《ST张铜：拟处置资产评估报告.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《ST张铜：拟处置资产评估报告.ppt（28页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、高新张铜股份有限公司拟处置资产,评估报告,中通评报字201139 号,共二册 第一册,声明、摘要、正文及附件,中通诚资产评估有限公司二一一年二月二十二日,声明,声,摘,十一、,十二、,十三、,附,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告,目,录,第一册（声明、摘要、正文及附件）明.1要.2,正,文,一、委托方、资产产权单位概况.6二、评估目的.6三、评估对象和范围.7四、价值类型及其定义.8五、评估基准日.8六、评估依据.8七、评估方法.9八、评估程序实施过程和情况.22九、评估假设.22十、评估结论.23特别事项说明.24评估报告使用限制说明.25评估报告日.25件.26第二册（高新张铜股份有
2、限公司评估明细表）1,声明,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告,注册资产评估师声明,一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由高新张铜股份有限公司申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。,三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行
3、现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。,五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。,2,摘要,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告,摘,要,一、本次评估对应的经济行为高新张铜股份有限公司拟处置其拥有的存货、固定资产、在建工程、无形资产-土地使用权。二、评估目的因高新张铜股份有限公司拟处置其拥有的
4、存货、固定资产、在建工程、无形资产-土地使用权事项，中通诚资产评估有限公司接受高新张铜股份有限公司委托，对该经济行为涉及的资产进行评估，为其提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围为高新张铜股份有限公司拟处置的存货、固定资产、在建工程、无形资产-土地使用权，存货账面净值7,000.87万元、固定资产账面净值25,615.45万元、在建工程账面价值328.38万元、无形资产账面价值1,991.85万元。具体情况见下表。单位：人民币元,项目存货固定资产其中：房屋建筑物设备土地在建工程无形资产土地使用权委估资产总计,账面价值,70,008,669.54256,154,510.471
5、03,901,478.89150,502,182.511,750,849.073,283,822.2019,918,470.67349,365,472.88,委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。四、价值类型市场价值。五、评估基准日2010 年 12 月 31 日。六、评估方法成本法。3,摘要,1,3,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告七、评估结论及其使用有效期评估基准日 2010 年 12 月 31 日，高新张铜股份有限公司委估资产账面价值为 34,936.55 万元，评估价值为 33,991.07 万元，评估值比账面值减值 945.48万元，减值率 2.71%，
6、详见下表。,资,产 评 估,结 果,汇,总 表,评估基准日：2010 年 12 月 31 日,资产产权单位：高新张铜股份有限公司,单位：人民币万元,账面价值,评估价值,增减值,增值率,项,目,A,B,C=B-A,D=C/Axxx%,一二2三,流动资产非流动资产其中：固定资产在建工程无形资产资产总计,7,000.8727,935.6825,615.45328.381,991.8534,936.55,6,695.1627,295.9123,382.98328.383,584.5533,991.07,-305.71-639.77-2,232.470.001,592.70-945.48,-4.37%-
