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1、,上海闵行区浦江镇区域市场研究分析暨商业项目定位方案,梳理市场 明确方向,调研目的,区域处于规划发展初期市场不成熟、需培育商圈内有大型商业竞品周边人口少 项目商业指标量较大,控制商业体量初期仅做社区生活配套，满足生活需求招商加盟自营多手段组合培育市场,思路及方法,商业现状竞品分析市场总结,客群定位主题形象功能设置,宏观背景区域属性本体分析,商家访谈招商方向,辐射人口定位依据规模定位,价值分析业态落位,目录 CONTENTS,宏观篇,01,上海市宏观背景闵行区宏观背景宏观背景总结,上海市概况,上海位于中国大陆海岸线中部长江口，拥有中国最大外贸港口和最大工业基地；四大直辖市之一，中国国家中心城市，
2、国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心；上海是一座新兴的旅游城市，有深厚近代城市文化底蕴和众多历史古迹，举办过世博会，上海已成为国际大都市。至2010年第六次人口普查，全市常住人口总数为2301.91万人。,国民生产总值,上海2011年GPD达到了19195亿元，人均GDP达到了82560元，两项指标均位列全国首位。闵行区2011年GDP为1483.98亿元，位列全市第5位；人均GDP为60346元，位列全市第6位。,地方财政收入,上海2011年财政收入增长较快，达到3429.83亿元，完成预算收入的110.5。商业、金融等服务业的财政收入增幅均在20%以上，对财政收入增长的支
3、撑作用进一步增强。闵行地方财政收入增长较快，但是隶属地方财政收入比例较少，占全市比重不足5%。,地方财政支出,上海2011年财政支出快速提高，全市本级地方财政支出预算1275亿元，同比下降0.3。社会保障、医疗卫生、住房、文化和社会公共安全等支出416.1亿元。闵行区总体财政支出占全市比例较低，但2011年财政支出增幅较高，财政赤字达到36.24亿元。,社会固定资产,上海社会固定资产投资总额从2011年开始重新稳步发展，其中第三产业投资3752.64亿元，增长0.2%；战略性新兴产业投资额507.19亿元，比上年增长9.5%。受2011年房地产调控及国际贸易市场走弱影响，闵行区去年社会固定资产
4、投资总额增长受阻，但仍能维持2010年同期水平。截至今年上半年全区社会固定资产投资总额123.13亿元，其中房地产投资增长5.6%。,居民消费价格指数,上海2011年居民消费价格指数(CPI)为105.2，同比上涨5.2%，其中食品类价格上涨10.8%，服务项目价格上涨3.9%。上海2011年人均消费支出为25102元，为全国最高。按可比价格计算为23861元，与2010年基本持平，可见本市居民消费逐步持稳健态势，需要发展新兴商业业态拉动居民消费能力。,社会消费品零售总额,2011年社会消费品零售总额6777.11亿元，同比增长12.3%，消费规模创下本市历史新高，在全国排名仅次于北京，处于领
5、先位置。2011年闵行区社会消费品零售总额突破500亿元大关，同比增长13.7%。,人均年可支配收入,上海2011年人均年可支配收入仍位列全国首位，达到36230，同比增幅为11.58%，低于全国增幅水平。闵行区人均年可支配收入与本市人均收入值有较明显差距，2011年全区人均可支配收入为30578元，增幅略高于全市水平。,房地产开发投资,上海2011年房地产开发投资首次突破2000亿元，达到2170.31亿元，比上年增长9.58，占全社会固定资产投资的42.8。商业用房投资236.05亿元，下降3.5，占房地产开发投资10.9。受到国家宏观调控政策的影响，房地产企业资金总体偏紧，闵行2011年
