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1、1,谨呈：重庆中十冶皓鼎房地产开发集团有限公司,中十冶皓鼎西永项目整体发展战略及定位,立业地产 2010年2月,2,核心问题界定,3,市场基础分析,4,重庆大势预判,a,西永市场分析,b,西永客户分析,c,西永潜在客户分析,d,开发商目标理解,2,项目属性界定,1,案例借鉴,5,项目整体发展战略及定位,6,规划评价及调整建议,7,报告框架,项目经济测算,8,3,项目 属性,1,项目区域属性项目本体属性可能发展方向,4,在城乡统筹发展的有力推动下，重庆国际化大都市的演进步伐正在加快,项目区域属性城市发展格局,宏观层面重庆作为“新特区”，城市经济发展预期已经成为新焦点,1997年3月14日，八届全
2、国人大五次会议审议批准关于设立重庆直辖市的决定，既北京、天津、上海之后重庆成为中国第四个直辖市；2010年2月8日，在城乡建设部编制的全国城镇体系规划，重庆与北京、天津、上海、广州一起，被确定为具有引领、辐射、集散功能的国家五大中心城市。,中央全国经济布局给重庆的定位：,2020年重庆市人口结构变化,重庆，中国的新焦点！,城市化的进程将带来大量的住房需求：,5,城市化进程加剧，2010年重庆开始步入“外环时代”,项目区域属性城市发展格局,宏观层面“两环”之间成开发热点，定位为城市副中心的西永机会巨大,城市空间结构为“一城五片、多中心组团式”西永是城市六大副中心之一；西永组团为热点发展区域，主要
3、功能定位为高等教育区和高新技术研发产业区；2010年重庆外环高速的通车，“主城区内环外移”拉开1000平方公里、千万人口特大城市的架势。,6,项目位于重庆市重要经济增长极及创新核西永组团,项目区域属性区位、规划,重庆西永微电子工业园，于2005年8月22日经重庆市人民政府批准设立，是“十一五”期间重庆市重点建设的现代电子信息产业基地。,中观层面项目位于西永组团的中心，产业核心“西永微电园”,大学城,土主物流园,西永微电园,生态旅游观光区,“三高地共荣”，园区周边可依托资源丰富：物流高地 铁路物流中心（西部最大的国家级铁路综合物流中心）教育高地 重庆大学城（2010年预计就读学生将达15万人）高
4、科技高地西永微电园,“西部新城各个板块将共同繁荣。”李剑铭,西部新城城市中心区,7,项目位于的“西永微电园”已初步具备了一个现代化产业园区的雏形,项目区域属性区位、规划,中观层面国际巨头相继入驻和投产，西永微电园建设进展迅猛,2005年，微电园基础设施建设基本完善，路网形成，水、电、气、通讯等基础设施齐全。,2006年，先后落成研发楼，标准厂房、生活服务区公寓，SOHO 楼、管委会办公楼，国际企业矽统、北大方正、惠普等企业入驻。,2007年，惠普400万台笔记本生产基地落户重庆，渝德科技落户重庆，启动相应基地建设。日本NTT、IBM及多家研发机构入驻。,2008年，渝德基地试运行，软件园、高管
5、公寓、园区商业区开工建设。微软创新中心入驻,2009年，惠普2000万台笔记本基地落户西永，富士康投资10亿建设生产基地。西永天街建设完成，招商进展顺利。,2010年，英业达、广达、思科生产基地落户西永。全国最大、最高级别保税区获批。,英业达、广达、富士康、惠普进入，西永笔记本规模在大陆最大，投产后，重庆市IT产业将达5000亿人民币的年产值，成为重庆产值第一的产业。黄奇帆,8,“西永微电园”规划非常利好，政府导向明确,项目区域属性区位、规划,中观层面政府力图将其打造成为“西部硅谷 产业高地”,规划：按照重庆市政府的规划，总规划面积约30平方公里，由“六园一区”（芯片园、软件园、PC园、光电园
6、、配件园、配套园、生活区）组成，其中产业区20.3平方公里，城市配套服务区（规划中的重庆西部新城城市中心区）10.8平方公里；远景：园区计划通过5至10年努力，将园区打造成为中国自主知识产权芯片研发制造基地、中国自主知识产权嵌入式软件研发基地、国家集成电路产业基地、国家软件与服务外包基地，成为推动重庆新一轮产业发展的增长极和创新核、重庆内陆经济中心城市对外开放的实验区和示范区，力争到2012年实现1000亿元总产值，2015年达到2000亿元总产值，实现10万人以上就业。,西永组团R标准分区控规,区域以工业和教育科研设计用地为主，发展潜力较大。,9,9,西部新区实行“普惠、特惠和特事特办”的政
