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1、河南濮阳市调报告,营销策划中心,时间：2012.8.27,目 录 CATALOG,概述与城市位置及辐射图禹州房地产市场分析 土地市场 商品房市场重点楼盘情况 重点楼盘分布 重点楼盘数据汇总 小结,项目地块分析 项目地块指标及四周 项目SWOT分析调研的目的城区调研的重点区域调研总况分析总结,二、项目区域分析,一、宏观经济背景分析,三、市场调研数据分析,濮阳项目区域分析,禹州区位图,河南省,濮阳,濮阳县与濮阳市的区位关系,濮阳市与濮阳县城区的关系图,濮阳市,濮阳县,濮阳地图,目标地块,长庆路,禹王广场,濮阳市,红旗路,国庆路,平安路,软件科技园,大型居住区（部分动工中）,商住,亿丰CBD,正佳,
2、工厂,工业区,2013年河南各县GDP排名禹州排名33/108,濮阳宏观经济背景分析,濮阳县位于鲁豫两省交界处，是中原经济区与环渤海经济圈衔接融合的前沿、国务院确定国家级濮范台综合试验区核心区、省际交汇区域中心城市。GDP排名河南第33位，濮阳市第1位。濮阳县是一座历史文化名城，历史悠久、源远流长，是中华民族的发祥地之一，拥有50000年古老文明。濮阳是“颛顼遗都、帝舜故里”。1987年4月20日，国务院批准撤销濮阳市郊区，设立濮阳县，驻城关镇；6月12日，正式撤销市郊区恢复濮阳县建置。濮阳县城西南西水坡出土了距今6400多年仰韶文化时期的蚌塑龙虎型图案，轰动中外考古界，被称为“中华第一龙”，
3、濮阳县也因此被赞誉为“中华龙乡”。濮阳县辖10个镇、10个乡。总人口113.52万，城区人口22.5万（2012年）。城镇化率19.82%。2011年，累计组织国内劳务输出156.9万人次，国外劳务输出2500余人次，实现务工收入170余亿元，农民务工收入已占到纯收入50%以上，被表彰为“河南省劳务输出基地先进县”。地理位置-南部及东南部以黄河为界，与山东省东明县、鄄城县隔河相望；东部、东北部与河南省范县及山东省莘县毗邻；北部、西北部与河南省濮阳市、清丰县相临；西部、西南部与河南省内黄县、滑县、长垣县接壤。2012年，全县生产总值248亿元，社会消费品零售总额82.63亿元，地方一般预算收入2
4、4.3亿元，城镇居民人均可支配收入19209元，农民人均纯收入7086元。,概述,(濮阳县交通便利，京港高铁、郑济高铁在境内形成“十字形”客运通道；中国第一条设计30吨轴重、开行万吨大列的重载铁路山西中南部铁路横贯濮阳县全境，东连京九，西接京广大动脉；106国道、大广高速、范辉高速、德商高速穿境而过，距郑州、济南两个国际机场均在200公里左右。,郑州机场200KM,济南机场200KM,【房地产市场分析】,土地市场,第一地块在项目意向地块东侧长庆路对面，意向地块南侧国庆路南侧,濮阳各经济数据比较,截止2014年4月10日濮阳县共11个开发商，17个楼盘项目，共有2349套商品房屋可售。截止201
5、4年4月10日10时濮阳县共成交4831套商品房，成交面积达500567.55平方，截止下午15:13成交4861套，503685.99平方,【商业竞品分析】,2013年重要楼盘售价,濮阳县新建楼盘主要集中在京开大道（解放路）、铁丘路、国庆路以及长庆路两侧；京开大道（解放路）、长庆路作为濮阳县前往濮阳市的主干道，目前解放路已开发殆尽，而长庆路周边正在开发或待开发；濮阳县大力向东区发展，已有的工业企业即将搬迁，未来长庆路两侧将会使开发的重点。,住宅,商业,安置房房价在2800元/平方左右,【住宅地价楼价分析】,新城区,老城区,平台均价35004200,平台均价3600-3800,【住宅竞品分析】