6、房地产投资183.52亿元，同比增速放缓至5.5%。其中商业营业用房投资8.94亿元，占总投资4.9%。,商品房销售额,在国家出台了多项调控政策后，市场观望情绪浓厚，房地产市场销售量出现下降。2011年，全市商品房销售面积1771.3万平方米，比上年下降13.8；全市2011年商品房销售额同比下降13.2%，为2568.88亿元。闵行区受到国家调控政策影响为全市最大，全区商品房销售额同比下降25.64%，仅成交227.75亿元，位列全市各区县后列。,商业地产概况,上海市历年商业地产新增供应情况,上海每年商业地产新增面积较大，基本保持在400万平方米左右，11年新增供应面积为460.9万平方米。
7、,11年商业地产供应最多的为宝山区，闵行区供应面积14万平方米，占整个上海市新增供应面积为3%。,历年商业地产新增供应情况,供应面积（万）,商业地产概况,上海市历年商业地产成交情况及商铺成交走势,上海历年商业地产整体成交比较平稳，11年商业地产成交面积为369.6万平方米，成交价格达到21824元/。商铺成交面积历年都保持在100万平方米以上，11年成交面积为186.3万平方米，成交价格为16814元/。,历年商业地产成交走势,历年商铺类成交走势,商业地产概况,商业地产成交价量走势,2012年度商业，商业类成交物业面积有所减少，整体低于办公物业成交面积，且价格也低于办公物业成交价格12年截止3
8、季度，商铺类物业成交面积为91.7万平方米，成交均价为17173元/，办公类成交面积为103.8万平方米，成交价格达到24316元/。,历年商业地产分类成交走势,闵行区概况,地理区位位于整个上海的地域腹部，形似一把“钥匙”，黄浦江纵贯其南北，分区为浦东、浦西两部分，东与徐汇区、浦东新区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻；虹桥国际机场位于区境边沿。,区域交通区域内的虹桥国际机场、铁路、港口、轨道交通、高速公路、外环线、城市道路，构筑成独特的立体化交通网络。,区域人口全区下辖9个镇、3个街道、1个市级工业区。至2009年末，全区常住人口181.43万人，其
9、中外来人口74.61万人。,闵行区GDP,闵行区GDP呈逐年增长趋势，11年全区GDP总额为1483.08亿元，占上海市GDP的7.73%；在2011年上海各区GDP排名中闵行区排在第五位；整个区域增长率出现下降趋势，整体增长缓慢，11年增长率为8.7%。相对07年下降了6.3%。,2011年上海各区GDP排名前十（单位亿元）,社会零售消费品总额,全区社会消费品零售总额呈现逐年增长趋势，11年达到500.21亿元，占整个上海市社会消费品总额的7.38%；整体增长率出现波动情况，但总体都保持在15%左右，11年出现下滑增长率仅13.7%。,人均可支配收入,整个区域人均可支配收入呈现逐年增长趋势，
10、但整体仍低于上海平均水平；整体增长平稳，整个增长系数基本维持在10%左右，11年增长率为11.58%。,宏观背景总结,上海市,闵行区,四大直辖市之一，中国国家中心城市，国际经济中心、国际金融中心、国际贸易中心和国际航运中心，全市常住人口总数为2347.46万人；11年全市GDP排名全国第一，人均GDP居全国第一，城镇居民可支配收入排名全国第三；受调控政策影响，近期房地产开发投资趋缓，成交面积、金额均有所降低；商业地产开发在整体市场占比较仅约10%，且新增面积要高于成交面积，市场存在一定存量，商铺成交面积及均价均低于办公类物业。,闵行区位于整个上海的地域腹部，全区下辖9个镇、3个街道、1个市级工