7、2.29%-8.72%0.00%79.96%-2.71%,评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2010年12月31日起，至2011年12月30日止。八、对评估结论产生影响的特别事项1、本次存货、机器设备、电子设备的评估值不含增值税。2、截至评估基准日，委估的存货、固定资产、土地，因向银行借款设定了抵押权，截至评估报告日，抵押已全部解除，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。3、委估的房屋建筑物建筑面积共141,334.2平方米，其中130,795.80平方米已办理房产证，10,538.40平方米无房产证；已办理房产证的房屋本次评估以房产证面积为准。4、据委托方介绍，经估价师现场
8、勘查，以及核对相关图件，宗地编号为张国用（2004）字第040029号宗地上建有产权不属于或不完全属于高新张铜的房屋两幢，分别为黄铜车间及盘管仓库（全部建筑物产权不属于高新张铜），该建筑物占地面积约3200平方米；铜丝车间（34%的建筑物产权不属于高新张铜），该建筑物占地面积约2200平方米。本次评估未包含该2项建筑物面积，高新张铜未能提供实际产权人信息及相关土地占用协议，本次评估4,摘要,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告,时未考虑上述建筑物的存在对土地价值的影响。,5、委估的机器设备中出借的设备共19项，账面净值34,833,683.32元，其,中出借给张家港新天宏铜业有限公司13项，
9、账面净值33,574,362.40元；借给,沭阳凯尔顺铜制品有限公司6项，账面净值1,259,320.92元。据了解，张家港新,天宏铜业有限公司和沭阳凯尔顺铜制品有限公司均已停止经营，因受条件限,制，借给沭阳凯尔顺铜制品有限公司的6项设备，未能进行现场核实，但均取,得了对方的确认函。本次评估假设出借的设备能正常收回。,6、存货委托加工物资账面价值4,795,887.56元，存放在加工单位张家,港市新天宏铜业有限公司，目前该公司已停止经营，本次评估假设该委托加,工物资能正常收回。,7、因在建工程无法正常勘查和了解，该在安装设备的状况不明，无法确,定安装后是否可以达到预定使用状态，因此本次对在建工
10、程的评估按照账面,值确认评估值。,8评估人员没有发现其他可能影响评估结论，且非评估人员执业水平和,能力所能评定估算的重大瑕疵事项。但是，报告使用者应当不完全依赖本报,告，而应对资产的权属状况、价值影响因素及相关内容作出自己的独立判断，,并在经济行为中适当考虑。,9对委估资产存在的影响资产评估值的瑕疵事项，在委托时和评估现场,中委托方未作特殊说明，而评估人员根据专业经验一般不能获悉及无法收集,资料的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。,10截至报告出具日，高新张铜股份有限公司未向我们提供委估资产评,估基准日期后重大事项，我们也未从其他途径发现委估资产存在其他任何期,后重大事项。我们提醒报告
11、使用者如果存在评估基准日期后重大事项，不能,直接使用本评估结论。,以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解,评估结论，应当阅读评估报告正文。,5,正文,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告,高新张铜股份有限公司拟处置资产,评估报告,中通评报字201139号,高新张铜股份有限公司：,中通诚资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对贵公司拟处置资产在2010年12月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。,一、委托方、资产产权单位概况,名称：高新张铜股份有限公司（以下简称高新张铜）法定住
12、所：江苏省张家港市杨舍镇工业新区经营场所：江苏省张家港市杨舍镇工业新区法定代表人：韩大力,注册资本：157626.5552万元人民币,主要经营范围：高新张铜的经营范围包括有色金属加工，自营和代理各类商品和技术的进出口业务。高新张铜主要从事空调制冷用铜管、铜水管及管件和铜合金系列产品的研发、生产和销售。,企业性质：股份有限公司,企业历史沿革：高新张铜的前身为高新张铜金属材料有限公司，成立于,1999年9月，是由中国高新投资集团公司和江苏张铜集团有限公司共同投资组建的高新技术企业。2001年12月，经江苏省人民政府苏政复2001223号文批准，高新张铜金属材料有限公司整体变更设立股份有限公司。,2
