《武汉房地产市场调研深度分析报告：2012供需格局逆转致房价实质性下降-2012-02-20.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武汉房地产市场调研深度分析报告：2012供需格局逆转致房价实质性下降-2012-02-20.ppt（25页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、5%,0%,-5%,-15%,-20%,-25%,分 析师,1,房地产行业行业研究/深度报告2012 供需格局逆转致房价实质性下降武汉房地产市场调研深度分析报告,民生精品-深度研究报告/房地产行业,2012 年 2 月 17 日,报告摘要：,中 性,维持评级,2011年二季度开始供需格局显著逆转，四季度开始去化率降至08年Q4水平2011 年二季度开始，在连续 9 个季度新增供应低于当季度销售后，供需格局开始出,行 业与沪深 300 走势比较,现逆转，在二至四季度的平均季度新增供应约为成交的 2 倍，在库存加速堆积约半,10%,房地产指数,沪深300,年后，自 10 月份开始，去化率显著下滑，
2、11-12 月大幅下滑至 27%，去化率水平接近 2008 年四季度时的低点 25%。-10%新开工等领先指标显示2012年潜在供给仍将大于需求2010 年新开工面积同比大幅上升 55%，确保了 2011 年商品住宅市场的充足供应，,2011 年商品住宅新开工面积 1583 万平方米，同比虽然下降了-18%，但是绝对数值依然排在历年次高位，同比 2009 年新开工面积增长了 27%，鉴于 2011 年商品住宅销售面积仅 1083 万平方米，较高的新开工预示 2012 年新增供应仍将超过当年销售。高库存加大房价下行压力，12月新开盘平均降价15%我们在调研中发现，在 2011 年四季度开始，武汉
3、市各楼盘降价明显，我们归类出 4种典型的降价因素：冲刺年度销售目标、支付土地款、缓解资金链以及跟随降价。我们统计的 12 月份新开楼盘的平均降价幅度在 15%左右，在政策平稳预期下，供需格局转变对房价的负面影响预计将维持 1 年以上，房企的降价行为将贯穿 12 年全年。限购、限贷显著抑制投资需求，累计效应逐步显现，继续执行概率较大限购令出台至今已近 1 年，我们在调研中了解到，目前的限购令执行依然较为严格，无法通过补税单或社保的方式规避限购。同时首套房的利率优惠也已完全取消，即使在央行降低存准后，截至目前，首套房依然很难做到基准利率，从亿房网了解到的情况是：首套房除工商银行明确表示执行首付 3
4、 成，基准利率以外，建行、招行、交行则按照上浮 10%执行。二套房工行、光大执行首付 6 成，利率上浮 10%，建行、招行、交行按上浮 20%执行。我们认为以本市户籍的投资需求和外地户籍的改善及投资需求为调控对象的限购令，持续至 2012 年年末的概率较大，在房价稳中趋降，供需格局实质性逆转的 2012 年，限购令将对全年购房需求产生明显的抑制。保障房与商品房覆盖范围重叠较少，短期对商品房市场影响有限武汉市政府 2011 年计划建设 11.17 万套保障房。覆盖范围与商品住房市场客户范围重叠较少，我们认为现有的保障房建设计划短期仍无法分流商品房市场的需求。外地房企领跑，集中度提升预示竞争加剧武
5、汉市场上的开发企业竞争以外地开发商占优，2011 年销售金额前三甲均被外地房企占据，其中万科已经连续五年在武汉保持销售金额第一，万达通过综合体的销售稳居第二，保利、福星、恒大紧随其后。前十大开发商的合计市占率也由 2009 年的23.8%快速上升至 2011 年的 57%，市场集中度进一步提升预示着各家房企在产品和区域上的正面交锋不可避免，竞争将进一步加剧。风险提示1、供需格局逆转致房价下降，同时导致成交去化率维持低位；2、楼市调控继续收紧致使成交进一步萎缩。本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,-30%10-10 10-11 10-12 11-01 11-02 11-0
6、3 11-04 11-05 11-06 11-07 11-08 11-09 11-10分析师：肖肖执业证书编号：S1000510120050电话：(86755)2266 2081Email：分析师：赵若琼执业证书编号：S0100511010006电话：(8610)8512 7648Email：相 关研究证券研究报告,2,深 度研究/房地产行业目录一、限购显著抑制投资需求，控制量价累计效应逐步显现.3（一）限购满周岁，控制量价的累积效应开始显现.3（二）限购对投资需求抑制显著，外地客户需求的刚性程度更强.6二、保障房与商品房覆盖范围重叠较少，短期对商品房市场影响有限.7三、2012 年供需格局逆
