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1、长沙商业市场分析报告,中原事业三部 2011.4.24,报告体系Analyze System,长沙商业发展现状长沙未来商业发展趋势,长沙商圈介绍,Part 1.1,长沙商业发展历程,零散的商业、无意识的商业聚集，如黄兴路,90年代以前,90年代初2002,2003-2005年,20062009年,2010*年,高桥、三湘大市场,万家丽建材市场、马王堆建材市场,万达购物广场、王府井、铜锣湾,萌芽期,起步期,发展期,喷发期,90年代初2002,上河国际商业广场,开福区万达广场（城市综合体）,90年代，长沙商业较为零散。进入20世纪以来，长沙市商业物业主要以市区百货公司、商场为主。未来长沙市在开发和
2、待开发的项目，包括购物中心、商业综合体也将是组成商业物业市场的主力。,长沙市商业发展各阶段特征,“五虎争霸期”-90年代,计划经济按需增长期-80年代,迅速发展期-2000年至今,商业网点百花齐放，外资零售大量涌入，尤其是五一广场商圈竞争加剧；新“五虎”中的平和堂、春天百货、王府井、新世界百货、百联东方在五一广 场商圈展开剧烈竞争；股份制、外资、民营的零售项目并存；零售业呈现多元化：百货店、购物广场、生活超市、仓储大卖场、专卖店等业 态相继出现。,五一广场商圈、东塘商圈、袁家岭商圈、火车站商圈、红星商圈；国营百货商店依然占主要地位；商业营业面积迅速扩张；,商业网点主要分布在是五一广场与黄兴路步
3、行街；以国营百货商店为主；此时长沙市的零售业态有大型百货、食品店、服装店、文具店、饭店等；代表项目有韶山路百货、东塘百货大楼、友谊商店、晓园百货大楼。,根据商业的发展特征，长沙已经形成以五一商圈、东塘商圈、火车站商圈、荣湾镇商圈、伍家岭商圈和红星商圈为代表的多个商圈,荣湾镇商圈,伍家岭商圈,火车站商圈,东塘商圈,高桥商圈,五一商圈,红星商圈,大托商圈,黎托商圈,长沙目前有五一、袁家岭、东塘、火车站、荣湾镇、伍家岭、红星、高桥等成熟商圈；五一商圈：王府井百货、新世界百货、东方百联、平和堂、春天百货、黄兴商业步行街、金满地下商业街等；东塘商圈：平和堂东塘店、金色家族、友谊商场雨花亭商圈：嘉信茂购物
4、广场（沃尔玛）；袁家岭商圈：友谊名店；火车站商圈：美美百货、友谊阿波罗商业广场；荣湾镇商圈：通程百货；伍家岭商圈：岁宝百货、新一佳、泰阳商城；高桥商圈：上河国际商业广场（沃尔玛）、大润发红星商圈：通程商业广场、天虹百货等。,目前长沙各商圈主要业态以百货超市为主,百货公司在进行不断的调整升级的同时，购物中心这种新兴的模式也在被市场逐渐接受，并不断地走向成熟,长沙优质商业供应主要为百货，约占75，而购物中心项目仅有3个，约占市场供应总量的25,长沙商业业态发展分析,商业市场分析主要商圈街铺业态及价格,商业核心区域的商场90%都有地下停车场，部分还配有少量地上车位，整体上看，停车位仍显不足，停车难是
5、目前困扰商业中心的一大难题,商业市场分析商场停车位数量,购物中心与百货主要集中在传统商圈，受到消费习惯和人流的引导，发展状况较好；步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；超市相对是最普遍适合的业态：基本上各个商圈每个超市的经营状况都很好，超市在长沙仍有发展空间；电器等专业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，整体发展状况较好；批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。,商业市场
6、分析主要商圈业态经营情况,五一广场商圈一览表,五一商圈商业密集度最高,商圈格局分析,火车站商圈依靠火车站形成电脑数 码、建材一些专业市场,火车站商圈一览表,东塘商圈传统成熟商圈，商业密集度 仅次于五一广场商圈,东塘商圈一览表,溁湾镇商圈河西板块唯一的商业集散地,荣湾镇商圈一览表,伍家岭商圈城北传统商圈,伍家岭商圈一览表,红星商圈未来长沙的中央政务区,1,红星商圈分布图,红星商圈一览表,现有商圈比较，五一广场商圈无论从体量、业态还是辐射范围来说都占领长沙市场绝大多数市场份额，城北和城西商圈发展则相对较弱，且档次不高。,长沙商圈小结,长沙商圈以东西南北中五大区域为中心进行分布，其特点如下：五一商圈
