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1、聊城市房地产市场调查一、聊城市城市概况 11 地理位置 聊城市位于山东省西部，春秋时期曾称聊邑，一说因古有聊河而得名。地处冀鲁豫三省交界。聊城市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会,至2007年年末全市户籍总人口580.75万人。聊城市区位图22 交通 铁路京九、济邯铁路在此交汇，4小时进京，16小时到达香港。聊城火车站是京九线上四大编组站之一，具有三十股道客货列车编组发运能力。聊城有专用线连接保税仓库、国际集装箱转运站。 公路聊济青高速与京福（北京-福州）、京珠（北京-珠海）高速、青银（青岛-银川）高速
2、相联，向西与欧亚大陆桥相联。 港口4小时即可到青岛海港，4小时到天津港，5小时到烟台港，5小时到威海港。 航班济南空港距开发区120KM，经聊济高速公路1小时到达。聊城市交通图23 聊城特点 聊城是“中国江北水城”聊城江北水城是长江以北一座独具魅力的北方水城。聊城市城市湖河水域面积达13平方公里，占整个城市建成区的1/3左右。全市流域面积在30平方公里以上的河流有23条，流域面积在100平方公里以上的河流有3条。黄河在聊城市境内蜿蜒130多公里；马颊河、徒骇河、渭河、赵王河等市内主要河流纵横交错，形成了独特的水系。市区内有我国北方最大的城市湖泊-东昌湖，水面总面积近5平方公里；著名的京杭大运河
3、自南向北穿越而过，形成“城在水中，水在城中，城中有湖、湖中有城、城河湖一体”的独特城市风貌，被誉为江北水城。 聊城是中国国家级历史文化名城、优秀旅游城市聊城拥有2500多年的历史，是中国100个国家级历史文化名城之一，是中国99个国家级历史文化名城之一，全市现有古遗址、古墓葬、古刻石、寺庙、楼阁、园林、纪念地等500余处，其中，国家级文物保护单位5处，省级文物保护单位11处。其中三国时期的曹植墓，明代的光岳楼和清代的山陕会馆等，均为国家重点保护的文物古迹。聊城是水浒传、金瓶梅、聊斋志异等古典名著中描述的许多故事的发生地。像武松打虎的景阳岗、武松斗杀西门庆的狮子楼，已成为国内著名的旅游景点。 聊
4、城是一座新兴的工业城市聊城市是一座正在兴起的现代化工业城市，是中国重要的机械制造加工基地和纺织、造纸、化工、医药生产基地。近年来国民经济一直保持较高的发展速度，年增幅均在30以上。确立了发展以加工制造业为主的“十大百亿产业”，以骨干企业为依托，把有色金属、农业装备、汽车制造、电力、纸及纸制品、纺织、石油化工、食品、医药、电子信息等十个产业建成年销售收入达到或超过百亿元的大产业，构筑聊城现代化产业的基本框架。二、聊城市最近三年经济发展成果 21 2005-2007年GDP发展情况 2007年全市实现生产总值（GDP）1022.96亿元，按可比价格计算，比上年增长16.2%，首次登上千亿元台阶。2
5、2 2005-2007年人均GDP情况23 2005-2007年固定资产投资总额情况24 2005-2007年社会消费品零售总额发展 25 2005-2007年城镇居民人均可支配收入 26 2005-2007年城镇居民人均消费支出情况 小结：聊城的经济持续健康发展，投资力度将继续加大，房地产开发规模将会继续增加，居民的收入水平（包括城镇职工和农民）、可支配收入比例增高，会刺激房地产消费市场，使需求加大。为本项目的开发带来机遇。三、聊城市城市发展远景规划 根据聊城市城市总体规划（20012020年），聊城市的城市性质为：中国江北水城；以商贸、旅游为主的历史文化名城。聊城市城市规模是，到2020年
6、，城市人口为75万人，用地面积为80平方公里。根据城市规划布局，城市建设用地以东扩、南展为主，西、北适当完善，形成“一城（即整个聊城市城区）五区（中心区、开发区、嘉明工贸区、文化行政新区、西部能源仓储区。）”的布局。规划建成区范围东到东外环路，南至南外环路。 中心区 东至徒骇河，西到京九铁路，北至济聊高速公路，南至湖南路，是以现状城区为主的城市综合性中心区，以发展商贸、旅游、文化娱乐和生活居住为主。规划建设用地面积34.89平方公里，规划人口45.0万人。 开发区 开发区位于徒骇河以东，是聊城市区的重要组成部分，以高新技术、外向型经济、教育科研和生活居住为主的经济技术开发区。规划建设用地20.