7、转致房价开始实质性下降.9（一）11 年 10 月份开始观望加重，去化率下滑至 08 年 Q4 水平.9（二）2011 年二季度开始供需格局显著逆转.11（三）2010-2011 年连续呈现量缩价涨.12（四）高库存加大房价下行压力，12 月新开盘平均降价 15%.14（五）新开工等领先指标显示 2012 年潜在供给仍将大于需求.16四、外地房企领跑，集中度提升预示竞争加剧.18（一）外地房企稳居前三，弱势下集中度提升加速.18（一）福星惠誉稳居土地储备榜首，外地房企储备充足.19五：风险提示.22插图目录.23表格目录.23,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研
8、究报告,3,深 度研究/房地产行业一、限购显著抑制投资需求，控制量价累计效应逐步显现（一）限购满周岁，控制量价的累积效应开始显现武汉市在 2011 年于 2 月 23 日出台了“严厉版”的限购令，禁止本市户籍中有 2 套及以上住房家庭和非本市户籍中有房家庭购房。新版限购令较 1 月的限购令新增内容包括将范围扩展至所有城区，同时将二手住房纳入其中，明确纳税或社保证明的时间必须在 1年以上。表格 1：2011 年 2 月 23 日出台的严厉版限购令抑制对象主要为已有住房家庭,出台时间,本市户籍家庭,非本市户籍家庭,2011-2-23,无住房,仅有 1 套,有 2 套及以上,有住房,无住房（能否提供
9、 1 年纳税或社保证明）不能提供 能提供,可买 2 套,可再买 1 套,禁购,禁购,禁购,可再买 1 套,资料来源：武汉市房管局，民生证券研究所2010 年 4.15 新政后成交出现迅速萎缩，之后 16 周周均成交量较新政前下跌 40%，最大跌幅超过 60%，均价稳中有降；而 9.29 新政则仅使成交短暂回落 2 周，此后成交量便持续回升并维持高位，均价则一路上行；2011 年 2.23 限购令后，成交有季节性回升，但速度和幅度受到抑制，到了年尾 10 月份开始，成交呈现震荡萎缩，而此时主城区部分楼盘的绝对房价也开始出现实质性下降，限购以及其他调控政策的累积作用开始显现。限购令出台至今已近 1
10、 年，我们在调研中了解到，目前的限购令执行依然较为严格，无法通过补税单或社保的方式规避限购。同时首套房的利率优惠也已完全取消，即使在央行降低存准后，截至目前，首套房依然很难做到基准利率，从亿房网了解到的情况是：首套房除工商银行明确表示执行首付 3成，基准利率以外，建行、招行、交行则按照上浮 10%执行。二套房工行、光大执行首付 6 成，利率上浮 10%，建行、招行、交行按上浮 20%执行。政策的收紧对楼市成交的抑制作用明显，在去年 2 月限购令出台后，新推盘首日去化率明显下降，我们认为以本市户籍的投资需求和外地户籍的改善及投资需求为调控对象的限购令，持续至 2012 年年末的概率较大，在房价稳
11、中趋降，供需格局实质性逆转的 2012 年，限购令将对全年购房需求产生明显的抑制。,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,4,深 度研究/房地产行业图 1：2010 年至今历次调控对武汉市商品住宅周成交的抑制效果不同,销售套数（左）,主城区销售均价（右）,3000,套数,4.17新政后，持续了近16周的低迷成交，周均成交量较新政前下降,9.29新政后，成交量仅出现2周连续回落，随后便持续反弹并维持高位，均价稳,元/平方米,9000,2500,近40%，均价呈微降趋势。,步攀升。,2.23限购令后，成交量虽有季节性回暖，但回暖的速度和幅度均,2月份开始销售,8
12、0007000,2000,较小，均价维持高位。,略有回暖,6000,500015004000,1000,3000,20005001000,0,0,10-01,10-04,10-07,10-10,11-01,11-04,11-07,11-10,12-01,资料来源：亿房网，民生证券研究所，黑色柱线表示新政出台所在周图 2：2012 年 2 月份开始周成交略呈季节性回暖，但趋势性回暖仍缺乏刺激因素,销售套数（左）,主城区销售均价（右）,30002500,套数,09年主城区周均成交1513套,10年主城区周均成交1291套,11年主城区周均成交1318套,元/平方米,900080007000,200