13、006年9月，经中国证券监督管理委员会证监发行字200681号文核准，高新张铜向社会公众发行人民币普通股90,000,000股，并于2006年10月25日在深圳证券交易所挂牌交易，发行上市后注册资本为人民币19,800万元。,2007年6月，根据高新张铜2006年度股东大会决议，按总股本19,800万股每10股派发股票红利3股，以资本公积转增股本7股，合计转增股本19,800万股。本次股本变动后，高新张铜的注册资本变更为人民币39,600万元。,6,正文,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告高新张铜2007年、2008年、2009年三年连续亏损且2008、2009年底经审计的所有者权益为负，
14、根据有关规定，公司于2010年4月28日接到深圳证券交易所关于高新张铜股份有限公司股票暂停上市的决定，深圳证券交易所决定公司股票自2010年5月7日起暂停上市。高新张铜于2010年12月27日收到中国证券监督管理委员会关于核准高新张铜股份有限公司重大资产重组及向江苏沙钢集团有限公司发行股份购买资产批复，核准高新张铜重大资产重组及向江苏沙钢集团有限公司发行1,180,265,552股股份购买相关资产，本次高新张铜向沙钢集团发行的新增1,180,265,552股股份为有限售条件的流通股，自2010年12月31日起高新张铜股本变更为1,576,265,552股。截至评估基准日，主要股东及持股情况如下
15、：,股东名称江苏沙钢集团有限公司中国高新投资集团公司张家港市杨舍镇资产经营公司郭照相许军周建清顾洁左希瑾张卫东张康保,持股数(万股)118,026.5611,880.002,932.351,415.451,106.651,036.17192.88153.99150.00138.50,持股比例74.88%7.54%1.86%0.90%0.70%0.66%0.12%0.10%0.10%0.09%,二、评估目的因高新张铜公司拟处置其拥有的存货、固定资产、在建工程、无形资产-土地使用权事项，中通诚资产评估有限公司接受高新张铜委托，对该经济行为涉及的资产进行评估，为其提供价值参考依据。三、评估对象和范围
16、委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估对象和评估范围为高新张铜拟处置的存货、固定资产、在建工程、无形资产-土地使用权，存货账面净值 7,000.87万元、固定资产账面净值7,正文,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告25,615.45万元、在建工程账面价值328.38万元、无形资产账面价值1,991.85万元。具体情况见下表。单位：人民币元,项目存货固定资产其中：房屋建筑物设备土地在建工程无形资产土地使用权委估资产总计,账面价值,70,008,669.54256,154,510.47103,901,478.89150,502,182.511,750,849.073
17、,283,822.2019,918,470.67349,365,472.88,四、价值类型及其定义评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型一般包括（但不限于）投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。根据本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值作为本次评估的价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本次评估基准日是2010年12月31日。委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为实施的时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确
18、高效清查资产。六、评估依据(一)经济行为依据资产评估业务约定书。(二)评估准则依据1评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则8,正文,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告,（财企200420号）；,2注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(会协200318,号)；,3资产评估准则评估报告等7项资产评估准则（中评协2007,189号）；,4资产评估操作规范意见（试行）(中评协199603号）。,(三)权属依据,1房屋所有权证、土地使用权证；,2车辆行使证；,3其他权属证明资料。,(四)取价依据,1资产产权单位提供的会计报表、财务会计经营方面的资料以及有关协,议、合同书、发票等财务资料
