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1、2008年房地产走势分析,2,目录,07年市场表现,政府调控,楼市理论,08年市场预判,3,07年市场现象,金融政策收紧,7月底，深圳各家银行收紧房地产贷款9月底央行359号文，提高第二套房贷首付,市场变化,下半年成交量从之前的每天全市成交200300套到每天50套左右一些开发商已经开始调整入市的房价一手市场的低迷也同时波及到二手楼市的成交萎缩，降价抛盘，市场有价无市许多中介地铺因交易清淡而收缩规模，纷纷关门,4,二级市场,受银行紧缩政策影响,8月份开始，一手住宅交易量开始逐月萎缩，近几个月成交量，是近三年来非常罕见的低量,受交易量所影响,价格也出现了回调,07年12月价格16000元/平米。
2、,历年深圳市一手房成交量和成交均价走势,5,二级市场,从消化率走势看，随着成交量的下降，下半年消化率急速下滑，到年底，消化率已低于10。,说明：市场可售量是表示一个时间段内的市场可售规模，本月可售量等于上月底的市场存量加上本月新增供应量；市场存量是表示某一个时间点的市场可售量，本月底的市场存量等于本月可售套数减去本月成交量。此报告中市场可售量统计仅“06年以来新批预售项目总量及市场的消化情况”为指标。（下同）,6,二级市场,2007年全年一手房价13370元/平米,同比06年上涨44.85%。,7,二级市场,2007年全市商品住宅销售49362套、475.4万平米，同比分别下降33.5%、31
3、.5%,新增供求比较06年有所放大。价格涨幅过大导致有效需求减少、国家宏观调控抑投资性需求等是导致销售面积下降的主要原因。,8,三级市场,二手方面，市场低迷表现更甚于一手。7月份开始一系列调控政策的出台使二手市场迅速冷却,投资客陆续离场，价格上升趋势止步并出现下调。根据中原的成交数据显示，7月份开始，随着投资客的离场,成交量急剧下挫，下半年二手市场基本处于低迷状态，全年成交量722万平米,与去年基本持平;全年二手住宅成交均价为12729元/平米，同比增长51%。如此之高的增幅一部分是来自于房价的真实增长，更主要的原因是上半年炒作行为形成的追涨所至。,9,一级市场,2007年12月，深圳市场宝安
4、区与龙岗区有四宗地块因为无人竞买而宣布“流拍”，这四宗地块合计占地面积20万平方米，均为居住用地。第四季二级市场持续低迷的表现，已让开发商拿地格外谨慎。,10,一级市场,市场目前正处于调整期，成交情况不能与06年甚至07年上半年相比，同时税收、金融的压力；调控政策的力度逐渐加大；政府的制定的出让条件越来越多、越来越苛刻；限价地逐步推出；开发商开发资金链的问题等等因素，使得开发商拿地的热情逐渐减退，07年全年政府共出让居住用地44万平米，是03年以来出让量最少的的一年。即使08年政府加大土地供应，恐怕仍会出现07年第四季的流标情况，土地出让计划不能保质保量的完成，深圳未来的房地产供应仍然得不到保
5、障。,11,*：需警惕房价硬着陆,代表观点目前政府推出的收紧银根等措施短期有可能导致房价硬着陆。房地产的短期宏观现象与结构性问题要分开看，中国现在很多调控是针对短期过热的现象。对于当前针对房地产的宏观调控政策，在地价很高的情况下，调控力度这么大，需要警惕出现经济硬着陆的风险。,12,目录,07年市场表现,政府调控,楼市理论,08年市场预判,13,2007年度房地产宏观调控政策回顾,2007年度房地产 宏观调控政策,金融政策,限外政策,税收政策,市场规范法规,14,金融政策：五年宏观调控路线图,2003年 中央经济工作会议,2004年 中央经济工作会议,2005年 中央经济工作会议,2006年
