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1、张家口区域开发项目规划建议,王志纲工作室2008-11-13,内容,一、基地概况二、项目定位三、规划建议,一、基地概况,项目位于河北省张家口怀来县境内，东面紧临接北京，地处京津冀都市圈的核心区位，区位优势明显。,宏观区位,（一）区位,石家庄,张家口zhangjiakou,北京,天津,大同,270km,90km,70km,120km,廊坊,180km,210km,本案,170km,保定,本案与周边城市的空间关系。,中观区位,本案地处北京1小时经济圈内，距离首都机场不到1小时车程，距中关村40分钟车程。,本案为怀来、张家口接轨北京的门户和枢纽区域。是首都西出晋、蒙的第一站。是张家口市通往省会和首都
2、的必经之地。,北京,北区,南区,微观区位,本案地处怀来县官厅水库南北两侧。一为县城东侧区域（含现开发区），一为怀来县官厅水库南侧小南辛堡镇和东花园镇部分区域。,官厅水库,怀来县城,（二）基地规模,本案总规模约166平方公里，分为南北两大片区，其中北区面积29平方公里，南区面积137平方公里。,北区，29平方公里,南区，137平方公里,基地内有京张高速、京包铁路和京张公路经过，其中高速公路出口在南区2个、北区沙城镇有1个。怀来县规划的一条东西贯彻葡萄产业区的路，按交通路设计制造，全长约15公里，现从约中部位置向东已修建1300米左右。,高速出口铁 路高速公路主干道城镇,官厅湖水库,北京市,东花园
3、镇出口,康庄出口,沙城出口,沙城镇,小南辛堡镇,东花园镇,京张公路（110）,457县道,京张高速,京包铁路,土木临时出入口,规划道路,大秦铁路,（三）交通情况,（四）地形,本案位于“怀涿盆地”（主要包括河北省怀来县以及涿鹿县部分地区，为世界种植葡萄北纬40度的“黄金地带”。）地貌类型及特点：南北群山起伏，中部河谷平川，两山夹一口形成了“V”型盆地，官厅湖在盆地之中。,北京,延庆县,（五）水体,官厅水库,洋河,永定河,官厅水库位于河北省张家口市和北京市延庆县界内，主要水流为河北怀来永定河，设计总库容416亿立方米，水库流域总面积434万平方公里。南区基地内有三条水系，为汇入官厅水库的季节性支流
4、。,（六）旅游资源,基地周边有鸡鸣驿、土木遗址、八达岭长城、坝上草原、永定河漂流、龙庆峡等旅游资源。,周边旅游资源：本案周边旅游景点众多，但未成体系，且景源档次较低。其中北区生态环境一般，基本没有景源，南区为葡萄产区，葡萄种植较多，且已开发部分景源。南区西部有少量的旅游休闲度假设施。,地热温泉资源长210km,宽45km从行政区划看主要包括赤城、宣化、怀来、涿鹿、蔚县、阳原、延庆等地怀来地区探明有约30平方公里的地热带，地热水位浅（17米左右）。地下热水资源丰富，水质优良，属硫酸钠型，水温常年可保持在90左右，对各种疾病有显著疗效。已形成怀来帝曼温泉度假有限公司、公安部所属的京安度假培训中心、
5、大唐温泉培训中心、鑫川温泉、怡馨苑山等数家葡萄园休闲观光、温泉疗养基地,二、项目定位,（一）项目背景（二）总体定位,（一）项目背景,本案为京津冀“一轴三带”格局中山区生态文化带典型区域国家京津冀城镇群协调发展规划把京津冀都市圈的发展目标确定为世界级城镇群，形成“一轴三带”的战略格局。一轴：以北京、天津为核心的主轴。三带：以环渤海湾“大滨海地区”作为新兴发展带；以山前城镇密集地区为传统发展带；以环京津燕山和太行山区为生态文化带。,京津冀都市圈“一轴三带”格局,京津冀都市圈包括北京、天津两大直辖市，及河北省石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊、沧州、承德、张家口、邯郸、衡水、邢台等13个城市，区域面积
6、占全国的2.3，人口占全国的7.23，GDP约占全国的10%。,城市群内部各城市定位日益清晰。北京、天津成为首脑城市。张家口扮演京津冀连接东北、西北的区域交通枢纽，重要的生态屏障和水源涵养地，绿色农业和清洁能源基地。大北京方圆500公里“三小时交通圈”已经形成。京津与河北石家庄、秦皇岛、张家口、沧州和衡水等市均在以京津为中心的300公里半径之内。京津高铁已经通车，京石已开工，京承、京张高铁已纳入规划议程，未来1.5小时即可通达。,链接：京津冀都市圈变局,京津冀都市圈高速公路及高速铁路规划图,本案位于大北京都市区核心区，可以承接北京产业发展高端化、城市功能多元化和空间形态分散化带来的效应。产业发
