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1、谈谈住宅小区智能化建设摘要：住宅小区的“智能化”是社会信息化的必然趋势，是当代科学技术在住宅产业中的综合应用，旨在改善住宅功能，优化居住环境，提高生活质量。如何从实际出发，建设适合国情的智能小区，在此，笔者谈谈在工程实践中的一些认识和体会。关键词：智能住宅 控制中心 网络1住宅小区智能化 所谓的智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅区内的各功能子系统，以综合布线为基础，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。通常智能化大厦是“三A ”系统，普遍认为智能化住宅小区也为“三A系统，它们分别是：1）安全自动化（SAS- Safe Automation Sys-tem）包括室内防盗报警系统、
2、消防报警系统、紧急求助系统、出人口控制系统、防盗对讲系统、煤气泄漏报警系统、室外闭路电视摄像监控系统、室外的巡更签到系统。2）通讯自动化（CAS一Communication Automation System）包括数字信息网络、语言与传真功能、有线电视、公用天线系统。3）管理自动化（MAS一Management Automation System ）包括水、电、煤气的远程抄表系统、停车场管理系统、供水、供电设备管理系统、公共信息显示系统。2小区智能化系统的构成2.1安全自动化系统2.1.1室内部分 住户室内红外线探头、紧急救助、煤气泄漏、门磁系统、所有信息连接到住户室内防盗智能控制主机。该主机
3、负责数据采集、数据分析把分析结果传送到控制中心、由控制中心电脑作处理。显示及打印情况、通知值班人员及110报警中心；其各部分组成功能如下：1) 红外线防盗探测器在住户室内每个入口及窗口安装红外线探测器，当有人非法进入时，红外线探测器触发报警，将信号传送至室内防盗主机，发出声光信号，主机并将此信号送至小区控制中心，控制中心电子地图，即显示出哪一栋。哪一户、哪间房发生何种类型报警，值班人员即可调度就近保安人员现场查询及处理。2) 煤气泄漏报警及自动关闭门系统在厨房和厕所各安装一个煤气泄漏报警器，一旦有煤气泄漏，即触发报警；一方面其自动切断煤气供应，另一方面如前述途径通知中心控制室由控制室值班员作处
4、理。3) 消防报警系统。在客厅安装烟感或温感，当住户发生火灾时，触发报警，并将信号传送到报警中心。4) 紧急救助系统。当家中有紧急事情发生如生重病、有盗贼闯入，需要求助时，按紧急按钮，家庭主机即将信号传至控制中心，值班人员接报后即派人赶赴现场处理。5) 门磁系统。在门框上边中央位置安装一对门磁，当有人非法打开大门时，即报警，主机即将信号传至控制中心。2.1.2室外部分室外部分分下面几个系统：1) 小区摄像监控系统。在住宅小区出入口，主要路口及围墙边绿化带、地面，地下停车场设有监控摄像机，在控制中心值班人员24小时监视摄像机画面，并可24小时录像存储，提供犯罪证据。2) 周界红外线对射报警系统。
5、在围墙段设周界红外线对射报警系统。当有人非法越栏时，即报警，并触发周界摄像机跟踪摄相及录相。3) 保安巡更签到系统。小区相应位置设立巡更签到器，规定保安人员巡更路线及巡更时间，保安人员配带签到器巡逻，控制中心的电子地图上就会显示出所有保安人员（配签到器的）所在位置。当保安人员在规定时间内没有到指定地点巡逻，控制中心即发出声光报警信号，中心即可查询其位置，并用保安对讲机联络。2.2通讯自动化系统 2.2.1利用电讯网络作为传输网络通讯自动化系统有赖于外部网络的建设，如特发小区综合楼，邮电局设有商业网，光纤直通。传输速度快。传输效果好，并可提供ISDN业务（Integrated Services
6、Digital Network）即综合业务数据网。它有四大特点：1) 它是以综合数据电话网（IDN）为基础发展而成的通讯网；2) 它支持端到到端的数字连接；3) 它支持电话和非电话各种通讯业务；4) 它提供标准的用户网络接口。它的最大优点是：能在一对普通电话线上为用户同时提供电话、传真、数据和会议电视服务，并有较高的接人速度。能以128KBPS的高速度接人INTERNET和视聆通，真正实现网上冲浪。（普通电话接人最高速率为56KBPS）这样以借助于邮电的商业网1SDN业务而建立的家庭网络，完全可以提供与公司环境相同的工作条件，如果喜欢在家工作，你可以把家庭计算机网络连接到办公室的计算机网络上。