7、策；综合保税区加快区域发展。,项目区域属性区域政策,中观层面优惠政策大力支持，综合保税区获批,西永的政策优惠和综合保税区的获批，西永未来将吸引更多的国际企业入驻，区域发展前景好。,2010年2月26日重庆西永综合保税区正式揭牌，是全国面积最大的综合保税区，规划占地面积10.3平方公里。分为通关作业，保税加工、保税物流和贸易服务四大功能区，西永园区进出口设备可实行提前报关、货到放行，将为企业节约近3成物流成本。A区4.18平方公里，B区面积6.12平方公里。,10,沙坪坝,观音桥,解放碑,重庆保税港,重庆机场,区域交通便捷，为产业规模发展提供强大运输平台,项目区域属性交通、配套,园内还规划有轨道
8、交通1号线、7号线，以及24条公交线路。2012年：双碑大桥、双碑隧道开通。2012年地铁一号线（朝天门-双碑-西永-大学城）开通。,中观层面项目紧临渝遂高速、地铁1号线、襄渝铁路,重庆北站,地跌一号线,重庆火车站,园区交通便捷，到江北机场、龙头寺火车站、寸滩深水港等均在30分钟车程范围内，距西部最大的铁路物流中心仅1.8公里。渝遂、外环高速公路、中环快速路构成一个快速的交通网络。,铁路枢纽位于回笼坝的西部最大铁路编组站，提供现代物流保障。,铁路枢纽,至二环,西永产业园,双碑大桥,双碑隧道,11,项目的地块位置既是园区的中心又是门户地位和交通节点，功能交汇点，位置优势明显。,项目本体位置,微观
9、层面项目处于园区中心，西部新城门户，交通节点，也是功能交汇点,通过渝遂高速，是主城和西部新城联系的最快捷方式，项目处在渝遂高速西永出入口，是主城通往西永、大学城的门户。,本案,保税区A区,城市副中心,高速入口,大学城方向,江北方向,主城方向,项目西面紧邻通往大学城、副中心的城市主干道，南面是通往微电园产业区和保税B区的城市主干道，是城市主要交通节点。,项目受西部新城两大核心功能板块-城市副中心板块和保税A区版块的辐射，是两大板块的交汇点。,项目关键词：中心地位，西部新城门户，交通节点，功能交汇点,项目地理上处在园区的中心位置，西南面是政府着力打造的生活服务集中区，西面是园区管委会，地块具有园区
10、中心的地位。,生活服务区,B区方向,12,项目地块周边的商务氛围正在逐步形成。,项目本体位置,微观层面项目周边商务集中，IT从业人口聚集，配套完善，初步具有商务氛围,包括日本第一的软件公司，惠普研发和呼叫中心、IBM软包基地等龙头企业有大量员工在园区工作，而研究机构、咨询机构等也大量入驻，IT产业从业人口已超过3000人，商务氛围逐渐浓厚。,项目关键词：功能集中区，从业人口聚集，配套完善,周边政府和生产/研发企业主导的大量商务楼宇已经面世或正在建设中，商务的集中趋势正在形成。,配套的生活服务区/公园等设施投入使用，多家银行入驻，配套优势逐步呈现。,13,项目临城市主干道，通达性、昭示性较好；东
11、面和北面有一定负面影响,项目本体属性项目四至,北面是变电站,变电站,襄渝铁路,河流保护绿地,市政公路,东面是城市道路及襄渝铁路线,南面是襄渝铁路跨线桥,西面是城市主干道及SOHO楼,项目通达性排序：西面东面北面南面；项目四至利好排序：西面南面东面北面；,微观层面项目西面通达性较好；东面有铁路噪音，北面有变电站辐射影响,14,项目地块西南角有保护性历史建筑，内部有一条L型干枯水沟,项目本体属性项目内部,地块内部资源保护性建筑粮仓,微观层面项目地块内有保护性历史建筑资源,地块内部L型干枯水沟,粮仓建于民国时代，有圆形和长方形两种，其中4栋圆形的粮仓最有建筑价值。,L型水沟已经枯，长度较长，深度较浅
12、，可维护亦可填平。,15,项目为高容积率、中等规模的项目；工业用地性质，有销售限制条件。,项目本体属性基本指标,用地性质对比分析：工业用地的市场实现条件介于住宅和商业之间。,微观层面项目是工业用地，容积率无上限，物业类型的设置弹性较大,工业地产相关产权限制（教育科研用地）访问单位：市国土房管局 秦静/沙区房管所 罗仁季./微电园规划处 周处长/微电园招商处 阮处长/市规划院副院长 张捷资料依据：中华人民共和国城市房地产管理法针对企业：沙区房管所及园区对销售对象有要求针对个人：受产权的制约，个人购买的可能性相当低。办证：不能销售，只能竣工验收后产权转移,16,16,崛起的国际化大都市,区域属性：
