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1、偉 業 顧 問 2010 B.A.Consulting.,谨呈中交地产,静港 花园小镇 中交青岛城阳夏庄项目定位报告,城区边缘中小规模普通住宅项目,用地区位：青岛市城阳区夏庄街道银河路北侧、三号路东侧 至城阳城区：4Km至流亭机场：5Km至中心城区：35Km,城阳城区,青岛中心城区,流亭机场,本案,35Km,5Km,4Km,项目概况,目录,背景与特性,背景1,政策背景：限购限价保刚需、抑投资、伤改善,限购：本地限3，外地限制2已有1套住房的本市户籍居民家庭、无住房且能够提供当地一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍家庭，年内限购1套住房，包括新建商品房和二手住房；拥有2套及以上住房的本
2、市户籍家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房限价：均价不超过7380元/平2011年3月30日，青岛市公布2011年度新建住房价格控制目标，新建住房价格涨幅将“明显低于”本年度城市居民人均可支配收入增幅，即低于12%城阳区规定（没有红头文件），新建普通商品房报批均价不超过7380元/平，否则不予发放预售证。,大幅挤压投资需求，市场上将以刚需首置首改为主流需求,高端住宅受限，保证中低端住宅供应,政策力度强,背景与特性,背景2,开发背景：品质、快销、利润,中交青岛开疆辟土的项目：只能成功，不能失败；一定的品质保
3、证快速开发保证回款：快销产品符合集团对利润的要求：利润保证,特性1,城区边缘：无优势资源，市场价值较低,背景与特性,位于城阳区夏庄街道东古镇，银河路北侧 距城阳城区4KM无优质的城市配套与自然环境资源，市场价值较低,第 6 页,特性2,高地价：严控成本,背景与特性,第 7 页,特性3,20%保障性用房：对项目品质造成负面影响,背景与特性,特性4,中小规模：难以通过规模效应实现自身价值的提升,背景与特性,第 9 页,3 梳理与研判,目录,2 矛盾与问题,1 背景与特性,4 定位与产品,矛盾1,问题1：什么样产品在区域市场可实现一定品质的提升？,城区边缘、中小规模、20%保障性用房 VS 品质保证
4、,矛盾与问题,城区边缘：无优势资源，市场价值较低,中小规模：难以通过规模效应实现自身价值的提升,通过自身产品来实现品质与价值的提升通过规划来降低保障性用房对项目品质的影响,品质保证,20%保障性用房：保障性用房对项目品质造成一定的负面影响,矛盾2,问题2：什么样的产品在成本可控的前提下能实现较高的售价并实现快销？问题3：什么样的价格来实现“高售价”“限价”“快销”的平衡？,高售价 VS 限价政策 VS 快销产品,矛盾与问题,高地价,品质保证,高成本,利润保证,高售价,矛盾3,问题4：在限购政策影响下如何精准地找出我们的客群？,限购政策 VS 快速销售,矛盾与问题,限购政策：客群直接受限,快速销
5、售,最大限度地开发针对性客群,3 梳理与研判,目录,2 矛盾与问题,1 背景与特性,4 定位与产品,基础研究与分析,深入研究与分析,用地研究,基础研究与分析,市场研究,综合分析,青岛,国际化城市、经济龙头，发展动力强劲,用地研究,区位：东北亚经济圈、环渤海经济圈的重要城市交通：路、海、空交通发达济青、胶州湾、西流等7条高速公路中国北方最大的外贸口岸和集装箱港青岛港流亭机场是半岛航空运输的重要通道规划：山东半岛蓝色经济区：青岛为核心区域、龙头，打造“蓝色硅谷”（引领海洋经济健康快速发展、优化产业发展布局、培育高端产业、加强生态环境保护、突破深海发展事业）；青岛市拥湾发展战略：重点发展环胶州湾沿岸
6、的核心圈层，带动外围地区的发展，同时保护胶州湾沿岸生态资源体系,第 16 页,城阳,潜力新区，城市未来发展方向,本案,用地研究,地块,环境不佳、无优势资源、地块不够规整,具备基本生活配套资源有一定景观资源，但不具优势项目出行交通只有一条银河路周边环境基本为农田、村庄、厂房；只有香邑漫步、崂山水岸枫景、崂山水岸绿洲几个项目用地形状不规整,本案,镇级道路,S214,银河路,G308,G204,城阳城区,城阳第九中学,城阳第三人民医院,城阳第三中学,城阳古镇正骨医院,福镇河（白沙河支流）,白沙河,香邑漫步,崂山水岸枫景,崂山水岸绿洲,用地研究,西侧待建路,香邑漫步社区及已建道路,东侧福镇河,北侧待建
