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1、佛山南海58号街区项目定位策划报告,58号街区项目定位策划小组（集团设计中心、商业中心、佛山营销、商业部及开发部）2011年01月28日,纲要,一、项目定位的主要思路 二、项目地块优劣势分析三、项目整体定位四、目标客户定位五、项目产品定位及规划设计六、产品价格定位七、成本估算八、开发模式建议,一、项目定位的主要思路,1、本项目定位的主要目标开发最合适产品获取项目最大利润。延续并增强创鸿集团在“水韵尚都”上获得的品牌价值和市场认同度。解决地块特点引致的住宅与商业两大地块之间矛盾,合理安排项目建设进度和资金回笼进度。,一、项目定位的主要思路,2、本项目定位主要考虑的因素 项目资源-外部及内部资源特
2、性归纳 客户需求-住宅及商业客户需求 规划指标-硬性指标及可变机会 财务成本-初步预估 品牌价值-提升当地影响力,二、项目地块优劣势分析,1、项目优势和机会地段：位于已成熟并或公认的豪宅千灯湖板块，有良好的投资和自住价值。交通：位于桂江立交旁，可利用海八路及南海大道，快速连接广佛两地及禅桂两区。海五路规划地铁3号线。景观：部分千灯湖景观及内部较大园林景观。产品：户型配比和特色突出豪宅品质。配套：千灯湖及南海大道板块生活服务配套充足。自身拥有A区集中式及B区临街商铺作为商业配套补充。商业：金融高新区内商业氛围日渐成熟并在扩大中。品牌：通过水韵项目，客户已基本认同创鸿豪宅品牌。合作：中海、保利等开
3、发商已聚集大量货源并打下基础，形成较强的差异化竞争局面。营销：客群积累和了解已有坚实基础，有利于后期住宅销售。,项目总体规划概念示意,住宅景观分析,省院深圳分院提供,30层以上东南向视野,15层以上东南向视野,二、项目地块优劣势分析,1、项目劣势和风险地块：B区住宅地块较A区商业地块有更好的市场条件。规划：B区受90/70限制，产品组合复杂；A区地块进深太小，有限高及限面积要求，使项目规模尴尬。户型：双证大户型的产品在推售上有一定局限。交通：A区商业距离地铁较远，基本依托地面交通。景观：只有较高楼层有外部远眺千灯湖景观。商业：保利水城、IFC、金融城及南海广场等项目将给商业部分营运带来压力。,
4、二、项目地块优劣势分析,3、项目初步结论项目综合价值较大，能借区域优势强化自身条件。千灯湖板块优质住宅地块日渐稀少，稀缺性突出。住宅体量较大，可支撑项目分期开发。户型结构受90/70影响，整体户型产品档次对一般豪宅盘有制约，但同时70%的产品具备多种总价结构有利于推盘。商业由于不在主商圈内，但受两主要商圈竞争压力,需要耐心等待周边住宅区及商业配套设施逐步落成后形成商业氛围。商业体量偏小，不利于租售产品组合。地价成本较高，需要精心打造，短平快完成项目运作。商业部份地下室挖潜有机会增加未来商业供应量。,三、项目整体定位,1、项目整体定位影响力定位：新一代千灯湖豪宅的标志性项目；创鸿集团的豪宅细分性
5、项目。项目档次定位：高端豪宅；项目形象定位：整体大气，细节精致。文化理念定位：都市新贵精品生活社区。项目定位表述：都市新贵聚集之地,三、项目整体定位,2、项目核心价值和拟定命建议项目核心价值为：经典的豪宅产品+超群的投资价值整体及住宅拟定名-报建地名命名原则：符合地名规范不与本地项目重名延续“水韵尚都”系列，缔造新豪宅产品。利用内园林水景造型，赋予外形内像的精品感受翡翠尚都、水韵城邦（推荐）商业营销拟定名-即不作为报建地名创鸿缤纷汇：突出商业多业态经营对消费者生活缤纷多彩的贡献。创鸿乐都（推荐）：突出商业项目为消费者带来的欢乐感受，同时带出主经营餐饮娱乐业态的特点。,四、项目目标客户,1、住宅
6、目标客户描述收入特征：年收入25万元以上的家庭和个人职业特征：中小企业主、富二代、金融机构及国企管理层、公务员、民企决策管理层等地域特征：客户来自南海、广州、禅城及外地年龄特征：2845岁为主家庭特征：两口和三口的家庭为主购房动机：自住、投资、自住兼投资影响因素：地段、配套、景观、交通、安全、品质、朝向、风水、服务消费心理：改善型消费、身份型消费、家庭型消费,本项目客户开拓方向：桂城为核心向外辐射,客户拓展的策略：作为桂城中心稀缺高端项目，除服务于金融区带来的产业客、原住居民外，通过推广向南海其他镇区、向禅城渗透，辐射广州、顺德等外围区域。,核心：金融区、桂城（60%）,兼顾：南海各镇、禅城（