7、展高端化：北京产业发展日益显示出高端化发展特征，发展高新技术产业、文化创意产业和高端制造业；城市功能多元化：成为总部集中地、国际旅游名城和文化大都会；空间形态分散化：从“单核集中”向“多心多核，功能分散”。,产业发展高端化本案有望成为北京高端产业未来发展的区域之一。六大高端产业功能区支撑北京经济。中关村、金融街、CBD、BDA、航空城和奥体中心区等高端产业功能区经济总量占全市1/3，对全市经济增长贡献率达75.8%；北京是中国高端服务业最发达的地区。北京2007年第三产业产值超过70，进入到经济发达地区的行列。北京2007年文化创意产业产值超过800亿元，占北京市GDP的10以上。北京是中国总
8、部经济最发达地区。世界500强的293家在北京，世界500强的29家中国企业的25家企业总部均设在北京，北京跨国公司数量进入全球前10名。北京高端产业功能区郊区化显著。随着北京国际化进程的加速，以中关村、航空城、BDA等为代表的产业功能区向北京郊区及周边转移。,链接：跨国公司总部在北京的分布跨国公司总部在北京形成了“三大、五小”的空间布局：三大总部集聚区：国贸CBD、金融街、中关村科技园海淀园。五小总部集聚区：北京望京电子城科技园、顺义临空经济区、亦庄新城、东二环交通商务区和丰台总部基地.CBD：综合性企业总部集聚区。金融街：金融企业总部集聚区。中关村海淀园：IT产业主导的高新技术企业总部和研
9、发总部集聚区。望京电子城科技园：电子信息企业的研发总部集聚区。亦庄总部聚集区：电子通信企业生产基地。顺义临空经济区：临空企业总部集聚区。丰台总部基地：高科技企业总部基地。东二环交通商务区：国有大企业总部聚集。,城市功能多元化本案有可能成为大北京高端工作、休闲生活方式的热点区域。高端化国际化生活方式大量产生。北京正朝全球移民城市迈进，国际化人群催生高尔夫、马术、游艇、别墅、俱乐部、精品酒店、顶级会所和酒庄等高端化、国际化生活方式。郊区大型休闲会议中心异军突起。北京大型、休闲型会议移师郊区，郊区大型休闲会议基地正成为继市区会展中心和商务酒店之后的会议热点区域。远郊大型高端旅游设施浮出水面。以天下第
10、一城、盘龙谷文化城、京津新城和密云红酒庄园为代表的高端旅游设施浮出水面。,城市形态分散化本案有望与中关村形成“两谷”。大北京城市和产业功能向周边拓展。大北京的城市和产业向东、向南拓展明显，延伸至燕郊、大厂、香河和固安等地。中关村沿“一环两线”扩展，出现京外分园。中关村沿“一环两线”扩展。一线沿京密路向顺义、怀柔方向辐射。,本案与中关村形成类似旧金山的“两谷”格局。一条京西高端产业走廊正在形成，本案将承接中关村和大北京高端产业的外溢，与中关村共同形成北京类似旧金山的“两谷”格局，成为中关村第二研发基地和休闲办公区。,链接：旧金山硅谷、纳帕溪谷“两谷”并存,硅谷区位：美国加州的旧金山经圣克拉拉至圣
11、何塞约000平方公里的狭长地带。定位：世界最为知名的电子工业集中地、科技聚集区、高科技产业创业区和风险投资热点区域。发展情况：目前拥有信息、电子和网络公司达10000家以上及大量生物、空间、能源等新兴研究机构，目前集结着美国各地和世界各国的高收入科技人员达100万以上。纳帕溪谷区位：旧金山以北80公里，位于加州高收入高学历人口密度极高的湾区。定位：加州最著名的葡萄酒产区（产量占到了全美的90%），以红酒文化、庄园文化成为最负盛名的度假区（超过250家酒庄，每年吸引上百万游客）。发展阶段：纳帕溪谷已经从种植葡萄、进行酒庄葡萄酒生产到推销葡萄酒转为推销葡萄酒庄园的高端休闲生活方式阶段。,在美国西海
12、岸大都市的旧金山大都市周围，以硅谷为代表的高新技术、新经济和以纳帕溪谷为代表的体验经济、休闲生活形态相互并存。,本案是张家口接轨北京，提升能级，辐射三北的门户和枢纽。张家口区位：处于京津发展轴的生态走廊和产业走廊之上位于京津冀区域中心位置，是北京都市圈的紧密层。张家口地位：京津冀连接西北地区的枢纽城市；河北“一线两厢，东出西联”的战略支点。张家口城市战略：空间战略：“一主三副多节点”。“一主”即主城区；“三副”即张北、怀来、蔚县三个县城；“多节点”即其他9个县城以及77个建制镇。产业战略：加速产业结构的优化升级，培育壮大食品、能源、化工医药、冶金矿山和机械制造五大支柱行业。加快发展以旅游、现代
