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1、第一部分 项目综合分析项目属性区域规划 周边环境 交通条件第二部分 市场分析宏观经济分析宏观楼市分析新洲片区介绍新洲片区楼市分析第三部分 客户分析项目客户分析项目目标客户锁定目标客户分析第四部分 竞争策略项目竞争策略导出,第五部分 项目定位项目FAB分析项目形象定位案名建议、解析及广告语项目物业定位项目户型定位及户型配比项目规划设计项目价格定位第六部分 营销推广策略营销关键点制定导入元素分析阶段划分及安排营销要点分析第七部分 平面设计展示第八部分 公司介绍长城顾问公司简介项目配备人员介绍,目 录,项目综合分析,位于新洲中心区域/本地开发商/多种物业形态/大规模盘,项目属性,位置：新洲区邾城街龙
2、腾大道以 南（人民广场正对面）,新洲发展前景呈上升趋势,总体思路：牢固树立“工业强区”的思想，坚持以民营经济为主导，围绕全面建设小康社会目标，围绕跨越式发展主题，以阳逻开发区为中心，以提高工业化程度、加快工业化进程为主要方向，以现代制造业为支撑，以发展大耗能、大耗水、大运量工业为重点，举全区之力，倾力打造阳逻港口工业新城；坚持改造提升传统产业与发展高新技术产业并举，发展劳动密集型工业与资金技术密集型工业并举，吸引增量与盘活存量并举，重点发展纺织服装、建材、造纸、化工（生物）、电力、食品加工和钢铁机械等七大行业，培育支柱产业，壮大龙头企业，提高工业经济总量和规模效益，进而带动全区工业化水平的明显
3、提高。发展目标：到2007年，全区工业增加值达到85亿元，年均增长17.8%，使全区工业增加值占全区GDP的比重达到45%，达到全市平均水平以上。全区规模以上工业企业达到150个，规模以上工业增加值达40亿元，年均增长54%，占全部工业增加值的47%。到2021年，全区工业增加值达到190亿元，年均增长17.6%，使全区工业增加值占全区GDP的比重达到51%以上，位居全省各县、市（区）前列。规模以上企业达300个，产业及重点布局工业增加值100亿元，占全部工业增加值的52%。,区域规划,项目周边环境优美，宜人居住,周边环境,项目交通条件便利,交通条件,本项目北面紧邻新洲的交通动脉龙腾大道，东面
4、紧邻古城南路，项目交通条件便利。,龙腾大道,去往麻城方向,去往阳逻、武汉方向,古城南路,市场分析,武汉经济发展势头良好,2006年武汉地区生产总值为2590亿元，同比增长14.8%；固定资产投资达到 1325.29亿元，增长26.1%；城镇居民人均可支配收入12360元，比2005年增长13.9%；城镇居民人均居住建筑面积为26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全市储蓄存款余额1887.95亿元，比2005年增加18.0%。,宏观经济,06年商品房市场利好,土地市场供求情况 2006年我市供应土地面积约9871.7亩（含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东
5、西湖、江夏、黄陂区）。商品房开发建设情况 2006年我市商品房施工面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%。2006年我市商品房新开工面积1074.88万平方米，同比减少10.1%。2006年我市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7.0%。具体情况如下图所示：（单位为万平米）,宏观楼市,07年武汉房地产市场旺盛,2007年10月份(10月1日-10月31日)，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘427个，成交均价为5279.18元/平方米，比上月上涨441.93元/平方米，涨幅为9.14%，与去年同期相比，上涨了1466.66元/平方米;月销售总套数为9
