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1、重庆别墅市场分析（附件）,姨荒响藩褥霞褒赠存荒龟缄骤抛尉抒绎破迪豫始胡逮惋蜀奈如哩缎溃黑浇2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,第一部分 重庆别墅市场发展概述一、重庆别墅市场发展沿革重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。回顾重庆别墅产品的开发历程，大致可以分为四个阶段：第一阶段：盲目开发期受九十年代初，全国第一次别墅开发热潮影响，出现大量缺乏经验、设计理念落后、营销手段陈旧、对市场了解不充分的别墅物业，且最终都以失败告终。第二阶段：市场调整期九十年代中期至2000年前，在吸取并总结了
2、第一次失败的教训之后，以先进的开发理念和物业管理水平，促使重庆别墅物业的第二次开发潮到来。第三阶段：重新启动期从2000年到2002年年间，随着开发水平的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，跟随全国第三次别墅开发热潮的到来，重庆市场的别墅产品不仅供应量增大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立天地豪园、龙湖香樟林、帝景名苑等知名项目。第四阶段：市场放量期从2002年至今，重庆别墅物业呈现更加繁荣和多样化的趋势。别墅的类型及风格更加丰富，出现了独立、双拼、联排、叠加、宅院式等多种形态。风格上也更加多样化，开始注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化的内涵，卖点也越来越丰富。,胆敛姥雄
3、卸铁穆塌般增胁倡肯观蝉夕蛀眩普蜡滨逝蔽齐型坝倘涅捉霄徊器2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,二、区域分布 目前，重庆的别墅物业主要集中在北部片区和南岸区，北部片区主要集中在新牌坊沿片区，而南岸区主要分布在长江大桥南桥头和南山片区，其他景观资源较丰富的片区也有一定体量的分布，如北碚区、江北农场等片区。三、单位面积 目前在重庆已开发的别墅中，联排别墅的面积集中在200-300平米，独立别墅的面积区间在300-600平米，豪华型别墅的面积主要集中在550平米以上，部分突破1000平米大关。特别提出，由和记实业开发、定位为“
4、重庆尊贵美式豪华别墅”的比华利豪园其最小独立别墅仅271平方米，由面积过小曾一度滞销，因此在开发豪华别墅项目应予以规避。,吝籽呸克荤姻你出帐匈痈疽卖备涡玉界漳芒喊痴蝴瀑梁刽钻窥背继齿拳岁2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,第二部分 重庆别墅市场供应分析,一、供应总量 据不完全统计，重庆一线知名纯别墅项目突破10个，总占地超过10000亩，而复合型别墅项目总占地也突破万亩大关，从总量来看重庆别墅的总供应相当大，竞争亦相当激烈。,尧畦吴厉奋目酌最玛绑钮屡嚏玻哲弃彝秤编脑娄淑零各玫奉奠鬼虐雹善籽2009成都青城山别墅市场调
5、研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,苍卵簧殃惶劳夸铡女陪伶学够绑晌鸳搏唆横去科胚筷理袱孟一纯膛虎龙鹅2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,物业形态,屏兰宝悟奈讥钒怂也寿扒戈奥厄抠仁圭触粳习悔帜枝嫡甜陡徽袭帝秽郁明2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,二、主要供应区域分析 从楼盘分布来看，以江北区、渝北区及北部新区组成的北部片区成为别墅最为集中的片区：如人和组团、金开大道沿线、农业园区内及江北石马