6、,同行业商圈分析,小结：,2013年二手房转移登记844件，面积约9，成交金额1.76亿万元，2013年公租房建设任务2222套，占地面积50亩，建筑规划面积99945，而目前濮阳县的住宅销售量在2014年第一季度为45万左右，这数据对比显示濮阳县住宅市场目前完全由健康的刚需市场作支撑。建议公司可介入濮阳县住宅市场，只是政府谨规划并已开工的十万人大型居住区已经在局部动工过程中，后期市场会有些影响，所以建议，如涉及濮阳县住宅项目，宜快、项目体量不宜大；城区经济优越人群改善居住及乡镇外出务工者为城区住宅购房的重要刚需消费群体，120平米三房两厅，购置总价在4560万左右；目前濮阳县商业用房基本以沿
7、街店铺为主，就新建的大型专业化市场也远离城区亿丰市场销售率也非常高，销售价格也比较理想（7000元/平方左右），随着濮阳县城人口快速增加，商业需求已经迫在眉睫，开发商业用房有较大的市场空间存在，建议公司介入商业地产开发。建议：住宅及商业地产均可开发,【项目地块分析】,项目地,目标地块,长庆路,禹王广场,濮阳市,红旗路,国庆路,平安路,软件科技园,大型居住区（部分动工中）,商住,亿丰CBD,正佳,工厂,工业区,项目地块指标及四周,南面为闲置地块,西面为张弓北路,北侧为八车道的红旗路，红旗路为地方行政中心道路今年十月份完全贯通,西侧目前为规划的平安路，预计24米车道,地块南侧为八车道的国庆路，今年
8、十月份完全贯通,东侧为八车道的长庆路，县与市的快速通道,【地块四至】,长庆路以西西邻待拆迁村庄,东面为县规划地新城区,国庆路以北南边有待建的大型10万人的社区,红旗路以南北临在建楼盘中信上景湾,宗地情况介绍,1）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；2）地面现状，包括宗地内没有水渠、较深的沟壑、池塘，没有高压线等对开发有较大影响的因素存在，没有明显因素会导致损失实际用地面积；3）地块西侧有少量农民住宅住宅，西南侧有一座医院，地块东北侧有一加油站，目前适合开工的为东南地块（长庆路国庆路交叉地块）约，60多亩，加油站可在年内搬迁，医院在年底或明年可以搬迁，少量农民房在项目落地后的一年内（快可在今
9、年十月份）可以搬迁完；4）地下情况，原先为农用地，无明显地下构建存在；土地完整性较高5）地质情况：,项目SWOT分析,优势：区位条件良好，地块处于县与市快速通道核心位置，西靠县城，离县府一公里内，在同一大道上，离地级市距离三分钟车程，后期潜力巨大；道路进出方便，交通可进入性强；项目所在区域土地资源稀缺性，产品具有广阔的市场空间和开发价值。置，两者对比产生的价值空间易体现,机会：县城人口的快速增长及住宅的高业绩销售为本地的专业化市场需求提供了巨大的空家；目前已入户地方的亿丰家具建材大市场距离县城比较远，从区位的价值比较，对本案有价值提升作用；市区目前中高端家居建材的消费场所及不成熟，虽2013年
10、有两个红星美凯龙项目已经签约落地，但因其地块的拆迁工作在一年以内无法交地开建，所以对公司落地抢占先机的有利,威胁：在本项目地块北侧的正佳广场，现因体量较大，开发商也同步在争取红星美凯龙合作,劣势：因土地拆迁成本较高，土地成本方面需要继续斡旋，如项目确定，需密集性的开始沟通项目价格适宜。离市太近，已无缝衔接，项目后期商业运营会受到市区的部分冲击。,濮阳市场调研数据分析,【调研的目的】,了解经营者以及投资者对项目的需求，以便更好的为我们产品定位服务。通过全业态市调，为项目后续的招商与销售做前期客户筹备。,第一节 调研的目的,调研目的,【城区调研的重点区域】,第二节 城区调研的重点区域,濮阳部分商铺