6、中央经济工作会议,2007年 中央经济工作会议,实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性,稳健的财政政策和货币政策，巩固宏观调控成果,坚持实施稳健的财政政策和货币政策，保持经济平稳较快增长的良好势头,稳健的货币政策和财政政策，实现又好又快发展,实行从紧的货币政策，综合运用多种货币政策工具，采取有力措施，加强流动性管理，防止经济转向过热和明显通胀,15,2007年金融政策,16,紧缩货币政策之一提高准备金率,十次提高存款准备金率 存款准备金，中国人民银行根据法律的规定，要求各商业银行按一定的比例将吸收的存款存入在人民银行开设的准备金账户，对商业银行利用存款发放贷款的行
7、为进行控制。初步估算，本年度十次上调准备金率大概冻结约2.09万亿资金。,17,货币紧缩政策之二加息,2007年度六次提高存贷款基准利率2007年六次加息给房地产商开发贷款、个人住房贷款都造成较大影响，利息负担大幅增加。尽管六度加息，但一年期存款基准利率从2月开始一直低于CPI走势，通货膨胀所导致了负利率，加息预期依然存在。,18,货币紧缩政策之三第二套房贷政策,9月27日，央行、银监会联合发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。第二套房
8、贷政策一出，对投资客的影响极大，市场将至冰点:,19,紧缩货币政策之四银行贷款额度控制,2007年1-8月，人民币贷款增长已达3.08万亿元，超过了今年年初所设定的全年新增贷款2.9万亿元的目标，离去年全年人民币贷款增量3.18万亿元仅1000亿元之遥。19月份金融机构新增贷款额达到3.36万亿元，突破2006年新增的3.18万亿元。而深圳从8月份开始银行信贷逐渐紧缩，到第四季度，尽管银行获得少许额度，但第四季度总体额度十分紧张，控制极为严格，直接造成了二手楼入市资金断供。,20,限外政策,2006年 7月171号文,2006年 9月171号文细则,2007年 7月 深圳“限外令”,关于规范房
9、地产市场外资准入和管理的意见：购买商业物业遵循商业存在的原则，只能购买自住商品房。,从境外汇入购房款应向外汇指定银行申请，银行进行真实性审核确认后，才能将购房外汇资金结汇，境内机构的经常项目资金不得结汇购买境内商品房。,港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品住宅，不得购买商铺和写字楼物业。,21,2007年限外政策,22,限外政策之一深圳“限外令”,7月，深圳市出台限外令，政府实际上是不希望游资或短期资金大量流入深圳房地地产市场，尤其在7月，深圳市场炒房的热度仍在一个较高水平时。深圳“限外令”与中央及已实行“限外令”的上海、广州、北京相比更为严格，其限制了境外机构对住宅物业的购买，境外
10、个人也只能购买一套住宅。然而，“限外令”也并没有将外资“限死“，如：可以境内人士命义购买或合买；未对境外资本的重复交易有所限制，即境外个人可多次买进卖出住宅物业，只要保证手头上只有一套住宅物业即可。,23,限外政策之一深圳“限外令”,由于港人在购买住宅物业上政策能实现“一证一房”，因而限外令对港人购买住宅物业的影响相对较小，影响主要体现在商业物业方面。2007年深圳商业物业的成交量仅为31.43万平方米，同比06年下降约31.6%。一方面受供应的影响，但另一方面受限外的影响较大，在深圳商业物业市场，港人占了相当的比例，限外令使得港人投资商业的积极性和可能性大大降低。,24,限外政策之二限制外资
11、投资房地产中介,外商投资产业指导目录对房地产市场的影响是一个长期的，首先这是一个产业投资指导目录，对产业经济发展起指导作用，并没有2006年的“限外令”来的直接和猛烈。所以短期内不会对房地产市场产生影响。,国家统计局最新公布数据：2007年111月，全国房地产开发企业资金来源为32043亿元，其中利用外资539亿元，同比增幅为71.9%，表明外资进入中国的速度正在加快。,25,税收政策：三年调控线路图,2005年 中央国八条 营业税,2005年 11月深圳征土地增值税,2006年 7月国十五条 营业税,2006年 7月个人所得税,2007年 中央清算土地增值税,个人将购买不足2年的住房对外销售