13、0,6000,500015004000,1000,3000,20005001000,0,0,09-01,09-04,09-07,09-10,10-01,10-04,10-07,10-10,11-01,11-04,11-07,11-10,12-01,资料来源：亿房网，民生证券研究所,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,5,深 度研究/房地产行业图 3：2011 年 2 月 23 日限购令出台后新推盘首日去化率明显下降，限购令短期震慑作用显著,120%,限购前,限购后,100%,94%,100%,80%,80%60%40%20%0%,70%,48%,63%,1
14、6%,50%,经开万达广场,万达公馆,香奈天鹅湖,华润置地橡树湾,资料来源：调研，民生证券研究所，样本选取 2011 年 1 月 1 日至 3 月 6 日新推盘项目从我们重点跟踪的项目推盘去化情况来看，限购对成交的短期影响较为明显，而 9月份开始，各新推楼盘的成交去化进一步下降，我们判断这是由于房价阶段性见顶和供需格局逆转导致的去化率降低，在库存进一步堆积下，购买意愿下降促使房价趋势性下降成为大概率事件。,图 4：经开万达广场 2011 年历次推盘首日去化率经开万达广场,图 5：万达公馆 2011 年历次推盘首日去化率万达公馆,100%90%,94%,84%,120%,100%,80%70%,
15、70%,69%,100%80%,60%,50%40%,60%,48%,50%,44%,30%,40%,20%10%0%,20%0%,10%,1月,3月初,3月底,9月,1月,3月,4月,8月,9月,资料来源：民生证券研究所本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,资料来源：民生证券研究所,证券研究报告,6,深 度研究/房地产行业,图 6：香奈天鹅湖 2011 年历次推盘首日去化率香奈天鹅湖,图 7：华润臵地橡树湾 2011 年历次推盘首日去化率华润置地橡树湾,80%70%60%50%,63%,76%,61%,70%,68%,90%80%70%60%,80%,50%,56%,8
16、0%,60%,70%,40%,50%40%,36%,38%,36%,30%20%10%0%,30%20%10%0%,1月,4月,7月,8月,9月,1月,3月初,3月底,4月,5月,7月,9月初,9月底,11月,资料来源：民生证券研究所,资料来源：民生证券研究所,（二）限购对投资需求抑制显著，外地客户需求的刚性程度更强武汉市本地客户新房成交占比连续两年降低至 2011 年的 48%，外地客户占比则从2008 年的 36%稳步提升至 2011 年的 53%，外地客户总量首次超过本地客户，其需求的刚性程度更强。由于限购令对外地客户以持有 1 套为上限，对本地客户则是以 2 套为限，整体看限购令以住房
17、持有数量为标准，对投资需求的抑制作用显著。我们通过调研发现，在 90 m2 以下房源中外地客户占比约 30-40%，90m2 以上房源中外地客户占比接近 60%，小户型市场仍以本地刚需为主，而外地客户则在中大户型市场体现其更强的购买力。考虑到限购对外地客户更为严厉，我们判断大户型房源的去化难度会更大，数据也显示 140 平米以上的大户型占比在 08-10 年稳定在 11-12%，但在限购令出台的 2011 年则显著下滑至 8%。我们通过调研了解到，武汉万科在限购前，本地客户占比在 60%左右，在限购令出台后，本地客户占比大幅提升至 90%，从微观调研情况看，部分项目的异地客户购房需求受到抑制的
18、作用也非常明显。,图 8：本市客户占比连续降低，市外客户占比首次过半,图 9：小面积段产品占比稳步提升,1、本市,2、本省（除本市外）,3、外省,4、境外,90平米以下,90-120平米,120-140平米,140平米以上,100%90%80%70%,13%27%,11%25%,13%30%,14%34%,11%42%,100%90%80%70%,17%25%,11%14%,12%17%,11%15%,8%14%,60%50%,60%50%,32%,33%,34%,34%,40%,40%,30%,30%20%10%,59%,64%,56%,51%,48%,30%20%10%,27%,43%,3
19、8%,41%,43%,0%,0%,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,资料来源：武汉市房管局，民生证券研究所本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,资料来源：武汉市房管局，民生证券研究所证券研究报告,3,2,7,深 度研究/房地产行业二、保障房与商品房覆盖范围重叠较少，短期对商品房市场影响有限武汉市政府 2011 年计划建设 11.17 万套保障房。覆盖范围与商品住房市场客户范围重叠较少，我们认为现有的保障房建设计划短期仍无法分流商品房市场的需求。被市场寄予厚望的公租房的建设总规模仅有 3