7、路（40米宽）,香邑漫步社区北部在建产品,项目用地南侧厂房,银河路,待建路,待建路,本案,福镇河（白沙河支流）,用地研究,地块,小结,依托大环境拓宽资源，品质打造与合理规划弥补不足,大区位具备较强优势青岛：国际化城市、经济龙头，发展动力强劲城阳：潜力新区，城市未来发展方向,用地小环境较为不足地块：环境不佳，无优势资源，地块不够规整,用地研究,用地研究,基础研究与分析,市场研究,综合分析,2005-2010年青岛商品住宅销售面积：万,人均可支配收入：元,2005-2010年青岛商品住宅销售均价：元/,人均可支配收入购房面积：,青岛市商品住宅销售市场波动幅度较大，09年大幅上涨,青岛市商品住宅销售
8、均价相对平稳,青岛市人均可支配收入呈平稳上涨趋势，人均可支配收入水平逐年提升。,青岛市人均可购房面积较其它城市相对，处于中上水平，购买力相对较好。,宏观市场,青岛房地产市场震荡上扬，居民购买力逐年提升,市场研究,数据来源：各市统计局,8月，青岛商品房市场成交量为60.76万平方米，较上月增加2.35万平方米。青岛市七区二市商品房市场连续5个月供过于求，8月，供求比重为1：0.4，供过于求的状态加剧。,2010.1-2011.8青岛市商品房成交量价走势,2010.1-2011.8青岛市商品房成交供求走势,数据来源：cric2009,宏观市场,2011年青岛整体市场相对“低迷”，2-5月成交量同比
9、下降，6-8月份有所上扬，但形势依旧不容乐观,数据来源：青岛统计局,市场研究,宏观市场,土地市场稳步上扬，城阳为市场主力，机会与竞争并存,数据来源：青岛土地交易网,市场研究,受政策影响2011年青岛住宅市场成交量有所萎缩，客户存在观望情绪。如何制造好的市场影响力和获得更多具有购买资格客户的认可是本案亟需解决的客户问题限购政策截止2011年底，2012年政策尚不明朗青岛豪宅市场受政策影响较大，但首置需求及改善需求依然旺盛，还伴随少量的资源占有和投资性需求，未来市场整体需求量仍有较大的提升空间青岛房地产市场整体价格在二线城市中处于中游，价格还有一定上涨空间,宏观市场,趋势展望：短期内操作需谨慎，中
10、远期呈乐观态势,市场研究,城阳市场,整体市场：城阳区住宅市场在市内7区中最具潜力,数据来源：青岛统计局,2011.1-2011.8青岛市商品住宅各区域成交量统计,市场研究,城阳市场,整体市场：市场下行，谨慎操作，开拓资源,数据来源：城阳区统计局,商品房竣工面积逐年增加，2011年下降明显商品房销售面积增长迅速，2011年因政策因素有所下降商品房价格稳步增长，2011年趋稳,市场研究,城阳市场,整体市场：从土地市场上看本案不具备价格优势，有打造中低密产品的优势，应从品质入手增强竞争力,数据来源：青岛市统计局、青岛土地交易网,1353元/平米,市场研究,本案楼面地价2192元/平,城阳市场,整体市
11、场小结,依托城阳整体大形势，控制成本，中低密度品质突围困境,市场研究,城阳市场,板块市场：根据不同特征可分为四大板块,市场研究,城阳市场,中心城区：地缘客群为主；注重区位与配套洋房认可度高、售价高、附加值高,物业类型：小高层、高层为主，少量洋房与多层品质良莠不齐洋房认知为高品质产品洋房具备较高附加值洋房可实现的价格较高，比小高层高层溢价20%-30%,市场研究,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,典型项目,中冶圣乔维斯：洋房高附加值，高溢价，高品质认知,市场研究,价格：小高层8200元/平，洋房11000元/平；洋房溢价近35%洋房产品：5层退台洋房，135-200平附加值：首层赠送