7、30%）,辐射：广州等外围区域（10%）,一个核心，主攻周边高端客户,兼顾大沥、狮山、平洲、禅城,拓展外围如顺德、广州等外地,公司中高层管理者、资深金领周边原住居住客、投资客,与桂城有业务或其他渊缘的自住兼投资客外地专业投资客,自由职业者、私家企业主、个体户公务员及企事业单位、大型企业员工,扩大目标客户群范围,目标客户群筛选及细分,金融区中高管理层/金领,周边居民（桂城）,公务员/企事业单位,外地客户（顺德、广州）,私营企业主/个体户,专业投资客（本地+外地）,0%20%40%60%80%100%,10%,10%,45%,10%,15%,10%,客户：吴先生 年龄：34岁 职业：金融籍贯：湛江
8、 置业情况：二次置业 背景描述：暨大研究生毕业后在广州某知名金融机构工作，平时工作非常繁忙，常商务出差公干。公司准备安排其到千灯湖金融区上班，需要经常返往广佛。计划在两地折中的桂城置业，同时方便日后工作，往后工作调动又可转手，自住兼投资性质。平均年收入约12-16万/人。购房因素：在佛山有工作需要，计划就近上班。要求小区环境好，交通便利，生活方便。物管水平高，整体品质感强。项目契合点：靠近金融区，高品质，配套齐全。,企业管理者,项目目标客户锁定及特征描述,客户姓名：徐生 年龄：28岁 行业：通信 籍贯：佛山对客户的整体印象：该客户年轻、帅气、很时尚；好沟通，好相处，健谈；有投资理财经验，购买股
9、票基金3年，但盈利一般，主要收入来源是工资；客户购房需求：该客户处于适婚年龄，自己对结婚成家没有强烈愿望，但父母一直希望其早日成家。现计划搬出来自已住。购房首选禅城，其次是桂城（工作地点）。主要考虑交通方便，保值升值能力强的物业；首期是父母支持，会考虑一次性付款。特征描述：1、该客户是桂城人，现居住在禅城，首选目前自住区域，但可接受就近工作的桂城，但交通一定要方便。2、该客户受过高等教育，接受前卫、西方文化，喜欢潮流、个性的东西。3、该客户家境富裕，父母是生意人，有强大的经济实力，客户月入约6-8K，自身月供能力较强大。项目契合点：舒适度高，交通方便，升值潜力大，自住兼投资型。,本地的富二代,
10、项目目标客户锁定及特征描述,客户：王女士 年龄：36岁 职业：自由职业者籍贯：佛山 置业情况：多次置业 背景描述：精明，有生意头脑，年轻时四处做小投资，并于8年前投资房产，在禅城、顺德、广州等有多套单位，部分出租部分转手。辗转几圈赚了不少，由于有经济能力，挑剔而错过适婚年龄，至今仍过着单身生活。购房因素：现居住在禅城，不想再与父母同住，正物色市中心品质高的楼盘自住，换个环境居住几年。价格非重要因素，最重要是自己喜欢。项目契合点：居住群体素质高，配套齐全，生活便利，自住兼投资型。,自由职业者,项目目标客户锁定及特征描述,客户：姚先生 年龄：35岁 职业：高层管理者籍贯：佛山 置业情况：二次置业
11、背景描述：广州读书广州工作，一直生活在此。现为某大型合资企业的市场部负责人，长期在全国各地甚至国外出差，受西方文化影响大。对生活的品质有较高追求，见识广，有较高的艺术造诣，对物业品质有较高要求。购房因素：随着社会阅历的不继丰富，收入的增长，开始关注高端不动产的投资。关注地铁上盖物业、广佛地区升值潜力较大的高端物业。项目契合点：城央、保值能力强，升值潜力大。,外地投资客,目标客户锁定,项目目标客户锁定及特征描述,客户姓名：刘生 年龄：42岁 职业：生意人 籍贯：湖南对客户的整体印象：该客户典型生意人，精明；实在，健谈，不轻易相信别人的话，凡事有自己的见解。客户购房需求：该客户要佛山工作十几年，一
12、家三口现居住在大沥某小区。现经济环境较充裕，计划进一步改善居住环境，关注桂城中心区的物业，实现从农村到城市的转变。同时考虑有投资价值的物业。特征描述：1、该客户是外地人，长期在南海打拼，佛山成为其第二故乡，适应了都市的生活，并计划在此扎根；2、多年在商场厮杀，有丰富的社会经验，稳定的消费观念，属于理智性消费；3、该客户从租房到买二手房，从步梯楼到电梯楼，一步一个脚印，讲究实在，被城市人同化，追求舒适的品质生活，同时注重投资。项目契合点：该客户属于换房客/投资客，考虑升级居家环境，同时考虑投资。,目标客户锁定,生意人,项目目标客户锁定及特征描述,客户姓名：陈小姐 年龄：33岁 行业：审计 籍贯：
