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1、,城市发展目标都江堰城市定位古城区城市功能定位古城区修建开发目标及理念,目标认知,报告内容,都江堰城市发展目标,在成都市及都江堰的各类规划中，都江堰市都被定义为旅游城市；国际性旅游休闲城市，是都江堰发展的目标。,总体定位：国际旅游目的地。都江堰旅游业灾后恢复重建概念性规划纲要,城市性质：以世界遗产为特色的国际旅游休闲城市、国家历史文化名城、灾后重建典范城市。提高自身旅游定位：世界水平、川西特色的优秀旅游休闲城市。都江堰市灾后重建总体规划（2008-2020年）,职能结构：成都市西北部次中心城市，著名风景旅游地，国家历史文化名城，川西旅游枢纽。成都市域城镇体系规划,战略定位：围绕核心愿景，形成一
2、城四基地的总体架构：一城为中国西部国际休闲度假第一城；四基地分别为世界遗产观光基地、中国式养生基地、运动休闲基地、特色乡村度假基地。青城山都江堰国际休闲度假旅游区概念规划（纲要）,都江堰的城市形象,拜水都江堰 问道青城山,都江堰城市面向中国的形象口号：,古城区与古堰、青城山的地理关系,古城区紧邻都江堰水利工程，从地理关系上看，古城区可导入古堰游客，成为游客拜水的场所之一！,青城山,古堰,古城区,都江堰古城区的定位,都江堰和城区历史文化旅游产品：都江堰景区和城区进行一体化建设，老城区按历史文化名城和旅游服务功能进行打造；都江堰旅游业灾后恢复重建概念性规划纲要,都江堰组团主题定位：以水文化体验为核
3、心特征的景区城区一体化城市休闲区。青城山都江堰国际休闲度假旅游区概念规划（纲要）,都江堰老城休闲旅游景区：古城历史文化街区恢复重建，结合知名历史文化节点，形成历史风貌休闲街区。古城旅游综合服务中心：建设路以内，水广场周边地块，保留历史街区内建筑质量良好、灾损较轻的现状居住用地，逐步置换为商住旅游混合用地；灾损严重的现状居住、行政办公用地等，整治改造为商业服务设施用地，提供古城旅游服务中心功能。都江堰市灾后重建总体规划（20082020年）,在各类灾后重建规划中，古城区是都江堰的历史风貌休闲街区，承担旅游服务功能。,开发出代表旅游城市形象的名片；打造出具有旅游城市文化的舞台；整合和提升城市商业业
4、态水平和功能；,都江堰古城区开发目标,通过前期的调研和访谈，我们归纳得到古城区的开发目标为：,初步思考,2、大胆应用创新思维，密切都江堰水利工程及古城区二者之间的交通关系及文化关联度；营造古城片区也是游客拜水都江堰的场所之一；让古城区借势都江堰水利工程！,3、在古城区围绕水文化概念，通过参观、体验、互动参与等各类形式来演绎水文化的内涵，其中不同信仰、多民族融合的原住民所洋溢出来的民俗文化，特别是松茂互市，是都江堰水文化不可或缺的重要组成部分；4、古老的水文化与现代文明交相辉映。再深厚的历史，都需要与现代时尚生活相结合，才能持续发展，与时俱进、产生巨大的生命力。我们构思，将现代旅游产业中“吃、喝
5、、游、购、娱、住、民俗、健身、文化”融入到古城区，利用功能布局合理搭配，以提升古城片区的商业价值，吸引有实力的经营商；,1、站在城市运营的高度，古城区的商业规划要符合整体城市的经营策划，将古城区定位为城市功能区域规划中的城市特定商圈；在这样一个大的背景之下，整合旅游、餐饮、娱乐、酒店等社会资源；提升整个古城的商业形象；,建议从下面几个角度来运作古城区商业规划：,山西平遥湖南凤凰成都锦里上海新天地成都宽窄巷子云南丽江,目标认知,目标认知,报告内容,各古镇对都江堰古城区商业规划的启示,中国古镇（城、街）KPI体系研究,KPI体系,先天质素,建筑风格：明清、民族,独特文化：平遥金融文化，丽江纳西文化
6、。,后天打造,可持续运营的关键,古镇定位及配套设施：观光、休闲、度假 吃住行游购娱,商业业态组合模式：当地特色纪念品、餐饮 休闲：酒吧、娱乐、特色客栈 时尚：艺术、高端餐饮、会所,古代建筑：寺庙、名人居所、古代公建,古镇开发的前提,通过我们对众多古城、古镇的研究，我们提炼出古城区成功开发的关键指标体系是：,古镇研究对都江堰古城建设的启示,1、都江堰古城具备古镇旅游开发的前提条件。建筑风格：古城区内多为历史建筑和风貌协调建筑；独特文化：水文化、宗教文化、藏羌回汉民俗文化古代建筑：清真寺、水利府、县衙、文庙、圣塔寺等2、古城文化是古城商业的内涵，古城应当给游客更多的深度旅游和文化体验。3、古城的商