6、381套，比上月减少916套，降幅为8.9%，与去年同期相比，增加了3595套，增幅为62.13%。,宏观经济,上图是9月第四周至10月第四周武汉市商品住宅销售情况图。从图中可以看出，十月第一周，销量有所萎缩，主要由于十一黄金周的影响，在后面的三周中，销量比较稳定，平均每周销量在2000套左右，日成交量保持在280套左右。由此可见，目前武汉市商品住宅交易正处于高位运行阶段。通过每周成交均价的走势可以看出，本月武汉市商品住宅成交均价上涨较快，平均每周上涨100元/平方米左右，在十月第四周更是达到了历史最高点，成交均价为5362.17元/平方米，预计11月，武汉市商品住宅成交均价将突破5500元/
7、平方米。,07年武汉房地产市场旺盛,宏观楼市,从下图可以看出，十月商品住宅成交面积集中在90-120平方米，共成交了2925套，占到全市总成交量的31.18%，较上月增加了1.91%；90平方米以下的户型，成交了2424套，占总成交量的25.84%，较上月增加了2.72%;120-140平米以的户型共成交了2679套，占全部成交量28.56%，较上月减少了3.28%;140平方米以上的户型成交了1353套，占全部成交量的14.42%，较上月减少了1.35%。,07年武汉房地产市场旺盛,宏观楼市,区情概况,新洲区位于武汉市东北部。东临团风县，西接黄陂区，南与青山隔江相望，北 枕大别山，与红安县、
8、麻城市交错毗邻。境内地势北高南低，“一江两湖三河四岗”呈“川”字形排列。全区总面积1500平方公里，其中耕地面积46182公顷，山林14.3万 亩。全区户籍总人口956872人，其中，农业人口744814人，非农业人口212058人，有汉、回、土家、苗、壮、朝鲜等23个民族。区辖9个街道、3个镇、2个国营农场、1个开发区、1个风景旅游区；48个社区居民委员会，549个村民委员会。新洲地理区位优越。背后有武汉大市场为依托，前面有鄂东大农村为腹地，既是武汉辐射鄂东的前沿阵地，也是鄂东地区抢占武汉大市场的扼喉要道。南有长江黄金水道，深水岸线长达42公里，拥有长江中游最大的深水港口阳逻新港，常年可停靠
9、5000吨级以上巨轮。大广、武英高速公路贯穿全境，京珠、沪蓉高速公路夹境而过，境内设有京九铁路新洲站，汉口机场，水、公、铁、空立体交通网初步形成。新洲能源电力充足。丹江、白莲河输电网在新洲交汇；境内有中国华能公司控股、华中规模最大、设计容量360万千瓦、目前装机容量为240万千瓦的武汉华能发电有限公司；有已正式投入使用的年中转液化气25万吨、成品油50万吨的天发油气库，以及中南石油公司油库、湖北省6714油库等一批规模较大的能源基地。新洲农业资源丰富。境内一江、两湖、三河，小型湖泊、塘堰星罗棋布，水域总面积52万亩，适宜于发展多种淡水养殖及垂钓、水上游乐等相关产业；耕地大部分为冲积平原，有无公
10、害蔬菜基地10万亩、蔬菜一季园13万亩，适宜于发展设施农业以及蔬菜加工、保鲜、储运产业；有意杨基地10万亩、低效林地20万亩，适宜于发展木芯板加工及低效林综合开发。汪集土鸡汤、李集小香葱、徐古鲜蘑菇、新洲黄颡鱼“四个楚天第一”特色农业产品规模日益壮大，产业链不断延伸，合作开发前景广阔。新洲人文资源丰厚。全区现有各类专业技术人员1.5万人。随着昊田生物等企业落户阳逻，科技产业的发展已呈现良好开端。教育事业发展势头强劲，拥有武汉生物工程学院、省级示范学校新洲一中等名校。特别是基础教育实力雄厚，中考、高考在全市名列前茅。拥有较完备的医疗服务体系，以及图书馆、文化馆、博物馆，人民广场、体育场、影剧院等