7、要成为SOHO一Small Office Home Office）族也并非天方夜谭。这里顺便说一下，家庭计算机网络与家用电器的连接。日前从一份报纸上得悉，美国微软公司目前正与世界上几大家用电器生产商洽谈合作计划，计划利用微软公司的产品运用于家用电器的计算机控制。如果实现的话，不远的将来，田螺姑娘的神话就会变成现实。届时，计算机系统就会象一个非常称职的保姆为你承担一切家务安排。如：准时叫你起床、调节室温、照明光度、上网购物、准备食谱、播放音乐、处理电子邮件、搞卫生清洁等。当然要用上这些先进东西，有赖于国民经济的发展及个人收入的承付能力。2.2.2利用有线电视网络作为传输网络现在小区住户都接有线电
8、视，有线电视天威网是一个双向的HFC网络，采用频率分割，数字压缩调制技术，除了传送常规的电视信号外还可以进行高速的数据传输，实现图象、数据和语音的三线合一。住户配备CABLE MODEM，通过个人电脑就要以在家进行电子邮件的传递、远程网络登录、股票实时操作、可视电话、传真服务、在宅购物、远程医疗诊断、安全监控、三表自动抄送等。2.3管理自动化系统2.3.1小区车辆出入管理系统小区车辆的出入及收费采用IC卡管理系统，对长期用户可用月卡，对来访车辆可用临时IC卡，所有IC卡均经读卡机自动收费。在小区出人口设置摄像机对来往车辆进行自动监控，把车辆的资料（车牌号码、颜色等）传输到管理中心软件中。当有车
9、辆离开时，司机所持的IC卡必须和电脑资料一致，才能升杆放行。2.3.2小区自动抄表系统小区目前都是集中抄表，但基本上使用的机械表，而近年来电子水表、电子煤气表、电子电表已开发出来，三表的远程抄表系统也日趋成熟。三表输出的脉冲信息由计数器读出，储存于EPROM中，再通过网络传输到控制中心，控制中心计算脉冲数量读出三表读数，并打印出来。先进的可以与银行联通，定期通过银行系统扣费，从而实现远程抄表与自动扣费结合。2.3.3小区设备管理系统现代住宅小区普通都选用恒压供水系统和VVVF电梯。这些都为实现小区设备管理自动化提供了先决条件。通过有关网络，控制中心可显示小区内主要设备如水泵、水池水位、电梯、高
10、低压开关、路灯等的运行状况，并可通过软件控制设备，使设备运行于最经济合理模式中。当设备发生故障时，控制中心发生声光报警并通知管理人员处理事故。3住宅小区智能化建设注意要点3.1四大要素“正确的认识、合理的需求定位、优化的设计、规范的实施”是成功地建设一个智能小区的四大要素。3.1.1正确的认识住宅小区智能化系统的实施是一项技术含量较高的工程，首先要有一个正确的认识，“智能化是一种拟人化的称呼，它不是智能化系统的简单堆砌，也不是意味着生活的”自动化“，更不是最新、最先进系统及产品的试验场。因此，业主对”智能化“系统工程的建设，不应盲目追求高标准、提出不切实际的要求或牵强附会，要有一个理性正确的认
11、识。 具体地说，”智能化“在住宅小区中主要是体现在以下三个方面：1) 提供方便、快捷、经济的信息通信服务：应用计算机网络技术和通信技术，建立小区内的高速数据通信网络，适应信息时代人们多样化的信息通信需要。2) 创造安全、舒适的居住环境：应用现代安全防范技术，建立小区必要的安全防范体系，同时综合应用各种现代技术手段，营造一个安全舒适的“居住”环境。3) 建立高效、科学、便利的物业管理体系：应用计算机网络技术、软件技术、现代控制技术和IC卡等技术建立网络化物业管理系统。3.1.2合理的需求定位根据小区的特定条件，包括小区的规模和档次、配套设施、建筑布局、用户对象和投资情况等因素综合考虑，从实际出发
12、，适度超前，以实用为目的，选择适合小区实际需要的系统和功能，即“量体裁衣”。3.1.3优化的设计在合理需求分析的基础上，对适用智能化系统加以优化设计和统筹考虑，寻找最经济可行的实现途径，以最少的投资换取最大的功效。3.1.4规范的实施规范的实施包括确定合适的集成商及供货商，制定分步实施步骤，规范的施工组织计划和安装、调试、试运行、测试、验收程序等。3.2设计先行小区智能化系统的实施必须与土建工程同步实施，首先应委托有专项设计资质的设计院或设计顾问公司进行总体策划，包括制定需求分析报告、初步设计、投资概算、分步实施步骤。经专家评审或业主认可后再正式进行施工图设计，施工图设计包括以下内容：1) 各
13、系统平面施工图设计2) 各系统的系统图（非原理图）设计及功能说明3) 与土建配合预留设备用房、管井及孔洞4) 智能化系统配电设计5) 工程预算6) 撰写工程及系统产品招标或议标文件（包括技术及商务两部分）7) 审核集成商的深化设计图纸（包括安装大样图、机房布置图、端子接线图等）设计文件一方面可作为管线施工图配合土建工程施工，另一方面可提供供货商报价，用以确定系统产品及其供货商，图纸文件和招议标文件一道作为向系统集成商招标的标书，经综合技术经济比较确定系统集成商（即总承包商），单体建筑内部分工程可单独委托其供货商负责施工（如相对独立的三表计费系统），小区总体工程宜由系统集成商统筹管理和实施。3.