7、85平方公里，规划人口18.0万。规划布局分为两大片区，中华路东侧以外向型工业和高新技术产业为主；西侧则以生活居住、科研教育、商贸服务等为主。 嘉明工贸区 嘉明工贸区位于济聊高速公路以北，是以嘉明工业园、专业商贸批发市场为主的综合性工贸区。规划建设用地11.27平方公里，规划人口5.万人。规划布局是以昌润路为界，划分东、西两大片。东片结合现状村庄，以综合管理、生活服务和居住为主。西片以加工业、商贸为主。 西部能源仓储区 位于京九铁路以西，以能源工业、大型仓储为主。规划建设用地6.72平方公里，居住人口2.0万人，以聊冠路为界，北侧为工业区，南侧为生活居住区。 南部行政文化新区 位于湖南路以南，
8、以建设行政、文化、旅游、高档居住区为主。规划建设用地6.24平方公里，居住人口5万人。在城市总体规划中，将按照全面保护与重点保护相结合的原则，保护好完整的古城格局、广阔的东昌湖水面和众多的文物古迹，妥善处理好保护与建设的关系，做到新旧结合、协调发展。坚持“保护旧城、发展新城、新旧分开”的原则，古城内建筑高度应控制在12米以下。东昌湖风景区不建设与之不协调的建筑物。同时，紧紧围绕“江北水城”这一城市特色，形成“一湖、两河、一环、十五点”的水系网络结构，实现“河湖相连、水水相通、城在水中、水在城中”的城市水系景观，保障城市科学有序发展。(20012020年城市规划布局图)总结：随着聊城“江北水城”
9、的旅游城市的定位和城市品牌内涵的不断被挖掘，水文化已经深入到聊城人心中；顺理催生了诸多“水景住宅”；这一切对本项目的开发都有着巨大的影响,既有机会又有威胁。四、聊城市房地产市场 41 综述聊城市房地产业起步于二十世纪八十年代末，由于受经济体制、分配制度等多种因素的制约，发展十分缓慢。至1997年底，房地产开发累计完成投资仅6.5亿元。1998年聊城撤地设市，随着住房分配制度改革的全面实施，城市建设步伐的不断加快，房地产开发管理体制逐步规范，房地产业开始蓬勃发展起来。特别是2004年以来，房地产业更呈现出快速膨胀的发展势头。目前，聊城市房地产步入快速成长期。 2005年房地产开发受宏观调控的影响
10、投资下降。全年房地产开发投资完成20.0亿元，比上年下降20.5%，增速回落31.5个百分点。土地购置面积和土地开发面积分别完成76.6和38.6万平方米，分别下降2.5%和62.9%；商品房屋竣工面积99.5万平方米，下降3.9%；销售商品房118.9万平方米，增长19.8%，其中销售住宅占92.6%，销售商业用房占5.9%。 2006年房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额23.90亿元，增长19.6%。其中商品房开发投资15.0亿元，增长31.7%。商品房销售额20.0亿元，增长22.0%。 2007年房地产开发投资增速趋缓。房地产开发投资完成25.67亿元，比上年增长3.4%，增幅回落
11、16.6个百分点。从房屋建设用途看，住宅投资增长30.6%，商业营业用房投资下降18.8%，办公楼投资下降28.8%。土地利用情况好转，购置土地面积减少48.9%，完成开发土地面积增长30.3%。 42 聊城市2007年房地产住宅市场分析 2007年至今，整体住宅市场发展平稳，2007年市场总供应70万平方米左右，销售近50万平方米左右。目前，聊城市普通住宅销售均价格在2800-2900元/平方米左右。A、房地产开发水平逐步提高。现在开发的楼盘注重提高自身品质。个人购房需求旺盛，从最初的“居者有其屋”到“居者优其屋”消费过程将趋于理性化。B、房地产供需结构从总体上说，聊城房地产市场供需两旺，但
12、结构性不平衡。C、从购买目的来分析购客户以自用型为主，投资型客户占有比例较小，自用户型以80120平米两房和三房为主。购房受到区位限制较大，据了解聊城人首选居住位置在东昌湖附近，其次是自己目前所在区域附近，然后考虑主要的还是价格。 D、价格分析目前聊城房地产普通多层住宅平均价格在2800-2900元/平米左右，低档房一般在2200元/平米左右，中高档房2800元/平米左右，高档盘在3400-3500元/平米左右；小高层产品市场均价3700-3800元/平方米，高档的一般在4500-5000元/平方米左右。n 市区部分住宅项目情况简介 星光水晶城 项目地址：建设路与花园路西北开发商：山东聊城星光
