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1、美年广场商业定位方案,中原地产 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.03.2012,1.1 宏观经济分析成都概述,成都市，别称“蓉城”、“锦官城”，简称“蓉”，自古被誉为“天府之国”，是中国四川省省会，为副省级城市。是中国开发最早、持续繁荣时间最长的城市之一，为第一批国家历史文化名城之一。成都，被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”中国西南地区的科技中心、金融中心、商贸中心，交通枢纽和通讯枢纽，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区位竞争优势。,市场分析,1.1 宏观经济分析成都基础经济情况（2011年）,市场分析,1.1 宏观经济分析成都近年GDP情况,成都市近年GDP及增长率,成都
2、市近年人均GDP及增长率,成都近年GDP年均增长率均保持在12%以上，近年有稳步上升的趋势，经济的稳步上升促进了商业市场的蓬勃发展。,直到到2011年，成都的人均GDP已经接近5万元，人均GDP的提升，直接带动了商业的需求量，刺激着商业的扩张。,市场分析,1.1 宏观经济分析成都社会消费品零售总额,成都市近年社会消费品零售总额及增长率,成都市近年城镇居民收入及增长率,成都近年社会消费品零售总额均增长率均保持在17%以上，虽然今年增长率有所回落，但绝对值仍有较大提升，说明商业市场的发展潜力仍然十分巨大。,2011年，成都城镇居民的收入已经近2.5万元，而近年的增长率也在逐步提升，保持在10%以上
3、，消费者收入的稳定增长是商业持续发展的基础要素。,市场分析,1.1 宏观经济分析成都城镇居民消费结构,成都市城镇居民人均生活消费结构,分析近年的成都市城镇居民人均生活消费结构可得，当中的食品类、居住、医疗保健等基础型消费占比有所下降，而衣着、交通通讯等享受型消费需求有所提升。,市场分析,1.1 宏观经济分析成都产业结构情况,成都市20042011年恩格尔系数变化,成都恩格尔系数在35%与40%之间浮动，近年有上升的趋势，主要是因为食品的价格提升较快导致，但总体上成都仍然属于相对富裕的发展阶段。,成都市近年产业结构,近年成都全是第二产业占比变化不大，但第三产业增速明显，截止2011年已占比近半，
4、显示出服务业已成为整个城市发展的最大动力来源，这对商业发展极为有利。,市场分析,根据成都市商业网点发展规划，成都的商业网点发展将会描绘为一核心带六组团，19商圈带100个网点，一核心即位于成都市CBD区域内的盐市口春熙路大慈寺核心商业片区。六组团指的是龙泉驿、双流华阳、双流东升、新都青白江、郫县和温江。19商圈是指19个商业片区，它们分布在如下区域：成华区的建设路、青龙场、龙潭寺、保和十陵；锦江区的牛市口、东部副中心；武侯区的跳伞塔、高升桥、红牌楼、晋阳、高碑；青羊区的骡马市西大街、清江、光华；金牛区的茶店子、沙湾会展中心、火车北站、洞子口和高新区的南部副中心。在上述商圈中将建设100个网点。
5、,1.2 商业环境分析城市商业遍地开花,成都的商业市场已经进入多核化发展阶段，商业项目由传统商圈向各区域扩散。传统的百货已经不能满足市场日益增长的一站式消费需求，购物中心呈现出遍地开花的发展态势。,市场分析,作为商业项目的高级发展形态城市综合体，2011年在成都兴建的数量达到了历史最高峰，据2011年上半年不完全统计大成都2011年新增及在建的城市综合体达到了150个，而主城区超过了110个（左图中54个项目的总体量已超过3100万方），为全国之最。而大部分城市综合体项目中均规划有规模不等的商业面积，客观上会促使城市商业面积快速激增，甚至可能出现过剩。,1.2 商业环境分析城市商业遍地开花,市