11、体育娱乐设施，可以较好地满足人们物质文化生活需要。新洲人文景观众多，南有阳逻香炉山文化遗址；北有山灵水秀的道观河风景旅游区，拥有报恩禅寺、紫霞寺、将军山、孔叹桥等十八处名胜古迹；中有涨渡湖等众多湖泊，是垂钓、休闲及水上游乐的理想去处，全区旅游资源丰富，旅游产业前景可观。,片区介绍,“十一五”时期，新洲将以实现又快又好发展为主题，以调整经济结构和转变经济增长方式为主线，以提高经济增长质量和效益为目的，以改革创新为动力，以打造“工业新洲”、“生态新洲”、“和谐新洲”为重点，建设华中地区现代港口物流中心和钢材深加工基地、能源工业基地、纺织服装基地、机车制造维修基地、农产品加工基地，加快“一主三化”进
12、程，加强民主法制建设，推进社会事业发展，把新洲建成武汉市最具经济活力、最具产业竞争力、最适宜于创业、最适宜居住的重要城市拓展区，努力构建“港口工业强区、都市农业大区、文化旅游新区”。全区现辖邾城、旧街、潘塘、三店、李集、仓埠、阳逻、双柳、汪集9个街道办事处，辛冲、徐古、凤凰3个镇，涨渡湖、龙王咀2个国营农场，阳逻、火车站、邾城新区3个开发（发展）区和道观河风景旅游区。全区共有37个居民委员会，555个村民委员会。农 业 全区耕地面积47808公顷。水域面积52万亩。有优质油菜移栽面积40万亩，优质稻种植面积20万亩，优质棉花15万亩，蔬菜一季园13万亩，常年蔬菜园13万亩，无公害蔬菜基地10万
13、亩，果林面积12万亩，茶叶面积1万亩。2001年，粮食总产量31.83万吨，棉花产量1.06万吨，油料产量5.2万吨，蔬菜产量102.05万吨，水果产量6.27万吨，生猪产量31.51万头，家禽出笼428万只，肉类产量3.7万吨，禽蛋产量3.35万吨，水产品产量5.4万吨。全区有乡镇企业141家，实现乡镇企业总产值195亿元。,片区介绍,区情概况,新洲区全区面积1500平方公里，总人口94.8万，下辖9个街道办事处和3个镇政府，现34个社区居委会和550个村民委员会。2003年全区国内生产总值（不变价）117.84亿，全口径财政收入5.0亿元，固定资产投资完成17.85亿元。全区拥有华中华能发
14、电、湖北天发、武船重型桥梁、湖北娲石、武汉天力等一批骨干企业，年销售收入在50万元以上的企业共有295户。优势门类主要有电力、机电、建材、纺织服装、农副产品（食品）加工、化工（生物）、造纸等。规划面积10km2的阳逻工业园正式启动，即将成为武汉的主要工业基地之一。2001年，规模以上工业主要产品棉纱7206吨，棉布7452万米，服装348万件，100%硫酸64518吨，钛白粉445吨，过磷酸钙8011标准吨,复合肥38698吨，水泥45.1万吨，运搬车22.72万台，橡胶运输带92.9万平方米，机制纸及纸板6688吨，高中压阀门341吨，主要销往国内外市场。,片区介绍,工业概况,目前，全区共有
15、工业企业817户，资产总计30.7亿元，其中固定资产原值16.7亿元，净值12.8亿元，负债总计18.3亿元，职工总人数89500人。规模以上工业企业79户，资产总计13.3亿元，其中固定资产原值8.6亿元，净值4.7亿元，负债总计8.2亿元，职工人数17676人，2003年完成工业总产值19.1亿元，实现销售收入14.1亿元，实现利税6616万元，其中实现利润33l2万元。规模以上工业企业构成情况如下：、从经济性质划分，民营及个体私营企业48户，完成产值合计9亿元，占总量的比量为47.1%；国有及国有控股企业10户，完成产值合计3.78亿元，占总量的比重为19.8%；集体及股份合作制企业9户