13、物流和信息服务为主的现代服务业。,张家口城市功能和产业升级有赖于本案，本案将成为张家口和怀来提升城市功能，促进产业升级，转变经济增长方式，带动区域经济增长的强势引擎，成为以现代服务业、先进制造业和生态农业为特色的功能区。,张家口：城市概况：总面积36829平方千米，2007年全市实现GDP564.47亿元，财政收入91.87亿元，人口457.18万,2007年人均GDP达12346元。产业战略：从工矿业城市、资源型城市构筑为“一轴四翼”的现代化产业城市，打造晋冀蒙现代商贸物流基地、现代新型制造工业基地、北方能源基地、北方生态旅游及体育胜地。怀来：县城概况：位于河北西北、张家口市东南部，总面积1
14、801平方公里，总人口34万。自然条件是张家口各区县之最，官厅水库是北京的水源之一。城市发展：受北京的经济辐射远大于张家口的其他城市。07年以来，怀来仅吸引北京项目落户就达13个，其中超亿元项目7个，总投资额逾22亿元。特色产业：怀来县种植葡萄有上千年的历史，以前由于品种结构单一，科技含量低，多年来一直徘徊在低水平层面上，近年正成为位于北纬40度葡萄种植“黄金地带”的幸运区域，以建设中国一流的葡萄基地和葡萄酒城为目标。,链接：张家口和怀来概况,对本项目的理解本案是主题性的区域开发项目。本案不是传统意义上的新城、新市镇和开发区、园区类项目，而是以葡萄和葡萄酒特色资源和产业的主题性、创新型的区域开
15、发项目；本案是综合性的区域开发项目。本项目涵盖一二三产，涉及产业集群培育、城市营销、城乡统筹、新农村建设、生态建设等内容；本案是战略性的区域开发项目。本案对于怀来、张家口和大北京来说，都是具有战略性的区域开发项目。,（二）总体定位,2战略定位本案“多区合一”，集葡萄产区、先进制造业园区、休闲度假区、高新技术产业园区、现代服务业集聚区等于一体，是面向世界，服务北京，提升河北的“田园型高端产业聚集区”。对于大北京，本案是大北京远郊的高端产业聚集区（中关村官厅分园），葡萄文化主题的国际休闲度假区（高端休闲平台）。对于张家口，本案是带动张家口和怀来产业升级的核心引擎，张家口和怀来融入北京的桥头堡，张家
16、口和怀来的城市客厅（城市各片）。,3产业定位本案以休闲产业为先导产业，以高技术服务业为主导产业，同时以先进制造业和现代农业作为基础产业。,先导产业,主导产业,基础产业,休闲产业,高技术服务业,研发产业,文化创意,先进制造业,现代农业,体验旅游（葡萄酒文化体验、高尔夫运动、温泉体验等）,休闲会议,度假地产,葡萄加工业（葡萄酒、葡萄食品、葡萄副产品及相关产业）,新兴产业（玻璃太阳能、电子信息制造、光电子产业等）,葡萄种植业,其他现代农业（花、果、蔬、畜牧、养殖等）,现代服务业,4市场定位大北京总部办公、休闲商务、休闲会议、研究开发、教育培训等市场。世界及中国500强企业市场：大型企业的年会、发布会
17、、奖励旅游会议市场。中关村等地市场：高新技术产业等的休闲研发、休闲办公市场以及商务培训、职业培训市场。北京各类政府会议、在北京举办的国际性会议及周边地区（河北、山西等）政府会议市场。重点面向大北京葡萄酒文化体验、乡村旅游、运动度假市场。“5+2”休闲度假市场：北京尤其是西部、北部的中关村、亚奥中心区等金中产阶级度假市场、北京金领阶级、非富即贵阶级、周边区域（河北、山西、内蒙）私营企业主尤其矿主 运动康体休闲市场：吸引北京及国内外高端的高尔夫消费群和大北京中产阶层运动休闲市场。乡村体验旅游市场：北京中产阶级周末乡村休闲娱乐群、葡萄酒及西方生活方式爱好者市场。吸引葡萄酒加工企业、葡萄酒生产性服务企
18、业及其他先进制造业企业等投资市场。国内外葡萄酒相关企业：办公与展示市场（总部基地、展示中心、酒庄等）葡萄加工类企业投资市场：葡萄酒、葡萄食品、橡木桶、酒瓶、瓶塞制造和彩印包装等服务类企业：物流企业、酒店投资、文化投资、教育投资、旅游投资类企业和各类协会机构（如波尔多CIVB葡萄酒学校、葡萄酒服务协会、瑞士葡萄酒学院、伟大葡萄酒首都”等构）,三、规划建议,（一）北区规划建议（二）南区规划建议,本案分为南北两大片区，北区临近城区，发展目标明确定位为产业新城；南区内部用地条件较为复杂，是本次研究的重点。,北区,南区,（一）北区规划建议,原有的土地利用规划（1997-2010）建设用地较少涉及到大量的
19、基本农田,1.北区基地分析,2.北区基地概况,区位和规模：北区位于县城沙城镇东侧，官厅湖水旁，约 29平方公里。用地：现有五个村庄，一处军事设施用地、大部为土地为基本农田。铁路：基地为二条铁路线穿越，地块分割严重。高速公路出口：2个，一在土木镇旁，只进车辆。另一在沙城镇北侧，双向通行。景观资源：周边旅游景点众多。有温泉带穿越本区南部，但基地离现状湖面较远。沙城工业开发区：已建起步区（约1平方公里）位于本区东北部，近老城区。,北区基地现状,二台子，占地约250亩,开发区建成区，占地约1500亩,西辛堡，占地约600亩,太平堡，占地约200亩,太平沟，占地约250亩,怀来县城建成区面积16.6平方