13、房产占地： 180余亩建筑规模：50栋多层面积区间：75147平米主力户型：三室两厅、三室一厅均价：2900元 /平米诉求主题：老百姓的好房子社区内配套：幼儿园销售率：约70%左右 东昌华府棕澜海 项目地址：聊城市东昌路121号开发商：聊城市昌华房地产开发有限公司项目简介：该项目占地2.16万平米，总建筑面积8万平米，绿化率大于35%，建筑密度小于30%；全部为高层和小高层拥有住宅共400多套，小区位于东昌湖黄金地段，东起东昌宾馆、西靠乐园路，北依兴华路，南临东昌路，整个项目由7座错落有致的小高层及高层住宅组成产品形态 ：小高层、高层面积区间：96.59174.93平米均价：4500元/平米
14、精装修8000元/平米左右主要卖点：地段、景观销售率：约80%多 金柱水城华府项目位置：聊城市兴华路中段人民广场北侧开发商：山东聊建金柱建设集团有限公司项目简介：该小区位于振兴路以南，东昌路以西，南临兴华路，西靠新纺街，地处聊城中心区，区位优势明显，为聊城城区黄金地段。建设用地总面积为74784平米，建筑面积211600平米。金柱水城华府南部紧邻人民广场，附近有市委、市政府、金鼎商厦、新东方广场、人民商场、市医院、聊城三中、北顺小学。北侧为住宅区，且距长途汽车站较近。东、西主要是住宅区和办公区，不靠工业区。项目预计将在今年9月份交付。产品形态：小高层、高层面积区间：120160平米均价：小高层
15、均价3700元/平米，高层均价4000元/平米诉求主题：中国首家终身免电梯使用费的高尚生活区销售率：约60%左右 伟业中华苑项目位置：聊城市汽车总站东300米建设路南振兴路北开发商：聊城城乡伟业房地产开发有限公司项目简介：该社区由南苑和北苑组成，北苑规划为五层和六层的多层，南苑占地面积35810平方米，规划为93栋三层联排和两栋花园景观洋房，别墅带前庭后院。面积区间：110-160平方米价格：多层3200左右，南苑比北苑多层高500元，别墅4500起销售率：约60%左右 江南公寓 项目位置：聊城昌润路与建设路交汇处（站北花园东临）开发商：宁波双侨房地产开发有限公司聊城分公司项目简介：项目总建筑
16、面积 22000平米，由一幢17层高层和一幢11层小高层及底商临街三层商业共同组成，外立面采用欧式与现代结合的现代典雅风格，项目07年10月开盘。共计200套左右。价格：3200元/平米（均价） 目前最高3700元/平米户型面积：一室一厅60平方米左右 两室一厅120平方米左右三室两厅140平方米左右销售率：住宅部分约85%左右 龙湾新城项目位置： 聊城市东昌湖东南岸（聊城一中、文轩中学附近）开发商：聊城市水城房地产开发有限公司建设用地面积：265852平米 总建筑面积：264256.8平米总户数：1806户停车位：1545位（地面停车位806位，半地下停车位684位沿河公共停车位55位）容积
17、率：1.0 绿化率：45% 建筑密度：24.7%多层：68324平米 676套 多层洋房：57931.2平米 480套花园洋房：60755.4平米 428套 叠拼别墅：28700平米 160套双拼别墅：4067.6平米 16套 联排别墅：7649.3平米 36套独栋别墅：3067.10平米 10套 多层主力户型：二室、三室面积范围：94.6157.7平方米 多层住宅开盘时间：2月1日均价：多层 3500元/平米 别墅 6500元/平米多层住宅销售率：30%左右n 目前住宅市场表现状况小结 大盘将成市场主流，市场供应量逐渐增大。目前聊城房地产市场上建筑面积均超过20万平米的项目就包括了凤凰新城、