16、；完成产值2.6亿元，占总量的比重为13.6加外资企业12户，产值合计3.72亿元,占总量的比重为19.5%。、从行业类别划分，纺织行业共有18户，产值合计3.13亿元，占总量的比重为16.4%；化工行业共有5户，产值合计2.96亿元，占总量的比重为15.5%；机械行业共有21户，产值合计2.88亿元，占总量的比重为15.1%,建材行业有企业6户，产值合计2.43亿元，占总量的比重为12.7%；服装行业共有9户，产值合计3亿元,占总量的比值为15.7%；轻工行业有企业7户，产值合计1.85亿元，占总量的比重为9.7%。以上6大行业共有企业66户，2003年完成产值合计16.25亿元，占规模以上
17、工业企业完成产值的比重为85.1%。、从企业规模划分,产值过亿元的企业2户，产值合计3.3亿元，占总量的比重为17.3%；产值在5000万元至l亿元之间的企业有4户，产值合计2.4亿元，占总量的比重为12.6%;产值在3000万元至5000万元之间的企业有土2户，产值合计4.6亿元,占总量的比重为24.1%；产值在1000万元至3000万元之间的企业有35户，产值合计5.3亿元，占总量的比重为27.7%。,片区介绍,工业概况,交 通 全区已形成以公路为主，公路、铁路、航空、水路配套综合运输网络。武汉绕城高速公路新洲段与沪蓉、京珠高速公路一线贯通，106、318国道途经区境，各乡镇街村公路互联网
18、络。京九、京广铁路穿境而过，京九铁路新洲站客货年吞吐量25万人次/100万吨。汉口王家墩机场外迁阳逻。阳逻港常年可停靠5000吨级以上巨轮，华中最大的150万标箱的集装箱码头在阳逻已开工建设，第一期工程已经投入使用。城 建 新洲是著名的建筑之乡。全区有三级以上建筑企业42家，其中大型建筑集团6家，从业人员21457人，建筑市场遍布全国20多个省市。2001年实现建筑总产值10.80亿元。城镇人均居住面积34平方米，农村人均居住面积31平方米。主要标志性建筑有人民广场、电信办公大楼、邾城街沿河风情大道等。卫 生 2001年，新洲区有卫生机构25个，其中：区级医院3个，乡镇卫生院17个，专科防治所
19、（站）2个，妇幼保健院1个。有各类专业技术人员3690人，其中卫生技术人员3487人，医院病床1438张。文 物 名 胜 全区有市级以上文物保护单位7个。其中问津书院古建筑为省级文物保护单位。市级文物保护单位有珠山遗址、凤凰潭（二墩）遗址、徐源泉公馆、戢岗古墓群、大墩（团墩）遗址、风宸寨遗址。旅 游新洲主要旅游景点有东部的道观河风景旅游区。景区由72座秀美的山峰和一座水域浩大的人工湖泊构成。旅游景点有报恩禅寺、世界宝玉石博览馆、唐代紫霞寺、保安寨森林公园、乾隆皇帝题咏过的奇石牛、露天大佛等20多处。万佛宝塔、武汉影视城正在建设之中。景区与将军山国家森林公园、涨渡湖生态奇观立体林业一线穿珠。区内
20、建有别墅、度假村、宾馆、饭店等旅游服务设施。从武汉东行70公里沿汉施公路经邾城街可直达景区。,片区介绍,其它,文 化 教 育 2001年，全区有小学453所，初中47所，高中9所，职业高中3所，成人中专1所，聋哑残特殊教育学校1所，幼儿园37所。,片区优势,区位优势,新洲地理区位优越，背后有武汉大市场为依托，前面有鄂东大农村为腹地，既是武汉辐射鄂东的 前沿阵地，也是鄂东地区 抢占武汉大市场的扼喉要 道。随着武汉外环公路以及阳逻长江大桥的建设，新洲即将与江北的汉口、江南的武钢、青山、武昌 连成一体。,片区优势,交通优势,新洲南有长江黄金水道，深水岸长达42公里，拥有长江中游最大的深水港口阳逻新港