7、业魅力，不在于商铺的多少，而在于所经营的商业业态是否符合古城特有的地域商业文化，满足游客的需求。,古城区文化主题概念,目标认知,目标认知,报告内容,都江堰历史文化-水文化,水利工程：鱼嘴、飞沙堰、宝瓶口水利人物：大禹、鳖灵、李冰父子等，诸葛亮、吉当甫、文翁、丁宝桢水利文物：“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”水利法则：“乘势利导，因时制宜”，治水三字经水利节庆：清明放水节，清时放水、祭堰、舞龙灯等水利文学：祭水、祭神、祭人的诗、词、书画等,1,正在修建、打造的古城区水景体系：,水利府,水文化广场,杨柳河,幸福大道水景,都江堰历史文化-水文化,1,道教养生：悟道堂、五禽戏、吐纳养生道教武术：剑术、
8、拳术等道教丹药道教饮食道教音乐：道乐+古琴，洞经音乐道教活动：道场等道教法器道教书籍,都江堰历史文化-道教文化,1,都江堰市道教文化主要集中在青城山的道观观光方面，在大青城山区域，零星分布有道教餐饮、武术、养生等方面的体验区。都江堰老城区无道教文化的体验设计，也无道教相关用品、纪念品的销售。整个城市缺乏对道教文化有一个相对集中的认识、体验的场所。,都江堰历史文化-道教文化,1,松茂古道：都江堰松潘县、茂县古城，三国时期已经开通羌族、藏族的贸易往来，多民族文化的交融,都江堰历史文化-松茂古道,1,古城区西街为松茂古道的入口，可打造为川西各民族文化、民风民俗的几种体验区。松茂古道重建，如客栈、酒店
9、、桥行、老板娘、背二哥、马帮、桥夫等元素将再现；羌族文化展现，如羌藏碉楼和吊脚楼，羌笛，羌族音乐舞蹈刺绣，茂椒等。,松茂古道与都江堰景区旅游线路图,西街入口管理处效果图,资源来源：都江堰松茂古道西街至二王庙河街子段恢复重建工程,都江堰历史文化-松茂古道,1,古城区四教合一伊斯兰：清真寺，懋功寺-重建儒家：文庙-重建佛教：圣塔寺-重建道教：可考虑在老城区引入道家的相关元素，如鹤翔山庄的养生宴，青城四绝等道家产品,清真寺,文庙,圣塔寺,懋功寺,都江堰历史文化-宗教文化,1,都江堰土特产和旅游纪念品：丰富，但缺乏品牌商品、生产规模小，古城区无集中销售点,都江堰历史文化-民俗文化,1,1、中国古老水文
10、化博览圣地都江堰水利工程；贯穿整个古城区的水文化主题及符号；以水为线，串联文物古迹、名木名树；一心、三点、四环、五片区的水景规划；2、中国极具特色的多元历史文化的体验基地藏羌文化：道教：青城山伊斯兰：清真寺，懋功寺-重建；儒家：文庙-重建佛教：圣塔寺-重建,古城区文化定位,1,通过对都江堰各类文化的梳理，整个都江堰的历史文化呈现出两大特点：,城市商圈典型商业楼盘古城区商业现状古城区游客调研古城区商业SWOT分析古城区商业定位,目标认知,目标认知,报告内容,古城区及周边旅游商业分布情况,目前都江堰一环路以内的商业，多以本地市民消费为主，档次较低；近年新建的商业项目，其商业功能及业态往旅游商业转变
11、。,1,代表商业楼盘：都之都商业广场,都之都概况位于天乙街与公园路的交接处，占地面积约20000平米，总建筑面积约36000平米。功能定位兼顾商业经营和休闲居家。其“煌都”是临河四层电梯纯商业建筑。,占地面积：19517平方米总建筑面积：35998平方米开工时间：2007-12-25总户数：150商业+200住宅停车位：151个,1,临河商业业态主要以休闲餐饮为主,A.临河四层电梯纯商业建筑（煌都）1F：餐饮+茶房，均价2.8万元/平米2F：茶房+餐饮，均价1.6万元/平米3F：休闲+娱乐，均价1.4万元/平米4F：休闲+娱乐，均价1.5万元/平米B.其他三栋，底商+住宅（6+1）1F：服饰+