19、；,2国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料，以及,我公司收集的有关询价资料和取价参数资料等。,七、评估方法,本次评估根据评估目的和委估资产的实际情况对委估资产采用成本法进,行评估。,成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性贬值和经济性贬值来确定被评估资产价值的方法。成本法的基本计算公式为：,评估价值=重置成本综合成新率,综合成新率=实体性成新率（1-经济性贬值率）（1）实体性成新率,根据各类资产的实际情况采用不同的方法进行估算。（2）经济性贬值率,由于高新张铜已停产两年半，委估资产处于长期闲置状态。据
20、了解，国内铜加工行业生产能力过剩，企业开工率不足。根据银河期货统计的2007年9月2010年6月中国铜加工行业开工率，见下表：,9,正文,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告根据上表，本次委估资产预计可被利用的生产能力假定为80%。经 济 性 贬 值 率=1-（资 产 预 计 可 被 利 用 的 生 产 能 力/设 计 能 力）,0.7,*100%=15%,本次评估对房屋建筑物、机器设备、土地使用权均考虑经济性贬值因素。本次评估涉及的具体评估方法如下。（一）存货存货包括原材料、委托加工物资、在产品、产成品。对于原材料，主要有铜产品回料、五金、钢材等，评估人员市场询价后，按照评估基准日市场报价
21、减去合理的处置费用确定评估值。对于委托加工物资、在产品、产成品，委托加工物资为铜加工件，在产品为紫铜管坯、尚未完工的铜合金、管接件，产成品包括铜合金、空调机制10,正文,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告,冷用铜管、建筑用铜水（气）管与管件等，上述存货因存放时间较长，均不能按正常的产成品销售，本次评估对上述存货均按照基准日相应的原材料市场价格，扣减一定的回炉等处置费用后确定评估值。,（二）房屋建筑物,1、房屋概况,（1）位置：本次评估的建构筑物位于高新张铜厂区内。,（2）基本状况：,列入本次评估范围的房屋建筑物共63项，建筑面积共141,334.20平方米，,其中130,795.80平方米
22、已办理房产证，主要建、构筑物建于2000年8月，少量,建于2005年12月。房屋建筑物主要有覆塑铜水管车间、2#三期齿环材料车间、,熔铸管材车间、新挤压房屋、新拉管车间、轧管（挤压）车间、变电所房屋、,小车库、新区铜材库、新五金仓库、科技办公楼、招待所、新食堂房屋(办公,楼）、食堂综合楼、门卫室、化验室等工业生产用房；构筑物共8项，主要有,厂区道路、围墙及三期冷却水池等。经现场勘查和调查了解，以上建、构筑,物多数属于闲置状态，仅食堂综合楼、新食堂房屋(办公楼）、门卫室等房屋在,正常使用中。,（3）建构筑物特征：,地基基础均为钢筋砼独立基础，钢砼设备基础。2#三期齿环材料车间厂房、新拉管车间、车
23、间房屋、三期挤压车间、三期熔铸车间及附房、2#三期齿环,材料车间、三期3车间、一车间附房、三期3#车间附房、铝箔车间附房、三,期白铜熔铸车间、金工车间系钢结构单层工业建筑厂房，厂房檐口高度约为,12.5米，总高为13.5米；新五金仓库、食堂综合楼、铜材仓库及附属、配电房、,三期管接头车间为钢混结构二四层生产用房和生产辅助用房；变电所房屋、,小车库、化验室、配电房等房屋为砖混结构单层或二层房屋建筑物。厂房配,套设施：生活水给排水管道，消防水给排水管道，动力电，照明电配电柜，,屋面防雷电击装置接地，厂房内设有给水设施，照明为工厂照明灯；食堂综,合楼、科技办公楼、化验室等房屋建筑物，室内给排水设施齐
24、全，日光灯照,明；新五金仓库、铜材仓库及附属、配电房室内无排水设施，照明为日光灯。,（4）配套设施状况：,11,正文,1,2,3,4,5,6,7,8,9,25,33,41,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告目前厂区内道路平整，给排水、通讯、电力等供生产生活办公使用的基础设施齐全。（5）产权状况：根据高新张铜提供的资料，委评房产多数已办理房屋所有权证，另有部分房屋尚未办理房屋所有权证。（已办理房屋所有权证的房屋详见下表）,序号,权,证,编,号,建筑物名称,结构,建筑面积(m2),张房权证杨字第 00035578 号 6 栋张房权证杨字第 00035578 号 24 栋张房权证杨字第 0003
