涿州高碑店项目可研报告.doc

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1、 高碑店项目可行性研究报告编制时间 2010-4-20 编制部门 营销策划部 目 录 第一章市场研究 第二章项目研究 第三章产品定位及发展建议第四章财务分析 第五章结 论第一章市场研究 1 高碑店区域概况 城市规划随着北京市促进城市南部地区加快发展行动计划的出台，保定涿州市也制定出详细规划，计划在未来三年内投入130亿元，与北京“新南城”实现全方位对接。根据北京市的“新南城”规划，未来3年，北京财政将对崇文、宣武、丰台、房山和大兴五区投资超过500亿元，并由此带动投资总规模2900亿元。这一规划被誉为孕育未来“新北京富有活力地区”的大手笔。北京“新南城”的建设，也给毗邻北京房山区和大兴区的涿州

2、市带来了难得的发展机遇。为此，涿州市决定本着错位发展、主动融入的理念，以建设“京南保北现代化中心城市”为目标，实现与北京“新南城”的全方位对接。涿州市对接北京“新南城”的具体措施包括：主动承接产业转移北京建设世界城市的进程，必然伴随着大规模的产业升级和转移。而位于京南的涿州，则获得了承接产业转移的机会。据了解，截至目前，涿州开发区共有115个对接北京项目入区，总投资额达362.5亿元。为承接北京产业转移，涿州开发区扩区规划已经省政府批准。规划面积由原来的7.9平方公里，扩大到17.5平方公里。此外，由涿州市与北京房山区在涿州境内共建的工业园区，也正在编制发展规划。涿州市松林店镇“京南保北机械装

3、备制造基地”，已经有9个对接京津项目落户。130亿元打造新涿州今后三年，涿州将投资130亿元用于城市建设，为对接北京“新南城”打造城市架构。据悉，涿州市将以打造繁荣舒适的新涿州为目标，打造古城区、新城区、码头国家级旅游度假区，以及京石客运专线新涿州车站周边区域构成的城市框架，建设“京南保北现代化中心城市”。同时，涿州市在不断完善城市基础设施的基础上，将重点建好京石高铁新涿州车站、京南公交换乘站、北京轻轨涿州站三大交通枢纽，打造涿州“无水港”，实现与北京更加紧密的联系。建设京南最大旅游度假基地目前，涿州西部已经形成京都高尔夫、京南高尔夫系列球场，为这一区域打造休闲度假产业打下了坚实的基础。未来5

4、年内，涿州市将在规划区内建设1800套度假房，吸引北京人购买入住，建成北京西南区域最大的旅游度假基地。为北京都市圈当“菜篮子”近日，涿州市大石桥农产品批发市场正式由北京新发地农副产品批发市场托管。未来涿州市将围绕首都农副产品消费市场需求，打造“北京都市圈”农副产品生产供应基地。通过实施无公害食品行动计划，以蔬菜和畜禽为重点，加快建立农产品质量安全标准体系、检测体系和认证体系，实现与北京农产品市场的无缝对接。涿州距北京天安门仅62公里，随着涿州对接北京的不断升级，涿州与北京的“同城”目标渐近。到2020年，涿州将建成市域整治、经济、文化中心，大北京南部地区以现代制造业、旅游文化休闲产业为主导的冀

5、中北部区域性中心城市，成为服务北京和保定两个过千万人口的“健康服务中心”、“教育服务中心”和“商贸旅游服务中心”。目前，北京致远投资有限公司已于2009年取得涿州西部开发用地500亩，正在办理的开发用地104亩；同时与中国农业大学涿州农业科技园区合作建设项目周边生态绿化用地1000亩；与东城坊镇及中国农业大学合作建设30004000亩设施农业项目，最终形成项目总占地面积5000亩，包含70008000户休闲度假公寓、养老公寓、休闲度假花园洋房、一个五星级休闲度假酒店、一个四星级综合会议中心酒店和众多设施农业的综合性休闲度假、养生、养老的综合社区。涿州近邻北京，位于京、津、保三角区中心地带，具备

