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1、宝利国际广场公寓定位和客户研究沟通报告,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,公寓引进酒店的的三种方案,五星级酒店,快捷酒店,服务式公寓,公寓引进酒店的的三种方案：,五星级酒店,快捷酒店,OR,服务式公寓,OR,？,？,？,整体面积酒店整体面积共计约4万平米，1栋38层楼，3-20层为威斯汀酒店，客房面积从80-220平米，涵盖行政俱乐部客房、活力套房、总统套房共计275间。设备设施7间风格迥异的餐厅和酒吧七间会议室,总面积达1575平米大宴会
2、厅面积：660平方米，可同时容纳600人多功能厅数量：6个，最多可容纳人数：100人,城市地标型建筑，同时集大型零售商业功能；周边众多名人故居与人文景点；紧邻南京路、小白楼各大国际商务写字楼，核心商务区。,选址优势,天津君隆威斯汀酒店于2010年2月6日宣布正式开业。,硬件配套,50%的硬件+50%的软件高科技舒适的室内空间：所有客房配备天梦之床（Heavenly Bed）配有十层洁白清爽的舒适被单、五个豪华枕头以及独有的双垫层床垫，Herman Miller按照人体工学设计的家具，豪华的卫浴设施以及带有热带雨林喷淋的淋浴系统，所有客房均配备了尖端的高新科技，高速无线上网、超宽纯平 LCD液晶
3、电视、苹果坞（iPod docking station）。室内高标准配套：25米长的室内游泳池 24小时开放的威斯汀健身馆高规格服务：天梦水疗中心“威斯汀慢跑计划”，由酒店的员工陪伴，客户可以在酒店周围的慢跑及观景。,莱佛士品牌“宽敞、迷人、奢华”风格天津莱福士酒店，位于天津中心西塔32-45层，共计约1.7万平米，超五星级标准。客房设置：116间豪华客房（包括22套高级套房），豪华客房面积为65.1平方米，标间：55平米。硬件配套：2000平米健身疗养中心、原味西式餐厅、中式私藏菜馆、国际宴会厅、大型会议中心、国际VIP商务中心、5间风格迥异的餐厅和酒吧、7 间会议室及 1 间大型宴会厅(最
4、多可容纳400人)、6楼整层为10间理疗间，两间足底按摩间，瑜伽室，7楼为健身房及温水游泳池酒店特色：以风格和奢华装修取胜莱佛士水疗全部采用浓郁东南亚风格设计 客房设计灵感来源于中国水彩画，穿插中式风格，房间装饰大量采用黑木，配以柔和淡雅的颜色，体现低调奢华特色中餐厅天青轩每间均以一种瓷器命名，体现现代中式风格 位于顶层的现代日式及欧式餐厅思创，日式、欧式风格处理,项目自身无论从体量还是质素上，均难以匹配五星级酒店打造标准，整体引进难度大五星级酒店对硬件的要求较高、会对项目带来较大的成本压力整体托管存在可能，但取费及对产品要求同样不低,结论：,地段要求位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心
5、、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心；（六大中心区域）具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），有一定的广告位；交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线；,建筑要求建筑物的建筑面积在30006000以内，出房数量约在80130间；周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位；基础设施情况（最佳）：水用水额度不低于3000吨/月，进水管的管径不小于DN100，电用电不低于400KVA，煤气有煤气管道接入或可以接入，排污纳入市政排污管网，供暖（北方地区）等设施到位；物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途；物业产权