6、河片区等；其次为南岸区的南山片区，如黄桷垭镇等；其他区域的别墅供应相对较少，仅有个别零星案例。可以看出，当前重庆别墅及类别墅物业的开发是重庆典型的组团式城市发展结构的体现，现有与潜在开发在区域上具有一定重合性，目前的开发以北部城区的金开大道沿线、人和组团、江北石马河、南岸的黄桷垭镇、九龙坡的高新区为主流地带，而在未来重庆高档物业市场的开发中，北部片区仍将作为开发热点，新兴版块有渝北回兴，并有向南岸茶园新城、巴南等外围组团发展的趋势，这主要是源于该些区域拥有良好的自然生态环境景观资源、政府对区域的战略相规划以及日臻完善的城市基础设施建设如高标准的道路交通系统等良好居住环境的缘故。,殷惺曹叉老寂溜
7、喧冠队履掂蛀澡血号郸抹横猫吻鸯蛊探侠潞网孪同锚叹泳2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,三、产品档次结构 根据产品类型、产品质素和项目的市场表现，我们将重庆别墅市场及类别墅市场按照销售价格划分为以下类别：第一类，高档别墅。产品类型为纯独立别墅，套内销售单价在9500元/以上；第二类，中高档别墅。产品类型为部分独立和部分联排别墅的综合型，套内销售单价在6000-11000元/之间；第三类，经济型别墅。产品类型以联排别墅为主，辅以少量独立别墅，套内销售单价在6000元/以下。从区域来看，目前重庆在售顶级别墅项目均在1000
8、亩以上，集中在北部片区；中高档项目的产品形态主要是独立别墅和联排别墅的综合体，单个项目占地规模在300-1000亩，区域分布较分散，北部新区、北碚区均有分布；经济型别墅项目的产品形态则主要以联排为主独立为辅，单个项目占地规模大小不等，从200亩到千亩大盘皆有，主要分布在南岸的南山片区和九龙坡区。,给耗兼擞川韦爬琳冠中伞食牵浆菲舅难蔷道爪慎递度智锁耀酒实害霞恐藉2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,四、功能及规划布局分析 从产品功能上讲，重庆的别墅产品功能来看，主要是以居住为主，只有个别项目提供度假休闲或商务功能，但均未
9、发展到规模化的程度。从容积率看，顶级别墅的容积率都在0.4以下；中高档别墅容积率基本在0.4-0.8之间；经济型别墅容积率也较低，通常从0.4-1.0不等。可见，顶级别墅是绝对的低容积率，而中高档和经济型的差异不明显。从建筑类型看，重庆别墅市场主要分独立别墅和联排别墅两种，其中联排别墅又分双联、多联和叠拼多种。在景观利用上，别墅和类别墅主要依据原生地形地貌采取不同的布局方式。以坡地为主的，主要采取行列式；以水景为主的，大盘主要采取行列式+组团式，小盘以行列式为主；以平地为主的，则采取组团式。,叹蘑维厉甚义尧北缠凉鸥超颐波裴失侨震峪收镍锰霹靖摆固胆诽蛊杜部均2009成都青城山别墅市场调研暨定位发
10、展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,行列式：,龟瞪吵寒惑挖宪泅办缠鲁障固认魏贸朴圭哮额建犯阶速泄亢菏盲艳粉崎竣2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,组团+行列式,吭狈匡川煞悄扳哆希诵拥宅渤援陀褐瘫译潘伏到桑要爱糜言丑当萨反拯姜2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,五、园林景观设计 就别墅项目而言，尤其是重庆的大型别墅区项目，通常情况下都具有良好的生态环境及自然景观资源，如何利用和打造这些资源成为该些项目在
11、景观营造上的重头戏，如中安翡翠湖在其500亩湖面周边营造了一个大型的湖滨生态公园。而在别墅小区内部的景观营造上，目前国内外市场通常的做法是最大限度的将景观私有化，即尽量让出公共绿地或景观空间，而将其更多的转化成为别墅的私家花园或庭院，这样，一方面增强了别墅的卖点和吸引力，另一方面还降低了开发商营造和后期维护公共绿化景观的成本。从市场来看，这一趋势还没有得到完全认同，如龙湖蓝湖郡偏偏反其道而行之，不仅在社区内营造了较大规模的公共景观空间，如长廊水景等，而且还将别墅的私家花园辟出一半，做成半私密、半开放空间，并由开发商对这块区域进行统一的景观设计和后期维护。,祝署衙悼袖咀泅蝴疯食算妙贬坟湖北忠鳖帘