13、汕头对客户的整体印象：该客户斯斯文文，很贤淑有气质；心思细密，很会计算，精明能干。衣着时尚、个性，对生活的较高要求。客户购房需求：该客户是双职工家庭，夫妻双方均有单位，现居住在步梯楼，没有什么负担。面对目前的通涨压力，计划用公积金购买物业，改善居住环境或投资。关注交通方便，生活环境好，保值能力强，有一定升值空间的中高端物业。特征描述：1、该客户属于公务员，收入稳定，有较充足的住房公积金；2、穿衣服要讲品牌，家私摆设要求有贵族气息，日常生活用品希望都是进口，生活讲究品质；3、处处体现矛盾，希望追求上流社会的生活，但又有明显的“隐富”心理；项目契合点：交通方便、配套齐全，片区升值潜力大。,公务员,
14、项目目标客户锁定及特征描述,千灯湖及邻近板块物业成交客户概况,千灯湖板块：中海万锦豪园：本地自住兼投资客约占5成，桂城及周边工作的改善型自住客约占3成，南海镇街和 广州客户约占2成。私营企业主为主，目前入住率偏低。中海万锦东苑：在售中，前期成交客户桂城人占60%，自住兼投资和改善居住型为主，专业投资客为辅。保利花园：桂城自住兼投资客户约占总量60%，南海镇街客户约占25%，广州客户含投资客约占15%。大多为两套或以上物业，不作为第一居所。保利壹号公馆：私营企业主和桂城政府机关中高层领导、企事业单位的高级公务员，购买时投资为主要（水城、西街）诱因，伴随千灯湖的成熟，同时考虑居住。东海花园：桂城本
15、地土生土长一族，自住客户为主，一家三代同居。随着经济实力提升，部分业主出国 或其他原因迁出后，开始有桂城中高端租客入住。海景花园：桂城工作的外地人，当地的公务员为主。,叠北板块：江南名居：土生土长的本地人较少，在桂城工作的外地人或周边经营小本生意的客户为主，一家三口 和三代同堂同时存在。兴业新邨/俊雅花园：土生土长的桂城人和本地工作的外地工薪一族，一家三口和三代同堂的自住需求。,桂城中央板块：以丽雅苑为代表，聚居了桂城最富裕的一代人，大多拥有两套以上物业。,禅桂高档住宅物业市场客户地域性划分强：禅城、桂城区域融合度不高，本地客户心理距离远。桂城因临近广州，广佛地铁开通，能吸引约10%的客户来自
16、广州，部分楼盘例如佛山保利花园，这一群体比例高达20%。,小结：本项目客户主要来源于桂城及南海下属镇区，地铁上盖的交通便利，也可吸引地铁沿线的广州局部区域和禅城客户。,根据千灯湖板块的客户及水韵尚都成交客户的情况来看，自2006年至2010年，禅桂市场客户地域性仍非常明显，桂城距离顺德较远，较难吸引顺德的客户。伴随广州楼价高企，而广佛同城的进程加速，广佛地铁开通，吸引越来越多广州客户到佛山置业及投资。尤其是千灯湖板块，在广州客户心中认可度较高。,禅桂高端物业成交客户特征,禅桂高档住宅物业市场客户来源地域性强，自住兼投资客户占比约50%。本项目以桂城及南海其他镇区客户为主，同时可吸引广州及地铁沿
17、线覆盖的投资客户。在区位成熟度及升值潜力方面具有明显优势，前期主要吸引自住兼投资型、投资型客户，后期自住比例可提高。本项目目标客户家庭月收入2万以上（不含隐性收入），可承受8000-9000元的月供水平。,禅桂高端物业成交客户特征,1）桂城客户是项目最基础、主力的客户，以旧桂城为核心，辐射南海大道附近、桂城东。2）大沥客户是南海各镇街中占据最高比例，一般是亲朋戚友裙带关系构成大沥团的，自住为主。3）禅城、广州客户也占据一定比例，主要是看中千灯湖板块的升值潜力，投资型自住客。4）专业投资客户较少但也存在。,成交客户来源分析,水韵尚都项目成交客户特征,1）9成客户冲着千灯湖而来，对金 融高新区的认
18、可度极高。2）客户对产品，特别是朝向、景观相当重视，厅出阳台、厅大房大，方正实用的传统设计最受欢迎。客户对开发商的品牌也较关注，佛山人们陆续开始对“创鸿”品牌有一定的了解，认可度较高。,成交客户偏好因素分析,1）改善型买家占主导，不作为第 一居所刚需性不强烈，可买可 不买，随意性较大。2）注重投资保值的业主比例大，认可不动产抗通涨能力。新政 限制贷款，对客户影响较大。,成交客户购房目标分析,水韵尚都项目成交客户特征,客户年龄以中青年为主，30-50岁共364组，占总量67%。三口之家及四口之家业主占297台，占客户总量55%。桂城本地人主要是三口之家，大沥、黄歧、松岗、里水等镇街客户大多为四口
19、之家或三代同堂，喜欢住大户型房子。,二次或以上的置业群体404台，其中第二次置业的客户也占到200台。客户群是新政调控的主力群，2010年的两次新政对我们项目的客户影响都较大。,水韵尚都项目成交客户特征,私企业主370台，铝材、贸易、陶瓷等行业是私营企业主的主力军，开厂为主，资金较为雄厚。金融机构、知名品牌外资企业的高层管理者是项目的次主力群体。政府机构、自由职业者在项目中业主中占比偏低。,成交客户职业分析,水韵尚都项目成交客户特征,销售楼层情况分析：,成交单价情况分析：,1）单价主力的是1.2万以下，特别是7-8月团购促销和9月推新货有优惠致成交量大价平，投资型客户为主。2）1.3万以上的客
