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1、,曲靖昌裕集团昆明干休所改造项目,100%概念设计&开发建议阶段100%Concept Design Phase2012.5.10,Draft Communication【沟 通 稿】,昆明北市区干休所项目产品初步建议,市场分析,别墅市场,洋房市场,产品建议,户型配比,别墅物业建议,洋房物业建议,小高层物业建议,【报告整体构架】,物业组合,第一部分：低密度市场分析,别墅市场,洋房市场,分析总结,主城区在售低密度项目面积、单价区间分布别墅城近郊独栋面积区间350-500，双拼面积区间：240-300，联排面积区间180-260，叠加面积区间130-150；昆明城市别墅整体面积较大，联排和双拼面积
2、接近，通过总价区分。受容积率限制，纯别墅项目相对较少，目前低密度物业项目中普遍以别墅配合洋房形式出现,昆明低密度市场产品面积区间段分析,主城区在售低密度项目面积、单价区间分布花园洋房城近郊花园洋房面积区间:四房144-148、大三房115-138、小三房89-105产品设计上都注重户型与结构高度结合，高附加面积赠送结构上多为1-6层设计，1-2层跃层（1楼带前后花园）、或设置-1层地下室与1层形成跃层；2-4为平层；5-6层为退台式跃层,昆明低密度市场产品面积区间段分析,项目位置：昆明盘龙区东 白沙河青裕路西物业类型：联排、双拼、花园洋房 占地面积300亩 建筑面积39万 容积率1.20 一期
3、总户数974户车位数1000个,万科白沙润园,【低密度项目户型配比分析】,950,城市山,【低密度项目户型配比分析】,项目位置：昆明市西山区马街物业类型：洋房、别墅占地面积126亩 建筑面积11.6万 容积率0.92 一期总户数660户车位数700个,660,项目位置：昆明市西山区 银海山水间对面物业类型：洋房、别墅占地面积156亩 建筑面积16.7万 容积率1.67 一期总户数500户车位数815个,华夏曦岸,【低密度项目户型配比分析】,475,格拉斯香水小镇,【低密度项目户型配比分析】,项目位置：昆明市官渡区 彩云北路螺蛳湾对面物业类型：洋房占地面积79亩 建筑面积11万 容积率1.5 一
4、期总户数318户车位数420个,318,昆明低密度市场去化量分析表,别墅去化速度2011-2012年昆明远郊别墅市场，凭借小面积低总价的别墅产品，取得良好的销售业绩，具有 代表性的是御景新城、安宁温泉山谷等项目。2011-2012年昆明市区别墅项目分期推盘量约30套/月，分期开盘销售率约在50%，整体消化周 期约一年至一年半的时间。由于目前昆明市区别墅价格已达到15000-30000元/，总价过高，整体去化速度较慢。洋房去化速度2011-2012年昆明洋房总体供盘量较少，目前来说，退台式花园洋房在昆明仍属于稀缺产品 主力面积以110-135大三房为主，去化率都达到80%以上目前市场上主要几个在
5、售洋房项目都是注重产品设计来支撑产品品质，出现了产品内部功能与 外部功能高度结合的产品，如万科白沙润园。洋房市场价格在6000-12000元/，高价区间集中在滇池片区，周边配套强大；低价区间集中 在北市区，配套匮乏，很难支撑高价格。,昆明低密度市场去化量分析小结,本项目可物业可行性发展方向市场依据昆明近郊低密度项目物业组合多为花园洋房+别墅+局部商业昆明近郊花园洋房普遍为140-143、105-135、85-89-三个面积档次：昆明近郊花园洋房整体去化速度较快，其中105-135的三房产品销量最佳昆明近郊联排别墅普遍面积区间为180-260昆明近郊叠拼TH别墅面积区间在160-180别墅项目整
6、体消化周期长达1年以上，总价过高，去化速度慢；其中近郊别墅项目去化 速度相对较好的产品为小联排产品，叠加别墅以城市山项目为例，去化速度较差昆明近郊低密度项目各项物业占项目总面积比为花园洋房58%-90%别墅5%-50%商业5%,昆明低密度市场项目配比、及户型去化量分析总结,第二部分：户型建议,物业组合建议,户型配比建议,根据目前昆明低密度市场在售项目调查分析，销售速度较好的几个低密度项目均以洋房配合中小面积别墅、并附带少量中高级物业配套商业的物业组合形式存在，整体销售速度相对均好。,花园洋房+小高层板房+联排别墅+叠拼别墅（TownHouse)+局部商业坐拥黑龙潭国家森林公园旁，坡地低密度品质
7、型社区,物业组合建议,结合市场情况与项目地块条件和容积率指标分析，本项目物业最佳配比形式建议为：,现金回流,品质拉伸,配套支撑,+,+,=,价值标杆,根据目前昆明低密度项目产品面积配比分析，本项目各物业面积配比及建议户型面积区间为：洋房（40%）户型面积区间建议为140、105-135、89、143（跃层）；共四个面积档次；主力产品面积区间集中在105-135 品质三房产品，与市场主流产品面积相似，利用产品创新与高附加赠送提升物业品质（多层洋房跃层可考虑做1跃2的形式，1楼带花园；或顶跃的形式，跃上层以退台形式，设置大面积露台。增加户型附加空间，弱化大户型总价抗性）小高层电梯房（15%）户型面