13、,项目属性：,建筑面积25万m2，属中等规模，用地性质有限制条件,2010年，成立直辖市第13年，进入高速发展期；2010年，被确定为具有引领、辐射、集散功能的国家五大中心城市之一；,中等规模，有限制条件,高容积率，有不利因素,“十一五”期间重庆市重点建设的现代电子信息产业基地；2010年，“西永微电园”已引入多家国际国内知名企业，具备了一个现代化产业园区的雏形；,容积率 5.8（按现方案）；有高压带、变电站、铁路等不利因素,发展中的高科技产业园,占地1.3万m2的西永粮仓建筑；,有人文资源,直辖市、城市副中心、快速发展期的高科技产业园；有保护性历史建筑、高容积率、中等规模、综合功能项目，用地
14、性质有一定限制条件。,项目属性小结,商务氛围形成，地处中心地位，西城门户、城市功能和交通节点,商务氛围和中心地位,项目属性界定,西部IT高地/国际巨头涌入/发展潜力巨大,高速出口/快速路网/轨道交通,中心地位/昭示性强/商务氛围/完善配套,地块指标：中等规模，工业用地性质,稀缺人文资源/有不利因素,项目具备可能的发展方向是以商务、商业、公寓、酒店为主要功能的城市综合体。,项目属性发展方向初判,商务办公,居住配套,综合服务,展示体验,实现价值最大化的城市综合体物业,项目处在发展前景极好的高科技产业中心区，属性显示项目具有城市综合体的发展方向。,商务+商业+公寓+酒店,17,18,18,目标分析,
15、2,立业对开发商企业目标的理解立业对项目目标的理解,19,19,高起点完成企业在房地产潜力市场-重庆的首个项目的布局；完成企业在较为高端的领域-都市综合体建设开发的战略布局,影响力塑造中十冶地产的品牌形象，成为地产界一支有高度影响力和较高知名度的品牌开发力量,创标准为企业在同类都市综合体发开领域创造产品标准，成为企业在全国范围内可持续发展的标准模式,中十冶企业希望通过项目开发，达成以下三个企业目标：,立业对企业目标的理解,高起点和创标准是影响力塑造的前提,企业目标,20,20,品牌目标打造重庆都市综合体新形象、建立城市影响力。,利润目标：实现项目市场营销力，争取利润最大化,控制风险：通过项目运
16、作，快速实现现金流，尽快实现回收成本，规避市场不确定性,通过项目物业开发和营销运作，达成以下项目目标：,TARGETS,立业对项目目标的理解,风险目标利润目标品牌目标,项目目标,21,策略出彩，在未来的房地产市场中造就卓越的影响力,准确的开发节奏使价值最大化,利于价值实现的精确产品定位,我们的目标意味着什么,目标内涵,精确,精彩,22,22,市场基础,3,市场/客户分析重庆大势预判片区市场研究潜在客户锁定,23,重庆市自直辖以来地区生产总值保持稳定增长,重庆历年城镇居民人均收入稳定增长,2008年重庆地区生产总值在西南片区省会城市中位居第一，保持较高的GDP的增长速度,2008年重庆人均地区生
17、产总值与其它西南片区省会城市相比稍低，但保持着较高的增长速度,城市经济：近年重庆经济快速发展，收入稳定增长，给房地产发展提供了良好的支撑,市场基础重庆大势判断,2008年以前市场需求量稳步上升；2008年受经济危机影响等因素影响，成交量下跌47%，仍然保持基本总量；2009年市场迅速上扬，成交套数居全国第一；,重庆商品房市场需求旺盛，2009年成交套数量迅速上升，成交套数居全国第一。,20052009年重庆商品房成交情况,数据来源：市国土房管局,20002008年重庆商务产品（写字楼，商务公寓）成交情况,2000年至2008年，重庆市办公用房交易面积共计204.54万，交易量总体呈现震荡上升趋
18、势。2003-2005年，稳定20万上下；2006-2008年，维持在40万的均线上波动，且有继续上升的趋势，重庆市办公用房市场未来向好。,重庆商务产品市场成交量大，达到年均40万 的水平，有继续上升趋势。,置业需求：重庆的市场基数大，需求旺盛，商务产品的需求量大，且逐年上升。,市场基础重庆大势判断,24,25,商品房整体市场，2005年2009年重庆市场的商品房价增长率相对平稳，年最高增长率为21.5，出现在2008年，涨幅不到800元/平方米，没有其他城市出现的暴涨行情；重庆商务市场，价格平稳增长，而在金融危机的2008年，得益于重庆发展特殊性，价格增幅较快。重庆商务产品的抗风险能力强。,