20、户也有98台，改善居住型客户注重景观，视野开阔度要求高。,水韵尚都项目成交客户特征,1）从成交情况来看，21-40层中高层的单位消化速度最快，占成交量48%左右；11-20层的中低楼层占成交总量约28%，共154台；10层以下的低楼层单位消化速度较慢，主要是部分畏高心理影响和喜欢看小区园林景观的客户购买，对价格相当敏感。2）客户首先选择的视野开阔，景观优秀的单位，其次是低价格的产品。同时他们对太高的楼层接受度有限。3）中间20-35层的价格最贵，但消化速度较快，可通过价格拉差促进低楼层和超高层的消化。,住宅定位篇,住宅定位思考：1、地块总规划面积55052.8，容积率大于1.5小于3。以最大容
21、积率计容建筑面积约为16.5万，其中 商业面积可规划约4万。项目规模不大，难以形成环境优秀低密度空间，内部园林环境营造受限制。2、本项目位于千灯湖板块，交通非常便利，配套成熟，区位价值明显。3、与禅桂中心有一段距离，偏离中心区域，且受道路、粉尘影响明显。4、距离千灯湖不远，可借景千灯湖湖景和金融区的都市景观，为项目产品加分。5、金融服务区的成型，广佛同城进程加速，广佛地铁开通等发展将为项目带来机遇。整体定位：大都市新贵双景观豪宅文化定位：佛山首席智慧生活地标形象定位：灯湖西岸，繁华之上,产品配比参考,通过分析周边项目的产品和消化速度的关系，可知片区内市场接受度最高的产品类型，户型及面积段情况，
22、结合项目自身的优劣势，从而准确定位产品。,千灯湖板块有代表性项目户型配比,千灯湖板块：满足改善型居住和投资型自住为主，130-200三、四房是此板块的主力产品，50-120高档中小户型是市场空白。厅大房大是典型的户型设计，方正实用，大客厅出大阳台，主卧套房开间阔绰最受市场欢迎。,设计方面：规划布局：最大化利用千灯湖湖景和金融区都市繁华胜景，同时结合园景，打造多景观豪宅。创新产品设计：户型设计首先要方正实用，厅大房大，功能分区合理，干湿分开。实用率控制在80%以上，建议适当、有技巧地采用偷面积设计，尽可能多地增加赠送空间，提高附加值。建筑设计：公寓外立面时尚、现代，利用竖向线条增加挺拔感；住宅体
23、现稳重、雄伟设计感觉，考虑在建筑低层和顶部运用装饰符号，展现项目个性，保证强品质感。园林设计：设计下沉式广场或坡度休闲草坪等创造丰富空间层次，运用多种材料构造特色的园路、公共沟通、活动的区域，大胆采用石、水、植物等内部造景弥补自然景观资源不足。配套方面：个性的公共空间装修：在细节上作文章，如在入户大堂天花、电梯门、空中连廊、空中阅览室、空中咖啡厅。特色的配套设施：除日常生活所需的购物、会所、健身室、影音娱乐功能之外，外部商业可以作为会所的功能外延和补充，地下酒窑、古董名画收藏展览、茶庄、养生SPA、画室等体现智慧、修养的特色经营。豪华装修标准：2,500元/装修标准（以销售建筑面积计），系列国
24、际品牌洁具、厨具等，局部实现家居智能化。（内装标准详见后页参考资料）服务方面：与知名品牌物业管理公司如第一太平戴维斯、高力国际等以顾问合作形式，以品牌管理公司的名气来吸引客户。,物业发展及配套建议,珠江新岸公寓23000元/5000元/装修,保利中环广场25000元/3000元/装修,珠江新城板块,琶洲板块,朱美拉公寓28000元/6500元/装修,富力国际公馆26000元/4000元/装修,富力公园2825000元/6000元/装修,参考广州公寓项目的装修标准,天河北板块,正佳万豪金殿42000元/6500元/装修,万菱君临国际公寓28000元/6000元/装修,敏捷国际公寓20000元/2
25、500元/装修,仅提供酒店式管理服务,商业性质，引进酒店进驻经营,办公性质，可挂营业执照,星汇云锦27000元/5500元/装修,倾城200924000元/3000元/装修,仅提供酒店式服务的项目装修参考对比,仅提供酒店式服务的项目装修参考对比,仅提供酒店式服务的项目装修参考对比,公寓装修标准总结：,以商务、服务为主的酒店式公寓装修极尽奢华，打造豪宅标准，装修标准在5000元/左右，趋向全成品交付。（本案参考标准）以办公性质为主的公寓，装修较为普通及商务化，宜居宜商，方便客户自行选择使用，装修标准为2000-3000元/。,富力国际公馆,装修标准：4000元/（本案参考标准）,一、公共部分外墙