6、清晰；租赁年限：15-20年；建筑进深：16-18米为佳；,地段要求位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心；（六大中心区域）具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），有一定的广告位；交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线；加盟费用600万元左右的加盟及改造资金、50万元流动资金；特许初始费（一次性支付）：按3000元/间计算；特许经营保证金（一次性）10万元（八年后有息退还）；特许经营采购保证金（一次性）20万元（酒店开业后有息退还）；特许经营费：每月特许酒店总收入的4.5；委托
7、管理费：每月特许酒店总收入的1.5；如家酒店管理系统安装维护费：首次安装费5000元，维护费10000元/年；如家正版计算机操作系统使用许可费：10000元/八年；工程筹备期管理支持费：5000元/月（兼职，一般四个月，具体视工程进度而定）；特许加盟合同期是八年；,利润及成本回收周期年平均出租率80%，平均房价164元/天，年投资回报率19%左右，根据如家目前销售平均水平，预计3-5年回收成本；,建筑要求建筑物的建筑面积在25005000以内、出房数量不少于80间；周边有一定的空地，出路通畅并有充足停车位；进水管的管径不小于DN80、电用电不低于300KVA；煤气有煤气管道接入或可以接入；排污
8、纳入市政排污管网，供暖（北方地区）等设施到位；物业使用性质最好是商业服务业或使用性质可以改变为该用途；物业产权清晰；地段要求位于当地的市级商务中心、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心；具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），有一定的广告位；交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心机场车站码头的公交站线；,加盟费用500万元左右的改造资金、50万元流动资金；合 作 期：35年；品牌启动费：免收；合作保证金：20万(合作期满后无息退还)；会员输送佣金：免收；经营管理费：（具体咨询09新政策）；利润及成本回收周期年平均出租率85%，
9、平均房价137元/天，年投资回报率22%左右，根据7天目前销售平均水平，预计3-5年回收成本；,经济型酒店对面积及客房数有严格的控制，一般面积控制在2500-7000之间，80-150间客房左右；对水电荷载、进深尺寸、停车位有一定要求；主要投入成本在结构改造、装修上，大致在500-600万间，其余费用不超过50万；营业后入住率在80%-90%间，日房价在130-200元之间不等，年成本利润率在19-22%间，预计3-6年收回成本；但经济型酒店对项目的价值无提升，降低项目形象,结论：,天津公寓市场格局,销售型公寓,服务式公寓,喜来登大酒店,奥林匹克大厦,天津中心,君隆广场,君谊大厦,信达服务式公
10、寓,利顺德大饭店,泰达会馆,金皇大厦,国际大厦,远洋大厦,今晚大酒店,金泽大酒店,世纪泰达商务酒店,迎宾国际公寓,世纪都会,津门津塔,嘉里中心,中粮滨海,香港新华,香港建设,九龙建设,东方海外,富力中心,国浩老城厢,中环线,租赁型项目,在售项目,未来供应,宝利长江道,鞍山道AB地块,哈密道,津湾广场,北安桥南北地块,美银国贸大厦,当前市场,未来竞争,海河,南京路,老城厢板块,科贸街商圈,奥体板块,第一梯队,第二梯队,第三梯队,地段：占据绝对城市核心地段项目：津门津塔、天津中心、君隆广场特征：品牌开发商、4000元/平米以上精装标准、品牌物业管理,项目：中海公寓、纽约公寓、东北角艺术公寓、喜年广
11、场、中央公馆、地铁新都汇、中国窗、瑞景名郡、塞纳公馆、金盛国际、君临天下、科贸时代公寓,特征：多以产品品质和附加值为销售卖点，总价对销售情况影响作用明显。,地段：位于非热点商务片区项目：自在中环、海河大道甲壳房、东家项目特征：多以低单价低总价吸引投资、商务人群和过渡性居住客户。,小白楼板块,地段：位于区域级中心或热点板块,销售型公寓市场,销售型公寓市场,销售型公寓市场,销售型公寓客户,依托于威斯汀酒店,依托于莱佛仕酒店,依托于圣瑞吉斯酒店,第一梯队：客户主要来源主要以港台、外省市客户为主，以本地客户为辅，外来投资客最为看重的是项目的本体价值及其投资升值潜力。,津塔公寓,基本介绍：天津本地人，风