14、3设计思想衡量一个住宅小区智能化系统的成功与否，并非仅仅取决于智能系统的多寡、系统的先进性或集成度，而是取决于系统的设计和配置是否经济合理，使用、管理和维护是否方便，系统及产品是否成熟适用，因此，设计应遵循以下原则：1) 以人为本 “人”是住宅小区的主体，系统设计应紧紧围绕着人们的实际需求，以“实用、简便、经济、安全”为原则，同时照顾不同层次、不同年龄用户的需要，满足“居住”这一特定使用功能。2) 适用性 当今科技发展迅速，可应用于住宅小区的技术和产品层出不穷，设计选用的系统和产品都应能使用户得到实实在在的受益，满足近期使用和远期发展的需要。在多种实现途径中，选择最简便、最经济可行的途径。 3
15、) 可行性 以现有成熟的系统和产品为对象设计，同时还考虑周边信息通信环境的现状和技术发展的趋势，并兼顾主管部门归口管理的要求，使设计的方案现实可行。4) 先进性 系统的设计和产品的选用在投入使用时应具有一定的技术先进性，但不盲目追求尚不成熟的新技术或不实用的新功能，以充分保护业主的投资。 5) 可靠性 系统的设计应具有较高的可靠性，在系统故障或事故造成中断后，能确保数据的准确性、完整性和一致性，并具备迅速恢复的功能。6) 标准化、开放性 标准化、开放性是信息技术发展的必然趋势，在可能的条件下，设计中采用的产品都尽可能是标准化、具良好开放性的，并遵循国际上通行的通信协议。应用软件尽量采用已商品化
16、的通用软件，以减少二次开放的工作量和利于日后的使用和维护。7) 可扩充性系统设计中应考虑今后技术的发展和使用的需要，具有更新、扩充和升级的可能，同时还应考虑系统的分步实施步骤。8) 方便易用性小区智能化系统是面向各种文化层次包括老人和孩子使用的系统，系统及功能的配置以能给用户提供方便、快捷、舒适为准则，其操作应简便易学。3.4分步实施“智能化”系统的实施不同于机电设备的安装，应与土建工程同时进行，但也并不是要求全部系统和设备必须一步到位实施，是可以分阶段逐步实施的，现结合某工程实例介绍如下：3.4.1需与土建同时实施的工程1) 综合布线系统中的水平布线子系统管线敷设；2) 可视对讲系统管线敷设
17、；3) 室内安全防范系统管线敷设；4) 三表自动计费系统管线敷设；5) 电话管线敷设；6) 有线电视管线敷设。3.4.2土建完工后装修前实施的工程1) 综合布线系统中的主干布线子系统和信息插座的安装；2) 上述子系统的其余安装工程；3) 闭路电视监控系统管线及设备安装。3.4.3需与小区地下室及裙楼土建同时实施的工程1) 停车场自动管理系统感应线圈及管线预埋；2) 巡更管理系统室内管线预埋；3) LED电子公告栏系统管线预埋；4) 综合布线系统中的水平布线子系统埋墙管线预埋 （其它管线可在装修阶段走吊顶内敷设）。3.4.4小区广场施工前实施的工程1) 一卡通管理系统管线敷设；2) 小区设备监控
18、系统室外管线；3) 综合布线系统建筑群布线子系统；4) 可视对讲系统网络管线；5) 三表自动计费系统网络管线；6) 闭路电视监控系统室外管线；7) 巡更管理系统室外管线敷设；8) 公共广播系统管线敷设。3.4.5土建工程全部完工后实施的工程1) 信息服务中心服务器、数据备份等设备及系统软件安装；2) 各系统主机设备、机房线路及软件安装；3) 各系统调试；4) 各系统试运行（通常为45天）；5) 分系统验收及总验收。3.4.6工程交付使用后逐步完善的工作1) 应用软件的二次开发和逐步完善；2) 网页建立、更新及系统维护。3.5系统集成商及供货商的选择3.5.1系统集成商的选择工程能否依照业主和设
19、计的意图顺利实施，系统集成商的作用十分关键，因此其选择一定要慎重，通常采用招（议）标方式来确定系统集成商，衡量的主要指标如下：1) 公司具有一定的规模，技术、管理及施工人员配备齐全，人员素质良好；2) 公司业绩、工程经验、经营情况和商业信誉良好；3) 工程及产品性能价格比报价合理（非低价取胜）。3.5.2供货商的选择供货商的选择标准如下：1) 公司业绩、工程经验、经营情况和商业信誉良好；2) 产品具备有关行业主管部门的检验报告和销售许可证；3) 产品技术先进、开放、成熟、性价比高；4) 产品具备产地证明、出厂检验合格报告、进货渠道正常；5) 产品具备产地证明、出厂检验合格报告、进货渠道正常；4