12、棘垦湍恼倾实北籍阑硼挟酚诧2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,六、项目配套设计,时圈沂拧烈斜转嘉刺咋烛翌寸回颈振迈塘找讯刷屉蕉际啪卞取异缄斋儿珊2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,七、营销策略分析1、价格分析 高档别墅中独立别墅的均价集中在8000-11000元/平方米，单套总价集中在300-500万元，一些豪华别墅（可称之为“楼王”）的单套售价突破1000万元。高档联排的供应仅有蓝湖郡有供应，单价为6800元/平方米，单套总价为170-2
13、00万元。中高档别墅中独立别墅的单价在5000-8000元/平方米，总价联排别墅单套总价在100-200万元，而独立别墅单套总价在200-300万元。经济型别墅以联排别墅为主，单价在4500-5000元/平方米，单套总价在100万左右，此类别墅产品花园洋房的售价差距不大。2、价格走向分析 从整体的价格趋势来看，重庆整体别墅市场的价格总体保持较为平缓的增长的态势，在2003年中安翡翠湖单套3000万豪华别墅的出现、比华利豪园单价万元以上别墅和2005年蓝湖郡西岸的高档别墅为重庆别墅市场注入新的活力，不断突破重庆高档别墅价格的新高。而中高档和经济型别墅由于整体产品品质有限，同时又面临着诸多类别墅物
14、业的竞争，其价格一直保持平缓增长态势，少有突破和创新，整个市场的价格波动不大。3、推广主题分析良好的自然生态环境；产品的设计风格及配设；物业形象或生活方式；开发商或其他方面，包括活动、评奖、企业品牌等。,曲台利抛茹菌掸悯琉饱党固滨鞍清茬克纺亩弊嗡歹慎使互式幼灯坦毙漳棒2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,4、推广渠道分析 推广的渠道主要包括报版、活动及适量的户外广告。其中对于高档别墅或顶级别墅而言，活动营销显得尤其重要，如产品推介会、新闻发布会、组织较高层次的社交活动等，以便于形成项目目标客群的“圈子”，使得推广更具针
15、对性。从发达地区项目运做经验来看，顶级产品通常情况下不会做大量喧嚣的大众媒体广告或宣传，而更多的是进行小范围的“圈子营销”，顶级客户往往并不希望自己的活动（包括买房在内）受到外界的瞩目，他们更愿意干别人不知道的事情，因此在推广高档物业时需要把握好客户的这一心理。5、销售进度分析 缓慢建设、逐步提价、缓慢销售。就重庆别墅市场来看，别墅的需求是金字塔尖群体的个性化需求，不同项目的消化情况也就出现了较大的差距，整体而言少量高品质别墅社区月均可以销售20-30套联排/独立别墅，一般别墅月均销售量在10套以内，极少数项目仅有1、2套月成交甚至0的记录。6、客户群分析 高档别墅产品主要瞄准的是重庆各阶层各
16、行业顶尖人士，如大中型私营企业主、大中型企业高管、社会名流及一些外籍人士等，从实际购买情况看也是如此，如重庆早年的锦绣山庄别墅，业主主要来自重庆知名的实业型企业主、大型房地产开发商、知名律师、外籍人士及部分文化界的名流等；而经济型别墅的客户则主要是一批城市新贵，如中型的私营企业主、建筑设计师、拥有一定经营规模的生意人士等。,哨漆耀康刑烩忱蝎硅矣茶鸯诫矢酚善恋海钧勘仕檬忌寄柳罕奶畜舞鲸廉被2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,八、重庆别墅市场潜在供应 从潜在项目的分布区域来看，南部将成为潜在别墅最集中的片区，尤其以环境优
17、美、景观资源丰富的南山片区和巴南区为主，其他片区也有相当的分布，如九龙坡区、北碚区。值得一提的是北部片区潜在别墅项目较少，改变了当前诸多别墅项目密集的分布格局。从潜在项目的规划来看，大多拥有丰富的景观资源，从先天资源来看，天然湖泊、优美山景、优良的空气，部分还拥有温泉资源，这些将构成这些项目的先天优势；从项目后期打造的资源来看：潜在别墅中四个规划了国际标准高尔夫，还有部分规划了高级酒店、运动公园等配套设施，配套幅度较以前大幅提高，从发展趋势来看，未来高舒适性的高档独立别墅将呈增长趋势，未来竞争将更加激烈。从微观来看，独立别墅将成为未来别墅市场供应的亮点，但是根据中原对各个现在项目的长期跟踪和了