12、的，应全额征收5%营业税,非普为四级累进制税收，普通住宅免征开发商土地增值税采取预征方式,个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收5%营业税,转让收入扣除原价、税金、合理费用后的20%。,2007年9月底前，对房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目以及直接转让土地使用权进行土地增值税清算,26,2007年税收政策,27,1、土地增值税清算涉及面广 土地增值税清算条件为：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。或满足取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的、已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建
13、筑面积的比例在85%以上的情况都必须进行土地增值税清算。2、追缴难度大，土地增值税清算影响较小 土地增值税政策出台后，不少企业表示已计提土地增值税，清算土地增值税对其影响 较小。而2007年土地增值税清算细则也并未出台，追缴难度大，对开发商资金链的影响较小。,税收政策之一清算土地增值税,28,税收政策之二城镇土地使用费改税,根据位置不同的土地征收不同的城镇土地使用税标准如下表，但由于土地使用税额本身并不多，因而影响较小。,29,市场规范政策：三年调控线路图,2005年 深圳规范商品房销售行为,2006年 建设部进一步整顿房地产交易秩序,2007年 深圳“713”新政,2007年 八部委检查各地
14、房地产市场,使用统一认购书，公开销售，不得“提前登记、集中开盘、分期销售”，严禁炒卖楼花,房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内销售商品房,房地产开发企业在取得房地产预售许可证前，禁止内部认购、内部认筹、内部登记、办理“VIP卡”,检查深圳5月房价快速上涨的真正原因，其中“非市场、非正常的因素”将成为本次调查的关注重点,30,2007年市场规范政策,31,目录,07年市场表现,政府调控,楼市理论,08年市场预判,32,升得越久，调整越久；升得越多，调整越多；经济环境与政策互相影响，政策也为市场的一个元素；市场失衡，到最后总有一些因素出现让市场逆转，自我调整；周期可分为四个阶段：复苏期
15、高涨期 危机期 萧条期,周期理论,香港房地产周期理论,33,周期理论,市场以用家为主导,市场以炒家为主导,用家离场市场只剩炒家,炒家亏损严重用家观望,复苏期,高涨期,危机期,萧条期,地产周期理论,34,周期理论,深圳楼市周期迹象,35,庄家理论,轻微的变化，但背后是什么？为什么二手房价会高于一手？怎么造成的？,36,庄家理论,时间点：2006 11月 2007 3月2007年 7月,37,庄家理论,STEP 1,底部建仓,STEP 2,直接拉升,STEP 3,获利离场,案例：华侨城分行的一个客户（刘小姐），在06年3月07年2月期间，先后分7次购买了华侨城天鹅堡一期、二期、纯水岸等7套物业，购
16、入均价25563元/平米。接着在07年47月，刘小姐与中介合伙互相将价格拉高至40000以后，逐步将这7套物业转让给下家。,38,庄家理论,(*以上为中原数据),从中原的放盘量，6月开始放量增涨，6月较5月增长17%，7月是全年放盘量最高峰，较6月又增长17%。,39,庄家理论,(*以上为中原数据),从中原的成交量，3月份成交量有一个较大涨幅，涨幅达182%，3-6月份成交量基本持平，4月是成交量峰值，7月成交量开始下跌，跌幅达35%。,40,庄家理论,(*以上为中原数据),从价格来看，7月虽是二手价格的高峰，达15176.9元/平米,但从涨幅来看,7月已有所放慢,涨幅有较大突破的是在6月,6