12、庭院、地下室；二层赠送露台、地下室；其他赠送露台,市场研究,城阳市场,中心城区项目详细信息,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,城阳市场,高新区：市区度假及改善客群为主；注重环境及未来升值潜力洋房售价高、附加值较高,物业类型：青岛新兴别墅板块，别墅与小高层、高层为主，少量多层与洋房整体品质较高洋房可实现的价格最高，比小高层高层溢价20%-50%洋房附加值较小，有一定的提升空间,市场研究,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,典型项目,世茂公园美地：高附加值，实现较高的溢价与较高的认可度,市场研究,价格：7300元/平，与龙湖滟澜海岸高层相比，溢价10%产品：高层，96-110
13、平两居，115-140平三居附加值：每户赠送6-10平的功能空间销售：首推2栋一个月售罄,赠送功能空间,典型项目,青特花溪地：洋房高附加值，高溢价，高品质的认可度,市场研究,价格：10000元/平，与龙湖滟澜海岸小高层相比溢价近50%,；与卓越蔚蓝群岛小高层相比溢价近25%产品：多层洋房，140-185平三至四居附加值：顶跃层赠送大面积露台；底跃层赠送大面积露台、地下室及庭院,露台,庭院与地下室,市场研究,城阳市场,高新区项目详细信息,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,城阳市场,东部板块：市区与地缘富人为主；自住养老与度假为主；注重环境与品质及产品的升值潜力,物业类型：青岛传统别墅
14、板块，别墅为主，少量小高层、高层为主整体品质较高,市场研究,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,城阳市场,南部板块：市区价格挤压外溢客群为主；价格导向，有一定的环境与品质需求；洋房品质高、售价高、附加值高,物业类型：小高层、高层为主，其次为多层，少量洋房整体品质不高洋房可实现的价格最高，因品质不同价格差别较大，比小高层高层溢价10-20%左右洋房具备一定的附加值，尚有提升空间,市场研究,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,城阳市场,板块市场小结,本案竞争区域：城阳南部板块区域客群：青岛市区受价格挤压外溢的刚需与改善升级客群为主，价格导向，有一定环境与品质需求物业机会：洋房价
15、值最高（认知品质高、售价高、附加值高）,市场研究,用地研究,基础研究与分析,市场研究,综合分析,综合分析,用地：依托大环境拓宽资源，品质打造与合理规划弥补不足,宏观市场：短期内操作需谨慎，中远期呈乐观态势,城阳板块市场客户机会：青岛市区受价格挤压外溢的刚需与改善升级客群为主，价格导向，有一定环境与品质需求物业机会：洋房价值最高（认知品质高、售价高、附加值高）、高附加值产品认可度高,品质提升,高售价,针对性客群,洋房社区整体高附加值产品,受限购政策较小的市区外溢客群,城阳整体市场：依托大势，控制成本，中低密度品质突围困境,基础研究,开发需求,发展方向,基础研究与分析,成本控制,洋房社区；市区外溢
16、客群,3 梳理与研判,目录,2 矛盾与问题,1 背景与特性,4 定位与产品,基础研究与分析,深入研究与分析,深入调研方向竞争区域内潜在供应研究竞争区域内在售项目的各种物业类型，不同户型面积区间的供应产品、销售、价格以及客户进行深入调研竞争区域需求访谈竞争区域内商业调研,在售供应,住宅,需求研究,综合分析,相关成本研究,商业,深入研究与分析,潜在供应,潜在项目,潜在供应,潜在项目中经适房占很大比例，商品住宅只有7宗用地，建面约为94万平商品住宅中容积率1.5以下的规模约30.4万平，占商品住宅规模的32%,未来区域潜在项目将会以小高层高层产品为主，洋房等中低密度产品较少,数据来源：中国土地市场网
17、,潜在项目,潜在供应,数据来源：中国土地市场网,详细信息,高层为主，少量洋房；高层以80-90平小户型为主，洋房以120平以上大户型为主,潜在物业：在售项目的潜在供应以小高层高层为主，洋房、多层体量很少潜在户型：洋房以120平以上大户型为主，高层以80-90平小户型为主,在售项目,潜在供应,别墅潜在供应：,多层潜在供应：,潜在供应,详细信息,在售项目,高层潜在供应：,花园洋房潜在供应：,潜在供应,详细信息,在售项目,潜在供应,小结,潜在项目,未来区域潜在项目将会以小高层高层产品为主，洋房等中低密度产品较少,高层为主，少量洋房；高层以80-90平小户型为主，洋房以120平以上大户型为主,在售项目
