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1、土地租赁合同无效(共8篇) 农村集体建设用地租赁合同的效力认定 农村集体建设用地租赁合同的效力认定 【案情】 2008年10月黄屯村委会与连发铸造厂签订一份厂房租赁合同，该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同所涉土地于2001年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），租赁期限10年，自2008年10月1日起至2018年10月2日止，每年租金为2.5万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。2011年10月，黄屯村新一届村委会以厂房租赁合同违反法律规定为由起诉到法院，请求法院
2、判处厂房租赁合同无效，并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房。连发铸造厂则认为厂房租赁合同合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。 【争议】 本案争议的焦点就是租赁合同是否有效。在案件的审理过程中出现了两种不同的意见： 第一种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同违反了土地管理法第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该租赁合同无效。第二种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同并未违法土地管理法第六十三条的规定，属有效合同。因为，土地管
3、理法第六十三条立法本意是禁止农村集体农用土地的流转，目的在于防止农民所有的农用土地的不当流失，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。本案中，租赁合同中所涉厂房的用地属农村建设用地，该租赁合同并未违反土地管理法第六十三条的规定。 【评析】 笔者同意第二种意见。 要判断本案双方所签订的租赁合同是否有效，关键是要厘清农民集体所有的建设用地流转是否违反了土地管理法第六十三条的强制性规定。 按照土地管理法的规定，我国农民集体所有的土地可分为三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。我国对于农用地的保护是非常严格的，在土地管理法在第一条、第四条第
4、二款、第三十四条、第三十六条分别作了规定。第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于非农业建设的土地，包括乡（镇）村企业建设用地、乡（镇）村公用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地。依据土地管理法第十一条第二款的规定，集体建设用地也可表述为“非农业建设用地”。第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。农民集体所有的建设用地到底能否发生流转，虽然我国现有法律没有明确的规定，但对此却未从根本上进行否定。例如土地管理法第二条 第三款规定： “任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”国务院关于深化改革严格土地管理的规定（国发（2004）28号）第十条规定
5、：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2006年8月国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号）第六项规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”等等。综合上述及相关法律、国务院行政规定的精神，笔者认为，我国并没有禁止农村集体建设用地的合法流转，而且土地管理法第六十三条中“农民集体所有的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性质和功能用途的集体建设用地，对此条文的理解应做限制性理解。 土地管理法第六十三条的立法目的并非禁止农民集体土地使用权依法流转的行为，而是为了防止在农民集体
