伟业顾问：金地天津津塘路项目汇报报告117页.ppt

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1、,金地天津津塘路项目汇报报告,2007/11,目,录,第一部分 宏观背景资料.1一、天津市宏观资料.11、天津市宏观经济.11.1 天津市GDP与人均GDP统计.11.2 天津市产业结构与社会固定资产投资情况.31.3 天津市资产投资与招商引资情况.51.4 天津市近期市政建设概况.51.5 天津市人均收入与消费性支出.81.6 城市人口增长与外来人口.91.7 城镇居民储蓄.101.8 天津市经济发展十一五规划.102、天津市城市规划.112.1 城市定位.112.2 空间布局.122.3 滨海新区及空港工业区.133、天津市宏观市场小结.153.1 宏观经济形势.153.2 城市规划.16

2、二、河东区宏观资料.161、河东区宏观经济.161.1 河东区区域整体环境概况.161.2 河东区GDP发展情况.171.3 河东区产业结构及发展情况.181.4 河东区固定资产投资情况.181.5 河东区人口特征.191.6 河东区人均可支配收入与消费性支出情况.191.7 河东区人均储蓄情况.202、河东区城市规划.202.1 区域规划发展.202.2 市政基础设施配套建设情况.222.3 未来五年重点城建项目规划.233、河东区宏观市场小结.243.1 宏观经济形势.243.2 城市规划.24第二部分、房地产市场整体资料.25一、宏观房地产市场资料.251,1、土地供应市场.251.1

3、2006 年天津市土地总体供应情况.251.2 天津市各区土地供应情况.261.3 河东区土地供应情况.281.4 土地市场分析小结.312、住宅市场情况.322.1 97-06 年天津市住宅销售情况.322.2 2007 年上半年天津住宅销售情况.332.3 20032006 年河东区住宅销售情况.343、房地产政策背景.353.1 主要政策内容和影响.353.2 新房贷政策说明.364、宏观房地产市场小结.384.1 天津房地产市场.384.2 河东区房地产市场.395、未来本项目宏观环境大势判断：.40二、地块周边区域在售项目情况.41,1、竞争区域在售项目分布.412、周边区域在售项目

4、供应结构.432.1 周边区域项目规划指标情况.432.2 产品情况.442.3 销售情况.472.4 客户情况.482.5 小结.513、竞争项目个案资料.523.1 阳光星期 8.523.2 都市亮点.563.3 远洋天地.59三、天津高端市场板块特征.63,1、天津高端市场板块分布及特征.631.1 中心城区.631.2 中低密度.642、天津市中高档住宅情况.652.1 天津市中高档住宅规划指标分析.652.2 天津市高档住宅户型-价格情况.682.3 天津市中高档住宅客户情况.693、高端项目重点个案资料.713.1 时代奥城.713.2 卡梅尔.75,2,3.3 红磡领世郡.81四

5、、潜在供应情况.87,1、周边潜在项目情况.87泰达格调竹境.882、周边新项目.89米兰新干线.893、外环周边土地成交情况.90五、价格走势情况.93,1、竞争区域整体价格走势分析.931.1 近几年河东区住宅价格走势.931.2 2007 年 18 月河东区住宅价格走势.942、竞争区域典型项目价格走势分析.94第四部分、客户背景资料.97一、天津市宏观需求量情况.97,1、拆迁带来的刚性需求.972、城市人口增长带来的需求.983、人均住房面积提升带来的需求.984、人口构成比例变化带来的需求.98二、河东区宏观需求情况.99,1、拆迁带来的刚性需求.992、人口构成变化带动的需求.9

6、9三、项目周边区域需求情况.100,1、中山门片区居住现状.1002、一、二号桥片区居住现状.101四、周边区域市场现状客户情况及趋势.102五、高端市场现状客户情况及趋势.104,1、市区高档住宅客户情况.1042、低密度产品客户情况.1052.1 市区内低密度产品客户情况.1052.2 郊区的低密度产品客户情况.106六、高端客户访谈.107七、业内人士观点.111,3,第一部分,宏观背景资料,一、天津市宏观资料1、天津市宏观经济本部分内容中所使用的数据、咨询，除特别注明外均来自天津市政府公报与市统计局相关资料。1.1 天津市 GDP 与人均 GDP 统计,亿元50004500400035

