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1、 房地产商域网,CONTENT目录一、商业街概况二、西安商业地产发展论述三、玉祥门商圈发展论述四、玉祥门商业供求结构分析五、商圈租金分析六、商业街业态定位七、项目优劣势分析八、商业街定位依据九、商业街租金决定因素十、项目租金定价十一、西安商铺价格定价决定因素十二、商业街价格定位十三、招商策略,商业街概况一、重信路商业街商业街全长365米,规划宽度20米，北接西站街，南到大庆路，东临海纳新北区汽配城，西靠蔚蓝印象。商业街为二层临街商铺，总建筑面积约5000余平米，共 28户，整体为汉唐建筑风格。,二、西安商业地产发展论述1、从2001年起，商业地产稳中趋旺，并奠定了市场快速发展的坚实基础。这几年
2、来，西安的整体经济运行良好，国内生产总值年增长率一直处于高升状态，居民对消费品的需求逐年上升。伴随着老皇城“复古”规划，曲江旅游会展、高新经济产业、北城政府的北迁、未央高新经济产业、长安教育区、浐灞旅游会展、西咸一体化等各大区域产业的快速发展及政府的大力投资，西安商业地产迎来发展黄金期，呈现遍地开花的局面。,从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行街，到西大街以时代盛典、唐人街为代表的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大厦、解放路的裕朗国际城市传说；向南发展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区，大唐商业广场、大唐商业街；百盛广场、金鹰购物广场、海星购物广场等其它四面八方各区域大中型、专业商城遍地开花、
3、呈现出迅速发展的黄金局面。,城市的大力发张，商业的遍地开花，国内外知名百货及投资商大量入驻，居民消费水平的提高等几方面奠定了-西安商业快速发展的坚实市场基础，西安的商业用房市场进入稳中趋旺之势。,2、商铺的价格变化趋势十分明显，增长较快，并显出了较强的增值保值能力。从下表可以看出商铺价格逐年升高，而且增长幅度较大，同时商铺价格的增值率远高于住宅价格增值率。商铺显出了较强的增值保值能力。,在持续增长的几个点上，增幅稍缓的区间是20012002年。20022004年，商铺的价格升幅斜率明显加大，价格也从2002年的5977元/平方米升到7385元/平方米，而20042007年价格升幅斜率更加明显加
4、大，价格也从2004年的7385元/平方米飙升到11533元/平方米，08年因金融风暴，价格与07年想比增幅较低，但从09年开始，政府利好政策的释放及市场商铺投资的保值心理，商铺投资又进入了小阳春阶段。,三、玉祥门商圈发展论述 伴随着玉祥门商圈产业及居住环境的升级，玉祥门商圈的商业价值及居住价值将凸显，并会有极大的增长。,产业提升城市价值，随着机电市场、汽配城的拆迁、改造、提升和相关配套的快速发展，人口扩容、消费升级，区域价值及发展速度将进一步加快。,同时潘家村的整体改造也加速了区域发展的进度。另该区域因临大庆路，其道路的绿化林带可以在一定程度上提升周边的居住环境质量，另外往东可到达环城西苑，
5、区域环境也加大住宅地产的开发力度，现状上该区域周边房地产开发也较活跃，除蔚蓝系列外，汉杰风尚、华豪丽都等新盘也不少。可以预见商业、住宅地产和城市发展将互相促进，快速发展。,综上所诉，伴随着产业升级、城市提速、人口扩容、消费提升、房地产的开发，区域的商业价值及居住价值将凸显，并会有极大的增长。,四、玉祥门商业供求结构分析从对调研数据及现场走访来看，区域商业供需结构极不平衡。从几大主要需求来看，中高档餐饮市场供需差距大，为当前市场主需业态。,从目前市场需求来看，主要分为三大部分一、汽配城、机电市场需求二、服务于汽配、机电市场的配套需求；三、服务于区域市民消费的生活及娱乐需 求,从市场来看，汽配城和
6、机电市场，局部已出现空置和租金下调，说明市场已饱和。而服务于汽配、机电市场的配套商业业态供需极不平衡，且供需空间差距大，其中最突出的是餐饮、商务休闲娱乐业态。,具体表现为：一、餐饮、商务休闲娱乐供应规模与30万平米的汽配、机电商城、五十万的工作人员的庞大需求相比，差距极大；二、现周边大多数餐饮店，单体规模小、形象差，与商业商务需求、城市形象差距大，急需改善。,从服务于区域市民的餐饮、服装、医药、美容、百货、超市等业态来看，服装市场已饱和，从石榴花服装市场看，一层租金均价仅六十元，空置率达10%、且商城人气较冷落，说明服装市场已饱和。中高档餐饮相比社区规模供给较小，无法满足市民的品质消费和以后居
7、民向上转移的消费需求。,五、区域周边的综合租金水平了解项目商圈综合租金水平和不同业态的租金定价，便于我们明确业态定位和确定招商底价。为了便于比较，我们都以所有商铺的一层租价作为参考价。,西站路汽车配件商铺租金均价75元/平方米,(以上只选取典型商铺做一分析,详细调研表附后。此调研从东到西,注重商铺品质并采取间隔调研),商圈餐饮商铺租金均价80元/平方米,机电、汽配商城一层租金均价75元/平方米,裙楼底商及其它百货业态均价75元/平方米,从以上分析中我们可以看出，商圈整体定价应在75元/平方米，餐饮店铺租金稍高，一因稀缺，二是店面都相对较好，价格也较高一点；整个商圈定价和商铺的面积、品质都有关系