18、城市主人、金柱水城华府、龙湾新城等，而地产百强荣盛地产的建筑面积据称将达到80万平米，大盘将以其规模、规划及配套方面的优势吸引更多消费者的关注。 高层、小高层产品增多 城市土地资源的稀缺性使市场上高层及小高层产品不断增多，但在高层房子总价与多层总价持平的情况下，多层及花园洋房产品将是人们的首选，说明消费者对高层产品接受程度不高。 市场上供应产品以大面积户型为主 在主力户型方面，三室二厅的房型占据当前供应市场的主力位置，其主力面积为120140平米，部分项目两室户型面积达到120平方米，在大户型产品成为主流的市场状况下，别墅类产品将具备较强的竞争力，但是不可否认，小户型产品也具备一定的市场空间。
19、 物业管理以自管为主 目前市场基本没有将物业管理作为项目宣传点的项目，绝大部分住宅项目以开发商自管为主，多数管理费在0.3元/平米/月0.5元/平米/月之间，说明消费者对物业管理关注程度不高。 以东昌湖为中心的地段为聊城房地产市场中心 目前围绕东昌湖的项目就包括了城市主人、龙湾新城、新东方名人苑、东昌华府棕澜海、伟业中华苑、中通时代等，湖景成为最大卖点。随着消费者对居住要求的提高，这一区域的价值也被市场所认可。n 聊城市房地产市场2008-2009年供应量分析 2008年供应规划根据聊城市城区住房建设规划（2006-2010），房管局与规划局联合编制了2008年度住房建设计划，2008年度计划
20、商品住房建筑面积约80万平方米，其中经济适用房、廉租住房建筑面积约6万平方米。项目名称建筑面积m2地理位置08年开工面积备注水城嘉苑147200东昌路以北,向阳路以西6000站北二期36008昌润路西,振兴路南23000园东综合区74800二干路以西,利民路以北23000城市主人247330西关街南,昌润路东60000水城华府215000新纺街以东,柳园路以西80000幸福家园13940振兴路北规划路南13940亚龙苑居住组团19825昌润路西,黄河河务局北19825苹果社区12769昌润路东,市公安局北12769回民小区11784礼拜寺街西,运河南11784凤凰湖居住组团9489建设路南,北
21、关街东9489新东方居住组团9942成人技校北9942聊城市职业技术学院住宅组团21781电大路北21781站前组团12000建委前面12000待添加的隐藏文字内容1润佳公寓10091昌润路西，聊堂路北10091育新苑68762东昌路南,育新北路东20000名仕雅居16800光岳路西16800珍珠苑4598兴华路南,柳园路东4598回民小区12802.8东关路北12802.8伟业中华苑79764建设路北,益民胡同东59764名人苑二期-峰景8279.26东昌路南,英雄广场西8279.26天安怡园23386东昌路南,女子实业学校西23386水都花园10047东昌路南，徒骇河西10047土城回迁安
22、置楼41984.26土城村南23000闸南高层住宅13947.5柳园路西,龙山商场北13947.5湖景公寓15302聊堂路南，昌润路西15302中兴-龙丰苑12259昌润路南振兴路南12259湖畔佳苑18083.244北关街东,兴华路北18083.244星光山水文园78048.6聊城一中南，运河北78048.6水晶城三期32315花园路西,建设路北32315阿尔卡迪亚小区 一期223999建设路北,双力路南52000原东昌集团家属院住宅楼改建3130建设路南,中通公司西1794兴华锦绣园-商住楼调整图19469.32站前街东,振兴路南19469鸿顺花园高层 商住楼10928.5建设路南,昌润路
23、东10928.5文苑小区30000光岳路西、陈口路北30000经济适用房、廉租住房怡香园小区30000卫育路东、财干路南30000经济适用房、廉租住房合 计1595864.5806444.904 2009年供应规划根据聊城市城区住房建设规划（2006-2010），房管局与规划局联合编制了2009年度住房建设计划，2009年度计划商品住房建筑面积约76万平方米，其中经济适用房、廉租住房建筑面积约2万平方米。另据了解，在计划执行中，聊城市规划局等有关部门将力推“节能省地型”住宅并确保“90/70”政策落实。“90/70”政策即“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到开
