有上百条大大小小，风格各异的步行街，已经成为城市耀眼的风景线。2、步行街的作用 步行街的功能已经不同于一般的街道，同一般的商业街也有所不同，它使步行街的功能更丰富。要求更高。经济功能。从城市
9、发展来说，由于城市的主要功能是经济功能。经济是城市发展的基础，而步行街仍然主要担负发展经济的任务，而且从空间结构来说，主要是商业活动，所以，步行街的主要功能是从事商业活动，强化了商业功能，弱化了交通功能。商业步行街往往带来生意的兴隆和经济的发展，这在我国城市商业步行街的开街中得到证实。所以，许多步行街称为商业步行街。文化功能。随着社会的发展，经济与文化是密不可分的，经济中蕴含着丰富的文化，人们游览步行街不仅是为了满足购物的需要，或经济上的需要，也是享受文化品位。当然文化是丰富多彩的，商业自身的文化，饮食文化，建筑的文化，雕闻文化等，步行街的文化设施和文化活动都是一种文化。文化活动越丰富，就可能
10、有更大的人气，就能促进商业的繁荣。休闲功能。游览步行街与一般购物的不同是，一般购物其目的性很明确，是任务性的，在许多情况下是个体完成的，一次性的活动，而游览步行街是复合性的，是相互诱发的，既是多目的性，又是无目的性，或者说是购物中寓休闲，或休闲中寓购物，有人以休闲为主，又有人以购主。同时，步行街的购物或休闲往行为表现以家庭为单位，是一种群体消费和活动。玩得开心，吃得放心。娱乐功能。对娱乐功能也是如此。许多步行街设置现代的娱乐设施，有的既适合年轻一代的需要，又有适合老年人休息和活动的设施，通过步行街可以得到充分的消费和享受。保护功能。中国的步行街不同于许多发达国家的步行街，利用中国许多城市特别是
11、大城市都的悠久的发展发展历史，而步行街是通过对旧的更新而建设的，实际上，步行街就是对城市历史的保护，包括具有悠久历史的商店、字号、街区，以及依托于它们的文化遗产的保护。环保功能。工业化时期，城市建设和商业发展对环境的破坏是有目共睹的。所谓“闹市”，就是说，“闹”和“市”总是联系在一起的，无市不闹，不闹无市。正因为如此，一些居民就不愿去商场或逛市。步行街的兴起改变了这种状态，步行街两旁繁茂的行道树，街中心的花坛，品种繁多的观赏植物，以及颇具吸引力的街景小品等，不仅为步行街的添色，而且创造了了一个舒适和优美的生活环境。形成绿色的商业活动和环境，表现闹中取静。3、文安县商业步行街文安县城区商业步行街
12、是在原县政府旧址基础上开发的。作为文安首个大规模的商业步行街，它弥补了文安地区的商业形态的不足，辐射周围各个乡镇以及城市，它的建立成为了文安县唯一的一条城市形象模范街、文明示范街以及时尚购物休闲街。经济性。文安城市经济发展的步伐加快，城市需要新的商业形式代替旧的传统商圈，扛起城市发展的新起点大旗。步行街的创立对于文安县的经济及城市发展有着积极作用，它对于整个城市的经济消费来说有着刺激作用，它是城市经济高速发展的产物，又反之带动了城市的经济发展，以及形成新的商业中心。整体性。步行街对于所有商业进行统一考良，进行科学的规划以及合理的布局，统一经营，统一管理，统一广告，统一宣传，在整体形象上形成统一
13、市场标识，使之成为一道靓丽的城市景观，一条真正意义上的“文安模范街”。丰富性。在商业业态的组成方面应有足够丰富的经营种类，如：商场超市、服装饰品、IT产品、饮食、文化娱乐、小商品、装饰装修产品、图书、音像产品、地方特产、电信、邮政、社区服务等等。更将引入一些新兴的业态种类，丰富市民生活所需，给市民消费带来新的消费点，为城市商业发展带来又一个高度视觉。有利性。文安现代商业步行街的建设与经营应在各个方面考虑到：有利于文安广大的市民（消费者）、有利于大多数的经营者、有利于政府、同时也有利于投资者；因此要在以下几个方面予以重点考虑：产品质量、商品质量、服务质量、街区景观、公共配套、交通顺畅、公共安全、