11、照片,亿丰开业,【第三节.调查总况分析】,第三节 调查总况分析,备注此次市调深访商家 495 户；,家居,休闲娱乐：酒店、美容、会所足浴等,家居：家具、家纺等,建材：五金电料、陶瓷、卫浴、门窗、油漆、太阳能、装饰等,餐饮：饭店、小吃、面包房等,时尚购物：服饰、箱包、鞋帽、化妆品等,生活配套：超市、美发、工艺品、钟表、眼镜、书店、电脑、家电、电动车、烟酒、药店等,第三节 调查总况分析,业态说明：,1.目前商铺结构各行业调研结果,目前店铺结构,家居,建材,生活配套,底层单铺,一拖二,一拖三,大卖场,2.目前店铺权属,店铺权属,家居,建材,生活配套,自有,租赁,针对当地消费者喜欢租赁经营的消费习惯，
12、可以考虑采取售后返租政策，吸引商家及当地投资客进行投资。,小结,3.您对商铺购买的选择主要取决于以下哪些要素,购买要素,家居,建材,生活配套,市场繁荣、商业氛围、地段位置及升值潜力是决定商家选择商铺的重要因素，其中塑造地段价值和市场期望值来吸引人气及造势尤为重要。,11000-12000,5.您对商铺购买意向价格,50007000,7000-9000,9000-11000,小结,按当地住房价格及调研结果上表反映了当地商家的商业意识不成熟，利用品牌、项目设计来引导客户的商业潜在价值及地块的升值潜力表述达到项目销售高溢价。,意向购买价格,家居,建材,生活配套,8.您意向购买的商铺价格（大卖场）,6
13、000-8000元,8000-10000元,10000-12000元,小结,意向购买价格,家居,建材,时尚购物,生活配套,9.您是否听说过红星美凯龙？,是,否,小结,是否听说过红星美凯龙,家居,建材,生活配套,10.您觉得我公司项目地段如何？,很好,好,一般,不行,小结,地段如何,家居,建材,生活配套,11.您是否愿意进驻乾北-红星美凯龙？,愿意,不愿意,目前来看，濮阳商家的消费观念还没开发，对于商家入驻后的市场氛围渲染是提升入驻率的核心工作,小结,进驻意向,家居,建材,生活配套,12.您会选择租赁还是购买（愿意进驻前提下）？,租赁,看情况,购买,建材商家购买意识比较强，后期在销售与设计上要多
14、考虑到适合建材五金类商家商铺需求核心店,小结,购买意向,家居,建材,生活配套,13.如果您入驻此项目，您认为适合自己的理想面积是,30-50,50-80,80-200,200以上,20以下,20-30,小结,店铺理想面积,家居,建材,生活配套,14.您对仓储的需求面积,100-200,200-300,不需要,50以下,50-100,小结,仓库面积,家居,建材,生活配套,15.您认为合理的租金价格？,15元/月以下,15-30元/月,31-60元/月,61-90元/月,小结,90元/月以上,理想租金,家居,建材,生活配套,17.有意入驻商户对乾北-红星美凯龙商贸城的要求有哪些？,小结,客户关注,
15、家居,建材,生活配套,18.您对我项目是通过什么途径获取的,朋友介绍,地方广播,网络,广告牌,小结,获取途径,家居,建材,生活配套,19.路人购置商铺意愿度,40以下,40-70,70以下,70-100,濮阳县居民目前对商铺的投资欲望不是很强烈，多数处于观望状态，项目价值塑造是关键，怎么样将观望群体变为购买力是工作核心之一,小结,商铺面积,很强烈,想看看,100-200,200-300,其他,近期没有打算,没有,23.住宅需求统计,一年内,两年内,三年内,濮阳住宅购买意愿度比较高，住宅需求期望90120平方左右为主,小结,面积,二室8090,二室90100,三室90115,三室115125,三