11、业区；11年全区GDP1483.08亿元，占上海市7.73%；社会消费品零售总额500.21亿元，占上海市7.38%；城镇居民人均可支配收入低于全市平均水平16%，人均可支配收入存在一定的上升空间；11年闵行区商业地产供应面积为14万平方米，占整个上海市新增商业地产供应面积3%,由于整体宏观经济发展增速趋缓及房地产政策调控，项目开发面临宏观环境一般；闵行区位于整个上海市腹部，经济发展，发展增速快，未来潜力较大；但目前经济状况、人均收入等均低于全市平均水平，现状情况一般。,区域篇,02,一城九镇规划镇区概况区域交通宏观经济城镇总体规划中心新城规划产业规划区域人口区域总结,一城九镇,上海“十五”期
12、间规划的“一城九镇”，即松江新城和安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇9个镇。,松江新城建成英国风格的新城；安亭镇建成德国式小城；浦江镇以意大利式建筑为特色，结合美国城镇风格；高桥镇建成荷兰式现代化城镇，融入法国和澳大利亚风情；朱家角镇既凸现本土水乡古镇风貌，又有现代城镇的格调；奉城镇建成西班牙风格小城；罗店、枫泾、周浦、堡镇建成欧美特色的小城。,浦江镇概况,浦江镇位于闵行区东南部，黄浦江东岸，外环线以外，属上海郊区范畴。它东接“周康航”大型动迁居住社区，西临黄浦江，南面与奉贤区相依，北迄浦东三林镇经济适用房基地。浦江镇是“一城九镇”中离市中心最近的新城镇。,地理区位,浦江镇
13、在整个空间结构上分为中心镇区、东部漕河泾新兴技术开发区浦江高科技园以及南部沿江带高级休闲居住区。,镇区构成,区域交通,与市中心人民广场几乎连成一条直线，仅20分钟车程即可到达，与浦东国际机场直线距离约38公里、与虹桥国际机场直线距离约21公里，距徐浦大桥约1.5公里，与人民广场、世博会址、碧海金沙等形成上海黄金轴线,区域交通,对外交通主要依托浦兴路、三鲁路和地铁8号线，其中浦兴路与卢浦大桥相连，自驾40分钟可以到徐家汇。外环高速公路、申嘉湖高速公路、S123、S122使浦江板块与外部很好的连接在一起。,公路交通,地铁8号线是浦江镇名出行的主力，8号线延伸目前正在规划建设中，从航天博物馆站延伸
14、浦江停车场站闵瑞路站规划路站东方一路站汇臻路站。,地铁交通,宏观经济,闵行各镇区社会消费品总额对比,从整个闵行区各镇区社会消费品总额来看，浦江镇在九镇的排名靠后，仅高于马桥镇；随着近几年的大力发展，镇区消费在2010年有所提升，超过吴泾镇排名第七位，但相对其他镇区的社会消费品总额，还是存在很大差距。,单位：万元,城镇总体规划,浦江镇在整个空间结构上分为三大区域，中心商务区、东部产业园区、南部高级住宅区。,中心城区：总占地规模10.3平方公里，是一个集居住、旅游、休闲为一体的21世纪新型城市，将建成具有意大利风格的现代“威尼斯”风情小镇。漕河泾浦江高新科技园区：浦江镇工业区作为“三城七镇”建设的
15、重要组成部分，已列为市级工业区。现代农业园区：总面积19.58平方公里。休闲别墅居住区：是一水陆风观级好的三角洲地块，由黄浦江、大冶河、东盐塘合围而成，隔浦星公路与现代农业园区相领。浦江世博森林区域：是上海规划在建的规模最大、面积最广的市郊五大生态片林。滨江开发预留地：欢乐湖滨项目，发展高档酒店、商务办公、大型商业为主的现代服务业，规划楼宇建筑面积50万平方米。,中心镇区将以居住、办公、商业服务、文化、休闲和旅游为主体功能；东部漕河泾高新技术开发区浦江分园区以高新技术产业为主导（包括闵东工业区和谈家港社区）；南部沿江一带规划有低密度开发的高级休闲居住区，同时保留鲁汇社区。,中心城区规划,中心城
16、区中心城区规划分成三个组团，形成三个主要功能区：,北部北部以高档别墅为主中部中部为公共建筑和商业居住建筑相混合的商住综合区南部南部为多层居住区,本案位于北部高档别墅区，人口密度低，目前入住率不足，难以支撑现大规模的商业体量。,北广场,南广场,商业规划：城镇级商业规划（中心商业带、南北广场）小组团社区级商业,区域产业规划,全国唯一同时享受经济技术开发区和高新技术开发区优惠政策的开发区,漕河泾浦江高科技园内入驻产业特性多为新兴产业，产业从业人员年龄偏年轻,区域人口规划,中心城区目前楼盘9个，能够容纳近7万人，按照入住率30%计算，现有居住人口仅约2万人，人口密度低。,区域总结,总结,浦江镇地理区位