14、公共卫生、政府税收、管理服务等，以期形成多方互赢的大好局面。平台性。文安现代商业步行街的建设与经营，充分考虑商业经营与社会责任的相协调，将通过展开一系列与政府联办的公益活动，达到项目宣传的同时，也使政府借助步行街这一平台在文安县民中的形象得以进一步提高。标识性。作为文安现代商业步行街，无论是在规模上还是整体规划上在文安县都是独一无二的，它将是文安县新地标，新商业中心，是具有划时代意义的，代表了文安县政府的远见卓实，代表了城市发展的新高度、新起点，是城市成功运营的立程碑。5、拟建项目用地分析本项目拟开发地块与文安县商业步行街相邻。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已
15、不能满足发展需求。为进一步落实文安县城市总体规划和文安县城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，文安县国土资源局对原文安镇派出所地块（5.17亩）进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，廊坊市道佳房地产开发公司通过竞拍取得该地的开发使用权，用于商业步行街开发。1.2.8 工程设计指导思想根据该项目所处的区位和环境条件，该项目的规划设计指导思想。1、富有超前的时代感，充满生命力的建筑形象，丰富城市景观。2、以商业步行街为主的产品定位，高起点、高标准，打造华北地区独具特色的精品商业步行街。3、以小空间商业为核心，以单位商业店铺为主导
16、，各级商业层次配备齐全，使商业群体的功能趋于完善。4、充分体现人性化的购物休闲为一体的步行街规划设计理念，让人们在购物过程中尽享轻松愉快的购物休闲氛围，更让市民有一个遮风避雨的休闲好去处。5、实现建筑品质、开发品质及社会美誉三丰收，使步行街成为一颗镶嵌在文安县城中央的璀璨明珠。1.2.9设计理念1、商业步行街设计的意义与特征街道是商业的灵魂和载体，是人文、生态、环保的现代商业设计理论的显示展现，所以现代步行街设计模式也从传统的商业街模式到体现步行精神、人文意识的商业开放步街模式发生了转变。如引入开放的步街格局、空间设计和人流导向等要素使其具有时尚现代的商业氛围，宜人的空间尺度，细腻的环境处理来
17、满足多元化人性审美情趣，开放自由的美学风格等的社会需求等特征，继而带动城市经济的发展。2、设计理念注重发扬历史文化元素和消费心理，凸出个性化商业街区理念。注重结合消费者心理分析，创建能满足消费者心理需求的步街环境。功能配套、交通方便、购物环境优美 在配套设施上要充分体现功能提升，解决停车问题和交通问题，精心布置街景、小憩地等休闲环境。从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通过这种“一致性”展现出“个性化”，即该商业街的独特卖点。3、基本建筑元素设计步行街布局格式大体可分为：主街式、主次街式和广场式，这三种布局方式各有优缺点，在运用过程
18、中可以单独使用，也可以混合设计，以求达到更丰富的商业布局空间。建筑性格的恰当表达 外立面设计要有当地传统地方特色，有丰富的地域特色、文化内涵的步行街是吸引人流的一个主要因素，同时也要具有时代性，而一个传统和现代感很好结合的商业步行街也成为一个城市形象的重要展示。步行街是以街区人流为主要特征的商业模式，所以也就限定了建筑本身不会在竖向空间上有很高的要求，所以步行街建筑的层数多为底层，所以立面应给人亲切感、朴实、高品格的特点。 步行街室外环境布置 “以人为本”的布置原则：步行空间的尺度在设计时采用建筑、建筑小品、硬质景观和多层次绿化处理，可以达到人性化设计和贴近人的亲切的尺度。亲水平台、喷泉、露天