12、险投资行业的职业经理人，住在和平区鞍山道，之前无置业经历。性格温和，偏内向.受过高等教育.喜欢海河，认可项目的位置及品质;购房目的：对现在的市场充满信心，认为是时候买房了，决定开始投资。认知途径：通过短信了解到本项目，电转访客户;项目价值点:地段海河景观看好未来投资价值,林女士:购置津塔79.8平米户型,基本介绍：贾姐为天津人，在大胡同独立经营店铺，穿着朴素，50岁左右，有多次商铺置业经历，现居住在南开区购房目的：投资。认知途径：成交业主介绍。成交过程：此客户通过业主介绍认知项目。之前听朋友介绍就很认可项目。客户认可点：最看中项目的地段,综合体价值,以及海河景观。,贾姐：购置津塔59.04平米
13、户型,投资客户,地段、海河资源、升值空间,综合体价值、海河资源、发展前景,占位高端，属于全国范围内顶级成功人士、国外企业高管、投资家等，地域限制不明显；身份标签、收藏品、投资、避免资金缩水，保值增值；,销售型公寓客户,第二梯队：客户购买力有限，对价格较为敏感，尤其低总价、低首付产品，以首次置业（拆迁、婚房）、办户口、改善性需求为主,科贸时代公寓 塞纳公馆 纽约公寓 中海御湖翰苑 中国窗 瑞景名郡 东北角艺术公寓,重点研究项目：,来源：地缘性客户占绝对主力行业：教师、医生、公务员等稳定还款能力的事业单位员工成为除私企业主外重要客群公积金贷款的实现是吸引此部分客户的关键投资用途：大多数客户看重租赁
14、回报,成交客户购房需求排序：纯投资自住兼投资办公办户口成交客户关注要素排序：地段总价单价,科贸时代公寓,商圈核心地段成为吸引区域投资客户的主力因素，豪华装修标准是吸引自住客户购买主要原因,科贸时代公寓,地段加良好的产品配置兼顾了纯投资客和过渡居住的双重需求,购房目的：投资付款方式：一次性付款现居住地：开发区来 源：路过,在医药大学上大二，父母都在大庆油田工作收入不错，家境宽裕并且他们很疼爱自己的宝贝女儿。看重产品良好的配套和24小时的保安系统。认可区位，认为是稀缺地段；认可将来的投资价值。父母爱女心切，为女儿购房自住，同时打算未来投资。成交周期较短，为4天。重点询问：出房率、景观 看房工具：步
15、行。,购房目的：自住兼投资付款方式：一次性付款现居住地：父母在大庆油田来 源：路过,学生 李女士,自营业主 张先生,业主40多岁，操着外地口音，喜欢玩股票，开凌志越野车，对于科贸地区非常熟悉。看中项目的地段和投资价值。对于投资型的户型和朝向并不敏感。对于总价有一定要求。选购户型为北向户型，张先生认为：北向没有必要高的，而且又是投资。性格：稳重、干脆利落 成交周期较短，为2天。重点询问:总价 看房工具：凌志越野车,投资客户,塞纳公馆,小户型，总放款低：小户型仍是客户主要需求，无论对于投资客还是自住客，尤其是对于酒店式公寓产品，小户型，低总房款是低风险的保障。,自住兼投资,自住客户,投资客户,办公
16、客户,地缘性，稀缺性：项目周围2公里没有新房客户有投资房产需求，对房市有涨价预期，年底必须出手“刚性”需求，需要独立的空间；急于使用公积金,客户认可点：,购买原因：,品质,地段,升值空间,客户绝大部分被项目的品质感所吸引，认为这样的装修一定能带来将来高租金的回报，并且通过这样的装修品质，足以彰显客户的社会地位和个人品质。,地缘性客户为主，居住距项目2公里范围内，认可项目的区域价值和稀缺价值及未来的升值空间。,自住兼投资,进城型客户,客户特征：工作在静海有较强的经济实力，自营业主想要在城市中心置业产品价值点认知：认可交通，此位置是距静海最近的市中心认可项目装修品质，升值空间,“刚性”需求，寻求自
17、我空间,资金丰厚型客户,客户特征：有很强的经济实力，房产对于这类客户只是一种消费品有品质感，爱面子产品价值点认知：认可项目品质认可项目升值空间,客户特征：地缘性客户居多，离父母近急切的想拥有自我独立空间独立，自住，有个性，有小资情调的女士有较强经济实力，企事业白领或家庭富裕产品价值点认知：认可项目装修品质，满足其小资情结认可项目智能化安全系统，有私密性，安全性认可项目后期升值空间,有在市中心的购房需求，因为是过渡型住房，所选户型是小户型，总房款低，看重后期升值空间。距离工作区域的交通也是他们考虑重点。,年轻，有品质感，追求独立生活，父母应许他们的要求，但还希望其居住在附近，较有经济实力，认可项