17、较好，交通较为便捷；“一城九镇”规划发展动力较强区域尚处于发展建设初期，现状整体经济水平较低，市场不成熟未来规划人口导入量较大，但目前尚处于开发初期阶段，人口较少；且项目位于规划低密度住宅区，人口导入动力有限，商业发展受限,本体篇,03,项目区位项目四至周边交通产品分析动线分析项目分析,项目区位,项目地块,浦秀路,浦锦路,江桃路,江榉路,项目位于浦锦路与江榉路交口处，北接万科翡翠别墅，南临中心河，东依浦锦路，西靠浦秀路；项目周边目前尚处于开发阶段，商业匮乏，大量工地在建设，周围环境质量差，对商业发展存在一定负面影响。,项目四至,项目东面为待开发地块，规划为住宅用地西面地块因高压走廊限制，地块规
18、划有所困难。北面为万科翡翠独栋、双拼别墅，地块与别墅之间用植物绿化分隔南面为中心河，旁边为待开发地块，现地块上还有部分待拆迁房屋。,周边交通,项目周边交通干道呈网络状分布，对外交通较为便利；浦锦路紧靠项目地块，为双向四车道，用绿化带分割双向车道，向北与芦恒路相交，向南与陈行公路相接，交通通达性强；浦星公路与外环高速相接，通过济阳路连通南北高架直达市区。,公路,地铁,地铁号线穿过浦江镇，其中芦恒路站离本项目2公里，距离较远，步行需20分钟，浦江镇站与本案距离为3公里，步行需30分钟；通过地铁到达市中心人民广场站，需要约30分钟，较为便利。,产品规划,一期主要产品有soho公寓、独栋商业及公寓底商
19、；公寓及底商总户数为600套，其中公寓底商为90套，其中底商部分户型不具备需上下水条件的业态，如美容美发、咖啡面包等，且其他底商只具备1/2的排烟，对餐饮商家数量的进驻存在一定限制；一期别墅商业是由5套独栋与8套双拼构成，主体结构共三层，独栋面积为540、双拼每套面积320每栋建筑都有独立的电梯（但不通地下车库），且具备餐饮条件。二期别墅是由3套独栋与6套双拼构成，面积、层数及建筑条件与一期保持一致。,项目二期,soho公寓及底商,独栋、双拼,此区域不具备上下水条件,项目一期,动线分析,根据项目周边情况，本案主要消费者为中粮万科VMO的办公人员、翡翠别墅居民及未来soho公寓的入住者,项目的商
20、业为街区形式，东西向延展，整个动线狭长，一期与二期之间未来有市镇道路分割，整体性差。商业东西延展面较长，北侧VMO人流主要经浦锦路（东侧）导入，西侧为高压走廊，无人流导入，故深入西侧商业发展较难；SOHO公寓出口在北侧，底商南侧商铺人流较少，发展较难。,项目分析,布局整体布局沿东西向展开，北侧为别墅区，无展示面，南侧道路为城市支路，级别较低，且为单行道，商业导入性及展示性较弱。户型独栋商业建筑两种户型的单层面积较小，内部电梯与地库不连通，对业态要求较为严苛，招商难度较大。动线根据人流导入动线分析，商业沿人流较少的东西向展开，深入西侧部分及底商南侧不在主要动线之内，商业发展不利。体量项目一期商业
21、（底商+别墅）体量近10000平方米，但目前周边地块都尚未开发，居住人口稀少，难以支撑项目商业体量。,市场篇,04,商业分布商业现状竞品分析租金情况市场总结,商业分布,商业现状,浦江镇目前商业处于发展时期，商业发展尚不成熟；北至芦恒路，南至陈行公路，西至中心河，东到三鲁公路，商业也分布仅有一品漫城配套商业、万科VMO、都灵广场配套商业及漕河泾开发区配套商业，商业档次偏低，只能满足周边居民部分日常生活需求；整个镇区集中型商业主要分布在江月路附近，商业档次以中档为主，未来区域商业中心将设置在此处；华侨城商业广场距离项目仅2公里，是集卖场、餐饮、休闲娱乐、亲子等综合购物中心，目前主体结构基本完成。,