19、重庆房价相对较低，涨幅始终平稳，房价泡沫成分小,相比全国各主要城市房价，重庆房价仍属于价格低洼带,2008年全国一、二线城市商品房成交均价,2005年2009年重庆商品房成交均价及增长率,2000年-2008年重庆市主城区商务用房交易均价,房地产市场：房地产平稳发展，房价泡沫成分较小；商务市场抗风险力强，价格增长快。,市场基础重庆大势判断,26,2008年2009年重庆住宅商品房成交情况,从2009年2月份开始重庆房地产市场交易量猛增，成交价格也经由刚开始的小幅上扬，进入量价齐升的阶段。,重庆房产市场现状：已经进入量价齐升的阶段。,市场基础重庆大势判断,27,27,09年重庆土地市场从2月开始
20、回暖，6月大幅放量，9月最为火爆，全年成交量超过2万亩，地价同比大幅上涨，表明开发商对市场的信心增强。,2007年2009年重庆土地市场成交情况,2009年重庆土地市场成交走势,重庆土地市场现状：成交量放大，地价上涨,市场基础重庆大势判断,28,誉越有限公司（招商地 产控股）成交金额：50亿元 楼面地价：3335元/平米土地位置：重庆市南岸区弹子石组团G分区宗地,贵恒投资有限公司（中海、九龙仓）成交金额：41亿元 楼面地价：3079元/平米土地位置：江北区江北城组团A分区地块,保利地产成交金额：38.1亿元 楼面地价：3040元/平米土地位置：江北区大石坝组团K分区地块成交金额：16亿元 楼面
21、地价：2690元/平米土地位置：江北区大石坝组团E分区地块成交金额：5.9亿元 楼面地价：2733元/平米土地位置：九龙坡区大杨石组团J分区地块成交金额：1.96亿元 楼面地价：1877/平米土地位置：大渡口组团A分区地块,龙湖地产成交金额：22.8亿元 楼面地价：2424元/平米土地位置：江北区大石坝组团B分区地块成交金额：10.6亿元 楼面地价：765元/平米土地位置：沙坪坝西永组团地块,万科（重庆）地产成交金额：11.1亿元 楼面地价：2084元/平米土地位置：渝中区大杨石组团D分区D14-2-3/02、D14-2-1/02、D15-1/02号地块,重庆市江北嘴置业有限公司、重庆银行股份
22、有限公司 成交金额：20.2亿元 楼面地价：2025元/平米土地位置：江北区江北城组团A分区地块,重庆贵拓贸易有限公司、无锡同鑫资产监管有限公司 成交金额：17.1亿元 楼面地价：1709元/平米土地位置：江北区大石坝组团K分区地块,09年重庆土地市场迅速上扬，“地王”不断刷新，所带来的变化将在今后两三年的房地产市场集中得到体现；大开发商积极拿地，一方面促进市场产品力和营销水平的继续提升，同时也带来激烈的竞争和不确定性。,金科地产成交金额：2.15亿元 楼面地价：751元/平米土地位置：沙坪坝区西永组团U分区地块成交金额：3.55亿元 楼面地价：889元/平米土地位置：沙坪坝区西永组团U分区地
23、块成交金额：3.2亿元 楼面地价：800元/平米土地位置：沙坪坝区西永组团U分区地块成交金额：3.25亿元 楼面地价：801/平米土地位置：沙坪坝区西永组团U分区地块,重庆土地市场现状：大开发商积极拿地，热点板块地价迅速上扬，市场预期被进一步拉升,市场基础重庆大势判断,29,29,西永,西彭,两路,李家沱,蔡家,CBD,外环高速,内环高速,随着外环高速的全线通车，内环外移，重庆即将进入“二环”时代。09年重庆土地市场供给明显外扩，外环附近组团土地成交量大幅上升，市场机会增大。,重庆土地市场现状：顺应城市发展，政府供地进一步外扩，外环区域市场机会增大,市场基础重庆大势判断,30,房地产市场增长稳
24、定,价格洼地，泡沫成分小,重庆市场基础较好，整体比较健康,城市经济快速发展,政府开始出台“国十一条”等政策，抑制房价过快增长，抑制投资,2009年全国各城市房地产成交量上升，部分城市价格出现大幅上涨，开发商疯狂扩展，上市拿地频繁，地王频现，市场似乎又进入疯狂期。,未来几年，重庆房地产市场走势如何？,小结：解构市场的基本面，重庆房地产市场基础较好，整体比较健康，基本没有泡沫,市场基础重庆大势判断,31,扩大内需，带来需求拉动型通膨增加收入，带来成本推动型通胀产业结构调整，带来结构型通胀,各类通胀因素可能使CPI在2010年上半年突破3%，全年达到4%左右，全年处于通货膨胀期；如2010年CPI为