18、目品质。多为有实力的单身女性，选择小户型作为过渡型住房及后期的资产。,有很强的经济实力，有闲置资金，购房只是为了休息和朋友相聚的场所，看重项目的居住人群，项目的奢华品质最能吸引他们。,塞纳公馆,基本信息：置业情况：48.49 13115元/平方米 635925元付款方式：贷款年龄：51籍贯：天津现居住地：星河湾别墅家庭人口数：3 子女数：1（女儿）现在美国读书，年龄23行业：天津大学博士生导师，自营化工厂工作地：天大客户性格以及行为特征：曾在科贸购买过两套房子，一套103平米，现租售5000元/月，一套52平米，现租售2800元/平米。客户经济实力较强，除了科贸贷款外，其余购房均为一次性，有成
19、功投资经历。客户语录：“科贸太商业化，做的太盈利，塞纳更适合居住”；“物业能否做到像科贸一样不好说，因为毕竟是酒店式公寓，物业服务应很到位”。客户对目前市场看法：之前购买过科贸产品，前期投资房产较成功，短期内房产增值，认可项目装修设计，虽感觉地段不如科贸的好，但自身经济实力较强，认为房价合理，有升值潜力。,自住客户,客户特征：地缘性客户，周边没有新项目无自己的独立房产产品价值点认知：认可精装修，小户型，总房款低认可区域价值这部分客户有强烈的购房需求，是刚性需求。,认可楼盘装修品质居住功能未来升值潜力,塞纳公馆,投资客户,客户特征：曾多次投资过房产较有经济实力拍卡周期当天或1天所选户型都是可选的
20、最小户型，朝向随意有成熟的投资理念有较强的经济实力产品价值点认知：认可项目的区域价值认可项目的升值空间认可项目的装修品质认知酒店式公寓这种产品,曾投资过房产并从中获益,1,有投资房产的意向,2,客户特征：没有投资房产的经历，但是曾购买过房产，现在都已升值之前对酒店式公寓产品没有认知较有经济实力职业多元化，有自营业主、医生、教师、导游、白领、公务员，有稳定的收入一部分有较高的公积金所选户型都是可选的最小户型产品价值点认知：认可区域价值及项目的升值空间认可天津房市房市的发展,“天津这样的房子买一套少一套”“这就是北京的三环，以后的价格肯定会涨”“今年必须买房，必须要出手”,现在投资就得买酒店式公寓
21、或商业，总房款低好出手，不能买住宅”“存钱不如买房”“投资股票基金都不如投资房产风险低，收益更有保障”这部分客户有丰富的投资经验，,客户语录,塞纳公馆,办公客户,客户特征：私营业主办公场所不只一处，曾经有过租买办公场所的经历，对产品有自己的判断标准较有经济实力看重办公环境产品价值点认知：认可地段认可后期成活成本低认可商住两用，认为后期也可投资认可项目升值空间认可项目公共空间的品质及档次客户语录认同与其租房办公不如拥有一套自己的物业,认可项目品质，尤其公共空间及未来的升值潜力。,塞纳公馆,关注产品,居住区域,以南开区为主，占成交总体的58，尤其项目周边如：华苑产业园区、侯台居住区、华苑居住区、王
22、顶堤居住区等区域。其次为西青区、河西区，各占成交客群的12%与13%。客户成交原因如在华苑片区工作、距离居住地交通方便等因素。外地客户占总体成交额的9%，主要由于天津的高速发展，吸引了很外地人到天津工作和生活，由于项目靠近高速口，典型的地标建筑，又兼并投资和自住需求，故外地客户成交较高。,50-60产品：低单价、低总价产品，对投资者吸引力较强，除了适合低首付人群，更加适合一次性付款的购房者。70-75产品：北向房源单价较低，南向产品较其他产品具有明显采光优势，客户关注度高。90-100平米产品：主要关注人群为办公型与自住型客户。,纽约公寓,置业目的,投资型客户64%，主要认可低总价、高性价比和
23、高增值空间等重要因素自住型客户为26%，主要原因为目前市场首付20万以内的住宅型产品很少，酒店式公寓成为自住型客户置业选择的未来趋势。客户认可点：兼顾投资和自住，区域升值潜力办公型客户为10%，主要来自于华苑产业园区内部的地缘性客户,成交客户购房需求排序：纯投资自住办公,交通组织便捷、区域未来发展潜力、现代时尚的立面设计、高性价比成为客户购买的首要因素,基本信息：购买面积：56.04平米年 龄：52岁居住区域：南开行业属性：外贸行业私营业主成交周期：28天认知途径：路过置业原因：办公地点：南开，天发科技园公司人数：5人以内现办公环境：商业住房，商水商电，无天燃气，但车位免费业务范围：主要做国内