24、发建设总面积70%以上”。该政策能有效保障在总建设规模不变的情况下中小套型普通商品住房的供给量。项目名称占地面积 建筑面积m2 地理位置09年开工面积m2 备 注 鑫昌嘉明昌盛苑72000150000嘉明工业区45000 金丰苑5857964023 财干路北33000亚大长江综合区1853527573 聊位路以西、柳园路以东27573水城国际 500015000 汽车站对过15000冠达兴华路临街商业楼21003937.6 兴华路以南、泊庄新路以西3937.6幸福家园1298613940振兴路北、规划路南13940世博园怡情湾51276.791004.3 昌润路西、西关街南37000威尼斯花园
25、3456342008运河南42008 交校项目1360031960振兴路南、花园路东31960 水木清华2414067504.46柳园南路东35000亚大长江综合区4379.721901.6柳园南路东、聊位路西21901.6欧景丽都5660073669振兴路以北、二干路以西35000 桐凤家园80200114800电大路以北、财干路以南45000凤凰新城五期93200101500华山路西50000龙湾新城257099456007湖南路以北、运河以西50000热力南区169500305100站前街以西、西关街以北45000阀门厂组团3471955550花园路以东、皋东街以南30000领秀城511
26、0090853东昌路以北、市委以东50000丽水名都4469187606振兴路南、新水河西35000百货大楼商住楼2163645433柳园路东、东昌路南45433 运河四期143000200000 建设路南、兴华路北、向阳路两侧50000文苑小区800010400 长江路南、聊城二中东10400经济适用住房、廉租住房怡香园小区800010000财干路南、卫育路东10000经济适用住房、廉租住房 合 计12649042079770762153.2小结：根据两年规划合计供应量在155万平方米左右，对于整个市场来说，存在较大的销售压力。五、项目所在区域相关情况 51 聊城开发区概况 聊城开发区简介
27、聊城经济开发区是经山东省人民政府批准设立的省级开发区，位于聊城市区东侧，1995年10月8日正式启动，辖区面积90平方公里，规划区面积约42平方公里，总人口7万人。下辖两个办事处，64个行政村，是聊城是对外开放的窗口，外向型经济和高新技术产业的聚集区。2005年度被省外经贸厅授予“开发区发展进步奖”，全省62个省级开发区中共有15个开发区获此荣誉。 开发区规划区内道路、供排水、电力、通讯、天然气、热力蒸气等能满足不同项目的需求；铁路、高速公路、机场（130KM）、港口（400KM）、集装箱贮存运输、海关、商检等可快捷地实现人流、物流。政策优惠、财政扶持、服务及时、以诚相待可为投资者提供优良的投
28、资环境。开发区所在的聊城市位于冀、鲁、豫三省交界处，既可利用东部沿海的先进技术，还可利用西部省份的丰富资源，是中国能源基地、内陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。聊城不仅起着带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是沿海与山西、河北等内陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。同时聊城位于中国目前经济发展最迅速，最具经济活力的环渤海经济圈内。环渤海经济圈在中国具有重要的经济地位，占全国经济总量的25。 开发区经济状况（一） 2005年状况2005年，全区生产总值可达22亿元，五年平均增长60.8%，人均地区生产总值达到31428.57元。全区财政总收入达11580万元，地方财政收入达5790万元，