20、万套，且其中 80-90%为企业的配套职工宿舍，也就是说真正流入市场的公租房在 3000-6000 套之间，我们在调研中也了解到公租房预计的租金水平将是周边市场租金的 7-8 成，吸引力并不高，加上这部分公租房开工期限为去年 10 月底，也预示着 2012 年底之前大部分公租房都无法入市，其稳定租赁市场的作用将无法充分发挥，对商品房的销售也无法构成直接影响。表格 2：预计 2011 年 10 月底前完成开工的 11.17 万套保障房分类,类别公租房经济适用房限价安臵房棚户区改造,套数（万套）1.53.72,占比27%13%18%33%,备注80-90%为企业职工宿舍，主要位于光谷东湖高新区和经
21、开区，其余 10-20%真正入市的租金约为周边市场租金的 7-8 成之前每年备案约 1.2 万套，几乎和往年相当，硚口区分布最多主要为拆迁安臵房，洪山区分布较多，达 1 万套改造城市棚户区 3 万套，改造国有工矿棚户区 0.72 万套，棚户区居民可按照成本价购新房，价格约 2800 元/平方米,廉租房合计,租金补贴新建廉租房,0.40.5511.17,4%5%100%,两种模式：补贴和新建，房源主要为经适房未售出的边角房,资料来源：调研，武汉市房管局，民生证券研究所,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,8,深 度研究/房地产行业图 10：武汉市各城区各类保
22、障性住房建设明细资料来源：武汉市房管局，民生证券研究所,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,2009-03,2009-05,2009-09,2009-11,2010-03,2010-05,2010-09,2010-11,2011-03,2011-05,2011-09,2011-11,2009-01,2009-07,2010-01,2010-07,2011-01,2011-07,9,深 度研究/房地产行业三、2012 年供需格局逆转致房价开始实质性下降（一）11 年 10 月份开始观望加重，去化率下滑至 08 年 Q4 水平2011 年一季度，月度新开盘/加
23、推项目的首日成交去化率平均在 57%，自 4 月份触底 30%之后呈现逐步回升趋势，至 8、9 月份升至高点 48%，自 10 月份开始，去化率逐步下滑，11-12 月呈现大幅下滑至 27%，去化率水平接近 2008 年四季度时的低点 25%。图 11：2011 年四季度开始新推/加推项目首日去化率显著下降至 2008 年四季度情况,140120100806040200,万平米,70%60%50%40%30%20%10%0%,供应,销售,去化率,资料来源：调研，民生证券研究所图 12：2011 主城区整体供大于求至库存进一步堆积,160140120100806040200,9000800070
24、006000500040003000200010000,供应面积资料来源：调研，民生证券研究所,成交面积,成交均价,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,2009-01,2009-03,2009-05,2009-09,2009-11,2010-03,2010-05,2010-07,2010-11,2011-01,2011-05,2011-07,2011-09,2009-07,2010-01,2010-09,2011-03,2011-11,10,深 度研究/房地产行业图 13：2011 年第四季度去化率水平已降至近 3 年内的季度最低点,16014012010
25、0806040200,400%350%300%250%200%150%100%50%0%,供应面积,成交面积,去化率,资料来源：调研，民生证券研究所图 14：2011 年 11-12 月份首日认购超 50%的项目占比显著下滑至约 10%,605040,70%60%50%,40%3030%,20100,20%10%0%,7月,8月,9月,10月,11月,12月,开盘加推项目个数资料来源：调研，民生证券研究所,首日认购率超过50%的项目个数,占比,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,2008S1,2008S2,2008S3,2008S4,2010S1,2010
