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1、,广宁商业步行街,市场调研、分析报告书,开发商：广宁县悦景实业发展有限公司,2009.04,报告大纲,项目综合调研的目的与构想项目基本概况,广宁县宏观市场分析广宁县城市总体规划与发展趋势理解南街镇整体市场发展概况,基础篇,宏观篇,市场篇,调研综合性结论,结论篇,县域整体房地产市场发展现状与供求趋势分析区域整体商业市场发展布局概况县城主要商业区域之发展现状分析县城主要商业项目发展现状分析本案之主要竞争项目了解,项目综合调研目的与范围调研目的：主要针对商业市场，研判当地市场竞争态势、评估本案策略定位与开 发、经营、发展之可行性分析；调研范围：主要针对当地宏观市场、房地产市场发展现状与趋势、商业市场
2、细分 研究之综合分析、研判；项目基本概况开发商介绍广宁县悦景实业发展有限公司，隶属于四会市腾业实业总公司，是一家集房地产开发、室内装修、物业管理于一体之房地产公司；目前该公司正运行、开发的项目包括：城东广场建设项目：总面积约1.29万m2，总投资约2500万元，广场共分为五个功能区：主广场、雕塑广场、喷泉广场、休闲购物广场及停车场，项目以现代城市广场及商业规划设计理念为主导，定位打造广宁竹乡旅游文化一条街；文化桥建设项目：项目总投资200万元，建成后将连通文化路与环城东路，使桥与广场融为一体，大大缩短了城东区到城市中心区的距离，有效扩大广宁的经济发展圈；“御景园”项目：（本案）项目秉承开发商“
3、居住社区人性化、园林环境生态化、生活享受品质化”之开发经营理念，打造集豪华别墅、高档住宅、商业街、星级酒店、休闲会所等功能于一体之综合小区，为广宁注入“高品质、原生态、服务优”的居住生活环境；该公司之实力与成功案例：1 怀集商业步行街项目；2 怀集雅豪庭园项目；3 怀集星豪苑项目；4 怀集怡景苑项目；5 广西大汤温泉度假村项目；6,基础篇,项目概况：位置：座落于广宁县城东区南街河畔，位于环城东路（原农机学校校区）地块；开发商：广宁县悦景实业发展有限公司；物业公司：恒基物业管理有限公司；整体定位：缔造广宁山水园林高尚人居新典范；功能定位：集豪华别墅、高档住宅、商业街、星级酒店、休闲会所等于一体之
4、综合性居住小区；建筑风格：现代欧式建筑；园林风格：东南亚皇家园林；开发周期：首期开发预计2009年中竣工，2011年项目全面开发完善；相关技术指标：规划用地：260亩；总建面积：27万m2；绿化率：70%；总投资：4.28亿元；小区规划：47栋7层、38栋 别墅、15栋10层、9栋17层、及商业 配套等；,基础篇,宏观篇,宏观篇,广宁县宏观市场分析城市概况：广宁县位于广东省中部偏西北，地处北江直流绥江中游，是山区县和革命老区，是全国著名“竹子之乡”、“武术之乡”、及全国文化先进县；全县总面积2459平方公里，东西毗邻四会、清远，西南面与高要、德庆相连，西北面与怀集接壤，北面与阳山等县交界；全县
5、辖17个建制镇、22个居民委员会、156个村民委员会，全县总人口55万人，其中农业人口43万人；是广东省重点林区和首批林业生态县，林业资源丰富，森林覆盖率达78.3%；是国家级竹海森林公园，竹林面积108万亩；古属岭南百粤地、革命老区，旅游资源丰富，有珠三角“后花园”的美誉，竹海大观景区更是广东省唯一以竹生态、竹文化为主题的旅游景区；岭南地区最大的“广东竹博园”，集竹文化博物馆、书法碑林、竹建筑群等设施；总体地形地貌为：山多、平地少、耕地少，“八山一水一分田”的山区县；交通网络：至2001年底，全县通车公路里程1345公里，包括：省道221.6公里、县道189.9公里、乡道933.5公里；省道