26、：裙楼部分外墙为玻璃加铝板幕墙；塔楼部分贴高级外墙砖、外墙涂料及局部铝板；首层入户大堂：地面铺高级石材，墙身贴高级石材及造型镜及造型木饰面，局部造型木饰面天花装饰配豪华灯饰电梯前厅：每层电梯前厅地面及墙身铺高级石材，走廊通道地面铺高级石材及瓷砖，墙身贴瓷砖，电梯配高级不锈钢及高级石材门套电梯：A栋设肆台高速电梯，轿厢抚松豪华装修及只能刷卡系统楼梯：楼梯地面铺防滑耐磨砖，墙身扫高级乳胶漆，天花安装吸顶灯信箱：住宅首层设有各户专用不锈钢信箱大厦对讲机：首层大堂出入口及三层架空层电梯厅、地下室电梯厅统一代客安装可视对讲电视监控系统：首层大堂出入口、电梯及车库安装闭路电视监控系统。小区周边及主要出入口
27、实行全方位24小时监控。,二、住宅室内装修及设备1、门入户门：采用名贵木饰面防火子目门，配名贵木饰面门套及封口线，装设豪华品牌门锁睡房门：采用名贵木饰面门，装设名牌门锁厨房门：采用名贵夹丝玻璃不锈钢门浴室门：采用名贵木饰面门，装设名牌门锁客厅出阳台门：配名厂铝合金框玻璃推拉门厨房出生活阳台门：配名厂铝合金框平开玻璃门2、窗及栏杆窗户：采用名厂氟碳漆喷涂铝窗，客厅、餐厅及睡房镶配“热反射镀膜”双层中空钢化玻璃窗台：窗台铺高级大理石阳台：栏杆选用氟碳漆喷涂方钢，并装双层夹胶钢化玻璃，栏杆上装无框折叠玻璃窗,3、墙身客厅墙身：配高级豪华电视背景（局部高级夹丝镜），其余墙身配高档品牌墙纸餐厅墙身：配高
28、档品牌墙纸走廊墙身：配高档品牌墙纸主人卧室墙身：配高档品牌墙纸主人房浴室墙身：铺砌高级大理石配送高级台盆镜柜衣帽间：配高档品牌墙纸，配送欧洲名牌高级衣柜（注：03、08房间配送衣柜）普通卧室墙身：配高档品牌墙纸普通浴室墙身：铺砌高级大理石配送高级台盆镜和台盆镜柜厨房墙身：铺砌高级大理石，炉灶部分铺高级防污拉丝不锈钢阳台墙身：铺砌优质外墙砖入户花园墙身：铺砌高级大理石,4、天花走廊天花：扫高级品牌乳胶漆，安装照明灯具阳台天花：扫高级品牌防水乳胶漆，安装照明灯具主人房浴室天花：扫高级品牌防潮乳胶漆，安装照明灯具普通浴室天花：扫高级品牌防潮乳胶漆，安装照明灯具客厅餐厅及各卧室天花：局部造型天花，扫高
29、级品派防潮乳胶漆5、地面客厅及餐厅地面：铺米黄大理石及高级实木地脚线走廊地面：铺米黄大理石卧室地面：安装名贵实木复合地板配踢脚线厨房地面：铺高级大理石主人房浴室地面：铺高级大理石普通浴室地面：铺高级大理石阳台地面：铺高级地砖,6、厨房装饰品牌组合橱柜配进口人造石台面附送品牌龙头和现代款式双星盘附送品牌高档煤气炉、抽油烟机、洗碗机附送品牌微波炉、冰箱01、02、06、07单元附送品牌带DVD播放一体机液晶电视7、浴室客房浴室设备：洗手台铺砌进口大理石配名贵木饰面洗手台柜配送品牌洗手盆、浴缸和座便器配送品牌冷热水龙头、淋浴组合、浴缸龙头配送名厂抽风扇、厕纸架、毛巾架精美钢化玻璃淋浴间配高档五金拉手
30、,主人房浴室设备洗手台铺砌进口大理石配名贵木饰面洗手台柜配送品牌洗手盆、坐厕配送品牌冷热水龙头、淋浴组合配送名厂抽风扇、厕纸架、毛巾架精美钢化玻璃淋浴间配高档五金拉手（03、08房户型浴室设备按客房浴室配置）8、水电设备及煤气供应水电设备：供水设备采用变频式供水系统，每户均设独立水、电表、配电箱一个，插座及开关入墙安装一厨一卫户型附送燃气即热式热水器，一厨二卫和一厨三卫户型附送燃气即热式热水器（带循环）煤气供应：预留管道煤气接口，带设煤气表,9、消防全屋配备消防报警系统及喷淋系统10、空调及其它设备空调：全屋副送品牌小型中央空调，并预留分体空调机位及接电插座电话及电视：每户客厅、主卫预留电话插
31、座，其余卫生间预留电话管道 每户客厅、主卧均预留电视插座，其余各卧室及厨房预留接线底盒配空白面板及预埋穿线管家居安防：每户均配送客厅及主卧紧急报警按钮、厨房燃气泄露探测器、大门门磁开关,样板房,星汇云锦,装修标准：5500元/,一、公共部分外墙铺砌优质灰色外墙粗筋砖与白色金属釉外墙砖。裙楼部份安装深灰麻（光面）及珍珠黑（烧面）石材幕墙。住户大堂地面铺砌进口Rosa Atiantide 石拼花与进口雅士白及进口过芬奇石围边。墙身铺砌进口夜里雪石、进口象牙洞石、名贵黑檀木饰面及黑钢。天花扫ICI乳胶漆及半设凹池清玻璃造型开花，安装豪华典雅水晶灯饰。设华丽服务台及特设东芝小型中央空调系统。公用出入口