22、一品漫城配套商业,万科VMO配套商业,都灵广场配套商业,漕河泾开发区配套商业,华侨城OMALL,目前整个红线范围内餐饮、休闲娱乐业态较为匮乏，市场存在一定空间，但OMALL明年年底开业，将填补这一市场空白，满足周边居民消费需求。,竞争项目,一品漫城,一品漫城是鹏欣集团在南上海的重要作品之一，总建筑面积约50万平方米，分五期规划，多元化的产品包括：公寓、洋房、别墅等物业形态。商业主要沿芦恒路分布，以商业街区形式作为社区配套，目前招商情况较差，出租率低。,商业总建筑面积：约为28000，分两期开发，一期商业约为8000，二期商业约为20000商业业态：餐饮、生活配套及休闲娱乐社区人口：共2919户
23、销售情况：目前沿芦恒路底层商铺基本销售完毕，销售价格约4万元/，二层约2万元/，项目包租五年，每年5%的回报，可以一次性抵扣房款，现仅剩大户型，面积在300左右。商业租赁情况：以社区配套为主，商家有世纪联华、龙威大药房等，餐饮仅有几家排挡在营业，部分餐饮已经关门（如一粒米饭），出租率不足20%。,竞品分析,一品漫城商业街分为A、B、C、D、E五栋建筑，其中在B、C建筑之间设置了两条连廊，D、E之间设置一条连廊，A栋建筑仅与B栋建筑相连，未与C栋建筑相连，整个商业街未能形成环形动线，人流很难在项目流动起来，到达每个区域。项目的商业体量决定其只能作为社区配套，但建筑呈内外街分布，且不临近道路交汇口
24、，人流很难导入内街，这样会对招商带来困难，因此目前内街商铺基本空置，外街出租率一般。,本案处于别墅与soho公寓之间，同为内外街设置，且外街江榉路道路级尚别不及芦恒路，周边住户数量尚不及一品漫城住宅，未来商业发展压力较大,竞品分析,区域处于开发阶段，人流导入少，且紧项目道路（芦恒路）年久失修，过往车辆以工地渣土车为主，环境质量差。整个项目目前营业基本上社区配套业态为主，餐饮业态对环境存在一定要求，现阶段周边环境较差因此餐饮业态很难存活，一粒米饭已经关门停业，这样对未来招商会产生很大影响。,项目紧邻别墅区，南边有中心河，整体环境较好，对餐饮、休闲等业态有一定的优势，但现状居住人口不足，需求有限,
25、竞争项目,都灵广场,都灵广场位于浦江镇中心城区，是新浦江城首期核心产品，由东西2幢3层商业广场，北面2幢广场公寓，以及中央大面积公共城市生活广场所组成，集居住、办公、商务、休闲、节日活动聚会于一体。,总建筑面积：10000单套商铺面积：801000商业业态：主要以餐饮、娱乐、健身及生活配套为主租赁情况：目前出租率相对较好，主要以房产租赁较多，餐饮有湘意坊、沙县小吃、西北拉面等。整体租金较低。,竞争项目,华侨城商业广场,OMALL华侨城商业中心，8.6万平方米意式水景主题购物中心，拥揽5.8万平方米生态水景，位居66万平方米上海浦江新城市中心带。它集购物、餐饮、娱乐、观光于一体，汇集品牌服饰、百
26、货、服装配饰、珠宝精品、美容美发、玩具童装、运动用品、家居节庆、主力餐饮、精品咖啡、亲子休闲、儿童教育、超市、影院等缤纷业态，将购物、娱乐、休闲、聚会等有机融汇，打造立体的一站式购物休闲娱乐新格局。目前家乐福、五星级联和院线已正式签约入驻。,目前招商工作已经开展，家乐福、联合院线、肯德基等知名商户已经签约，预计明年年底开业。,竞品分析,一层、二层主要以零售为主，辅以餐饮，并且给家乐福卖场预留出入口及招租区。一层、二层为国际风尚。,零售招商意向品牌：,ENZO、屈臣氏、优衣库、ZARA、H&M、天梭,餐饮招商意向品牌：,KFC、棒约翰、呷哺呷哺、洋葱餐厅、一茶一坐、新石器烤肉、Haagendaz