6、北京高能资源聚集和商贸低成本优势对接的优越条件；2010年京石高铁开通，大大缩短了北京和涿州的距离；首都第二机场已确定落户大兴区，按照国际发展规律，其周边区域将会形成带动地区性经济高速发展的“临空经济圈”，涿州作为邻近区域也将大大受益。据了解，2004年，涿州市就瞄准京南保北现代化中心城市的发展目标，编制了新的城市发展总体规划(20042020年)。为加快产业与北京的对接，该市积极与北京各区县开展多种形式的沟通，不断建立“新友好”关系，达成“新共识”。近年来，涿州市抓住北京人“异地养老”这一新动向，着力开发异地“养老型”房产，吸引了不少北京参观者、购房者。仅涿州就有1万多人，而且增速明显。来涿

7、州购房的北京群体中，40岁左右的中年置业者居多，大多是“享受型”和“改善环境型”，对区位选择、价格选择和户型选择相对更实际一些。对于家中有老人的，要求环境更幽雅、适于养生。由北京市城南行动计划带来的投资热潮方兴未艾，南城的开发计划同样也带动了涿州的发展。复地、远洋、华业等数十家开发商都表示将涿州列入了重点的投资选择。而涿州西部土地资源丰富，存在大量河道砂石地形成的未开发利用土地，相对于涿州市区及东部城区的土地来说，西部土地价格较低；该地区被京珠、张石、京昆三条高速公路围绕，有涿涞、高尔夫大道一横一纵两条高标准公路，通过在建的互通互交，形成涿州西部便捷的交通网络；涿州还对西部地区砂石料开采进行大

8、规模治理，对原废弃砂石坑进行改造，引入河水形成人工水库和湖面，还将在与中国农业大学涿州农业科技园区合作建设的1000亩绿化带上，设立休闲绿化公园，进一步美化、绿化环境。涿州将依托地处涿州西部的中国农业大学涿州农业科技园区的农业技术优势发展现代设施农业，把中国农业大学涿州科技园区打造成“农业中关村”。这一系列举措都对该地区开发养老养生产业、休闲度假产业，吸引北京人来此购房提供了便利条件。而涿州西部已经形成京都高尔夫、京南高尔夫系列球场，更为这里打造休闲度假产业打下了坚实的基础。京都高尔夫俱乐部将在未来5年内继续投资10亿元在规划区内建设1800套度假房产、一座五星级精品酒店，规划建筑面积约30万

9、平米，度假区建设完成后将成为北京西南区域最大的旅游度假基地。届时，京都度假区年接待旅游度假及商务活动能力可达20万人次，给约3000户北京、保定区域家庭在旅游度假区内提供置业#自治区成立于1947年5月1日，是我国最早的民族自治区。#疆域辽阔，跨越东北、华北和西北三大地区，东西蜿蜒2400多公里，南北跨距1700多公里。有8个省区与之毗邻，并同俄罗斯、蒙古等国家接壤，边境线逾4200公里。全区总面积118.3万平方公里，占全国总面积的12.3，居各省市区第3位。全区辖8个盟、4个市、101个旗、县（市、区），1553个乡镇，1396个行政村。其中区辖市*市为自治区首府。 #大部分是海拔1000

10、米以上的高原地区。高原、平原、山地、丘陵、盆地、沙漠和森林、草原等，境内河流和湖泊星罗棋布，数以千计。自治区耕地面积531万公顷，人均0.24公顷，居全国首位。森林总面积1406.6万公顷，居全国第二位；森林覆盖率达13.8，高于全国平均水平。同时，#还拥有丰富的矿产资源和旅游资源。 #是以蒙古族实行区域自治的少数民族地区。全区共有蒙、汉、回、满、朝鲜、达斡尔、鄂温克、鄂伦春等49个民族。 #的工业体系主要包括煤炭、纺织、冶金、机械、电力、食品、建材、森工、电子、皮革、皮毛、化工、医药、造纸、酿酒、服装等门类比较齐全的工业体系，其中冶金、农畜产品加工业、油、钢铁、机械、煤炭、建材、毛纺、水泥、

11、羊绒制品、电力、森工、食品等是#工业的支柱产业。 #自治区2000年的产业结构分布为：第一产业占25%，第二产业40%，第三产业占35%。 高碑店市调整经济战略，致力打造“京南工贸城”，扶持受经济危机冲击的食品饮品企业发展，聚集环保优势产业，发挥工业园区的吸纳作用，促进全市工业经济在逆势中发展。截止到今年9月份，该市规模工业总产值达49.8亿元，同比增长24.7%；全社会固定资产投资25亿元，同比增长179.5%。在金融危机的不利影响下，区域经济实现逆势上扬。 项目拉动，发展开放型经济。作为“中国最具投资潜力中小城市百强”、“中国最具区域带动力中小城市百强”的县级市，高碑店市围绕“扩张骨干企业