18、,本案应以洋房产品为主，注意差异化发展,未来市场上中低密度洋房产品机会较大，小高层高层产品竞争激烈,在售供应,住宅,需求研究,综合分析,相关成本研究,商业,深入研究与分析,潜在供应,洋房产品,在售供应,供应：以三居、两居为主，少量复式与四居销售：两居、三居销售最好；复式、四居销售最差建议：洋房只做两居、三居产品；两居40-50%，三居50-60%,户型配比（套数）：两居40-50%，三居50-60%,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,两居：80-90平供应最大，销售最好三居：供应两端发展，85-90平与130平以上；85-90平三居销售好于130平以上建议：两居面积为80-90平米
19、；三居面积应以中小户型为主，因样板量少可放大至整体物业供应研究,户型面积：两居80-90平左右，三居需进一步深入研究,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,洋房产品,在售供应,项目详细信息,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,洋房产品,在售供应,本案品质提升空间：电梯 层数可提升为7层或以上本案参考附加值：庭院、地下室、露台、电梯本案每层户数：2户,产品特点层数：7层或以上；每层户数：2户附加值：电梯、庭院、地下室、露台,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,洋房产品,在售供应,价格：建议洋房均价7500元/平左右，总价100万/套之内,注：数据均来源于2011年限购
20、之后的市场供应,洋房产品,本案通过打造片区内的品质标杆，可实现价格的小步提升,本案产品可对其进行品质的提升，但价格可与其形成性价比,在售供应,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,供应：以两居为主，三居为辅助，少量一居，四居与复式极少销售：一居销售最好，其次为两居与三居；四居与复式销售较差建议：以两居为主，三居为辅，少量一居（可适当放大一居比例）；一居10%左右，两居50-60%左右，三居30-40%左右,户型配比（套数）：一居5-10%左右，两居50-60%左右，三居30-40%左右,小高层高层产品,在售供应,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,户型面积：一居60-65平左
21、右，两居80-90平左右，三居90平左右为主，100-110平为辅，少量120-135平,一居：供应以60-65平为主，50-65平销售较好两居：80-90平供应最大，销售最好三居：120-130平供应最多，其次为90平与100-110平；90平销售最好，其次为100-110平与120-135平建议：一居60平左右，两居80-90平左右，三居90平左右为主，100-110平为辅，少量120-135平,小高层高层产品,在售供应,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,小高层高层产品,本案品质提升空间：错层阳台、赠送空间本案参考附加值：庭院、地下室、错层阳台本案参考每层户数：可做到4-5户,
22、产品特点层数：控制在18层以内；每层户数：4-5户附加值：庭院、地下室、错层阳台、赠送空间,在售供应,注：数据均来源于2011年限购之后的市场供应,小高层高层产品,价格：建议均价6000-6500元/平，总价控制60万/套左右,本案通过打造片区内的品质标杆，可实现价格的小步提升,本案产品可对其进行品质的提升，但价格可与其形成性价比,在售供应,第 61 页,客群,在售供应,在售供应,住宅,需求研究,综合分析,相关成本研究,商业,深入研究与分析,潜在供应,需求研究,小高层高层80-90平三居认可度高，但需做好居室朝向与设计；满足居室功能的前提下尽量将面积做小；高附加值产品市场认可度高,甄先生：香邑