26、S2,2010S3,2010S4,2011S1,2011S2,2011S3,2011S4,2009S1,2009S2,2009S3,2009S4,11,深 度研究/房地产行业（二）2011 年二季度开始供需格局显著逆转从 2011 年二季度开始，在连续 9 个季度新增供应低于当季度销售后，供需格局开始出现逆转，在二至四季度的平均季度新增供应约为成交的 2 倍，考虑到新开工的滞后效应，我们预计 2012 年全年每个季度的新增供应都将超过当季成交，库存将进一步升高。图 15：2011 年二季度开始供需格局显著逆转，平均季度新增供应约为成交的 2 倍,商品住房新增供应套数60000500004000
27、03000020000100000资料来源：调研，民生证券研究所图 16：2011 年主城区供需格局已出现显著逆转1400120010008006004002000,商品住房实现销售套数,供销差35000300002500020000150001000050000(5000)(10000)(15000)(20000)800070006000500040003000200010000,2007,2008,2009,2010,2011,供应量（万方）资料来源：调研，民生证券研究所,成交量（万方）,年末均价（元/平）,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,12,深
28、 度研究/房地产行业图 17：2012 年汉阳片区供应量将大幅超过 2011 年，房价下行压力较大,160140120100806040200,9000800070006000500040003000200010000,2007,2008,2009,2010,2011E,2012E,供应量（万方）,成交量（万方）,成交均价（元/平）,资料来源：调研，民生证券研究所（三）2010-2011 年连续呈现量缩价涨武汉市 2010-2011 年一、二手住宅连续两年出现量缩价涨。除 2008 年特殊经济环境下成交大幅回落外，其余 4 年一手商品住宅成交面积在 1100-1200 万 m2 之间，基本反映
29、出市场的正常需求水平。官方公布的 2011 年全市商品住宅均价 6415 元/平米，同比上涨3.7%，商品住宅销售面积 1085.34 万平米，同比减少 6.39%，而武汉本土房地产研究机构亿房网统计的数据显示，2011 年主城区可比口径商品住宅均价同比上涨约 14%。武汉市 2011 年二手住宅市场亦呈现量缩价涨态势，成交量萎缩 28.8%，成交均价同比上涨 4%。二手住房成交套数占一手住房的比重为 23%，反映出武汉市整体有 1/5 的住宅购买者选择价格相对便宜、配套更加完善的二手住房。,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,2006年1月,2006年7
30、月,2007年1月,2007年7月,2008年1月,2008年7月,2009年1月,2009年7月,2010年1月,2010年7月,2011年1月,2011年7月,2012年1月,13,深 度研究/房地产行业图 18：2010-2011 年一二手住宅均呈现量缩价涨态势,一手住房成交面积（左）,二手住房成交面积（左）,14001200,万平方米,一手住房销售均价（右）,二手住房销售均价（右）元/平方米64156184,70006000,1000800600400,36232413367,45182941410,48833450288,52663965443,4238339,4411241,500
31、0400030002000,2000,10000,2006,2007,2008,2009,2010,2011,资料来源：武汉市房管局，民生证券研究所图 19：2006 年至今一手住宅月度成交数据,180,万平方米,销售面积（左）,销售价格（右）,元/平方米,8000,160140,70006000,1205000100400080,6040200资料来源：CREIS，民生证券研究所本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,3000200010000,证券研究报告,2008S1,2008S2,2008S3,2008S4,2009S1,2009S2,2009S3,2009S4,2