27、s,KFC、棒约翰、洋葱餐厅已经签订进驻合同。这样会对压制我们项目的辐射范围，且加大项目招商难度。,竞品分析,三层设置了家乐福的收银出口，业态定位为亲子休闲，可以依靠家乐福带来充足人流，但目前招商较为困难，仅签订一下母婴用品店蘑菇宝贝，另外正在洽谈美丽田园美容。,亲子中心,美丽田园,竞品分析,四、五层主要以目的性消费为主，主要以餐饮、休闲娱乐为主，目前已经与联和院线签约进驻，同时餐饮招商品牌以连锁餐饮为主，暂时不考虑个体商户入驻。目前主要餐饮意向品牌有：避风塘、望湘园、霖餐厅、湘乐汇、拿渡麻辣香锅等。由于区域发展不成熟，招商难度较大，整体招商落实情况一般。,联和院线,联和院线,四层平面图,五层
28、平面图,避风塘,望湘园,竞品分析,OMALL主要是集购物、餐饮、娱乐为一体的购物中心，它主要整体客群定位：崇尚时尚、追求潮流、热爱家庭、崇尚创新生活态度。核心客群主要定位为中高收入家庭、周边社区、时尚白领、潮流人群、创意文化人等,OMALL商业中心业态配比可以看出整个购物中心未来餐饮比例较高，达到34%，项目引进家乐福卖场，这样不仅可以吸引消费人流，而且还可以增强项目竞争力，同时扩大项目辐射范围。,本项目处于OMALL辐射范围，未来项目的业态规划不仅要从自身条件出发，还要避免与其直接竞争客群、业态、档次差异化。,租金情况,浦江新城内租金相对较低，主要是由于人口入驻率不高，商业发展较为滞后，商铺
29、出租难度大，一品漫城目前出租率不足20%，商铺大部分处于空置状态，浦江世博家园附近由于区域人口较为成熟，商铺租金相对较高。,本案,市场小结,本案,一品漫城,都灵广场,漕河泾科技园,世博家园,OMALL,芦恒路地铁站,浦江路地铁站,1.3Km,800m,3.0Km,芦恒路,浦锦路,江桦路,浦星公路,陈行公路,立跃路,区域商业总结,浦江镇现状商业配套较为缺乏，由于住宅入住率低，人口较少，商户进驻意向低，招商难度大；浦江新城目前仅有一品漫城和都灵广场配套商业，商铺空置率较高，业态单一且档次较低，仅能满足居民日常生活消费需求；出租状况一般，降低了市场信心。,竞争分析,华侨城OMALL项目建筑基本成型，
30、项目为综合性购物广场，家乐福、联和院线已经签约，它的辐射范围涵盖了本区域，本项目难以与其竞争，且本区域的消费人群也将被其吸引分流。,定位篇,05,辐射范围辐射人口商业规模客群定位主题形象功能设置,辐射范围,进入本项目主要的交通干道未来都有商业体阻隔，整个项目处于被扼制状态，辐射范围受到很大挤压，竞争力弱，商业发展困难,主要辐射区域,约1万方体量无大型主力店非邻主干道OMALL商业的竞争,渗透区域,万科VMO办公人员翡翠别墅居民Soho公寓入住者项目周边待建住宅居民,限制因素,一品漫城居民华侨城住宅区居民保利公馆居民浦江欢乐湖滨项目办公人员、居民,辐射人口,主要辐射楼盘,可渗透楼盘,项目主要辐射
31、人口约为9570人，人口数量少。可渗透楼盘人口约3万人，但随着OMALL等大型综合商业体的开出，能渗透到本项目的人微乎其微。,浦江颐城,建议商业规模,定位依据一：建设部城市居住区规划设计规范,根据建设部城市居住区规划设计规范，居住区公共服务设施(也称配套公建)，规模控制指标(m2/千人)下表所示：,本项目1km核心辐射区约0.9万人(考虑未来可能的竞争，此处未计其他可能渗透人口)，因此规模应:9*（59-292）=531-2628m2,建议商业规模,定位依据二：商务部社区商业设施设置与功能要求,根据商务部社区商业设施设置与功能要求，社区商业按居住人口规模和服务的范围可分为邻里商业、居住区商业和
32、社区商业中心，具体如下表：,本项目根据周边住宅人口及未来商业竞争情况分析可知，商业只能作为社区的邻里中心，因此规模应:0.3万m2,商业规模定位,零售饱和度指数法,IRSCRE/RF IRS：商圈饱和度指数 C：潜在客户 RE：年平均购物额 RF：商业面积,项目商圈区域可支撑商业面积为：RFCRE/IRS 95702941/1574 1.8万,IRS：1574元/C：9570人（按照项目辐射商圈最大人口数量估算）RE：2941元/年人,根据推算，本项目商圈区域可支撑的商业面积约为：1.8万,折算基数：2011年上海市社会消费品零售总额677亿元；2011年末上海市常驻人口总数2302万人；上海
