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1、回归自然乡村休闲旅游农庄建设项目可行性研究报告编制单位：xxx县水岸休闲山庄编制日期：二0一三年四月联 系 人：xxxxx联系电话：xxxxx目 录第一章 项目总论.21.1 项目概述.21.2 项目建设背景.21.3 项目建设规模及内容31.4 项目建设单位.41.5 项目建设计划.41.6 项目投资说明.41.7 项目建设意义.4第二章 项目建设必要性.5第三章 项目选址分析.73.1 项目位置.73.2 人文优势.83.3 旅游环境.83.4 交通环境.93.5 自然环境.93.6 消费习惯.103.7 选址分析10第四章 项目建设内容.104.1 乡村休闲区.104.1.1乡村休闲娱乐
2、酒店.104.1.2水岸长廊休闲.114.1.3观光果园.114.1.4乡村林下休闲.114.2原生态种养殖区.124.2.1观光农业区.124.2.2生态养殖区.12第五章 项目经营分析.125.1 项目经营模式.135.2 游客类型对比分析.135.3 收入构成分析135.3.1 观光过程135.3.2 娱乐.135.3.3 特色餐饮145.3.4 特色住宿14第六章 项目市场分析.146.1 旅游业现状.146.2 市场风险分析.15第七章 项目建设计划.15第八章 项目投资和效益分析.168.1 项目投资概算168.2 项目经济效益.168.3 社会效益17第九章 项目结论.17第一章
3、 项目总论1.1 项目概述项目名称：回归自然乡村休闲旅游农庄项目投资单位：xxx县水岸休闲山庄项目建设单位：xxx县水岸休闲山庄（筹建）项目主管部门：xxx县文体广电旅游局项目建设性质：新建项目建设地点：贵州省xxx县xxx镇1.2 项目建设背景1.2.1国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见文件建设“文化旅游发展创新区”的战略定位，把全省旅游业发展提升到了国家战略层面。省委省政府作出打造100个旅游景区的重大部署，为推进全省旅游项目建设搭建了载体和平台。旅游发展“贵州模式”得到世界旅游组织和国家旅游局高度认可，贵州省省政府与国家旅游局签署了贯彻落实国发2号文件推动贵州旅游创新
4、发展会商纪要，局省合作推动旅游发展迈出了新的一步。部门联动、产业融合、区域旅游合作形成向纵深推进、横向互动的发展格局。2012年，全省旅游工作紧扣主基调主战略，按照“规划引领、项目带动，加快建设文化旅游发展创新区”的总要求，着力顶层设计、创新驱动，旅游业转型升级、结构优化、产品提升、产业融合发展迈出新步伐，旅游经济总体保持了又好又快发展态势。1.1.2为全面贯彻国发2号文件精神，提升贵州省旅游产业，贵州省制定了贵州省旅游业“十二五”发展规划、贵州省生态文化旅游发展规划。1.1.3 BY FWxxx县历史悠久，积淀深厚，拥有丰厚乡村旅游文化资源。旅游资源的开发和利用，是统筹城乡新农村建设的重要支
5、撑力量；打造文化休闲产业，是统筹城乡新农村建设的重要支撑产业；大力发展乡村旅游文化产业，是统筹城乡新农村建设的重要模式。2009年7月27日xxx市委三届六次全会审议通过了中共xxx市委关于加快建设文化旅游强市的意见。在充分发挥旅游资源的背景下，xxx县提出了以乡村旅游文化产业带动全县经济圈旅游休闲产业的整体发展规划，对xxx县丰富的乡村旅游资源进行全方位整合与再构，实现区域经济的可持续发展。 旅游产业作为第三产业的核心产业，是xxx县实现由传统县域经济向都市近郊型经济转型的关键产业和重要着力点。在此基础上，xxx县提出了紧紧围绕“名城文化、乡村旅游、观光农业、商贸物流、生态人居”等五大重点，