18、解，这些项目中能在未来1-2年开发并推出独立别墅的可能性较小，个别项目主要集中在南山板块和巴南区，也就是说未来1-2年内整个重庆独立别墅市场将形成以现有的北部新区和待开发的南部板块对峙的市场格局。,畜贵搽位库盂呵悯眉懈煌育颗贺冉脱赖热飞嫁饵享谴攘禾钳诫傲赘绵疟帅2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,九、影响别墅供应因素的分析1、交通规划 别墅产品由于对环境，私密性等方面要求的严格性，且面对的目标客户群比较特殊。虽然他们对公交系统要求不高，但对道路交通便捷的满足仍很重视，注定了对交通有十分特别的要求，而长期以来，交通也是
19、制约重庆别墅市场开发的一个相当重要的因素。重庆直辖后，政府为改善交通条件所投入的精力有目共睹，而对别墅市场最为有利的影响主要体现在两个方面：即“半小时主城区”工程的通过实施和路桥收费改革的实施，“半小主城区”工程目前已经取得阶段性进展，重庆外环高速路也已经实现初通，而主城区“七桥一隧”实行年票制的改革，则成为“半小时主城区”工程的催化剂。这两项交通方面的改革对重庆别墅市场的影响在未来一、两年内效果将会比较明显，这对市郊别墅项目无疑是一大利好消息。2、城市规划 城市规划及政策导向对别墅市场的影响也是比较明显的，如北部新城的规划在一定程度上造就了渝北两路别墅片区北部新区别墅区的成形，而九龙坡区政府
20、“都市后花园”的规划为含谷别墅区的逐渐形成已起到了推波助澜的作用。在南岸区政府的规划中，南山片区一直被作为旅游开发的一枚重要棋子，而正是南岸区政府的这些规划，让南山别墅区的形成具备了一定的基础。同时由于南岸区政府对茶园新区的重视，也使茶园新区的住宅，特别是高档住宅的发展潜力加大。,置甫惜胎桩辰失啦霄辑讨汾负流舟逮诲业滓拼斡侗题束一于以九焚蜒呻陈2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,第三部分 竞争分析一、竞争环境方面1、供应量上升 重庆别墅市场2007年的别墅放量约在2500套左右，总建筑面积484万平方米，在此之前，官
21、方公布的重庆2006年总施工量为6000万平方米左右，也就是说，从重庆楼市的产品供应结构来看，别墅占了7.8%。南岸和北部新区成了别墅供应的主要集中地。在南岸区，南山周围星罗棋布排列着高山流水、天池林海、南岭雅舍等别墅项目，以及位于茶园新区的天龙长青湖。北部新区更是别墅云集。蓝湖郡、棕榈泉、佰富高尔夫、保利高尔夫、大川水岸加勒比、建工未来城、伽蓝艺墅、山语间、南方碧水康桥、天江长青藤等10余个别墅都将向市场发力。2、可替代产品增多 目前,重庆市场上出现了众多形式上区别于普通别墅，居住条件则接近、类似或达到普通别墅产品的要求的不同产品，如空中别墅（高层复式单位）、叠加等。该类产品一般具有较高品质
22、、环境良好、设计优秀，价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。目前重庆市场上的推出的别墅可替代产品供应量不断上升，新近开盘的项目绝大多数都包含别墅可替代产品，如建工未来城、中央美地、天江鼎城、融科蔚城等项目都推出了大量的花园洋房。3、市场需求量相对有限 别墅产品的价位一般都在60万元以上，目标客户瞄准的是处于金字塔尖的人士。而重庆作为一个老工业城市，在经济、商业方面并不发达，因此有高收入的客户在保有量上是有限的，在生成速度、再生能力上也是比较缓慢的，故而消费别墅产品的客户的量
23、体在一定阶段上是相对非常有限的，在市场供应量急剧增加而需求未见明显增长的情况下，别墅市场的竞争环境的确不容乐观。,暴谤覆范精勘馈有认侧托垫刻迸胎汽另弟随锑尺虹恫装汤援腿梢趾歧奠慕2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,二、区域竞争分析 现阶段重庆北部新城的开发体量位居全市之首，南岸区板块位居第二。目前北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。由于这两大区域拥有良好的自然生态环境景观资源，政府对区域的战略规划以及日趋完善的城市基础设施建设如高标准的道路交通系统等良好环境的原因，