20、公里，占地约25000亩，,1.北区与沙城镇关系。北区是怀来未来主要发展方向，是承接县城人口和城市功能扩散的拓展空间，是沙城镇未来发展的新城区，将与沙城县形成共同体，促使县城新的升级空间。主要承接功能：现代制造、商业服务、职业教育、现代物流园和配套居住。2.北区与工业区关系。现状沙城东北部的工业区，是整个北区的是起步区。北区承担沙城镇的产业升级，是现有工业区的延展扩大。将重点发展葡萄为特色的生态产业链和太阳能、光电子和电子信息产业等先进制造业。3.北区发展限制因素。北区到南区东花园出口约30KM，距南区康庄出口近40KM，距离上的限制，其受南区的辐射作用相当弱。与北京距离较远，对北京吸引力较弱
21、。虽可吸引北京的产业转移，但与北京周边其他区域相比，产业园区的竞争力较弱。其他，如受铁路分割严重、基本农田较多、离官厅湖水面和温泉带较远。4.北区发展优势因素。立足产于沙城葡葡产区的地理优势，以县城为依托，将成为研发、加工、孵化等基地。北区与南区差异分工，互动发展。北区将受南区现代服务业特别是研发产业发展带动，实现怀来先进制造业的发展。,北区基地分析小结,中心服务区：含园区管委会、产业服务区和配套商业区，规模约1-2平方公里。生态工业区：葡萄酒、葡萄食品及葡萄配套产业基地，约3平方公里。先进制造产业园区：主要发展电子信息产品制造、光电子及玻璃太能能产业，约6平方公里。现代物流区：发展为园区配套
22、的综合物流，约5平方公里。配套居住区：依托怀来县城的配套居住区，约5平方公里。职业教育区：整合北京周边资源，为产业园提供配套的职业技术人才。发展备用地：约8平方公里。已建成工业区：约1平方公里。,发展备用地,配套居住区,中心服务区,职业教育组团,物流园区,生态工业园,先进制造产业园,已建成工业区,3.北区功能布局建议,北区按照城区与园区融合发展的理念，定位为“产业新城”，集先进制造业、现代物流、职业教育和配套居住等功能于一体。,（二）南区规划建议,1.南区基地分析,土地利用规划图及指标,南区共有八块独立工矿用地，借分布较为零散，宜将散的三块小工矿用地，调整至大中型的工矿用地周边进行整合开发。,
23、现状工矿用地构成及调整建议,注：华侨农场15000亩国有土地规模及可释放出来的建设用地规模待确认。,建议调整后独立工矿用地分布,建议利用部分村庄流转出的集体建设土地用于公共设施类的建设开发。,村庄集体建设用地流转建议,依据怀来县总体规划，东花园和小南辛堡镇将进行迁村并点工程：东花园镇将保留太师庄、东花园、南水泉、大南辛堡、西榆林、羊儿岭、达子营、新九街等；小南辛堡镇将保留石洞、小七营、十八家、小古城、庙港、南窑、龙宝山、小南辛堡、大古城、外井沟、白庄等。,基地内按总体规划将保留的村落,铁路沿线30米内禁止开发，两侧各100米范围内，噪声污染严重。高速沿线50米内禁止开发，两侧各100米范围内，
24、噪声污染严重。200KV高压沿线各20米内禁止开发，300米范围内产生“心理压抑”。,A1-A6在规划范围内，总占地约520公顷。军事设施周边的用地，建设上要保证与军事用地足够的退界。受道路、建设高度、容积率等因素限制。,铁路、高速公路和高压线,南区限制因素分析,链接：官厅水系水源保护管理办法部分内容第三条 官厅水系流域划分为三级保护区，一级保护区：官厅水库最高水位线（四百七十九米高程）以内范围，永定河的官厅大坝至三家店闸山峡河道和永定河引水渠两侧各一百米范围。二级保护区：官厅水库最高水位线以外五公里范围。三级保护区：上述地区以外的官厅水系流域范围。,官厅水库水系水源保护区范围,通过限制因素的
25、叠加分析，形成四类开发空间。,铁路和高速公路,高压线,军事用地,水源保护分级,一是禁止开发区域。铁路北部、铁路两侧30米，高速两侧50米，高压线两侧20米。二是交通、高压等沿线退让区域。铁路外延100米，高速外延100米，高压外延300米。三是一般开发区域。二级保护区内的其他用地以及三级保护区内的其他用地。,基地项目布局适宜性分析,通过各因子的叠加分析，形成三大集中发展区。,A区,B区,C区,综合考虑独立工矿用地分布情况，以及开发适宜性和限制性因素，将本地块划分成三大集中发展区。区：东花园板块，东花园镇出口处，有三块独立工矿用地，外加调整后新增的一块工矿用地。区：董庄子板块，离康庄出口相对较近