24、贸易现办公地点持有情况：自有住房，有两套住房，均为贷款，尚未还清。置业目的：改善办公环境，同时考虑外地客户来津有地方住曾投资次数：二次投资认 可 点：外观高端，区域方便业务往来成交因素：背靠华苑产业园区，离现住处和现办公地点都很近客户语录：外立面很时尚现代，价格一定不便宜。,办公客户,认可项目都市现代立面设计，地理位置和交通便捷性,纽约公寓,品牌价值、总价吸引投资客，产品创新、总价吸引自住客,来源：主要集中于南开区行业：平层产品客户置业目的以投资为主，其中私营、公务员、普通职员为主要职业类型。,成交客户购房需求排序：纯投资自住婚房自住兼投资成交客户关注要素排序：品牌总价单价,跃层产品置业目的较
25、为分散，自住客户占比例相对较大，职业以普通职员为主。对于购买力较弱的自住客户来说，最佳选择的产品依旧是45跃层。私营企业客户占23%，此类客户具备一定的购买实力，大多非首次置业，置业目的以投资或投资兼自住为主。,中海御湖翰苑,中海御湖翰苑,平层产品,平层产品基本为投资客，占据57%，自住客为有刚性需求或投资意向的地缘性客户。平层产品除南开、河西等周边区域外，市内其他区域客户较跃层产品更多，此类客户基本为看好南开发展的具有全市视野的投资型客户。从职业类型看，以公司职员、事业单位、教师等具备稳定收入的人群为主。65平米平层客户分别为有一定资金实力的私营业主和金融行业的员工。从年龄来看，平层产品客户
26、多集中在28-35岁，有一定事业基础和财富积累，具备投资公寓产品的经济实力。从认知途径来看，平层客户主要是短信及路过，其中短信占比最高，占26，比例较跃层产品为多，而路过客户基本为地缘性客户。由此可见，后期可通过短信渠道多挖掘非区域性的投资客。,典型特征：而立之年，具备稳定收入或多年资金积累，看好南开发展的投资客群,中海御湖翰苑,跃层产品,跃层产品基本为自住客，自住客比例占据46%，另外自住兼投资客户占比20。其他为纯投资或办公客户。自住客户中，刚性自住为17%，婚房占21%，改善客户占8%。其中以购置婚房的年轻客户为主，此类客户更能接受跃层这种时尚且性价比高的产品形式。66跃层客户中，有一定
27、经济实力的自住客户占比最大，多为自住改善及婚房，部分为投资及办公客户。66跃层客户绝大部分为地缘性客户，少量非区域客户的置业目的基本具有投资性质。从认知途径来看，跃层产品路过客户明显高于平层产品，可见自住型的客户主要依旧为地缘性客户。老业主再购出现在跃层产品客户中，主要是中海三居老业主多为有一定资金实力的改善型客户，信任中海品牌，并追求一定品质，因此选择跃层这种优于平层的产品形式。,典型特征：青睐跃层产品形式，有南开地域情结的自住客为主，兼偏好区域属性的投资或自住客群。,投资型,自住兼投资,自住型,中国窗,本市投资客约占70%，外地与外籍投资客约占30%看重项目的地段优势，内环，配套完善，购物
28、方便；海光寺交通便捷，地铁1号线以及多条公交线路汇集于此客户多关注小户型，总房款较少，投资风险小、升值潜力较大,单纯自住改善型客户较少，因为公寓项目的户型设计与居住成本不适合纯粹的改善型居住,客户多为在周边工作与居住的地缘性客户客户多为为孩子上学而购买学区房的客户,成交客户购房需求排序：投资型自住兼投资自住改善型,投资型,自住兼投资,自住型,瑞景名郡,由于外地客户无法办理户口，因此自住型客户多为和平、南开、河西区的地缘型客户由于项目为Loft形式，因此主力客户群年龄在30、40岁左右，老年人上下楼较为不便，因此购买者较少。看重项目所在和平区，很多客户为曾经在和平区生活，如今想重回和平的回城型客
29、户看重项目买一层送一层的高性价比,客户多为在周边工作与居住的地缘性客户客户多为为孩子上学而购买学区房的客户,看重和平区的地段优势，周边写字楼与企事业单位较多，租赁与出售市场活跃看重40-60平米的小户型，投资风险小，看重未来升值潜力,成交客户购房需求排序：自住改善型自住兼投资投资型,投资型,自住兼投资,自住型,东北角艺术公寓,由于项目紧邻大胡同商业圈，因此在大胡同做生意的客户较多由于该项目的小学划片为中营小学，因此，购买学区房的客户较多,客户多为南开、河北与红桥区等地缘性客户由于小户型较多，因此刚性需求客户多于改善型客户,新政出台后对于该项目的外地投资客影响较大，本地投资客多关注90平米以下的
