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1、沈阳低密度房产市场分析与发展报告沈阳别墅市场现状和演进趋势研判,沈阳中原物业代理有限公司 沈阳 2010.05,报告摘要 本报告通过对历年来国内房产政策有关别墅的政策变化进行解读，主要对沈阳区域低密度市场发展历程和目前区域内各大别墅板块典型项目进行较为细致的分析。根据目前的市场现状以及沈阳城市规划的研究，得出沈阳低密度房产市场的区域市场总结，并对未来发展趋势做出研判。,“别墅”这一名称是舶来品。现在常说的“别墅”，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是Villa。如果直译过来，House应该是“房子”、“住宅”；而Villa才是真正的“别墅”，也可以译成“庄园”、“城堡”，一
2、种带有诗意的住宅。事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分“别墅”，并不是Villa，而是HOUSE。目前在市场上我们按照别墅和类别墅（HOUSE&Villa）的建筑形式将别墅产品分为五大类：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、空中别墅。,别墅的定义,独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅。双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的
3、别墅拼联组成的单栋别墅。在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。叠拼别墅是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征。,别墅的分类
4、,第一部分 宏观大势分析 第三部分 沈阳城市解读与市场概况第三部分 各板块典型项目研究第四部分 区域市场研究总论第五部分 区域市场未来发展趋势研判,710 17 46 50,报告框架,页码,中原对国内别墅市场发展15年以来的政策变化进行了深入的分析和解读。,宏观大势分析,Part,收紧,1995年1999年1995年国务院下发了关于控制高档房地产开发项目通知，要求严格控制高档房地产开发项目审批，国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村,别墅市场收缩阶段,高压,别墅市场高压下回暖,2000年2005年2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），停止别墅类用地的土地供应。20
5、05年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台。禁止出让别墅类用地。,2006年2009年2006年4月，国土部明确别墅仅指独栋别墅，国六条出台后，国土部下达从严土地管理通知。2008年1月，国务院出台促进节约集约用地的通知。,严控,政策无效果，多种别墅量价齐升,政策回顾：自2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，七年的时间多种别墅产品实现较快的发展。,地产商的惯用“擦边球”手法，一是“高低搭配”做容积率，二是在产品设计上规避独栋概念。通过以联排名义报批，以独栋产品营销的手法或者是低容积率别墅搭配高容积率的公寓，来达到容积率符合地块出让的要求。,VS,国土部以往对于别墅的定义是“独门独院