7、00,1997-2006年天津市 GDP增长情况26532,31550,35457,元400003500030000,3000,20154,22380,25000,25002000,14808,15976,17993,3663.86,4337.73,2000015000,1500,2931.88,1000500,1336.38,1450.06,1639.36,1840.1,2084.66,2447.66,100005000,0,0,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,GDP(亿元),1,人均GDP(元)（数据来源：天津市统

8、计年鉴）,天津近几年来国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。2006 年全市生产总值 4337.7 亿元，增长 14.4%，实现了经济总量提前 4 年比 2000 年翻一番的目标。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到 5177美元，比 2003 年的 3126 美元增加了 2051 美元，三年时间跨越两个 1000 美元的台阶。按照世界银行 2002 年标准，天津经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国 31个省（自治区、直辖市）中，成为继上海、北京之后第三个人均 GDP 达到 5000 美元以上的地区。2005年天津与其它城市 GDP与人均 GD

9、P统计,亿元100008000600040002000,元8000070000600005000040000300002000010000,0GDP人均GDP,天津3663.8638977,北京6814.544969,上海9143.9567222,重庆3069.110978,广州5115.7568162,0,GDP,人均GDP,（数据来源：天津市统计年鉴）小结：天津市经济自 2003 年开始进入本轮经济增长周期的高峰期，其主要特征就是经济增长速度始终在 14%以上的高增长平台上稳定运行，而且与上一轮高峰期(1994-1996年)相比，具有了峰期延长，峰值提高，波动小的特征。2,1.2 天津市产

10、业结构与社会固定资产投资情况天津市产业结构：,第一产业,第二产业,第三产业,增加值（亿,增长速度,占国民经,增加值（亿元）,增长速度,占国民经,增加值（亿元）,增长速度,占国民经,元）,济比重,济比重,济比重,2000200120022003200420052006,73.5078.5683.8589.7102.29109.42119,3.0%6.3%6.1%6.1%5.1%4.3%3.5,4.5%4.3%4.1%3.7%3.5%3%2.7%,811.49891.51978.751212.341560.162050.342485.8,11.5%12.5%14.3%17.8%19.8%17.5%

11、17.6%,49.5%48.8%48.4%50.8%53.2%60%57.3%,754.42856.69601084.91269.431504.11732.9,10.7%11.7%11.2%11.5%11.7%11.4%11%,46.0%46.9%47.5%45.5%43.2%37%40%,（数据来源：天津市统计年鉴）2006 年全市第一产业增加值 119 亿元，增长 3.5%；第二产业增加值 2485.8 亿元，增长 17.6%；第三产业增加值 1732.9 亿元，增长 11%。工业继续成为拉动全市经济的重要力量。规模以上工业总产值 8528 亿元，增长 25.3%，实现利润 691 亿元，

12、增长 31.2%。高新技术产业产值增长 24.3%，占全市工业的 31.8%。从上表中可以看出，第一产业在天津市国民经济比重逐渐降低，第二、三产业增长速度较快，已经成为国民经济的主导力量。特别是第二产业对国民经济的引擎作用更为明显。小结：目前天津市产业结构存在的主要问题是：第三产业所占比重偏低，低于北京、广州、上海；吸纳就业人员的作用尚不理想；缺乏现代服务业发展的人才。但随着环渤海经济开发带中心城市地位的确立，与天津定位于北方金融中心的建设，今后天津将大力发展金融、信息、咨询、旅游等现代服务业，强化天津作为经济中心城市的高级职能，从而推动第三产业向纵深发展。3,亿元,-1.5%,天津市固定资产

13、投资增长情况1998-2006年天津市固定资产投资增长情况,2000,35.0%,18001600,29.0%,30.0%,1400,20.3%,20.5%,22%,25.0%,12001000,15.5%,15.8%,15.1%,1849.8,20.0%15.0%,800600,7.3%,1046.72,1258.98,1516.84,10.0%5.0%,400200,575.86,567.36,608.8,705.1,811.6,0.0%,0,-5.0%,1998年,1999年,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,全社会固定资产投资,全社会固

14、定资产投资同比增长,（数据来源：天津市统计年鉴）2006 年天津全社会固定资产投资完成 1849.80 亿元，比上年增长 22.0%，净增加投资 332.96 亿元，是历年增加最多的一年。其中城镇固定资产投资完成 1709.66 亿元，增长 23.4%。在固定资产投资总体保持较快增长的同时，投资结构进一步优化。主要表现在：一是工业优势产业投资力度继续加大，全市工业六大优势产业共完成投资 451.90亿元，增长 29.2%，占工业投资比重为 65.5%。二是能源工业投资得到加强，全市共完成 280.39 亿元，增长 48.0%，占城镇固定资产投资的 16.4%，比上年提高 2.7 个百分点。三是