17、月环比5月涨幅达14%。而结合此前的放盘量与成交量来看，6月庄家已开始出货，获利离场，静观政策变化。而目前市场上剩下的均是在4-7月盲目跟风入市的投资者在苦苦支撑。,41,中原监测：2006年12月30日锁定40套红树湾已成交住宅物业成交,42,中原监测：2007年4月27日40套物业中有31套开始放盘,43,中原监测：2007年7月30日被锁定物业有17套再次被成交,44,目录,07年市场表现,政府调控,楼市理论,08年市场预判,45,2008年展望,从调控政策来看，2008年将是政策效应全面释放的一年。2007年我国宏观调控政策频频出台，尤其是在货币政策和利率政策方面。实施从紧的货币政策，
18、不断提高存款准备金率，同时多次提高利率，扭转真实利率为负的不正常现象。这些政策在当年并未发挥全部的作用，而其效果的全面释放要到2008年。2007年下半年楼市缩量是深圳各商业银行个贷额度消耗殆尽所致，但2008年1月份整个楼市萧条氛围有增无减，并未因“新的信贷额度”而回暖。这说明，货币政策和利率政策双管齐下对楼市炒作的遏制作用开始凸显。此外，政府手里至少还有两项“必杀技”：一个是强征个人所得税。在房地产交易环节强征个税条件已经基本成熟，由于政府考虑到某些因素因而迟迟没有实施，但在新的形势下出台并非没有可能。,46,新增供应,从2003年以来政府出让成交居住用地的开发情况来看，截止到2007年底
19、，约有462万平米建筑面积的地块尚未开发。这有可能将转化为08年的新增供应量。而据中原实际监测的数据，08年预计有超过700万的新增供应入市。但如果明年银行对房地产企业发放的贷款总额缩减的话，必然会使得一批实力不足、无法实行市场融资的开发商资金链面临较大冲击，从而使得开发节奏放缓，进而影响新增供应市场。,新增供应市场,47,存量供应,根据中原对06年以来新批预售项目的监测，截止至07年12月底，还有271万平米，27137套存量物业未销售，这将持续至08年销售。,二级存量市场,48,房价下降趋势已经形成,结合房地产市场特征，将房价走势分为短期走势即3月均线，中期走势即6月均线，长期走势即年均线
20、。从2005-2007年上半年数据看，在几次大的调整过程中，短期均线均未跌破中期均线，在中期均线附近有强支撑，并形成新的上涨动力。结合深圳全市二手房均价，短期均价走势从11月开始已经跌破中期均线，掉头向下，并于年度均线十分相近，短期内房价下跌趋势形成。且自12月开始，中期均线也出现了下跌的态势，下跌趋势已经形成。,49,负资产,负资产一词形容物业市场内，物业的市价低于原先用来购买物业的借款(楼宇按揭)。这种现象通常在物业价格普遍下跌后发生。这也表示，如果借款人无法还清购买物业所用的款项，贷款人即使把物业没收或者是转卖，都不能够填补差价。借款人最终失去物业的同时，依然负债。根据香港金融管理局的资
21、料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1,650亿港元。,50,负资产,从深圳的情况来看，按7成贷款额计算，4-7月的银行商品住宅房贷按揭款占全年商品住宅房贷按揭总额的51%，涉及金额555.46亿元人民币；其中4-7月二手房贷占全年商住宅房代总额的32%，涉及金额348.51亿元人民币。,51,负资产临界点,从产生负资产的价格临界点来看，按7成贷款额计算，二手价格跌破10600元/平米，银行负资产就会产生，而2007年12月的二手房价是13841元/平米，离负资产的临界点还有23%的距离。,52,负资产临界点,从
22、具体区域的产生负资产的临界点来看，如福田、南山两区的负资产临界点，跌幅与全市场相当，也需控制在20%以内。但不排除会有部分高于市场均价成交的物业会提前进入负资产行列，,53,已经进入负资产的高危房屋套数,锁定标准：目前已经低于买入价40%参考租金月供比小于50%2007年4月-8月购买非指标楼盘,566套,54,散户论,案例：刘先生2006年4月以180万购入御景东方一期119平米3房单位,贷款140万,月供7888元；1年后该资产升值至273.7万元,刘先生从银行加按78万元后,再次购入金地梅陇镇二期110平米3房单位,资产值为103万,贷款71万，月供4275元.自始，刘先生每月月供款为1