12、、助长成长型企业、孵化催生小企业”思路，对康师傅、白象、娃哈哈等龙头型食品加工企业实施挂牌保护，投资新建企业前三年适当减免税，吸引众多食品饮品项目落户高碑店。目前，娃哈哈、康师傅、白象等企业相继在该市追加投资，扩大生产经营规模。其中，杭州娃哈哈兴建的二期热灌装生产线项目，总投资5.2亿元，预计年底前完工投入试运营；白象方便面将把全国制造生产基地设在高碑店。 产业聚集，发展“块状”经济。按照城区“北移东扩”的战略要求，该市合理优化产业布局，发展附加值高、带动能力强、贡献率大的环保型优势产业和新能源产业，推动企业集群化、链式化发展，发展“块状”经济，着力壮大汽车、建筑建材、食品饮品、机械制造、箱包

13、加工等五大主导产业。在城区东郊扶持以多晶硅太阳能电池为依托的光伏新能源，以新型节能门窗为依托的节能建材等新兴产业，推动产业集群式发展。此外，该市还采取定期召开项目建设推进调度会、加大项目督察和跟踪力度，帮助新增项目解决建设中遇到的难题，促其早日建成投产。年产600兆瓦多晶硅太阳能电池项目，一期工程今年9月投产，年上缴税金将达3亿元；260万平方米奥润顺达新型节能门窗项目建成后，年上缴税金可达3.5亿元。 园区吸纳，对接京津，打造经济发展优势。该市以建设5平方公里的核心商业区为中心，逐步由项目经济向园区经济转型，把园区经济打造成企业发展的龙头。目前，高碑店市重点规划打造“两区三城”（即工业新区、

14、核心商业文化区、国际环保产业城、国际绿色建材城、国际门窗城），通过园区吸纳项目落地投产，促进经济发展。其中，西部为市区产业集中区，发展汽车、新型建材、饮品食品、机械制造和商贸流通业。东部为“双辛”产业集中区，发展塑料建材、新型能源、设施农业。东南为东马营泗庄产业集中区，发展箱包加工和辅料生产销售，在全市形成三极带动、三角支撑的经济格局。在园区吸纳带动下，今年，该市谋划实施投资超千万元的大项目61个，其中13个项目列入河北省重点项目，总投资120亿元；该市将“对接京津”作为加快发展的战略选择，今年以来先后与北京洛娃集团、北京工业大学、北京华能国电有限公司等企业和单位接触洽谈，实施了13个对接京津

15、项目，总投资8.6亿元河北高碑店市到2020年城区人口达到35万，城市建设用地达到36.8平方公里的城市(20082020年)规划，经河北省政府批准正式实施。新城市规划比原规划城区面积22平方公里增加了14. 8平方公里，人口增加20万。这一规划的批复，为该市实施“城镇容貌三年大变样”、创建高碑店市是河北省委、省政府确定的“十一五”期间该省优先培育的12个新兴中等城市之一。目前，围绕新的城市规划，高碑店市提出将城市建设成为实力雄厚、环保宜居的现代化中等城市的目标，进一步优化空间布局，完善城市基础设施，做强城市经济。 其一，优化空间布局，构建现代化中等城市发展框架。重点将京珠高速公路以西的西部城

16、区建设成为以生活居住、商贸金融为主的综合生活区。依托将建的京武客运专线站场，新建以高新技术产业、商贸服务为主的东部新区。 其二，完善城市基础设施，提升城市综合功能。该市决定对市区内4条道路进行升级改造，完成污水处理厂、垃圾处理场建设。改善城市容貌，打造“燕赵高碑、督亢春早、斗门叠翠、水经新注、紫泉垂柳、世纪齐园、广场明月、锦绣新城”为主题的城市八景。同时，在规划期内改造22个城中村。 其三，做强城市经济，筑牢城市发展基础。利用城市基础、区位优势，规划建设四大基地。依托汽车、箱包、机械制造、食品饮品、新型建材等支柱产业，建设工业制造基地；依托商贸传统优势和北上南下、东联西进的区位交通优势，建设覆