19、茶座、铺地、绿化、人文小品等相互交错布置在有高差的层面上，并以小桥、富有柔和曲线的连廊、平静的水面、绿色的草坪构成步行空间，使人感到一系列的空间对景和变幻。流畅和互动的步行空间布置原则：步行动线的安排为减少广场中穿越性动线的出现应尽量两点连接配置于广场周边；步行空间的宽度应容纳四人可以并肩行走的净空间为佳。此外为达到步行空间的流畅，其他附属设施(如灯柱、广告装饰)宜布置于步行空间旁约1.5m的空间范围内。为了增强步行街内部环境与室外广场的互动性，步行空间最好布置在紧邻商场建筑物，在入口处留够充足的缓冲空间（10mx10m为宜），从而达到对行人吸引的效果，进而促使广场与步行街内部有良好的互动关系
20、。多样化活动互动在广场的步行空间，应考虑使用者在行走过程中设置流连空间。因此可以在广场平面规划时置入一些空间凹凸处或借用广场中设施物的设置点，以达到广场多样化活动的互动。“自然导入”设计原则：现代步行空间对所处环境的要求提高，所以除了注重建筑物本身设计的同时，还应引入树木、花卉、草坪和水景等自然元素。如行走空间内以高直、遮荫和不阻挡视觉景观的植栽配置原则；植栽的配置应与广场设计主题相符合；利用植栽作为区划广场使用行为的元素，融自然于广场；将地面绿化与屋顶绿化相结合，既符合景观要求，又应符合节能要求；设置不同凹入深度的过渡空间，并使遮阳与绿化相结合，看似随意而天成，实则精心考虑设计。无障碍空间设
21、计：在步行街区设置盲道、建筑入口设置坡道，在铺面的材料考量上，应达到防滑的效果，且将残障者行下次无障碍空间（导盲砖、残障步道）考虑于其中，并在这些无障碍设施前设置国际通用无障碍标志牌和盲文位置图，这样才能达到无障碍、安全的步行空间。整体有机的景观格局。根据场地特点，在建筑轴线、街区内的景观轴线上组织室内外空间，形成各种空间序列，相互汇合、渗透、交叉，有机的组合在一起，且不受车辆交通及功能分区之干扰，建筑与自然环境相互整合，空间相互渗透，构成以人的景观感知为中心的体验空间序列，最终形成场区的整体感和场所感。1.2.10商业步行街定位1、项目整体定位具有文安特色的现代商业步行街。2、项目档次定位现
22、代一站式时尚休闲购物街区。3、形象定位文安首个现代商业模范街。4、建筑风格定位具备现代感时代感并与当地特色结合。5、商业符号定位成为文安县商圈中最可逛的地方集购物、观光、餐饮、娱乐、旅游于一体的商业步行街。1.2.11主题下的特色经营业态建议中档小型服装店：经营面积不大，以50-100左右为主。虽然规模不大，但经营应着力追求特色，所售服装虽非高档名牌，但一定要有特色，适合年轻人的需要，一般多在沿海地区采购。婚纱摄影店：因技术上和水平上的差距，内地婚纱质量及摄影技术难以满足市民要求，所以如能引进港台地区品牌店则最为理想。面积在300左右，经营范围可以涵盖租售婚纱、化妆、摄影及婚礼策划和青春写真等
23、。化妆品超市：集合众多化妆品品牌，并以较低（与商场相比）价格吸引众多年轻女性。此类店必须要求品种齐全、各种品牌齐全，其次要求价格较低。经营成功的此类店可以发放会员卡，更可根据客户需要进货。时尚饰品店：面积8-80均可，女性时尚饰品，如耳环、项链、手链、发饰、玩具等，价格及档次不要求很高，但品种要尽量的齐全和丰富，以方便年轻女性挑选；中档和低档具备。男士用品店：规模不要求很大，80-120即可，主要经营小件的有特色的（表现品位和个性）男士用品，如火机、男士香水、皮带、剃刀等，商品应有一定档次。“运动城”：集合各类（国际）知名运动服装品牌的综合性体育用品商城（其中，大部分为运动装、鞋等），此类店一
