房地产开发项目备案申请报告.doc

《房地产开发项目备案申请报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目备案申请报告.doc（7页珍藏版）》请在三一办公上搜索。

1、目录一、总 论 1二、市场预测 5三、建设规模与产品方案 9四、选址方案 12五、节能节水措施 16六、环境影响评价 19七、劳动安全卫生与消防 22八、组织机构与人力资源配置 23九、项目实施进度 27十、投资估算 28十一、融资方案 31十二、财务评价 33十三、社会评价 34十四、风险分析 36十五、研究结论与建议 38十六、附图、附表 41十七、组员评价 55一、总 论一项目背景1.项目名称:XX 花园2.承办单位概况 承办单位是某某房地产开发集团公司，注册资本 3000 万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售

2、、服务一体化，一贯秉承quot诚信、合作、卓越、创新quot的经营理念，开拓进取。 某某房地产开发集团公司的经营宗旨是： 为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩； 为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现某某房地产集团的社会价值； 为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值，提高某某集团人的工作生活质量； 为股东创造回报-以长远利益回报某某集团股东。3.可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策（3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）武汉市 2001、2002

3、年国民经济和社会发展统计公报（5）武汉市城市总体规划大纲（20002020 年）（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 武汉市市区基准地价（8）（9）武汉市及项目周叩厍谐餮泻拖殖】辈熳柿希?0）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制报告的委托合同（12）其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。

4、现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发 XX 花园。 东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达 35 所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。 近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向 21 世纪的集产、学、研、居为一体，

5、产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。 XX 花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。二项目概况1.拟建地点 拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。2.建设规模与目标 XX 自有资金为 3000 万元， 花园项目规划总用地 10 万平方米，建筑面积 12.9万平方米，其中住宅 11.6 万平方米，公建 1.3 万平方米。总居住户数 996 户，规划总居住人口 31

6、87 人，容积率 1.29，绿化覆盖率 45。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规 ，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高划、开发“XX 花园”校院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。 整个花园小区 XX 中不乏温馨，温馨伴随着 XX。 温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解 温馨是家的元素，是人生永恒的主题温馨来自情感的交流、理智的选择，某某集团人对于温馨的认知，是源于对

7、生活细节完美的追求。让某某集团人的“真诚、勤奋、和谐、求精”为您营造温馨的家。3.主要建设条件 1. 供水 在鼓风小区东侧有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 2. 雨水、污水排放 武黄路大街现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和 DN1800 毫米的污水管线，可以就进排入。 3. 供热 拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 4. 供电 拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条 10 千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000 千伏安。 5. 供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天

8、然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。 6. 电信 本项目预计需装机容量为 820 门的程控交换机，拟由洪山区电话局从 831开设下属分局解决。4.项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金 3000 万元，贷款 5002.61 万元，再加上房屋预售款，共投入总资金 14828.67 万元。 本项目完成后，预计销售收入为 23185.92 万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加 1247.54 万元、

9、所得税 2346.21 万元、提取法定盈余公积金及公益金 857.43 万元后，预计累计未分配利润为 3906.08 万元。5.主要技术经济指标 技 术 经 济 指 标 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 100000 总建筑面积 平方米 129000 居住建筑面积 平方米 116460 公共建筑面积 平方米 13000 居住居数 户 996 平均每户建筑面积 平方米 130 平均每户居住人数 人 3.2 容积率 1.29 绿化率 45 住宅栋数 栋 45 平均层数 层 6.53 地下车库面积 平方米 4820 停车位 个 240三问题与建议 其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，

10、考虑到 XX 花园建成后，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。二、市场预测一市场调查 据 2002 年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为 2968.76 元/m2住宅平均价格为 2017.31 元/m2 写字楼平均价格为 4149.16 元/m2 从市场形态来看全市各区楼盘销售量是上升趋势。 目前武汉市住宅市场供应上住宅面积在 100m2

11、 以下的占总量的 4住宅面积在 101-120 的占总量的 32121-140 占总量的 45141-160 的占总量的5161-180 占 总 量 的 10180 以 上 的 占 总 量 的 4 。 从 以 上 统 计 结 果看120m2-140m2 的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力市场接受程度最高。 购房者能承受多高的房价是房地产市场上最为关心的问题根据我们这次调查结果购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在 20 万以下的占33承受总价格在 21-30 万之间的占 30.5承受总价格在 31-40 万的占 24.50承受总价格在 41-50 万的占 8承受总价格在 50