6、加快推进生态休闲旅游产业带、经济产业带等特色示范基地建设，推动特色旅游产业聚集发展的城市发展规划。1.3 项目建设规模及内容本项目规划面积100亩，其中乡村林下休闲10亩，水岸长廊休闲30亩，原生态种、养殖区20亩，观光果园30亩，乡村休闲娱乐酒店10亩。规划建设项目如下：项目建设内容建设规模（亩）乡村休闲区80亩乡村休闲娱乐酒店10水岸长廊休闲30观光果园30乡村林下休闲10原生态种养殖区20亩观光农业区15生态养殖区5合计1001.4 项目建设单位xxx县水岸休闲山庄由田维平（女）出资兴办，注册资金10万元，是贵州省实施微型企业创立以来的首批积极响应者，负责人田维平曾经在餐饮行业担任管理人
7、员，积累了丰富的服务业管理经验，企业现已取得食品卫生许可证，相关证照正在办理之中。1.5 项目建设计划回归自然乡村休闲旅游农庄项目总建设周期为36个月，项目从2013年1月启动，至2015年12月完成建设。1.6 项目投资说明项目总投资：866.35万元元。资金来源：企业自筹资金466.35万元，引进项目资金400万元。主要经济指标：项目年收入326万元，年上缴税收54.08万元。1.7 项目建设意义乡村旅游文化休闲产业是一个富民产业，对于参与农户的收入支持，超过对税收的贡献，是新农村建设中最容易直接带动农民增收的产业。乡村旅游文化产业的发展，将大大推动农村村容的改变，推动卫生条件的改善，推动
8、环境治理，推动村镇整体建设的发展。所以，乡村旅游文化产业是目前新农村建设中的最佳产业模式。回归自然乡村休闲旅游农庄BY FW项目以乡村田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等为依托，构建中国西部原生态乡村旅游文化资源与国际旅游产业理念相结合的乡村旅游产业链，致力于成为中国乡村旅游文化的精品项目。本项目突破了传统旅游产业单一发展的模式，结合xxx县进行新农村建设的一系列政策，进行一、二、三产业的复合架构与循环发展，促进乡村经济的可持续发展。本项目通过循环经济理念在项目区域内的运用，以及对水资源的循环利用和保护，实现整个区域循环经济技术的优化示范，在全县全市提供一个充分利用循环
9、经济技术的中国乡村旅游文化的旅游目的地；本项目通过乡村旅游文化产业的运作，在创造经济效益的同时兼顾社会效益和生态效益的发展，为区域经济的腾飞创造稳定、持续的税收，解决农村社会劳动力的就业和增收问题。第二章 项目建设必要性2.1 乡村旅游项目的建设是后工业文化社会渴望已久的回归自然的旅游项目当代已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依，熙攘的城市、忙碌的声影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人之间的距离，紧张烦躁压迫着现代人的神经，生态热、休闲热成为都市人的追求和向往，而与此形成对比的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香，一望无垠的大地，淳朴的农民，清新的绿色食品构成了一种强烈
10、的的诱惑。2.2乡村旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，必将成为新的经济增长点。近年来普遍看好的汽车、房地产由于远远超越了现代大众的经济承受能力，加之缺乏金融政策的支持，虽然短暂火爆但终归有市无价。而乡村旅游由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠，吸引了大批投资者纷纷进入，将会成为下一轮房地产投资的热点。2.3符合地方旅游经济发展的需要xxx县是一个旅游大县，区域内旅游资源十分丰富。旅游业不仅具有强大的经济拉动效应，同时还是一种“绿色经济”。“回归自然、乡村休闲”项目的实施，可实现旅游资源差异化发展，实现区域旅游资源风格的互补，为都市不同结构、不同层