25、5578 号 22 栋张房权证杨字第 00035578 号 8 栋张房权证杨字第 00035578 号 7 栋张房权证杨字第 00035578 号 9 栋张房权证杨字第 00035578 号 1、3 栋张房权证杨字第 00035578 号 2、4 栋张房权证杨字第 00035578 号 9 栋,变电所房屋小车库新区铜材库新熔铸房屋新熔铸泵站新加热炉房新挤压房屋新包装房屋剪板机间,混合混合钢混钢混钢结构钢结构钢混钢混钢结构,1052.941157.761292.6748.91399.511414563.454563.45290,1011121314151617181920212223242627
26、2829303132343536373839404243,张房权证杨字第 00035578 号 28 栋张房权证杨字第 00035578 号 5 栋张房权证杨字第 00035578 号 9 栋张房权证杨字第 00035578 号 21 栋张房权证杨字第 00035578 号 15 栋张房权证杨字第 00035578 号 16 栋张房权证杨字第 00035578 号 14 栋张房权证杨字第 00035578 号 20 栋张房权证杨字第 00041649 号 4 栋张房权证杨字第 00041649 号 3 栋张房权证杨字第 00041645 号 3 栋张房权证杨字第 00041647 号 5 栋张
27、房权证杨字第 00041648 号 1、2、3、4 栋张房权证杨字第 00041647 号 2 栋张房权证杨字第 00041646 号 2 栋张房权证杨字第 00041646 号 1 栋张房权证杨字第 00041648 号 5 栋张房权证杨字第 00041647 号 3 栋张房权证杨字第 00041647 号 4 栋张房权证杨字第 00062348 号 1、2、3 栋张房权证杨字第 00041649 号 2 栋张房权证杨字第 00068862 号 1 栋张房权证杨字第 00062348 号 4 栋张房权证杨字第 00073059 号 4 栋张房权证杨字第 00073059 号 3 栋张房权证杨
28、字第 00073059 号 5 栋张房权证杨字第 00073059 号 1、2 栋张房权证杨字第 00041647 号 1 栋张房权证杨字第 00041649 号 1 栋张房权证杨字第 00035578 号 11、12、13 栋张房权证杨字第 00073059 号 6 栋张房权证杨字第 00035578 号 27 栋张房权证杨字第 00035578 号 10 栋张房权证杨字第 00035578 号 17 栋,西自行车库房屋（黄铜夹弄）新铜材库退火炉车间房屋（铜锭仓库）新熔铸车间化验室三跨 66%新五金仓库新拉管车间铜材仓库配电房新内螺纹车间车间房屋覆塑铜水管车间轧管（挤压）车间氮气站化验室铝箔
29、附房食堂综合楼二食堂三期挤压车间铜材仓库及附属2#三期齿环材料车间三期管接头车间三期配电房三期门卫科技办公楼招待所熔铸管材车间三期 3车间新食堂房屋(办公楼）金工车间二期水泵房,简易钢钢结构钢结构钢结构钢混混合钢混钢混钢结构钢结构混合钢结构钢结构钢结构钢结构钢结构混合混合钢混混合钢结构钢结构钢结构钢混钢混混合混合混合钢混钢结构混合钢混混合,165.511318.69254.09319.47449.68962.821035.34319.002814.493072.611557.93217.567427.833471.3212592.732451.38322.78127.311182.864503
30、.482074.610493.859816.562696.453695.55909.2247.442717.692123.6925945.72480.013030.131553.49234.98,合计,130,795.8012,正文,1,2,3,4,5,6,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告房屋占用的土地6宗，已办理国有土地使用证（详见下表）,权证编号张国用（2004）字第 040029 号张国用（2002）字第 040052 号张国用（2002）字第 040071 号张国用（2002）字第 040072 号张国用（2002）字第 040073 号张国用（2002）字第 040074 号,
31、宗地号4-12-9436004412010412011412012412013,土地终止日期2051 年 7 月 23 日2052 年 8 月 29 日2052 年 11 月 19 日2052 年 11 月 19 日2052 年 11 月 19 日2052 年 11 月 19 日,土地用途工业工业工业工业工业工业,使用权性质出让出让出让出让出让出让,准用年限505050505050,面积（M2）91,667.1030,985.3017,450.609,443.108,602.3011,042.40,房屋建筑物评估通常采用的评估方法有成本法、市场法和收益法。根据本次评估的目的以及委估建构筑物的具
