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1、4A广告公司作业规范,何谓4A广公司？,THE ASSOCIATION OF ACCREDITED ADVERTISING AGENTS.综合性广告代理公司协会。,A可以提供哪些服务,核心服务“为客户提供有效的广告计划及作品”是广 告公司为客户服务的核心内容。所有的服务项目，皆以此为核心延 展而出。,A可以提供哪些服务（续1）,前置作业 在此阶段，广告公司扮演的角色基本上是协助或顾问，以便在发展广告计划时，能够更紧密地与整体营销计划结合。所以，广告公司 在此阶段可以提供的服务包括：,4A可以提供哪些服务（续2）,一、协助拟定营销计划；二、确定市场特定问题；三、市场调查部分广告公司仅提供相关调查
2、之协助；四、拟定产品概念；五、包装设计；六、建立CIS；七、协助开发新产品，提出相关项目之建议等 以及尚未进入广告计划之前的协助工作。,4A可以提供哪些服务（续3）,广告作业 一、根据客户决定的营销计划，制定年度广告活动计划，包括广告策略、创意发展、促销活动，预算建议、媒体计划等相关计划；二、制作、监督或采购所有相关平面制作物，含设计、完稿、文案撰写、摄影、修片三、监制广告影片及广播稿，含选择适当的制作公司；四、分析、选择适当的媒体种类及时间或版面，并代为谈判与购买媒体。例如：报纸、电视、广播、杂志、户外广告五、其他相关广告活动之实施。,4A可以提供哪些服务（续4）,后续作业一、媒体执行结果分
3、析；二、广告效果测定。,4A如何收费?,维持广告公司健全服务的基础，在于是否由客户取得足够的收入，产生合理及公平的利润。同时，广告公司也应尽全力为客户向媒体单位及供应商取得最合理的使用成本。,4A如何收费（续1）,应收取的费用及标准一、媒体费用 按媒体刊载的定价收取。该项所获佣金收入，是广告公司主要的收入来源。主要是支付下列人员成本：（1）业务人员；（2）创意人员；（3）媒体人员；（4）其他行政、财务人员等；事实上，广告公司支付的成本最大项即是上述时间成本，尤其在修改方向、重复提案，是造成广告公司营运成本增加的主要原因。,4A如何收费（续2）,二、制作费用 当客户同意广告公司所提出的草案（即草
4、图或概念脚本），并决定开始执行之后所发生之费用即称制作费用。,4A如何收费（续3）,为何收取制作费用 有些客户不太愿意支付制作费用，理由为“广告公司已经有佣金收入了”。如果此理由成立，为何大家都接受拍广告影片要支付制作费用？“因为广告影片与平面稿比较之下贵了很多，同时，拍摄广告影片是找制片公司，而制作平面稿，经常由广告公司执行”。这是个致命且错误的理由。,4A如何收费（续4）,致命的地方造成平面稿制作一直不够精致。迫合广告公司必须以最低的成本完成。错误的概念把广告公司视为免费的制作公司。,4A如何收费（续5）,其实广告公司的服务是主要提供创意方案，但部分执行仍放在公司内部是由于大环境的因素即平
5、面制作公司尚未形成，而必须以此方式控制品质。结果，反而造成客户不支付制作费用。,如何运用广告公司,广告公司的运用不是件容易的事，为何同一组工作人员会有不同的心态去面对不同的客户，而产生不同水准的作品？这里有12点建议，提供给客户参考：,如何运用广告公司（续1）,一、请给广告公司充分的资料，分享你对 市场的了解及期望。如果你能提供越 多的资料，广告公司将会衍发更多的想法。,如何运用广告公司（续2）,二、让你的广告公司成为你公司的延伸，尊重广告公司为平等的事业伙伴，分享机密，共担危机。,如何运用广告公司（续3）,三、避免采取高压政策。广告公司在不平等的强压之下，是不会产生好的创意，他们只会是听话的
6、侍从。,如何运用广告公司（续4）,四、双方其间设定高标准，并且持续坚持。,如何运用广告公司（续5）,五、重视策略，而且必须有书面化的策略，坚持双方同意之后，再开始进行创意工作。,如何运用广告公司（续6）,六、不要让你的广告决策及创意作品过太多层面的审核。,如何运用广告公司（续7）,七、正直、公正，并且鼓励广告公司对你也是如此。,如何运用广告公司（续8）,八、仔细听广告公司的建议、看法，尤其是当他们与你的看法不同时更要聆听。同时也要小心勿被提案的技巧所蒙蔽。,如何运用广告公司（续9）,九、不要害怕新的尝试，如果你不冒风险，你可能会冒不被消费者注意的风险。,如何运用广告公司（续10）,十、重视会议