32、安装强化玻璃并设门禁。标准层电梯间所有塔楼均安装瑞士原厂进口Schinder(讯达)高速电梯。电梯轿箱内地面铺砌进口热带雨林啡石，四周铺贴透光石、达芬奇石、灰镜及皮革饰面。天花装设镜钢饰面及灯饰。电梯轿箱内设空调系统。,安防系统小区周边及主出入口实行全方位24小时专业管理和保安监控。住户大堂入口及电梯大堂、电梯轿箱内均设有闭路监控系统。住户大堂入口处装有访客对讲机、智能卡。住户电梯内设智能识别系统。所有户型的客厅及主人房备有连接小区保安中心防盗警钟按钮。信箱1.2栋设户外豪华信报亭，内设黑镜钢豪华信报箱。3.4栋首层大堂设豪华信报区，内设黑镜钢豪华信报箱。停车场地下停车场墙身扫高级乳胶漆。装有
33、先进闭路电视监控系统。停车场内各栋住宅入口设置豪华大堂。走火楼梯踢脚线及梯级防滑条贴名牌瓷砖，墙身及天花扫名牌乳胶漆，天花安装精美吸顶,二、住宅部分门入户门：采用名贵白橡木及黑胡桃木饰面实心子母门，装设名厂豪华门锁。门套及封口线为木制造。睡房门：采用名贵白橡木饰面门，装设名厂门锁。门套及封口线为木制造。厨房门：采用名贵白橡木饰面门扇或名贵白橡木饰面框玻璃趟门，装设名厂豪华门锁。门套为白橡木浴室门：采用名贵白橡木饰面门，装设名厂豪华门锁。门套及封口线为木制客 厅 出 阳 台门：配名厂黑色铝合金框厚料玻璃推拉门。厨房出生活阳台门：配名厂黑色铝合金框厚料开平玻璃门。窗及栏杆窗户：采用名厂优质喷涂厚料
34、上悬式幕墙铝窗，客厅，餐厅及睡房镶配“LOW-E”中空钢化玻璃，安装安全防撞夹胶栏杆。窗台：铺砌高级人造石。阳台：选用优质不锈钢栏杆，装夹胶钢化玻璃。地面客厅，餐厅，卧房地面：名贵白橡木实木复合地板配白橡木实木踢脚线。厨房地面：铺砌进口新米黄石。浴室地面：铺砌进口白米洞石。阳台地面：地面铺砌高级地砖。,墙身客厅，餐厅，卧房内墙：进口皮纹墙纸。衣帽间：附送精美整体式白橡木饰面衣柜。厨房墙身：铺砌进口微晶白石，炉灶部分铺拉丝不锈钢。浴室墙身：铺砌进口白米洞石。阳台墙身：铺砌优质灰色粗筋外墙砖与白色金属釉外墙砖。天花客厅，餐厅，卧室，浴室，厨房天花：采用造型天花带灯槽。阳台天花：扫ICI乳胶漆，安装
35、照明灯具。浴室天花：安装造型天花。厨房设备装设日本原装进口新威（Sunwave）橱柜配进口富美家人造石台面（Formica Stone）。附送摩恩（Moen）龙头及富美家（Formica）方形双星盆。附送西门子（SIEMENS）抽油烟机，微波炉，消毒碗柜及洗衣机。附送惠而浦（Whirpool）两眼电炉，单眼气炉及嵌入式冰箱。,浴室主人房浴室设备：洗手台铺砌进口达芬奇石及名贵黑胡桃木饰面柜。配送瑞士原装进口劳芬（Laufen）洗手盆、坐厕与浴缸。配对、送德国汉斯格雅（Hansgrohe）冷热水龙头、淋雨组合、浴缸龙头。配送名厂抽气扇、厕纸架、毛巾架。精美钢化玻璃淋浴间高档五金拉手。附送于是专用液
36、晶电视机。普通浴室设备：洗手台铺砌进口达芬奇石及名贵黑胡桃木饰面柜。配送瑞士原装进口劳芬（Laufen）洗手盆、座厕。配对、送德国汉斯格雅（Hansgrohe）冷热水龙头、淋雨组合。配送名厂抽气扇、厕纸架、毛巾架。精美钢化玻璃淋浴间高档五金拉手。柜卧室与衣帽间配送名贵黑胡桃木饰面整体化衣柜及柜内五金挂件拉手。,水电设备及煤气供应水电设备：采用变频式供水系统，每户均设独立水、电表、沛电箱一个。插座及开关入墙暗装。住户内开关面板、插座均采用CLIPSAL（奇胜轻点系列）产品。每户附送澳洲进口VULCAN（万凯）储水式燃气热水器。用电负荷：每户用电负荷为15KW。煤气供应：预留管道煤气接口，设煤气分
37、表。消防全屋配送消防烟感、温感报警系统及喷淋系统。空调及其他设备空调：全无附送国际品牌家用小型中央空调。电话及电视：每户客厅及睡房（除工人房）均预留电话插座、有线电视插座及宽带网络插座。照明系统户内客厅和卧室CLIPSAL（奇胜）品牌家居智能照明系统。智能化系统美国霍；尼韦尔（Honeywell）品牌的家居智能化系统。,厨房,卫生间,卫生间,朱美拉公寓,装修标准：6500元/,公共范围1、住户大堂地面铺砌闪电金石拼花，墙身铺砌石材及黑色镜面不锈钢装饰，天花扫ICI乳胶漆及装设造型天花并安装豪华灯饰。大堂特设大金、约克或东芝同等品质的国际名牌家用空调系统，公用出入口安装强化玻璃门。2、标准层电梯