11、次人群提供风格迥异的服务。同时，本项目顺应xxx县旅游发展规划，是全市生态休闲旅游产业带中的重要组成部分，是对xxx县整体旅游形象和服务功能的提升。2.4 是建立起农民长效增收机制的需要农民增收是“三农”问题的核心。加快农业和农村经济发展、努力增加农民收入是农业农村工作的重中之重。本项目的建设通过对项目规划区域内的农业产业结构的调整和优化，通过项目引进的农业投资为支撑，形成全新的农业产业结构，促进农民增收长效机制的建立，并延长了产业链，特色化和品牌化的农副产品为农民长效增收提供有力的支撑。同时乡村旅游的发展还将提供大量的技能培训和工作机会，使传统农民向个体经营和产业工人转变，为农民增收创造更多
12、的条件和机会。第三章 项目选址分析3.1 项目位置xxx县地处xxx北部，东接湄潭、瓮安县，南邻息烽、开阳县，西连仁怀、金沙县，北界桐梓县、绥阳县、红花岗区、汇川区。位于东经1061722至1072525，北纬271315至280303之间。全县东西长112.5公里，南北宽89.3公里，土地总面积4092.66平方公里。休闲铁路、210国道、326国道和贵遵、崇遵高等级公路横贯东西南北，拥有公路里程2524公里，航运136公里。从县城起，经各干线公路，东至三渡镇与湄潭县分界，西至泮水镇与金沙县接壤，南至乌江镇与息烽县毗邻，至尚嵇镇楠木渡与开阳县隔河相望，北至山盆镇与桐梓县分界。县城南白镇(已纳
13、入市区规划管理）与历史文化名城xxx市区相距18公里，与xxx机场相距58公里，南至省会贵阳市区130公里，北距重庆市区260公里。“回归自然、乡村休闲”旅游农庄项目位于xxx县xxx，离县城8公里，距离XX、XX工业园区5公里，离XX铝厂28公里，具有优越的交通地理优势。3.2 人文优势xxx历史悠久。春秋时期，xxx属巴蜀等邦邻地；战国时为夜郎属国；秦汉时置郡。唐贞观十三年（639）置播州， 曾称“罗蒙”，宋更名播川县。明万历二十九年（1601），更名为xxx军民府，隶四川布政司。xxx一名即始于此。清雍正五年（1727），xxx及其属县划入贵州，改置xxx府。到了民国中期，xxx设专员公
14、署，解放后改为xxx地区行政公署。1997年6月，国务院批准撤销xxx地区，设立地级xxx市。20世纪50年代以前，xxx还仅为面积2平方公里，人口不足5万的小城镇。经过短短五十年的发展，xxx已一跃成为贵州的第二大城市，人口达到120万人，xxx文化名人代出：“汉有三贤”（尹珍、舍人、盛览），宋有“二冉”（冉琎、 冉璞），清有“三儒”（郑珍、莫友艺、黎庶昌），现代有“乡土文学” 的代表蹇先艾、寿生，当代有新的时期黔北作家群等，项目的实施可以为本地及附近消费群体提供完善的配套服务，xxx县良好的人文环境也为本项目的建设和运营提供了最好的支撑。3.3 旅游环境xxx县旅游资源丰富，文化底蕴深厚，
15、极具开发价值，有红军抢渡乌江遗址、苟坝三人军事小组会议会址、刀靶大捷遗址等红色旅游区，有“中华文化第一村”沙滩文化旅游区、百年古刹瓦厂寺、熙莱还有枫香温泉、龙岩洞、三渡云门囤、偏岩河风光、洪关孙家大林等风景名胜区，各景区独具特色，交相辉映，展现了黔北独有的地域文化特色。在大力发展旅游业的形势下，县委政府十分重视旅游产业的发展，通过多项政策着力挖掘区域内旅游资源，指导旅游产业的发展方向，出台了“xxx县旅游发展总体思路”，以科学发展观统领旅游产业发展全局，强力实施休闲主题的旅游开发工程，不断配套完善基础设施，优化整合旅游资源，精心打造旅游精品，强力开展宣传促销，持续推进区域合作，加快旅游业发展。