6、场分析,1.2 商业环境分析小结,成都近年整体经济高速发展，消费者对商业需求的随之不断提升，为商业市场的蓬勃发展奠定了基础。,宏观经济,城市传统商业格局被打破，新兴商业项目遍地开花，既促进了城市商业整体繁荣和均衡发展，也为新兴区域的商业发展带来契机。同时城市综合体的大规模供应，在促进商业形态升级的同时，也有可能加剧各项目之间的同质化，使得未来竞争更加激烈，因而树立独特的商业亮点至关重要。,商业环境,市场分析,项目效果图,2.1,项目分析,2.3,项目分析,商业效果图,项目名称：美年广场商业形态：大型购物中心商业面积：建筑面积约8万平方米楼层数量：地下3层，地上5层。总计8层。,地理位置：成都天
7、府大道南延线，毗邻成都母亲河-府河河畔、规划中的新市政府所在地项目规模：集住宅、写字楼、LOFT、公寓、酒店、商业、培训基地等业态的都市综合体,项目分析,2.1 项目分析高新南区简介,高新南区在成都市的战略发展规划中，被定位为国际城南新中心,国际城南新中心定位为行政办公中心、创新研发中心、区域总部基地、现代服务基地、宜居人文住区。,高新南区位于成都市以南新区天府大道北段，面积51平方公里，距离市中心及机场分别为4.5公里和12.5公里。主要建设以软件及外包服务产业主导的科技商务新城天府新城，具有科技、商务、国际、时尚、宜居五大功能。,项目分析,2.1 项目分析高新南区规划,总用地面积：37平方
8、公里规划总建筑面积：6000万平方米（现已建成1000万平方米）总就业人口：60万人(其中软件及服务外包产业2030万人）总居住人口：60万人,高新区（南部园区）总规划用地37平方公里，预计总就业人口60万人,项目分析,2.2 项目分析区域定位分析,站南组团：商务办公区+科技产业园+生活居住区,会展组团：会展基地、商务办公、领事会馆、高档居住,大源组团：行政文化区+总部基地+生活居住区,华阳组团：教育科研+商贸+文化娱+生活居住,南天府广场组团：旅游休闲+商业配套+高尚居住区,国际化CBD商务中心区,国际化CLD高尚住区,“南天府广场”板块集商业、居住、旅游休闲、文化娱乐为一体，依托南湖国际风
9、情度假区、麓山国际、太阳神鸟广场、海洋极地公园的支撑形成高品质国际化旅游度假居住区。国际化CLD休闲旅游高尚居住区,项目分析,2.3 项目分析项目周边规划情况,项目辐射3公里范围内：商务类集中区域以商务集中区、金融后台总部基地与科研基地为主，其次为医疗与教育配套设施；以锦江为界，本项目以南区域为华阳居住生活区；预计未来入住该区域的商务人群将至少达25-30万，居住人口将达10-12万。,金融后台总部基地,华阳居住生活区,华阳居住生活区,商务集中区,天府软件园1、2期,科研、医疗、教育配套区,软件园3期,本案,项目分析,本案,2.4 项目分析所处位置商业分布,6,铜锣湾时尚天堂,8,10,9,1
10、1,12,1,欧尚宜家,2,GTC,3,凯德,4,苏宁,3,欧尚宜家,深长城,7,天府长城,深圳茂业商城,九龙仓,中航城市广场,和记黄埔,新益州公园,10,11,12,世纪城,奥特来斯,软件园,13,14,15,OCC,棕榈泉,16,嘉里,17,中信广场,18,复地,19,伊藤洋华堂,20,天府新城广场,21,远大都市风景,22,极地海洋公园,23,雅居乐花园,24,麓镇商业区,25,河畔新世界,26,理想中心,项目分析,2.4 项目分析所处位置商业业态,项目分析,2.4 项目分析所处位置商业业态,项目分析,2.4 项目分析区域商业租售横向对比,项目分析,2.4 项目分析区域商业供应量表,项目