12、万以上的占 4。 以上调查结果显示武汉市购房者所能承受的价格在 20-30 万之间，比例占到总量的 60以上可见是主要购买力的承受范围。 另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在 2002 年第四季度洪山区住宅价格指数为 1488.67 点，比上季度上涨了 36.92 点；住宅平均价格为 2325.85 元/平方米，比上季度上涨了 57.68元/平方米，涨幅为 2.54。 洪山区住宅价格指数 季度 洪山区指数 2001 第四季度 1145.39 2002 第一季度 1273.52 2002 第二季度 1327.12 2002 第三季度 1451.75 2

13、002 第四季度 1488.67 2002 年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在 3000 元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在 3200 元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000 平方米以上的销量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。 在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到 2900 元/

14、平方米以外，其他楼盘均价在 1940 元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在 1 万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在 5000 平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在 4000 平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在 2000

15、 元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为 1600 元/平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为 1700 元/平方米，销量达到 1.4 万平方米左右；均价在 2300 元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了 4000 多平方米；水蓝郡经过 6 月底的暂停销售后于 8 月重新登场，呈良好态势。二产品供需预测 根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001 年上半年武汉完成住宅建设投资 39.47 亿元，比去年同期增长 47.17，施工面积达到 958.2 万平方米。2002 年总投资额为 132.5 亿元，同比增长 14.9。其中住宅投资 99.39 亿元，

16、占总投资的 75，同比增长 15.4， 占总投资的 10.3. 经济房开发投资 13.65 亿元，从销售投资比率来看，98 年销售额只占到投资额的 43.78，99 年上升到 60，在 2002 年，全市销预售总面积为 759.32 万（其中住宅销售面积 393.13 万）同比增长 17.17；总销售额为 118.55 亿元，同比增长 26.62。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发

17、商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三价格预测 据调查，今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2002 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10左右，其中适用房升幅达 20，从原因上看，主要有四： 1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。 2.需求量大。从目前我市房地产

18、的消费市场来看，有 84.6的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。 3.购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业

19、管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。 5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入武汉。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米 18002200 元。四竞争力分析 外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京

20、三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。 鉴于本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上我们开发的地段位于“光 ，靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，

21、周边又有多所高校，具有浓厚的谷”人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以该地区市场上住房供应小于需求，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。五市场风险分析 1.该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们： 1）职业稳定：改革开放以来教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随

22、之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。 2）收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。 3）文化水平较高：他们的年龄的大多在 3545 岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。 4）对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。所以投资风险不会太大. 2

23、.通货膨胀的防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。 3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。三、建设规模与产品方案 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。一建设规模 考虑到自有资金的有限 元 ， （3000

24、 万 ） XX 花园项目规划总用地 10 万平方米，建筑面积 12.9 万平方米，其中住宅 11.6 万平方米，公建 1.3 万平方米。总居住户数 996 户，规划总居住人口 3187 人，容积率 1.29，绿化覆盖率 45。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。小区基本规划简图见附图 2二产品方案1. 户型选择 小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 21 世纪科技新城高品质住宅区的风貌。 XX 花园项目主要居住对象为在东湖高新科技

25、工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表： 户 型 分 配 表 楼型 户型 格 式 面积（） 数量（套） A 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 1 阳台 128.52 64 B 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 2 阳台 131.22 64 C 2 室 2 厅 1 卫 1 厨 1 阳台 90.08 80 D 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 3 阳台 168.44 80 E 4 室 2 厅 3 卫 1 厨 2 阳台 1 书房 181.26 90 F 3 室

26、 2 厅 3 卫 1 厨 2 阳台 1 书房 165.82 90 G 3 室 1 厅 1 卫 1 厨 1 阳台 90.79 264 H 2 室 1 厅 1 卫 1 厨 1 阳台 81.44 2642. 技术设备条件1 室外 1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园。2 室内： 1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。 2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。 3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。 4.窗：户外窗用彩铝窗。 5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。 、抽油烟机。 6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜

27、、洗菜盆、水龙头） 7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。 8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3 配套设备： 1.电梯：6 层以上商品房均配置高档名牌电梯。 2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。 3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。 4.煤气：煤气管道安装到厨房。 5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。 6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。4 智能化系统： 1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24 小时电子巡更系统、车库管理系统等。 。 2.“一卡通” 智能系统：IC 卡门禁、小区内停车、消.