38、大堂地面铺砌石材拼花，墙身铺砌石材，配黑檀木纹饰面、丝面黑钢。天花扫ICI乳胶漆及装设造型天花并安装豪华灯饰，每户设精美房号牌及门铃。3、电梯瑞士迅达可用电梯，轿厢内地面铺砌石材，墙身铺贴黑贝马赛克、配黑镜和名贵黑檀木纹饰面，装设10寸液晶电视机，天花装设镜钢及灯饰，电梯轿厢内设空调系统。,住宅内部1、门扇入户门-采用名贵木饰面实心门。装防盗眼及名厂豪华门锁。门套及封口线为木制造。厨房门-采用夹丝玻璃趟门，门套、封口线为黑色丝面不锈钢制造。卧室门-采用夹丝玻璃趟门，门套、封口线为黑色丝面不锈钢制造。浴室门-采用名贵木饰面门，配名厂豪华门锁、门套、封口线为木制造2、地面客厅-铺砌高级木纹砖，附实
39、木木地脚线。餐厅-铺砌高级木纹砖，附实木木地脚线。卧室-铺砌高级地毡，附实木木地脚线。3、内墙客厅、饭厅、卧室-内墙均贴高级墙纸及部分造型墙身4、天花客厅、餐厅采用造型天花，扫ICI乳胶漆、卫生间、厨房吊埃特板天花扫防潮ICI乳胶漆。5、厨房厨房地面铺砌高级木纹砖，墙身铺砌水晶白石材。,6、浴室地面及墙身铺砌金线米黄石材，安装造型埃特板天花，主人房洗手台铺砌黑金花石材及装设名贵木饰面柜，配名牌洗脸盘及龙头、坐厕。安装名牌豪华浴缸及沐浴龙头。配名厂抽气扇、化妆镜、厕纸架、厕所刷。安装17寸液晶电视机。7、空调配送与大金、约克或东芝同等品质的国际名牌家用中央空调系统。8、景观阳台地面铺砌高级防滑砖
40、，天花扫防潮ICI乳胶漆，并安装筒灯。9、户内睡房附送夹丝玻璃木饰面衣柜。10、电话及电视浴室配有17寸液晶电视机。客厅及睡房均预留电话插座、公共有限电视天线插座。客厅及主人睡房均配宽带网络插座，每户配送名牌高速无线WIFI上网系统（上网服务需向运营商申请厨房随附）。11、厨房随屋附送GE或西门子嵌入式电冰箱、煮食电炉、洗衣干衣一体式洗衣机、名牌抽油烟机、进口碎渣机；客厅附送名牌42寸液晶彩电；浴室附送即热式电热水器。12、附送全屋名牌家私（包括客厅沙发连茶几、客厅电视柜、餐桌及椅子一套、床、床头柜、房间桌连衣柜。,厨房,卫生间,珠江新岸,装修标准：5000元/,一、室内部分 门窗：大门采用精
41、美防盗实心木门带木质门套，配猫眼及高级刷卡门锁；房门采用精美木饰面门带门套，配高级门锁；墙身：厅房铺贴高级墙布，厨房铺贴高级瓷砖，卫生间铺贴高级艺术瓷砖；天花：厅房局部设天花造型吊顶，高级乳胶漆；厨房、卫生间设天花吊顶；地面：厅、厨房、卫生间均铺名牌高级抛光砖；卧房铺高级实木复合地板；阳台铺设防滑砖；窗户：采用优质铝合金框，加中空隔音玻璃，其中厅及卧室窗户配隔音通风器(带负离子发生器、调速定时功能)；窗台：飘窗台铺高级大理石；厨房设备：配高级橱柜和高级不锈钢洗菜盆以及科勒水龙头，配名牌抽油烟机、电磁炉（无管道煤气户型）或煤气灶（有管道煤气户型）；卫浴设备：配科勒高级洁具和龙头、滑杆手持式花洒、
42、雨林花洒、淋浴屏风、毛巾架、手纸盒、挂衣钩、化妆镜；,供电设备：自来水管暗埋，设有线远程抄表独立水表；有管道煤气户型配送名牌煤气热水器，热水通往厨房和卫生间；无管道煤气户型配送名牌储水式电热水器，热水通往厨房和卫生间；空调：厅、卧室配送分体空调；通信：有中国电信提供电话、ADSL宽带业务（开通等费用由买受人承担），每户预留电话线、电话插座；有线电视：有广州有线电视提供数字电视业务（开通费用有买受人承担），每户厅及卧室预留电视插座；智能化系统：室内设彩色可视对讲机，带物业管理信息发布、报警、应急求助呼叫系统等功能；管道煤气系统：01房、02房、08-16房、19房等户型设管道煤气。,二、公共部分
43、 外墙：采用优质外墙砖、配铝板饰线；住户大堂：墙地面均铺贴高级饰面，造型天花吊顶、豪华服务台等；电梯：选用德国原产蒂森高速电梯五台，地面铺高级石材；公共走廊：地面铺高级抛光砖配石材波打线，墙身贴高级艺术饰面；信箱：每户配送精美不锈钢信报箱；消防设备：楼层公共部分设置消防栓、火灾自动报警系统和灭火筒等面或系统；安防设备：楼宇出入口、大堂、电梯、楼层公共走廊、车场等重要位置设置闭路监控系统；大楼主入口设置智能安全化门禁系统；电梯内设置身份证卡等级功能；门禁、停车场、电梯身份卡实行一卡通行。,样板房,万菱君临国际公寓,装修标准：6000元/,样板房,住宅部分重要决策事项,有关是否需要规划双证大户型产
44、品问题,双证产品的辩证分析,考虑到项目拿地成本较高，为保证项目利润最大化，须保证项目高档次、高品质。如项目只供应纯单证产品，意味着中小户型是项目主力户型，户数多导致居住密度较高，较难提升项目档次，难以保证高售价。因此，建议结合千灯湖板块130-200中大户型的产品供应现状和60-120高品质中小户型的供应空白点，考虑在项目最佳，景观最优秀的位置布局部分双拼大户型，但需控制此类产品数量，以保证不影响销售速度和资金回笼。,有关是否需要规划双证大户型产品问题,项目区位价值较高，综合各影响因素，建议定位为中高端物业，满足一步到位的首置需求，同时兼顾改善型居住需求。避免住宅户型与周边未来的新增供应形成正