12、便利店，均价1.9万元/平米,代表商业楼盘：都之都商业广场,1,项目地址：水文化广场太平街总用地面积:43.8 亩项目类型：商业总建筑面积:3.8 万平方米总户数:473 户户型区间:30.00 365.00 平方米容积率:1.3车位:49个总栋数:7栋总层数:14层物管费用:3.5元/平米装修情况:仿古外装,水街一期概况,代表商业楼盘：都江堰 水街,1,广,酒,滨,水,美,食,街,院,馆,休,闲,街,精,品,购,物,街,场,酒,店,公,寓,业态定位与售价,滨水美食街1F:特色小吃+中小餐饮，均价3万/平米2F:大中型酒楼+咖啡茶楼+休闲会所，均价1.4万/平米3F:大中型酒楼+咖啡茶楼+休闲
13、会所，均价0.9万/平米院馆休闲街1F:旅游民俗+山货特产+珠宝字画，均价2.1万/平米2F:咖啡酒吧+夜总会+歌城茶楼+休闲 会所+美容健身，均价1.1万/平米3F:咖啡酒吧+夜总会+歌城茶楼+休闲会所+美容健身，均价0.8万/平米4F:咖啡酒吧+夜总会+歌城茶楼+休闲会所+美容健身，均价0.9万/平米,代表商业楼盘：都江堰 水街,1,广,酒,寓,业态定位与售价,精品购物街1F:服饰鞋帽+珠宝玉器+邮政金融，均价2.1万/平米广场酒店公寓1F+2F+3F:拟建综合商场4F及以上楼层拟建酒店公寓,代表商业楼盘：都江堰 水街,1,岷江国际基本数据占地面积:10905.45平方米总建筑面积:492
14、76平方米住宅总建面积:17000平方米规划户数:308户位于古城区附近，四周道路:东:公园路;南:水文化广场;西:都江堰大道;北:城市广场;容积率:4.5物业类型:有A、B两栋楼组成，裙楼商业（-1至4楼）（IT卖场+超市）+酒店公寓车位配比:1:0.79物业管理费:1-1.5元;,代表商业楼盘：岷江国际,1,业态定位：专业市场、百货、超市，针对本地市民A栋，1-2F是IT专业市场、2-3F苏宁电器、3F是大型餐饮、4F是会议室；B栋：-11F是百货（拟由茂业百货管理）、2-3F是人人乐超市、4F是健身中心；2-4楼持有不售；小户型销售均价：5500元/平米商业：先招商后销售。,代表商业楼盘
15、：岷江国际,1,业态定位：服饰百货、娱乐、酒店客栈，客户群体主要为本地市民一楼销售均价：18000元/平米；平均租金：150元/平米；一楼主要经营:百货、服装；二楼销售均价：9000元/平米，平均租金：60-70元/平米；二楼主要经营：超市、特色餐饮、床上用品、室内装饰；三楼及三楼以上销售均价：4500元/平米；平均 租金：30-40元/平米；主要经营：电影院、客栈、酒店2家、KTV;招商政策：与业主签订了5年合同，5%的租金收益；第三年租金按10%递增；物管费：一、二楼3.8元/平米，前期有优惠；三楼及以上2.8元/平米,代表商业楼盘：天和盛世,1,紧邻古城区的天和盛世项目相对集中了一些百货
16、业态和超市（好又多），但品牌档次偏低、购物环境欠佳。主要定位是满足都江堰市民日常生活、消费需要；新建商业，如水街、都之都均临水而建，定位彰显旅游文化，业态主要以餐饮、休闲茶房、娱乐为主，主力目标消费群体为游客。从目前的招商、经营的状态来看，这些项目是否成功打造，还不能确定；,典型楼盘总结,1,古城区商业现状,2,古城区商业业态调研结果显示：古城区的商业主要满足市民的日常居住需求，主要业态为服饰零售、餐饮、美容美发、副食品零售等；满足游客需求的旅游产品专卖、休闲、居住等商铺数量较少。,备注：数据来源于本次古城区商业业态调研,古城区商业现状,2,根据对古城区商家客户的调研，58%商家的游客比例在3
17、0%以下。古城区商业的客户，主要以本地市民为主。,备注：数据来源于本次古城区商业业态调研,古城区商业现状,2,古城主要商业街以服饰、餐饮、其他零售业为主，销售旅游产品的商铺仅15家。,新堰坎街 杨柳河街 南街,都江堰游客调研,3,07年以来，不含受地震影响的08年，都江堰年度游客数量达到900万以上人次，预计2010年游客数量将在1000万人次以上。,备注：数据来源于都江堰市旅游局、都江堰市统计公报，2010年数据为预测。,都江堰游客调研,3,都江堰市的游客主要来源于省内、成都市、国内其他城市，合计占整体的85%。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3