15、服务业投资保持较快增长，全年完成 1004.45 亿元，增长 20.0%，占全市城镇投资的比重为 58.8%。四是重点大项目建设得到加强。全年投资在 10 亿元以上的大项目共完成投资 746.94 亿元，增长 51.3%，增幅比全市整体水平高出 27.9 个百分点。小结：近几年天津全社会固定资产投资高速度增长，城市面貌有所改善，城市建设发展较快。房地产开发投资额的增长，一方面来自于规范市场，积极鼓励内资的使用量；一方面也得益于天津投资环境的改善，大量外来开发企业看好天津发展，进入天津房地产市场。4,1.3 天津市资产投资与招商引资情况,2006 年全市新批外商投资企业 1050 家，其中合同金

16、额 1000 万美元以上的大项目,187 家；全市直接利用外资合同金额 81.12 亿美元，增长 10.8%；实际到位 41.31 亿美,元，增长 24.1%。服务业合同外资比重过半。全年服务业合同利用外资 42.59 亿美元，,增长 40.7%，占全市合同利用外资额的比重达到 52.5%，比上年提高 11.2 个百分点；,实际到位达到 14.43 亿美元，增长 82.7%，其中交通运输及仓储业增长 3 倍，房地产业,增长 1.2 倍。工业优势产业对外资的吸引力增强。化工、机械、汽车配套和电子电器,等行业全年实际直接利用外资 31.09 亿美元，增长 83.7%。新能源领域成为引资新亮点。,风

17、力发电、海水淡化、工业气体、新型电池等一批新能源项目落户津门。世界 500 强,跨国公司来津投资继续增加，截止到目前，已达 121 家。,1.4 天津市近期市政建设概况,综合交通体系,海港。加快实施 25 万吨级深水航道、30 万吨级原油码头、液化天然气接卸码头、,集装箱物流中心、散货物流中心等港内 12 个重点项目以及港外以集疏运通道为重点的,22 个配套项目；建设北疆集装箱、南疆能源和散货、东疆港区、临港产业、北塘等港,区及环渤海中心渔港，使天津港成为国际化深水大港、东北亚地区国际集装箱主枢纽,港和中国北方最大的散货主干港。,空港。改造扩建滨海国际机场和相应配套设施，建成中国北方航空货运基

18、地和客,运干线机场，与首都机场共同构筑东北亚地区的国际航空枢纽。2010 年旅客吞吐能力,达到 560 万人次，货邮吞吐能力 50 万吨。,铁路。完成津秦电气化铁路改造工程，建设京津城际轨道交通项目。适应西部大,开发和腹地经济发展的需要，推进建设天津港霸州石家庄太原、太原中卫,银川铁路，形成天津港直通西部地区的铁路大通道。加快黄万铁路和蓟港铁路复线建,设，实现与朔黄线和大秦线贯通。建设津秦城际轨道交通和京山线京津四线，推动环,5,渤海湾铁路通道建设，形成沟通周边地区和腹地便捷高效的客货铁路运输网。,公路。“十一五”时期，新增高速公路 590 公里，新建改建干线公路 350 公里。2010 年公

19、路通车总里程达到 12500 公里，密度达到 105 公里百平方公里，其中高速公路 1200 公里，密度达到 10 公里/百平方公里。,管道运输。结合国家战略原油储备库和乙烯、炼油等重大项目建设，积极发展管,道运输。,公共交通,开工建设地铁五、六号线。建设 220 公里城市快速路网和 355 公里中心城区外围,快速路网。开辟公共汽车专用路和专用车道系统，建设公共汽车定位和电子显示系统，,发展节能环保型公交车。在中心城区建设一批现代化公交场站设施和大型停车场、过,街天桥和地下通道。2010 年城市人均道路面积提高到 12 平方米，万人拥有公共汽车数,量提高到 15 标台，公交分担率达到 34%。