45、面竞争，以带套间舒适两房为主，填补中高端市场的空白，两房面积段主要分布在80-90（90户型设计为N+1户型），三房产品面积段主要控制在120-160，可兼顾少量200的大户型（部分双证大户）。具体建议如下表：,住宅户型发展-A-1梯6户小户型产品,住宅户型发展-B-1梯4户中户型产品,住宅户型发展-C-1梯4户中户型产品,住宅户型发展-D-1梯6户中小户型产品,住宅户型发展-E-1梯2户大户型产品,住宅户型发展-E01,住宅户型发展-F-1梯2户大户型产品,住宅户型发展-G-1梯2户大户型产品,住宅户型发展-F-G-两栋连接方案,四、项目目标客户,2、商业目标客户描述租赁客户描述：大中型连锁
46、卖场、连锁精品生鲜超市、特色连锁专业店餐饮娱乐店：连锁快餐、外卖快餐、特色餐饮、棋牌、水疗、网吧、社区服务店：银行、电信、邮政、教育培训等。精品专卖店：酒类、香烟雪茄、茶叶茶具、家居用品、汽车用品、高尔夫用品等。,四、项目目标客户,2、商业目标客户描述销售客户描述：投资买家为主由于禅桂区域内临街商业及可销售商铺供应量不足，故本项目临街商业及低楼层商业销售客户可扩大至整个大广佛区域投资买家。消费客户描述：中产阶层家庭为主项目规模决定其核心商圈约为1.5-3km为主。其他餐饮娱乐业态将主要针对桂城豪宅板块中产阶级并有私家车的家庭客户。,五、项目产品定位及规划设计,1、整体布局地块划分天然为AB两块
47、，关联性较弱。A区商业单独设计，B区商业迁就住宅布局。A区商业按规划条件做尽可用建筑面积，规划足够的地面及地下停车位。B区围合式住宅小区，形成中央园林水景。西面及南面临街的住宅以中小户型为主，下设2-3层底商。东面及北面大户型住宅建筑高度可适当拔高，以获得远景。,整体布局示意图,A区由于形态狭长，进深不足，为满足商业条件，应尽量满铺建筑红线范围。创造更多的首二层商铺出售空间。,B区地块方正，适宜利用中心空间营造园林。外围西侧及南侧沿街有商业价值，适宜规划街铺出售。,2、整体形象A区商业外立面尺度比较要求理想，位于桂江立交旁开阔地段，立面风格必须抢眼，可与B区不一致。B区主打新贵家庭客户，应采用
48、现代简约风格建筑群。B区内园林是重要卖点，须考虑精细的绿化、水景和灯光。,3、体量分配（计容积率部分）A区商业面积为23000。B区商业面积为17000，建议为临街双层商铺为主，部分集中式租赁物业为辅。B区住宅为124475。不计容部分：详见后页重要问题讨论及建议,商业部分重要决策事项,1、不计容商业地下层规模与经营问题AB区均位于有未来商业潜力的区位，现有计容商业体量偏小，如能通过增加不计容商业面积，将有利于扩大总体量，为将来引进商业预留空间。根据当地规定，地下可规划商业或其他功能，可不计容。但不计容即无法办理独立房产证出售。商户的租赁登记及后续证照办理需要通过变通手段进行。南海尚未有案例参
49、考，广州的经验有2种做法：我司建立商业经营公司，通过类似百货扣点联营方式出租。此法投入人力物力较大。在地下层局部规划计容积率的商业面积，以便其他不计容面积以后的证照登记有落脚点。上述两法均只能在项目验收完成后通过公司层面公关协助商户进行。,如按此方向执行，则较合理的地下室商业加建规模为：A区增加约8000经营面积，其中规划社区精品生鲜超市3000，地下街铺约5000（其中500-1000 计容）。B区西南角开设下沉式广场前提下，可在此角落的集中式商业下，增加地下商铺约9000（其中500-1000 计容），商业6-8米层高，结构上兼顾2层停车场配套两区合计共可增加不计容面积约17000。,商业
50、部分重要决策事项,项目规划设计经济指标,A区商业存在问题,A区有良好的交通依托及外展面。A区商业具有为B区住宅提升价值的使命。A区商业自身需要一个卖点去支撑商铺的短期销售和长期持有租赁。A区位于千灯湖及南海广场两大商圈外围，其商业价值需待周边豪宅入住后方才显现。A区体量及进深不足，使大型商业客户无法在地面建筑物落位。,A区商业解决方案,处理好商业外立面和空间动线。引进主题卖场商户支撑住宅和商业卖点。规划符合豪宅社区的零售、餐饮及娱乐业态。往地下空间发展寻求未来增值点。控制开发和建造成本。3层以上考虑先期通过餐饮娱乐经营达到旺场目标考虑5层预留设置佛山分公司办公室,A区商业外立面概念,主动线构想