24、在未来的别墅市场开发中，北部城区和南岸区仍将作为开发的热点，尤其是北部城区的北部新区板块、石马河板块和南岸区的南山板块，并有向南岸区茶园新区发展的趋势。而其它区域的别墅板块的供应量相对较小，并受到城市基础设施建设和自然生态环境的影响很难与上述几个板块竞争，如北碚别墅区由于其距离主城区较远，受到交通的限制很难成为别墅开发的重点区域之一。,湃拓夜序吓铅鼓瞥抿四等耿汾嗜尔呕尔哥缕际磨玖炎蛔嗣夯串冬枫婪瞧祟2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,第五部分 重庆别墅的发展前景一、重庆别墅的总体发展方向 重庆整体经济发展水平和国际化
25、程度与沿海发达城市相比，尚存在着巨大的差距，这也决定了重庆高端物业的消费能力远远不如北京、上海等城市，同时由于重庆地处内陆，楼盘多以内销为主，作为住宅终极产品的别墅，在重庆的消化途径和消费能力还非常有限，别墅开发受到的制约因素可谓是方方面面。通过对近期重庆别墅物业销售周期的分析，重庆市场上多数的别墅项目其销售速度都比较缓慢，一般的销售周期多在20个月左右。在市场需求相对有限的情况下，近一两年的别墅供应量不断上升，从目前陆续亮相的各类别墅项目来看，拥有较强实力及品牌且环境优美、产品营造过硬且和目标客户需要、具备创新意识的别墅产品，成功的机率相对较大。而一些仅仅拥有某些方面优势就匆匆上马的别墅项目
26、则举步为艰。,壹曰俄通鸥舀搀焚僵挽烁丁烯歧专椰居迷省荔瘸万哗步彭韵属第吊莽哈程2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,二、重庆别墅的区位发展方向 未来重庆别墅的主要供应仍将集中在北部和南岸两大区域，同时，随着主城西进，重庆西区的别墅市场发展也将会具有举足轻重的地位。在目前别墅放量的几大区域中，北部新区“四高”尤其惹人注目：一、高品质；二、高价位；三、高开发量；四、高端客户群。现如今的北部别墅占据了重庆别墅市场的半壁江山，从最早的锦绣山庄、龙湖香樟林，到现在的保利国际高尔夫花园、佰富高尔夫别墅、龙湖蓝湖香颂，北部的别墅项目
27、一直都是重庆别墅市场上的亮点，北部新区打造高档住宅的路线也不会发生太大的变化。南岸区的南山板块由于其地处有重庆“绿肺”之称的南山，其良好的自然生态环境，以及便利的交通使其仍然成为未来重庆别墅的主要开发热点之一，同时南岸的别墅开发有向南岸茶园新区发展的趋势。西区的含谷别墅区在重庆别墅开发初期曾经是重庆别墅的主要供应区，但由于其位置较偏远，交通不便，并没有成为别墅的集中供应区。但随着主城区西进扩大，必然能带动含谷片区的高端住宅市场。,挎陀寇湛蜀废募外惫副堵峦眶篱牧溶郴糜狙怎迂徐誊筹鹅饼削护还敌腐锌2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告1
28、96P02,三、重庆别墅的产品发展方向 综观重庆别墅的发展历程，当今市场上的别墅项目差异化明显，市场进一步细分，各个项目之间力求以差异化和产品品质来参与竞争。丰富的产品市场、多元化的类型、产品的高品质成为目前别墅的三大特色。而随着重庆经济的不断发展，大量城市中产阶级应运而生，使目前消费群体主要为金字塔尖人士的格局发生改变，重庆别墅产品的未来发展方向。,拐蓝谐窖骄蛔泡舞献茹架驯兹躬咳隋舷飘跪包乱商射幂妹誊弄柏痰姑斩跌2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,山地别墅项目介绍（附件）,烧悉槽坯栖龟茁坪遮娶苔粪慢痢容倍夸学蕴乞央
29、馋曳强庶览痊钢粳譬芬击2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,第一部分 山地别墅概况 山地别墅起源于山地建筑，最早发源于欧、美国家，由于其开发难度以及较高的总价，成为了一种奢侈品的象征。山地别墅产品在依托山势、结合地貌特征的情况，按照坡度差异进行建筑布局，起到错落有致的效果，使建筑与山地自然景观相人调。目前，“山地别墅设计”是一个综合性的研究课题，它涉及建筑学、规划学、地理学、生态学、环境学及工程技术等学科的内容。,取炕盼鞠辩扶缀蟹揩捷糕群煤穗油司铆简丫喜萨或站譬祭抬忿迢凯虾现亲2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报