20、建成地铁二、三、九号线和天津站交通枢纽。,城市公用设施基础建设,建成津滨水厂，改扩建芥园、塘沽、汉沽、大港、经济技术开发区等水厂，新建,供水管道 1900 公里，改造旧供水管道 1600 公里。结合液化天然气工程，新建燃气高,中压及低压庭院管道 4100 公里，改造旧燃气管网 1900 公里。加快排水空白区管网建,设，新建排水管网 800 公里，改造 2000 公里，建设双林污水处理厂，改扩建东郊污水,处理厂，2010 年中心城区污水处理率提高到 90%。建成咸阳路、东丽、北辰、双林、,纪庄子再生水厂，铺设再生水管网 1200 公里，基本形成中心城区再生水供给网络。建,设咸阳路、东郊污泥处置厂

21、，日处理能力 950 立方米。建成贯庄、青光垃圾焚烧发电,厂等垃圾处理设施。,能源基础建设,以热电联产为主体，建成东北郊热电厂、杨柳青热电厂四期扩建、陈塘庄热电厂,三期扩建、军粮城电厂五期扩建工程，开工建设杨柳青热电厂五期扩建工程，新增供,热能力 6000 万平方米，2010 年中心城区集中供热率达到 90%，各区县城区集中供热率,6,达到 80%。结合海水淡化，在滨海新区建设北疆电厂和大港二站两个超临界、超大容量,的大型火力发电厂，根据天然气资源和 LNG(液化天然气)项目进度，在临港工业区、开,发区、空港物流加工区等适时规划建设燃气热电厂。全市新增发电装机容量 640 万千,瓦。提高电网受

22、电能力，引进“西电东送”电力。新建扩建 500 千伏变电站 6 座，建,设改造 220 千伏变电站 48 座，基本形成 500 千伏双环网和 220 千伏分层分区供电格局。,加快 110 千伏及以下电网建设和改造，与主网协调发展，提高供电可靠性。,信息基础设施,全面提升城市综合信息化水平，打造“智能天津”。拓展建设新一代信息网络，实,现通信管线集约化管理与应用。建成覆盖全市的宽带无线网络。强化网络互联互通，,稳步推进电信网、广播电视网、计算机网的三网融合。加快有线电视网络升级改造，,完成全市有线电视由模拟向数字整体转换。建成滨海新区信息化样板区，优化招商引,资和综合服务环境。发展完善电子政务、

23、电子商务和公共信息三大信息平台。积极推,动电子政务专网及政府门户网站建设，构建政务信息共享体系。以 3S 应用为基础，加,快城市应急指挥信息系统、空间地理信息系统、智能交通信息系统和社区管理信息系,统等城市管理信息化建设。积极推行城市一卡通。,小结：在加速进行海河改造、地下轨道交通施工、快速路建设的同时，天津市非,常重视与经济发展相关的城建工程的建设。大规模的城市建设，对天津市经济的发展,提供积极有力的支持，而美化环境、吸引投资、提升城市形象将是今后一段时期内天,津城建的重要工作目的。滨海以及邻近滨海区域的东丽、河东区以及传统的和平区、,河西区将是天津城市建设的重点区域。,7,元,1.5 天津

24、市人均收入与消费性支出天津市历年人均可支配收入与消费性支出统计,1600014000,12639,14283,12000,10313,11467,100008000,6609,7111,7650,8141,8959,9338,8802,9653,10548,6000,6987,7192,7868,4000,5204,5471,5852,6121,20000,1997,1998,1999,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,人均可支配收入(元),人均年消费性支出(元),（数据来源：天津市统计年鉴）随着经济的快速发展，企业退休人员养老待遇标准的提高和机关事业单位工

25、资改革政策的出台，拉动了城市居民人均可支配收入增长提速，全年达到 14283 元，增长13.0%，增幅比上年提高 2.8 个百分点。农村居民人均纯收入为 7942 元，增长 10.3%，其中来自家庭经营二、三产业收入增幅较高，比上年增长 17.2%，来自家庭成员的工资性收入比重超过一半，达到 53.3%。2006 年，天津市城市居民家庭人均消费性支出达到 10548 元，增长 9.3%，恩格尔系数为 34.9%，比上年下降 1.8 个百分点，城市居民用于服务性消费支出 3111 元，增长 11.2%，占居民消费性支出的 29.5%，比上年提高 0.5 个百分点，充分说明居民生活质量在不断提高。

26、小结：目前天津市民的收入与消费水平相比以往都有比较明显的提升，消费倾向性也越发明显，居住消费与教育消费已经成为天津市民日常开支中除饮食外最重要的部分。8,980,1004.06,1075,1.6 城市人口增长与外来人口19962006年天津常住人口统计（万人）,110010801060104010201000956.64952.59960 948.19,1001.14959.48,10431023.671011.31007.18,9409209008801996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006（数据来源：天津市统计年鉴）200