32、体情况，本次评估采用重置成本法进行评估。计算公式：评估值=重置全价 成新率（1）重置全价的确定我们所确定的建筑物重置全价由工程综合造价、前期及其他费用、配套规费、资金成本等几部分组成，各部分计算过程如下：工程综合造价评估人员在对建筑物进行现场勘察分析的基础上，依据工程结算、估算指标及建筑安装工程定额等资料，确定建筑安装工程量，然后按现行的建筑安装工程造价计算程序及评估基准日的价格标准计算该建筑物的工程综合造价；前期及其他费用根据建设部及江苏省有关部门颁布的有关建筑工程前期收费的标准，分别计算了勘察设计费、工程监理费等。上述费用的计算标准如下：,表-1,前期及其他费用计算表,序号,费用名称建设单
33、位管理费勘查设计费工程监理费招投标费环境评价费建设项目前期工作咨询费（可研费）,费率0.1432%1.9571%1.0390%0.0133%0.0079%0.0280%,计费基础综合造价综合造价综合造价综合造价综合造价综合造价,参考依据财建（2002）394 号国家计委、建设部:计价格(2002)10 号发改价格（2007）670 号计价格(2002)1980 号文计价格(2002)125 号文计价格（1999）1283 号,合计,3.2%,配套规费对有房屋所有权证的建筑物，我们主要计算了城镇基础设施配套费、人防13,正文,1,2,3,4,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告易地建设费、白蚁
34、防治费与规划技术服务费等，上述费用的计算依据及计算标准如下：,表-2,配套规费计算表,单位：元/,序号,费用名称城镇基础设施配套费人防易地建设费白蚁防治费规划技术服务费,标准75.0024.002.301.00,计费基础建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积,参考依据苏价费（1998）286 号苏价服(2002)294 号苏价工（1996）422 号苏价服（2003）42 号,对构筑物与尚未办理权证的建筑物，不计此项费用，对已办理权证的建筑物在计取上述费用中，工业建筑不计取人防易地建设费。资金成本按照建设工程的合理工期、工程费用均匀投入、按基准日中国人民银行公布的固定资产贷款利率计算利息。计算公式如
35、下：资金成本=（工程综合造价+前期及其他费用+配套费用）合理工期0.5贷款利率（2）成新率的确定采用直接观察法结合耐用年限法再考虑经济性贬值后确定。直接观察法成新率我们把建筑物按结构、装修和水电等配套设施等分成若干个评分项目，设立标准分，将建筑物的现状对照评分标准，评定各部分得分，将各部分的得分相加即得委估建筑物的综合得分。成新率结构部分得分G装修部分得分S配套设施部分得分B式中：G结构部分的权重S装修部分的权重B配套设施部分的权重成新率权重值参考表-3,钢筋混凝土结构,混合结构,砖木结构,其他结构,层数,结构部分,装修部分,设备部分,结构部分,装修部分,设备部分,结构部分,装修部分,设备部分
36、,结构部分,装修部分,设备部分,14,正文,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告,G,S,B,G,S,B,G,S,B,G,S,B,单层,0.85,0.05,0.10,0.70,0.20,0.10,0.80,0.15,0.05,0.85,0.05,0.10,二四层,0.80,0.10,0.10,0.60,0.20,0.20,0.70,0.20,0.10,四七层七层以上,0.750.80,0.120.10,0.130.10,0.550.58,0.150.16,0.300.26,耐用年限法成新率根据委估建筑物的尚可使用年限和已使用年限，按年限法确定其成新率。年限成新率尚可使用年限/（尚可使用年限+
37、已使用年限）100%综合成新率=（直接观察法成新率0.6+耐用年限法成新率0.4）（1-15%）（3）评估值的确定评估值=重置全价综合成新率（三）设备类资产纳入评估范围的设备类资产包括机器设备、运输设备、电子设备三大类，机器设备主要有拉伸机、精密液压冷拔机、轧管机、真空退火炉、蚊香管成形机、挤压机、工频感应加热炉等专用设备、圆锯床、车床、冲床、磨床、倒角机、喷码机等通用设备，以及起重机、叉车、变电配电设备等，主要分布于一车间、二车间、三车间、五车间、六车间、七车间、金工车间、模具车间、配电间等。出借给张家港新天宏铜业公司的有倒立式圆盘拉伸机，内螺纹盘拉机，熔铸炉，退火炉，涡流探伤仪等设备，该出