26、，有一大块独立工矿用地，外加调整后的一小块工矿用地。区：华侨农场板块，离东花园镇出口较远，分布有大面积的华侨农场，结合小南宫堡镇的基础设施，和周边温泉资源，形成相对独立的板块。,南区基地分析小结：,葡萄聚落是指与葡萄相关产业的空间集聚性载体，包括葡萄总部、葡萄庄园、葡萄基地和葡萄村落，围绕葡萄及葡萄酒产业的载体在空间上形成紧密联系的有机体系。,葡萄村落,葡萄总部,葡萄庄园,葡萄庄园,葡萄庄园,葡萄基地,葡萄酒工业园区，是葡萄酒、葡萄食品、葡萄副产品的加工制造基地。,由酒庄及外围葡萄田组成，在酒庄内建设葡萄酒作坊、酒窖、酒庄展馆、乡间旅馆等，形成生产、旅游相结合的小型单元。,规划的镇区，包括葡萄
27、优质品种选育、技术培训、经营信息收集、品牌策划宣传、旅游接待服务等。,规划的中心村，主要为农民居住地，同时配合发展旅游服务业。,2.构建理念：整体形成“葡萄聚落”,2.构建理念：田园城市广亩城市庄园城市,参照“田园城市”理论，形成“一心多组团”的空间结构模式，即一个中心和若干个不同类别的功能组团嵌套在绿色的葡萄产区这一生态田园之上，成为新型城乡融合的空间布局。,组团间构建模式：“田园城市”,1898年英国人霍华德在明天的田园城市中提出田园城市理论。田园城市概念为：为健康、生活以及产业而设计的城市，呈现城市乡村结合的形式，四周有永久性农业地带围绕，在绿色田野的背景下，呈现为多中心、复杂的城镇聚集
28、区。田园城市包括城市和乡村两部分。城市人口为3万人，占地1000英亩，外围有5000英亩农业用地供2千人居住。田园城市平面为圆形，半径约1240码，有6条主干道路从中心向外辐射，把城市分成6 个区。城市中心是公园，围绕公园布置政府、剧院、图书馆、博物馆和医院等。镇区外是一圈公园，公园外圈布置商业用房，居住区位于中间地带，环状林荫道从其间穿过，大道中布置学校，儿童游戏场和教堂等。城市外环布置工厂、仓库、市场等工业用地，最外围是控制扩张的永久性农业用地。,链接：田园城市(Garden City),第一代田园城市：莱切沃斯（Letchworth），规划人口35000人，占地1545公顷。,第二代田园
29、城市：韦林（Welwyn），规划人口50000人，占地500公顷。,原生态、乡村式的相对分散的布局模式,new town式的集中的布局模式,按照“广亩城市”理论，在各组团内部将各项目被农田景观、绿化景观等区隔，把集中的城市功能分散布局在生态农业田园网格之上。,组团内部构建模式：“广亩城市”,链接：广亩城市（Broadacre City）,1932年赖特在宽阔的田地中正式提出“广亩城市”反集中的空间分散理论，把集中的城市重新分布在一个地区性农业的方格网格上。广亩城市理论认为，在汽车和电力时代，可以通过新技术来使人回归田园，将人以及居住、工作从城市中解脱出来，发展一种完全分散的、低密度的生活居住就
30、业相结合在一起的新形式。非集中化，没有主从轴线。道路系统遍布田野，居住单元分散布置。每个个体至少拥有一英亩土地（4050平方米）。居住区间以高速公路连接，提供方便汽车交通。沿公路建设公共设施、加油站等，并自然地分布在为整个地区服务的商业中心之内。理论体现：19世纪90年代在威斯康星州出现的拥有自己庄园和宅地的庄园式生活。20世纪60年代的“市郊商业中心”、“组合城市”以及城市近郊的稀疏的住宅以及居民点分布图景的写照。,南区总体上形成“一主两辅”的空间布局。主中心位于东花园板块，为南区乃至整个项目提供综合服务功能，同时在董庄子及华侨农场板块形成两大相对独立的功能区。,3.南区总体布局,东花园高速
31、出口,A区基地分析,（）A区布局,独立工矿用地，约1667亩,中法庄园，约1000亩,独立工矿用地，约135亩,独立工矿用地，约227亩,独立工矿用地，约362亩,A区现有村镇,A区现有村镇,A区现有村镇,A区构建,A1 综合服务组团,定位：整个南区137平方公里的综合服务中心，服务范围乃至辐射怀来县及北京毗邻地区，集会议博览、休闲商务、旅游集散、餐饮购物等功能于一体。规模：占地约800-1000亩(其中建设用地724亩)。主题/形态：葡萄酒文化主题小镇。,东花园高速出口,A1主要构成：葡萄总部：含葡萄酒博览与品鉴中心、培训中心（包括烹饪学院），占地约50亩。葡萄酒文化主题酒店：四星或五星级的