6、土地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更为建设用地的现象，以贯彻维护我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。 笔者认为，第一种意见忽略了农民集体所有的土地的分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的区别，认为农村集体建设用地不能发生流转用于非农建设的观点有失偏颇。本案中，该租赁合同的签订和履行不仅有利于盘活或发挥农村闲置地的功效为农村增收，而且符合中央关于新农村建设政策。因此，笔者认为，该租赁合同不但不违反法律的强制性规定，而且还符合国家的新农村建设的政策，应认定为有效。 来源：中国民商法律网篇二：土地租赁合同纠纷相关法条 土地租赁合同纠纷相关法律： 土地管理法第四十
7、三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 土地管理法第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 中华人民共和国土地管理法实施条例 第四条 农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权
8、证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。 合同法第五十二条第(五)项：违反法律、行政法规的强制性规定(合同无效情形)合同法第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。 合同法第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责
9、任。 合同法第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 合同法第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 合同法第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。篇三：土地租赁协议纠纷判决书 成功案例 刘超（北京）律师成功代理土地租赁协议纠纷，驳回
10、对方仲裁请求 申请人因土地租赁协议纠纷向北京仲裁委员会提起仲裁，本所刘超律师作为被申 请人的代理人参与了案件的庭审过程。刘超律师对本案有独到的法律见解，通过 法律分析，大量的证据收集，最终仲裁庭裁决驳回了申请人的仲裁请求，维护了 委托人的合法权益。 裁决书： 北京仲裁委员会 裁决书 ( 2012)京仲裁宇第0264号 申请人：北京市通州区某镇某村民委员会 地址：北京市通州区某镇麦庄村 负责人：王某 该委员会主任 委托代理人：闰某 北京市XX事务所律师 被 申 请 人：北京某食品开发有限公司 住 所：北京市通州区次渠（麦庄西口） 法 定代表人：李某 总经理 委 托代理人：刘超 北京市国汉律师事务
11、所律帅 北京仲裁委员会（以下简称本会）依据申请人北京市通州区某镇某村 民委员会（以下简称申请人）于2011年12月9日提出的仲裁申请，以及中请人 与被申请人北京某食品开发有限公司（以下简称被申请人）于2002年5月10 日签订的土地租赁协议（以下简称本案合同）中的仲裁条款，于2011年12 月16日受理了前述申请人与被申请人就本案合同产生的纠纷（以下简称本案）。 本案编号（2011）京仲案字第1400号。 本案适用本会自2008年4月1日起施行的北京仲裁委员会仲裁规则 （以下简称仲裁规则）。 本会受理本案后，向被申请人送达了答辩通知、仲裁舰则、仲裁员名册等仲裁文件，以及申请人提交的全部仲裁材料
12、。 根据仲裁规则有关规定，本案审理适用简易程序。由于争议双方未在规定期限内共同选定独任仲裁员，本会主任依据仲裁规则有关规定，于2012年2月1日指定孙建为独任仲裁员，组成仲裁庭审理术案争议。争议双方末对仲裁庭组成人员提小回避请求。 仲裁庭审阅了争议双方提交的全部书面仲裁材料，决定于2012年2月17 H在北京开庭审理本案争议。仲裁庭如期开庭，申请人及被申请人的委托代理人均到庭；双方在仲裁庭主持下进行陈述，答辩、举证、质证、庭审调查和辩论及最后陈述等程序。仲裁庭试图调解，未果。 本案现已审结。仲裁庭仔细分析争议双方当事人全部书面材料和口头陈述，依照相关法律及仲裁规则规定，作出本裁决。现将本案案情
