《嘉盛购物广场商业定位与招商经营思路报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《嘉盛购物广场商业定位与招商经营思路报告.ppt（38页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、嘉盛购物广场商业定位与招商经营思路报告,2,第一部分商业功能定位及支撑理由分析,一、项目功能的总体定位 为做好嘉盛购物广场功能的总体定位，主要从以下几个重要元素进行综合分析：A、物业本身特性 B、商场独特的地理位置 C、项目周边的消费力 D、项目周边的商业现状 E、居民的消费习惯,3,A、物业本身的特性 中型规模商场，单层套内面积不超过4000平方米 楼高十三层，负一层至五层为商业，六至十三楼为旅业;100余个地下车库，前有小型广场和主干交通线 商场侧门（东门）有带高差的广场和相当于一楼的街铺.,4,B、商场独特的地理位置交通便利，雄踞工业大道南和石岗路交汇处、临广州大道处于石溪一块尚未开发的
2、路面商业宝地；人口密集，有很大的普通居民消费市场.,5,C、项目周边的消费力 周边楼盘林立，临近“保利花园、金碧花园，广富花园、嘉鸿花园、鸣翠花园、晓港湾、侨城花园、南洲名苑、光大花园、雅致花园、保利红棉花园、纸厂职工”等十多个楼盘，另加泰沙路、石岗路的村民和外来流动人口，总计超30万人。新白领、老海珠城乡居民、外来流动人口，综合消费指数评为中等偏低消费市场，但略高于东晓南路。D、项目周边的商业现状 工业大道，石岗路，纸厂路，泰沙路，江燕路二旁商业布局零乱，有一定的规模，不购档次，属传统的商业城乡旺地，唯有金碧花园社区商业较为整齐。,6,E、居民消费习俗追求低、中档消费就近方便，价廉物美，服务
3、多样城乡区间商业消费观念,7,综合上述要素，我们主要从以下几方面着手提炼嘉盛购物广场的总体功能：1.生活消费的便利性；2.就近商业的消费习惯；3.综合性多功能商场；4.商业休闲与餐饮娱乐结合 5.商业的完善配套，如停车场、洗手间等 最后，总结得出嘉盛购物广场商业的总体功能定位为:“集休闲一商业一餐饮一娱乐一停车场”于一体的一站式购物广场。,8,二、项目形象的总体定位 我们主要从以下几个重点因素考虑，将嘉盛购物广场的形象推向市场：A、从周边现有的商业档次，寻求市场的空白点（档次）街铺林立，零散杂乱，档次低 中档的商业市场空白,9,B、从 混乱单一的商铺布局，寻求多功能市场（综合性）周边商铺，多而
4、乱，行业单一 多功能综合性商场,10,C、从周边障乱商业购物环境，寻求舒适的购物场所（舒适）D、建筑的现代气息，寻求广场的现代时尚（现代性）,11,总结，嘉盛购物广场的形象总体定位为：主体形象 海珠西部首个大型纯商业的购物广场！辅助形象 工业大道南最高档次的商业大厦！（海珠的商业1号),12,三、楼层功能定位的总思路 根据嘉盛购物广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼层的板块定位。各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素：A、项目开发成本及模式（只租不售）B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路）C、项目的经营利润（快速回笼资金）,13,D、物业本身的规模（中型规模）E、商家对租金承受的限度F
5、、行业经营对楼层的要求G、楼层交通特点H、商铺面积和间隔种类I、业态的组合需求J、同行业市场的竞争力 从而得出嘉盛购物广场各楼层功能的精确定位如下：,14,嘉盛购物广场楼层功能精确定位表,15,嘉盛购物广场功能分布示意图,16,四、各楼层精确定位的综合分析总体思路：根据项目的总体定位和开发模式，借用最有价值的物业(首层)快速回笼资金，规避风险；以适合超市经营的楼层(二楼、三楼)出租经营，营造商业卖点，提升项目的附加值其它楼层(四、五楼)利润获取的另一途径和功能配套。,17,各楼层精确定位具体分析：负一楼：大型停车场 支撑理由：楼层下陷，商业价值不大，不利于经营；作为商场的车库配套，方便顾客停车
6、；收益方式：按小时出租收费，统一管理,18,一楼：嘉盛名店城、洋快餐 支撑理由：作为整体项目的开发成本收回，规避风险；对接高租金高回报的利润期望；商铺经营者需承受高租金，追求零售高利润，必须依靠品牌经营；树立商场的形象、档次，吸引客流；单层规模受限，必须整合二楼经营，装修弥补，产生规模效应，聚人气；错层经营的需求；收益方式：独立收银，商家租赁，统一管理；,19,二楼、三楼：大型超市 支撑理由：楼层相对一楼，商业价值偏低；对接一级主力店能承受的租金；提升楼盘的商业附加值，激活相邻楼层(四楼、一楼)；超市经营规模需求，单层面积不够；利于汇集人群，带旺利润楼层（如一楼、四楼）；遵循商业的“二八定律”