20、、小区智能化实现的几种方式41小区总线制首先建立小区的区域网，把各个子系统连接起来，然后区域网再与公共网络联通。这样就要小区综合布线充分考虑各子系统需要，充分利用系统的总线资源，将数据通讯、对讲、呼叫、报警、设备管理等信号的传输纳入该总线。尽量减少小区布线，节省投资。42利用有线电视网络目前国内有线电视网络的发展日趋完善，已基本实现了图象、数据和语音的“三线合一”，通过有线电视综合信息网的一根同轴电缆，就可以实现小区智能化的所有功能，而上这个网络有极大的开发余地。例如：目前在国外正时兴IP电话、WEB终端和数字电视，只要插在有线电视插座上即可。由此可见，有线电视在信息产业发展上将是电信网络最强
21、有力的竞争对手。43利用电讯网络其实现模式基本和有线电视网络一样，在前面已经提及，故在此不再赘述5结论目前小区智能化正处于初始阶段，缺乏国家统一的标准和规范；其次是小区智能化建设有赖于国民经济的发展和国民总体素质的提高，一旦这些系统完善，用户便能方便快捷使用，让人花钱心甘情愿，物有所值；另一方面要实现小区智能化，还要得到政府各部门的支持，制定统一规划和相关法规。由此可见，要真正实现小区智能化，在我国仍需走相当的一段路。参考文献1 武晓明 . 谈智能化小区建设J.山西建筑, 20042 董秀峰. 智能大厦系统功能集成的综述J. 建筑电气, 20063 周声涛. 关于智能小区发展的几点思考J. 工
22、程设计CAD与智能建筑，200044 潘清艺. 信息化智能住宅小区建设初探J. 邮电企业管理，20015 李英武,孟艳兰; 我国建筑物智能化现状及有关问题探讨J. 电气时代, 2001. 04 致 谢这次毕业设计，我所做的是合肥地区房地产现状及发展前景分析，它的涉及面广、内容多，工作量大，做起来有一定的难度。在设计过程中，除了本人认真搜集有关资料，努力做好这次设计外，还多亏了老师和同学的帮助。在这次毕业设计过程中，指导老师张丹丹给了我较多的帮助，无论是在市场调研阶段和初步设计阶段，还是从初稿到定稿，张老师都对我进行了耐心的指导，认真解答设计中遇到的疑难问题，并提出了许多宝贵的意见；在这里我对张
23、丹丹老师表示衷心的感谢，同时也感谢周围同学对我的帮助。参考文献1 曹振良.房地产经济学通论M.北京：北京大学出版社.2003. 2 谭书魁.房地产项目管理M.北京:机械工业出版社.2004.3 刘晓君.工程经济学M.北京：中国建筑工业出版社.2003.8.4 马都.房地产项目成本控制M.北京：中国建筑工业出版社.2006.5 范如国.房地产投资与管理M.石油工业出版社.2004.3.6 刘晓立.土力学与地基基础M.北京:高等教育出版社. 2004.8. 7 单辉祖.材料力学M.（2）.北京：高等教育出版社.2004.8. 8 丁烈云、毛鹤琴.房地产开发M.（2）.北京：中国建筑工业出版社.20
24、04.10.9 沈养中.结构力学M.（2）. 北京：科学出版社.2003.5.10 Smith, J.E. What determines housing investment? An investigation into the social, economic and political determinants of housing investment in four European countriesM. Delft：Delft University Press.1997.11 苏永强.建筑结构抗震设计M. （2）. 北京：科学出版社.2003.9.12 包世华.高层建筑结构设计M
25、. （2）. 北京：清华大学出版社.2003.3.13 Anderson, R.I, D. Lewis and L.V. Zumpano, XInefficiencies in the Residential Real Estate Market: A Stochastic Approach J. Journal of Real Estate Rearch.2000.摘要智能大楼的浪潮渐趋平静之时，智能住宅小区又掀新潮，形成了住宅的新卖点。智能住宅、小区是住宅、小区发展的方向，美国、日本、新加坡都有根据这些标准建立的智能住宅和小区的示范工程。住户是推动智能化工程得以实用化和持续发展的决定因素。