21、，常年可停靠5000吨级以上巨轮。目前阳逻国际集装箱转运中心正在兴建，第一期工程于年内投入使用；汉口机场迁建阳逻已经启动，武汉绕城高速公路、阳逻长江大桥、318、106国道扩建改造、江北高速公路等正在建设或即将动工。新洲即将形成通达“两港”（武汉天河国际航空港、阳逻深水港）、连接“两线”（京九、京广铁路线）、贯通络，交通优势为华中地区所罕见。,片区优势,能源优势,新洲能源、电力充足：丹江、白莲河输电网在新洲交汇；境内有中国华能公司控股、华中规模最大、设计容量360万千瓦、目前装机容量为120万千瓦的阳逻电厂；有已正式投入使用的年中转液化气25万吨、成品油50万吨的天发油气库，以及中南石油公司油
22、库、湖北省6714油库等一批规模较大的能源基地。,片区优势,产业优势,新洲农业资源丰富，境内一江、两湖、三河，小型湖泊、塘堰星罗棋布，水域总面积52万亩，适宜于发展多种淡水养殖及垂钓、水上游乐等相关产业；74万亩耕地大部分为冲积平原，有无公害蔬菜基地10万亩、蔬菜一季园13万亩，适宜于发展设施农业以及蔬菜加工、保鲜、储运产业；有意杨基地10万亩、低效林地20万亩，适宜于发展木芯板加工及低效林综合开发。汪集土鸡汤、李集小香葱、徐古鲜蘑菇、新洲黄颡鱼，“四个楚天第一”特色农业产品规模日益壮大，产业链不断延伸，合作开发前景广阔。新洲也有一定的工业产业基础，拥有湖北天发、武船重型桥梁、湖北娲石、武汉天
23、力等一批骨干企业，已初步形成纺织、建材、机电几大工业板块。规划面积10平方公里的阳逻工业园已正式启动，即将成为武汉的主要工业基地之一。全区另有工业存量资产近4亿元亟待以招租、购买、入股合作等形式盘活，主要涉及轻纺、阀门、化工、建材、食品加工各类生产设备及闲置厂房，有较多的技术工人可供选用，一批区属骨干企业亦可寻求合作伙伴。,片区优势,人力资源优势,全区现有各类专业技术人员1.5万人。随着隆华生物、金石凯激光等企业落户阳逻，科技产业的发展已呈现良好开端。教育事业发展势头强劲，拥有武汉生物工程学院、省级示范学校新洲一中等名校。特别是基础教育实力雄厚，已连续三年中考、高考在全市名列前茅。拥有较完备的
24、医疗服务体系，以及图书馆、文化馆、博物馆，人民广场、体育场、影剧院等体育娱乐设施，可以较好地满足人们物质文化生活需要。新洲人文景观众多，南有阳逻香炉山文化遗址，其历史可追溯到2500万年以前；北有山灵水秀的道观河风景旅游区，拥有报恩禅寺、紫霞寺、将军山、孔叹桥等十八名胜古迹；中有涨渡湖等众多湖泊，是垂钓、休闲及水上游乐的理想去处，全区旅游资源丰富，旅游产业前景可观。,片区优势,阳逻开发区的广阔平台优势,武汉阳逻经济开发区，位于长江中游北岸，水路通江达海，陆路串通中原，既是武汉通往沿海的长江咽喉，又是鄂东地区对外联络的水上门户。开发区规划面积35平方公里，主要分三个组团发展：其一为阳逻工业园，面
25、积约10平方公里，是未来武汉市重点发展机电、建材、环保、农副产品加工业、大耗水、大运量工业的基地。其二为港口物流区，面积约7平方公里，港口物流区以武汉国际集装箱转运中心项目为龙头，重点发展仓储、转运、保税加工以及转口贸易等行业。其三为以柴泊湖为中心的配套生活服务区，面积约8平方公里，规划通过完善各类服务设施，形成开发区舒适、安宁的居住生活空间。“十五”期间，国家将投入200多亿元进行基础设施建设，武汉市也将举全市之力重点打造阳逻港口工业新城。随着武汉国际集体箱转运中心、阳逻长江大桥、汉口新机场以及连接京珠、沪蓉高速公路的武汉绕城高速公路的陆续建设，阳逻开发区将很快与东湖、沌口两大开发区形成三足