7、居各商圈之首，作为高档物业的代表区域，将是未来品牌商家集结的地方，其未来商业升值潜力不可限量。2、东塘商圈位于市区南部，交通便利，人口密集，随着长株潭融城进程加速，随着大量商家的涌入，它成为目前长沙发展最快的商圈，随着南部的进一步发展，该商圈极具市场生长空间。3、伍家岭商圈作为北部的传统商圈，随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出及芙蓉北路各住宅小区的开发，伍家岭商圈目前不很景气的现状将得到改变，将再一次兴起将。4、火车站商圈由于环境因素的影响，商家以火车站的过往客户为主，商业信誉不高，该区域的整体商业档次带不上来，周边市民没有到该区消费的习惯，随着东部的发展，在城市的东部必定还将产生新的商业
8、圈来替代火车站商圈。5、溁湾镇商圈作为河西唯一的商圈，承担着未来河西区域商业发展的先发责任，但目前规划混乱、档次低劣、消费能力偏低是制约其发展的主要因素。,长沙商业街介绍,Part 1.2,商业街是长沙发展较为迅猛的一种商业形势，且多数以餐饮娱乐等目的性消费为主,商业街分布主要在五一广场商圈附近，除黄兴路步行街外，其他商业街均已餐饮娱乐业态为主，较能够聚集人气，其目标消费者主要以中青年人士为主。,数据来源：中原地产,数据来源：中原地产,商业街小结,1、商业街是长沙较受欢迎的一种商业业态，也是民俗文化与市场充分融合的体现，其分布主要在 五一广场商圈附近，作为五一广场商圈业态的丰富和补充；2、黄兴
9、路商业街体量较大且较长，其他商业街均在500米左右。（由于湘江风情带与解放西路的 商业街供应是以自发形式集中的商铺形式，因此对于其建筑面积、长度等数据无法统计）；3、除黄兴路步行街外，其他商业街均已餐饮娱乐业态为主，较能够聚集人气。,长沙商业百货介绍,Part 1.3,目前长沙市百货绝大多数分布在河东老城区，以五一广场商圈最为密集,15,长沙商业百货分布图,长沙现有商业百货图介,商业百货百花齐放，外资零售大量涌入，尤其是五一广场商圈竞争加剧,商业百货小结,1998年以前，长沙百货市场是本土百货的天下；1998年，第一家外资百货平和堂进驻长沙，2002年起，外资、外地百货也陆续进入长沙市场，例如
10、：美美百货、王府井百货、新世界百货、天虹百货等，长沙百货市场竞争日趋激烈；发展最迅速的是平和堂（五一店），由于人流量大，经营管理到位，商场知名度高，品牌进驻的平台相对较高，长沙的百货业态竞争日益激烈，优质百货营业额逐年递增，且保持了较高的增幅。随着长株潭一体化的深入，长沙市区的商业物业的辐射还将进一步增强，不断增长的零售营业额折射出长沙商业市场强大的消费力也在逐渐提升。,长沙商业超市介绍,Part 1.4,90年代末，外资、本土超市纷纷在长沙市场聚集,商业超市主要分布在各区域的主干道上，人流量较大，商业氛围较好,长沙市1996年以来超市行业发展迅速，华银旺和、家润多等本地超市发展迅速，而随着新
11、一佳在候家塘开设了华中区第一家门店后，麦德龙、易初莲花、沃尔玛等外资超市接踵而至，人人乐也在2010年登陆河西，中外超市之间的竞争愈加激烈；从门店数量和建筑面积上看，广州品牌新一佳是目前长沙门店最多的大型超市，而本土超市中成长最好的家润多也开仅设了十家分店；除了数量上进行扩张，各超市也纷纷开始多元化发展，新一佳、步步高和家润多纷纷在超市中引入百货元素，丰富经营品类，长沙的超市业已进入多元化发展时代。,商业超市小结,报告体系Analyze System,长沙商业发展现状长沙未来商业发展趋势,长沙未来商圈发展介绍,Part 2.1,长沙商圈发展趋势（2005-2020），呈“1+2+10”商圈分布