13、、仲裁庭意见及裁决分述如下。 一案 情 （一）本案基本事实和当事人陈述 2002年4月30日，申请人向北京市通州区某镇人民政府提出关于引进北京某食品开发有限公司的请示，该请示内容为：1以发展某镇麦庄村经济，解决本村剩余劳动力就业为目的，拟在本村工业园内选址，采用土地租赁形式，由被申请人独自兴建食品公司；2被申请人是日商在华独资企业，产品内销400余家超市，出口日、韩等东南亚国家前景广阔；3.该项目占地8亩，建筑面积6000平方米建设周期两个月，投资60万美元，年上缴国税可达80万元（指人民币，下同），且项目符合环保要求。经村党支部、村委会研究，全体村民代表大会审议通过，同意引进该项目。2002
14、年5月8日，申请人的请示得到批准。 2002年5月8日，申请人与被申请人签订土地租赁协议（以下称10年期租赁协议），约定山被申请人承和麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内的土地供8亩：租赁期限为10年（2022年6月1日至2032年5月31日）：租金为每亩3000元；合同须通过公证处公证方可生效。2002年5月10日，申请人与被申请人签订本案合同，约定由被申请人承租麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内的土地供8亩；租赁期限为20年（2002年6月l日至2022年5月31日）；租金为每亩3000元；合同须通过公证处公证方可生效。 2002年5月30 日，申请人与被申请人签订土地租赁协议（
15、补充条款），主要内容是双方根据公证处规定的公证年限20年，自愿按公证处要求将土地租赁协议中的租赁期限30年分割为20年和10年两部分，即2002年6月l日至2022年5月31日和2022年6月1日至2032年5月31日，其它内容不变。待20年租赁期满后，再另行公证后10年的租赁协议。 2005年12月5日，申请人与被申请人签订土地租赁协议（补充条款），将原来租赁面积由8亩变更为9.3亩，年租金由原来的24000元变更为27900元，其它条款末作变更。 申请人称：本案合同项下土地属于集体所有，申请人将涉案土地出租给被申请人进行建设，违反中华人民共和国七地管理法（以下简称土地管理法）第四十三条笫一
16、款的规定，故而本案合同无效。根据中华人民共和国合同法（以下简称合同法）第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年；超过二十年的，超过部分无效。本案合同约定合同经公证生效，但本案合同违法所以未进行公证，故而本案合同未生效。故而，申请人提出如下仲裁请求： 1确认本案合同以及双方于2005年12月5日签订的土地租赁协议（补充条款）无效，责令被申请人立即拆除地上建筑物，恢复土地原状并向申请人交付该土地； 2被申请人承担本案仲裁费用。 被申请人答辩称，1本案合同是双方真实意思表示，是有效合同应受法律保护。被申请人严格履行了支付租金义务，依法纳税同时解决了当地部分人的就业，没有违约行为。3被申请人承租的
17、地点是在西联营厂院内，包括院内房屋与土地均属非耕地。西联营厂建立时是通过两级政府的相关审批程序，该地块当时就是进行非农业种植、养殖、林业建设等用途，不存在非法占用耕地的情形。被申请人租赁该厂地投资建厂，经过全体村民代表大会审议通过，并得到通州区某镇政府批准，被申请人的租赁行为受法律保护。04被申请人承租的西联营厂院内场地，已于2009年确定进行拆迁，申请人提起本案仲裁程序，是为达到拆迁时不予补偿或少补偿的目的，请求依法驳同申请人的仲裁请求。 二仲裁庭意见 (一)关于本案合同的效力 申请人认为本案合同违反了国家相关法律的强制规定，应当确认无效。被申请人则认为，本案的协议和补充条款是依法成立的，被