26、鼎立，齐头并进之势。拥有阳逻开发区的广阔平台优势，新洲将实现武汉“东方明珠”的总体构想。,片区市场,新洲楼市存在极大的上升空间,目前新洲房地产市场方兴未艾，市面上在售项目不多，且普遍在产品形象、品质、档次以及营销推广上存在较大劣势，能与本案形成竞争关系的项目只有“龙城华庭”。,龙城华庭简介：,片区市场,新洲楼市存在极大的上升空间,武汉市楼盘均价,5279.18元/平方米（2007年10月）,阳逻片区楼盘均价,2200元/平方米3000元/平方米,新洲片区楼盘均价,1500元/平方米左右,存在较大的上升空间,客户分析,新洲片区客户的主要分类,根据客户的个人爱好、置业特性将项目所在新洲片区客户做以
27、下分类：,客户分析,富贵之家型客户特点,资料来源：消费者访谈,客户定性描述,与本项目的契合度,关键词：品牌、档次,社会新锐型客户AIO量表,资料来源：消费者访谈,客户定性描述,与本项目的契合度,关键词：氛围、创新、沟通、品质,望子成龙型客户AIO量表,资料来源：消费者访谈,客户定性描述,与本项目的契合度,关键词：教育、价格,经济实用型客户AIO量表,资料来源：消费者访谈,客户定性描述,与本项目的契合度,关键词：价格、便利,健康养老型客户AIO量表,资料来源：消费者访谈,客户定性描述,与本项目的契合度,关键词：便利,锁定本项目目标客户,范围：预计新洲本地、阳逻片区、青山片区、黄陂、麻城等新洲周边
28、区域、汉口等武 汉其他区域客户比例为：4：3：2：2：1。随着项目品牌的提升,区域的成熟,交通联系 性的增强,将能吸引更多的其他区域客户。职业：新洲本地及周边企事业员工:退休人群：其他=50%:30%:20%。年龄：中年人为主，老年人为辅。教育背景：中高等学历人群。置业次数：以新洲本地企事业单位员工及周边人群首次置 业为主,2次及以上置业为辅.首次置业:2次及以上置业=85%:15%,目标客户,新洲本地及周边客户多以在岗职工为主，武汉其它区域中会有一部分客户购房作为养老处所。他们经济实力有限，希望住房总价能够控制在能够承受的范围之内。他们希望在享受居住条件的情况下，交通能更便利，与武汉的联系更
29、紧密。他们希望伴随着新洲片区的不断发展，阳逻大桥和城市轻轨的开通，自己购买的住房能够获得较好的升值空间。,客户描述,他们多数来自新洲本地和阳逻、青山、黄 陂等周边片区。,竞争策略,客户定位,项目分析、市场分析、竞争分析,户型面积定位,物业定位,价格定位,市场定位,定位思路,领导者,垄断价格产品有不可重复性过河拆桥,追随者,搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者,补缺者,目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点,挑战者,改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值,行业老大,非行业老大，中大规模市场,次/非主流市场,敏锐的机会主义者,领导者,策略导出,项目定位,F（Feature
30、s/fact）:项目本身的特性/属性A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值,回到项目的基础寻找价值信息（FAB分析）,A、市场上有什么？,新洲片区在售项目不多，且无论是产品品质、整体气质、楼盘档次上都处于劣势，产品价格与武汉其他片区相比也存在较大差距，片区总体上还属于未开发市场环境。对于政府规划中的新洲，发展潜力看好的新洲，目前市面上的房地产项目无法对置业者产生较强的吸引力。,品质,个性,价格,风格,通过上页的分析可以看出：新洲片区缺乏具备良好形象和鲜明个性、特色的精品项目。本案作为新洲片区一个领导者地位的项目，需要在当地