16、随着社会劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场。3.4 交通环境xxx交通设施便利，新舟机场现已通航，杭瑞高速、黔渝快铁，等重大基础设施工程已全面展开，xxx县境内南楠公路、工业大道的完工，千里乌江的通航，将极大改善xxx县交通格局，加速xxx县交通运输业、餐饮服务业等第三产业的加速发展和仓储物流业的形成，使xxx县完全实现了与贵阳、重庆的无缝对接，一个综合化快速化的xxx交通网络正在形成。3.5 自然环境xxx县地貌以娄山山脉和南北向娄山支脉为骨架，与沟谷盆地等自然组合形成形态各异的地貌。西北高而东南低，最低
17、点位于山盆镇落炉，海拔为489米，最高点位于山盆镇的仙人山，海拔为1849米。按形态划分，在娄山山脉东南面为低山丘陵宽谷盆地地貌，海拔一般8001000米，娄山山脉西北面为低中山峡谷地貌，海拔一般9001300米。3.6 消费习惯待添加的隐藏文字内容3xxx市作为中国知名的休闲旅游城市，是一座“来了就不想离开的城市”，在国际上具有较大的影响，它是乡村休闲旅游产业发展的最大动力。而xxx县乡村旅游资源异常丰厚，具有进行资源整合、整体打造、系统开发、持续运作的优势和条件。乡村环境、田野体验、高尚休闲将成为都市新贵人群最喜爱的生活消费方式。3.7 选址分析本项目拟建地具备发展乡村旅游的各项基本条件。
18、项目规划片区毗邻南楠大道，从地理位置、资源和环境条件方面与“回归自然、乡村休闲”项目崇尚自然、追求纯粹天然的田园生活的建设理念不谋而合。并且项目拟建区位于xxx黄金旅游线路的必经之处，有利于形成游客规模聚积。据统计，每年通过这条线路的游客达50万人次以上，本项目会借助这一优势迅速扩大影响，并通过xxx向全国乃至海外目标市场辐射。第四章 项目建设内容“回归自然、乡村休闲”旅游农庄项目包括两大建设内容，分别是乡村休闲区、原生态种养殖区。4.1 乡村休闲区4.1.1乡村休闲娱乐酒店乡村休闲娱乐酒店是以酒店、娱乐服务业和文化旅游产业为特征的第三产业。在区域内原生态资源的基础上优化建设。休闲娱乐酒店是以
19、山野、乡野、郊野、田园等区域为背景，以原生态建筑为外观，内部设计淳朴，充分体现乡土、乡情，能够满足当代人追求自然、个性、私密空间的需求。建设规模：10亩，总建筑面积2800。功能目标：乡村休闲娱乐酒店面向中、低端的个人、家庭消费群体，形成私密性、时尚性较强的消费氛围，成为都市著名的度假休闲地之一。4.1.2水岸长廊休闲水岸长廊休闲是以天然水库为基础，修建娱乐观光亭、水上游船、娱乐休闲钓台，充分展现大自然风光，成为都市人享受自然、娱乐自然之地。建筑规模：30亩，修建娱乐观光亭18间，游船2艘，娱乐钓台200个。功能目标：满足休闲人士、水上爱好者、钓鱼爱好者的休闲、娱乐需求。4.1.3观光果园是以
20、原生态为主题，科学栽培的多品种果园，主要提供观赏、品尝、教育培训为主，让孩子了解果树生物知识，增加孩子的科学文化知识。建设规模：30亩，种植杨梅、梨树、核桃、葡萄、樱桃等果树。4.1.4乡村林下休闲是以生态、绿色为主题，打造绿色环境，让休闲人士充分享受林下的幽静和树木的幽香，体验回归大自然的感觉。建设规模：10亩，林木以常青树为主，并搭配一定数量的桂花、香樟和樱花；修建露天棋牌设施20个。4.2原生态种养殖区4.2.1观光农业区观光农业区以“花、蔬、鱼”为主题特色。除了可以提供体验式观光农业以外，其产品还满足了项目运营后对无公害绿色的生态食品的需求，并提供景观配套、环境美化等方面的支持。基地利