18、申请人承租的地点是麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内，包括大院内的房屋与土地，而非耕地，其承租行为是合法的。虽然本案合同约定了公证后生效，但实际履行中双方都以行为变更了必须公证才生效的约定，因此本案合同合法有效，受现行法律保护。 仲裁庭根据双方提交的书面材料以及庭审情况，认为双方对于以下基本事实均不存异议：1双方曾经签署的数个土地租赁协议及补充条款：2近10年时间双方都能认真履行协议约定的义务；3.申请人出租土地即被申请人承租地点是位于麦庄村与北京通环重型机器厂西联营厂大院内；4西联营厂当初在80年代建设和90年代扩建时已经按政府规定履行了占用耕地、占用非耕地的相关报批于续。仲裁庭注意到
19、，对于被申请人提交的北京通环重型机器厂联营企业协议书、通县人民政府关于次渠镇麦庄扩建汽车配件厂占用非耕地的批复、通县人民政府关丁次渠镇麦庄扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复、对于扩建停车场部分的建设用地规划许可证，申请人表示认可真实性。但对于被申请人提交的通县人民政府关于麦庄村与北京重型汽车制造厂联营扩建占用耕地的批复、通县人民政府关于麦庄大队建联营汽车修配厂占用耕地的批复、关于北京重型汽车通县配件厂建停车场和试车场的批复、关于次渠镇麦庄村扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复，申请人则以被申请人没有原件为由不认可真实性。仲裁庭认为，被申请人既不是该土地的所有人亦不是联营厂的代表，向政府部门索取西联营
20、厂扩建州地的批复和规划许可证正本存在困难；依据被申请人上述证据之间的关联性和双方认可的事实，仲裁庭确认被申请人提交的通县人民政府关于麦庄村与北京重型汽车制造厂联营扩建占用耕地的批复、通县人民政府关丁麦庄大队建联营汽车修配厂占用耕地的批复、关于北京重型汽车通县配件厂建停车场和试车场的批复、关于次渠镇麦庄村扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复的真实性，同时确认上述批复与本案所涉租赁土地有关联。同时仲裁庭还注意到，关于次渠镇麦庄村扩建汽配厂停车场占用非耕地的批复中有“未经市、县人民政府批准，土地的使用权不得出让、出租、转让等”的表述。申请人将已经获得批复许可使用的西联营厂使用的非耕地，出租给被申请人建食
21、品厂。申请人提出，被申请人没有按照某镇人民政府的要求办理相关报批手续。仲裁庭认为，申请人没有履行各种报批手续，使得本案所涉土地的租赁在形式要件上存在欠缺，但此欠缺并不导致合同无效的后果。故仲裁庭依据本案现有证据和有关土地使用权的法律，不认为本案的数个土地租赁协议和补充条款违反国家强制性法律规定。 对于申请人所持本案合同约定必须经公证后协议才生效，但实际并未办理公证，因此合同未生效的理由能否成立，仲裁庭认为应当从双方实际履行的客观状况和真实意思表达来判断。仲裁庭注意到双方实际履行协议近10年时间，申请人每年接受约定租金行为和被申请人每年按时支付租金的行为已达成默契，双方不再以公证作为胁议生效前提
22、。申请人在协议履行近10年后提出协议没有生效的理由，显然缺乏事实依据，也不符合民事活动应遵循的诚实信用原则。 综上，仲裁庭不能支持申请人关于确认本案合同及2005年12月5日签订的土地租赁协议（补充条款）无效的仲裁请求。 由于申请人请求确认本案合同无效的请求无法得到仲裁庭的支持，故而对于申请人要求被申请人立即拆除地上建筑物，恢复土地原状并向申请人交付该土地的仲裁请求，仲裁庭亦予以驳回。 （二）关于本案仲裁费的承担。 由于申请人的仲裁请求未得到仲裁庭支持，故本案仲裁费由申请人承担。 三裁 决 仲裁庭依据所认定的争议事实，基于本案合同相关约定及相应法律规定，裁决如下： (一)驳同申请人的仲裁请求；
23、 （二）本案仲裁费24806元（已由申请人预交），由申请人承担。 （本页以下无正文） 本裁决为终局裁决，自作出之日起生效。篇四：土地租赁合同.适用于未发包土地 土 地 租 赁 合 同 甲 方：_ （“出租方”） 负责人：_ 住 所：_ 乙 方：_（“承租方”） 法定代表人：_ 住 所：_ 依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国土地管理法等相关法 律法规的规定及有关国家政策，本着公平、自愿、有偿的原则，经协商一致，双 方就乙方租赁甲方土地事宜签订本合同，并保证共同遵守： 一、 出租土地位臵及面积 1.1. 甲方同意按照本合同约定的条款和条件将坐落于_ 的土地（简称“出租土地”，东至_、西至_、