23、7202元，2008年1月五次加息后，每月月供款额为18572元。在政府持续调控，市场走势不明，又面临持续加息压力的情况下，刘先生选择了低价抛盘，从而对片区市场价格形成冲击。据了解,截至去年底，深圳银行房贷规模已达到700亿元,而据人民银行深圳分行数据，2007年深圳商业银行加按的数量明显高于往年。虽说目前还未出现大规模的贷款违约现象，但是，不断上扬的通货膨胀率就有可能迫使央行提高利率；不断提高利率，又会导致许多“炒房户”因交不起利息而违约或是低价抛售房产。,55,第一阶段的挑战：流动性危机的应对-在小规模的危机中，如何打破信心恐慌与观望情绪。Bagehot 法则 维持高利率/降低资产的购买门
24、槛,第二阶段的挑战：偿还性危机-更大规模的负资产危机，,56,需求,从04-06年市场比较稳定时候的市场需求来看，每年一、二手住宅的需求量大概会在1300-1500万平米左右的水平，而07年由于受价格上涨及政府调控所影响，市场一二手量仅为1200万平米，有近200万平米的需求被压抑。而事实上，由于07年产生的较多的投资需求，被压抑的有效需求量，实际上会更加大。在政策性住房并未很好落实的情况下，以及房价回调到一定水平时，压抑了较长时间的有效需求必将爆发，而这个爆发点或将是明年下半年。,单位:万平方米,57,2008年政策展望,限外政策,政策性住房政策,增加政策性住房用地供应加强政策性住房的建设力
25、度,人民币继续升值严格限制外资流入楼市,金融政策,银行额度严格控制继续提高存贷利率，准备金率,58,2008金融政策,1、加息、提高准备金率在美联储连续三次降息后，中美利差的缩小，使得国内进一步加息的幅度受到限制，并且再次加息必然会加重个人住房贷款负担，2007年度第六次加息实行不对称加息，2008年不会像2007年频繁加息而使用准备金率的方法来抑制信贷的发放更为直接，通过2007年十次上跳准备金率后，银行可发放的贷款额度大幅减少，再次提高准备金率对市场的影响也更明显。,59,央行2008年首次提高存款准备金率,为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人
26、民银行决定从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。继2007年的10次上调准备金率冻结了近2万亿元的资金，再次冻结资金预计在2000亿元左右，,60,2008金融政策,2、2008信贷额度收紧2008年信贷额度收紧已经是不争的事实，但2008年贷款额度有多少？目前深圳各商业银行表示，2008年新增贷款额度较2007年减少。2007年新增贷款目标为2.9万亿元，但2007年1-8月就已经完成了该目标，预计2007年全年新增贷款3.6万亿元，其中，截至到第三季度，房地产新增贷款增加1.06万亿，约占整体的30%。,数据来源：央行货币政策执行报告,预计2008年
27、深圳各商业银行贷款额度将减少，其中商业房地产贷额的额度比例会有所控制，相比较而言，开发贷款又将是控制的重点。而贷款额度的发放速度将倾向于上半年紧而下半年略松。,61,据中华工商时报消息，由于监管层对各商业银行的贷款规模进行严格控制，各商业银行深圳分行今年的贷款额度普遍少于往年，深圳四大国有商业银行的新增贷款额度各不到100亿元，其中工行约60亿元，建行60亿元，农行40亿元。而建行深圳分行去年一年就发放了140亿元的个人住房贷款。在银行贷款可放额度减少的情况下，银行将有可能对贷款发放对象进行控制或是提高自行提高贷款利率，以满足盈利性要求。因而房地产行业特别是开发商贷款或将是重点控制行业，预计2