17、盖华北、辐射全国的商贸物流基地；借助周边白洋淀、温泉城等旅游资源，完善居住、餐饮、休闲、娱乐设施，打造旅游中转基地；整合现有医疗资源，引进京津资源，提升医疗水平，建设康复医疗保健基地”。 其三，利用交通枢纽，京石高速客运线，沿线共建 北京西-涿州-高碑店-保定-定州-石家庄 以此拉动本市的经济2、 *市经济发展状况和城市发展状况分析 21 产业结构及经济发展趋势分析 高碑店市支柱产业发展情况近年来，在省委、省政府和保定市委、市政府的正确领导下，高碑店市经济实力稳步提升，经济结构合理，产业特色突出。三次产业结构比例为：10.5：52.3：37.2。拥有汽车制造、机械制造、饮品食品、箱包加工、建筑

18、、建材六大支柱产业，占全市规模工业总量的80以上。2008年，全市规模工业增加值完成52.7亿元，增长10.9。1、汽车制造业。以长城华北为龙头，包括3家整车生产企业（长城华北、中客华北、新凯）和20多家汽车配件生产企业（主要集中在北城工业小区），规模企业有长城华北、中客华北、新凯、河北凌云机电有限公司、圣亚泰汽车模具有限公司。2008年，生产各类汽车3.5万台，整个产业完成产值25亿元。产品出口中东、非洲和俄罗斯等国家和地区，出口交货值近亿元（自营出口或通过其他外贸公司出口）。汽车工业是近几年来的利税大户，已成为我市推进工业化、带动国民经济增长的主导力量之一。2、食品饮品业。以豆豆集团、娃哈

19、哈、康师傅、白象、养加加等为骨干，共有食品饮品企业700多家，从业人员5700人。2008年，全行业完成工业产值10亿元。形成了较为完整的产品系列，品牌效应明显，产业的整体素质不断增强。3、箱包制造业。共有箱包加工企业（户）1.2万余家，品种达33大类2万多个花色，年总产量达到2.5亿只，2008年全行业实现产值80亿元。箱包产品销往全国各地，在国内市场占有率达35，在俄罗斯、德国、澳大利亚等100多个国家和地区设有销售窗口。4、建筑业。以河北鹏达集团、隆基泰和、市建筑集团、中铁建筑公司等企业为龙头，共有资质等级以上建筑企业8家。先后荣获“长城杯”、“鲁班奖”、“北京优质工程”等多项荣誉称号，

20、并参与了奥运工程建设。施工涉及住宅、电力工程、房地产开发、制药工业、体育场馆、粮食储备设施等多个方面，从业人员超过7万人，业务范围由京、津、高三地格局逐渐向西安、石家庄、保定、唐山、海南等地拓展。2008年，仅在北京开复工面积就达100万平米以上，产值80亿元，劳务输出8万人，成为北京建筑市场的后援基地。5、机械制造业。以锅炉炉具、风机、铸造企业为主导，以北京一机床、鑫华新、华信、光磊为龙头，共有企业632家，主要产品有蒸汽锅炉、常压锅炉、民用采暖炉、各种风机等10大类30个系列400余个规格型号，年生产各类炉具近50万台。民用采暖炉占全省总产量的四分之三，产品销售涉及长江以北所有省、市、自治

21、区，深受用户欢迎。“华新”、“光磊”等品牌先后获得河北省名牌产品、消费者信得过产品、国际农业博览会名牌产品等荣誉称号。年产风机3万台，产品出口日本、波兰等10多个国家和地区。2008年，全行业完成工业产值18亿元。6、建材业。以顺达公司为龙头，以水泥、塑料、铝包木、涂料、人造大理石等产品为主导，共有企业779家（规模以上企业16家），从业人员12000人。2008年，全行业完成工业产值12.5亿元。表1： 上海市、#自治区和*市主要经济指标对比 年度：2000 指 标 项 目上海市#自治区*市国内生产总值（亿元）4551.151400179.15其中：第一产业81.6535225第二产业218