24、般面积较大，室内空间较宽敞，并利用明快色调的装修和具有冲击力的海报或视频等吸引年轻消费一族。1.2.12阳光国际商业步行街业态规划布局1、阳光国际商业步行街业态规划阳光国际商业步行街业态规划是严格遵循阳光国际商业步行街经营主题定位，并结合招商销售可执行性要求去规划的。具体的商业经营业态规划如下：服装零售组团国内连锁/特许加盟品牌（知名女装、休闲区、鞋帽区）精品零售组团国际品牌服饰、高尔夫用品/服务店、珠宝、钟表、香水、品牌化妆品女性用品零售组团量贩式化妆品连锁（千色店、美颜坊）、活色生香内衣店女性美容美发服务组团婚纱影楼、美容美发、美甲、美容美发学校X世代潮流动感组团潮流饰物饰品店、玩具、影音
25、制品休闲餐饮组团休闲小站、小泉居、名典、上岛、茶社、酒吧金融及商务配套组团银行、商务中心、电信、速递、物流、商业管理处公寓生活配套组团超市、咖啡馆、药店、面包店、花店、书报摊、洗衣店娱乐组团世纪环球院线、网吧、KTV、游艺厅体育休闲会所组团复合式健身会所、女子会所+SPA购物休憩区/小品分布设想的露天茶座、饮料摊、休闲坐椅、表演广场/T台、景观小品注： 1、各组团不是硬性的固定规划，可根据实际招商时实际情况调整经营面积；2、其中部分业态的分布可安排在不同的商业组团，但实际上都与该组团的主题相吻合。1.2.13阳光国际商业步行街业态规划布局为营造一个以年轻人休闲购物为主题的商业步行街街区，集年轻
26、人喜欢的购物、运动休闲、餐饮、娱乐消费于一体的商业街区。美亚置业集团的商业规划要求在统一主题的前提下，将步行街划分为不同的商业组团，并根据建筑物自然形成的多个相对独立的建筑单体跟步行街内街与南北两条市政通道的关系，将各组团的业态规划有机结合，既可以灵活调整从新组合，又尽量避免了业态之间的断层，并通过步行街人流动线的组织形成步行街的人行环流。项目组团分割将按照步行街5：3：2的组合比例来执行，即最起码50%的面积将用作零售规划，并主要将该部分的营业面积分割为小面积销售以回收投资投入，30%的面积用作发展商自营或联营娱乐用途以吸引人流聚集，20%的面积规划为餐饮满足购物停顿及与商业街区的联动（从良
27、性的商业房地产开发周期看，步行街的销售租赁比例最佳组合为3：3：4，即先将商业价值最好的30%面积销售回笼资金，项目培育完成后将另外30%提价销售将利润最大化，余下40%保留作出租用途获取稳定现金流，如需流动资金可向银行抵押获得优良资产的大额银行授信。）。项目区别于文安县其他商业物业的特征是步行街的经营特色，组团的分割目的是尽可能在项目的外围及内街的临街面地形成四个商业临街面，尽可能多地增加临街经营的物业面积，减少因进深问题形成的商场内铺，从而最大可能地形成商业街购物特色，提升物业的商业价值。组团的规划是根据物业的与周边街道关系、临街面、交通人流、业态租金承受能力等综合因素来调整。1.2.14
28、阳光国际商业步行街内外部设计1、商业步行街外立面商业特质的表现步行街外立面不仅是步行街商业特至的形象标志，更是主题型商业项目吸引聚集目标消费群体，表现与众不同的商业特质的表现。切合经营主题，设计新颖、风格独特的外立面设计能使商场在消费者心中形成深刻印象。易受消费者欢迎，有利于商场人气的集中。商场外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面和内部步行街的过渡和转换。外立面对周围环境有一定的视觉影响，需要考虑新旧建筑的风格协调。既要在保持城市原有特色的情况下把步行街插入到地段中，又不能够失去步行街自身的现代特色，这是难点所在。为了保持街道整体景观的一致性，外立面设计需要考虑尺度和材料与