23、漫步置业经理朝向：对于小高层高层产品来说，南北通透与纯南向并不是影响销售的绝对因素，户型设计与总价才是影响销售的绝对因素。比如，33#-36#楼，纯南向的88平2居因为三个居室空间均朝南，所以比90平2居端户型（南北各一卧室，客厅东西采光）卖得要好。居室：对于小高层高层客户来说，80-90平的三居比两居卖得好，花同样的钱可以买到更多的居室空间，对这类刚需客户来说物有所值。购买洋房的客户相对来说，对居住品质有一定要求，所以80-90平的话还是两居比较合适。附加值：就洋房来说，有面积赠送的一层和二层可实现的售价相对较高，销售情况也较好。汤女士：易佳和府置业经理居室：易佳和府的产品全是小高层，现在市
24、场上客群以刚需为主。对于这部分客户来说，89-90平的三居肯定好卖，但是如果是100-120平的三居就有一定的困难了，他们会觉得总价过高。马小姐：中铁华胥美邦置业经理面积：现在市场上刚需和刚改的客群为主，这部分人的购买能力有限，对总价比较敏感，所以在满足居室功能的前提下，面积越小越好卖。,访谈,在售供应,住宅,需求研究,综合分析,相关成本研究,商业,深入研究与分析,潜在供应,综合分析,以洋房产品为主满足居室功能前提下缩小面积高层较大面积三居需求可在客户认可度较高的洋房产品中实现适当提升高层产品中一居和90平三居比例,小高层高层80-90平三居认可度更高，但需安排好朝向；满足居室功能的前提下尽量
25、将面积做小；高附加值产品市场认可度高,客户,产品,需求,潜在供应：本案应以洋房产品为主，注意差异化发展,综合分析,本案需严控成本，因此对增加附加值而产生的成本需进一步深入研究,在售供应,住宅,需求研究,综合分析,相关成本研究,商业,深入研究与分析,潜在供应,相关成本研究,本案需通过品质提升来增强竞争力，品质提升有效途径如下,建议本案通过电梯洋房、层层退台（赠送露台）、赠送庭院来体现品质，增加附加值,品质提升建议,增加成本太高建议不做,在售供应,住宅,需求研究,综合分析,相关成本研究,商业,深入研究与分析,潜在供应,商业研究,东部：商业氛围淡薄；目前现状为乡村、小型企业，农田，只有香邑漫步与崂山
26、水岸枫景及少量农民上楼小区，人口较少中部：商业氛围较好；夏庄镇、流亭镇镇域，人口相对稠密南部：有一定的商业氛围；天泰城为首的区域开发已具备一定规模，人口相对较多,本案区域商业氛围淡薄，未来人口导入有限，建议降低商业体量,板块特征,商业研究,区域商业销售状况不佳，建议本案减少商业体量根据用地条件，在配套指标之上满足社区基本生活即可,供应特征,梳理与研判：小结,基础研究与分析,发展方向：洋房社区，以市区外溢客群为主,3 梳理与研判,目录,2 矛盾与问题,1 背景与特性,4 定位与产品,定位策略,整体定位,产品建议,定位策略,形象策略,电梯花园洋房社区，区域品质的半步提升,问题2：什么样的产品在成本
27、可控的前提下能实现较高的售价和快销？,问题1：什么样产品在区域市场可实现一定品质的提升？,产品策略,“mini”洋房为主，补充高附加值的小户型高层产品：整体成本可控，洋房品质实现高售价，中小户型实现快销,问题3：什么样的价格来实现“高售价”“限价”“快销”的平衡？,价格策略,均价控制在“限价”范围之内：洋房产品为项目价格标杆，但与区域品质洋房形成价格性价比，高层产品平衡“限价”标准,问题4：在限购政策影响下如何精准地找出我们的客群？,客户策略,以政策影响较小的、价格导向为主的中心市区外溢刚需及改善升级需求为主,3 梳理与研判,目录,2 矛盾与问题,1 背景与特性,4 定位与产品,定位策略,整体
28、定位,产品建议,第 76 页,静港 花园小镇,我们是,静港：喧嚣城市中营造出一湾净化身心的宁静港湾花园：更自然生态的居住环境小镇：都市中的风情小镇，和谐人居的生活理念,第 77 页,整体定位,客群定位,价格导向为主，有一定品质与环境需求高层产品：价格敏感的中心市区外溢刚需客群为主，兼顾地缘刚需洋房产品：有一定经济基础的中心市区刚需及改善升级为主，兼顾地缘改善升级需求,整体定位,产品定位,整体定位,价格定位,“mini”洋房：均价7500元/平左右，总价控制在100万/套之内小高层、高层：均价6000-6500元/平左右，总价控制在60万/套左右,3 梳理与研判,目录,2 矛盾与问题,1 背景与