26、 关键词智能住宅 智能化功能需求的依据 一、前 言在智能大楼的浪潮渐趋平静之时，智能住宅小区又揿新潮，形成了住宅的新卖点。智能住宅和小区通过媒体的宣传，为人们描述了梦幻般的理想新生活。通过计算机通信网络，人在家中坐，购物，教育，娱乐，医疗，人们聊天交往等等一切生活的需要都能解决，且保证住宅环境舒适，而且节能。然而，1999年中国首次网络生存测试的结果，表明了当今中国的现实：我们憧憬的、国外来宣传的，还并不是我们真正需要的或能得到的；技术上能做到的，在社会上并不就可普遍推广的，当今的购房者中很多似乎并不对住宅的“智能”给予热情的响应，他们首先还是考虑价格和住宅是否能提供最基本的生活需要，如：户型
27、、环境、交通条件、面积等等。有些智智能住宅小区的先行者花了大力气开发了网上信息服务，不好用，故很少人用。但可喜的是，我们也见到有的小区，坚定不移地终于走出 了一条路，E社区正在深入人心，健康发展。这些现象都说明了新技术应用到家庭是不可能一蹴而就的。但是新技术深入家庭是历史的必然。本文作者希望将自己在从事住宅小区智能化工程的一些思考陈述于后，供同行们参考，更希求得指正。二、智能住宅、小区是住宅、小区发展的方向智能建筑是建筑与信息技术结合的产物，这已是众所周知的事实。智能建筑并非仅指大楼和楼群，它有着更广的涵义。而智能住宅、小区并不是智能大楼在规模上简单的缩型，也不是智能大楼的发展在空间上时间上的
28、延伸。智能住宅、小区在国外历经了80年代初的住宅电子化、80年代中的住宅自动化到90年代美国的“智慧屋”（WH）、欧洲的“聪明屋”（SH）的住宅智能化这样三个阶段。这三个发展阶段，表明了智能住宅与智能大楼的服务对象的不同而形成的不同的发展道路。住宅电子化表明了采用大量电子技术的家电进入家庭，住宅自动化表明家用电器、通信设备与安保防灾等设备在家庭中的功能综合一体化。住宅智能化表明了信息技术发展的成果进入了住宅，使家庭中的家电、安保防灾和各种通信（话音、数据、图象)设备通过总线技术进行监视、控制和管理。其中，家庭总线技术是住宅智能化技术的核心。美国、欧洲和日本都有了各自的家庭总线标准。日本、新加坡
29、有适用于大型居住区的总线。美国、日本、新加坡都有根据这些标准建立的智能住宅和小区的示范工程。中国住宅的开发基本都是小区的形式，因此，当我们谈到小区智能化的时候就隐含了住宅智能化。中国智能住宅小区的发展与国外有所不同，是藉助于智能建筑的概念和借鉴国外家庭总线技术，趁住宅产业蓬勃发展之机而兴起。而今智能住宅小区示范小区遍布全国，用于住宅、小区的智能化的产品开发也遍地开花。综观国内外的智能化的住宅小区，都具有如下共同的功能特征：1.住宅内部具备综合了安防、防灾措施与生活服务的智能控制器，住宅与小区和社会之间具有高度的信息交互能力。小区内部具备完善的安防措施，全面的公用设施监控管理和信息化的社区服务管
30、理。为小区内住户提供多媒体的多种信息服务。一个完整的小区智能化系统如图1所示。应加以说明的是，小区的不同个性，会对智能系统的功能有所取舍。作者认为，根据小区的实际功能需求而确定其智能化系统才是胆智的规划、设计。实践表明，单纯追求技术的完备性、先进性的后果，是资源的浪费。总的来讲，住宅小区智能化系统是智能住宅小区的必要条件，即实施了智能化工程的、并能发挥出智能化的效用的住宅小区才是成功的智能小区。务请注意，智能小区是一个特指的名称而已。三、智能化功能需求的依据衣、食、住、行是人们生活的基本条件。住宅是小们最根本的生存空间，是们逗留时间最多的地方，是人类繁衍生息的地方。随着社会的发展，住宅的功能范