16、室125140,四室130144,四室144155,四室155165,总结,1、家具类商家搬迁意向度大于55%，品牌价值诉求等本地上级入驻是后期运营的重点工作方向。2、沿街租金视地段不同在1.26.67元/月/平方不等，家居建材市场0.51.6元/月/平方不等。3、禹州商博城二楼商家搬迁可能性两年内几乎为零（商家的店铺装修成本较高），两三年后应是商铺重装高峰期，商铺搬迁可能性极大；豫华、建材大市场商家因市场管理无序、杂乱差现象短期搬迁可能性比较大；项目地块豫龙家居市场因地块拆迁因素，短期内搬迁可能性较大。4、禹州商家不喜欢一拖三的商铺建筑结构；5、建材五金类对店面要求主要集中为：底层单铺、一拖
17、二形式的，其中90%热衷于底层单铺，面积在80200平米。,家居、建材类总结：,5、家居类对店面要求主要集中为：底层单铺、一拖二形式的，其中90%热衷于租赁，面积需求在200平米或以上。6、主要配套设施为仓储、物流及停车场，因当前建材经营商户都为临街形式，以上因素都对当前销售产生影响。（可在附近或禹亳铁路南侧租赁一用地建仓储租赁）7、在给予政策优惠的情况下，为吸引目标客户，建议在市场培育前期租金不宜过高，吸引商家入驻，形成群聚效应。8、规范化统一管理运营是我们建材类目标商户（也是最大商铺购买群体之一）的最大期望。5、家居（非家居）建材类商户购买比例是14%，租赁意向是85%左右。整体进驻意向较
18、浓。,禹州家具市场,濮阳建材市场,【第四节.总结】,濮阳城区给人总体的感觉是人流量较大，老商业街区的商业氛围较浓，但多处于建筑和设备都处于陈旧的状态，濮阳县目前好点的消费都往市区流失，濮阳的城镇化速度处于快速增长过程中，因城市扩容等各方面利好因素，县需要有良好的商业氛围来满足城镇化的配套需求，所以商业市场发展的空间广阔。我们的总体建议是：房地产：商品房市场可介入；原因：1.濮阳原先基本依赖于油田经济，目前正逐步摆脱这种依靠，濮阳县规划了大片高新工业区，目前已经有相当多的国内著名品牌厂家已经入住，这为濮阳县可持续发展提供了保障；2.濮阳城镇化比例原先比较低，至目前城镇化比例才19%多，随着濮阳县
19、工业的快速发展，后期人口城镇化速度将会得到显著提升，这为濮阳县的商住市场开发提供了充足的市场空间；3.濮阳县在前几年土地推广过程中的量控制的比较紧，对商住类型供地量一直在控制，这也是濮阳县住宅市场呈现健康（售价上涨、售量较高、开发量合理）的核心因素之一。（2013年度濮阳县国建用地供应总量338.93公顷中，工矿仓储用地200公顷，住宅用地94公顷，公共管理与公共服务用地25.6公顷。）,商业：建议快速开发；原因：1.濮阳县域濮阳市已经基本实现同城概念，濮阳县位置类似于濮阳市市区的南城区性质，如建设商业体，可填补濮阳县及濮阳市南片区域的市场空白，另濮阳县大部分人口位于濮阳县城区南侧及东南侧；2
20、.濮阳市有两个红星美凯龙签约落地，这足够证明市场后期有足够的容量来支持后期的市场成活，市场的需求也就是商铺的价值所在；（但市北两个红星美凯龙项目因地块附着物拆迁难度较大，基本上一年半内动工的可能性是不大的）3.濮阳县商业发展处于刚起步的阶段，这也为企业开发商业项目提供了契机；4.项目位置远差于公司意向地块的亿丰家居建材市场的销售情况相当良好，位置比亿丰好，没有理由卖的不如亿丰项目；如需开发，建议：1、因濮阳市、县目前处于无缝衔接状态，项目广宣应考虑市区与濮阳县两个方位为主。2、高调造势，拔高红星美凯龙在濮阳县及濮阳市区的知名度，提升项目的开发价值。3、目前濮阳县的意向地块位置相当不错，而地块面积也充足，在住宅配套用地之外的商业配套最好考虑下其中拿出四五十亩来开发商业步行街，以期使项目地块价值能得到最好的挖掘。,Thanks For Your Time!,