38、借设备存放在张家港新天宏铜业公司，出借给沭阳凯尔顺铜制品有限公司的有拉车，液压打包机，圆锯床，熔铜炉，轧管机等设备，该出借设备存放在沭阳凯尔顺铜制品有限公司。从 2008 年 7 月至评估基准日，委估设备停止使用，停用后设备未得到正常的维护，从现场勘查发现机器设备无铭牌与规格型号，各车间无设备管理台账，大部分机器表面均有锈蚀，部分锈蚀严重，液压系统，润滑系统漏油严重，另有部分设备散件堆放，现场一片脏，乱，差。如设备编号 1152资产水平复绕机，漏油严重；设备编号 1153 资产辊底式光亮退火炉，无内吹扫系统；设备编号 402 资产内螺纹成型机，表面锈蚀严重；设备编号15,正文,高新张铜股份有限
39、公司拟处置资产评估报告,348 资产盘拉机，卷筒表面锈蚀，漏油严重。进口的二手旧设备状况现场勘,查也都很差。运输设备主要为小轿车、旅行车、小型普通客车；电子设备主,要为空调、电脑、复印机、打印机、监控中心、投影仪等，电子设备分布在,各职能部门和车间。,根据本次评估目的，主要采用成本法进行评估。对于拆散的设备，经现,场勘查，均不可修理，本次评估值按10%的残值确定。,成本法计算公式为：,评估值重置全价综合成新率,（1）机器设备的评估,重置全价的确定,对于国产设备，重置全价主要根据设备规格型号和技术参数按现行,市场购置价，或近期设备合同价，同时考虑必要的运杂费、安装调试费等予,以确定。国产设备的重
40、置全价计算公式：,重置全价=扣税后设备购置费+运杂费+安装调试费,对于进口设备，进口的二手设备因无法询价，采用国内同类型的设备替代，按照国产设备的方法评估；近期的进口设备主要依据近期合同或报,价CIF价作为设备现行购置价，并考虑该类设备的海外运输费、保险费，外贸,手续费，银行手续费，关税等。进口设备的重置全价计算公式：,重置全价=CIF 价基准日汇率关税外贸手续费银行手续费国内,运杂费安装调试费,式中的各种费用的计算,设备购置价,主要通过向设备的生产厂家或参照2010 年机电产品报价手册等价格,资料以及参考近期该设备的合同价格确定。,运杂费,根据本次评估目的，本次评估设备购置价不含运杂费，考虑
41、生产厂家与,设备所在地的距离，按最新资产评估常用数据与参数手册第四册计取运,杂费率后乘以税前设备购置价计算。设备购置价中含运杂费的不再计算运杂费。,16,正文,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告,安装调试费,根据设备的类别，按照最新资产评估常用数据与参数手册第四册计,取安装调试费率后乘以税前设备购置价计算，对小型、无需安装的设备，不,考虑安装调试费。,成新率的确定,对于拆散的设备，根据现场设备状况成新率综合按 10%计算；对于买来的二手机器设备，根据设备现状分别考虑，综合成新率最低不低于 15%；其余设备按如下公式计算。,综合成新率=（年限成新率40%现场勘察成新率60%）（1-经济性,贬
42、值率）,年限成新率,年限成新率根据设备的经济寿命年限、已使用年限和尚可使用年限确,定。,年限成新率=（经济寿命年限-已使用的年限）经济寿命年限100%现场勘察成新率,通过现场勘查并结合企业设备管理技术人员，依据设备各组成部分的实,际状况，分别打分以确定现场勘查成新率,（2）运输车辆的评估,车辆重置全价由购置价、购置附加税和其它合理费用（如验车费、牌照,费、手续费等）三部分构成。购置价参照同类车型最新交易的市场价格确定，,其他费用依据工商与公交管理部门的收费标准来确定。,车辆成新率的确定方法为：根据国家有关部门最新颁布的汽车报废标,准有关规定，对车辆的规定行驶里程、已行驶里程，规定使用年限和已使
43、,用年限进行调查核定，再分别按已使用年限和已行使里程计算成新率，取二,者中较低者作为成新率。,将重置全价与成新率相乘，得出评估值，从而对评估基准日所表现的市,场价值作出公允的反映。,（3）电子设备的评估,本次纳入评估范围内的电子设备主要为在国内采购的设备，因此对此部,17,正文,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告,分设备主要以现行不含税设备购置价确定重置全价。,电子设备的成新率首先是根据设备的经济使用年限、已使用年限确定其,基础成新率，以及通过对设备使用状况的现场调查，合理确定电子设备的物,理性损耗，同时通过向有关设备管理（使用）人员询问该等设备的使用效能，,综合确定其成新率。,（四）在建
44、工程,纳入本次评估范围的在建工程全部为设备安装工程。,1、在建工程概况,在建工程的主要内容有南厂区一车间科欣抵债旧设备拉车、南厂区前二,车间自制三线和单线及成品拉车、北厂区后二车间辊底中间退火炉、天然气,管道、联合拉拔机改造、单拉机设备等。,通过现场勘查了解，在建工程中设备均未安装完，还有少量设备到货后,散件堆放，无专人管理和维护保养。,2、在建工程评估方法,根据企业现状及各在建设备安装工程的实际情况，在建工程无法正常勘,查和了解，该在安装设备的状况不明，无法确定安装后是否可以达到预定使,用状态，因此本次对在建工程的评估按照账面值确认评估值。,（五）土地使用权,列入评估范围的土地共6宗，面积共