31、围亦在发展，但我国直到改革开放之前，住宅的功能仅仅是为了居住。今天，信息正成为人们生存活动的一个重要方面，信息技术的发展及进入家庭使住宅、小区能够具有如图1所示的功能。但现代人对住宅小区的功能要求是综合性的，并不仅限于信息技术方面，更何况人们对新技术的接收和应用会有一个过程，这不仅受认识限制，还受到经济上的以及社会环境条件的限制。我们在实践中感到，当从事住宅小区智能化系统建设时，一定首先要了解现代人对住宅、小区的功能需求，才能更加适当地认清智能化系统的作用。一个现代化的住宅小区必然地仍是以居住舒适为第一要义，它一般应满足如下要求：1.居住性：生活空间分配合理，居住气氛浓厚，做到公私分离、动静分
32、离、居寝分离。具体是起居厅、餐厅、厨房集合在一起，形成公共活动区。小区内有适宜的公共活动场所，或在楼上有空中花园以增加邻里交往，增加居住气氛。舒适性：它包括平面空间尺度、视野、登高（高层楼的交通）、采光、通风、日照、噪音、内部装修、温湿度等等。可持续发展性：从小区来讲，小区应与环境共生，保护资源，获得能源效益。对住宅而言，除对核心部定位外，其余空间作为卧室、餐厅等可以灵活再分隔。它不仅能使居民能参与设计，也为再改造提供了可能。生态环卫性：是条目3的自然性方面的表现，这包括了外环境和内环境。 使人居住在绿色环境中，天人合一，回归自然，小区绿色，住宅绿化。 生活污水和生活垃圾的再处理、再应用，以不
33、破坏自然生态。 住宅内环境质量：厨卫设备布置紧凑，管线隐蔽，废油、气、烟排除畅通，建材的有害物质的防护等等。节能、节地：实质上是可持续发展的社会性的一面，多层住宅（鼓励二类高层），合理的体量与围护结构，可再生能源（风力、太阳能等）和新型材料的应用等。6.安全性：必须是人与技术措施相结合。防盗要求：多层次防范，从边界防范、区内电视监控到住宅内的防盗。突发疾病的呼救。灾变（火灾、风灾、地震）的应急措施。可燃气体泄漏报警。7.方便性交通：住宅或小区所处位置，小区内部道路布局和区域标识。各种配套设施：小区内部商店、文娱场所等服务设施。周边环境的商店、医院、餐厅、学校等等服务场所。通信：电话、电视、计算
34、机通信从上述7个方面和上节所述我们看到，智能化系统是现代住宅小区不可缺的，但相对住宅小区所需要的功能，智能化系统所能担当的是有限的。智能化系统是为住宅、小区更加好地发挥效用服务的，是提高居住质量的手段之一，是住宅小区的配套设施。但是，在信息社会的今天，它的重要作用是不可低估的。因此，我们认为高档次的住宅小区不宜搞低档次的智能化系统，反之低档次的住宅小区不宜搞高档次的智能化系统。四、住宅小区智能化的智能的涵义智能的直观定义是在给特定的环境与目标条件下，正确制定策略并产生行动来实现目标的能力。社会智能的定义：人类群体在实现共同目的过程中分工与协作的能力，正确决策和实施的能力，现今一切人工的智能都是
35、以人的智能为原型的。1对照智能的上述定义，我们认为应从更广阔的概念上来理解小区的智能，即智能小区的智能并不是靠智能化或弱电专业就能实现的。下面略举几例以说明之：住宅的舒适与房间的空间和采光有极大的关系。如果房屋的进深与层高之间设有一个恰当的设计，那又怎么会使用者的舒适和工作效率呢？这当然由建筑设计来考虑。空调和电采暖器可以在住宅内营造室内舒适的小气候，但它绝不能代替人对自然通风和阳光的亲近和需求。而它们的能耗如不加控制，则会对整个社会经济可持续发展产生负面影响。有专家统计过，以每户空调、采暖耗电14KW计，则仅长江流域的此项用电约为2亿KW，相当于11个三峡电厂的装机容量。又据专家测算，采用新
36、型建材、新型空调设备以及对住户加以指导，长江流域年能耗可望降低50。又有专家研究认为，将生物气候学原理应用于高层住宅，则可以节省运转能耗的40。住宅热水器供水系统，常有长的管路且其保温措施常被忽视，结果往往要等一段时间才有热水放出。显然，这既浪费时间，还浪费水和天然气资源，亦降低了舒适性。住宅小区一般都注意到室外人们的交往空间，但往往重视其物质环境，如设置草地、流水等。但，对其心理环境重视不够，结果命名物质环境利用率低下。如：某住宅小区建设了一块草地，供居民休憩交往。但，它未经良好布置，并处于四周住宅窗口视线交汇之下，又为了住宅安全，场地围以铁丝网。结果，此处几乎无人。因为身居该场地中的人们感