29、五年平均增长32.9%以上，税收收入8848万元，五年平均增长37.1%。2005年，规模以上工业企业总产值达到20.91亿元，比上年增长148.9%；产品销售收入达到20.48亿元，比上年增长189%，完成增加值5.98亿元，比上年增长127.8%；工业投入14亿元，比上年增长40%；工业总资产达到35.2亿元，全年上缴税金8848万元，同比增长55.5%；工业用电量达到1.57亿千瓦时，比上年增长83.4%，主要工业经济指标占全市比例呈明显递增趋势。 （二）2006年状况2006年，开发区经济总体上继续保持快速增长的良好势头：全年实现地区生产总值30.1亿元，同比增长27.54%，实现地方
30、财政收入7702万元，同比增长33.6%；国、地税收入1.42亿元，同比增长61%；规模以上工业企业达到46家，完成增加值9.9亿元，同比增长43.15%，实现主营业务收入33.1亿元，同比增长83.73%，利润总额1.03亿元,同比增长95.05%，实现利税1.7亿元,同比增长91.33%。完成出口1.04亿元，同比增长69%。2006年，开发区高新技术产业产值达19.2亿元，同比增长26.7%，高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重达到了57.95%，比全市平均水平高出38个百分点，其比重列全市第一位。2006年公布的全市新增高新技术产品中，开发区又新增8个，新增数量列全市第一位。（三）
31、2007年状况 2007年，聊城开发区实际完成GDP36亿元，同比增长33.2%。工业增加值完成13亿元，同比增长31.3%。高新技术产业实现较快发展，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重高达58%，比全市平均水平高出三十多个百分点。 52 开发区规划情况及项目周边规划情况开发区位于徒骇河以东，是聊城市区的重要组成部分，以高新技术、外向型经济、教育科研和生活居住为主的经济技术开发区。规划建设用地20.85平方公里，规划人口18.0万。规划布局分为两大片区，中华路东侧以外向型工业和高新技术产业为主；西侧则以生活居住、科研教育、商贸服务等为主。项目周边主要以生活居住、科研教育、商贸服务等为主
32、。而项目东侧五星级大酒店，据了解，有可能将在年内动土。 53 聊城经济开发区房地产市场情况开发区房地产市场尚处于起步中阶段，开发量和水平大大落后于市区，现在开发区较大的楼盘代表性的为凤凰新城项目、御润假日广场、凤凰新城等项目。开发区房地产市场特征为：（1）开发量较小，项目较少，开发水平较市区落后。（2）房地产开发呈粗旷性发展，不注重户型的结构，实用性能。（3）项目开发着不注重营销包装，营销策划落后。（4）在售楼盘存在一定的捂盘惜售情况。n 开发区在售楼盘情况 凤凰新城5期项目地址：聊城经济开发区开发商：山东聊城当代集团有限公司项目简介：山东省最大的别墅生活区，聊城经济开发区南侧，东起黄山路、西
33、临光岳路、北临黄河路、南至长江路，规划占地面积2000亩，建筑面积80万平方米。3000套别墅或公寓风格各异，其中有高级公寓、独立式别墅、双联式别墅、联排式别墅及复式别墅，单体建筑面积从93平方米至350平方米不等。凤凰新城建设分期实施，计划三至五年完成。目前该楼盘销售的为第五期（最后一期，结束后封盘）。产品形态及面积范围：联排别墅（219-245m2）、复式别墅（202-239m2）、高级公寓（92-145m2）当期开盘时间：08年4月初产品价格：别墅4500元/平米左右，公寓均价3400元/平米左右工程进度：主体完工诉求主题：超大成熟别墅区主要卖点：徒骇河风景区、休闲广场、双语艺术幼儿园、