7、记录报告，并将之视为完整的作业历史的记录。,如何运用广告公司（续11）,十一、让你的广告公司获得合理的利润及 合理的时间，不要让广告公司帮你 周转。,如何运用广告公司（续12）,十二、每年做壹次正式的评估，包括作业 品质及广告公司的收益。,如何向你的广告公司简报,对广告公司简报是客户的责任，这项工作的完整与否将直接影响到广告策略及作品的形成。而有些客户认为广告公司要做广告应自已去收集市场资料。持这种观点的客户有两种可能的情况：一是测试广告公司的能耐。这表示客户还在怀疑广告公司的能力，如果属实，就表示客户在选择广告公司的过程中，没有做好。“信赖”绝对是一个起点。,如何向你的广告公司简报（续1）,
8、二是重复浪费资源。因为，当你要使用广告公司时，应该是营销计划已经拟妥。而在拟定营销计划时，即应该收集许多相关资料。故不应要求广告公司再去做重复的工作。,如何向你的广告公司简报（续2）,以下是我们对客户的16点建议：一、以充分的资料提供广告公司（1）调查（2）产品（3）市场,如何向你的广告公司简报（续3）,二、确定正确的参加人员（1）AE（2）AE的主管（3）主要的创意人员,如何向你的广告公司简报（续4）,三、让作业人员亲临工厂或研究室“浸入”你的产品，“生活”在一起。,如何向你的广告公司简报（续5）,四、由公司开始（1）历史（2）成长（3）组织（4）公司文化（5）公司哲学,如何向你的广告公司简
9、报（续6）,五、仔细解释产品（1）成份/不公开妙方/独特点（2）购买之基础是“情感”或“理性”利益点（3）尺寸，形状，口味类别，包装类别（4）价格,如何向你的广告公司简报（续7）,六、探究产品问题 指消费者对这个问题是如何谈论、如何感觉。,如何向你的广告公司简报（续8）,七、品牌的历史（1）何时新发售/营销策略/广告策略/结果如何（2）曾经更动或改进过？（3）占有率之变化（4）价格之变化及反应（5）促销之反应（6）广告之反应,如何向你的广告公司简报（续9）,八、全市场之状况（1）市场量（数量、金额）（2）一般趋势（增长率及其他）（3）季节性（4）区域性（5）如何卖出、渠道状况,如何向你的广告公
10、司简报（续10）,九、竞争分析（1）各品牌之占有率、趋势、产品特别之处（2）那个品牌威胁最大？（3）成功的品牌为什么成功？（4）广告策略是否是导致成功的因素之一？花多少钱？（5）促销（6）价格（7）包装（8）产品之表现,如何向你的广告公司简报（续11）,十、仔细界定你的消费者（1）谁在使用（可能使用）（2）谁在影响购买（3）谁在购买（4）重复使用者是否占有主要的购买量？（5）计量描述及心理描述（6）有否任何特殊点可以利用,如何向你的广告公司简报（续12）,十一、说明你的渠道系统产品如何由 工厂到消费者的手中（1）直销与经销商的比例（2）如何训练业务代表（3）购买地点之特性（4）你的系统与竞争者
11、之区别,如何向你的广告公司简报（续13）,十二、产品正处于何种地位？（1）用起来怎样（2）“印象”如何（3）有任何改进计划,如何向你的广告公司简报（续14）,十三、你的营销目标及策略（1）你的销售目标及获利目标（2）商品化及促销计划（3）广告在你的计划中占何份量与角色（4）调查（5）预算是否具有竞争力,如何向你的广告公司简报（续15）,十四、安排渠道的拜访 带广告公司的人到销售渠道上，与经销商、小卖店主谈谈，看看消费者之购买过程,如何向你的广告公司简报（续16）,十五、告诉广告公司你是如何判断、如何评估广告（1）事前测试（2）追踪测试（3）试销（4）占有率,如何向你的广告公司简报（续17）,十
12、六、最后的建议（1）要求广告公司建立简报的档案，并不 断更新资料（2）每年至少一次的正式简报,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追
13、逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域
14、房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对
15、竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅
16、消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关
17、系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给
18、总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户
19、的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经
20、济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