24、南至 _、北至_，宗地四至图见附件一）出租给乙方使用，供乙 方从事规模化畜禽养殖及相关用途。 1.2. 出租土地的面积为 二、 租赁期限 2.1. 本合同项下土地的租赁期限为日起 至 年 月 日止（如无特别说明，本合同中所使用的日期均指公历 日）。 2.2. 租赁期限届满，若乙方需继续使用出租土地的，同等条件下，乙方享有 优先承租或承包的权利。 三、 租金数额及支付方式 3.1. 乙方每年按元/亩向甲方支付租金，。 3.2. 乙方按年及时向甲方支付租金。乙方于日前付 清第一年的租金（即年月日至年月日的 租金），以后每年于月日前付清下一年全年的租金。 3.3. 甲方应于每次收到乙方支付的租金后或
25、其他有效凭证。 四、 土地交付 4.1. 甲方应于本合同签订后 4.2. 若甲方未能交付全部出租土地，乙方将按甲方实际交付的土地面积按比 例向甲方支付租金。若实际交付面积未达到本合同第1.2条约定的出租面积的_%（含本数），乙方有权解除合同，由此给乙方造成任何损失的，乙方 有权要求甲方赔偿其全部损失。 4.3. 本合同约定的租赁期限内，乙方对出租土地具有完全的占有、使用、管 理、经营和收益的权利，甲方及任何其他单位或个人不得妨碍或干涉。甲方必须 无条件保证乙方对出租土地的占用、使用、管理、经营和收益等权利。如因第三 方原因影响乙方对出租土地的使用，甲方有义务排除妨碍，保证乙方的权益。 五、 附
26、属物 5.1. 甲方同意将出租土地上现有的【*房屋、树木及其果实、变压器及配套电 力设施、围墙、铁丝网、水井以及其他所有附属物*】（简称“附属物”，附属物 清单见附件二） 作价 元（简称“转让款”）一次性转让给乙方，甲 方按照本合同第4.1条规定的期限交付土地之日，附属物的所有权随即同时转移 给乙方。 5.2. 除非双方另有约定，乙方应于本合同签订后日内向甲 方支付全部转让款。 5.3. 为实现生产经营目的，乙方有权在出租土地上建造畜禽舍及进行其他配 套工程建设。 5.4. 乙方在出租土地上建设的房屋、种植的树木、安装的电力设施以及形成 的其他一切附属物的所有权归属乙方，乙方对其拥有排他的占有
27、、使用、收益和 处分的权利。 5.5. 租赁期限届满，出租土地上的建筑物、设备、电力设施、树木及其它一 切附属物，乙方有权拆除。甲方拟取得该等财产的，由乙方有偿转让予甲方，具 体由双方另行协商并签订转让合同或协议。 5.6. 本合同约定的租赁期限内，出租土地因国家或政府等原因被征收或征用 的，针对土地上建筑物、设施、设备、林木、青苗及其它所有附属物的补偿金归 乙方所有，针对土地本身的补偿金归甲方所有。 六、 双方的权利和义务 （一）甲方的权利和义务 6.1. 要求乙方按照本合同的约定支付土地租金及附属物的转让款。 6.2. 尽职尽责地维护、协调好周边环境，保证周边村组及村民不影响、不妨 碍乙方
28、的正常生产经营活动。 6.3. 不得干涉乙方的生产经营活动，乙方根据需要独立自主地确定经营项目 和进行生产经营活动，甲方不得进行任何阻碍、干涉和影响。 6.4. 提供道路、水、电、热、通讯、排水、排污等便利，确保乙方能够正常 使用道路、水、电、热、通讯、排水、排污等，同时甲方须保证周边村组及村民 不得阻碍、影响乙方正常通行、通水、通电、通热、排水、排污等，具体用水、 电、热等发生的费用由乙方承担。 6.5. 认真、全面履行本合同，除非双方另有约定，甲方不得以任何理由在合 同期满前解除本合同。（二）乙方的权利和义务 6.6. 独立自主地从事畜禽养殖经营，甲方不得进行任何妨碍，干涉和影响。 6.7
29、. 自甲方交付土地之日起，乙方有权对附属物、地上地下设施进行任意拆除、改造，有权处臵地上种植物。 6.8. 根据经营需要，有权进行重新规划，重新建设，增加建筑物、种植树木及进行各种设施的安装和建设，地上建筑物、种植物、设施及其他所有附属物的所有权归乙方，乙方自主自行处理，有权对外转让或拆除，甲方不得干涉。 6.9. 本合同有效期内，在不改变土地用途的前提下，乙方可自主决定将本合同项下的土地转租给他人使用，而无须事先征得甲方的同意。 6.10. 按照本合同约定及时向甲方支付土地租金及附属物的转让款。 七、 甲方的声明与承诺 7.1. 甲方承诺，其对本合同项下的土地及附属物拥有完全的处分权，有权将