34、 健身配套、 职能系统。 销售情况：本期30%左右，剩余部分可能有捂盘惜售的情况。 阳光e时代项目地址：聊城经济开发区东昌路与华山路交界处开发商：聊城当代集团有限公司项目形态：小高层11层（含地下停车场一层）产品形态：小复式（层高5.2米的框架结构）41-65平方米，公寓有136平方米，159平方米两种开盘时间：07年11月价格：小复式4000元左右/平方米，公寓2800元-3300元/平米主要卖点：交通便利、配套设施齐全、环境优美、错层设计销售率： 小复式（40套）开盘初期已售完，公寓（58套）仅剩余10套左右。停车位：60000-70000元/个优惠情况：一次性付款优惠2%，贷款优惠1%
35、御润假日广场项目地址：聊城市开发区海河路南开发商：聊城浙报置业项目简介：该项目占地210亩，总建筑面积约16万平米，投资近3亿元，整体由浙江大学建筑设计院担纲设计，是融旅游观光、商务酒店、居住及娱乐、购物于一体的综合性多功能项目。项目规划有主题式商贸文化街区、城市休闲广场、多层及小高层城市高尚公寓等，整个项目以低层建筑为主，该项目的整体定位为“生态化、园林化、智能化、人性化”，倾力将其打造为集商贸、娱乐休闲、居住一体的中高档精品楼盘。项目一期2005年3月开盘（均价1400元/平米），二期06年底开盘（均价2000元/平米左右），目前三期在售（均价3000元/平米左右）。产品形态：多层欧式建筑
36、主力户型：两室两厅一卫（95平方米左右）、三室两厅一卫（115平方米左右）、三室两厅二卫（117-136平方米）、四室两厅二卫（132平方米）均价：3000元/平方米，阁楼1800元/平方米工程进度：封顶销售率：约70%左右，对外称已所剩无几。剩余部分可能有捂盘惜售的情况。 商业部分售价：3000-5000元/平方米（刚开始对外销售）n 待售楼盘情况 名仕雅居项目地址：开发区光岳路与黄河路交汇处南开发商：新鹏都置业有限公司项目简介：项目占地20多亩，总建筑面积18000平方米，绿化率40%左右，6栋多层（6层）共计198户。目前项目尚未开盘，预计5月将开盘。 户型及面积：两室两厅一卫（83-9
37、5平米，该种户型占总体的70%左右）、三室两厅一卫（116-123平方米）、三室一厅一卫（89平方米）、三室三厅两卫（140平方米） 储备客户情况：从去年10月底到目前，储备客户约100多组。 售价：均价3000元/平方米左右，阁楼1900/平方米左右，车库价格未定 奥林城市花园项目地址：海河路与黄山路交汇处北开发商：天润房地产开发有限公司 项目简介：项目占地60多亩，总建筑面积80000平方米左右。总计8栋，其中6层的多层5栋，11层的小高层3栋。对外称有两种户型，两室两厅一卫（92平方米，占总体的70%左右）、一梯三户的三室两厅两卫（130平方米）。项目预计7月开工，8月对外公开。 售价情
38、况：目前未定，看房收取10000元的定金。年前预定效果很好，但随后由于盛传该盘手续不全，大部分客户来退定金。54 项目相关分析 项目氛围项目位于经济开发区，黄山路和海河路交接处南，所处地段位于聊城市郊区，东近开发区娱乐园，农业科技观光园，项目临近主要交通要道黄山路、海河路，噪音、粉尘、空气污染一般。周边环境设施、生活配套设施一般。项目所属的经济技术开发区是眼下聊城市重点发展的区域，环境配套正不断完善中。随着经济开发区整体建设的不断推进，御润假日广场、凤凰新城、阳光温泉花园、李太屯小区、西苑小区、一中校区、聊城大学校区等聊城市标志性工程也为经济开发区带来了十足的人气，尤其是经济开发区的中通客车、
39、华润纺织、富康专卖店、马自达6聊城专卖、东风雪铁龙聊城北斗服务站等大型企业的入驻，凤凰新城住宅项目的开盘都为项目提供了强有力的支持。区域整体规划为中高档居住区，集教育、医疗、文化娱乐、商业服务、运动休闲、便捷交通等功能于一体，是未来理想的居家处所。同时项目又处于连接聊城市区与外界的交通要道上，未来的升值潜力好。 景观环境项目西北面不远处有骇河风景区,其他周围没有可以作为项目卖点的景观带，由于项目离骇河风景区还是有点距离,因此项目人工造景休闲广场，是本项目主要居住实地景观，也是项目景观上的最大卖点。但尽管如此，本案与其它竞争个案相比，其景观资源还是相对较弱了些。 交通环境本案距离市中心4公里左右