29、周围关系，材料选择是体现建筑风格的重要因素。建筑结构对外立面有直接的影响，选择适当的层高和柱距以及开窗方式和数量，可以获得虚实对比，取得较好的外立面效果。因为封闭的建筑会对外界造成不良的视觉影响，特别是大体量建筑尤其如此。同时，商场不可能脱离某个区域而存在，它必须依附于某个环境，所以商场外立面设计要考虑区域的地形地势、气候、人文环境、区域建筑风格等。项目定位为年轻人休闲购物的潮流乐园，需要商业步行街体现出活泼跳跃的建筑风格和色彩。阳光国际商业步行街尽量考虑色彩绚丽的涂料和瓷砖。虽然文安县空气污染严重，但是涂料富于变化，造价低，容易营造主题特色的优势，既能降低成本，又能保持很大的灵活性宣扬主题。
30、2、铺位分割和人流动线设计要点科学合理的铺位划分和人流动线设计是消费者在商业项目中自然舒适、轻松愉快地消费的有力保障；是经营者利润合理化的有力保障。铺位分割要点铺位分割实用、利润、形象的统一。铺位划分的科学合理与否，不仅仅是体现商品组合的丰富多样，它还必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时也更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。尊重消费者行为。科学合理的铺位划分将会使经营商家的经营利润得以充分体现，使商场的形象更为鲜明、层次更为丰富，同时也将会使得消费者的消费行为过程显得更加自然顺畅和轻松愉快。面积按定位和消费能力划分。根据整个商业项目定位划分商铺的面积的同时，更要根据当地市场对商铺
31、总价的接受程度来划分；阳光国际商业步行街的门脸建筑面积应该集中在70-150；阳光国际商业步行街的商铺经营面积应该集中在10-15，适当的可以扩大到30；商场人流动线设计要点。人流流线明确，是合理而有序地组织交通的关键。交通组织不仅要把人流引入步行街，而且要在内部合理地组织人流，既要让购物者满意，又要让零售商在经济上获得效益。一般来说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成比例。所以，优化人流运动，最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果，把核心承租户放在步行街的尽端和步行街一侧通向停车场是组织人流的两个非常有效的手段。项目商场采用多层步行街能获得紧凑的平面，
32、这对于有序地组织人流是有利的。步行街平面规划设计按中国消费习惯左至右的全场回环原则，纵向规划蜗牛式步步引诱为好。注重内外沟通。步行街的人流设计关注人流交通与疏散问题，它更为注重的是内部街区人流与外部街区人流的交流与沟通关系、商场平面、立体人流的自然顺畅，平均分配关系。避免盲区。最大限度地避免商场内的盲区和死角问题，同时更加考虑到消费者在商场内购物的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受。3、楼层设计与业种组合商场楼层设计要考虑业态规划，与业态有效组合，以楼层作为业态及相关行业的大场。业态根据消费者消费习性进行布局，楼层设计也应考虑到消费者消费习性，才能有效进行楼层的规划设计。以业态定位作支撑点，
33、有效的楼层设计，能够保证消费者在商场的停留时间。如何让消费者在透过楼层名字与室内设计的联想来加强产品特色，是强调概念设计所应注意的地方。4、步行街内部庭院设计技巧和垂直交通规划中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中,流量大，最大可能鼓励层间运动。中庭周边通过适当的功能安排，可以将购物者向上运动处理成一个有目的的过程，能够大大提高上部空间的吸引力，购物者为观赏中庭空间和参与其中的公共表演活动，也会上到更高的楼层。阳光国际商业步行街采用庭院式设计，在建筑族群之间形成了大面积的公共庭院空间。从营销经营的角度来看，非常有利于后期开展促销活动时对人流的聚集场所要求。5、过道、洗手