27、6 年天津市常住人口达到 1075 万人，环比去年增长 3%，而户籍人口数 948.88万人，天津市人口的自然出生率仅为 1.60，显示出天津常住外来人口的数量也在不断增长中。而天津中心城区中，常住人口最多的三个区域依次是南开区、河西区、河东区。处于东南地区的河西、河东、东丽、滨海、津南区域，2006 年新增人口 25.39 万人，增长了 7.55%，占全市人口的比重也上升了 1.08%；而北部区域人口增长率仅为4.37%，占全市人口比重仅增长 0.02%。新世纪以来，天津经济增长、城市建设和社会发展加快了人口的迁移流动，来津常住外来人口由 2000 年的 87.34 万人，到 2005 年增

28、加到 114.35 万人，增长幅度达到30.93%。全市新增人口中，外来人口数占新增总量人口总量的 64.9%，外来人口已经成为天津市人口的重要组成部分。天津人口的几个特点：人口规模持续扩大，人口增长速度趋缓、外来流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源、人口自然变动持续低水平增长，市中心区连9,续 12 年呈现负增长、市中心地区人口向外扩散趋势明显、环城地区与滨海新区成为新的人口聚集地、人口重心继续向东南移动人口老龄化已向中期老年型发展。小结：“十一五”期间，随着城市布局的变化和滨海新区、城郊经济的发展，天津人口的空间分布呈现进一步向外扩散、和向东南部聚集的显著特征。1.7 城镇居民储蓄

29、,2000 年,2001 年,2002 年,2003 年,2004 年,2005 年,城乡居民储蓄存款（亿元）增长率（%）户数平均每户存款（万元）增长率,1172.4293.044.00,1284.959.6%295.634.358.6%,1486.3815.7%299.674.9614.1%,1825.3222.8%303.276.0221.3%,2116.7316.0%316.626.6911.1%,2584.414.3%3208.0820.8%,（数据来源：天津市统计年鉴）从上表可知，2000-2005 年，天津城乡居民储蓄存款与户均储蓄额不断增长，居民收入水平与消费能力逐年提升。200

30、5 年，天津城乡居民储蓄存款余额 2584.40 亿元，增长 14.3%。在居民储蓄增长的同时，用于大额商品的消费信贷也有所增长。据统计，2005 年天津住房按揭贷款余额 375.2 亿元，环比增长 22.6%。1.8 天津市经济发展十一五规划“十一五”时期国民经济和社会发展总的目标是：全面实现“三步走”战略目标，把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，建立起比较完善的社会主义市场经济体制，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。十一五要努力实现以下经济社会发展主要预期目标：综合经济实力显著增强、资源利用效率明显提高、自主创新能力较大提升、可持续发展能力继续增强、各项社会事业

31、协调发展、市场经济体制逐步完善、人民生活水平继续提高。10,2、天津市城市规划,2.1 城市定位,天津市城市总体规划(2005-2020)以下简称规划，确定天津的城市性质为：是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。,规划确定天津的城市职能为：,现代制造和研发转化基地。,我国北方国际航运中心和国际物流中心，区域性综合交通枢纽和现代服务中心。,以近代史迹为特点的国家历史文化名城和旅游城市。,生态环境良好的宜居城市。,规划确定天津的城市发展目标为：将天津建设成为技术先进、制造业发达、服务水平一流、综合竞争力强、对外开放度高、创业环境优越的我国北方经济中心；适应全球

32、一体化发展趋势、对外联系便捷、信息网络高效、辐射能力强的国际港口城市；资源利用高效、安全体系完善、生态环境良好、宜人居住的生态城市；历史文化底蕴深厚、近代史迹特色突出、社会和谐、教育文化科技发达的文化名城。,城际轨道快速发展，2005 年 7 月开工,拟建 5 座车站（北京南站、亦庄站、永乐站、武清站、天津站），预计 2007 年底建成，2008 年投入运营，全长 115 公里，时速为 200公里。,京津城际轨道交通将与北京地铁 4 号线于北京南站实现换乘，且可能同北京 14 号,线对接。,城市轨道等有利因素支持，天津将成长为环渤海经济圈核心、中国经济增长第三,极。是大北京区域发展主轴中战略重