30、土地出租给乙方使用及将附属物转让给乙方。 7.2. 甲方承诺，出租土地不属于基本农田，也不存在违反国家关于规模化养殖用地管理的相关法律规定及政策的任何其他情形，符合法律法规有关畜禽养殖的规划和环保要求，完全满足乙方从事畜禽养殖经营之目的。 7.3. 甲方承诺，出租土地未被承包或出租给第三人，亦未将附属物向第三人出售，出租土地及附属物上未设定任何抵押、质押或其他限制性的权利。本合同签订前发生的与出租土地及附属物有关的一切债权、债务或责任，由甲方承担。与出租土地及附属物有关的一切纠纷，由甲方负责处理。 7.4. 甲方承诺其已获得签署本合同所必需的授权，并负责办理履行本合同所需的相关手续，包括但不限
31、于依法经村民会议民主审议有效通过、将本合同报乡（镇）人民政府备案等，以保证乙方承租土地的合法有效性。如因甲方原因或无法办理相关手续导致本合同无效或无法履行的，甲方应返还乙方支付的租金、附属物的转让款以及在本合同项下支出的其他一切费用。若由此给乙方造成任何经济损失的，甲方应给予赔偿。 7.5. 为充分保障本集体经济组织成员的优先权，甲方已就本合同项下的土地出租事宜向全体村民发布了书面公示，公示有效期内，甲方未收到任何关于主张优先权的请求。 7.6. 甲方承诺，本合同约定的租赁期内不会将出租土地发包给乙方之外的任何第三人。 八、 合同的变更与解除 8.1. 本合同的任何条款的修改、补充必须以书面形
32、式做出，并由双方共同签署后，按约定条件生效。对本合同的任何修改和补充均构成本合同不可分割的一部份。 8.2. 若本合同第七条中所述甲方的声明与承诺与事实存在任何不符或甲方存在其他隐瞒或欺诈行为，以及甲方无法履行所述承诺的，乙方有权随时解除本合同，由此给乙方造成任何损失的，乙方有权要求甲方赔偿其全部损失。 8.3. 双方协商一致，可以解除本合同。 九、 违约赔偿及争议解决 9.1. 任何一方违反其在本合同中做出的声明与承诺，或本合同的任何条款，即构成违约，由此给另一方造成损失的，应赔偿另一方的全部损失。 9.2. 在履行本合同过程中，若双方发生争议，双方应本着友好协商的原则予以协商解决；协商不成
33、，任何一方可向合同签订地的法院提起诉讼。 十、 其他 10.1. 本合同未尽事宜，由双方另行协商确定。 10.2. 本合同附件是本合同不可分割的组成部分，并与本合同具有同等约束力。 10.3. 本合同一式五份，由双方盖章或其授权代表签字之日起生效，每份具有同等法律效力。 甲方：_（公章） 负责人（签字）：_ 乙 方：_（公章） 法定代表人（签字）：_ 鉴证方： _（公章） 鉴证经办人（签字）：_ 签约日期： 年 月 日 签 订 地：_ 附件一 宗地四至图篇五：浅议违反土地用途的房屋租赁合同效力 浅议改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力 作者：唐宾 时间：2013-03-24 【摘要】 改变房
34、屋用途的租赁合同，尤其是改变划拨土地上房屋用途的租赁合同，究竟是有效还是无效，事关众多出租人和承租人的切身利益。亟待最高人民法院制定统一的司法裁判标准，为司法实务部门的民商事审判活动提供审判指导，避免因法律规定的含糊和不统一导致司法裁判乱象，以增强法律适用的严肃性和规范性。 【关键词】 划拨土地房屋用途 合同效力 一、引 言 房屋租赁作为一种让渡房屋使用权的一种民事行为，对于建立和完善多层次住房保障体系，活跃市场经济发挥了重要作用。随着国有企业改制高潮渐远，事业单位改制日益提上日程，将释放出大量的划拨土地上的房屋进入市场。众多国有企业、事业单位改制后，仍然保留了房屋所占用国有土地的划拨性质。作
35、为市场主体，国有企事业单位改制后的公司，从物尽其用和追求经济效益的角度出发，必然将闲置的划拨土地上房屋出租以获利。本文拟以笔者代理的一起房屋租赁合同纠纷作为切入点，对改变划拨国有土地上房屋用途的租赁合同效力作初步分析，以抛砖引玉，与司法实务人士进行交流和探讨。 二、案件始末 位于武汉中心城区的某文化创意园，由武汉某汽车修造公司经营，名为文化创意园实为商业街，聚集了多家餐饮、服装企业。武汉某餐饮公司承租其中1000余平方米用于经营海鲜酒楼，后租赁双方因房屋租金发生纠纷，汽车修造公司将该餐饮公司诉至武汉市某区人民法院。笔者作为餐饮公司的代理律师，凭借多年为国土规划行政部门提供法律服务的经验，判断承