34、间布局设计要点走道设计要点步行街内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局。不宜太长太直，应该适度曲折，增加人流的停留时间、使步行街内的店面基本上面临室内步行街。考虑商铺单位的使用率及发展商利润最大化，建议建筑物内部购物通道宽度为3米（超过商场内2.4米的规划要求）。与指引标志结合。指引标志设计主要是指引消费者目标方向，一般要突出指引标志，在过道交叉部分设置。合理设置宽度。过道的作用是疏散和引导人流，商场过道宽度设置要结合商场人流量，规模等。商场洗手间布局要点“隐性”布局。商场洗手间，作为商场的附加设施，它的布局设计不能有碍商场的经营功能。商场洗手间布局，要以“隐
35、性”作基点，通过专用过道设置，将洗手间与购物空间形成有效分隔。确定数量。结合商场人流量，确定洗手间个数，避免洗手间出现排队堵塞现象，且应每层都设置。本案定位为年轻人休闲购物主题的商业步行街，洗手间的设立要考虑每层商家单位自有洗手间及公共洗手间之间的互补性。6、步行街室内外灯饰设计要点考虑到电费成本的问题，步行街将来的晚间营业建议由经营者的室内照明为主，配合步行街霓虹灯、招牌灯箱、装饰性路灯构建项目的照明系统。步行街室内照明设计既要满足展示功能需要，又要满足美学要求，室外照明设计对塑造商场的形象起着至关重要的作用。室内照明的关键在于处理步行街的商店之间的照度关系。一方面，无论白天还是晚上，都要保
36、持步行街的足够的照度水平，并通过光线变化增加步行街的趣味性。另一方面，步行街的照明不能对商店造成不良干扰，妨碍店面和橱窗展示。商店需要提高亮度来增加吸引力，强化商品展示，因此，仅仅依靠店面照明者受商场的整体照明设计的影响很大，步行街的吸引力在很大程度上取决于店面效果，因此，一般来说，店面照度比步行街照要高得多。灯光的垂直吸引。动感强烈的三维空间景观对于促进垂直运动非常有效，闪烁绚丽的灯光设计、巨大的吊灯都有一种难以抗拒的吸引力。采用配合商场各楼层主题的灯光，形成每个楼层不同的特色，并利用步行街大面积落地玻璃的开阔透亮性，使室内和室外步行街的景观互为交融，把人吸引上来。7、步行街物业内墙、地面设
37、计内部的装潢与布局则以点面结合、多层次设计来形成流向通畅、新颖实用的购物环境，为购物者营造了温馨舒适、闲情浪漫的购物氛围，使消费者在购物的同时享受休闲自在的轻松情调。注重与灯饰、天花的协调。步行街内墙、地面的色调、图案等要注重与灯饰、天花协调，达到风格统一的视觉效果。材料正确选取。地、墙面材料选择正确，是保证日后对其维修与保养的核心。地面材料，一般要易于保洁，具耐磨性，防滑性（尤其是多雨雪地区），避免采用木质地板（防火功能）；墙面材料，要防潮、防霉，选用防火材料。地、墙面的图案选择。步行街地、墙面图案运用除了要给合步行街经营主题外，还要从不同功能区的差异，运用不同图案。8、商业街小品设计风格确
38、立原则：步行街小品作为一种观赏装饰，必须与商场总体风格相融，要结合步行街内部装修风格，包括色调、造型、图案等。避免扎堆、重复：小品设置时要避免扎堆、重复设置，避免给消费者一种繁杂无序的感觉。注重观赏性。小品设置要具有可观赏性，从造型、色调等，结合商场中庭、色调、风格，组合成统一格调。大众化与艺术有机组合：小品不仅具有艺术的特性，还要结合人们的审美取向，商场小品的设置要将大众化的观赏性与小品的艺术思想相统一。9、步行街室外环境布置、入口与广场的衔接要求步行街室外环境布置（外广场为主）注重互动性。步行街内部环境与室外广场互动，步行空间的配置最好紧邻商场建筑物外墙，与入口有充足的缓冲空间（约10mx