33、点城市。,11,2.2 空间布局,天津城市总体规划将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向，提出了“一轴,两带三区”的市域空间布局结构：,“一轴”由“武清新城中心城区滨海新区核心区”构成的城市发展主轴；,“两带”由“宁河、汉沽新城滨海新区核心区大港新城”构成的东部滨,海发展带，以及由“蓟县新城宝坻新城中心城区静海新城”构成的西部城镇发,展带；,“三区”北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海大黄堡洼”,湿地生态环境建设和保护区以及南部“团泊洼水库北大港水库”湿地生态环境建设,和保护区。,七个产业功能区：,先进制造业产业区、滨海高新技术产业区、中心商务商业区、滨海化工区、海港,物流区、临空

34、产业区、滨海旅游度假区等七个产业功能区。,“双中心+多组团”是规划结构。主中心：依托海河主轴线的中心城区；副中心：天津港、开发区、保税区和塘沽区形成城市副中心；多组团：中心城区近郊新型组团；津滨走廊：轻轨、快速路形成带状组团。,12,2.3 滨海新区及空港工业区,滨海新区的功能定位是：依,托京津冀、服务环渤海、辐射,“三北”、面向东北亚，努力建,设成为我国北方对外开放的门,户、高水平的现代制造业和研发,转化基地、北方国际航运中心和,国际物流中心，逐步成为经济繁,荣、社会和谐、环境优美的宜居,生态型新城区。到 2010 年，滨,海新区常住人口将达到 180 万,人以上，其中城镇人口 165 万,

35、人，城市化水平将达到 90%；2020,年常住人口将达到 300 万人以,上，其中城镇人口 290 万人，城市化水平将达到 97%。,到 2010 年，滨海新区将形成三个城区、六个新市镇的城镇结构。三个城区：塘沽,城区东起海滨大道，南接津晋高速公路，西至唐津高速公路，北到杨北公路，规划面,积 270 平方公里，其中城镇建设用地 166 平方公里，2010 年常住人口 75 万人，2020,年 160 万人；大港城区东起海景大道、汉港公路，南接北围堤路，西至葛万公路，北,到津港公路、板港公路，规划面积和城镇建设用地面积均为 69 平方公里，2010 年常住,人口 35 万人，2020 年 45

36、万人；汉沽城区东起大丰路，南接津汉快速路，西至津汉路，,北到汉沽区行政界，规划面积和城镇建设用地面积均为 37 平方公里，2010 年常住人口,18 万人，2020 年 25 万人。六个新市镇：葛沽镇、无瑕街、军粮城镇、杨家泊镇、太,平镇、小王庄镇，城镇建设用地共 27 平方公里。,13,近几年滨海新区经济增长迅速，GDP 平均年增长速度 20%以上，超过了东南沿海地,区的平均水平。在产业带动下，滨海新区人均收入显著增加，与天津市人均收入的平,均水平相比较，近几年开发区和塘沽区的人均收入水平远超出天津市的平均水平。相,对较高的收入，为消费需求提供坚实基础。,空港加工区紧邻京津塘、京津塘二线高速

37、公路，与京沈、唐津等六条高速公路直,接贯通，规划的京津城际铁路及天津地铁二,号线直通入区。空港加工区产业导向为：重,点发展科技研发和产业化项目，大力发展电,子信息、精密机械、生物制药、航空制造、,汽车零部件、新材料、新能源等高新技术和,先进制造业，积极培育总部经济、会展经济,和现代服务业。,空港加工区是连接城市中心区与滨海,新区的重要功能区，将促进天津经济重心东,14,移。航空产业的发展将长期促进地区经济发展，催生新的产业链条，尤以空客项目表,现最为明显，大型整机组装项目将有效带动相关的飞机研发、零部件制造、销售和服,务在周边地区的快速发展。,整体来看，滨海新区和空港区将聚集大量高端商务人士，

38、对高端居住市场具有较,强的需求支撑。未来除区域内部的土地供应将消化一部分住宅需求外，周边区域也将,吸纳部分人群。而本项目作为连接滨海新区、空港与城市中心区的重要通道，明显的,交通优势，具备了吸纳滨海新区和空港区域内高知人群的可能。,3、天津市宏观市场小结,3.1 宏观经济形势,天津市近几年虽然经济增长较快，又获得环渤海发展的良好机遇，但由于历史和,城市发展方向性等方面的原因，天津市的宏观经济状况在具备优势的同时也面临一定,不足。,优势在于：城市整体经济协调快速增长，综合实力显著增强。地处环渤海湾及京,津冀城市圈，拥有港口优势。滨海新区获得国家战略支持，在城市经济地位日益突出。,结构优化，素质提