21、用高矮秆、早熟和晚熟特色作物的不同特点进行套种，把葡萄、黄瓜、西红柿等高秆作物和萝卜、芹菜、白菜等矮秆蔬菜兼种，充分利用农作物的成熟周期，合理搭配早晚熟品种，增加复种次数。库中养鱼，池边种果，果边种花，花边植草。通过立体农业，提高了农业的产量，并为“回归自然、乡村休闲”休闲旅游区提供纯正绿色的食品来源。同时其优质农产品还可通过品牌化运作，特供高端消费群体。4.2.2生态养殖区以突出自然、原生态为主题，乡村养殖猪、羊、土鸡、鸭、鹅、鱼等，让食品回归自然。第五章 项目经营分析“回归自然、乡村休闲”旅游农庄项目在对规划区域内的农田耕地进行全面的保护通过综合开发xxx镇农业资源，在不占用任何耕地的前提
22、下，充分利用现有的土地资源，建设农业旅游观光区，将100亩土地资源打造成综合性乡村休闲旅游产品，为当地农业发展提供全新的运作模式，创新农业生产手段，实现旅游与农业互动。5.1 项目经营模式“回归自然、乡村休闲”旅游农庄项目为度假型休闲区，产业配套设施完备，经营收入链长且完整。本项目不同于其他旅游项目以门票为主导的经营模式，在本项目中，经营收入涵盖吃、住、行、游、娱等多个层面。5.2 游客类型对比分析类 型收入链价格敏感度涉及旅游产业要素主要收入来源备 注商 务旅游者长低除满足自己餐饮需要，还有宴请，商务娱乐，商务会谈、城市观光等需求交通、住宿、餐饮、娱乐、会议设施受旅游目的地自然资源影响较小，
23、对目的地基础设施要求较高观光旅游者短较高观光、自己餐饮、住宿、交通等景区门票、住宿、交通主要受目的地资源吸引度假旅游者短高娱乐、餐饮、住宿、交通娱乐、住宿、餐饮受交通便利影响较大，大部分为自驾车游，选择地区多为省内或区域内5.3 收入构成分析5.3.1 观光过程本项目观赏中的收费主要包括果园观光、湖面观光、农业观光等。5.3.2 娱乐娱乐是本项目经营收入中附加值较高的一种模式，一般可安排钓鱼、棋牌、KTV等。5.3.3 特色餐饮特色餐饮是以民俗、民族、土特产、郊野化、农家化为特点的餐饮，有较深的地方烙印，特色餐饮是城郊休闲的主要利润来源之一，因此特色餐饮将是本项目中最主要的餐饮方式。本项目以x
24、xx县的特色乡村菜为基础，提供丰富多样的特色餐饮。5.3.4 特色住宿本项目除提供平常的住宿外，还提供特色住宿露营。露营是夏季旅游中较受欢迎的旅游项目，包括各类型的帐篷、小木屋、树屋、吊床等。露营与夜间娱乐融为一体，具有极高的游憩价值。露营收入包括设施租赁、游乐、野餐等多项费用。第六章 项目市场分析6.1 旅游业现状旅游业是一个“朝阳产业”、“无烟工业”，具有十分广阔的发展前景。从世界看，旅游业的发展速度已超过众多经济部门，成为全球的重要支柱产业。上世纪50年代以来，世界旅游业以每年7%的速度增长，大大高于同期3%的世界经济增长速度。到了90年代，世界旅游总收入已超过石油工业和汽车工业，成为第
25、一大产业。xxx是旅游资源大省，旅游资源类型多、品位高、组合好、极具特色，拥有众多国家级旅游资源。项目所在地成都xxx县旅游资源十分丰富，文化底蕴深厚，极具开发价值。“回归自然、乡村休闲” 旅游农庄项目利用农业与旅游相结合“农家乐”的成熟经验，对客户市场进行细分，完成由最普通的向高档过渡，满足久居城市或怀旧情节的广大消费者的需要，项目的实施定能形成强大的磁场，引领新一轮的休闲潮流。6.2 市场风险分析对于项目的市场风险主要在营销策略和执行力。项目单位已经充分考虑到这些问题，因此对于项目的营运管理，将聘请有管理经验的人员来管理，并将开发多类娱乐设施以冲抵因客源减少对经营收入的影响。第七章 项目建