32、国际会议中心，是高端论坛、沙龙、酒会和party基地，占地约50亩。葡萄酒庄园集中展示区：国内外知名酒庄和葡萄酒龙头企业庄园，占地约150亩。风情商业街：含主题餐厅、酒吧、咖啡厅、葡萄酒专卖店、奢侈品商店等，占地约50亩。旅游集散中心：含广场、停车场等，占地约80亩。邻里中心：含社区服务中心、医疗中心、超市、健身中心、邮局等，占地约30亩。商务公寓：含经济型酒店、SOHO商务公寓以及酒店式、产权式公寓，占地约300亩。中央公园：约100-200亩（不占建设用地）。,案例：华侨城茵特拉根小镇 葡萄酒文化主题小镇,位于深圳东部华侨城之“茶溪谷”板块，建筑风格源自18世纪中欧名镇的经典景观，占地面积
33、约11万平方米。构成部分有：各式风格的主题餐厅组成步行商业街区；二百多间客房和数十栋木屋度假别墅的超五星级的滨水度假主题酒店；约5000平米的温泉SPA；国内首创的生态剧场等。,案例：纳帕溪谷Copia中心（葡萄总部）,由纳帕溪谷最著名酒庄庄主Robert Modavi捐资7000万美元，在市内纳帕河畔建设。Copia美国葡萄酒食品及艺术中心是一个集葡萄酒体验、教育、娱乐、休闲、餐饮、艺术欣赏为一体的非盈利公共机构。占地：12英亩，约73亩。构成：葡萄酒品尝吧台、博物馆商店、高档餐厅、1300平米画廊、260座电影剧场、700座的露天音乐会馆、多媒体教室、葡萄酒图书馆、烹饪教室等。,里斯卡尔侯
34、爵葡萄酒城位于西班牙阿拉瓦省艾尔谢戈镇，定位为21世纪城堡（21 Century Chateau)，是一个葡萄酒综合体验中心，在2007年被誉为“伟大的葡萄酒首都”。规模：100,000平米 构成：酒店、1000平米的葡萄酒康复中心、豪华餐厅、宴会厅、会议中心、葡萄酒工艺和酿造中心、办公区域、商店、停车场、花园、博物馆等。,案例：西班牙里斯卡尔侯爵葡萄酒城（葡萄总部）,Marques de Riscal酒庄（弗兰克盖里设计）,A2研发基地组团建设用地来源：可取得约1000亩左右建设用地现有约90亩国有建设用地。火烧营新规划路（东西向，现已修1300米）路边现有国有建设用地约90亩。周边农村集体
35、建设用地流转至组团内，建设用地约1000亩。其中火烧营约200亩，大南辛堡村约350亩，东湾村约250亩，大山子约200亩。（据怀来县规划，火烧营、东湾村、大山口均为迁村规划之内，但需为建设集中安置区。）周边园地（约650亩），未利用地（约3800亩）作为后续开发土地指标取得来源。,定位：中关村官厅湖分园，集研发、孵化、培训、结算、灾备等功能于一体。(配套无线城市基础设施高速宽带、无线网络等)规模：占地约6000亩(其中建设用地1000-1500亩，来源于现有建设用地及火烧营、大山口、东湾及大南辛堡等村集地建设用地流转)形态：组团形态按广亩城市理念打造，产品形态为企业庄园。,A2 研发基地组团
36、,公共服务中心,大型企业庄园区,周边基本农田（作为景观）,中小型企业庄园区,主要构成：公共服务中心：含视频会议中心、餐饮、超市、健身及美容等功能。大型企业庄园区：每个庄园约100-200亩，含“园”（租赁基本农田）中小型企业庄园区：每个庄园约20-50亩，含“园”（租赁基本农田）形态示意：,A3 酒庄体验组团,构建目的：提升人气，打造形象效应。通过酒庄集群强化中心区形象效应，丰富中心区文化内涵，提升旅游休闲人气。整治环境，整合相对分散的各组团。通过酒庄中心区周边环境整治，将中心区各组团与周边农村相区隔；同时将中心组团与研发基地组团、私属庄园组团在空间上整合起来。推进怀来和张家口葡萄产业升级。酒
37、庄体验组团亦为举办葡萄酒博览会、论坛和节庆提供平台，为怀来和张家口产业升级提升平台。构建策略：高端招商。定向招商，整合世界各大知名葡萄酒产区知名酒庄、国内外葡萄酒企业在中心区建设连锁酒庄或形象展示庄园。“酒庄建筑”“葡萄园”。酒庄的建设用地部分，通过中心区建设用地解决，酒庄的园地部分则可以租用农田、园地等建设葡萄园。,定位：以葡萄酒庄园为主题的旅游区，远期成为世界葡萄酒文化交流和展示平台，成为世界酒庄的总部基地。总体规模：占地约3000亩，远期可不断扩大规模。构成：葡萄酒庄园类型：法、美、澳、意、德等不同风格世界各地不同风格的酒庄。规模：占地（建设用地园）小至100亩，大至700-800亩，平
38、均占地200-300亩。,概况：由中粮集团与山东隆华投资有限公司在世界七大葡萄海岸之一蓬莱南王山谷合资兴建，总投资超过3亿元人民币，是目前亚洲最大、最具创新意义的酒庄。酒庄巧妙地融合新旧世界葡萄酒的传统艺术和现代工艺，进而倡导以葡萄酒为主题的现代生活方式。发展理念：君顶酒庄以顶级葡萄酒生产为核心，涵盖优质酿酒葡萄苗木研发和种植、葡萄酒文化推广、世界顶级葡萄酒交流、葡萄酒主题休闲旅游、会所及专卖店经营等的产业集群，开创全新的企业发展模式与商业模式。规模：占地12平方公里，建筑面积为3万平方米，其中地下8000平方米，地上22000平方米。构成：8000平方米的地下酒窖、长城系列葡萄酒酿造基地、国