25、4%，而央行受限于外来热钱因素，将不轻易调利率，于是2010年利率将维持在2.25%，所以当年实际利率为-1.75%，为负利率。,民众对通胀的预期恐惧下，进行自发性资产安排，房产成为保值首选，长期来看，房地产将随经济的成长而呈现长期上涨的趋势。,立业判断：在新一轮“政策打压通货膨胀”的博弈中，通胀预期对楼市将带来更大的影响,立业预判：2010年通货膨胀预期加剧，与之产生的负利率将刺激置业保值的购房需求,市场基础重庆大势判断,32,2010年全国上半年房市将相对冷淡，房地产销售量将下降，部分地区价格持稳，部分09年交易量极度活跃城市价格将略降。2010年全国下半年房地产将开始回暖，价格随需求量增
26、加而上升10%15%左右。,由于钟摆效应，但利好于富士康、英业达、广达等大型工厂企业入驻，重庆2010年房地产销售量将下降，但降幅比全国水平略低。由于2010年初资金市场相对宽裕，大部分开发商资金链不会太紧，重庆房市价格会持稳。下半年由于房地产全面回暖，重庆房市将量价齐升。重庆2010年全年房地产交易量将比09年低，价格将增加10%15%左右。个别板块如西永与茶园涨幅会超过全市的平均。,一、全国走势预估,二、重庆走势预估,三、产品类型走势预估：,房市投资的热点将转向更具保值功能产品：具有居住改善和投资潜力的城市中高端公寓、豪宅；郊区的洋房、别墅等；新兴区域具有升值潜力的商业、商务产品；,立业预
27、判：2010年全国楼市先抑后扬，重庆量跌价升，新兴板块涨幅突出，产品倾向明显,市场基础重庆大势判断,33,重庆市场基本面良好，作为五个中心城市之一，发展潜力巨大，未来35年保持向上态势，新兴板块及保值产品是未来投资热点,市场大势小结,重庆楼市基础较好，整体比较健康，新兴板块更具前景,未来热点产品转向更具保值增值能力的中高端产品，如豪宅与商务产品等,“通胀预期&政策打压”的博弈决定全国楼市走向，有不确定性，但对重庆影响有限,西永片区目前房地产供应已初具雏形，集中在R分区，办公类物业供应较大；政府主导园区配套性物业的建设和开发。,34,西永科技产业园区土地出让和开发建设主要集中在R分区。,区域内主
28、要是工业用地和科研用地，目前富士康（保税区内）千亩土地已经动工，方正集团、胜利机械等产业基地建设完工，而康田、清华SOHO、五所、国安投资等都是商务用房，政府也在主导研发楼、软件园、SOHO楼等商务用房。,片区目前的生活配套、商务配套等功能性配套设施主要由政府建设，目前生活服务区、西永天街等已投入使用，在建的康田项目、清华SOHO、金海岸等项目也有部分商业用房。,保税区,软件园一期,软件园二期,清华SOHO,园区开发建设集中在项目所在区域，政府商务物业较多。,市场基础片区市场研究,35,近年西永组团R分区土地供应量较大，以工业用地和市政配套用地为主，住宅用地供应相对缺乏；楼面地价都较低,市场基
29、础片区市场研究,区域建成项目主要是政府供应，包括商务楼和配套设施，供应产品较为初级，缺乏酒店，甲级写字楼，高档居住类物业。,西永天街:商业占地：100亩 总建筑面积：2.7万m2,北大方正:占地：560亩 建成建筑面积：7万m2业态：产业基地、办公楼、宿舍,研发楼；写字楼总建筑面积：4.38万m2,惠普基地:写字楼总建筑面积：6万m2,SOHO楼:写字楼总建筑面积：3万m2,软件园一期占地：1.5万m2总建筑面积：11.1万m2业态：综合大楼，IBM办公研发大楼，互联网大厦，培训大楼及数据中心,标准厂房:写字楼总建筑面积：4.91万m2,园区房地产开发建设处在初期，政府供应普通写字楼为主。,西
30、城科景:住宅占地：63亩 总建筑面积：11.5万m2,市场基础片区市场研究,36,区域在建项目，除了政府商务楼继续放量以外，金海岸、五所、清华SOHO、康田等企业开发项目将陆续进入市场。,康田项目：写字楼，商业占地：3.8万m2总建筑面积：8.92万m2预计入市时间：2011年,第五研究所：写字楼占地：17.3亩总建筑面积：4.3万m2业态：写字楼预计入市时间：2010年,金海岸项目：酒店，公寓，商业占地：0.9万 m2 总建筑面积：4.5万m2预计入市时间：2011年,清华SOHO：写字楼，公寓总建筑面积：5.7万m2预计入市时间：2010年,软件园二期：写字楼占地：2万m2总建筑面积：8.