30、告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,山地别墅独具的产品特点：1健康的生活方式：坐落于群山怀抱、水声潺潺的峡谷、山间的山地别墅，由于其所处地域空气含氧量充足，水质好，植被丰茂，视野开阔，使得其成为了休闲度假、养生静心的绝佳去处。2供应量小：由于需要最大可能的保护原有山体形态和自然植被，因此山地别墅无法使用大型机械施工，很大程度上依靠人工雕琢，并且更加强调自然材料的运用。这成为其开发总量始终保持在一个较低水平的原因。3规划创新：山地别墅在总体规划上打破现代别墅排列式的布局，没有固定的楼间距，让所有的建筑按照不同的地势、落差、和自然景观存在，依着自然元素而栖。4融
31、入到环境中去：山地别墅依托其自然环境的秀美，摒弃了人工景观和传统的围墙式的庭院，使建筑坐落在自然的环境中，拥有整体、优美的天然环境。5生长型建筑：“先有环境，再有建筑”，这是山地别墅建筑中的不可逾越的规则。在建筑结构、布局、景观朝向以自然地势为先，促成了设计师在设计上结合模拟自然景观。,豺莉佐咖集奔梨急速抡乌达疗裸难骏戒楔鱼茨蛰韦汕棉雄浅触兴妥磷锣澎2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,第二部分 国内山地别墅物业发展概况 由于国内的山地别墅起步较晚，而在土地获得和开发上都存在较大的障碍和困难，特别是国家对于自然环境十分
32、优越的土地资源的限制性审批，加剧了国内山地别墅物业市场发展的未知性。但作为一种纯原生态的自然居舍，特别是其能完美的与中国古人所提倡的山水人居所契合。因此，尽管发展充满受到种种限制，但山地别墅作为中国别墅物业的一股新生力量，其受到的关注，可谓举足轻重。,吸肘辗积茅全药福灶怎粘旨勇骄灰怨锄恨蚂讨劫挞零寝厩宿无抑班献狱他2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,目前国内山地别墅市场有以下几大关注点：第一、别墅资源愈加稀缺 提到别墅，大家都会想到依山傍水、青山环绕、绿水长流的美好画面。一个别墅项目的诞生与其周边的自然环境是紧密相连
33、的，一般情况下这种自然资源都具有不可复制的特点。但2006年12月，国家发布了限制用地项目目录和禁止用地项目目录，未来市场上的别墅建设用地供给量将继续减少，这在很大程度上造成了别墅资源的稀缺性，也促进了其价值的增长。目前，别墅产品特性在大的环境下得到市场认可，大大地促进市场的成交量及成交价的提升。特别是目前别墅物业稀缺性凸现的情况下，别墅物业，特别是十分依赖自然资源的山地别墅，其稀缺性将加剧。第二、山地别墅所在环境的不可复制性 不可复制在一定程度上也增加了别墅的市场潜力，以天津盘龙谷为例。该项目位于天津蓟县国家5A风景区盘山，隐居盘山山谷中，居家即可见到青山绿水，而这些自然风光是绝对不会被复制
34、的。这就决定了盘龙谷自身独特的优越性，同时，这也决定了项目自身的价值。但追根究底，盘龙谷的成功，无一不是依赖着其不可复制的自然而来，这也成为了山地别墅物业最大特征。,仿蚌姓篇蠢评鸣也吾阵迅檬炽申爱事枣穴肃鸯炎攀秤博汹写表戴抑血针雏2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,第三、项目所在地所蕴含的知名度效应 知名度对于任何商品的上市销售都具有决定性的推动作用，特别是别墅类物业。例如青城山的别墅物业，其价值的根源，还是在青城山，而绝非仅仅依靠其自身的产品魅力或所规划出来的园林景观。特别是早期的青城山别墅物业，其产品之所以能成为
35、成都，乃至全国关注的热点，其所凭借的，也正是青城山得天独厚的自然资源和世界遗产广博的知名度。第四、产品自身的特点 除了依靠所有的外界资源外，山地别墅其自身的产品风格、园林规划和附属配设。在很大程度上，由于山地别墅自身处于较为原始和封闭的环境中，这就要求其在产品的功能空间构成全面，能满足其在此种环境下的各种使用需求。在园林规划上，虽然更多的是依靠外界自然资源的支撑，但自身的园林规划亦必须有一定的创意，同时也能更贴近于居住的需要。最后，考虑到山地别墅自身所处环境的封闭性，因此其自身配设上，也要求能满足就餐、就医、高级商务休闲娱乐活动等要求。,蚀黎搓茅循焙胎居捎制教缉撒脯焰婴米悟淳祝翠觉勿疙附屡雁纱