31、竖立标杆作用，成为当地的明星楼盘。市场缺乏的正是我们应该追寻的，我们应当走在市场的前面。,B、市场上缺什么？,C、我们有什么？,地段优势。位于新洲片区核心区域，地段优 势明显，蕴含较大升值潜力。大盘优势。作为片区市场的大盘，具有较强 的吸引力和影响力。交通优势。北面毗邻交通动脉龙腾大 道，交通便利。精致、简洁的产品设计，享受高效、舒适 的都市生活。齐全的社区配套设施，众多休闲健身娱乐设 施场所。,寻找价值信息（FAB分析）,F（Features/fact）:项目本身的特性/属性A（Advantages）：相对于竞争对手项目的优势B（Benefit/value）：楼盘带给用户的利益/价值,产品气
32、质：大气，高尚，休闲，精致,新现代主义风格商业休闲宜居社区形象,标杆化风格、形象,形象定位,时代尚城,新城核心，27万方高尚住宅，商业休闲宜居社区,案名解释：“时代尚城”意为引领时代高尚之城，“尚城”散发出现代、时尚的气息，与项目新现代主义建筑风格契合。项目案名整体大气、时尚，体现出新洲第一大盘的市场领导者地位。,推广语：尚品，时代之城 铸就时代永恒的记忆,备选案名：时代天下，时代尚品，四季锦城,案名建议,一座青山 竖起一道风景 一漂碧水 蕴含万般风情 两千多年的历史 在群峰峦叠翠 溪流纵横中 孕育着你的绿润 在缕缕云雾 清风细雨中 滋生了 你那肥壮柔嫩的茶芽 于是 我与友人一起 在对酒当歌的
33、同时 也品啜起 你这 香高味长的佳茗,休,闲,安,逸,项目调性,中端目标客户,人文,景观,配套,交通资源,品牌精品物业,区位优越,潜力大,规模大,容积率适中,开发商品牌,居住性质:第一居所,物业类型:多层，小高层,物业定位,区域相对独立，避免人员过于集中符合高尚社区居住者的习惯,纯小高层,多种物业类型并存,方案,方案,覆盖率较高,覆盖率低,物业，空间多层次性满足不同的居住需求,中档,中档,鲜明风险,中庸平稳,.的容积率,物业定位,目前周边项目的户型面积范围普遍在 80-150平方米左右。目前武汉的中端项目主力户型一般在80130平方米。本项目定位于树立品牌的精品项目，户型尺度上讲求舒适性，也应
34、强调户型上的高实用性，功能全面，科学生态，人性化，应有意识的提升品质，控制总价。,户型定位：结合本项目定位和客户需求,建议本项目的主力户型定位于二房和三房户型，面积主力定位于80-120平方米.,户型定位,结合周边客户的需求,项目周边的竞争性，建议本项目的户型为以二房，三房为主，辅以部 分大户型：,户型配比,规划设计,通过市场比较法测算，结合本项目预期达到的品质,在现时的市场条件下，本项目的静态销售价格为：1500元/平方米,静态价格定位:,价格定位,根据武汉市场的历年平均-的动态增长性，预计本项目正式推出时，价格将为：1700元/平方米,结合项目的品牌提升性，后期推广中的价格-的提升可能性，
35、预计项目后期价格可达到：1900元/平方米 项目总体价格定位:1800元/平方米,动态价格定位:,价格定位,营销推广,为了吸引更多区域客户来此置业，同时配合大盘营销手段，建议拓宽推广渠道，多种渠道组合进行有针对性的广面宣传，提高市场关注度，强势推广。在推广上运用差异化营销，突出本案卖点，制造市场噱头，比如未来升值潜力，比如新洲第一大盘，比如较低的楼价等等，进行针对性炒作。,一、多渠道、差异化营销，强势推广,关键 点,强化临街商业，建议将临街底两层均设计为商铺。重在招商，建议引入：中百超市，德克士快餐，国美电器等商业旗舰店，以形成集群效应和羊群效应，吸引更多商家来此投资，同时通过商铺旺销拉动住宅