33、市2011年末商业规模约4300万。,区域现有商业面积约0.8万,本项目市场占有率10%20%情况下,本项目理论商业面积约为：(1.8-0.8)*(10%20%)=0.10.2万,根据定位依据一、二及零售饱和度指数法，可以得出项目的合理面积在0.10.2万，同时从整体商业体量考虑，项目的招商面积控制在2000平方米。,商业规模定位,内部项目处于浦江镇新城的边缘区，区域规划为低密度住宅区，以别墅项目为主，目前整体入住情况差，消费人口有限；项目建筑布局存在一定问题，导致商业展示面不足，商户抗性大；独栋户型平均，单层面积有限，招商业态难度大；商业规划体量较大，造成现有人口难以支撑商业的发展。外部华侨
34、城城商业中心OMALL距离本项目仅2公里，体量8.6万平方米，辐射范围整个浦江镇，压制了本案的辐射范围；芦恒路地铁口东面在建P+R交通枢纽综合体及一品漫城的商业街，直接阻断了芦恒路的人流，本案的发展空间被压缩的更小。,根据上述情况，本案周边人口难以支撑规划的商业面积，未来大型项目的入市，对本案的招商提出了调战，通过综合分析得出商业招商体量控制在2000以内，业态主要以生活配套为主，为住户提供基本配套，提升客户满意度。,周边客群特征,Soho公寓：他们接受过接受过优良教育、刚完成有房梦想、每天早出晚归，注重功能性的选择及消费性价比，向往优质生活理念,VMO办公：他们是企业的核心构成、有自己的生活
35、交际圈，其中不乏有房、有车，正处于事业的发展期，他们大部分居住城市中心区，早出晚归，晚上大多在市中心或住所附近消费,翡翠别墅：他们中型私营业主、企业的中层以上、受过高等教育、服务与高收入行业、对未来生活规划清晰、注重品质生活、感受事业升华；消费注重档次、品质，选择趋向高端区域,核心客群特征,年轻！活力时尚追求个性解放,忙！时间紧张，强调方便、快捷,经济！处在事业奋斗期，注重消费性价比,核心消费客群：SOHO公寓居民、万科VMO办公人员,主题形象,便捷社区 贴心配套生活无烦恼、服务全配套为您提供最便利、最贴心的生活服务,主要是为项目提供卖点，起到对外宣传作用,功能设置,运动休闲健身瑜伽乒乓球,生
36、活服务洗衣店理发店便利店药房ATM,快捷餐饮食堂早餐外卖,家庭服务家政服务房产中介,规划篇,06,商业价值分析发展区域划分业态规划其他商业建议,商业价值分析,A,B,C,地块形状为长方形，三面邻路，一面靠近别墅住宅；A地块东面紧邻浦锦路，道路为双向四车道，道路质量较好，通达信强，且有公交站点设置，对外展示面强，但展示面短，效果一般，商业价值较好；B地块南面都紧邻江榉路，靠近中心河，道路为单向车道，方向由东向西，交通较差，但对外展示面长，展示效果较佳，商业价值一般；C西面紧邻通往别墅区道路，道路为内部道路，车流量少，且展示面短，展示效果差，商业价值较差；经过综合分析后得出，一期地块越靠近浦锦路的
37、商业价值越高，商业价值ABC。,发展区域划分,浦锦路,浦秀路,西地块,项目分两期开发，一期主要以东地块为主，目前已经报规且已经结构打桩；一期商业主要是soho底商及北面独栋建筑，商业体量约为1万平方米；,东地块,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,根据周边商业情况，及未来竞争情况，项目的合理商业体量在2000左右，结合商业价值分析，我们建议先期发展10、11号楼底商部分，树立商业形象。,业态规划,10号栋底商,连锁药房,由于项目距离OMALL商业中心距离仅2公里，处于其辐射范围内，故本案业态在档次、业态类型必须差异化。项目将以服务周边小区及未来