31、49万m2预计入市时间：2010年,在建项目中，社会力量进入商务物业的开发，未来物业销售环境面临竞争,市场基础片区市场研究,37,38,西永区域商业业态比例图,西永区域由于受到政府规划的影响，片区内商业物业供应体量较小，除政府打造的西永天街商业外，多以单项目底商为主，体量小，业态分布简单，仅以满足项目工作、生活的基本配套为主；服务类商业所占比例最高，如广告、摩托车维修、燃气服务等所占比例36.8%；其次为餐饮类商业，包括餐馆、茶馆等，所占比例为34.2%。快速发展的西永产业园区，商业供应量的缺乏和业态的单一为区域商业市场的开拓提供了机会和可能。,西永区域商业供应体量较小，多以项目底商，满足项目
32、基本配套为主；发展初期的西永区域，缺乏供应的商业市场机会较大,商业物业总体供应较少，现有物业形态普通、单一，业态档次低,市场基础供应市场商业,西永天街，政府精心打造的超低密度物业，以大广场、现代感的风格、舒适空间为特点；营销力度不足，商家入驻率低。,西永天街首席休闲商业区,商业典型个案西永天街,招商情况,招商关注度较高，园区将从之前的18元/租金现已上升至25-30元/，政府公布的招商进度在50%左右。,主力商家,农业银行已入驻，开业的有鼎记火锅，签约的有加州餐饮等。,营销推广,较少，仅在园区一些位置，比如标准厂房旁边，做了户外，也没有组织活动。,园区中心地带，有广场和大面积停车场；产品单一，
33、营销力度弱，入驻率低,产品特点,超低密度，大广场和停车场，物业外立面极富现代感，内部进深小，空间通透。面积划分较大，适合于餐饮娱乐业态。,39,西永区域办公物业未来供应量较大；社会性质办公物业多为中小型企业办公，户型面积较小；由于供应量过大，入住率偏低。,40,西永区域写字楼供应情况,供应总量大,目前西永已建成办公物业累计42.2万平方米。在建房办公物业25.2万平方米，拟建办公物业16.6万平方米。已知园区累计办公物业建筑面积约84万平方米。,企业自用比例大,供应体量中，企业供应，比如渝德科技供应量达3.5万方，煤科院供应3.1万方，大多自用，少量可能出租给合作伙伴。,政府供应比例大,研发楼
34、、软件楼宇、标准厂房等都是政府供应产品，达52.2万方，档次不等、类型较多。出租物业都是政府供应。,出租物业空置率高,园区总共入驻企业60余家，其中只有中小型公司（部门）进入政府出租物业。出租物业的空置率高。,向市场出租的物业量大，入驻企业少，空置率高,市场基础供应市场写字楼,物业品质较好，多层建筑围合大庭院，公园式办公环境；租金不高，入住率低，显示需求不足。,41,写字楼典型个案研发楼,研发楼公园式办公,客户构成,既有较大型企业-日本NTT DATA、恩菲斯科技等职员数量在100名左右的大型企业，也有投资公司等中小型企业。主要是研发、培训、投资类企业。,出租情况,四栋中仅一栋楼出租，出租率5
35、0%左右。租金15元/-20元/，且有不同政策补贴和免租期优惠。,营销推广,政府行为，基本没有推广。,园林式写字楼，公共空间大，规划环境好；但租金低、入住率低。,规划特点,低密度低层，大中庭、园林好，物业极富现代感。,物业品质较好，公园式办公，内部公共空间比较奢侈，面积适合中型以上企业；租金不高，入住率低，显示需求不足。,42,写字楼典型个案研发楼,研发楼公园式办公,公共空间,除了挑高10米，1000的超大大堂以外，某些楼层还设有公共休闲空间，达1500。大堂和公共空间的装修显得有简洁干净。地下停车位目前开放了170个，现阶段看，车位富余。地下室设置了食堂和商店公共空间的舒适度高。,配置情况,
36、单层3000的多层建筑，配置了6部客梯，而且是准载18人的电梯，这方面应该是比较奢侈的。安防系统上有红外线和监控摄像头，在生态和智能化没有亮点。,物业管理,大正物业，非品牌物管。,注重公共空间的舒适，电梯配置高，生态和智能上较弱,室内空间,层高3.3米，因为结构合理，梁的尺寸小，再加之室内进深小，较为明亮，因此空间高度的感觉较好。框架结构，平面可以任意组合和划分，便于针对不同客群进行出租，比较灵活。,区域稀缺独栋式办公产品，空间趣味性好，环境易于打造。企业总部级的配置，但空间分割可以灵活多变。,43,写字楼典型个案康田项目,康田项目独栋式办公,规划特点,联排形式的独立入户总部型产品，空间富于趣
37、味，多露台设计，绿化程度高。独栋组合成两个相互连接的庭院，环境较好。临科技大道是两栋高层写字楼。,公共空间,独栋从地下室直接进入各自的楼内，相对独立，在高层的裙楼里设置了会议室等公共空间。,独栋园林式办公，档次较高，也是区域稀缺产品，预计市场接受度高。,公共配套,在场地四周，设置了约2000的商业；高层部分，设置了城市广场，裙楼部分也有部分商业。,室内空间,独立入户后，有三到六层的独栋，单层面积400-600左右，即可分层销售，又可以作为企业总部全栋销售；层高3.3米-3.6米，进深短，空间舒适。,配置情况,独栋办公两部电梯，分户空调。安防设施主要是门禁和监控系统。,物业管理,待定。,44,由