6、、两至三层”，这就意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅。,政策,对策,2010年以前总体政策方向,2010年重大政策改变,2010年，国土资源部新别墅定义有望除此前的高度、容积率两方面的限制外，包括套型、面积等多方面，不排除将联排、叠拼等项目也包括进来，对别墅用地进行严控。,政策后市影响：别墅定义范围的改变直接导致短期内类别墅产品量价双升，并催生新类别墅的产生。,过热调控放开再过热再调控,沈阳城市解读与市场概况,Part,沈阳城市解读,沈阳是辽宁省省会，市区面积3945平方公里，中心建成区面积729平方公里，沈阳市辖10区3县1县级市，包括
7、和平区，沈河区，皇姑区，铁西区，大东区，东陵区，于洪区，苏家屯区，沈北新区，浑南新区以及新民、法库等县市。到2012年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心。到2020年将沈阳地区生产总值达到或接近中等发达国家经济发展水平，将沈阳建设成为东北亚地区国际性金融中心城市。2009年全市地区生产总值实现4359亿元，比上年增长14.1%；全社会固定资产投资完成3676亿元，增长22.2%。房地产开发投资完成1188.7亿元，增长17.6%；商品房销售面积达到1532.9万平方米，增长4.6%，充分发挥了拉动投资、带动消费的双重作用。2010年实现地区生产总值增长14%，全社会固定资产
8、投资增长20%。2010年预计城市居民人均可支配收入达到18560元，增长9.1%。,数据来源：沈阳市2010年政府工作报告,沈阳城市规划方向：根据Walter Christaller和August Losch的城市中心地理论，沿二环高速公路向沈山、沈大、沈哈、沈抚、沈丹、沈盘等交通干线放射方向发展，按照中心城区、卫星城、建制镇三个层次设置。城镇布局结构实施中心分散式布局结构，中心城区规划范围东起沈阳与抚顺市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，由核心区三环公路以内468平方公里和南部苏家屯副城、东部辉山副城、北部虎石台副城、西部经济技术开发区副城和道义、汪家两个组团构成。沈阳的城市建设要
9、由内向外扩展，向调整布局结构过渡，积极发展远郊城镇，向区域城市（镇）群体化结构过渡。,沈阳重点建设四个副城是城市发展的重要方向之一,沈阳别墅发展史,板块和代表项目,沈阳历年别墅销售量情况统计,数据来源：沈阳市房产局信息中心,沈阳别墅市场一直保持高速上涨状态，未受经济危机及几次政策调整影响，抗跌性强，是一个稳定发展的市场。,沈阳别墅2010年入市情况分析,沈阳市2009年别墅市场的销售面积在10.3万平方米，占商品住宅面积的0.84%，比上年增长了49.28%；别墅的销售额在8.07亿，占商品住宅的1.68%，同比增长52.55%；二手的别墅市场销售面积也比去年上涨了279.4%，即134套。（
10、以上数据来源沈阳市房产局信息中心）目前沈阳的高端房产产品占据整个市场比例还不是很高，高端客户需求还没有完全释放出来。2010年沈阳预计在售的和即将进入市场的别墅项目有近70家，且多半会在下半年入市。2010年沈阳的别墅市场一定会竞争激烈。2010年沈阳的北、东、南侧的别墅项目即将面市，竞争压力会比较大，新的产品的问市，国内一线开发商如龙湖、恒基兆业的进入，在整体上使市场上升一个台阶。,从1992年的河畔花园开始，沈阳别墅市场已经走过18年，经历了从第一居所向第二居所和度假别墅、保值投资品的转变，并逐渐形成了几大别墅板块。中原对2010年沈阳各大别墅板块现状进行了详细的分析。,各板块典型项目研究
11、,Part,沈阳别墅项目区域分布,棋盘山板块,蒲河新城板块,北二环白山路板块,大浑南板块,桃仙机场,西部新城板块,三环,二环,沈阳市,区域分布特点：大浑南、棋盘山和蒲河新城三大板块鼎立，引领北二环白山路、西部新城两小板块。,成长板块,成熟板块,成长与成熟混合板块,沈阳典型项目信息提列,沈阳别墅部分项目独栋双拼别墅单套面积与总价对比,0,200,300,400,500,600,700,800,900,100,1100,1000,1200,万元,400,600,800,1000,1200,1400,1600,1800,200,2200,2000,2400,独栋或类独栋别墅,双拼别墅,兰乔圣菲,唯美