29、特性,4 定位与产品,定位策略,整体定位,产品建议,用地分析,用地特性分析,用地价值分析,概念规划建议,景观亮点建议,产品单体建议,公建配套建议,设备设施建议,用地特性分析,地块内产品受7090限制，通过建设小面积迷你洋房突出社区品质，利用小高层提升容积率，采用高低组合的形式，突破地块的不利因素，分组团布置不同产品，满足规划指标,地块不规则凌乱，依附于其它项目周边，不利于整体规划地块内设有限价房及经济适用房，并受7090限制，对本项目的产品定位具有一定的影响周边具有可开发利用的景观资源，有较强的发展空间,用地分析,用地价值分析,用地分析,用地分析,规划设计理念,规划布局示意,概念规划建议,景观
30、亮点建议,产品单体建议,公建配套建议,设备设施建议,规划指标配比,交通组织建议,景观系统建议,规划设计理念,“化零为整”规避地块不利因素景观轴贯穿与区隔，形成有机的组团整体入口及交通的合理组织，自然地形成组团空间,概念规划建议,规划布局示意,概念规划建议,规划指标配比,以上规划指标符合70/90规定,概念规划建议,交通组织建议,主出入口,主出入口,次出入口,在西侧和北侧主要交通干线上设置社区主要出入口，延河岸区域端头设置次要出入口社区内部尽量采取地上停车，利用组团周边设置停车，降低成本在高层及限价房区域设置地下停车，以供商品房服务商品房车位比约为 1：1,建议将两个地块交通连通，形成组团整体,
31、概念规划建议,景观系统建议,概念规划建议,英式自然风致式园林，打造贵族式自然景观主张人与自然的和谐，自然与建筑之间的协调,以“绿植”为纽带，贯穿于各个组团营造出序列清晰、层次鲜明的景观空间园林景观追求“巧、精、活”的表现形式,主出入口,主出入口,次出入口,景观系统建议,英式贵族礼仪式景观带进入社区，向东西两侧延伸出本项目的主要景观轴线，其南北向设置景观路，将景观自然引入各个组团中社区内部以微型水景及个性绿植点缀河岸景观带与内部水景自然呼应,景观轴组团景观景观节点景观带主要出入口次要出入口,概念规划建议,水岸花园,花锦水域,内陆花园,用地分析,主要元素,组团特色,概念规划建议,景观亮点建议,产品
32、单体建议,公建配套建议,设备设施建议,其它建议,主要景观元素：植物、水、石、雕塑,【植物】是本项目主要的景观元素，可通过“点、线、面”不同的形式来增加园林的趣味性；【水】以河景为主要核心要素，打造以“灵动水岸”为主题的微型水系景观；【石】运用沙、石，巧建园林景观，点缀广场庭院，体会自然之美；【雕塑】景观的艺术气息，可水景相结合，在冬天时节，为项目带来另一番景色；,景观亮点建议,组团特色,景观亮点建议,以建筑形态为主导将产品分为多个组团，形成面域的划分，在竖向空间上形成错落有致的天际线，同时地面景观相互串联，各具特色,花锦水域：在政策房与高层商品房区域以入口林荫路串连多个小游园及中心花园，充分发
33、挥公共景观优势,内陆花园：与香邑漫步完整的结合，以跌水水系相连，形成内陆花园景观组团,水岸花园：以河岸水景为核心向组团内部延展水景景观节点，形成富有变化的灵动水景景观体系,组团特色,花锦水域-展示各组团内的中心花园、小游园景观点，突出公共景观的实用性与观赏性,景观亮点建议,组团特色,内陆花园-以“线”的形式在林荫道两侧设计有层次的道路绿化,项目亮点-百米林荫路进入社区，百米原生态树林大道犹如百名士兵守候着静美温馨，不仅仅是绿色环绕的小区最突出的一景，更带来一种归家的尊贵仪式感。,景观亮点建议,组团特色,水岸花园-河景景观对河岸进行改造建设，创造水文化环境，营造社区特色景观，构成建筑与环境的和谐