18、,都江堰市的游客主要以团体出行为主，直接动因主要为：陪同家人、陪同朋友、单位组织。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,到都江堰市的游客，主要参观青城山和离堆公园，以市区为旅游目的地游客比例较低。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,吸引游客到都江堰市的主要原因是历史文化和自然资源。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,目前，游客到都江堰市的主要消费项目集中在游览景点和餐饮方面，购物、住宿、娱乐休闲的比例较低。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量15
19、0人。,都江堰游客调研,3,在饮食方面，游客对都江堰市的特色餐饮比较感兴趣，包括特色小吃、特色中餐。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,在购物方面，游客对都江堰市的土特产、旅游纪念品、手工制品比较感兴趣。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,在居住方面，游客对特色客栈、经济型酒店比较感兴趣。,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,都江堰游客调研,3,游客不满意事项：,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,优势1、客户数量庞大在四川主要景区中青城山、都江堰游客仅次
20、于乐山、峨眉山，位居第3、4名。09年，都江堰市全年旅客数量达到958万人次，日均达到2.6万人次。,备注：数据来源于四川省旅游局统计资料。,古城区商业发展SWOT分析,4,四川省主要景区旅游情况统计（2010年1-3月）,优势2、古城区丰富的历史文化沉淀和改造,古城区商业发展SWOT分析,4,水利文化：临古堰，古城区水文化改造；宗教文化：圣塔寺、清真寺、懋功寺、文庙历史建筑：水利府、县衙、西街历史元素：城墙、城门、门洞民族文化交融：松茂古道,优势3、古城区街巷肌理、水系遗迹保存较好西街、南街、北街、东街（现幸福路）、井福街、瑞莲街等主要街道，护城河-杨柳河等均按都江堰民国时期保留。,古城区商
21、业发展SWOT分析,4,古城区商业发展SWOT分析,4,优势4、古城区属老城区传统商圈，是都江堰市一环路片区内核心商圈，具有传承的商气。从商业分布来看，城市支柱产业旅游业服务的“吃、喝、购、住、娱”基本无特定、集中消费区；以水利文化、民俗文化为特色的旅游服务区为市场所渴望。,劣势1、都江堰的旅游产品以文化和自然观光为主，缺乏休闲、购物、娱乐及深度体验产品，与国际休闲度假旅游区的要求尚有较大差距,古城区商业发展SWOT分析,4,劣势2、都江堰市的游客滞留时间短、人均消费低,古城区商业发展SWOT分析,4,备注：数据来源于本次都江堰市游客抽样调研，样本量150人。,劣势3、古城区旅游开发尚未起步，
22、游客知名度低，青城山（自然）-都江堰（历史文化）-古城区（居住、购物、体验、娱乐）三足鼎立之势尚未形成,古城区商业发展SWOT分析,4,劣势4、主城区的商业档次较低，旅游设施缺乏，无法满足游客需求由于缺乏吸引游客的文化灵魂，主城区商业主要满足市民群体需求。,古城区商业发展SWOT分析,4,机遇1、地震给古城区带来的重建机会2、都江堰市政府及相关部门对古城区重建的高度重视,古城区商业发展SWOT分析,4,古城区重建规划：历史节点修复，景观节点改造商业业态调整：业态重新规划，重点商家引入的空间,威胁1、全国、成都有着数量众多的古城、古镇江南古镇:周庄、同里、乌镇、南浔、西塘成都古镇:黄龙溪、街子、