6、是直达珠三角、沟通大西南的重要通道之一，县城至广州车程仅两小时、至肇庆车程仅一个多小时，均为二级以上水泥路面；交通网络以县城南街为中心，以省道连大线、石禄线、珠木线和县道春中线、南北线等为骨架之主干公路，构成境内四通八达的公路网络交通优势；广宁县邻近火车站肇庆火车站；县内汽车站属二级客运站，位于 广宁县出入口交汇处，毗邻县文 化广场，线路遍布珠三角各大中 城市及省外；广贺高速将于近期完成，加速融入 珠三角1小时经济圈；,广宁县,宏观篇,经济水平：（根据政府相关数据）从全县实现生产总值方面：近年来，年均递增率超过10%；,从国税收入方面：,从全县固定资产投资总额方面：,宏观篇,从社会消费品零售总
7、额方面：,从全县农民人均纯收入方面：,2007年全镇人均GDP8245元；从全县2008年1-8月份综合经济指标方面：,根据以上相关政府经济数据显示，广宁县总体社会经济水平快速发展，表现为：工业发展速度加快，成为推动全县经济快速增长的主动力；以发展农村经济为重点，提高特色农业发展水平，农民人均收入提高，农村人居环境得到改善；以招商引资为主引擎，加大招商引资力度，推动经济快速发展；充分发挥资源优势，大力开发旅游资源，促进第三产业发展，有效提高消费力；,宏观篇,城市发展特点：目前，广宁实现了“村容整洁、乡风文明”，促进了“生产发展、生活宽裕、管理民主”，推进新农村建设全面建设小康社会；近年来，广宁
8、县充分发挥资源优势，大力发展特色农业，培育壮大纸业、竹业、果业、养殖业等四大特色产业，促进了农民增收，为新农村建设奠定了基础；如今的广宁，打破小县城概念，开通环城大道建设，扩大县城范围，加快聚和新城建设，实现县城“南连西扩”，以聚和广场为中心建设县城中轴线，提高城市品位；走进广宁，县城新区新楼拔地而起，新工厂扎堆进驻各类工业园，竹产业、纸经济、塑料加工等三大特色产业齐头并进，五大产业基地格局逐渐成型；目前，广宁拥有全国著名的“竹子之乡”、“沙糖桔之乡”、“武术之乡”等名誉，“竹海”大观更名气日隆；打造“工业强县、生态竹乡、和谐广宁”，完善城市功能配套，建设城市亮点，集聚人流、物流、资金流发展城
9、市经济，是目前广宁县之长远发展目标；目前广宁县之六大特色发展战略：大开放推动思想大解放；大项目推动工业经济；大引进推动民营经济；大规划推动城市建设；大统筹推动社会和谐；大服务推动环境优化；,宏观篇,城市宏观市场分析小结：,广宁县地处珠三角与粤西山区的交汇处，位于泛珠三角的咽喉部位，是离珠三角经济圈最近的山区县，具有良好的区位优势！,区位优势,城市交通网络的完善，二广高速公路即将建成，贵广快速铁路正在筹建，加速融入泛珠三角1小时经济圈，路网优势更加突显！,交通优势,近年来，全县各行业经济均保持平稳增长趋势，总体经济水平增长率更超过10%以上逐年增长；持续大力发展竹产业、纸经济、塑料加工等三大支柱
10、产业，打造五大基地；抓好商贸建设、拉动第三产业、完善城市功能配套、发展城市经济；,经济发展,森林资源覆盖率超过80%，是广东省重点林区和“首批林业生态县”；竹林资源面积超过100万亩，是中国著名的“竹子之乡”；拥有中国最大的高级竹木混合浆生产基地、首个“广东省造纸产业基地”、全省最大的特种纸生产基地、全省唯一一个国家级竹海森林公园；矿产资源丰富，种类多、储量大，其中产于广宁西南部的广绿玉，是中国五大佳玉之一；水力资源丰富，全县已建起小水电站将近140座，年发电收入超过7000万元，已成为广宁支柱产业之一；旅游资源丰富，包括竹海大观、竹文化博览馆、宝锭山景区、古水河、螺壳山景区等众多旅游亮点；,