8、积区间建议为140、105-130、80-89三个面积档次，主力产品面积区间105-130联排别墅（15%）户型面积区间建议为：170-180、210-220两个面积档次；主力面积区间210-220叠拼别墅（15%）户型面积区间建议为：160、180两个面积档次，面积档次避免与多层洋房形成竞争，通过单价与联排别墅区分。配套商业（10%）社区配套型集中或独立商业式设计,产品配比建议,以上配比建议是本公司根据昆明目前市场上各低密度项目配比情况及目前市场客户需求和产品去化量总和考虑后给予的意向性配比；项目实际户型配比情况需根据地块特性和容积率等综合因素考虑后设计。因此，项目实际户型配比配与会上述意向
9、性配比情况有所偏差，固上述户型配比仅仅作为参考和设计引导方向,产品配比建议,出让地块规划经济指标：总用地面积：42940.19总建筑面积：56039.54容积率：1.20,第二部分：户型建议,别墅物业发展建议,别墅户型设计推荐,洋房物业发展建议,洋房户型设计推荐,舒适型别墅应该追求完整的功能空间、清晰的空间序列以及产品细节的打造，营造宜人的空间尺度,室内空间,室外空间,内外空间关系,客厅、挑空、餐厅、厨房、特殊功能空间,大面积庭院、多重庭院、精装修庭院,大面积观景窗、多房间景致,宜人空间尺度,【别墅物业建议】,室内空间大面积会客厅,舒适型别墅注重打造公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、
10、阔绰，因此客厅和餐厅或者起居室面积和应达到70-80平方米的规模。,【别墅物业建议】,室内空间多处挑空处理,挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。舒适型别墅客厅挑空面积一般在25-35平米之间即可达到效果餐厅也可设置挑空，面积在14-20平米即可,【别墅物业建议】,厨房和餐厅，是女主人的“地盘”；有别墅居住经验的女性，对餐厅和厨房的关注度极高，关注点集中于：是否有中式厨房与西式厨房，且各自独立；中式厨房的面积是否合适（20平方米较为合适）餐厅与起居室是否有明显的分隔；,操作台面临窗而布,室内空间厨房与餐厅,【别墅物业建议】,主卧室区,各卧室尽可能配有衣帽间,二层独立家庭室、独立舒适的书房,
11、男女主人衣帽间分开,主卧室40-50平方米以上,衣帽间10平方米,地下室设置1-2间常驻司机、家庭保姆房间,保姆有独立出入口，可设置在侧向、后向花园，通过庭院进入。,私家庭院内能有小面积的独立空间，可按照业主生活喜好随意安排，例如SPA、玩具间、花房,首层设置带独立卫生间的卧室，方便老人居住,室内空间主卧室区与特殊空间,【别墅物业建议】,特殊空间,外部空间入户处庭院内外空间交流,别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感；手法一：入户门廊手法二：院门入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔；,门廊,入户院门,【别墅物业建议】,入户前院,外部空间叠加别墅立面风格,【别墅物业建议】,利
12、用山体户户有天有地,退台式叠加,退台式叠加,立面空间感,一层带地下室,外部空间联排别墅立面风格,【别墅物业建议】,第二部分：户型建议,别墅物业发展建议,别墅户型设计推荐,洋房物业发展建议,洋房户型设计推荐,联排户型1：160,联排户型2：180,联排户型3：200,联排户型4：230,联排户型4：260,叠拼TH户型1:(1跃2：180),叠拼TH户型2:(3跃4：160),叠拼TH户型3:(3跃4：160),叠拼TH户型31跃2：180,叠拼TH户型33跃4：160,别墅物业发展建议,别墅户型设计推荐,洋房物业发展建议,洋房户型设计推荐,第二部分：户型建议,内部力求户型结构与功能高度结合，高
13、附加值空间赠送。外部诉求建筑空间美感与立面内涵同在。,室内空间,创新空间,内外空间关系,大面积、多角度景观窗、大露台、客厅、餐厅、厨房、特殊功能空间,前后庭院花园、下沉式庭院、空中花园、电梯入户,中式现代立面、空间建筑形态,功能与结构高度结合,【多层物业建议】,项目产品设计可借鉴方式1、花园洋房设置电梯直接入户，提升产品品质2、附一层地下室设计，与地上一层形成跃层户型3、退台式设计，户户有天有地4、地上一层前后花园设计,地下室储物空间,前后花园,【多层物业建议】,产品创新退台式、地下庭院、前后花园、电梯入户,退台式设计,下沉式庭院,内部空间结构与功能高度结合、高附加值空间赠送,【多层物业建议】
14、,主卧室带独立卫生间、衣帽间，增加主人尊贵感客厅景观阳台与卧室相连增加采光窗数量，每个卧室凸窗或落地窗设置，扩大景观享受免各个功能房进深面宽合理设置，提高使用价值,大面积景观窗,主卧带衣帽间,景观阳台连接卧室,外部空间中式现代风格、赋予建筑内涵和强烈的空间感,【多层物业建议】,中式现代风格立面,建筑空间艺术,浅色、中式现代外立面风格，清新脱俗立面具有强烈的空间视觉感,别墅物业发展建议,别墅户型设计推荐,洋房物业发展建议,洋房户型设计推荐,第二部分：户型建议,阔绰四房户型1：148,1、客厅超大景观窗连接卧室2、主卧室带独立卫生间，衣帽间3、卧室大面积景观凸窗或落地窗，扩大视野享受范围4、主卧室