45、169,190.80平方米，均座落在杨舍镇,工业新区，分布在振兴路南北侧，其中：张国用（2004）字第040029号、张,国用（2002）字第040071号、张国用（2002）字第040072号、张国用（2002）,字第040073号、张国用（2002）字第040074号五宗土地相互连接形成一整地,块，在振兴路南侧；张国用（2004）字第040052号土地在振兴路北侧。,1、宗地概况,（1）土地登记状况,待估宗地的宗地编号、宗地名称、土地使用者、宗地位置、土地用途、,国有土地使用证编号、面积、土地权属性质、终止日期、宗地号等详见待,估宗地土地登记状况表：待估宗地土地登记状况表,18,正文,1,
46、2,3,4,5,6,1,2,3,4,5,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告,序号,土地权证编号张国用（2004）字第 040029 号张国用（2002）字第 040052 号,土地使用权人,宗地位置张家港市级开发区杨舍镇工业开发区,登记用途工业工业,使用权类型出让出让,地号4-12-90436004,土地面积(m2)91,667.1030,985.30,终止日期2051-7-232052-8-29,他项权利有有,张国用（2002）张家港市杨字第 040071 号 高新张铜 舍工业新区,工业,出让,0412010,17,450.60,2052-11-19,有,股份有限,张国用（2002）字第
47、 040072 号张国用（2002）字第 040073 号张国用（2002）字第 040074 号,公司,张家港市杨舍工业新区张家港市杨舍工业新区张家港市杨舍工业新区,工业工业工业,出让出让出让,041201104120120412013,9,443.108,602.3011,042.40,2052-11-192052-11-192052-11-19,有有有,（2）土地权利状况待估宗地的土地所有权属于国家所有，高新张铜合法拥有土地使用权。根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，全部待估宗地来源合法，权属清楚。（3）土地利用状况待估宗地地上主要建筑物为见下表。地上建筑物一览表,宗地序号,土地使用
48、权证号,主要建筑物名称,主要建筑物建筑结构,建筑年代,证载建筑总面积(m2),张国用（2004）字第 040029 号,办公楼、食堂综合楼、退火炉车间、铜材仓库、熔铸管 钢、钢混、材车间、金工车间、一车间、混合二车间,2000 年至2004 年,69676.45,张国用（2002）字第 040052 号,熔铸车间、挤压车间、管接件车间、齿环车间、3#车间,钢、钢混,2005 年至2008 年,20522.5,张国用,（2002）字,覆塑铜水管车间、氮气站,钢、钢混,2002 年,15366.89,第 040071 号,张国用（2002）字第 040072 号张国用（2002）字第 040073
49、 号,内螺纹车间、钟罩炉铝箔车间、办公楼、招待所,钢排架、混合钢排架、混合,2002 年2002 年,7427.837716.74,19,正文,6,1,2,3,4,5,6,高新张铜股份有限公司拟处置资产评估报告,宗地序号,土地使用权证号张国用（2002）字第 040074 号,主要建筑物名称三车间、五金仓库、食堂、宿舍,主要建筑物建筑结构钢排架、框架、混合,建筑年代2002 年,证载建筑总面积(m2)10085.39,2、地价定义根据委托方提供的资料及现场勘查情况，待估宗土地估价基准日的开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内“五通一平”，土地使用权终止日期见待估宗地土地登记状况表。根据待估各
50、宗地土地登记用途、本次评估价格设定土地宗地红线外“六通”和宗地红线内“一平”，土地剩余使用年限分别为40.59年、41.69年和41.92年，评估基准日2010年12月31日的正常市场条件下的土地使用权价格。待估宗地地价定义一览表,序号,土地权证编号张国用（2004）字第 040029 号张国用（2002）字第 040052 号张国用（2002）字第 040071 号张国用（2002）字第 040072 号张国用（2002）字第 040073 号张国用（2002）字第 040074 号,估价期日实际用途工业工业工业工业工业工业,估价设定用途工业工业工业工业工业工业,估价基准日实际开发程度宗地红