36、销售。,二、强化临街商业,关键 点,三、主动出击，设立外展场,为吸引新洲周边区域客户，如阳逻、青山、麻城、黄陂及武汉其他区域客户，建议设立外展场，同时可以配以现场活动进行宣传，针对不同区域、不同特点的客户群进行针对性营销。,本项目对面为新洲区人民广场，为当地居住休闲娱乐散步的重要场所，本案作为距离人民广场最近的一个楼盘，在媒体宣传上应突出这一优势，使其成为本案一个卖点。,四、打好“人民广场”牌,关键 点,五、打造真正的休闲社区,本项目定位为商业休闲宜居社区，因此小区规划设计上应多关注休闲二字，将其打造成真正的新洲休闲社区，使其成为本案的一大特色卖点，在今后营销推广上着力宣传。,导入元素,元素一
37、中式现代园林,调性：传统不失现代，精致更添典雅。,导入元素,元素二“水”元素,“水”元素的注入，项目便有了灵气。,导入元素,元素三会所,打造小区休闲会所，引入棋牌室、麻将室、健身室、乒乓球室、桌球室、老年人活动中心等休闲娱乐场所，丰富小区业主的生活。,导入元素,元素四入口广场,入口广场既是居住区的主入口，同时也是底层商业的核心，入口广场最大限度的对外开放，营造热闹、舒适的购物休闲环境，以实现商铺价值的最大化。,导入元素,元素五外立面,关键词：简洁，现代,导入元素,元素六小区公共设施,游乐场,网球场,篮球场,休息长椅,小区幼儿园,小区班车,导入元素,元素七小区智能安保系统,导入元素,元素八服务,
38、笑容可掬的售楼小姐,专门为您开车门的绅士,全体向您敬礼的保安,为您指引的服务人员,鉴赏篇,体验篇,动情篇,参与篇,高尚休闲式生活模式鲜活起来,工程进度,阶段划分,工作前提：销售时间、广告公司、名称及注册、销售 现场包装、销售人员到位、销售电话到位，项目200问、周边导示系统 物料准备：VI、项目名称、LOGO及延展、现场包装、包装方案、活动方案、样板房设计开始、总平图、户型图、认购意向书、客户登记本、条幅、入口导示牌、灯杆旗（小区内）,一、形象导入期,阶段安排,工作前提：销售中心重新改造完毕，预售证取得时间确定、查勘报告确定、配套方案到位，选房、促销方案制作、春交会展位确定、样板房、看楼路线包
39、装、销售资料到位、网站开放、软文报纸、大门、广场、道路施工完毕 物料准备：宣传海报、效果图、彩色平面图、条幅更换、优惠权益书，认购须知、选房相关材料、财务（POS机、点钞机、保险柜）、模型,二、内部认购期,阶段安排,工作前提：预售证、银行按揭、报纸软文、开盘前多途径广告轰炸、开盘系列活动物料准备：销控板、茶点、小食、背景音乐、活动主持人、活动设备、生活手册、楼书、条幅更换、围墙道路,三、开盘强销期,阶段安排,工作前提：可减少一部分广告投入，以针对性较强的营销手段为主，进行精确打击，注重活动营销，旺场，截客物料准备：重要节日营销活动方案、武汉房交会展位设计方案,四、销售持续期,阶段安排,工作前提
40、：相比上一阶段，增加一部分广告投入，并注重老客户（VIP客户）营销，实现以老带新，清扫尾盘物料准备：广告投放执行方案、老客户（VIP客户）营销执行方案,五、尾盘期,阶段安排,1、工地形象墙,营销要点,2、户外广告,尚品，时代之城,营销要点,时代尚城,营销要点,3、楼体广告,楼体利用楼体发布信息，直接针对过往行人车辆，截客内容：条幅：开盘楼体字：LOGO+电话,4、售楼部,营销要点,生活理念：舒适、静谧 就是好,家，其实不需要很大两个人，一张宽敞舒服的椅子，一盆张扬生命力的绿植说白了，简单就是幸福,营销要点,5、气质 样板房,6、平面广告,营销要点,媒体：楚天都市报 武汉晚报内容：时代尚城尚品，时代之城,7、活动营销,营销要点,平面设计,公司及人员简介,