32、010S1,2010S2,2010S3,2010S4,2011S1,2011S2,2011S3,2011S4,跟随降价,14,深 度研究/房地产行业图 20：2011 年三季度开始二手住房均价连续 2 个季度下降,180160,标题,二手住房成交面积156,二手住房成交均价,50004500,1401201008060,42,49 44,73,51,102,123,75,98,79,86,64 59 65,58,400035003000250020001500,40200,10005000,资料来源：武汉市房管局，民生证券研究所（四）高库存加大房价下行压力，12 月新开盘平均降价 15%我们在
33、调研中发现，在 2011 年四季度开始，武汉市各楼盘降价明显，我们归类出 4种典型的降价因素：冲刺年度销售目标、支付土地款、缓解资金链以及跟随降价。我们统计的 12 月份新开楼盘的平均降价幅度在 15%左右，在政策平稳预期下，供需格局转变对房价的负面影响预计将维持 1 年以上，房企的降价行为将贯穿 2012 年全年。表格 3：2011 年四季度武汉市 4 种典型降价因素分析,典型降价因素冲刺年终任务支付土地款资金链紧张,案例保利：武汉保利旗下三项目降价，保利心语 7800-6300，降幅 20%。主要原因，离今年销售目标42 亿，仅差 4 亿，最后冲刺。复地：复地东湖国际 13000-1050
34、0，降幅 20%。离今年销售目标 12 一，差距 2 亿，最后冲刺。当代：当代国际花园，当代东湖壹号分别大幅降价超过 20%。原因是当代在光谷拿地需要年底支付土地款。绿地：绿地在武汉两项目分别降价幅度都在 10%-30%，并且是武汉首个降价开发商福星：福星今年销售目标 60 亿，仅完成 30 亿，并且有大量城中村土地，资金链紧张,汉阳 rose 上苑、山水琴台等：降幅均在 10%以上，汉阳片区竞争激烈，大开发商引领降价潮。星悦城：项目后期还有 180 万方，低价入市，比周围楼盘低近 1000 元/平。资料来源：调研，武汉市房管局，民生证券研究所,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一
35、页免责声明,证券研究报告,星悦城,航天彩虹镇,千晴岸,福星惠誉国际城,阳光100大湖第,世界城新尚都,佛奥俊贤雅居,当代国际花园,保利香槟国际,天慧神秘墅,保利蓝海郡,中城时代,黄浦公馆,兰亭都荟,ROSE上院,东湖壹号,15,深 度研究/房地产行业表格 4：2011 年 12 月新开盘项目表现,项目名称,推盘套数,成交套数,均价（元/平）降价额,降价幅度,去化率,中城时代星悦城航天彩虹镇黄浦公馆保利香槟国际福星惠誉国际城ROSE 上院兰亭都荟东湖壹号世界城新尚都保利蓝海郡千晴岸佛奥俊贤雅居当代国际花园阳光 100 大湖第天慧神秘墅合计,6023962572301792341683904503
36、91234260136288144744433,25314512448271106321096170102402012327131571,630070006000870010500880071007200900010500790062006200-6500670063006600,1000100050013005003200140028002000持平600持平5001300持平300,18%12%10%13%5%26%20%30%23%7%8%20%5%15%,42%37%48%21%15%47%38%54%21%43%44%15%15%43%19%18%35%,资料来源：调研，武汉市房管局
37、，民生证券研究所图 21：2011 年 12 月份降价幅度大的楼盘对应的首日去化率也较高,60%50%40%30%20%10%0%资料来源：调研，民生证券研究所,去化率,降价幅度,35%30%25%20%15%10%5%0%-5%,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,7%,16,深 度研究/房地产行业（五）新开工等领先指标显示 2012 年潜在供给仍将大于需求2010 年新开工面积同比大幅上升 55%，确保了 2011 年商品住宅市场的充足供应，2011年商品住宅新开工面积 1583 万平方米，同比虽然下降了-18%，但是绝对数值依然排在历年次高位，同比
38、2009 年新开工面积增长了 27%。由于市场整体进入长期调控已成定局，综合考虑 2009-2011 年的成交、新开工以及开发商根据政策变动对推货节奏做出的适当调整，我们预计武汉市 2012 年新增供应商品住宅面积将达到 1300 万 m2，考虑到较为严厉的限购政策，预计全年市场需求在 1000 万 m2左右，供求格局的转变已成定局。图 22：2011 年商品住宅新开工面积同比显著下降，但绝对数值仍居于历史次高年份,新开工面积（左）,新开工面积同比增速（右）,25002000,万平方米25%,36%,55%1931,1583,60%50%40%30%,15001000,635,6594%,89