39、高，经济增长的内在动力明显增强。改革开放取得重大突破，面向,东、北亚外向型发展格局基本确立。不断加大教育、卫生等各项社会投入，经济社会,保持协调发展。城市载体功能日益完善，城市面貌发生巨大变化。,劣势在于：城市第三产业发展与第二产业发展不协调，与发达的制造业和经济中,心城市地位还不相称。投资与消费的比例关系还不协调，难以对应市场经济和可持续,发展提供强有力的支撑。城市中区域经济发展还不协调，中心城市功能还有待进一步,发挥。科技创新能力与自主研发能力不够强。中小企业发展还不活跃，民营经济比重,有待进一步提高。政府、企业和居民收入分配关系还不协调，经济的快速增长对环境,保护的压力越来越大。,15,

40、3.2 城市规划,天津处于京津唐、京津保两三角区域，未来核心城市将有机疏散，与区域内重新,集中结合。区域空间经济一体化，大都市双核、多中心格局将形成。,天津的城市定位为北方经济中心，是环渤海经济圈核心、中国经济增长第三极。,是大北京区域发展主轴中战略重点城市。并且有城际轨道交通支持。,未来，天津城市发展将极具发展潜力与持续动力。,目前，主城区与滨海新区相对独立发展，各自承担城市功能，人员流动性及城市,功能的互补性弱。,未来，主城区与滨海新区将紧密联动，在双中心地带形成网络式城市格局，人员,交往密切，中间地带形成双中心过渡区域，调节城市功能结构。,二、河东区宏观资料,1、河东区宏观经济,1.1

41、河东区区域整体环境概况,河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地 40 平方公里。现有居民,73 万人。,水文：海河水系是天津市工农业生,产和人民生活的水源河道。河东区正处,在海河东岸，因其地理位置而得名。,气候：河东区属于暖温半湿润大陆,季风型气候，季风显著，四季分明。全,年平均气温为摄氏 11 度以上。,16,亿元,景观：河东区整体自然景观相对匮乏，缺少大面积湿地景观与人造公园。人文环境：自我国元代天津出现“直沽寨”至今，河东区大直沽地区迄今已有 800多年历史。大直沽历史上伴随漕运、南北贸易而出现、而发展。大直沽是南粮北运的终点，历史上曾给天津带来了经济繁荣和产业的发展。它是天津

42、的发祥地之一，故有“先有大直沽、后有天津卫”之说。但区域整体人文环境和历史氛围较为薄弱，在人文景点、历史遗迹、教育设施等方面尚不如南开、河北等城区。1.2 河东区 GDP 发展情况河东区GDP统计图,60,50.74,504030,26.86,32.52,39.8,42.52,20100,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,河东区自 2001 年以来，在户籍人口基本变化较小的情况下，区域的 GDP 保持了较高的增长势头。区域 GDP 的增长幅度在 20%左右，基本与天津市整体增长幅度持平，保持了较高的增长速度。河东区近年来虽然 GDP 总值提升较快，但是相比南开、河西传

43、统区域，仍然具有一定差距。17,增长比例%,亿元,1.3 河东区产业结构及发展情况,第一产业,第二产业,第三产业,河东2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年,增加值（亿元）00000,增长速度00000,占国民经济比重00000,增加值（亿元）5.87.277.929.2911.51,增长速度-25.34%8.94%17.30%23.8%,占国民经济比重21.59%22.36%19.90%18.89%22.68%,增加值（亿元）21.125.2531.8839.939.23,增长速度-19.67%26.26%25.16%-1%,占国民经济比重78.56%77.64%80.