12、十方,荣盛香缇澜山,富力仙湖国际,十二橡树,首创棋盘山,奥林匹克花园,琥珀湾,太阳城,银河城,凤凰城,悠山美地,独栋或类独栋别墅总价,中海龙湾,双拼别墅总价,0,150,200,250,300,350,400,450,500,100,600,550,650,150,200,250,300,350,400,450,500,100,600,550,650,万元,联排别墅,叠拼别墅,沈阳别墅部分项目联排叠拼单套面积与总价对比,兰乔圣菲,十二橡树,首创棋盘山,琥珀湾,太阳城,荣盛香缇澜山,原香墅,中海城,橡树湾,银河城,长青湾,深航翡翠城,富力仙湖国际,中旅国际,联排别墅总价,叠拼别墅总价,棋盘山板块
13、沈阳最高档配套最完善的成熟别墅区,区域特点：紧邻植物园和棋盘山风景区，区域内有盛京高尔夫俱乐部、鸟岛、海洋世界、棋盘山冰雪大世界等，自然和人文景观丰富，十五期间区域基础设施建设力度不够，导致优质项目较少。2005年以后万科、保利、奥园等品牌开发商的进驻大大提升区域的居住价值，各项目纷纷自建商业配套在很大程度上解决了区域内商业配套不足的弱势。是沈阳目前最大的、配套最完善的、最高档的别墅区。区域代表项目：万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园、唯美十方、桑提亚纳、沈阳碧桂园区域发展趋势：2009年，以首创棋盘山1号为代表的第五代别墅的入市，棋盘山的休闲居住价值获得再次提升，但随着区域自然和人文资源的开发殆
14、尽，未来低密度产品供应将逐年减少。,万科兰乔圣菲棋盘山万科领位沈阳别墅开篇之作,万科兰乔圣菲棋盘山万科领位沈阳别墅开篇之作,一、二期,三期,三期,四、五、六期,四、五、六期,项目总体规划,“低调之悦，顶级之享”07新品推介会,150多为万科兰乔圣菲的老业主以及VERTU手机的客户齐聚现场，本活动为品牌推广和产品推介，加深客户认知。,保利十二橡树庄园沈阳唯一顶级北美庄园别墅,保利十二橡树庄园沈阳唯一顶级北美庄园别墅,一期,二期,项目总体规划,“时尚大讲堂之妆品品鉴课堂”现场,为老业主联谊和新客户介绍提供平台,首创棋盘山1号沈阳第五代别墅,首创棋盘山1号沈阳第五代别墅,新开河,浑 河,N,中心绿地
15、,广场,会所,联排别墅,独栋别墅,沿河绿化带,沿河绿化带,独栋别墅,204224,390420,480590,项目一期规划,蒲河新城板块：由道义板块和辉山板块构成。是沈阳最有潜力的别墅区。,区域特点：2006年沈北新区和蒲河新城的成立，政府政策的大力扶持，涌现部分低密产品提升区域居住价值。但区域内基础设施较差，自然景观资源较弱，加之区域开发较晚，区域内较多中端和低端经济型别墅如泉涌新镇等。随着蒲河招商的进行和城市基础建设配套完善。2009年岁末，龙湖地产进驻该区域，必将为该区域塑造中高端别墅区助力。该区域是沈阳各大别墅区最有潜力的地区。区域代表项目：辉山板块大溪地、皇第龙邸、九如溪谷，道义板块
16、碧桂园太阳城。发展趋势：辉山道义人文教育资源和景观资源将充分被挖掘，出现龙湖别墅为代表的中高端别墅产品。,泉涌新镇,大溪地,原香墅,九如溪谷,阳光温泉花园,翔凤山水国际,皇第龙邸,岭海明珠,碧桂园太阳城,荣盛香缇澜山,龙湖滟澜山,龙湖香醍漫步,三盛颐景园,蒲河新城,中体花园一号,道义板块,辉山板块,道义大街,虎石台大街,蒲河路,京哈高速,虎石台开发区,蒲河新城,蒲河新城项目分布,恒基兆业金河湾,联东别墅项目,香麓山,道义板块碧桂园太阳城蒲河新城第一大盘,道义板块龙湖香醍漫步龙湖地产托斯卡纳田园别墅,道义板块荣盛香缇澜山沈北新区托斯卡纳风情园林别墅,辉山板块龙湖滟澜山棋盘山北侧四大主题花园别墅,