39、10m），使步行过程达到对行人吸引的效果，使广场与步行街内部有良好的互动关系。多样化活动互动在广场的步行空间，应考虑使用者行走过程中驻留点停留空间。因此可以在广场平面规划时置入一些空间凹凸处或借用广场中设施物的设置点，以达到广场多样化活动的互动。以人为本。步行空间的尺度在设计时采用建筑、建筑小品、硬质景观和软件环境处理，可以达到人性化设计和贴近人的亲切的尺度。设计流畅空间。步行动线的安排应尽量以两据点的连接为原则，配置于广场周边，并减少广场中穿越性动线的出现；步行空间的宽度以容纳四人并肩行走的净空间为佳（3m6m）,其他附属设施(灯柱、广告招牌立柱)设置于步行空间旁约1.5m的空间范围内，以达
40、到步行空间的流畅性。自然导入。现代步行空间在注重硬质元素设计的同时，应引入树木、花卉、草坪和水景等自然元素。行走空间内植栽的配置以高直、遮荫和不阻挡视觉景观为选择植栽的原则；植栽的配置应配合广场设计之题，亦可以利用植栽作为区划广场使用行为的元素，融自然于广场。将地面绿化结合屋顶绿化，既符合景观要求，又应符合节能要求；设置不同凹入深度的过渡空间，并使遮阳与绿化相结合。统一主题。广场地面除铺设完整外，其设计时应将广场中不同的行为模式区域用不同的地面材料加以区分，配合广场主题一并考虑。无障碍空间设计。在铺面的材料考量上，应达到防滑的效果，且将残障者行下次无障碍空间（导盲砖、残障步道）考虑于其中，这样
41、才能达到无障碍、安全的步行空间。内街入口与广场的衔接内街入口是室内外空间的过渡，也是室内步行街的终点。文安县很多的商场都没有一个很好的衔接。东购的门口很小，基本封闭，形成的是室内室外隔绝的空间形式。我们建议结合阳光国际商业步行街的建筑形式和特色，保证室内和室外步行街的景观小品都能够同意在一个主题下面。如:室内步行街延伸出来形成凉亭空间，就像一个门厅一样，植物、喷泉和桌椅也从步行街内部延伸到室外凉亭的露台上，它看上去是室内空间的一个缩影。由于内街入口介于内外之间，高度和宽度需要同时适应内外立面的需要，如果内街入口高度太低，对购物者吸引力将大受影响，内街入口高度太高又让人感到不亲切。10、商业步行
42、街防火设计尽量加宽步行街宽度，控制火灾荷载，形成防火隔离带，利于安全疏散为阻止步行街两侧店铺或步行街内发生的火灾沿着步行街蔓延，确保人员疏散时步行街不垮塌，对步行街的宽度、高度、横通道、材料的燃烧性能及构件的耐火极限做严格的规定十分必要的。加宽的步行街可以提高空间的可识别性，可以成为畅通的安全疏散通道。商业步行街两侧建筑各成防火分区时，建筑之间最狭处宽度不小于国家规范规定的间距的要求，且不小于8米。步行街无固定的火灾荷载，不用于人员通行以外的其他用途，使步行街能够真正起到防火隔离带的作用，使得步行街成为疏散的准安全区域，这样步行街两侧店铺通至步行街内的出口可作为安全出口设计，但步行街由于不是疏
43、散最终的安全地带，所以该店铺的安全出口到步行街露天出口之间的步行距离不能太长，要控制在60m以内。经营使用中，步行街各种形式的商业促销活动和临时摊位，大大增加了火灾荷载，步行街的安全净距离也能以保证。可以采取以下措施：一是如果步行街两侧商铺是开敞的摊位，有可燃物堆放，步行街宽度应增加，应满足四级耐火等级建筑的防火间距要求；二是设置外廊、天桥等的步行街，当两边建筑高度小于24m则外廊或天桥之间的最狭处宽度不应小于6m，当建筑高度大于24m则该处宽度不应小于13m；三是步行街两侧建筑防火间距应按防火安全净距离确定，有外廊时，防火间距应从其外廊部分外缘算起。四是步行街外廊及天桥，空间宽度不宜过大，避