37、到如被囚禁般的不自在和被人们窥视的恐惧。上述几个例子说明，好的住宅不区应是在建筑专业统筹下的相关各专业分工与协作的成果，是全体专业的智能的综合。光靠智能化系统，是达不到“实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境”的实际效果的。我们认为，现在我们所谈的智能住宅小区是一个特定涵义的称谓而已，就象绿色住宅小区、生态住宅小区等称谓一样，强调该住宅小区的某种特点。智能住宅小区仅只表明了它上具有现代信息技术设施的住宅小区而已。2智能化系统本身若只考虑技术、设备而欠考虑其应用对象，则我们认为其智能是不足的。例如：在紧急呼救功能的实现上，很多采用一只固定的紧急按钮，甚至装在进门处。考虑较周到的是每
38、个房间都装。但这对于有心脏疾病的老人，或行动不便的人紧急发病，而家中无人时间较长，就不适用。我们认为采用随身携带的无线紧急按钮为妥。 为防盗而对窗子进行监控时，常见对每个窗都装门磁开关或红外双鉴探头。我们认为应该根据楼层和住宅的外观来考虑盗贼从窗口入侵的可能性以确定装不装，在哪个窗装，还是每个窗口都装的问题。多装会增加初投资，增加了误报次数，增加了工程质量以及以后的维护工作量。例如：一个800户的小区，每户平均有四扇窗，每窗一个门磁开关，则需购3200只门磁或双鉴探头。又假设每个开关或探头误报率为每年一次，那么就几乎平均每天可能有10次误报警出现，后果如何则可想可知。这样的系统该不能说是智能的
39、吧。五、以人为本是建设好住宅小区智能化系统的根本住宅小区的建设尖以人为本，即为住户服务好。住宅小区智能化系统也须如此，以使住宅小区为住户服务得更好。1智能化系统是高科技的系统，我们不能因此而使以人为本的目标有所减弱，即必须明确技术为人服务这一准则。也唯如此，技术才有市场。智能小区内千家万户，男女老少，各人的职业、文化爱好、习惯不同，各家的经济情况不同。因此，小区智能化系统服务对象差别很大，比之智能大楼更为复杂。在这众口难调的情况下，我们必须对小区内住户作一统计分析和归类，据此考虑智能化系统的具体功能系统的实施，一般可分成如下三类：属于智能化系统的基本要求、技术条件成熟且性能价格比合适的，列入普
40、遍实施的项目，一般有：防盗报警、紧急求助、消防报警、出入口控制、煤气防泄、语音通信、有线电视、三表出户、公共场所监控、边界防范、巡更。技术条件成熟，但费用较贵，操作也较复杂，有相当部分住宅不愿使用的，作为可选项目，一般有：对家电的远程控制、网上炒股、影视点播（VOD）、国际互联网上网、一卡通等。技术条件复杂或不成熟者，或外界环境尚不完备者，或投资成本太高者，则暂不实施。如：远程急救诊疗，这在我国涉及法律责任和社会环境条件目前尚不具备。又如：网上购物、网上教育，国内大多数地区社会大环境尚不具备。又如：集中空调系统，涉及投资太高，冷量分摊计费复杂和住户的观念等问题。根据以上三种情况，智能化系统中心
41、站的实施必须首先满足住户基本和可选项目的要求，并考虑今后信息技术的发展和外界大环境的改善，逐步将暂不实施的以及可能出现的新项目予以实施。有些房地产商布了电话线、结构化布线，再加有线电视就号称是智能小区，显然是炒卖点而已。有些房地产开发商虽原先考虑智能化的技术较多而忽视了住户需求而交了学费，而今就能较周到考虑，使住户享受到信息技术带来的真实的物超所值的智能化服务，自身也获得美誉。2我们感到要保证智能化系统规划、设计、实施以及运行良好，必须要有掌握好智能化系统的人才。智能小区智能化的实施是一个系统集成的过程，在这个集成过程中，各有关的技术、设备、材料最终构成了具体的符合该住宅小区需要的智能化系统，
42、人在集成过程中起着决策者、组织者、管理者、实施者的重大作用。由于建筑智能化系统在我国历史很短，还缺乏工程经验，因此，也更缺乏实施智能化工程的人才，在实践中培养和使用人才就十分重要，不仅要有规划设计的人才，更重要的是施工组织和管理的人才，具体动手安装操作的人才以及运行维护的人才。建筑行业向来是劳动密集型的行业，高科技性的工种是弱项；集成商亦是近几年才出现，他们原多偏重计算机网络集成，很多是有集成之名，行销售之实，缺乏施工组织、管理和工程实例协调的实践，即使有些赫赫有名的外国大分公司亦是名实不符；而许多物业管理公司也是原来的房管局等机构演变而来，他们要维护好、运行好也确实存在困难。凡此种种造成小区