26、设计划“回归自然、乡村休闲”旅游农庄项目预计从2013年1月启动，2015年12月完成，建设期共计36个月。建设计划如下：时间计划主要内容2013年1月6月完成项目规划设计和其他前期工作规划设计、施工设计、项目签约、战略合作、注册及团队组建等。2013年6月2013年12月完成项目土地整治及农业基础设施改造土地整理、农田水利设施改造部分绿化、生态种养业等。2014年1月2014年6月完成项目一期工程建设含饮食、酒店群落、湖面基础设施、果树移载、林下休息设施。2014年7月2014年12月完成项目二期工程建设、试运营水岸长廊。2015年12015年3月项目试运营项目推广、宣传等2015年4月项目
27、全面运营第八章 项目投资和效益分析8.1 项目投资概算“回归自然、乡村休闲”旅游农庄项目总共投资866.35万元，其中企业自筹资金466.35万元，引进项目资金400万元。内容面积（亩）规模（）单价单位投资规模（万元）一土地整理505000元/亩35.5 二建设用地取得20120000元/亩240.0 三基础设施投入10020000元/亩206.0 四休闲区建设1乡村酒店群落60.8 2观光果园84.0 4林下休闲54.455水岸长廊1256生态养殖35五建设期土地租赁（三年）60200元/亩年3.6 六规划设计费元/亩10 七项目报规报建12.0 八流动资金20.0 九合计866.35 8.
28、2 项目经济效益项 目金额（万元）说明一经营收入326（15）项合计1餐饮、住宿180特色住宿、特色餐饮、会议、展览等2林下、长廊休闲70乡村旅游休闲3湖面娱乐、休闲垂钓454果园观光，农业观光365种养殖25二经营成本153.408（1-5）项合计1土地租金1.2按200元/亩测算2经营成本130.04平均按经营收入的40%测算3营销费用1.63按经营收入的5%测算4管理费用0.978按经营收入的3%测算5销售税金19.56按经营收入的6%测算三税前利润172.59经营收入减经营成本四所得税34.52按税前利润的25%测算五税后利润138.078.3 社会效益“回归自然、乡村休闲”旅游农庄项
29、目大力促进区域经济的可持续发展，为地方政府提供持续、稳定的税收的同时，还可解决就业人口30名。实现人均年增加收入近1800元，具有较好的社会效益。第九章 项目结论“回归自然、乡村休闲”旅游农庄项目紧紧抓住国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见文件建设“文化旅游发展创新区”的战略定位的历史际遇，结合xxx县的相关政策，在“xxx县旅游发展总体思路的基础上进行论证和规划。项目提出了以发展乡村旅游经济为主题，实现城乡经济循环发展的新农村建设的创新模式，抓住中国作为世界重要旅游目的地的契机，瞄准旅游市场，以推进新农村建设为重点，借力中国西部大开发契机，在xxx县实现乡村旅游文化休闲产业
30、可持续发展的战略，从而在中国日新月异的新农村建设中真正起到示范作用。通过本研究报告，“回归自然、乡村休闲”旅游农庄项目从各个方面都具备项目建设条件和建设可行性。一、国家政策方面。该项目符合国家的产业政策和地方的产业规划，统筹城乡改革试验的土地政策已经解决了农村建设用地的流转问题，而项目在不占用耕地，不改变耕地性质作为取得项目用地的前提，实事上为项目的观光、体验理念作了最恰当的支持和补充。二、项目定位方面。该项目充分考虑到消费群体，通过回归自然、乡村休闲这一主题，对高、中、低端客户资源进行了充分考虑，既体现了个性化、时尚化、差异化，又体现了高中低产品的巧妙过渡，让所有的消费群体消除贫富等级的思想障碍，同时又可以各取所需。三、建设效益方面。该项目正式营运后可实现年收入326万元，其中税收54.08万元，年经营利润138.07万元，投资回收期约为6.28年。在社会综合效益方面，通过引导农民就业，增加农村收入，提高环境质量达到与地方经济的协同发展。