30、小户型，降低投资风险看重老城厢的地段优势,成交客户购房需求排序：自住型客户投资型客户自住兼投资,销售型公寓客户,第三梯队：处于城市非核心地段，受交通牵引，多以低单价低总价吸引投资、商务人群和过渡性居住客户，看重性价比,【第一梯队客户】公寓的购买客户外省市客户与本地客户各占五成;购房目的以投资为主，主要需求为70-90平米以下小户型产品;客户关注点：地段价值、景观资源、项目本体价值和投资升值潜力【第二梯队客户】公寓客户主要以本地客户为主，可占到70%；购房目的以投资为主，部分投资兼自住和办公，需求50-80小户型和90-100的大户型客户关注点：地段、交通便利程度以及未来的升值潜力【第三梯队客户
31、】客户主要以本地和京津往来客户为主，二者可占到70%；购房目的以投资和自住为主，主要需求40-80平米；客户关注点：项目价值、交通配套和高性价比,销售型公寓客户小结,办公客户,刚性需求（婚房、写字楼办公白领）和经济实力较弱的地缘性客户，对区域和教育资源有一定情节,财富总量有限，关注租金收益，以租养房，认可教育地产和学区房投资。,核心客户,重点客户,游离客户,自住客户,投资客户,办公客户,自住客户,投资客户,财富总量有限，关注成本和收入的平衡。,公寓客户策略：把握核心客户和重点客户，增加游离客户的成交比例,销售型公寓客户反馈,1、装修配置和标准：针对改善型客户：客户理解：精装修无法满足其个性化需
32、求且精装品质无法保障；装修建议：不带装修，客户根据自己的喜好和风格，采用质量好、功能配置高的装修物料；针对商务和过渡性居住客户：客户理解：工作繁忙，经常往返于多个城市，无暇顾及生活琐事，希望实现拎包即住；装修建议：精装修，并配有简单的家具和家电；针对首置客户：客户理解：以年轻人为主，思想开放，工作繁忙，注重装修品质、喜欢“轻装修、重装饰”装修理念；装修建议：精装修，不配家具家电。既节约时间和成本，又能满足自己个性化装饰需求。年轻人喜欢装修的个性化和特色化。,硬件配套,销售型公寓客户反馈,2、中央空调、新风系统：客户理解：随着生活水平的提高，客户越来越认可中央空调，认为其是高端项目必备配套之一。
33、中央空调优势：不用开窗就可以享受新鲜空气；清除室内有害气体和细菌，利于人体健康；噪音小，能耗少。客户更认可分户式中央空调，主要原因：独立计量，节约能源、节约生活成本。3、电梯：客户理解：普通社区电梯数量少、品牌劣质、电梯等待时间长、紧急情况下（停电、电梯故障）到达便利性差等。客户建议：电梯品牌知名度高，最好是国内或国际一线品牌，选择质量高、速度快、性能良好的电梯品牌。,硬件配套,销售型公寓客户反馈,4、采暖方式：,客户理解：天津市场的客户对两种采暖方式褒贬不一，选择地热采暖的客户，主要因为地采暖散热均匀，不占用空间，比较时尚，但是这不会成为客户购买的决定性因素。,硬件配套,销售型公寓客户反馈,
34、1、物业服务：客户理解：表现在物业品质、维护较差、物业人员素质较低；客户建议：品牌物业公司、人员职业、敬业、专业、贴心、收费合理；提供服务：日常必备维护（环境维护、车辆管理、社区安全性、日常物品维修）特色服务：满足特殊人群（尤其商务人群的需求）包括叫醒服务、代订机票、车票、收发传真、提供早餐、衣服干洗、出行计划安排服务、会议安排服务等。2、车位比例：客户理解：对车位情况表现出不满，体现在车位紧张、车位管理混乱；客户建议：可以有足够的车位，且收费合理。3、民水民电：客户建议：日常用水用电按照民用收取，以降低生活成本和使用成本。,社区环境,天津公寓市场格局,销售型公寓市场格局,服务式公寓市场格局,
35、Q1、现有服务式公寓市场的总量和竞争力如何？Q2、现有服务式公寓市场的服务亮点如何？Q3、现有服务式公寓市场的出租情况如何？,依托形式,Q1、现有服务式公寓市场的总量和竞争力如何？,户型面积,Q1、现有服务式公寓市场的总量和竞争力如何？,配套服务,Q2、现有服务式公寓市场的服务亮点如何？,配套服务,Q2、现有服务式公寓市场的服务亮点如何？,出租情况,Q3、现有服务式公寓市场的出租情况如何？,Q1、现有服务式公寓市场的总量和竞争力如何？Q2、现有服务式公寓市场的服务亮点如何？Q3、现有服务式公寓市场的出租情况如何？,C.服务式公寓：,可知的市区服务式公寓的套数总量近仅为1200余套。,客户青睐于
36、居住在拥有专业服务式公寓操作经验的知名酒店管理公司的产品。餐厅、酒吧、会所【SPA、健身中心（泳池）】、阅览室、宴会和会议中心、24小时服务、商务中心、洗衣房；贴近外籍人士服务：外币兑换、租车、国际学校班车、英语服务员、卫星电视；,主力出租水平为5-8元/天平米，高端项目且面向外籍客户出租情况很好，一室出租率远高于二、三室，主要客户群体均为欧美、日韩高端商务客户。一室出租率较高；二室次之；三室的出租率较低；零室市场放量缺失，租赁情况有待市场验证出租率与酒店管理公司品牌成正比。,机会：天津服务式公寓产品比较初级，拥有提升的机会。且天津现有服务式公寓出租良好。关键点：服务式公寓必须依赖于良好的酒店