34、,景观亮点建议,组团特色,水岸花园-灵动水景在社区布置活跃的水景景观小品，让喷泉、台阶、雕塑、花坛、树林营造出一个兼具视觉感受和多功能的现代生活空间,景观亮点建议,其它建议,社区入口利用水景、雕塑、标志物设置小区入口，设立产品形象。,景观亮点建议,其它建议,硬地铺装利用沙、石、砖等不同铺地材料，组合形式多样的空间形态，将带给区域一道靓丽的风景线,景观亮点建议,用地分析,建筑风格,产品解读：退台洋房,概念规划建议,景观亮点建议,产品单体建议,公建配套建议,设备设施建议,户型设计,建筑风格建议,历史沿革：青岛殖民时期深受欧洲建筑风格的影响，造就了青岛大量的欧式建筑的出现。,产品单体建议,香邑漫步
35、崂山水岸风景,市场现状：地块周边的香邑漫步、崂山水岸风景，分别为美式、西班牙风格，产品风格特征及细节不突出，有待提升。,建议本案建筑风格与香邑漫步能够相融合，形成形象整体，又从细节处体现出我们的高品质特征，同时又符合青岛的建筑文化英式建筑风格：整体风貌与香邑漫步的美式风格相近，又能在细节处彰显庄重、大气、高贵的品质,建筑风格建议,英式建筑风格的美感建筑空间灵活适用、流动自然，红、灰、白等富有艺术的配色处理赋予建筑动态的韵律与美感。简洁的建筑线条凝重的建筑色彩坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室,金球怡云花园,畔山林语,世贸公园美地,产品单体建议,建筑风格建议,通过暖色系立面，呈现砖墙效果，体现建筑的
36、庄重性，贵族感,不同材质的搭配呈现建筑的庄重感，凸显英式贵族的风范,半圆形齿饰,简洁的斜坡屋顶加入方形齿饰，注重建筑细节的修饰,注重单元入户空间的设计，入户门廊体现别墅级产品的礼遇，贵族生活的品质,产品单体建议,产品解读：退台洋房,以退台为主要产品特征，建筑物的向阳面有层层退台的台阶状结构，外形形成台阶形或金字塔形住宅单元逐层错位叠加、层层退台，使每户都拥有独用的大面积平台每户都具有独用的花园平台,产品单体建议,产品平面特性大面宽短进深层层退台，多样入户层层露台-“有天、有地”立体结构多变，户型多样,产品解读：退台洋房,产品单体建议,首层面积120平米左右三房两厅两卫南向花园入户，私密性较强,
37、户型设计建议：退台洋房,首层南向花园入户,南向双卧室，主卧带有独立卫生间,产品单体建议,二层面积110平米左右三房两厅两卫北向花园入户，私密性较强,南向双卧室，主卧带有独立卫生间,首层北向花园入户,主卧270。观景阳台，开阔空间视野,户型设计建议：退台洋房,产品单体建议,三层面积在105平米左右三房两厅两卫大开间，南北通透南向双卧一厅客厅、餐厅相连，独立方正,主卧270。观景阳台，开阔空间视野,户型设计建议：退台洋房,产品单体建议,四、五层面积在90平米左右两房两厅两卫大开间小进深，南北通透南向双卧一厅超大宽景露台,户型设计建议：退台洋房,产品单体建议,六、七层面积在80-85平米左右两房两厅
38、两卫大开间小进深，南北通透南向双卧一厅超大宽景露台,户型设计建议：退台洋房,产品单体建议,户型设计建议：11F、18F情景洋房,实用空间：“和谐生活，自然舒适”的产品开发理念，在保证实用性和舒适度的同时，尽量避免空间浪费丰富的产品线：从一居到三居，满足不同客户的个性化需求品质保证：坚持南北通透或南向阳光薄板设计，保证通风和采光；客厅带阳台、主卧带飘窗设计，增强灵动空间,产品单体建议,两梯四户平面布局户型方正、采光性强，明厨明卫，功能空间完善，生活舒适性较好,标准层示意图,户型设计建议：11F、18F情景洋房,90平米左右的三居,90平米左右的三居,80平米左右的两居,产品单体建议,户型完整，适
39、宜升级居住明厨明卫，空间设计合理大面宽小进深，户型舒适宜人。,三室两厅：90平米左右,户型设计建议：11F、18F情景洋房,产品单体建议,布局紧凑，户型方正，得房率高；全南设计，采光面积大，强调对景观面的最大利用；双挑空阳台。增加了视野的开阔度及景观范围,双层挑空阳台增加产品舒适度，可灵活界定室内外空间,大面积阳台，适宜采光通风，提高室内舒适度,厨房与餐厅相连，功能分布合理,主卧加入外飘窗设计，增加室内空间尺度感，开阔视野,两室两厅：80平米左右,户型设计建议：11F、18F情景洋房,产品单体建议,两梯五户平面布局户型方正、采光性强，明厨明卫，功能空间完善，生活舒适性较好,户型设计建议：11F