12、形式,“1”：市级商业中心 五一商圈“2”：市级商业副中心星沙商业副中心和溁湾镇商业副中心“10”：区域级商业中心火车站商圈东塘商圈伍家岭商圈红星商业中心望城坡商业中心捞霞商业中心马坡岭商业中心黎托商业中心观沙岭商业中心大托商业中心,长沙几大商圈未来5-8年发展特征预测,五一商圈：业态丰富，档次均衡发展，商圈范围持续扩大，大型百货与购物中心更趋饱和；主要业态：购物中心、百货、大型超市、步行街、专业卖场、批发市场等,红星商圈：业态及档次升级，在批发与专业市场的基础上，发展出中高档以上零售业态；主要业态：专业卖场、批发市场、百货、超市,大托商圈：商圈正式成型，依托融城而主要兴起目的型商业业态；主要
13、业态：新型品牌折扣型大卖场、购物中心、步行街、专业卖场、超市,观沙岭商圈：随着滨江新城改造和大河西消费人群的增多，生活、商务型消费量业态增多；主要业态：超市、百货、建材专业卖场等,荣湾镇商圈：河西人气最旺的商圈，未来业态态次将升级换代；主要业态：超市、购物中心、专业卖场等,伍家岭商圈：由于北辰、世纪金源、泊富广场等大型城市综合体的投入开发，伍家岭将形成日常消费、商务休闲、目的购物型为一体的商圈；主要业态：购物中心、百货、大型超市,黎托商圈：由于武广通车，以及沪昆高铁建设，庞大的客流量将迅速催高片区商业价值。,商圈发展目标,建设完善一个服务于城市“南移”战略的现代区域性商业中心；培育两个区域商业
14、中心；长沙市社会消费品零售总额将达到3,000亿元；2.人均商业服务业面积将由2010年的1.0平方米增加到1.2平方米；其中人均零售商业网点面积将由2010年的0.6平方米增加到0.8平方米；3.市域营业面积将增加为420万平方米。,发展目标:2011-2020年,长沙在售、在建商业介绍,Part 2.2,已建/在建/筹建商业项目城市综合体统计,五一商圈,东塘商圈,火车站商圈,伍家岭商圈,荣湾镇商圈,红星商圈,侯家塘商圈,雨花亭商圈,长房时代城,达美D6区,君悦香邸,北城三角洲,湘江世纪城,万达商业广场,建发汇金国际,保利4号地块,化机厂,水泵厂,万博汇,纳爱斯,五矿万里河山,德思勤商业广场
15、,万家城,运达国际广场,华盛新外滩,中信新城,藏珑（四期）,世贸项目,万科地块,万科地块,在建,筹建,湘腾城市广场,未来城,天健芙蓉盛世,红星现代商务中心,已建,友阿奥特莱斯购物公园（望城）,SOGO项目,恒隆广场,珈鼎国际商业中心,奥林匹克花园,上河国际广场,泊富商业广场,在建商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸，这主要是伍家岭商圈和发展省府新区的需要,在建的大型商业供应项目总量约达290万平米以上，预计以下货量将在未来2-3年内投入市场，平均每年上市量约100万左右,长沙未来筹建商业（城市）综合体项目分布图,数据来源：中原地产,筹建的商业综合体项目供应总量在750万平米以上，主要集中在伍家岭
16、商圈、大托商圈、五一商圈,汇金国际,化机厂,万科城,保利4号地块,中建南湖地块,水泵厂,纳爱斯,德斯勤广场,圭塘河,湘江世纪城,奥克斯项目,世贸项目,达美D6区,珈鼎国际商业中心,恒隆广场,SOGO项目,武广片区商业介绍,Part 2.3,武广新城筹建片区A:400亩武广时代花园商住区B:700亩武广中央商业区C:400亩武广中心商务区D:1500亩浏阳河风光带综合开发E:1100亩长沙报业文化产业园F:2400亩潭阳滨江乐园,武广商业片区：打造成中南地区区域性的铁路客运中心和具有商务功能的交通枢纽型城市副中心，使武广新城成为一个具备国际眼光的商务、旅游新城市区域,武广商业规划,推出武广国际商
17、贸中心、浏阳河生态商务区、潭阳滨江乐园、武广长沙南站商项目等9大武广新城重点项目,武广国际新城规划重点招商项目预计引资320亿，规划建筑面积超1000万平方米,欲打造“长沙新浦东”,武广片区目前已引进诸多集大型综合商业高端写字楼高端酒店商业文化融合为一体的商务区，与传统商务区辉映,形成湖南新的高端商务区,武广商圈规划的定位于商业、休闲娱乐产业等为一体的城市副中心,关于规划,发展定位,主要发展现代服务业、商业、休闲娱乐产业、居住区等，将为长株潭地区提供高品质的商贸、金融、咨询、会展等服务。打造成长沙的城市副中心和中南地区区域性铁路客运中心，最终成为长沙乃至湖南的核心增长极。,规划总用地面积16.