22、6.955278.5第三产业2282.649675.6人均国内生产总值（万元3.460.590.86财政收入（亿元）1141.6155.620.45固定资产投资总额（亿元1861.17430.0167.13城镇人均可支配收入（元）1171851205582城镇住宅竣工面积（万m2）*1476.8696543.36住宅开发投资（亿元）413.1528.82不详保定22各县市区GDP排名 1涿州2高碑店3定州4高阳5满城6徐水7涞源8定兴9容城10安国11蠡县12易县13清苑14雄县15涞水16望都17曲阳18唐县19安新20顺平21博野22阜平 “项目建设是地方经济发展的重要标志，可以说小项目小

23、发展、大项目大发展、没有项目就没有发展。”党的十七大刚刚结束，河北省高碑店市市长杨义宝在接受中国经济时报记者采访时说，作为河北“十一五”期间重点培育的12个新兴中等城市之一，我们将充分发挥毗邻北京，靠近沿海，工业基础好，民营经济强的优势，把项目建设作为经济发展的突破口，为建设现代化中等城市提供经济支撑。高碑店市处于京、津、保三角腹地，是环京津经济圈重要市县之一。2006年全市88亿元，县域经济综合实力在保定各县（市、区）中排名前3位，是河北省30强之一。2007年，高碑店市共谋划实施重点项目81个，计划总投资119亿元，预计当年完成投资20亿元，其中5个项目被列为省重点建设项目，博纳科园白沟工

24、业园被列为重点建设项目集中区。杨义宝说，项目建设不仅仅是推动经济发展的重要手段，也是检验政府驾驭经济、推动发展能力的重要标准。没有项目，经济发展就没有后劲，必须突出“以项目建设促发展”的思想，把项目建设作为政府工作的重中之重。近年来，高碑店市充分发挥区位优势，突出抓好与京津产业对接，抓好南资北调、南企北进，积极寻求与外地大企业集团合作。先后与娃哈哈、 窗体底端长城皮卡、北京一机床、京东方、首钢、一汽、日本丰田、德国墨瑟、英国米蓝、白象方便面和康师傅方便面等国内外知名企业进行合作。全市共引进省外资金261亿元，共实施投资超千万元的生产性大项目65个，项目总投资38亿元。高碑店始终坚持以项目建设为

25、中心来提速经济发展。总投资10亿元的新凯商务车项目，达产后年产商务车15万辆，年产值25亿元；总投资12亿元的复兴隆高档合成革项目，将改变高碑店箱包加工业群体规模大、单体实力弱的局面；华信组装分厂、鑫华新数控采暖炉、一机床机加工车间扩建的顺利投产，加快了高碑店市机械制造业的换代升级；康师傅方便面、养加加浓缩果汁、豆豆集团保鲜中心等项目将提升高碑店市食品饮品业的整体实力；德国建材工业园、科豪伟业新型建材项目将使高碑店市的建材业达到国际领先水平。杨义宝介绍说，该市采取四大措施来为项目建设保驾护航。一是实施“扩张骨干大企业、助长成长型企业、培育孵化小企业”三大战略。支持现有骨干企业做大做强，凡是新上

26、项目达到投资规模要求的，一律享受招商引资的优惠政策；在市区、白沟镇、东马营乡规划建设三个中小企业创业基地。二是规划建设园区，引导项目聚集，使项目建设布局由分散转为集中，形成项目集约发展。每个产业园区都制定一个高水平、有特色、符合实际的发展规划，对进园的项目进行分门别类，围绕特色去招商，把园区建设成特色产业的聚集区和特色经济发展平台。三是充分利用区位优势，围绕特色产业、重点企业，主动研究国内外建材、汽车、食品、新 窗体顶端窗体底端能源等行业龙头企业的扩张战略和投资方向，有针对性地开展“小部队、一对一、定向招商”活动，提高招商实效。注重加强与驻市中直单位、大企业、大集团的联系，对哇哈哈、北京一机床

27、、首钢、凌云等企业集团总部进行定期走访，积极争取扩大投资，促进现有企业扩张。四是强化协调督导，落实工作责任。去年专门成立项目建设督导办公室，实行项目联络员制，对每一个重点项目都明确专人进行跟踪督导，提供全过程、全方位、全天候的优质服务。杨义宝说，2007年确定为保定市的“项目建设突破年”，高碑店市各级、各部门按照保定市委、市政府的要求，在全市上下形成收拢五指抓经济、乘势而上育产业、扑下身子抓项目、凝神聚力促发展的浓厚氛围。并将“项目建设突破年”活动和“掀起责任风暴，推进效能革命”结合起来，为项目建设提供优质的投资环境。高碑店入选2007全国最具投资潜力中小城市,排名20位,列河北第一!财政收入