17、辉山板块原香墅名校旁的西班牙风情低密度社区,辉山板块原香墅名校旁的西班牙风情低密度社区,蒲河,森林公园,月牙湖,东北育才,待规划区,假日休闲酒店,一期别墅,一期洋房,三期规划,2.1期别墅,2.2期别墅,项目整体规划,联排别墅户型展示,首层平面,二层平面,三层平面,内廊,挑空,挑空,餐厅厨房,露台,北二环白山路板块：多品牌开发商进驻开发百万大盘，自然景观资源较少，城市别墅集中区。,绿地老街坊：建面100万,中海城:建面280万,华润橡树湾：建面100万,华润置地橡树湾,中海城,绿地老街坊,区域特点：由于政府在北二环地区的市政建设方面政策导向较好，该区域城市建设速度较快。从1997年的靓马新村到
18、巴黎世家、加州阳光花园，荷兰村，已经极具规模和人气。但该区域别墅产品所需的自然景观资源较少。区域代表项目：华润置地橡树湾、中海城、绿地老街坊区域发展趋势：品牌开发商华润、中海、绿地的进驻，区域内一般为百万平多产品线大盘，特别是中海接手荷兰村开发中海城，为区域居住价值提升提供新的机遇。该区域未来将以距离市中心较近的城市别墅为主。,白山路,沈阳环城高速,西部新城板块：包括于洪新城板块和铁西新城板块。区域发展较慢，多工业区，自然景观资源匮乏，有零星中低端别墅项目，不成规模。,碧桂园银河城,区域特点：西部新城板块由于洪新城和铁西新城即张士开发区板块板块构成，由于张士开发区属工业区，于洪新城城市发展较棋
19、盘山等成熟别墅区域较晚，加之自然景观资源匮乏，区域内别墅较少，仅有碧桂园银河城等中低端项目，目前客群主要为新城工作生活的地缘性客群。区域代表项目：阳光100高尔夫丽园、碧桂园银河城发展趋势：先天缺乏丰富的自然景观资源，较难开发高端别墅产品，且难以形成大型别墅区。,阳光100高尔夫丽园,碧桂园银河城,铁西新城,于洪新城,沈阳环城高速,宏发天琴湾,水墨丹青砚池,大浑南板块：即浑河以南地区，由五个板块构成。地理跨度较大，沈阳未来最大的城市别墅和远郊乡村别墅区。桃仙板块是目前沈阳最成熟的别墅区之一。,大浑南板块由以下板块构成：奥体长青板块长白岛浑河新城桃仙机场板块李相新城板块区域代表项目：金地长青湾、
20、中海龙湾、碧桂园凤凰城、富力仙湖国际、绿洲悠山美地。发展趋势：政府行政中心南移，该板块别墅市场仍有潜力可挖。,奥体长青板块金地长青湾浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的代表,奥体长青板块金地长青湾浑河南岸湖畔别墅与河景平层大宅的代表,规划用地,内湖,1期别墅,2期别墅,高层区,洋房,别墅,丹陛,长青湾,2009.11今晚博客高峰对话,2009.07“长青论道”之“清华总裁班同学论坛”,长青湾圈层及品牌营销活动例举,金地长青湾总体规划,长白岛中海龙湾长白岛皇家宫廷式别墅,浑河新城碧桂园凤凰城浑河新城超级居住大盘,推广语：给你一个五星级的家。,桃仙板块富力仙湖国际大浑南空港区第一居所,独栋别墅推广语：
21、征服征服者,李相新城板块绿洲悠山美地沈阳首席高尔夫山水别墅,李相新城板块绿洲悠山美地沈阳首席高尔夫山水别墅,来自全国各地的60多位高尔夫球友以及众多演艺明星到场。近300名会员成为“绿洲悠山美地”的准业主。,沈阳美兰湖乡村俱乐部的大型开业庆典及优惠试打活动,项目一期西区规划,联排别墅,双拼别墅,高尔夫球场,别墅区域市场研究总论,Part,板块演进与项目规划,板块演进,各板块项目总体规划,沈阳别墅板块已成南东北三方鼎立的局面。目前沈阳已经形成五大别墅区，其中棋盘山板块和大浑南之桃仙板块已经成为沈阳成熟的别墅区；成熟板块棋盘山别墅区以文化立区，沈棋路的交通便利，使得这里正在成为高端人群的第二居所，