36、租房屋原为国有汽车修造企业厂房，所占用的土地应为划拨工业用地，房屋性质应该为工业、交通用房。若出租房改变了土地和房屋用途，则租赁合同违反了中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地管理法实施条例及物权法等法律法规的强制性规定而存在合同无效的可能性。随后，笔者作为餐饮公司的代理人向国土和房产管理部门调取了出租房屋土地及房产证，证实了前述推定，确认出租房屋所涉土地用途为工业用地，使用权类型为划拨，房屋设计用途为工业交通仓储用房的事实。 在获取上述证据后，笔者建议餐饮公司以出租方擅自改变土地和房屋用途，违反相关法律法规的强制性规定为由，向某区人民法院提起反诉，要求确认租赁合同无效，并判令出租方赔偿
37、承租方的装修损失二百余万元。经开庭审理，某区法院认为出租房已经向房屋租赁管理部门办理房屋租赁备案证，并未违反法律行政法规的效力性强制性规定为由，判决驳回餐饮公司的反诉请求。目前，餐饮公司已经向武汉市中级人民法院提起上诉。 三、司法审判现状及其成因分析 （一）司法审判现状 基于对上述某区法院判决的疑问，笔者查阅了各地法院对类似案件的判决，发现各地法院对于改变房屋用途的租赁合同的效力判决结果及其判决依据缺乏基本统一的尺度和标准，甚至同一法院对同类案件的判决结果也截然迥异，令人无所适从。各地法院判决结果和判决依据大致有如下几种情形： 1、武汉市某区人民法院审理承租人反诉某汽车修造公司擅自改变划拨土地
38、及房屋用途，要求确认租赁合同无效的案件数起，一律以未违反法律、行政法规的效力性强制性规定为由，驳回反诉人的反诉请求，但并未对土地管理法及土地管理法实施条例等法律关于土地用途的规定是否为效力性强制性规定进行进一步阐释，缺乏说理的深度，不能产生令人信服的法律效果。 2、广东佛山市某区人民法院的判决，认为土地管理法、土地管理法实施条及物权法等法律关于不得擅自改变土地用途的规定，旨在调整土地使用者利用土地进行建设的行为，其调整和规范的对象为建设用地使用权人或建设单位，并非旨在规范和调整房屋建成后的利用和处分行为。 3、最高人民法院分别于2001年和2002年对改变划拨土地上房屋用途的租赁合同的效力作出
39、了截然不同的法律认定。在昆明市消防支队上诉重庆市垫江复合保温材料总厂租赁合同纠纷一案中，最高人民法院（2001）民一终字第73号民事判决书判决认定，出租方未经批准擅自改变土地用途和房屋性质的出租行为，违反土地管理法和土地管理法实施条例等法律行政法规中关于土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，其租赁协议书无效。昆明消防支队房屋出租行为具有改变土地用途的性质，是违法行为，无论是否上缴租金中的土地收益部分，均不能使租赁协议书有效。但颇具戏剧性的是，时隔不到一年，对兰州红丽园商贸有限责任公司上诉甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，最高人民法院却以（2002）民
40、一终字第4号民事判决书判决认定，改变划拨土地用途的房屋租赁合同有效。其判决理由为：根据中华人民共和国城市房地产管理法第五十五条和城市房屋租赁管理办法第二十五条的规定，即房屋所有人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中的土地收益按财政部关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法和关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规定的规定，由市县人民政府房地产管理部门代收代缴。 （二）成因分析 1对不得擅自改变土地用途的强制性规定究竟为管理性强制性规定还是效力性强制性规定理解不一对改变划拨土地用途租赁合同效力持肯定说的学者和实务人士认为，土地管理法及土地管理法实施条
41、例中关于不得擅自改变土地用途，改变土地用途的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记的规定系管理性强制性规定，是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求。违反该规定，仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果，不必然导致改变划拨土用途的租赁合同无效。其法律依据是房地产管理法及其与之配套的城市房 屋租赁管理办法并未禁止划拨土地上房屋出租，只要将租金中的土地收益中上缴国家，并不损害国家利益。 对改变划拨土地用途租赁合同效力持否定说的学者和实务人则士认为，土地管理法及土地管理法实施条例关于不得擅自改变土地用途的规定系效力性强制性规定，其