11、资源优势,宏观篇,城市整体规划理解与发展趋势分析广宁县城市整体规划理解,行政区规划：全县辖17个建制镇、22个居民委员会、156个村民委员，总人口55万人；1997-2006年，县域总人口增长虚度缓慢，年均增长率仅为2.78，期间县城人口较快，年均增长率为8.66；规划县域总人口增长预测为：2015年总人口59万人、2020年总人口62万人、2025年总人口67-69万人；目前全县各镇人口分布：,宏观篇,城镇体系规划：城镇规划发展目标：建设工业强镇、生态竹乡、和谐广宁；规划要“高起点、高标准”，具有鲜明地方特色和时代特征；推进“南连西扩”之建设工程；规划20-30万人口的中等城市，提高城市综合
12、实力；加快发展特色旅游产业；规划建设以“南坤大道”为中轴线，山城结合，推进县城“南连西扩”，构筑大城市的格局；,规划城镇体系未来产业分布：山区绿色经济带，重点经济区域建设“一主两次”之城镇发展轴线；,沿绥江、广贺高速形成的东西向城镇发展主轴，未来广宁产业发展主导区；东线沿五和、石涧、排沙、江屯形成的南北向产业发展轴；西线沿木格、古水、坑口、北市形成的南北向生态发展轴；T型的开发轴线，以绥江轴线与产业发展轴线为主要开发轴线；,宏观篇,宏观篇,城镇等级与职能规划：,宏观篇,县域交通体系规划：,规划发展揭茂高速与广贺高速公路走线；规划发展贵广快速铁路；县域交通组织，环城路、省道、县道，纵横贯通各城镇
13、区域；“+”字型高速公路南北、东西轴线规划，国道和省道为骨架，县域农村公路网络将通达各乡镇和所有行政村；未来广宁县公路发展的趋势和特点是：打通断头路，尽快形成县级干线交通骨架网，提高干线公路等级，便捷连接高速公路，便捷县域及乡镇之间的交流，带动整体经济发展；加大通达密度，通村公路建设以四级公路标准为主；,宏观篇,广宁县整体发展趋势分析发展机遇与挑战：,未来城镇发展定位与性质：城镇未来发展定位：肇庆市林浆纸一体化产业制造业基地；肇庆市重要的交通节点城市；现代化生态旅游城市，肇庆市重要的旅游节点城市，华南地区极具特色的生态休闲度假胜地；环境优美的宜居城市、竹乡城市与山水城市，市民安居乐业的家园和旅
14、行者的乐园；,广宁县城镇未来发展性质：,打造全县政治、经济、文化中心，以发展造纸、建材及竹木加工业为主，并适当发展旅游业、及物流业，建设富于地方特色的“宜居之城”、“竹乡之城”、及“山水之城”；,宏观篇,根据相关政府材料显示，广宁县之未来发展重点趋势为：着力推进工业强县战略，不断壮大工业经济，加快形成以制浆造纸、竹木加工、塑料加工三大产业为支柱的工业产业集群；大力发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设，加快发展镇级经济；努力提高招商引资水平，加快发展民营经济；积极抓好财税金融工作，促进经济稳健发展；不断改善基础设施，加速发展城市经济；深入开展精神文明建设，全面发展社会事业，有效推动社会经济协
15、调发展；加强生态环保工作，促进社会可持续发展；维护社会大局稳定，构建和谐广宁；提高行政效能，建设实干、高效、廉洁政府；,宏观篇,南街镇宏观市场概况南街镇概况：南街镇位于北江水系绥江中游，是广宁县人民政府所在地，地处全县政治、经济、文化中心；全镇总面积189.3平方公里，其中耕地2.9万亩，山地28万亩，下辖18个村委会、5个社区居委会，总人口12.3万人，其中农业人口4万人；全镇交通、通信、电力、水利等基础设施完善，省道四联线和县道通往各镇公路贯穿全镇，镇内道路网络四通八达；目前城镇金融、商贸、娱乐、餐饮等城市配套设施齐全，城镇功能日臻完善；城镇市场经济发展水平：目前南街镇经济持续快速健康发展