7、，增强投资经营者的信心；收益方式：对外出租，由超市自己独立经营。,20,四楼：石溪购书城/数码世界/家居天地 支撑理由：市场空白，周边人群文化韵味强，学生群体消费潜力大；周边新建楼盘多，对于家居饰品的需求大；满足都市人的时尚消费潮流；满足多功能购物广场的需要，为都市人提供休闲商业场所；行业消费稳定，适用高楼层出租难的经营风险；开架式铺位间隔，利于营造通透感，避免死角铺；消费群目的明确，利于成行成市经营；市场经营的生命力利于回收成本，避免多次出租，增强投资信心；符合错层经营的整体思路，激活楼层人流。收益方式：独立收银，商家租赁，统一管理。,21,五楼：特色风味大酒楼 支撑理由：市场空白，营造主题
8、特色，利于收租的稳定性；避免与周边成熟的大型酒楼竞争(华安、东江)但大酒楼招商时间长，引入困难，承受租金低；美食主题的独特性，区别于其他的美食酒楼；收益方式：独立收银，商家租赁，商家自己统一管理。,22,小结 根据功能的总体定位、形象定位，从而制定出上述各楼层的精确定位，吻合市场需求，在操作上具有可行性!,23,第二部分嘉盛购物广场经营思路,一、经营总思路在综合多功能性定位的基础上，主要由商家自主经营，独立收银，发展商提供统一公共配置，公共部分装修，统一平台管理（物业管理），保证各系统的正常运转，营造一个舒适的购物环境。,24,第二部分嘉盛购物广场经营思路,二、各楼层的经营思路负一层：地下停车
9、场经营思路：建立独立的车场管理体系，提供24小时停车服务，建议10元2小时，针对百佳购物的顾客可与百佳协商免费停车等。（如顾客在百佳购物，可在服务台领取免费停车卡（2小时），每月由物业管理公司与百佳物业部结算，按5折优惠。,25,首层：嘉盛名店城经营思路：建议由商户自主收银，统一管理（营业时间早上9：30-晚上10：00），在装修方面，沿墙铺建复式商铺，一层经营，夹层外设橱窗，内做仓库，复式橱窗、复式商铺，双重价值。独立门面的全间隔铺；中间铺全设为半间隔铺，即1.4米高的间隔板组成店中店。,26,建议商铺面积：实用面积10-30/个为主流，50-80/个为补充。经营范围：精品百货、化妆品、皮具
10、、内衣、休闲服装、眼镜珠宝、鞋帽、药业、美容、茶叶、冲印、通讯产品、商务中心、烟草专卖等。,27,精品百货类：以中档消费为主，低档为辅，如“艾菲儿”、“顶好饰品”，再配个体经营者，占楼层面积的10%。化妆品类：以中档消费为主流，如“雅芳”、“小护士”、“李医生”、“美宝莲”、“玉兰油”等，占楼层面积10%。皮具鞋帽类：以适合白领一族消费为主，中低价位服装专卖店，如“以纯”、“佐丹奴”、“班尼路”、“曼奴”“、”生活几何“、”蓝海军“，占楼层面积30%珠宝眼镜：以中档市场为主，如“明廊”、“先施”、“点石”、“斯贝雅”、“华置珠宝”等，约占首层楼层面积的8%。,28,药业美容：以普通市民消费的为
11、主，如“海王星辰”、“保利 康”、“雪姬美容”、“琦雅美容”，占楼层面积的6%。茶叶冲印：中档产品，如“柯达冲印”、“天福茗茶”等，占楼 层面积的5%。通讯产品：普通数码产品，有相机、手机，通讯等，如“龙 粤”，占楼层面积的5%。其他类：以低档市场为主，如烟草专卖、咖啡甜品屋，商 务中心，占楼层面积的18%。麦当劳餐厅：占楼层面积的8%。,29,30,二、三层：经营百佳超市将二、三层整层出租给百佳超市，独立经营，以百货日杂，生鲜水果，家和电器，生活用品，饮料奶品，各类蔬菜等。二、三层用来稳定收租，保证成本分摊，将一层、四层作为利润楼层。引进百佳区别于其他超市的原因：1.营造缤纷时尚的商业氛围；
12、2.增加其它楼层的附加值；3.百佳的实力雄厚，利于稳定收租；4.百佳本身就是活广告；5.百佳巨大的商业联盟，利于快速招商,31,四层：多种业态组合或者单行专业卖场如：数码电器、石溪书城、美居天地、儿童乐园等。数码类：a整层经营：引进苏宁、东泽、国美、顺电等电器连锁店 b多种业态组合：引进龙粤、中国联通、迪讯通等通讯产品。石溪书城：a、整层经营：引进广东省新华书店集团；b、多种业态组合：引进三咪书层、书吧等多门面成行成市组合经营，配合数码、美居板块。,32,美居天地：a、整层经营：引进联邦家居广场，经营小件精品家居、干 花布艺、家居配饰等；b、多种业态组合：引进精品家居、干花布艺、家居配饰等儿童
13、乐园：a、整层经营：引进中华广场或天河城的奇乐儿欢乐谷；b、单层经营：引进多家童装、儿童用品、文具、玩具等 商家组合经营儿童乐园。五层：特色大酒楼 整层出租给一个商家，经营特色餐厅，如“澳门街”、“黄果树”、“不见不散”，配合多功能商业广场的需求。,33,34,第三部分 招商具体策略一、参考新港路百佳首层，晓港湾百佳首层，保利丰百佳首层的定价，商户组合组织并开展嘉盛购物广场一层和四层的招商工作(包括定价、分区、分类、商户组合等)二、针对重要商家草拟“商业说明书”，如苏宁、联邦等。三、针对首层商铺，计划定人、定铺、定客招商，采用一铺谈五家模式，快速招商。,35,四、针对重要商家或有影响力的商家，以一定优惠的条件吸引其入场，提高其他商铺附加值的策略展开招商，如“佐丹奴”、“明廊”、“海王”等。五、主动上门，直接签约。六、招商配合 1、外墙的包装(条幅、横幅等)2、招商资料印刷(招商手册、单张)3、现场办公室的准备(电话、办公接待)4、重要商家的协助洽谈等(苏宁、联邦),36,附录一：天河北百佳超市首层商铺案例分析,37,附录二：富景百佳超市首层商铺案例分析,38,附录二：富景百佳超市首层商铺案例分析,