38、于受到政府对西永区域规划的影响，从西永区域公寓物业供应表来看，目前已建成房屋累计15.7万平方米。在建房屋10.6万平方米，拟建房屋2.6万平方米。园区累计房屋建筑面积约28.9万平方米。公寓物业目前及未来供应量均相对较低，住宅物业属于市场的空白点，前景较好，住宅物业的开发将因为供应量的缺乏而受到市场的关注,数据来源：实地调研,目前西永区域的公寓住宅物业市场供应较少，且档次较低，开发风险小。,市场基础供应市场公寓,45,供应市场小结,园区土地供应量大，多为工业用地，商业和住宅用地供应量少,商业供应较小，且物业形态和业态组合单一，有一定市场机会,办公物业供应量大，政府竞争激烈，企业入住率现阶段较
39、低,公寓物业供应属于市场空白点，开发风险小，前景看好,作为新兴板块，目前西永区域市场发展已初具雏形，土地供应量大，未来发展势头强劲；但存在政府开发与企业开发竞争的局面，项目开发应注意寻求市场空白点，找到与政府开发共生的,园区通过龙头企业的聚集效应，吸引大量的上下游产业链企业入驻，成为潜在客户,他们是谁？,应用产品龙头企业,科博达/嘉陵,高科产品龙头企业,思科/方正,集成电路龙头企业,渝德科技,应用产品龙头企业,HP/英业达,软件服务外包企业,IBM/微软,支持配套教育培训,IBM/微软,。,配套产业公共服务,广告/咨询,西永笔记本项目，通过HP、富士康、广达、英业达，就会吸引500家上下游产业
40、链企业入驻西永-黄奇帆,通常一家IT龙头企业对跟随企业直接的的带动作用是1：10。茂得杨总园区2015年从业人口达20万，企业上千家。管委会,园区目前商业配套缺乏，政府虽然有物业供应，却不擅长商业运营，生活和工作人群需求强烈。企业对酒店的需求比较突出。,区域客户入驻企业,46,代工生产企业富士康 广达,印刷类企业日本凸版印刷等,包装制造企业本地27家公司,物流配送企业，重邮等,物流配送企业等,物流配送企业，本土或外企,包装制造企业本地27家公司,印刷类企业，本土或外企,游零配件生产企业/供货商,研究发展部门，结算中心,原料供应商，初级代工企业,半导体材料，半导体设备,集成电路设计，试验基地等,
41、封装测试，日月光等,企业咨询、IT支持、信息管理,嵌入式软件、数字创意等,应用软件研发 NTT、甲骨文等,职业培训、技能考试、评估,法律、财务、报关、保险认证,支撑平台，孵化投资人力资源,建设、安装、装修、物管等,广告公司，营销企划等,鼠标，音响,箱体，电源,电缆，开关,电路板,电容,。,企业需求看，酒店被排在第一位，特别是国际企业，需要高档星级品牌酒店而普通消费者和企业一般员工更需要休闲类和餐饮类商业。,西永微电园内生活和工作的人群，以青年为主，25-35岁的占到绝大部分比例。绝大部分人群来至于园区，这和西永是一个新兴发展区是吻合的。他们进入园区的时间不长，处在财富积累阶段。,他们是谁？,通
42、常回家居住，部分在工作场所附近租房子，园区服务区居住条件不好，许多人选择在沙区或安置区租房。,他们的生活模式,区域客户普通消费者,园区目前商业配套缺乏，政府虽然有物业供应，却不擅长商业运营，生活和工作人群需求强烈。企业对酒店的需求比较突出。,47,48,企业需求看，酒店被排在第一位，特别是国际企业，需要高档星级品牌酒店而普通消费者和企业一般员工更需要休闲类和餐饮类商业。,消费者问卷结论,企业需求：酒店，用于接待和会务，展务以及中高层管理人员外地往来的临时性居住。社交商业，档次较高的餐饮，咖啡、酒吧等。,企业需求专项调查：茂德台湾杨总，HP行政主管封经理，NTT data行政徐经理，富源新农投杨
43、总。,普通消费者需求专项调查：西永企业职员200余份问卷调查表。,普通消费者需求：最需要休闲业态，其中KTV，茶楼、咖啡厅、酒吧是主要需求。其次是餐饮业态，其中中餐、火锅需求集中。购物需求，集中在便利店和超市，显示目前配套不变的问题很突出。,需求业态,休闲业态需求,餐饮业态需求,百货业态需求,需求分析商业,园区目前商业配套缺乏，政府虽然有物业供应，却不擅长商业运营，生活和工作人群需求强烈。企业对酒店的需求比较突出。,49,写字楼需求意愿较强，有购买意愿，国有企业意愿购买大面，企业和个人以中小面积为主。,企业需求：大型国际企业不愿意持有，物业由企业与政府合建，办公和研发空间都能满足，不需要购买或