16、，一、二、三产业持续蓬勃发展，社会各项事业全面进步；全镇现有民营企业120多家，以造纸、皮具、五金、塑料、竹制品工艺等主要行业，正向产业化方向发展；“三高”农业发展迅猛，全镇沙糖桔种植面积4.2万亩，现全镇有50亩以上规划的沙糖桔农业基地280多个，其它西瓜、石榴、南华李等优质水果5000多亩，年养殖生猪10多万头、山地鸡120多万只，生猪、山地鸡大型养殖基地60多个，以形成沙糖桔种植为主的“果业”和生猪、山地鸡“养殖业”之规模，成为全镇农业的主导产业；以竹海大观、宝锭山景区为主的竹生态旅游辐射带动第三产业的发展，目前全镇旅游、商贸、饮食服务等行业繁荣兴旺；（据相关政府资料）2004年，全镇实
17、现工业总产值2.94亿元、农业总产值0.97亿元、农村人均纯收入4204元、国税收入955万元；随着全镇经济的持续快速发展，预计2010年，全镇生产总值达到15.6亿元、年均增长率14%，其中工业总产值年均增长22%、农业总产值年均增长7%，固定资产投资年均增长18%，农民人均纯收入年均增长4.8%，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；,市场篇,市场篇,县域整体房地产市场发展现状与供求趋势分析县域整体房地产市场概况：（根据06年广宁县城区住房建设规划材料）至2005年底，城区住房总建筑面积总量为220万m2，其中，直管公房面积0.36万m2，通过房地产商开发建造的商品住房46万m2，城区户籍人
18、口11万人，按户籍人口计人均住房建筑面积为20m2/人；根据规划显示：2006年2010年，规划期内之城区建设各类住房目标：,城区计划建设各类住房总建筑面积50.96万m2，其中(以下为万平方米),城区计划建设各类住房总套数约5353套，其中：,其中，计划住房建设按区域分布：,规划期内，政府重点发展普通商品住房，并自2006年11月1日起政策规定：凡新批、新开工的商品住房建设，户型建筑面积90m2以下（含经济适用住房），须达到开发总建面积的70%以上；经济适用住房严格控制中、小户型，中型户型面积控制在80m2左右、小型户型面积控制在60m2左右；规划期内（2006年2010年）之城区住房建设年
19、度计划为：,市场篇,县域房地产市场发展规划重点：（根据06年广宁县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要材料）规划中心城区在适当发展经济适用住房的同时，合理发展中高档商品房，培育中心城区中高档房地产市场，增加酒店产权式商品房的建设，适应旅游产业和物流产业发展的需要；规划期内，城区住房用地计划供应总量为29.23万m2，其中商品住房用地26.19万m2、保障住房用地3.04万m2；,规划期内，住房用地供应年度计划：,（单位：万m2),其中商品住房用地供应年度计划：,（单位：万m2),市场篇,根据广宁县城市规划管理技术规定，各类居住建筑的容积率规定为：低层住宅，新区容积率不大于0.7，旧城区容积率
20、不大于0.9；多层、中高层住宅，新区容积率不大于1.7，旧城区容积率不大于2.0；高层住宅，新区容积率不大于3.5，旧城区容积率不大于4.0；县域房地产市场发展现状：近年来，广宁县围绕“生态竹乡”建设，树立经营城市的理念，注重研究城市规划和发展，加快城区扩建步伐，大力发展房地产产业，加快推进城市经济发展，使房地产产业成为加快县域经济发展的有力支撑；广宁县先后建成城东花园、雅豪苑、五一花园，清华园、城东清华园、畔河湾、万丰广场、万景豪苑和华鸿商城等楼盘，旅游、餐饮、物流、中介服务、文化娱乐等第三产业快速发展；（根据相关房管局数据）2007年，共完成开发投资8300万元、同比增长31%，销售面积6