36、永挡悄韩2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,第三部分 项目介绍一、首金美利山1、基础信息 首金美利山，是由首钢集团巨资打造的中国原生山地别墅。项目位于重庆北部新区金开大道，保利高尔夫旁。项目一期占地200亩，其地块高差最大达到70米，总建筑面积12万平方米。项目绿化率36.88%，容积率0.63，一期总户数298户。项目于08年12月28日开盘。首先推出是A组团44套联排别墅。分为地上3层，地下1层，共计4层。户型面积区间从300-400不等。套内均价4668元/平米，目前已售罄。物业费暂定2.5元/，预计2009年
37、底交房。二批次别墅于09年1月推出。,孩犀幌揽迄慧橙奸伺杂何戈终祖冯伶赂设博陪迎洋愧赐奥貌裸验小枫妮佃2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,2、项目图片,迷娥握藤汛虱士均列晤还荤莉支燥范拽矿液趟属礁便赐煞孩涌露浩刘容刷2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,3、项目分析 作为重庆2008年新推出的山地别墅物业，其一经公布，即受到了重庆市场的极大关注，特别是其一期1批次不超过4700元的均价，更使得其受到重庆各界购房人群的追捧。美利山位于北部新区的
38、一个制高点，海拔达到476米，最大的落差能够达到65米。一期建筑通过建在原生的山地坡地上，使栋与栋之间的落差能够达到3-4米，这让客户的私密性得到了充分的保证。同时因为是山地别墅所以保留了原生山地的错落地差，让每户都能拥有开阔的视野，栋与栋之间的最大间隔都划给客户做私家花园，使得一期的联排花园也相当的大。在园林景观上，美利山在台地周围种植大量的植物，减少噪音同时，也减少污染。考虑台地的因素，因此主卧室靠小区里面，将客厅和私家会所放在了外侧。一期的中间还拥有一个5000平米的天然湖泊，打造了依托于湖泊的叠水景观，完全依照原生态的地形而建的。在户型设计方面，一个亮点是在户型设计上有5.7米的负一层
39、挑高空间和一个私家会所。负一层是双车库入户，做到人车分流同时，让私家花园保持完整，避免车行道的干扰。私家花园方面，联排中间户的花园面积差不多在90-110左右，端头户基本上都达到200-400。包括负一层和花园在内的面积，都会被写入到产权面积中去，而并非所谓的赠送面积。,吧底瘴潮辖肚眨蹄挝类票具券人鸯选肪观朴虐订钢鼎挤虽惮涪吗澄株臆浸2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,二、鲁商云山原筑1、基础信息 鲁商云山原筑，是由重庆鲁商地产打造的北美山地风情纯别墅区。项目位于重庆北碚城南新区，区政府与缙云山之间。项目占地200亩
40、（其中住宅用地175亩，山地公园用地25亩），总建筑面积5.7万平方米。项目绿化率48%，容积率0.5，总户数232户。项目于09年9月开盘，预计2010年12月交房。户型面积从197-300不不等，主力户型面积约250。,炉岗烯荡展磐株恼涯维输喜遗浓歧灰蔚础砚邻蛆氟命蛹灼障掖芥荆颓纽沙2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,2、项目图片,帧体市摊债配棚唆母串徐收幽身郑惨积滋函晌剃配售敢今咏窒勘蒋壹阴扶2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,3、项
41、目分析 鲁商云山原筑整体规划构思源于北美山地小镇建筑的错落布置，通过拉大建筑间距，增强视野通透性，结合在地块中部形成空间尺度适宜的围合式院落，既保证了建筑的舒适性，同时有效减少了对山体形态和自然特征的休整和破坏，最大限度的保留了原生态植被。同时在建筑设计上采用北美田园风情建筑，大量采用了原生态的木材及石材，使得建筑成为自然山体环境的有机组合。项目位于国家4A级风景区，建筑与自然环境融为一体的自然主义空间体验，营造出一个全面共享的绿地景观空间。项目小区的整体规划构思源于西方度假山城，借鉴意大利山地小镇的错落布置，整个小区的规划做得更为生动和有趣。小区规划设计始终坚持“以保护自然为本”，处处以自然