39、家级葡萄及葡萄酒科研中心、葡萄苗木研发繁育中心、五星级标准的高档会所、万亩葡萄观光园和高尔夫球场。,案例：中粮南王山谷君顶酒庄中国顶级酒庄,案例：北京顺义 清心居（原意大利农场）,规模：占地210亩，其中建设用地25亩，仅占总面积的12%。投资：总投资8000万元，一期建设4000万元。业态：以有机果蔬种植园为主，主要配套有意大利主题餐厅、会议中心、壁炉餐厅及客房，此外还有足球场、钓鱼、儿童乐园等项目。功能：以农产品种植为主，兼有农产品加工（如制作葡萄酒）、休闲旅游、会议培训、婚庆、意大利餐饮体验、心理辅导、运动休闲等。特点：原滋原味。从果蔬品种、建筑设计、食品原料到餐饮制作，全部由意大利籍原
40、滋原味的引进或制作。,案例：紫海香堤香草艺术庄园,区位：密云古北口占地面积：350亩核心：“创意农业”-“规模化薰衣草+200余种香草”诉求：“东方的普罗旺斯”“北京最浪漫的田园”“闻香识色，浪漫之约”配套：酒店-“万寿行宫”；餐饮-“中西餐厅”,A4 私家庄园组团,定位：面向大北京度假居住市场，以葡萄为特色的高端私人庄园度假社区。规模：占地约3000亩，其中建设用地1667亩。,小型私家庄园区,大型私家庄园区,邻里商业区,周边基本农田、园地等,主要构成：大型私家庄园：平均占地：15-30亩，其中建设用地约5-10亩，“园”（租赁农田或园地）占地约10-20亩。小型私家庄园：平均占地：6-12
41、亩，其中建设用地1-2亩，“园”（租赁农田或园地）占地约5-10亩。邻里商业区：含社区服务、医疗服务、配套商业等，占地约15亩。形态示意：,大型私家庄园区,形态示意,B区布局,B区基地分析,长城,三泉井,董庄子,扬庄子,独立工矿用地现状,山体景观,B区基地概况：地形及周边环境,三泉井军事用地,军事用地,B区基地概况：现状村镇和军事用地,B区基地概况：土地利用规划与基地地形叠加分析,区仅部分坡度较缓的未利用地可用作开发,B区基地概况：坡度较缓的未利用地及其规模,坡度较缓的未利用地（约10平方公里）,B区构建,B2 高尔夫组团,定位：服务于艺术部落组团、高尔夫组团和私属庄园组团的综合服务中心。规模
42、：占地约40亩。构成：艺术主题乡村俱乐部：含会议中心、咖啡厅、酒吧、画廊、等，占地约30亩。小型邻里中心：含小型超市、社区服务中心、医疗中心、健身中心等，占地约10亩。,B1 片区商业服务组团,定位：为艺术部落、私人庄园乃至整个南区配套的山地高尔夫。选址：董庄子、扬庄子及独立工矿用地周边山麓，球场景观紧临艺术部落、私人庄园。规模：占地约1200亩。构成：高尔夫会所、18洞山地高尔夫球场、高尔夫练习场。,B3 创意部落组团,定位：集艺术创作、艺术培训、收藏鉴赏等多功能于一体的文化创意产业园。选址：董庄子、扬庄子及周边园地、未利用地。规模：占地约1500亩，其中建设用地约500亩。,构成 大型艺术
43、家庄园：平均占地：25-40亩，其中建设用地5-10亩，园（租赁农田）占地20-30亩。小型艺术家庄园：平均占地：6-12亩，其中建设用地1-2亩，园（租赁农田）占地约5-10亩。,B4 私家庄园组团,定位：高端奢华的私属高尔夫度假庄园。选址：董庄子片区独立工矿用地及周边园地、未利用地等。规模：占地约1500亩，其中建设用地1182亩。,构成：大型私家庄园：平均占地：15-30亩，其中建设用地5-10亩，园（租赁用地）占地10-20亩。小型私家庄园：平均占地：6-12亩，其中建设用地1-2亩，园（租赁农田）占地约5-10亩。,高尔夫景观,园,庄,小南堡辛镇，占地约1200亩,C区布局（远期开发
44、区域）,C区基地分析,佟庄，占地约150亩,华侨农场，占地约15000亩。,注：华侨农场15000亩国有土地规模及可释放出来的建设用地规模待确认。,C区基地现状,小七营，占地约300亩,大古城，占地约500亩,新官庄，占地约300亩,军事用地，占地约1800亩,军事用地，占地约23000亩(基地外),C区基地资源,区基地分析小结：C区优势：1.未来存量土地资源规模最大。华侨农场15000亩国有土地一旦释放、变现出建设用地，则是南区最大规模建设用地来源。2.区资源组合为南区最佳。区分布有温泉带，有官厅湖水体景观、山体景观，还有天漠等景点。3.开发条件良好。不受高速公路、铁路和高压线的分割。区劣势