39、7,104717%968,1232 12471038 19%1%,20%10%0%,500,-8%,-18%,-10%,-20%,0,-30%,2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年资料来源：CREIS，民生证券研究所我们研究数据发现新开工面积和延迟 1 年月度新增供应大致对应，2011 年商品住宅新开工面积维持高位预示着 2012 年市场整体的新增供应依然充足，考虑到从 2011 年二季度开始供求格局已经出现显著逆转，我们预计 2012 年商品住宅市场依然维持供大于求的格局。,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务
40、必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,08-01,08-04,08-07,08-10,09-01,09-04,09-07,09-10,10-01,10-04,10-07,10-10,11-01,11-04,11-07,11-10,17,深 度研究/房地产行业图 23：2011 年新开工面积仍维持高位预示 2012 年整体供应仍然充足,250,万平方米,延迟1年月度新增供应面积,新开工面积平滑,200150100500资料来源：CREIS，亿房网，民生证券研究所图 24：商品住宅当季度新增供应套数与向前 4 个季度新开工面积走势基本吻合,60,00050,00040,000,当季度新增供应套数,
41、向前4个季度新开工面积,700600500,40030,000300,20,00010,0000资料来源：CREIS，亿房网，民生证券研究所本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,2001000,证券研究报告,18,深 度研究/房地产行业四、外地房企领跑，集中度提升预示竞争加剧（一）外地房企稳居前三，弱势下集中度提升加速武汉市场上的开发企业竞争以外地开发商占优，2011 年销售金额前三甲均被外地房企占据，其中万科已经连续五年在武汉保持销售金额第一，万达通过综合体的销售稳居第二，保利、福星、恒大紧随其后。各家房企特点鲜明，万科主打中小户型的刚需和首改，其在武汉市 90m2 以
42、下房源的市占率高达 18.2%，选址也多位于三环两侧的城郊结合处，万达以综合体的模式快速复制，保利则深耕长江以南的武昌、洪山和江夏区，福星则以城中村改造为主要的发展方向，武汉地产集团和百步亭则借与政府的良好关系，较多承接与市政建设相关或是涉及民生保障的大盘项目。武汉的商品房市场容量较大，各个开发商也都有自己的生存及发展空间。前十大开发商的合计市占率也由 2009 年的 23.8%快速上升至 2011 年的 57%，市场集中度进一步提升预示着各家房企在产品和区域上的正面交锋不可避免，竞争将进一步加剧。表格 5：2009-2011 年房企销售金额及市占率排名,排名12345678910,企业名称万
43、科恒大地产福星惠誉保利地产武汉地产集团金地集团融侨地产三金地产新世界发展世茂股份,销售金额(亿元）22.61918.116.31612.811.910.310.310.3,市占率3.6%3.1%2.9%2.6%2.6%2.1%1.9%1.7%1.7%1.7%,排名12345678910,企业名称万科万达集团恒大地产保利地产福星惠誉金地集团武汉地产集团百步亭新世界发展利嘉臵业,销售金额（亿元）52.948.629.227.326.120.118.616.215.914.3,市占率7.6%7.0%4.2%3.9%3.7%2.9%2.7%2.3%2.3%2.1%,排名12345678910,企业名称
44、万科万达保利福星惠誉恒大武汉地产集团卓尔金地瑞安复地,销售金额（亿元）75.372.246.443.936.532.029.222.218.417.0,市占率10.9%10.5%6.7%6.4%5.3%4.6%4.2%3.2%2.7%2.5%,合计,147.5,23.8%,合计,269.2,38.6%,合计,393.1,57.0%,资料来源：CREIS，民生证券研究所,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,1,1,6,6,7,7,9,9,2,2,19,深 度研究/房地产行业表格 6：2011 年武汉市场项目成交排名,2011 年度武汉商品住宅成交金额前 10