23、洛带、安仁、上里、平乐、怀远、悦来等,周庄古镇苏州,南浔古镇湖州,古城区商业发展SWOT分析,4,威胁2、古城镇对游客的吸引力逐步减弱对多数中高收入市民而言，均有2-3次的古镇游经历。单一的观光型古镇呈现出千镇一面的情况，古镇对游客的吸引力逐步减弱。,黄龙溪古镇成都,洛带古镇成都,古城区商业发展SWOT分析,4,古城区城市商业发展战略,4,威胁,机会,优势,劣势,SO策略：抓住古城区重建机遇，针对都江堰游客，以水文化为灵魂，将古城区建设为“历史文化体验基地”,ST策略：采取差异化战略，超越古镇观光游的现状,WO策略：扬长避短，发挥古城建设的后发优势,WT策略：清晰的客户和市场定位，迅速建立古城
24、区的品牌形象,传承传统文化、展示城市形象的城市名片；都江堰城市旅游核心区、城市旅游商圈；,原则：历史文化与现代文明交相辉映文化为魂、旅游为形、商业为体可持续发展差异化战略,古城区商业定位的总体思路,5,历史文化与现代文明交相辉映深厚历史：民清建筑、历史功能、文化体验时尚生活：现代化的内部设施，艺术、休闲、购物、娱乐、居住等现代生活，中西 文化的结合,古城区商业定位的总体思路,5,文化为魂、旅游为形、商业为体围绕古城的文化（文物古迹、传统街巷、水系水景）功能定位古城的主要功能是满足游客的需求商业形态是满足游客需求的载体,古城区商业定位的总体思路,5,可持续发展古城区各街道的商业业态，如休闲、餐饮
25、、娱乐、购物、体验等，应保持相对合适的比例，充分满足消费者需求，并促进各业态持续稳定的经营。,古城区商业定位的总体思路,5,差异化战略在“千镇一面”、“商业色彩过浓”古镇竞争格局中，古城区旅游产品应从观光游往休闲游、体验游转变,观光游,休闲游,体验游,古城区商业定位的总体思路,5,商业整体定位：成都市最大的最具历史文化特色的都市旅游服务区占位成都市水利文化和道教文化的千年滋润，使得都江堰古城区的历史文化在大成都范围内独具特色古城区的都市休闲旅游，将与都江堰古堰的历史观光旅游、青城山的自然度假旅游一起，形成都江堰旅游的三驾马车0.82平方公里，使得都江堰古城区在成都市范围内的古街、古镇竞争中，占
26、有面积最大历史、街区，强调古城区商业定位的综合性，业态组合融合了旅游、餐饮、娱乐、购物、文化、体验等,古城区商业定位商业整体定位,5,核心消费群,重要消费群,辐射消费群,成都客户；四川省其他地市、国内其他省市的游客,都江堰市民,境外游客,古城区商业定位-客户定位,5,古城区商业定位-客户定位,5,消费者结构：收入稳定的中高层收入者；生活特点：亲近自然，健康养生，热爱登山运动；功能要求：美食、休闲、运动、购物等；业态需求：餐饮、酒店、运动、休闲娱乐、养生及文化体验；业种需求：登山运动、特色餐饮、特色客栈、特色酒吧、风情手工艺品、土特产等,核心消费群-成都客户,古城区商业定位-客户定位,5,核心消
27、费群-省内省外游客,消费者结构：收入稳定的中高层收入者；生活特点：亲近自然，喜欢体验异域文化和风情；功能要求：美景、美食、异域风情体验等；业态需求：餐饮、酒店、休闲、娱乐、购买土特产、养生及文化体验；业种需求：异域文化和风情体验、特色餐饮、特色客栈、特色酒吧、风情手工艺品、土特产等,古城区商业定位-客户定位,5,消费者结构：收入稳定、消费意识较高的本地中高层收入的消费群；生活特点：追求品质；功能要求：日常生活配套，商务接待；业态需求：餐饮、休闲娱乐、百货、超市、便利店等；业种需求：餐饮、百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等,重要消费群-都江堰市民,
28、古城区商业定位-客户定位,5,消费者结构：境外到都江市旅游（包含青城山、都江堰水利工程）的消费群。生活特点：体验异域风情功能要求：观光、居住、餐饮、休闲、纪念品购买、情景体验业态需求：餐饮、酒店、休闲娱乐、特色零售、文化及风情体验；业种需求：餐饮、工艺品、土特产、休闲娱乐,辐射消费群-境外游客,都江堰的体面会客厅 都江堰市民商务接待、亲朋交往、时尚消费、休闲体验的首选地方 成都人的后花园 成都市民休闲度假、健康养生的长期选择 外地人的休闲旅游目的地 省内外市民观光旅游、休闲度假、异地风情体验的必选景点,古城区商业定位-形象定位,5,城市文化体验综合体：水利文化博览、民俗文化；汇集大型餐饮、各地