21、.7万m2、同比增长26%，销售金额1.2亿元、同比增长34%；,市场篇,市场篇,区域整体商业市场发展布局概况从广宁县城镇体系规划结构上看，全镇总体商业市场结构主要分为四大方面：南街镇：作为全县政治、经济、科技、文化中心，结合资源优势，不断完善城镇配套功能设施，重点发展全镇富有地方特色的旅欧、商贸、餐饮服务等行业市场；石涧镇：作为次中心城镇，广宁南部片区的经济、商贸中心，重点发展油墨、纸张、塑料制品等外向型专业市场；北市镇：作为广宁北部片区的旅游中心，充分发展资源优势，重点发展旅游、度假、商贸等旅游产业市场；其它镇：均结合各镇资源优势特点，以发展工业、农业、加工业及贸易等资源性商业市场为主；从
22、目前县城（南街镇）之商业布局上看：南街镇之商业，主要以“十字街”为中心、四条延伸商业街为主；包括：中华西路：以个体经营商铺为主，主要满足周边乡村居民日常需求；中华中/东路：县城主要商业街，集中品牌业态，主要满足居民休闲购物、旅游消费等需求；新宁南路：县城传统商业街，以成为县城的中心商业区域，以大众品牌为主，主要满足居民休闲购物、旅游消费等需求；新宁北路：属于中心商业街的后段，以中医院为分界，前段以延续商业街形式为主，后段以综合农贸市场、及居民生活配套商业为主；其它商业区域包括：南东一路：位于广玉路延伸之主干规划路，集中政府机构、银行、旅业等，以餐饮业为主要商业形态；环城西路：位于街心公园对面，
23、以五金、建材商业为主，附带日常生活配套商业及餐饮；南坤一路：以满足周边居民及旅业游客之日常需求商业为主；,市场篇,从县城目前之商业业态与商家组合上看：目前县城主要的商业业态，主要由以下几种组成：以一般服装、皮具、鞋类、及普通日用商品为主要零售业态；,目前县城内的零售业品牌，主要以国内二、三线品牌为主，品牌形象、档次均较为一般；,市场篇,以档次、形象、规模均较为一般的电影院、康体城等为主之娱乐业态；,县城内缺少具特色、具档次、具异国风情之餐饮业态；,县城内的电子/数码/IT产品业态，多较为零散，不够集中、不够专业形象，较难吸引一些国际顶尖品牌产品的长期进驻；,市场篇,目前县城内的主要商业场所之业
24、态与商家组合多较为散乱，多存在档次不高、形象一般、消费环境较差、市场辐射力不强等问题；,1 从目前县城内经营中的主要商业场所看，普遍形象不高、档次较低、缺乏鲜明的主题定位、场内之业态组合多较为零散；此类商业场所虽多位于镇中心的集中商业区域内，但其市场的辐射力相对比较低，除能满足当地市民的日常消费与休闲购物等基本需求外，较难形成足够的主题吸引力，而未能有效覆盖周边镇区、甚至更远的区域目标客户群体；,市场篇,除了县城内传统的商业集中区域与商业集中场所等，目前区域内仍未有出现一个具一定规模、较具主题性、表现异国风情、完善的商业规划、及拥有一些较知名度高、形象档次高之品牌商家等优势的大型社区主题商业街
25、；,1 以上的社区商业之形象均较为一般；2业态规划与组合多较为凌乱；3 整体经营管理相对较差；4 项目整体缺乏鲜明的主题定位；5 缺乏统一、有效的形象包装等；,市场篇,县城主要商业区域之发展现状分析,市场篇,市场篇,市场篇,市场篇,市场篇,市场篇,其他商业区域之发展现状：,市场篇,县城主要商业项目发展现状分析,竹乡商场：,市场篇,南国商场：,市场篇,万丰商业中心（好宜家购物中心）：,市场篇,文化商贸购物城：,市场篇,时代购物城：,结论篇,结论篇,调研综合性结论研判从宏观方面：广宁县拥有区位、交通、生态、资源等四大优势，为融入珠三角1小时经济圈奠定坚固的基础；三大产业、五大基地，注重产业发展规划