38、soho公寓住户，主要是家庭生活配套、康体休闲及外卖餐饮为主。,150,108,70,170,便利店,咖啡、蛋糕,136,洗衣,美容，美发,业态规划,11号栋底商,运动/健身,西式外卖快餐,餐饮（万科第五食堂）,126,335,76,522,中式外卖快餐,126,35,水果超市,家政服务、维修,80,房产中介,60,ATM,其他商业建议,独栋、双拼建筑由于单层建筑面积较小，发展商业对业态有一定局限，建议发展文化创意办公、展示业态，1F做展示区域，2-3F作为创作、办公/居住区域，符合项目整体年轻、创意、活力的定位。,创意无极限 事业集合点,招商篇,07,商业策略商户访谈访谈小结及发展策略附录：
39、商户反馈及具体要求,商业策略,业态：注重功能，满足需求,方式：招商、加盟、自营，手段灵活,由于市场成熟度低，小口有限，招商难度较大，寻找私人加盟，万科自营品牌进驻等多手段结合，培育市场,原则：配套第一，盈利第二,以满足未来业主基本生活配套，提升客户满意度为目的；以实际经营状况为考量重点，不纠结于短期商业租金回报,以满足未来住户，方便生活，提升客户满意度为诉求,商户访谈,商户访谈,访谈小结及发展策略,中大型餐饮对周边人口需求较大，现状人口情况无法支撑，且面临Omall激烈竞争，该阶段在本案引入难度较大。品牌快捷餐饮对商圈成熟度及人流要求较高，首选是竞品Omall。,餐饮,生活配套,生活基础配套类
40、业态商家表示可进一步考察市场。医药、休闲、健身等业态需要周边人口支撑，现阶段意向不强,整体来说，商户认为区域商业市场尚未成熟，周边人口不足，且周边现有配套商业经营状况差，综合进驻意向较低。另外距离Omall集中商业较近，未来竞争压力大。,先行引进万科自营及战略合作的生活配套类品牌，进行包装宣传，以此为基础逐步进行其他配套商户的招商、寻找私人加盟等，之后通过住宅的入住、商户较好的经营来培育市场信心，逐步实现商业的发展。,商户访谈,附录：商户反馈及具体选址要求,商户访谈,休闲餐饮,必胜客宅急送,周边需有4-5万户，具体要对周边情况进行调查,小南国大味来,周边需有4-5万户居民，对高档住区或办公区有
41、兴趣，具体要对周边情况进行调查,商户访谈,休闲餐饮,萨莉亚,对购物中心有兴趣，对本案暂无意向,甜品站,周边人流量需达到一定要求，需要对本项目实地考察,肯德基,已进驻OMALL，且已经签约，距离较近，不考虑,商户访谈,特色餐饮,巴贝拉,有意向在大型社区中心开店，对本案无意向,振鼎鸡,可以考虑外环社区商业，需要实地对项目进行考察,商户访谈,特色餐饮,需有足够的消费人群，对本案无进驻意向,稻香蛙,对郊外居住社区有一定兴趣，需要实地对项目进行考察,村夫烤鱼,商户访谈,连锁餐饮,豆捞坊,只考虑成熟商业区，对本案无意向,汤豪仕,不考虑郊区配套商业，对本案无意向,商户访谈,正餐,丰收日,只考虑成熟商业区或购
42、物中心，对本案无意向,金汉斯,周边1.5公里有大型社区或商业中心，对本案无意向,商户访谈,康体休闲,金仕堡,只考虑成熟商业区，对本案无意向,棋牌室(个体户),对别墅区有一定兴趣，需要对本项目实地考察,商户访谈,美容SPA,艾维度美容美体SPA,对社区配套商业有一定兴趣，需要实地对项目进行考察,伊轩美容美体SPA,目前尚无开店计划,商户访谈,足浴,有郊县社区商业开店计划，需要实地对项目进行考察,大桶大,大型社区配套商业有兴趣，对本案无进驻意向,康俊,商户访谈,生活配套,好德便利店,对社区商业存在一定兴趣，需对项目进行实地考察,全家便利店,对社区商业存在一定兴趣，需对项目进行实地考察,商户访谈,服务配套,茂菊口腔,对郊县社区配套商业有一定兴趣，需要对本项目实地考察,佳美口腔诊所,对周边住宅区居民数及消费能力有一定要求，意向开在陆家嘴碧云社区,商户访谈,服务配套,新华书店,对社区商业有一定兴趣，需要实地对项目进行考察,福奈特洗衣,对周边居民数有一定要求，需要实地对项目进行考察,谢谢！,