11、分析,2.4 项目分析所处位置商业小结,百货、超市等大卖场，餐饮娱乐、运动休闲等商业街，旅游文化等复合商业体。,业态规划,南延线2009年整体商业存量近40万平米，至2012年约有23个大型商业面市，整体供应量突破200万平米，消化难度极大。,供应量,社区配套型商业以销售为主，区域辐射型商业以租赁为主。,租售方式,从20092012年来看，2010年及2011年是南延线商业供应高峰期，但受政府搬迁计划不明，区域人气不足，招商进度缓慢等因素影响，部分商业修建计划将向后延迟。,发展预期,项目分析,2.5 项目分析核心商圈【3公里】,高新南区,华阳生活区,项目所处位置核心商圈3KM内目前无大体量商业
12、，有少量的底商，目前业态基本为餐饮居多，生活配套为少量辅助，档次为中低端，商业处于开发阶段，未成气候。,项目分析,2.5 项目分析核心商圈【3公里】,天府新城广场,远大都市风景,软件园,棕榈泉国际中心,核心商圈主要为出售商业，再由业主出租给商户，核心商圈内并无统一经营管理的大型自持商业项目，且空铺较多。平均租金在90元/平。,项目分析,2.4 项目分析核心商圈【3公里】,核心商圈内现有的商业均为底商街铺，形式单一且空铺较多。商业处于开发阶段，没有统一管理的集中商业。,商业业态,目前核心商圈内租金参差不齐，大部分依赖餐饮吸聚人气。鉴于高新南区未来的规划发展，周边住宅、写字楼、科技园区等尚未完全入
13、驻，从整体市场来看，租金水平潜力巨大，,租金情况,启示：1、目前高新南区和华阳生活区商业处于开发阶段，整体商业形象以及定位处于萌芽阶段，市场整体无统一经营的集中商业，均为配套底商，这对本项目是一个契机。2、软件园的租金水平说明了片区内存在着中高端消费群，随着该片区众多中高端写字楼项目的入伙，本项目存在较大的发展潜力与操作空间。3、华阳生活区不乏许多高端楼盘、别墅群，而该区却无明显规划统一经营的集中商业，而本项目是华阳区往成都途径天府新城的第一站，有效的截流，成为本项目的一大优势,项目分析,2.6 项目分析次级商圈【7公里】,中央政务区是市政打造的新城办公聚集地，主要分布以市政办公、市中院、高新
14、区管委会等政务办公区；中央商务区是政府重点向南打造的F-CBD商务区。主要分布以会展中心、软件园、科技园、酒店、办公类等商务区；中央住宅区是政府打造居住最为密集的区域，各项基本配套、大型商业都集中在该区域；华阳生活区目前人口近20万。,项目分析,2.7 项目分析SWOT分析,项目分析,区域住宅分布,消费者分析,3.1 消费群分析区域新增人口,至2017年区域人口导入总量：487978人,按照通用的国际标准，人均商业面积【1-1.2】人/平方米是正常范围，根据未来的人口新增量，预测未来高新南区的商业配套新增需求量。,2012年,2013年,2014年,2015年,17.4,24.0万,32.8万,41.0万,2016年,48.8万,2017年,58.6万,消费者分析,3.1 消费群分析人口状况,主力消费群主要是居住在天府新城高新南区及华阳片区的业主，以及在天府新城片区工作的中高端消费群。年龄多为30-40岁的年轻家庭及单身贵族，多为三口以上的三代同堂年轻家庭，家里有老人或者保姆照顾小孩。消费频率高，每周来2-3次以上。中年人为主，收入水平较高、消费能力强、知识文化水平和对品牌的认知度高。以餐饮、休闲娱乐和零售消费为主。次消费群以整个天府新城的业主及写字楼办公人群为主，同时可能吸引部分外来人口消费能力一般、更高品味，有车辆等交通工具周末间断性消费，可能1个月来2-3次,消费者分析,