8、。,六、商业街业态定位商业街整体业态定位：餐饮美食第一街主要经营业态：餐饮美食为主，商务休闲功能配套的业态组合餐饮美食店:中餐店（如阿瓦山寨 风波庄 毛公湘菜）、各类品牌特色店（如干锅居 香辣虾 塘坝鱼等）、各类品牌特色小吃店、各地品牌风味店、西餐店等。商务休闲店：以咖啡吧、茶秀为主的休闲店,七、商业街定位依据（1）从前面分析中，我们知道中高档餐饮市场供需差距大，为当前市场主需业态。（2）餐饮业市场发展前景广阔：中国历来有“民以食为天，百业餐饮为王”的传统，餐饮业作为我国第三产业中的重要支柱产业，呈现出高速发展势头。再看西安，其餐饮业空前繁荣，庞大的消费市场已产生了无限商机。,（3）餐饮业成长
9、迅速，效益好，租金高：餐饮业受经济变化影响较小，只要经营有特色、服务水平高，就会迅速成长起来，而且租金水平高，会持续快速的实现盈利。（4）具备鲜明主题的餐饮经营特色，容易成行成市，经营得旺，更高体现商业的物业价值,八、项目优劣势分析优势分析：1、项目处于玉祥门核心商圈，是区域发展最先辐射受惠的地方，项目增值投资潜力大（配图）2、汉唐建筑风格形象，可以提升项目档次及租金价位3、主题餐饮特色街的定位，除辐射周边区域外，也会辐射整个城西，成为西城首席美食街，经营时间越 长价值越大，且餐饮店租期长，租价每年增长稳定。4、规模经营可以形成集群效应，提升上街影响力,劣势分析:1、区域没有与项目品质相近的餐
10、饮店，对于餐饮的经营效益情况，没有直观的比较和概念，租金定价也无参照系，增加了经营客户对租金比较考虑时间。2、项目现周边区域，环境较差，直接影响项目档次、租金的提升和经营客户对此区域的价格认知，前期招商应对商圈的消费能力加大说服力度。,机会分析：1、中高档餐饮定位在区域业态上的明显差别化，和辐射整个西城的特色主题，可以增加对现在和未来的想象和预期，为项目招商及租金提升奠定了空间。2、西城中高档次的餐饮铺位供应较少，我们项目上市正好可以填补此一需求空缺，释放久已想在西城投资的餐饮店，并可以制定稀缺租价。,威胁分析：潘家村整体拆迁改造，此一庞大的消费群体的迁移将直接影响我们项目经营商的信心。我们可
11、以着重强调机电、汽车配件的消费力，项目的稀缺性和辐射西城的消费潜力，并指出潘家村的主要租房客户也是以上两大群体。大唐通易坊110元/平方米的餐饮招商，其区域价值和成熟的经营环境，直接对项目产生竞争威胁，另110元/平方米也形成了我们项目招商租金的顶线。,九、商业街租金决定因素 影响商铺定价的因素主要有:区域周边的综合租金水平 商铺的建筑品质及风格特色 主题特色的号召力 市场消费容量、规模及发展趋势 其它区域相同餐饮经营业态的经营情况及租金 我们的招商策略及在招商过程中给经营客户的 信心。,十、租金定价,1、对商业街的定价主要由主题特色和经营信心来定,从上面的表中可以看出，同在小寨商圈，餐饮定位
12、，租价确相差100元，可以看出主要是商户对餐饮经营的信心。兴善寺东街临街商铺是明确的主题餐饮街，另商户以前在那里经营过，效益可以，所以这次重新包装推出后，租价比以前高了60元/平方。所以租金定价，和前期招商策略密不可分。,可以看出我们项目的基本起租价商铺起租价=2 X综合租价/74%X 8%+综合租价=100元商铺最高价=2 X综合租价/74%X 8%+综合租价/74%X 10%+综合租价=110元。,西城其它区域餐饮及临街二层铺调研,二层租金定价,从西城其它区域餐饮两层临街商铺的定价，我们知道市场的对二层商铺的租金定价，一般认知为比一层少十元，所以二层租金起租价为90元，最高价为100元西城
13、其它区域餐饮及临街二层铺调研。,4、项目租金综合定价项目起租价=（一层起租价+二层起租价）/2=95元/平方米项目最高价=（一层起租价+二层起租价）/2=105元/平方米,十一、西安商铺价格定价决定因素 我们针对各个西安各大区域的临街商铺和住宅的调研分析，和底商和住宅的价格分析，我们看出住址和商铺没有必然联系，商铺的价格主要由市场可预期的租金决定。（西安各大区域临街商铺和住宅调研表附后）,十二、商业街价格定位现市场普遍认同以十年租金的回报作为商铺的投资价格现以租金不变为基数计算商铺价格商铺价格保守价=项目起租价X 12 X 10=11400元/平方米商铺价格可调价=项目起租最高价X 12 X
14、10=12600元/平方米,十三、招商策略一、关于项目的招商租金，应掌握下列几项基本原则：A租金：应根据不同位置和租户标准，来调整租金B遇到同一商铺几家商户竞争租赁时，应综合考虑租赁价格、商户的信誉度、知名度、业态、管理能力等诸多因素。选择商户不可光看价格。C要优先安排信誉度、知名度高的优良商户签约，并给予政策上的一些优惠。D租期：主力店、著名连锁企业租期可签58年左右；中户可签35年；E租金年递增比例，视位置，根据发展情况来定，一般定在35%左右。,二、大客户及品牌商户的招商 1、招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开；2、收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；3、由经营公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商招商小组，负责客户的招商和合作谈判；,三、制定专业的招商资料和打造餐饮样板店，更容易推进招商进度和提升商铺租金。,推广视觉效果,谢谢！THANKS,