15、衣帽间5、老人房带景观阳台,阔绰四房户型2：148,1、前后超大景观窗设计2、入户玄关、保证私密3、卧室大面积景观凸窗或落地窗，扩大视野享受范围4、主卧室衣帽间,阔绰四房户型3：144,1、客厅超大景观窗连接卧室2、前后双阳台3、主卧室带独立卫生间，衣帽间4、卧室大面积景观凸窗或落地窗，扩大视野享受范围5、储藏室设计6、中西式厨房设计,阔绰四房户型4：142,1、客厅超大景观窗设计2、入户玄关、保证私密3、卧室大面积景观凸窗或落地窗，扩大视野享受范围4、主卧室衣帽间,品质三房户型1：137,1、大面积入户花园赠送，保证入 户私密性2、大面积景观阳台连接卧房3、主卧室设置独立卫生间、衣帽间显示主
16、人尊贵感4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围,1,2,3,4,品质三房户型2：136,1、玄关设计，保证入 户私密性2、大面积景观阳台连接卧房3、主卧室设置独立卫生间、衣帽间显示主人尊贵感4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围,品质三房户型3：137,1、入户玄关 保证住户私密性2、大面积前后景观阳台3、主卧室设置独立卫生间、衣帽间显示主人尊贵感4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围,1,2,3,品质三房户型4：135,1、入户玄关 保证住户私密性2、大面积景观阳台3、主卧室设置独立卫生间、衣帽间显示主人尊贵感4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围,品质三房户型5：130,1,2,3,4,1、客厅超大景观窗
17、设计2、入户花园、保证私密3、卧室大面积景观凸窗或落地窗，扩大视野享受范围4、主卧室衣帽间,品质三房户型6：127,1、玄关设计，保证入 户私密性2、前后景观阳台3、主卧室设置独立卫生间、衣帽间显示主人尊贵感4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围,1,2,3,4,1、客厅超大景观窗设计2、入户花园、保证私密3、百变空间，可改成儿童房或 书房4、卧室大面积景观凸窗或落地窗，扩大视野享受范围,品质三房户型7：125,品质三房户型8：125,1、玄关设计，保证入 户私密性2、客厅大面积景观阳台3、主卧室240度飘窗设计4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围,品质三房户型9：115,1、玄关设计，保证入 户私
18、密性2、客厅大面积景观阳台3、主卧室带独立卫生间，衣帽间，彰显主人尊贵4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围,紧凑三房户型1：90,1、玄关设计，保证入 户私密性2、客厅大面积景观阳台，带花池3、主卧室带独立卫生间，衣帽间，彰显主人尊贵4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围,紧凑三房户型2：88,1、客厅大面积景观阳台，带花池2、厨房带生活阳台3、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围,紧凑三房户型3：90,1、入户花园，保证入 户私密性2、客厅大面积景观阳台，带花池3、主卧室带独立卫生间4、卧室凸窗设计，扩大景观享受范围,汇报完毕，恭祝商祺！,柏腾地产顾问营销策划部2012.5.10,项目台地改造建议,由建
19、筑单元组合而成，通常建于单坡基地。其主要特征是每工人住宅单元沿山坡重叠建造，下单元的屋顶是山单元的平台。阶梯型做法既满足可地形的要求，又丰富了山地住宅的空间，同时避免了较多土方量。,台地改造,附件坡地建筑建议,1930高程，采用架空形式，可做架空层停车，商铺及部分公共建筑.1940高程，采用半挖半填的形式，可做地下室，半地下室交通组织主要以步行为主，不考虑车库设计，车辆采用集中式停车1950高程，采用半挖半填的形式，可做地下室，半地下车库1960高程，采用全填或局部架空的形式，增加户型附加值,台地改造方式（以19301960高程为例）,利用台地变化，在减少对山体破坏性及土方平衡的基础上提高用地
20、利用率。,台地改造,附件坡地建筑建议,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3
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