28、年均增长10%，到2005年达到33亿元； 城市居民人均可支配收入年均增长8%，达到8200元； 农民人均纯收入增长7%，达到3560元； 人口自然增长率控制在9以内； 城镇登记失业率控制在5%以内。 具体地，在房地产方面，市的“十五”主要目标是，大力发展以经济适用房为主的普通住宅建设，增加住房供给。规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。坚持住宅建设与新区开发、旧城改造有机结合。加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二、三级市场。 首先看现在高碑店买房的人群大多不是本市人。2、高碑店离北京太近，交通方便、北京地铁大兴线、房山线已经开工他会推动这两个区的房价上涨而这两个区

29、的房价上涨会导致涿州房价上涨所以高碑店的房价肯定会上涨。3、河北省政府批准发展12个新兴中等城市高碑店是其中之一，持此共审批 高碑店 冀州 鹿泉 承德 四个城市作为未来新中等城市发展对象。高碑店市到2020年城区人口达到35万，城市建设用地达到36.8平方公里的城市(20082020年)规划，经河北省政府批准正式实施。新城市规划比原规划城区面积22平方公里增加了14. 8平方公里，人口增加20万。22 “十五”期间市城市建设总体规划分析 根据市的规划，“十五”期间，城市发展按照中心城区、卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和一般镇合理布局、功能互补的城市网

30、络群。其中，中心城要控制密度、增强功能、优化环境。积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后、污染重、有碍城市景观的工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融、商贸、信息等现代服务业。要依托如意、金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。 在基础设施建设方面，市的城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通一环路，建设绕城路（二环路），拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。 在市政公用设施建设方面，市计划在2005年，市区日供水能力到达52万吨，自来水普及率达到100%。通过天然气输配工程的建设，形成以天然气为主、人工煤气和液化气为辅的供气格局；扩大集中供热面积，完成集

31、中供热二期工程，规划建设供热三期工程。计划到2005年，城市气化率达到80%，集中供热面积达到1800万平方米。 此外，在“十五”期间，市将按照注重精品、突出特色，高标准制定全市及各区的控制性规划和详细规划，做好城市整体设计工作。 23 人口分布及流动状况分析 市总人口208万人，其中市区人口105万人。 玉泉区和回民区人口相对比较密集，由于属于老城区，市民区域观念较强，人口流动性较小。 新城区和赛罕区开发区发展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动的主要力量，也为这两个区的房地产市场提供了大量客源。 24 居民收入水平及住房消费比例分析 2000年，*人均可支配

32、收入5581.90元，扣除价格上涨因素，比1999年增长了4.87%，人均消费性支出4612.91元，扣除价格上涨因素，同比增长了7.33%，国有企业职工人均收入7910.57元，同比增长13.05%，人均食品支出1622.52元，占消费性支出的35.17%。 *市人均居住面积11.99平方米，同比增长9.6%；其中80.15%的居民居住在成套的住宅单元内，两室户以上的居民户占77%。2000年，市居民户中，人均居住面积不足4平方米的减少到1%，人均投资购房和建房支出868.04元，比上一年增长1.4倍，占消费支出的18.82%。 表2： 上海市和*市居民收入和住房消费情况对比 年度：2000

33、 对 比 指 标上海市*市 人均可支配收入（元）117185581.90 人均消费性支出（元）-4612.91 其中：食品支出（元，所占比例）住房消费（元，所占比例）-1622.52 (35%) -868.04(19%) 人均居住面积（平方米）11.411.99 住宅成套率（%）7480.15 表3： *市部分职位的年平均收入 单位：元/年 职位/职称较高水平中等水平较低水平 企业党群机构负责人3780068704236 企业高级管理人员3080088704838 企业中层管理人员20763.28139.54621 企业一般管理人员13376.256873732 高级工程技术人员2815287