45、：1.华侨农场国有土地变现存在较大不确定性。2.C区交通不便，可进入性差。离康庄、东花园两大出口均较远。,华夏集团作为区域运营商，宜将区作为远期的战略储备用地，与政府进一步磋商，推进华侨农场国有土地的释放和变现。,注：华侨农场16000亩国有土地规模及可释放出来的建设用地规模待确认。,区构建,C1 片区商业服务组团,定位：南区综合服务副中心，服务于会议度假组团、私属庄园组团和乡村旅游组团，集运动度假、商业服务等功能于一体。规模：占地约100亩。构成：大型运动会所：含室内乒乓球场、篮球场、游泳馆以及室外足球场、网球场等，占地约50亩。邻里中心：含小型超市、社区服务中心、医疗中心、健身中心等，占地
46、约20亩。美食公园：含各式乡村美食，占地约20亩。,C2 休闲会议组团,定位：面向大北京大型会议市场，兼顾婚庆、家庭度假市场的度假酒店群，是集休闲会议、休闲商务、运动康体等功能于一体的大型休闲会议基地。选址：官厅湖周边靠近温泉矿脉区域。占地规模：占地约3000亩，其中建设用地1000亩。构成：5-8家会议度假村组成的度假村集群。规模：大则700-800亩，小则100-200亩，平均每个占地300-500亩。类型：温泉度假村、葡萄主题SPA度假村、养生或养老主题度假村、运动主题度假村、农庄式度假村、酒庄式度假村等。,C3 乡村旅游组团,定位：以乡村旅游为特色的度假区，是新农村建设示范区，集餐饮娱
47、乐、乡村休闲、扩展训练等多种功能于一体。规模：占地约4000亩。,构成：多个不同风情的农庄：规模从200亩到500亩不等，如法兰西农庄、意大利农庄、德意志农庄、英伦农庄和新西兰农庄等不同风情的农庄。乡村运动公园：含各色运动项目，如足球、篮球、滑溜道、网球场、扩展训练基地、儿童撒野公园、乡村植物园等，占地约500亩。其他，如庄园式民宿酒店、垂钓场、生态果蔬采摘园等。,C4 私家庄园组团,定位：面向大北京市场的度假居住、乡村休闲的高端庄园式度假社区。规模：占地约15000亩（华侨农场国有用地），其中建设用地约？亩（待确认）。构成：大型私家庄园：平均占地：15-30亩，其中建设用地5-10亩，园（租
48、赁用地）占地10-20亩。小型私家庄园：平均占地：6-12亩，其中建设用地1-2亩，园（租赁农田）占地约5-10亩。,1.开发周期设想,开发时间分析：A区5-6年；B区3-4年;区5-6年（独立考虑每个组团开发）,开发周期：整体开发完成约需12年如A、B、C滚动开发需时13-16年，最可能约15年开发完成如A、B、C依次启动，有所重叠需时10-13年，最可能约12年开发完成如A、B、C基本同步开发需时6-8年，最可能约8年开发完成最有可能出现的是第二种情况，开发周期约12年。,注：影响开发周期不确定因素华侨农场国有土地谈判和变现时间影响区开发周期华侨农场可以释放出的建设用地规模影响区开发周期农
49、村集体建设用地的流转进程影响各区的开发时间特别是区开发变数较大,（三）开发策略,2.开发内容,将本案涉及开发内容通过三大指标进行分类筛选，将开发内容分为三类：带动性（对盈利能力、投资回收速度、对区域运营的带动作用等）迫切性（企业战略需求、取得土地的时机）可行性（项目开发复杂性、近期启动的可行性、华夏集团是否具有核心能力等）,开发内容筛选分类,3.启动区选择,启动区选择有二种方案：A区或B区启动对比,启动区选择结论：以区为启动区，较适合华夏集团目前战略设想。,选择A区或B区启动主要取决于公司的资金安排，如对投资规模、现金流周转速度、投资回收周期等。选择A区块启动主要着眼于区域整体运营和长远开发。
50、优点：对于整体带动作用较大，容易出形象效应，用地充裕，利于整体运营和后续产业招商。弱点：对投资规模要求较高、投资周期较长、景观效果较差以及周边景观整治成本较高。选择区块启动主要着眼于房地产开发。优点：景观较好，适宜做高端的度假地产，利于快速开发，获取收益。弱点：用地较少，对区域整体拉动效应相对有限，不利区域整体运营。,4.起步区开发策略,假设以A区作为起步区,一期,二期,三期,总占地约7平方公里，分为三期开发完成，每期2年,B区总占地约3平方公里，分为二期开发完成，每期2年,假设以B区作为起步区,假设以、两区联动作为起步区,汇报完毕，谢谢。,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02l