18、33平方公里，东、北至浏阳河，南至湘府路现战备路，西至京珠高速，规划区建设用地规模15.58平方公里，人口规模36.4万人。,嘉斯茂购物广场位于武广新城核心区，是集大型超市、大型百货、综合商业、酒店式公寓为一体的大型旅游城市综合体，建成后将成为长沙市顶级购物中心。占地面积：7.3196万，建筑面积：24.9万。包括：酒店式公寓：7.32万(底商1.15万)；集中商业：10万，其中奥特莱斯23 万,一期在售,二期集中商业（预计2011年开工）,三期拟建写字楼,集中商业：一楼为沃尔玛山姆会员店、二楼奥特莱斯名品折扣中心、三楼美食广场、四楼电影院、动漫娱乐城；,武广区域典型商业综合体嘉斯茂广场集大型
19、超市、大型百货、综合商业、酒店式公寓为一体的大型城市综合体,（1）、北辰三角洲商务体量庞大，拥有写字楼、公寓、酒店逾40万方。首开区29万，共8栋楼，集中商业：6万，酒店：6万，写字楼：6万和滨江商业：3万。目前已启动销售。,（2）、保利南湖广场沿南湖路两厢布置公共配套服务设施，构建融居住、办公、商业等多功能为一体的滨江商务区。并建设高度为200米的南湖地标。该区域总用地面积19万平方，总建筑面积将达到84万平方。保利南湖广场为该区核心项目，写字楼体量为8.6万方。,附件：长沙商业综合体筹建项目介绍,（3）、湘江世纪城,（4）、新华都万家城,项目占地面积约100万平米，总建筑面积约400万平方
20、米，商品房数量约20000套，规划入住居民数量约为6万人。包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型。,项目占地1700亩，总建筑面积约300万平方米，由知名企业新华都实业集团倾力打造。项目以造城高度，规划建设住宅、大型购物广场、星级酒店等多种物业类型，及小学、中学、购物步行街、游乐公园等相关配套，未来居住逾10万人，规划建设长沙首席超大规模高品质人居社区。,（5）、华远金外滩立项总建筑面积97万平方米，包括住宅、酒店式公寓、商业、写字楼和酒店。此项目将为长沙打造最高端项目群的整体形象，吸引中外投资者，汇集金融、咨询、研发、中介、IT等国内外知名企业，并结合
21、湘江观光带，形成以旅游、观光、办公、住宿及休闲娱乐为一体的城市综合体，成为长沙的新地标，项目于2009年5月启动拆迁。,（6）、泊富国际广场集228米超高层5A甲级写字楼，168米长沙最高的商务公寓、10万平方米长沙最大的购物广场为一体。超高层甲级写字楼高228米、建筑面积9万平方米，标准层面积2000平米，将从物业档次、管理水平、租户品质等方面致力打造长沙最有影响力的甲级写字楼，并从世界500强企业、区域银行总部、保险、证券、外资企业驻湘机构等多方面引进优质租户，将与未来金融街一道实现长沙CBD重心的迁移。,（7）、德思勤国际广场 项目基地位于长沙市湘府路与韶山路交界处，是红星 商圈的主要构
22、成部分及未来物业升级的主要空间，将 是政府重点建设的区域之一。整体定位：长株潭千万 级城市群商业娱乐金融中心；形象暂定“融城中央 唯我世界”。总建筑面积约104万左右。拥有40万 平方米金融服务中心，体量庞大。,（8）、五矿万里河山 1932亩圭塘河里的项目 其商业金融区54万平；拥有高档专业写字楼10万平米，超星级主题酒店10万平米、纯沿街商业20万平米、精装商住公寓14万平米。其中写字楼和酒店为双地标建筑，均与长沙目前一线写字楼和酒店等档次。,（9）、运达国际新城（武广）,（10）、武广国际商贸中心,项目位于武广长沙南站西广场，以杜花路为轴线呈南北对称分布，规划总建筑面积 16万平方米。现
23、已完成概念性规划设计，是武广新城的地标性建筑。拟开发建设集购物广场、特色商业街、文化娱乐中心、星级酒店等于一体的综合商贸区。,项目由高端商业和高档精装修住宅组成，其中总面积达18万平方米的商业组合包括两大超豪华五星级酒店、大型国际名品商场、国际5A写字楼以及国际酒店公寓。高档豪华住宅，可容纳2000户住户。运达城内，还将修建一条类似香港兰桂坊的风情酒吧街。,（11）、君悦国际商业广场,项目集购物、游乐、商务、美食、休闲、娱乐、居住七大功能于一体，将建设成具有城市标志性意义的多功能、高尚型购物、美食天堂、精英名邸，涵盖了国际高档百货、超市、美食、五星级酒店、风情购物街、大型游乐园、影院和智能化办
24、公。各种国际品牌全面汇聚，将吸引“全客群、全龄段、全天候”的消费群体享受“一站式体验消费”。,（12）、藏珑（四期）,项目位于伍家岭月湖商圈，总占地面积为500亩，总建筑面积56万平方米。集购物中心、五星酒店、公寓于一体城市综合体金融商业（邮政储蓄、商场、超市等），文化娱乐基于一体。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw
25、5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNH
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