34、964448 中级工程技术人员1662162493791 初级工程技术人员140105327.53509 土建施工工人1152163123697 机修工658353954729 博士生18000 硕士生13200 本科生9600 大专生4800 图1： 2000年市居民每100元消费支出中的用途比例 25 城市居住区布局及交通规划分析 市原先为郊区包围。1999年，市市政府对城区行政辖区范围作了重新划分，设立了新城区、玉泉区、回民区、塞罕区，取消了城郊概念，形成了以中心城区为中心，各区各自向外延伸拓展的发展格局。但是，由于市的特殊地理位置和历史发展情况，各区内城市建设和住宅发展并不平衡。 市北

35、部为大青山山脉阻隔，大青山向南和市城区之间另有一地震断裂带，因此市向北基本没有发展余地。 玉泉区和回民区位于市西部，是城市中的旧城区，市政基础配套设施基本不完善，而且区内以低、矮的老房居多，居民文化层次、职业地位和消费能力非常有限，旧城改造的任务十分艰巨，形成了城市发展的瓶颈区域和类似上海“下只角”的居住概念。市政府要求在三年内完成旧房的拆迁任务，在此过程中，已经引入了部分外地的开发商。这一地区市场大，但楼市的价格偏低，是一个每年60万平方米的低档位市场。 市东西向是一条长轴，目前发展的重头戏在东部，特别是在位于白塔机场和中心城区之间的如意开发区及其西侧，中心城区与之相邻的地带，住宅建设正在形

36、成一个高潮。一大批较为高档的住宅小区已经建成或者正在建设，如昭君花园、昭君别墅、芳汀花园、丽苑小区等。特别是原市市委、市府用地分别以近7000万和3000多万元的价格拍卖后，市政府的办公楼迁往如意开发区，中心城区与之连接的交通主干道东风路和海拉尔东路已经建成，对该地区的房地产开发起到了推波助澜的作用。 东部的人口密度目前不如南区高，生意人是目前的主要市场。市政府移址东迁，可能使这里出现一部分高档物业，如丽苑的二期等。 然而，市唯一的机场*白塔机场限制了市向东方向的继续发展。同时，由于该地区普遍为当地政府官员和普通市民看好，该地区的地价已有较大幅度的上升。但也有大量开发商以6-7万元的价格囤积了

37、待开发土地。如丽苑小区就有30万平方米的规划量在今后3年开发。 市南区地势平坦，原先多为农田和菜地，地理上没有发展的阻隔。与之紧紧相邻的是市的大学区，人气旺盛，人文环境相对较佳。但除教师和医生以外，由于本地原为郊区，郊区农民是一个重要部分。由于昭乌达路没有贯通，二环路工程尚未全面启动，因此地价相对较低，无论开发区报出的地价，周围村提供的土地，还是东瓦窑的地价，一般每亩在6万元左右，甚至以下。该区域内的住宅楼盘相对较少，只有东苑住宅小区和学府花园等。目前，南区的主干道昭乌达路的建设已基本完成了地下管线的敷设，延伸工程预计在2001年的7月底全面竣工。二环路工程在今年6月将首先开始南段的动拆迁工作

38、，预计在2年内完成南段（即金桥开发区概念）。在金桥开发区北侧紧邻的东西向主干道上，现已有38路公交车通行，交通相当便捷。因此，在此地发展房地产将有升值潜力。 26 金桥开发区的情况 金桥经济技术开发区是*经济技术开发区的南片区，与西片区的金川开发区和东片区的如意开发区相联，形成一个有机整体。该开发区位于*市城区东南城郊结合部，规划总面积40.6平方公里，辖3个乡镇的11个行政村，归*市赛罕区管辖。区域内规划有现代工业区、行政与商贸金融区、新型住宅区、高科技园区、仓储区、现代农业区等六大功能分区，总投资60亿元。 3、*市房地产市场综述 3.1 土地市场供应量及供应方式 *市人民政府于2000年

39、12月26日颁布了关于垄断土地一级市场实行统一规划、统一征地、统一供地、统一审批的决定。其主要目的是授权市土地经营公司，对城市建设控制区内的土地一级市场进行垄断，实行“五统一”，同时，开放土地二级市场，通过市场运作，盘活土地资产，获取土地收益，为城市建设筹集资金。该决定规定，在市三环路以内和沿三环路外侧1公里范围内的所有建设用地，由市政府实行统一规划、统一征地、统一收购、统一供地、统一审批。市规划局负责城市建设统一规划，市土地管理局负责用地审批，市土地资产经营公司负责统一征地、统一收购、统一供地，土地收益全部用于城市建设。 根据了解，市对商品住宅用地供应量没有明确和单独的控制计划，仅在商品房开