28、008年开发商开发融资不仅难而且成本也会加大。,2008金融政策,62,临时价格干预政策启动,、临时价格干预政策启动 国家发改委宣布，从1月15日起启动临时价格干预措施，主要涉及粮食、食用植物油、肉类及其制品，及牛奶、鸡蛋、液化石油气等。这是国家发改委依据价格法对极少数价格上涨较多的与居民基本生活关系密切的重要商品及服务启动临时价格干预措施，也是央行今年首次施用从紧货币政策。而且，是在国内价格形势比较严峻、国际金融市场动荡情况下的双剑齐出，料将对稳定消费者和投资者的双重预期具有重要作用。,63,2008限外政策,人民币继续升值促进资金流入 人民币升值对楼市是一个长期利好，在美国次级债危机阴影，
29、美联储连续降息的情况下，人民币升值压力仍存在，而人民币进入到2007年末2008年初加速升值，专家预计2008年人民币升值将升值10%，将促进资金流入国内楼市。,加大对外资流入的监督检查 各国央行为缓解次贷危机的矛盾，都向市场注入了巨大的流动性，这无疑使本已泛滥的全球流动性进一步雪上加霜。人民币的升值，使中国资产很有可能成为这些热钱“逐鹿”的对象。在这样的情况下，政府将会加大对外资流入的监督。如工商总局已经发文要求各地开展外商投资房地产的专项调研，意味着2008年限外政策拉开帷幕。此外，对外资个人购房方面，必然进一步加强外汇结售汇等方面的管理。,64,2008政策性住房政策,根据规划，未来供应
30、较为充足，政策性住房供应将大幅增加。,2007年度深圳市仅供应6000套政策性住房，深圳市政策性住房用地出让从2007年开始，2008年1月再推四块限价房用地，总计划供应建面达到50多万平米，但这些供应在2008年无法形成有效供给，只能在购房者心理预期方面形成影响。,65,深圳4宗【限价】商品房用地仅成交一宗,2008年1月4日，及1月10日深圳市土地房产交易中心公开出让四宗限价商品房居住用地。但仅成交一宗，其是位于宝安区龙华街道，宗地号为A816-0039（地块用地面积为29480.53平方米，建筑面积为53064.9平方米，容积率1.8）的宗地；该宗地所开发的限价商品房住宅竣工后最高销售价
31、格限定在9840元/平方米。该宗地最后被深圳市长城投资控股股份有限公司以23886万元拿下，楼面地价为4501元/平方米。,龙华片区，此次推次的限价房最高售价仅9840元/平，这个价格和龙华很多在售项目比起来，价格是非常低的，龙华很多项目半年前的售价就达到了15000，现在在售项目的价格虽然面对调控理性了一些，但价格也在12000以上。即使按目前片区大多数楼盘商品房销售均价12000元/平计，限价房也有30%的价格优势，对龙华的房价会产生一定意义。,66,美国次债危机的全球骨牌效应,包括投资大师罗杰斯在内的更多经济学家们表示，由于内地股市还没有完全融入世界资本市场，美国次级债危机对内地股市的影
32、响不大。国内金融机构涉足美国次贷不深，虽然有几家银行买入，但买的规模又很有限。同时，基于目前中国经济基本面良好，经济在快速增长，企业的利润在增加，因此次贷危机对中国的最终影响可能有限。经济学家樊纲称，次贷危机还在蔓延，可能导致美国经济滑坡。各主要央行可能会联手托市，阻止次贷危机的进一步蔓延，但这将加剧中国的流动性过剩状况。他同时表示，危机对中国的影响主要是间接的，包括资金流动渠道和贸易渠道两个方面。就资金流动渠道而言，美元汇率和利率走低将加剧人民币升值压力，导致更多热钱涌入，但从紧的货币政策可以打压流动性。贸易渠道方面，因中国对美出口比例已降至20%以下，危机对中国出口的影响不会太大。据中国社
33、科院正在进行美国经济减速对中国经济影响的测算结果表明，美国经济增长率下降1个百分点，中国对美国出口增长率将下降4个百分点。目前对美出口占中国年出口总额的20%左右，以此计算，美国经济增长率下降1个百分点，中国出口增长率下降不到1个百分点。而为了避免经济走向衰退，美国政府最近接连出招，试图通过减税和降息刺激经济增长。降息容易导致美元进一步疲软，而中国目前正在推行从紧的货币政策，以抑制经济过热和物价上扬。在人民币升值和利率看涨的双重诱惑下，国际“热钱”会想方设法绕过资本管制涌入中国，从而加剧流动性，使从紧的货币政策的效果大打折扣。为此,可以预期,08年的国内货币政策会更为严紧。,67,小结,总而言之 有危机,68,THE END！,