44、10%81.13%77.32%,河东区产业和 GDP 的增长主要来自于第三产业的发展，第三产业在城区国民经济比重远远高于第二产业。2001 年-2004 年第三产业的年增长速度保持在 20%左右，已成为区域经济发展的主要因素。但在 2005 年，河东区第三产业的发展受到企业外迁、区域规划等方面的影响，增长速度有所放缓。1.4 河东区固定资产投资情况河东区固定资产投资统计图,604020,0.80.60.40.20-0.2-0.4,0,2001年 2002年 2003年 2004年 2005年,-0.6,社会固定资产投资同比增长,31.780.68,32.40.02,48.740.50,28.2

45、3-0.42,48.780.728,河东区固定资产投资走势并不稳定，从 2001 年起呈波浪式发展，以 2003 年为高峰期，其它年度保持在在 28-32 亿元/年，高于环城四区而低于河西、南开等主力经济城区。但随着 2005 年河东区大力进行城建建设、市政工程投资等建设，城区固定资产投资达到 48.78 亿元，在中心城区中仅次于和平区与河西区，而高于其他城区。河东区社会固定资产投资总值，处于仅次于河西、南开的 地位，但 04-05 年的18,万,增长率,增长幅度则好于上述三区。1.5 河东区人口特征河东区人口状况统计图,80604020,0-0.5-1-1.5-2-2.5-3,0,2001年

46、 2002年 2003年 2004年 2005年,-3.5,户籍户数（万户)户籍人口（万,23.1265.13,23.765.77,24.166.28,24.6667.25,25.3569.23,人）,人口自然增长率,-3.15,-2.06,-2.78,-2.37,-1.20,河东区区域人口自然增涨率持续保持负增长，但户籍人口和户籍数有所增长，一方面是适婚人口独立购房出户，另一方面也源于大量外城区购房者的迁入。户籍数与户籍人口数的持续增长，显示天津市中心城区人口的东移趋势较为明显。由此可以看出河东区对天津市中档收入购房者一直有较强的吸引力。而本案周边的中山门街常住人口达 8.5 万人，人口数量

47、居河东区各街区第二位，人口密度 3.5 万人/平方米公里，在人口数量与居住密度上都仅次于东新街。河东区户籍人口的增长数量与户籍数的增长明显高于其它区域，显示了较好的吸纳性。1.6 河东区人均可支配收入与消费性支出情况,2002 年,2003 年,2004 年,2005 年,河东区人均可支配收入河东区人均消费性支出河东区人均家庭总收入城市居民人均家庭总收入,8375664687119838,93746975989910971,1058383461148112729,1164791001261313563,19,。,河东区的人均可支配收入与人均家庭收入等经济指标，四年来保持持续增长，但区域居民的人

48、均家庭总收入同比天津市平均水平尚有差距，显示出河东地区居民购买力和消费能力同比其它区域稍显弱势。1.7 河东区人均储蓄情况,2002 年,2003 年,2004 年,2005 年,河东区人均居住消费全市人均居住消费河东区人均储蓄情况全市人均储蓄余额,8559241045216173,9739321404219712,117012301613422698,107612911604223600,河东区人均居住消费与人均储蓄情况四年来也有较大幅度的提升，与全市平均水平的差距正在逐渐缩短。但是区域在人均居住消费与人均储蓄等指标方面，与天津市平均水平还有一定的差距。在人均收入方面相对天津市平均水平稍低，

49、因此对河东区居民消费的方方面面都产生了一定的影响。2、河东区城市规划2.1 区域规划发展河东区十一五整体规划显示，河东区未来将成为：“立足河东，依托海河开发，融入滨海新区建设，面向天津及环渤海区域发展，努力建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示范基地和开放型、服务型、和谐型现代化新城区”河东区将全力打造“五区三带”，暨南站 CBD 中心商务区、“洋务溯源”旅游观光区、国际会议展览中心区、新开路嘉华商业聚集区和津滨大道集散物流商贸区 5 大区域，形成十一经路金融发展带、卫国道商贸商务发展带和新开路商贸商务发展带。20,充分发挥区域优势，推动津滨大道“经济走廊”的迅速发展。根据规

50、划，本项目处于智慧城板块。智慧城板块北至津塘路，南至海河，西至快速路，东至外环。占地 8 平方公里。目,前已处于第五轮详,河东区境内,中央金融商贸区和智慧城板块。细规划讨论阶段。其中，公建与住宅开发比例为 7：3。城市形态以松散城市形态为特征，营造高产出、高附加值的新产业区，展现生态城市亲近自然的新的城市形态。重点产业以智能技术、高新技术、网络技术为支撑，发展信息、会展、住宅、休闲、旅游等产业，形成高智能的休闲居住区和产业研发区。通过建设花园式的城市环境，吸引国内外高层次人士创业发展，实现天津高端科技梦想。区域内产业的发展将带动居住、消费需求的量与质的提升。21,2.2 市政基础设施配套建设情