45、 强,2011 年度武汉商品住宅成交面积前 10 强,名次2345810,楼盘名称万科金色城市积玉桥万达广场复地东湖国际恒大名都万科红郡百瑞景中央生活区万科金域蓝湾保利心语百步亭花园万科金域华府,成交金额（亿元）19.919.416.014.414.410.810.610.310.29.9,名次2345810,楼盘名称万科金色城市恒大名都万科红郡保利心语复地东湖国际百步亭花园名流人和天地保利华都万科金域蓝湾保利海上五月花,成交金额（万平）30.326.315.613.712.912.712.111.811.611.4,资料来源：CREIS，民生证券研究所表格 7：2010 年武汉市场项目成交排
46、名,排名1234567891011121314151617181920,项目名称菱角湖万达广场保利心语广电江湾新城世茂锦绣长江融侨华府万科城保利华都光谷世界城万科魅力之城金地西岸故事百步亭世博园统建同安家园汉口花园武汉恒大华府常青南园金地中心城名流人和天地清江山水金地格林春岸锦绣龙城,成交套数(套)20621769149294194413141084101817481144984106911233317809471663117210611133,成交面积(m)20255320090314241810690310219399869121611106685115121108553994011120
47、8210870497701827679317417214498339101509102004,成交金额(亿元)20.512.910.410.110.19.58.58.38.27.26.96.96.96.66.66.55.95.95.85.6,成交均价(元/m)101336425731394539848950969917791716566056952612463036719792770143433597857015446,资料来源：CREIS，民生证券研究所（一）福星惠誉稳居土地储备榜首，外地房企储备充足从武汉市房企土地储备前 6 的排名来看，深耕本土的福星惠誉稳居土地储备榜首，土,本公司具备证
48、券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,20,深 度研究/房地产行业地储备建筑面积约 526 万平米，2-6 名分别为万科、保利、华侨城、绿地和万达，均为外地房企，大型开发商的土地储备整体仍较为充足。图 25：截至 2011 年末武汉市房企土地储备面积排名储备量（万平米）,600500400300,526,367,262,2001000,186,152,90,福星惠誉,万科,保利,华侨城,绿地,万达,资料来源：民生证券研究所图 26：截至 2011 年末武汉市房企土地储备货值排名储备量（亿元）,500450400350300250200150100500,458,382,
49、278,223,135,68,福星惠誉,万科,绿地,华侨城,万达,保利,资料来源：民生证券研究所,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,21,深 度研究/房地产行业图 27：万科的项目选址多位于三环两侧的城郊结合部区域万科高尔夫万科城万科金域华府万科金域蓝湾万科金色城市,万科红郡,万科魅力之城,资料来源：民生证券研究所图 28：保利地产的项目多位于长江以南的各个区域保利圆梦城,保利中央公馆,保利拉菲,保利心语十二橡树庄园海上五月花保利海寓资料来源：民生证券研究所,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,22,深 度研究/房地
50、产行业五：风险提示1、供需格局逆转致房价下降，同时导致成交去化率维持低位；2、楼市调控继续收紧致使成交进一步萎缩。,本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明,证券研究报告,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,图,表格,表格,表格,表格,表格,23,深 度研究/房地产行业插图目录图 1：2010 年至今历次调控对武汉市商品住宅周成交的抑制效果不同.4图 2：2012 年 2 月份开始周成交略呈季节性回暖，但趋势性回暖仍缺乏刺激因素.43：2011 年 2 月 23 日限购令出台后新推盘首日去化率明显下降，限购令短期