37、管理公司才能得以实现较高出租率。,雅诗阁用2.9亿元整购了服务式公寓，折合仅7533元/,君谊大厦,引进模式：整购；单纯引进托管服务。,公寓引进酒店的的四种方案：,五星级酒店,快捷酒店,VS,服务式公寓,VS,持有经营存在机会，关注酒店管理公司选择。建议采用部分或者全部托管的形式；引进雅诗阁或者oakwood服务的形式,四、五星级酒店标准,1、租赁型,纯服务式公寓,依托于酒店,依托于写字楼,2、销售型,奥林匹克大厦 君谊大厦 喜来登服务式公寓 金皇大厦 利顺德大饭店 泰达会馆 信达服务式公寓 国际大厦 远洋大厦 今晚大酒店 金泽大酒店,天津中心 君隆广场 环球金融中心,租赁型,销售型,项目基本
38、资料,奥林匹克大厦,以两居室为主，房间尺度较大,面积配比,以日籍的商务客户为主，约占70-80%，配套的服务也倾向于日本客人，如班车直达日本学校，配套商业中较多日本料理，床普遍偏小 其次为欧美籍客户及少量香港客户 无韩籍客户,经营信息,其中以一室一厅的出租率最高，基本无空房，三居室的空置率较高,一居室租赁火爆，三居室空置率高，整体入住率约8090%,客户信息,项目基本资料,雅诗阁用2.9亿元整购了服务式公寓，折合7533元/,君谊大厦,Somerset Youyi,Tianjin(Opening 26 April 2009)尚未营业，2009年4月26日开业地址：天津市河西区友谊路35号B座（
39、友谊路与平江路交口）,满足1人居住的产品占到绝大部分比例,产品信息,客户情况,户型尺度较舒适，增加了开间这种户型,产品,1天起租，包月有适当优惠试营业期间价格优惠,经营信息,租金约为5.7-8元/天（含服务费）,另外收取15%的服务费,*Extra Charge,服务倾向于国际化，配备的家具和设备更新更全,服务,*Extra Charge,服务倾向于国际化，更广泛的面向各籍客户,服务,样板间图片,配套标准,户型面积,1、租赁型,纯服务式公寓,依托于酒店,依托于写字楼,2、销售型,公寓位于广场塔楼4151层，共10层，总户数：110间公寓建筑面积：约1.5万室内净高：2.45-3.4米梯户比：3
40、梯12户,家具家电：电视（含涉外频道）、洗衣机、冰箱、微波炉、洗碗机、整体厨房（电磁炉、抽油烟机）海尔、西门子同等品牌 地板：实木复合地板 采暖：中央空调（与写字楼同）可视对讲：有 燃气：无 卫浴：浴缸三件套，科勒或同等品牌 电梯：3部，与写字楼不通用,配备标准,项目位于写字楼顶层，作为办公配套，知名度较低,信达公寓,3梯12户，户型格局不合理，部分次卧室存在锐角，使用率低,3梯12户，户型格局不合理，部分次卧室存在锐角，使用率低,装修风格分为中式、日式、欧式三种 家具感觉陈旧，不整洁,1居室的出租率最高，房源紧张，面积越大的户型租赁难度越大,出房率约5560%,租赁情况,经营方式,日籍、欧美
41、籍人士居多，少量香港客户。级别基本为科长、经理级别。更高级的管理人员会居住在不同的服务式公寓或酒店中，而非单纯的改善面积。,客户情况,只租不售，半年起租,出租率较低，1居室最好租，客户以日籍和欧美中端客户为主，写字楼客户较多,24小时前台接待住宿接待、登记服务咨询投诉接待邮件发送饮用水/出租车预订房内设施设备维修服务每天房间清理服务，卫浴毛巾每天更换、被单更换2次/周24小时监控、保安服务配备私人专属保险箱,服务内容,自助式早餐、送餐服务（早餐48元/位云鼎餐厅）免费使用健身中心（都铎，凭房卡登记）免费日文报纸阅读专项洗衣服务宽带（200元/月）,服务水平较低，无专业的酒店管理公司管理经营,国
42、际大厦,基础信息,配套设施：公寓设有客户专用的进出口和大堂，并配备两部高速客用电梯；健身中心，位于大厦三层，内设健身房、男女独立的桑拿浴室、按摩池、休息区等康体设施；公寓客户可免费使用大厦健康中心设施；星巴克（天津旗舰店）、航空公司售票处、超级市场、邮局、银行ATM提款机、美发美容、酒廊酒吧等物业服务：公寓服务中心为客人提供24小时服务；房间打扫免费上网，大厦卫星电视系统可提供超过四十多个国内及国际电视频道。客户特征：公寓客户以外籍商务客户为主，约占90%，外籍客户中以日本、欧美居多。,硬件设施,配套标准,户型面积,1、租赁型,纯服务式公寓,依托于酒店,依托于写字楼,2、销售型,喜来登大酒店,