40、发年度计划中体现。 32 新建商品房市场供应量、消化量和存量情况 根据市房地局提供的信息，1999年以前，市每年下达的商品房销售面积在20至30万平方米左右，而1999年商品房出售面积一跃达到100万平方米，2000年的商品房出售面积为80万平方米（以上数据均包含旧城改造项目）。 2000年，市下达的商品房建设计划为200万平方米（含旧城改造项目）。建成竣工的数据，由于市统计体系有待完善，故无法提供。 自2001年起的3年内，市房管部门每年将下达商品房建设计划100万平方米，并作为控制指标，一般不予突破。此计划不包含每年旧城改造项目中新建的住宅，市4个区的旧城改造任务每年将到达60万平方米。据

41、了解，市虽然制订了实物动迁（包括现房和期房）和货币动迁的政策，但由于开发商的资金实力一般不强，且旧城改造区域内居民的层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质的商品房，所以旧城改造的动迁仍以就地返迁为主。 由于统计体系不健全，对市近年新建商品房存量说法各一。但最可信的数据是15%。一般的购买对象是由各机关、事业单位（集团消费）和个人，近年个人购买的比例开始上升，但集团消费的现象依然有一定的比例，在20%至30%左右。 3.3 市近三年房产成交价格及房型特点分析 市近年的住宅销售价格平均在1400元/M2，其中市中心区均价在1800-1900元/M2，个别超过2000元/M2。经济适用房销

42、售价格在1150元/M2。 2000年房价较上一年度上升了2.3%。销售的主力房型为80-100平方米的两房。超过100平方米的三房，主要的购买对象是机关和事业单位的干部及私营业主。 3.4 新建商品房市场区域分布分析 目前市新建商品房大多分布在东北部和东南部地区。 热点区域东北部，由于市政府搬迁至东北部的如意开发区，致使市东北部成为房产开发的热点区域，目前在建和新建的商品房有丽苑小区、海天花园、芳汀花园、祥泰花园等，该地区楼盘均以中档形象出现，其中北恒街以北地区均价在1300元/平方米左右；北恒街以南地区均价在1750元/平方米左右。 次热点区域东南部，目前市东南部尚未成为房产开发的真正热点

43、地区，但“东苑”60万平方米的开发量足以引起市房产市场的关注，预计在35年后会有一个地位的提升。 3.5 房地产市场有关政策分析 #自治区第九届人大常委会于2001年2月12日发布了#自治区城市房地产开发经营管理条例。该条例根据中华人民共和国城市房地产管理法等有关法律和法规制订，其中，需要上海市投资者注意的内容有： l设立房地产开发企业应有100万元以上的注册资本和4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 l自治区以外一、二级房地产开发企业可以在自治区内从事房地产开发经营，并必须到项目所在地房地产开发行政管理部门登记，并由管理部门向自治

44、区政府建设行政管理部门备案后才可进行房地产开发经营。 注：建设部规定仅一级企业可在全国范围内自由开发房地产。 l房地产开发企业在获得开发建设项目后应办理城市房地产开发建设项目手册，在项目建设过程中应当将主要事项记录在项目手册中，定期报送有关部门备案。 l土地出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征相当于土地出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（但动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外）。 l竣工验收时，政府有关部门组织的综合验收包括拆迁安置方案的落实情况。 l预售房的购买人在交房后90天内，现售房在签订合同后90天内办理土地使用权变更和产权登记手续。房地产企业协助办理。 银行项目贷款和按揭贷款政策 由于市的经济发展状况不如上海，因此银行的贷款能力也相当有限。银行向开发商发放的项目专项贷款和向业主发放的商业按揭贷款总额受到限制，开发商之间竞争这一盘子相当激烈。 职工公积金由市的住房资金管理中心负责管理。职工贷款由中心负责审核，再委托商业银行具体操作。只要职工所在企业缴纳公积金，则职工购买商品房的公积金贷款一般不受限制。然而，市并非每个企业都执行公积金制度。 市的住房资金管理中心类似上海的公积金管理中心，承担住房公积金和房改基金的管理工