29、小吃；特色客栈、商务酒店；休闲娱乐、旅游购物等集“吃、喝、游、娱、购、住、消闲、养生、文化、民俗”功能于一体的，具有较强辐射力及目的性消费的文化旅游体验基地；世界自然文化遗产城市的五星级旅游服务场所；,古城区商业定位-功能定位,5,目标认知,目标认知,古城区商业业态定位及功能分区定位主要业态划分说明重点项目规划,古城区商业功能规划和重点项目思考逻辑,文化节点景观资源,游客旅游线路规划,商业现状,商业街功能定位,客户定位业态定位,建筑调整建议,重点项目,1、依托古城区历史文化，以点带线、以线带面；以水文化为灵魂，以城市旅游配套服务为目的，围绕古城区历史文化的文物、古迹、传统街巷、水系水景、交通网
30、络等，来规划商业街的功能；,古城区商业功能规划思路,2、业态组合思路根据对商业街业态的研究，商业街要可持续经营，其业态分布呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。,建议:调整都江堰水利工程旅游参观线路，让游客被动经过古城区，提升人气，增加消费。,古城区商业功能规划,在古城区设立都江堰旅游接待中心，都江堰水文化之旅，从东门开始；打通西街的松茂古道的入口，让松茂古道的体验之旅成为另一个旅游产品，同时给西街带来人气及商气；,水利府,灌县县衙,钟鼓楼公园,东门,文庙,奎星塔公园,圣塔寺,根据历史古迹及文物对古城区进行空间功能分区及定位；,五大片区
31、：民俗文化体验区 主题休闲餐饮区 古文化展示体验区 传统购物区 院落情景消费区,清真寺,懋宫寺,天和盛世,传统购物区,古城区商业功能规划,古文化展示体验区,民俗文化体验区,主题休闲餐饮区,水利府,灌县县衙,钟鼓楼公园,东门,文庙,奎星塔公园,圣塔寺,根据传统街巷对古城区进行特色街区的界定及定位；,六大特色街区：西街茶马互市南街回族民风幸福路时尚国际购物杨柳河街特色风情酒吧井福街历史文物宝瓶口街特色餐饮,清真寺,懋宫寺,古城区商业功能规划,古城区商业业态布局规划,景观资源：内江江景商业现状：夜啤酒长廊，宝瓶口商业街以服饰为主,离堆公园出入口,主题休闲餐饮片区：南桥街、宝瓶口商业街、夜啤酒长廊、新
32、堰坎街,夜啤酒长廊现状,客户定位：游客及本地高端客户，游客可餐饮、休闲，并欣赏滔滔江水文化定位：国际风情特色餐饮街，是都江堰的第一门户形象。消费档次定位：最时尚、最具代表性的旅游餐饮及旅游休闲基地；,片区功能定位：主题休闲餐饮区,古城区商业业态布局规划,业态规划：都江堰、四川特色餐饮及茶楼，国际知名的咖啡吧、音乐吧代表性商家：星巴克、老顺兴茶楼、鹤翔山庄养生宴、皇城老妈、音乐房子、欧洲房子、廊桥、白夜书吧、莲花府邸等,各商业街具体功能定位及业态规划-夜啤酒长廊,古城区商业业态布局规划,业态规划：品牌快餐、时尚休闲餐饮，旅游纪念品、零售代表性商家：龙抄手、韩包子、钟水饺、赖汤圆、肯德基、DQ冰雪
33、皇后、面包新语、安德鲁森、港式甜品、台湾冷饮等,各商业街具体功能定位及业态规划-宝瓶口商业街,古城区商业业态布局规划,业态规划：四川及都江堰的各地小吃，单店代表性商家：担担面、老妈兔头、白家肥肠粉、三大炮、川北凉粉、南充米粉、丁丁糖、三合泥、卤肉锅盔、宫廷桃酥等,离堆公园出入口,各商业具体功能定位及业态规划-南桥街,南桥街,古城区商业业态布局规划,业态规划：夜啤酒长廊代表性商家：保留目前知名商家,离堆公园出入口,各商业街具体功能定位及业态规划-新堰坎街,新堰坎街,夜啤酒,古城区商业业态布局规划,主题休闲餐饮区建筑调整意见,目的：营造休闲氛围，让建筑、江水、休闲游客溶为风景1、取消目前夜啤酒长廊
34、的廊亭，增加室外休闲空间2、增加临江建筑的灰空间，多一些露台,古城区商业业态布局规划,历史文化节点：西街、清真寺，懋功寺，松茂古道，古城墙西街：西街是都江堰现存较为完整的明清风格的历史街区，是典型的前店后宅的传统商业街市格局，现状历史建筑、空间、肌理都保存较为完好。南街、清真寺：都江堰回民聚居地松茂古道：羌藏民族文化的交融商业现状：西街为民居，南街主要为回族生活配套,片区：西街、南街、宝瓶巷,古城区商业业态布局规划,客户定位：游客，民族民俗风情观光、体验文化定位：展示、体验巴蜀古代文明、羌族、松茂古道的城市历史、生活记忆；消费档次定位：游人访古、民族风情体验，民俗客栈，艺人创作、时尚人休闲，营