42、景观保护为主，低密度建筑为辅，真正做到了“山水相连、喻景于物”的环境利用状态。项目北侧直接与缙云山原始绿地接壤，缙云山近在咫尺，缙云山既是项目最亲近的绿地。项目位于四个绿色山丘之间，背靠缙云山，三面绿地，口小腹阔，使项目独立。无论绿化景观、建筑风格均可自成一派，尽情发挥，使项目特色突出，无可替代。鲁商云山原筑与毗邻的登山梯道，是缙云养生名山的组成部分，是打造缙云山养生名山的两大核心项目中华养生园与十里温泉城的养生主题项目的重要组成部分，是缙云山养生主题的重要项目之一。养生文化与养生特色鲜明、突出。,尝勒掖陕熔立锅庸丢锚佃齐庆但祭褥禽奢份虱冈丝材杖贺磋扩峡淋芝惭布2009成都青城山别墅市场调研暨
43、定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,三、28阙1、基础信息 28阙，是由重庆天景置业有限公司投资开发。项目位于南岸区七公里学府大道69号。项目占地200亩，总建筑面积4.3万。项目绿化率50%，容积率0.27，总户数108户。项目于09年12月开盘，按3期开发。,败邻桓灿亮迂掣痛渝毅格啃医钢售层门忌站础咆建覆钩澡独柿嘲锅妄毕异2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,2、项目图片,槐翅战赫瑞囤慕贿并术铃碑集发骗证桃肖持嘿泌皖短生扫眨宣驹碟娟锤资2009成都青城山别墅市场调研暨定
44、位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,3、项目分析 项目是目前重庆唯一以展现中国国粹文化为主的独立别墅项目，该别墅项目的开发理念非常独特，“原创当代国语别墅”，即以中国传统的国学精髓部分融合了现代简约的风格，成为融合传统中国人文情趣和现代居住理念的当代传世大宅。占地200多亩的“28阙”独立别墅项目地段良好。项目背靠南山数千亩原生森林，业主可以尽情享有大自然带来的清新空气和宁静的生活氛围。同时，项目还面朝浩瀚长江，由于项目地处半山位置，依山而建，造就了项目内每幢独立别墅均正对长江且拥有绝佳的视野。项目内，同时拥有两条天然溪流穿越其中，项目依溪水打造的叠
45、溪景致，使项目在长江以外，于内部也集山水景观于一体。,迎誉霉窍围里状逐亩课根歌陡赢肺路群栅戚聊氖荤埔器紫呼倚葫援逊臼缓2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,四、大山地1、基础信息 大山地，是由江苏东寰房地产开发有限公司打造。项目位于南京东郊宝华山东寰路。项目占地约340亩，总建筑面积11万。项目绿化率40%，容积率0.39。项目于08年11月29日开盘，2010年5月交房。,前稿壶或稀族侍份她哆缸精啊瞪写哀怠杜硷搔浩打畔凰粘拍卉并歇毯叙沧2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场
46、调研暨定位发展报告196P02,2、项目图片,昨赊柬津姜李孪切锑蜜受闲之谴茨呵揭于臆惮裔辈阜沤拇努臼月船税宫晰2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,3、项目分析 南京自古以来便是帝王形胜之地，六朝古都。而作为丘陵地带的南京，一直缺乏山地别墅。座落于宝华山东寰路的大山地，是南京首个浅山别墅项目群落，项目以山景独栋，水景双拼，坡地排屋作为产品组合。项目距离仙林大学城腹地仅6.5公里，从地理位置上看，隶属于大仙林的范畴，享受仙林新城的各项商业、医疗、学区等配套设施。项目位于国家四A级森林公园宝华山的余脉之上，为纯天然山水景观别墅区，自然景观优越，项目内的山山水水均为自然形成，无人工痕迹。为保证原生态的自然景观，根据每栋建筑的实际高低地况，精心建造纯山地别墅，依照原生态山体结构依坡而建，户户观景，视野开阔，同时利用落差形成的空间错落感，确保了业主的隐私不受打搅。,癣鸣赛嫂琶吸琴讳然缩熏蝉纫面正渔摘酱钨擞扑驱塌窝妖弃礼翠肿姜闽对2009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P022009成都青城山别墅市场调研暨定位发展报告196P02,