43、租金水平及服务,喜来登大酒店,基础指标,金皇大厦,金皇大厦,物业配比：,客户特征：,酒店客户以国内商务客户为主，约占60%，外籍客户中以日本居多；酒店有5层客房专为日本客户预留。写字楼客户以物流、贸易以及金融行业为主。商业客户商业业态以服务周边社区居民的餐饮、休闲为主，主要是中端消费客户。,成功要素：,大部分持有物业+标志性建筑+配套商业,公寓楼,利顺德大饭店,泰达国际会馆,首层：大堂、接待台、咖啡厅、餐厅 二层：普通客房 三层、局部四层：50间豪华及行政客房、商务中心 四至六层：健身中心、游泳池、餐厅、SPA、酒吧、儿童活动区、乒乓球厅 B座7-24层公寓（70年产权，通燃气）：两梯四户 户
44、型两室两厅两卫 147平米 三室两厅两卫 185平米 A、C座在05年之前已完成对外销售（70年产权，通燃气）,A座对外出售,C座对外出售,B座自持公寓部分,游泳池,泰达国际会馆,每日客房打扫，每周两次更换床单 每日免费早餐 提供一人免费使用游泳池、健身设施及水疗 24小时大堂经理、保安服务 免费上网、接收卫星电视、室内保险箱 每周赠送一份新鲜时令水果 当日报纸一份（中文或英文）其它泰达酒店集团旗下酒店的预定服务 赠阅天津泰达国际会馆会刊,租金水平,服务内容,室内配套,通燃气 按摩浴缸及按摩喷淋 独立的户式中央空调，与酒店的中央空调分开 普通家用电器，包括电视、洗衣机、冰箱、微波炉，品牌以日系
45、品牌为主,5-28F写字楼,28-32F公寓,酒店,酒店配套,酒店式公寓位于写字楼上部，依托于酒店的配套及服务。,39F餐厅,远洋大厦,大堂,公寓,客户：受铁路系统带动，以国内中端商旅客户为主，占90%以上。,客户以中端的国内商旅客户为主，公寓价格较低，约3.0-5.5元/天,远洋大厦,公寓部分与客房混用，随时可更改为酒店客房或公寓，可增加或更改床位。,今晚大酒店,金泽大酒店,公寓为六角形分布，每层约17-20户，分布在酒店的22-24层。,产品,租金水平,硬件标准装饰装修：电梯厅大理石墙面 室内复合地板+石材地板家电品牌：为国内外知名品牌，如东芝,金泽大酒店,1、租赁型,2、销售型,项目基础
46、数据,君隆广场,君隆广场,物业配比：,客户特征：,写字楼客户世界500强、全球顶级高端商务客户；公寓客户投资客户和自住客户各占一半，投资客户中有部分外地（如北京、上海、江浙等地）客户。,项目特色：,威斯汀酒店+写字楼占绝对比例+写字楼整层销售,舒适户型设计；高端品牌装修标准；国际知名管理公司,公寓样板间,项目基础指标,天津中心,天津中心,物业配比：,客户特征：,公寓客户以外籍人士为主，本地人士为辅认知途径：外籍客户主要通过海外的宣传推广、渠道活动等；本地客户主要通过项目围挡及系列暖场活动等。购房目的：以投资为主；行业分布：外企高管及私营业主；认可点：项目核心地段，认可莱佛士品牌和服务理念；,酒
47、店式公寓户型配比：,项目特色：莱佛士酒店+公寓启动销售+海外发售,推广情况：07年11月开始在港、澳、台及海外进行推广08年5月开始在国内推广，以香港、上海、北京、天津为主；核心推广主题：ONE CITY ONE CENTER 投资天津 投资中心推广语：中心，成就一座城市一个中心的崛起，源自与生俱来的地位荣耀天津中心，雄居城市核心商务商业区南京路繁华中央高端综合体比肩国际标准，价值无可比拟源于中心，超越中心从现在开始，世界将从这里认识天津！,装修样板间,装修标准（精装修不含家电）,装修报价：4000-5000元/平米,销售情况：酒店式公寓已售罄，现正办理入住手续底商开始招租，写字楼还未对外出租
48、价格实现：价格从开盘时的18000元的均价上升为现在的26900元的均价,THE END,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK
49、8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2
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