35、造较高品位、独特的消费场所。,片区功能定位：民俗文化体验区,古城区商业业态布局规划,业态规划：以都江堰手工艺品，羌藏手工艺及土特产经营为主，文博展示（民居古宅、羌藏文化），重建的西街老字号，高端民俗客栈，,各商业街具体功能定位及业态规划-西街,都江堰手工艺品：根雕、竹雕、丝绣、丝织品、藤编、牛角制品、布艺、烙画等羌藏手工艺品：羌笛，羌绣，嘉戎藏族刺绣、服饰、藏毯、金银玉器、装饰品等,古城区商业业态布局规划,业态规划：以回族餐饮为主，回族旅游纪念品、回族手工艺展示代表性商家：兰州拉面，手抓羊肉，回春堂等,各商业街具体功能定位及业态规划-南街,南街,古城区商业业态布局规划,业态规划：私家会馆、艺术
36、沙龙、艺术家工作室、画廊、民俗客栈等代表性商家：成都文化名人，都江堰名人定向招商刘绥滨：现任青城派掌门人翟永明：诗人，成都著名的酒吧“白夜”主人；唐蕾：成都摇滚之母，原创音乐基地“小酒馆”主人；,各商业街具体功能定位及业态规划-宝瓶巷,古城区商业业态布局规划,功能定位：在观光功能的基础上，赋予现代有氧运动功能，为西街带来人气形象定位：古起来、靓起来、动起来,松茂古道,古城区商业业态布局规划,具体功能定位及业态规划-松茂古道,历史文化节点：古城水文化形象街区，景观水道设置五个以“水的不同形态”为主题的景观节点，将水的动、静、急、缓、柔表现于其中，烘托出都江堰的水文化特色，同时也增加了市民对水的亲
37、近和参与商业现状：大众品牌服饰、百货等零售店,离堆公园出入口,片区：幸福路,幸福路,古城区商业业态布局规划,客户定位：游客，购买都江堰特产；都江堰市民，高档次购物和消费形象定位：古城区城市中轴商业街，是都江堰市的中枢，城市的标志；都江堰的“春熙路”；消费档次定位：都江堰市的高端购物区，代表都江堰市的消费主流；,片区功能定位：国际时尚购物街,古城区商业业态布局规划,主要业态：品牌服装+休闲娱乐辅助业态：鞋包、美容美发、电玩、眼镜、箱包皮具、饰品、手工艺品、土特产等业态；,离堆公园出入口,具体功能定位及业态规划,幸福路,水文化主题店：时尚水文化体验中心（国际水都），恒温游泳池、SPA、水疗、温泉、
38、桑拿等；旅游特色店：青城四绝、青城苦丁茶、老腊肉、贡酒、猕猴桃相关产品等品牌服饰：耐克、阿迪达斯、李宁等运动专卖店，美特斯邦威、Jack&Jones等休闲专卖店快餐：麦当劳、德克士、永和豆浆娱乐类：量贩式KTV、网吧、电影院超市：屈臣氏、红旗超市咖啡店：星巴克、良木缘,古城区商业业态布局规划,历史文化节点：杨柳河为都江堰原护城河，现改造为水景街区商业现状：零售及生活配套,离堆公园出入口,片区：杨柳河街,杨柳河街,古城区商业业态布局规划,片区功能定位：特色风情酒吧街,客户定位：游客，休闲、娱乐形象定位：小资风情特色休闲街消费档次定位：中青年游客餐饮、休闲、娱乐,杨柳河街,离堆公园出入口,古城区商
39、业业态布局规划,杨柳河街,具体功能定位及业态规划,业态规划：餐酒吧、零售商业、家庭旅馆。餐酒吧：古城区夜生活的主角，餐酒吧集供应午餐、晚餐与提供酒、咖啡、茶与歌舞表演于一体，融合了中西餐、咖啡、茶、酒、小吃、歌舞表演等类型（一般白天以餐饮为主、晚上以酒吧为主）；零售商业：主要为生活配套和旅游纪念品，如银器、玉器、民族服饰、皮草、茶叶、手工艺品等家庭旅馆：杨柳河两边的商住楼，可打造成家庭旅馆，吸引对酒吧感兴趣的年轻人。,离堆公园出入口,古城区商业业态布局规划,风情酒吧街建筑建议：允许商家利用室外露台空间,古城区商业业态布局规划,历史文化节点：文庙、水利府、灌县县衙商业现状：零售及生活配套，服饰、
40、餐饮、副食品、超市等,片区：井福街、文庙街、书院街、瑞莲巷,离堆公园出入口,古城区商业业态布局规划,片区功能定位：古文化展示体验区,客户定位：游客，观光形象定位：水文化、蜀文化、道文化展示体验区；消费档次定位：家庭游客观光、文化体验和消费,离堆公园出入口,古城区商业业态布局规划,具体功能定位及商业业态规划,业态规划：博物馆，古玩字画、书籍，道文化产品，日常生活配套代表性商家：文物、古玩及古家具，如文房四宝、古旧书籍、传统年画、珠宝玉石、古式家什等；道家养生场馆：饮食、行气、导引、存思、坐忘、内丹、外丹,离堆公园出入口,古城区商业业态布局规划,建筑特点：院落式民居业态规划：高档商务餐饮、私房菜、