44、免为临时摊位等的设置提供条件，五是装修时，可以在面向步行街的商铺门前设置“警戒线”，限制商业活动的区域和商品的摆放。六是商业建筑及步行街道内不要经营易燃易爆化学危险品，面向步行街一侧不得设置明火作业的饮食摊点等。确保店铺内和步行街防烟排烟的实际效果一旦发生火灾，要限制烟气通过步行街蔓延，有顶的步行街要设置自然排烟设施，尽量加大步行街可开启的排烟窗面积，最低开口面积要求不小于步行街地面积的20%。两侧商铺发生火灾时，应防止烟气向步行街蔓延，商铺空间应设置排烟设置，将烟气直接排出室外。有顶的步行街中，烟气如果沿顶棚下水平长距离蔓延，烟温冷却会向地面沉降，顶盖受热，上部热空气层产生热降现象都影响自然
45、排烟，因此，有顶盖的步行街应采用突出屋面的储烟池构造设计，池深应能储存1m以上的烟气，出烟口两侧应设挡风板，顶面应有隔热措施，防止产生热障。步行街与高层建筑相通的结合部应该设置严密的防烟分隔措施，严防烟气进入高层建筑。室内封闭的商业步行街，商铺内和回廊可分别设置机械排烟设施，回廊沿步行街外沿设置挡烟垂壁，可以有效地防止烟气向步行街蔓延。与步行街相连的商业建筑要采取防火分隔措施控制火灾蔓延与步行街相连的商业建筑一旦发生火灾，要采取防火分隔措施尽量把火灾控制在商业建筑内，限制火势向步行街蔓延。主要设计措施有：一是店铺面向步行街一侧的外围护构件要有一定的耐火极限，步行街两侧的店铺之间采用耐火墙体分隔
46、；二是步行街商业建筑的占地面积超过一定规模时，建筑内要设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统；三是室内封闭的商业步行街大空间可以采用非接触式图像式火灾探测系统和自动消防炮灭火系统；四是商业建筑仓储区集中设置，采取防火高耐火性的墙体和楼板进行分隔，营业部位的疏散楼梯和业主到仓储层的取货交通楼梯分开设置，商铺与仓储层之间可设简易提升机存取商品，提升口应设置与火灾自动报警系统联动的自行关闭装置。要为消防队外部救援创造有利条件步行街商业建筑如果发生大火，要为消防队外部救援创造有利条件，周围要设置环形消防车道，如确有困难，可在其一个长边设置消防车道，其宽度要考虑消防车错车的需要。当步行街商业建筑长度或宽
47、度超过160m时，还要设置穿过建筑物的消防车道。步行街内要满足消防车通行的需要，如步行街出入口处避免设置消防车通行的障碍物，在步行街上设置的座椅、景观等设施，不要影响消防扑救和消防车通行。步行街道长度大于300m时，要求在不大于300m处设置宽度不小于8m的人行（车行）露天横通道，以利于人员疏散，并起到防火隔离带的作用。1.2.15 总平面设计1、设计原则体现“以人为本”的规划设计理念，各种配套设施恰当，亲和生活。结构清晰、整齐有序、创造良好的商业环境。充分发掘地块经济优势，提高土地开发利用率。以步行街为结构网络，合理组织人流物流，最大限度的繁荣市场，方便周边居民生活。2、总平面布局针对地块的
48、特点和性质，规划沿用地块原有机理，融入当地生活习惯，以小商业空间吸引人流，步行街和商业店铺在地块内呈有序带状分布。规划在各主要街道都设置了步行街入口，主入口设在南侧规划路上，在人行入口的位置分别设置集散广场，用于人流的汇集，聚集人气，栋内通过走廊楼梯联系，实现购物人流的循环。1.2.16 建筑设计1、设计原则节能性、优雅性。该地块处于县城繁华地块，两面临街，有噪音灰尘。设计采用双层中空玻璃窗，起到节能、隔热、降噪、防寒的效果。店面采用全景玻璃门。内街满铺花岗岩石板。创造优雅的商业环境。合理性、灵活性。合理控制开间、进深进行设计，并留有一定的灵活空间，形成有利于布置的商业单元。标志性、景观性。精心设计立面造型，创造性的建筑群体，成为点缀县城的一道靓丽风景线。2、功能分区和平面