43、智能化系统不能一次成功开通，开通后运行维护纠纷不断的现象。可喜的是经过这几年的实践，已有一批高素质的智能化集成公司崛起。从总体上考虑，由房地产公司或物管公司来运作智能化系统是难度很大的，专业从事社区服务的智能化公司可能是解决智能小区增值运行的一个途径。六、不断地发掘住户需求是智能化持续发展的保证我们认为，住户是推动智能化工程得以实用化和持续发展的决定因素。住户是服务的对象，没有他们的需求就没有智能化系统的立脚之地。我们不应把们看成是消极的推销对象，而应该引导他们成为智能化工程的积极应用者和管理的参与者。更应看到不断满足他们的新的要求，将使智能化系统充分发挥作用，获得服务增值，从而推动智能化系统
44、向新的高度发展，形成一个良性循环机制。作者的经验是建易用难，用好更难。这要求我们把“服务”而不是“管理”，更不是其他，放在智能化工作的中心。这样，智能化才能持续地向前发展。作者的个人经验，提请注意以下几个方面：首先，要有一个很有进取心的技术班子，他们不是消极地智能化系统的维护人员，他们能主动地要不断跟踪信息技术的新发展，跟踪信息技术在相关领域的应用，并将它们应用到小区的网络信息服务上。其次，信息服务要有针对性的，以生动的方式展开，从和居民的基本要求、切身利益相关处入手。第三，要有一个良好的健全的物流组织来保证信息服务的实现，使“网上点击”“E社区”“E生活”给住户真正带来方便、实惠，人是不可能
45、生活在“虚拟”中的。第上，最至关重要的，从小区建设期的领导到小区管理期的领导始终如一地坚信并坚持支持和参与智能化系统的工作。因为唯如此，才能组织协调各有关部门，使虚拟的E社区回归到现实社区。使智能化变成为寻常百姓油盐柴米密不可分的“傻瓜”技术。这是十分艰辛的探索过程，它要求真正想建设智能滤我的领导者、从业者不断坚定信心，总结经验，虚心谨慎地探索用户的需求心理，开展多种形式的活动，引导用户和服务用户。例如：西南交大房产公司，他们在1996率先在四川、成都提出智能小区概念。其建设的智能小区一期，做到了光纤到楼，综合布线到户，建立了计算机管理中心。然而，上网户数仅只占住户总数的5。智能小区二期，他们
46、坚持每周组织住户举办家庭自动化设备的操作、计算机操作、上网、炒股等讲座。在暑假，举办少年计算机夏令营，不定期和计算机公司一起举办区内展示会等，使得上网的用户不断增多，现在达到了20住户入网。交大智能小区三期、四期，从城市大环境，从投资效益，从方便住户和三网合一的趋向，考虑将小区网络形成改为HFC，大胆取消了综合布线系统。这是充分考虑了住户必看电视而不一定要用计算机这种现实。但，若住户要入网，CABLE MODEM就可，CABLE MODEM以租用户式担供，2年后即归住户所有，这种用户有一种认同感，一种自主感。2000年9月开始实验小区网上购物服务，为住户集体购买米、油等日用品，并以低于超市价格
47、送货上门，受到住户热烈欢迎。该小区的智能物业服务体系已现端倪，电子商务的良好开端显示了高技术平民化的魅力和威力。该计算机管理中心已发展成为一个公司，从事滤我智能产品开发，系统设计和集成等业务，做的工程已涉足到沿海。七、小结智能住宅小区与智能大楼虽都属智能建筑范畴，但却是有它自己的成长发展道路，它的智能化系统各有特点。智能化是专指信息技术应用，现代住宅小区具有更广泛意义上的智能，现代人对住宅小区有着除信息需求之外的更多、更综合性的物质的、生理的、心理的要求。各个专业都在为住宅小区的舒适、安全、便捷作出贡献。一个令人不满意的住宅小区必定不是智能住宅小区。智能化工程必须以服务好住户为前提。建设过程的每一阶段都需要专业人才，都需要专业的管理和质量把关，系统建成后其维护和推广使用不仅是管理人员的事，还应发动、组织住户参与。因此，住宅小区智能化是一项以人为中心的系统集成。本文最终探讨了智能化的持续发展的基础，乃是希望以前“仪表化”“计算机化”的只见技术、只见设备的覆辙不致重蹈，希望“功夫还在功夫外”，千方百计把系统用好，用出效益给住户带来现代信息技术