41、私家会馆、高端娱乐、舞台表演参考项目：宽窄巷子的琉璃会、诗人翟永明的白夜酒吧、诗人石光华的川菜餐厅、诗人李亚伟的香积厨，香港高文安的My noodle等,片区：复兴街、天府一条街功能定位：院落式情景消费街区,古城区商业业态布局规划,客户定位：都江堰市民商业现状：市民生活配套商业片区商业定位：传统购物区商业业态组合：都江堰市民日常服务及配套：药店、诊所、超市、眼镜店、烟草、土特产店、面包店、音像店、银行等,片区：北街、五桂桥街、天正街、天和盛世商业街功能定位：传统购物区,古城区商业业态布局规划,古城区商业业态布局一览,游,食,游 购 住,购,休闲娱乐餐饮居住,游、体验,休闲餐饮,古城区商业业态布
42、局规划,古城区商业重点项目规划,为了尽快实现古城区开发目标，我们认为在坚持“中国古老水文化博览圣地”的定位下，补充相应商业业态，让古城区留住游客，吸引中高端客户到古城区消费，是我们选择重点项目的市场依据。,古城区商业重点项目规划,重点项目：古城区水利文化综合展示中心（水利府、灌县衙门、游客接待中心）,水利府：水文化教育基地、水利博物管，对都江堰水利文化进行综合展示。内容应包括：都江堰水利工程的历史、现今作用、灌溉范围；古代都江堰水利治理结构；水利人物、水利哲学，水利技术（节水增效技术、水质监测系统、灌溉技术、污水处理等水资源利用、保护技术）等；可考虑用4D电影院（弧形巨型影幕）来展示都江堰水利
43、工程灌县衙门：都江堰自秦始建，都江堰水利工程是秦朝古迹，展示巴蜀文化的重要场所；可以考虑用文艺表演的方式；高端游客中心：内设售票处、导游服务中心、餐饮厅、休息厅、游客购物中心、公厕等综合服务设施及电子触摸式景区介绍系统、大幅全景导游图等。,古城区商业重点项目规划,主题休闲餐饮区重点项目：临河高端休闲、餐饮主力店,鹤翔山庄养生宴：都江堰养生文化的代表养生餐饮，青城山茶道、养生太极等,古城区商业重点项目规划,主题休闲餐饮区重点项目：临河高端休闲、餐饮主力店,老顺兴茶楼：四川茶文化的代表中餐+茶楼茶艺+川剧,皇城老妈：四川火锅文化的代表火锅+茶楼,古城区商业重点项目规划,国际时尚购物街重点项目：水都
44、时尚水文化体验中心,露天游泳池，恒温游泳池，SPA，按摩，道家养生水疗,古城区商业重点项目规划,国际时尚购物街重点项目：高端电影院,万达影城：都江堰市民时尚消费基地,古城区商业重点项目规划,民俗文化体验区重点项目,阿坝州羌绣就业帮扶中心：羌绣的销售、展示、体验，羌族文化、茶马互市文化的展示，同时彰显古城区对公益事业的支持。该中心的销售展示店已经在北京、成都营业。,古城区商业重点项目规划,民俗文化体验区重点项目,小酒馆：摇滚音乐成都地下摇滚教母唐蕾，文化名流聚集地，吸引全国音乐青年,白夜：诗歌成都诗人翟永明所开，文化名流聚集地，吸引全国文化青年,古城区商业重点项目规划,民俗文化体验区重点项目,川
45、西庭园式主题客栈：古建筑+川西内装+现代酒店设施,古城区商业重点项目规划,院落式情景消费街区重点项目-院落式餐厅,目标认知,目标认知,报告内容,古城区商业运营的分期开发,首期呈现区：时尚旅游购物区，民俗文化体验区，主题休闲餐饮区二期：风情水吧一条街，古文化展示体验区；三期：高档商务餐饮街四期：传统购物区,古城区商业运营的分期开发,都江堰旅游产品的调整旅游线路的重新规划：将古城纳入都江堰-青城山的旅游线路中松茂古道、西街融入离堆公园旅游线路,古城区商业运营的组织保障,多元互动的开发理念政府经营环境；企业经营市场；商家经营文化；建议政府牵头，以企业形式负责古城区的商业运营，包括重点商家的招商，古城区营销，古城区旅游产品的开发和调整,下一步工作,1、与都江堰相关领导进行初稿沟通2、重点项目落实3、重点商家需求研究4、古城区商业功能和重点项目布局规划完整版,感谢聆听,