42、目的在于否定改变土地用途的行为在民商法上的效力，以引导民商事主体遵循我国土地用途管制的基本原则，按照既定土地用途合理使用土地，否则，土地用途管制将形同虚设。同时，由于房屋租赁主管部门没有足够的人员、精力主动强制作为房屋所有权人的出租人办理房屋租赁备案登记，其监管只能是被动监管，即主要依赖于出租人自觉办理房屋租赁备案登记。但基于趋利避害和追求利益最大化的本能，大多数出租人不会主动办理房屋租赁备案登记。因此，寄望于改变划拨土地用途的房屋有所有权人以国家利益为大局，将划拨土地上房屋出租的收益中的土地收益部分上缴国家，是不切实际。 2. 未区分划拨土地上房屋现状用途出租和改变房屋用途出租的法律性质 有
43、法律专家和实务人士认为，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（下称出让和转让暂行条例）第四十五条和中华人民共和国城市房地产管理法（下称城市房地产管理法）第五十六条的规定，为改变划拨土地上房屋的出租合同效力的提供了法律依据。 根据出让和转让暂行条例第四十五条规定，只要经土地和房屋管理部门批准，满足土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，具有国有土地使用证和建筑物、其他附着物合法的产权证明，以及按规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以出租房屋所获收益抵交土地使用权出让金等条件，划拨土地及地上建筑物、附着物即可出租。根据城市房地产管理法）第五十六
44、条规定：只要房屋所有权人将租金中所含的土地收益上缴国家，划拨土地上的房屋即可出租。 笔者认为，出让和转让暂行条例第四十五条以及城市房地产管理法）第五十六条所调整和规范的对象主要为划拨土地上房屋现状用途下的房屋出租行为，而不包括改变划拨土地上房屋用途的房屋出租行为，理由如下： （1）我国实行房地一体主义，不仅房屋和土地的物权归属应适用该规则，房屋和土地的用途亦应遵循该基本规则，土地用途直接决定房屋用途。根据城乡规划法第四十三条的规定，建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。同时，依据城
45、乡规划编制办法第四十二条的规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用途应当作为强制性内容。综上可知，房屋建设应当按照城市总体规划和相应地块控制性详细规划确定的土地用途进行建设。因此，土地用途直接和终局的决定房屋用途，改变房屋用途，其实质是改变了土地用途。 （2）我国对土地用途实行严格的管制制度，土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。任何改变土地用途的行为，都应当履行法定的审批程序，即须经土地主管部门同意，并报批准用地的人民政府批准。城市规划区内改变土地用途的，还必须符合城市总体规划要求，经得规划主管部门的同意。经过上述程序改变土地用途后，还应在土地登记主管部门作土地用途变更登
46、记。 （3）划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿或以极低的对价获得的土地，具有很强的政策性，必须符合划拨用地目录对使用主体和特定用途的要求。根据国土资源部令第9号划拨用地目录第四条的规定，以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。因此，房屋所有权人改变划拨土地上房屋用途，其本质是改变了划拨土地的用途，已经不再符合划拨用地目录的规定，应当通过补缴土地出让金的方式将划拨土地转为出让用地。 3. 法不责众的心态 部分法律专家和实务人士认为，改变划拨土地上房屋用途的房屋出租行为大量存在，不仅国有企事业单位存在该种情形，大量国家行政、司法机关也存在该种情况，还有大量国有企业改制后国有控股、民营企业因按相关政策保留房屋所占用土地的划拨性质，将划拨土地上房屋出租获利。因此，若否定改变划拨土地上房屋用途的租赁合