40、、18F情景洋房,80平米左右的两居,90平米左右的三居,80平米左右的两居,80平米左右的两居,60平米左右的一居,产品单体建议,户型完整，适宜升级居住南北通透，通风采光较好明厨明卫，空间设计合理大面宽小进深，户型舒适宜人,三室两厅：90平米左右,户型设计建议：11F、18F情景洋房,产品单体建议,南北通透，通风采光较好明厨明卫，空间设计合理干湿分区明确，功能布局合理,两室两厅：80平米左右,户型设计建议：11F、18F情景洋房,产品单体建议,全南向精品一居，通风采光较好明厨明卫，空间设计合理干湿分区明确，功能布局合理,一室一厅：60平米左右,户型设计建议：11F、18F情景洋房,产品单体建
41、议,用地分析,概念规划建议,景观亮点建议,产品单体建议,公建配套建议,设备设施建议,规模配比,公建配套建议,特色商业示意,公建配套建议,用地分析,概念规划建议,景观亮点建议,产品单体建议,公建配套建议,设备设施建议,设备设施建议,安防系统,安防监控系统：社区各个公共空间均设有摄像头，且中心控制机房全方位24小时录像监控,示意图,可视对讲系统：每户设置彩色可视对讲主机，紧急呼叫按钮，厨房设置可燃气体报警,电子巡更、周界系统：电子巡更记录系统，周界防范系统，做到人防与技防的统一,示意图,示意图,目前市场项目还停留在人更巡视和最基本的安全防盗门设施，提高项目附加值，弥补市场空白点，提升项目价值,生态
42、节能系统,太阳能光电系统,示意图,示意图,示意图,太阳能光热系统节能、环保、安全、便于安装、使用寿命长、品位高、投资少，可以考虑设在商业广场，做为高科技夜景照明工程。树立黄骅绿色生态建筑的标杆,示意图,设备设施建议,生态节能系统,节能隔热复层立面断桥铝包木（铝木复合门窗）太阳能集热板,北京奥运村,太阳能集热板,太阳能集热板设计与建筑相融合,设备设施建议,生态节能系统,示意图,地暖采用低温节能热水辐射地暖，供暖方式均匀，无噪音、环保，免维护四层交联无缝聚乙烯管。供暖方式符合人体热舒适要求，有益人体健康。,设备设施建议,2011-11,伟业顾问,Copyright by B.A.Consultin
43、g,All rights reserved,感谢观赏,附件1,竞争市场研究（市场数据与竞争案例）,竞争市场研究：市场数据,竞争市场研究：市场数据,竞争市场研究：市场数据,竞争市场研究：市场数据,开盘时间,2010.5.31,总户数,1282户,开发商,青岛俊东置业有限公司,项目位置,城阳银河路328号（本案南侧）,容积率,1.25,建筑类别,洋房、小高层、高层,占地面积,9.6万平米,建筑面积,12万平米,竞争案例,香邑漫步：小户型为主，销售状况较好，具有一定附加值，整体品质不高,竞争市场研究,竞争案例,香邑漫步：整体户型面积偏紧凑，销售情况较好；小户型低总价符合区域主流客群需求，受到市场认可
44、,竞争市场研究,二层、五层赠送露台,首层赠送花园,竞争案例,香邑漫步：有一定附加值，首层赠送花园，只有二层、五层赠送露台,竞争市场研究,小结中小户型低总价，销售状况良好洋房产品的市场认可度高附加值不高，有一定的提升空间,建议本案中小户型产品，总价控制洋房产品提升品质提高附加值（如：首层、二层花园入户；层层退台，每层都有露台赠送；电梯等等）,竞争案例,香邑漫步,竞争市场研究,开盘时间,2010.7.18,总户数,390户,容积率,1.10,建筑类别,洋房、小高层、高层,本案,崂山水岸枫景,项目位置,城阳银河路577号（本案东南侧）,开发商,青岛鹏飞房地产开发有限公司,占地面积,5.3万平米,建筑面积,5.8万平米,竞争案例,崂山水岸枫景：整体品质较低，销售状况较差，有一定附加值,竞争市场研究,竞争案例,崂山水岸枫景：洋房户型面积较大，销售情况较差；小户型的高层产品销售相对较好,竞争市场研究,附加值：首层赠送花园与地下室，其余层赠送露台,竞争案例,崂山水岸枫景：洋房附加值较高，但由于建筑品质与整体规划的不足，大大降低了洋房品质,竞争市场研究,小结大户型高总价，销售状况较差洋房附加值较高，但由于建筑品质与整体规划的不足，大大降低了洋房品质,建议本案中小户型产品，总价控制高附加值洋房产品保证建筑品质与合理的整体规划,竞争案例,崂山水岸枫景,竞争市场研究,