44、租赁写字楼。国有企业有购买大面积写字楼的意愿。中小企业有一部分购买意愿。,企业需求专项调查：茂德台湾杨总，HP行政主管封经理，NTT data行政徐经理，富源新农投杨总，国有土地管理公司。,需求调研：,写字楼需求：需求意愿强，以租赁为主，部分有购买的需要。最大的需求面积在100-200，也有很大部分选择50-100 以及50 以下的，显示园区大多是中小型成长企业。对于档次而言，期望都比较高。,需求分析写字楼,园区内虽然有大量政府物业，但不能购买，而国有企业和私企都有购买意愿，因此项目的商务发展机会较大。,50,园区对居住类物业的需求意愿强烈。有近80%的被访者有购置需求大多认同区域投资价值，投
45、资与自住的比例接近。,对物业类型的要求是小户居住公寓和商务公寓为主，对纯居住类物业需求反而不高，主要是认为大学城、主城区的居住氛围更好。,物业的需求面积集中在套内30-70。物业的价格预期集中在套内单价3000-3500元交叉分析显示，购买50以下小户型的人群，愿意承受的单价低，而意愿购买稍微大一点户型的人群，则单价预期明显提高。,小户型公寓类产品的需求意愿是这次调研中体现最强烈的，项目应当配置此类产品。,需求分析公寓,园区内居住需求较大，小户居住公寓和商务公寓关注度较高；除了自住需求外，客户看好未来的发展潜力，有投资意愿。,51,客群需求小结,重庆正在成为IT产业聚集区，上下游产业链企业数量
46、潜在基数大。,本土国企表现出进入西永的浓厚兴趣，中小企业有购买意愿。,对园区目前的配套和档次严重不满意，特别是商业需要更专业的服务和更好业态，才能满足基本需求。,园区人口大多意愿就近生活，对居住物业需求意愿强烈，都对公寓类物业表现出明显偏好。,随着西永引进了国际笔记本巨头，以及之前引进的多家高科技、软件开发企业，西永IT企业聚集的程度越来越高。一旦企业生产步入良性循环，跟随型上下游企业链将涌入西永，项目的客群基数极大。西永目前入驻企业不多，大多为外地企业第一次进入重庆，因此新员工较多，员工财富积累不足，现状需求档次不足；但高科技企业收入较高，有消费置业强烈意愿。,区域客户均看好区域的未来发展，
47、对自用和投资需求的信心较为坚定,52,依靠政府对园区的规划，随着西永微电园区的飞速发展和越来越多的产业机构的进驻，西永微电园区的从业人口也将随之大幅增长。根据园区现入驻企业员工招聘计划推算，预计在2010年园区从业人员可达到约3.6万人口的总量，2012年增长至约10.6万；对项目来说，园区内未来人口的增长带来办公/居住需求的增长，同时对服务性配套商业的需求量也逐步提高,到2012年，园区内从业人员数量将达到10.6万人，高密集、高素质、高收入的从业人员能为本项目住宅和商业带来相当大的机会。,注：数据为累加数据,区域主流客户盘点：由于园区高新产业的发展带来的从业人员居住需求和认可区域未来发展的
48、投资客户成为园区的主流客户,市场基础潜在客群分析,区域主流客户1：产业驱动型客户；区域氛围生活配套价格敏感,根据西永产业园区的发展和大型工厂企业的入驻，必然带动相关产业链的中、小型企业跟随入驻。该类企业无法自建厂房办公楼，置业偏好更趋向租赁或者购买小型办公写字间；购买物业类型选择：公寓/SOHO/LOFT/,成本,时期,企业入驻,企业发展,租赁,购买,对物业总价敏感物业需求面积小公寓/SOHO/写字楼,对配套性物业要求高物业需求面积扩大SOHO/写字楼关注物业升值潜力,产业驱动型客户主要受到产业链的影响，看好区域的产业氛围而进入区域置业，前期租赁和购买小型办公物业的意向有相互转换的可能,市场基
49、础潜在客群分析,53,区域主流客户2：“过渡居住自住客”，区域氛围产品追求；该类客户有品质追求型与价格敏感型,价格敏感品质追求,我是住在南岸区的，每天上下班确实比较不方便，本来走南坪那边的交通都不好，经常堵车一堵就是几十分钟；我还是很想在上班附近能够买一个小户型公寓，面积不用太大，30来个平方就够了，总价也不高；平时也很少时间做饭，就晚上睡觉方便，上班不用坐那么久的车；可以考虑精装修，清水也可以，反正30来个平方装起来也比较简单，让我朋友帮我装就行了。以后这边发展起来了，房子租出去也好租，卖肯定也不用愁，还是可以。HP员工访谈,54,我平时一般都是自己开车回江北，主要是这边目前生活比较不方便，
50、不过以后发展肯定会很好，我是在准备买一套两房的精装公寓，目前可以自己偶尔住一下，上下班也方便，每天这样来回开车也麻烦；以后结婚了等这边发展起来了，房子还可以卖出去，当作投资；我是很看好这个区域的，又有这么多产业园，又是大学城的，以后慢慢的多一些配套成熟了就好了。HP某经理访谈,市场基础潜在客群分析,55,区域主流客户3：“关注园区发展的投资客”，能承受较高的价格，增值预期价格敏感,增值预期价格敏感3545岁居多，经济实力强看到园区发展带来的巨大投资潜力投资客户的典型心理，卖涨不卖跌，市场越热闹，越愿意出手,2010年重庆经济出现“通胀预期”西永片区随着政府的的规划快速发展房市投资的热点将转向更