26、，促进了城镇经济快速发展；全县交通网络条件不断完善，加速迎接了广东省“双转移”之战略发展机遇；县城（南街镇）地处全县政治、经济、文化中心，区域内金融、商贸、餐饮、娱乐等城市配套设施齐全，城市功能日臻完善；从经济方面：2007年全县实现生产总值45.36亿元，同比增长12.%，经济社会发展取得成效；工业发展速度加快，成为推动全县经济的主动力；农业经济持续发展，农民人均纯收入同比增长5%，农村人居环境得到改善；民营经济不断发展，新增民营企业54家、个体工商户287户；城市经济加快发展，房地产业快速发展，小汽车入户新增300多辆，商贸流通和餐饮服务业持续发展，社会消费品零售总额15.7亿元，增正18
27、.5%；从产业结构方面：立足工业主导、加快发展工业经济、带动全县经济跨越发展；以大企业带动中小企业发展壮大，扩大工业经济规模；着力发展塑料加工等新兴产业，抓好矿产资源开发加工，加快形成以制浆造纸、竹木加工、塑料加工三大产业为支柱的工业产业集群；同时大力发展现代农业产业，提高农业发展水平，积极发展镇级经济；加快发展特色旅游产业，大力开发特色旅游商品，提高特色旅游发展水平；,结论篇,从城镇规划前景方面：规划发展成为肇庆市林浆纸一体化产业制造业基地；肇庆市重要的交通节点城市，广贺高速的兴建将加快融入珠三角1小时经济圈；发展成为现代化生态旅游城市，肇庆市重要的旅游节点城市，华南地区极具特色的生态休闲度
28、假胜地；建设环境优美的宜居城市、竹乡城市与山水城市；从房地产市场发展方面：五年规划期内，计划城区建设各类住房目标约5353套、总建筑面积50.96万m2；规划期内，计划城区住房用地供应量为29.23m2；规划适当发展中心城区经济适用住房的同时，合理发展中高档商品房，培育中高档房地产市场，增加酒店产权式商品房建设，适应旅游产业与物流产业的发展需求；2007年共完成开发投资8300万元、同比增长31%，销售面积6.7万m2、同比增长26%，销售金额1.2亿元、同比增长34%；目前，城镇房地产市场总体仍处于初步发展阶段，市场普遍价格接受程度仍集中在2000元/m2左右，属于中低档水平，但随着市民对居
29、住条件的不断提高，控制价格在2300-2800元/m2之性价比较高产品，未来将有很大的发展空间；,结论篇,从总体县城规划建设与管理方面：随着城市建设推进城市经济，以第三产业的发展搞旺城市经济的战略要求，近年来，在城区城市化规划建设和管理中不断进行大量的工作，其中主要包括；不断完善市政设施的配套建设；大力发展城市经济特别是工业经济和旅游经济，实现城市人口增加扩容，推动城市化进程；加快广宁商业步行街发展的有利因素，包括：广宁环城公路的建设完成和配套的逐步完善；广贺高速将于近期完成建设，将使广宁纳入广贺一小时生活圈；城东广场已于3月份完成建设，并将于今年7月开业，城东广场已成为广宁市民休闲、娱乐的场所；御景园项目已进入实质建设阶段；启动文化路的改造建设；备注：其中随着城东广场项目的开业、与连接十字街的文化路改造逐渐完成，将会成为广宁未来最具实力、最有人气的商业中心；,总的来说，广宁县在肇庆区域中，以其区位上、交通条件上、经济上、规划上、资源上等，均有着显著的发展潜力。相对于现时广宁自发形成的商圈，广宁商业步行街有着更大的优势，因为我们未来将成为广宁广宁地标一站式主题商业中心,