40、，距高速公路入口仅15公里，离济南100公里左右，聊城市主要干道东昌路近邻本案。交通环境十分便捷，使本案在未来几年内将有较强的区位优势。 周边配套设施本项目处于城市近郊，半径500米范围内缺少较好的商业配套和生活配套设施，估计在一至两年内都不会有太大的改善。项目周边市政配套概况： 学校聊城市外国语学校、聊城第一中学：位于黄河路与中华路交叉口。聊城医药学校（中专、技工）：位于黄河路与黄山路交叉口，与聊城一中毗邻。聊城新世纪职业技能学校、电脑学校：东昌东路往黄山路约500米处。李太屯中心小学：位于华山路李太屯。武术学校、女子服装专修学院、航空运动学校：位于华山路与黄山路中段的东昌东路旁。金色童年双
41、语幼儿园：位于华山路与光岳路中段的黄山路旁，凤凰新城内。聊大东昌学院：中华路与黄河路交汇处北。东昌武校：中华路与东昌东路交汇处南。银行中国银行：华山路与光华路中段的东昌东路路旁。中国农业银行：东昌东路中国银行同侧约50米处。中国工商银行：东昌东路慧丰超市旁。中国农业银行斜对面。中国建设银行：华山路与东昌东路交叉路口。医院聊城市中心血站：华山路与海河路交叉口往前百米处。老年体协门诊部：东昌东路往华山路约500米处，林森推拿按摩保健中心。聊城市脑科医院：华山路与海河路交叉口。聊城市白癫风医院：华山路往海河路约100米处，脑科医院旁。超市、农贸市场慧丰超市：东昌东路与华山路交叉口，中国建设银行旁。光
42、华农贸市场：光岳路旁。东昌东路与光岳路交叉口往黄河路方向百米处。另，在华山路，凤凰新城附近皆有不少小型超市且相对集中。休闲、娱乐，餐饮休闲、娱乐业在开发区较发达但较低档。场所以华山路较为集中。尤其是小型餐饮较密集。 项目优劣势 优势1、聊城市的规划（东扩的政策），开发区作为聊城市城市的副中心、新的政治经济文化中心，其发展前景看好。政府的对开发区市政配套的不断完善，使得交通配套与外部商业配套得到不断的完善。2、项目紧邻聊大东昌学院，周边教育设施齐全，文化气息浓厚。3、整体良好的房地产市场走势，保证了项目个体良好的升值前景。 4、周边拥有众多学校和大量的居住小区，为本项目提供了大量的人气保证。这为
43、未来的发展奠定了无可比拟的发展空间。 劣势 1、所在地段为新的开发区，目前地段人气、市政规划、交通条件、商业配套和市中心相比都存在明显的不足。2、市场上与本项目同为小高层产品已经占据了聊城相当份额，具有相当的知名度和认知度，与其竞争存在一定的市场风险性。 3、此区域群体的收入有限，无力承担较高的房款，对项目楼盘品质的提升及项目价格的提升是项严重的考验。 4、目前房产热较以往数年有所缓和，房价趋于平稳，贷款利率也有所提高，这使消费者选择更加理性化。 55 项目价格、户型建议 户型户型方面，从最近一段时间对市场的了解，二房、三房的房型占据当前供应市场的主力位置，其主力面积为120140平米，部分项
44、目两室户型面积达到120平方米，在大户型产品成为主流的市场状况下，别墅类产品将具备较强的竞争力，但是不可否认，小户型产品也具备一定的市场空间，如阳光e时代的层高5.2米的40-60平米的小户型产品，去化速度很快。套型比例是项目设计中关系到消费层面的判研的重要构成指标，因此我们在大量调查基础上，结合目前聊城市的销售现状以及经济开发区楼盘的套型比例现状，提出一些建议：二房二房二厅一卫70-8530%左右二房二厅二卫85-95三房三房二厅一卫（小）95-11055%左右三房二厅二卫（中）110-120三房二厅二卫（大） 120-130四房四房二厅二卫130-15015%左右 价格 鉴于目前聊城市场上的小高层产品的小高层产品销售均价在3700-3800元/平方米左右，而开发区唯一小高层产品阳光e时代的售价格在2800-3300元/平方米之间，直接对项目产生直接影响的与本项目同类型小高层项目的销售均价预计将在3300元/平方米以上（项目正北侧），建议本项目销售均价在3300元/平方米左右。目前整个聊城市场上小高层产品的楼层差价情况是，每上升一层，销售价格比底下一层高60-80元/平方米左右。