22、而桃仙别墅区因距离机场较近，仍为商务人士第一居所；北部白山路板块因20082010年大盘进入将再次成为成长板块蒲河新城板块未来别墅用地供应量较大，将与大浑南地区形成对垒之势。,桃仙板块以富力仙湖国际为代表打造空港区第一居所；长白板块、奥体长青板块、白山路板块以优越的地段优势，如中海龙湾、华润橡树湾、金地长青湾打造城市别墅；棋盘山别墅区以稀缺的自然资源、人文景观打造景观资源型别墅，是未来新一代资源型别墅的集中区，如首创棋盘山第五代别墅；蒲河新城随着市政配套和政府政策倾斜，中高端别墅正在进入，20092010年龙湖地产、荣盛地产、三盛地产三大品牌地产纷纷看中道义的发展前景，正着力打造优质景观别墅。
23、,城市别墅VS远郊别墅,第三代后别墅成为别墅新生代,产品线规划,1,产品种类户型面积价格,2,项目建筑风格,3,项目包装推广,4,.,各板块独栋别墅在目前政策影响下成为稀缺产品，面积在3001200，4房以上，且有较多面积赠送，总价在300万以上，并有不断升值的趋势。联排双拼别墅多在200600之间，价格在1501200万不等，叠拼较少且较联排双拼接受度差，在独栋禁批情况下，非独栋受市场热捧。,以万科兰乔圣菲、保利十二橡树庄园、富力仙湖国际以较早报建优势规划纯化度较高的独栋别墅和联排别墅；以中旅国际小镇、碧桂园四盘为代表的多产品线别墅、洋房、高层等降低销售风险；以中旅小镇、悠山美地引进知名商业
24、提升自身配套；以长青湾通过打造顶级会所打造高端服务品质；富力仙湖国际、悠山美地推出精装别墅进行试水，已经取得较好效果,以万科兰乔圣菲、十二橡树庄园为代表的体验式营销获得认同；兰乔圣菲、中海龙湾、十二橡树庄园的圈层营销较为成功；品牌是这些项目成功因素之一。多数项目推所在区域资源景观以及休闲等生活方式较为成功。,从2005年的兰乔、奥园等单纯西班牙风格向清韵百园中式风格、龙湖艳澜山托斯卡纳、十二橡树北美风格等多样化转变，大盘中旅小镇更分组团规划多种建筑风格。沈阳别墅风格进入多样化时代，本土化的现代风格成为亮点，是认识上的进步，也可能再次引发销售高潮。,项目产品规划与推广,沈阳别墅市场客群综述,客群
25、年龄、职业,客户多为40岁以上的中年成功人士，独栋别墅多为大型私企业主、跨国企业高层、建筑机械房产行业总经理董事老板；双拼联排等非独栋产品多为工商业者、高级公务员等。,客群来源,沈阳市为主，沈河和平区人士较多。仍然是沈阳别墅主要客群，典型案例中海龙湾。地缘影响：棋盘山附近的别墅项目，外地消费者多以抚顺、本溪人为主。在浑南购买别墅项目的消费者多以辽阳、鞍山的消费者为主。投资客主要来自在北京上海工作和生活人群，典型案例为奥园。,客群置业特点和行为模式,南部桃仙、长白、长青以及白山路置业客群较多作为第一居所，北部蒲河以及棋盘山置业多为第二居所以及投资用。客户全部是多次置业者，因经济实力较强，受房产金
26、融新政影响小。,.,区域市场未来发展趋势研判,Part,沈阳城市化逆城市化再城市化现象共存,1,2010沈阳别墅量变到质变的飞跃。,2,城市公寓型大户型产品分流别墅客群,3,“禁独政策”可能导致新“类别墅”出现,4,“大浑南、新沈阳”发展轮廓日益清晰。“大浑南、新沈阳”发展轮廓日益清晰。现代服务业将成为大浑南地区发展的特色，浑河新城板块将成为新城中心，城市多中心理论再次得到验证，该板块的别墅产品将再次成为热点。金廊建设使得城市中心豪宅与城郊别墅共存。,目前沈阳的棋盘山、沈北、浑南、空港以及农业高新别墅集中外，丁香湖荷兰村、于洪新城、长白岛等地的城市别墅也纷纷亮相，奢华别墅、经济型别墅云集。,城市中心高层豪宅皇朝万鑫公寓、世茂五里河空中别墅、华润悦府平层大宅，浑河两岸河景住宅河畔公馆、万科金域蓝湾、阳光100浑河一品、万科城铂宫、银基银河湾等陆续入市将极大的分流别墅客群。,别墅在短期内就会出现价量双升局面。但这种抢购热可能只维持在一段时间内。一旦别墅新定义产生,市场中很可能出现一些再打“擦边球”的组合拼装别墅,如小高层中的复式比例将增加。更有可能出现三层的低密度住宅,一个变相的改造成“别墅”。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
